Rechtsprechung
   BGH, 24.04.2019 - VIII ZR 62/18   

Zitiervorschläge
https://dejure.org/2019,12716
BGH, 24.04.2019 - VIII ZR 62/18 (https://dejure.org/2019,12716)
BGH, Entscheidung vom 24.04.2019 - VIII ZR 62/18 (https://dejure.org/2019,12716)
BGH, Entscheidung vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18 (https://dejure.org/2019,12716)
Tipp: Um den Kurzlink (hier: https://dejure.org/2019,12716) schnell in die Zwischenablage zu kopieren, können Sie die Tastenkombination Alt + R verwenden - auch ohne diesen Bereich zu öffnen.

Volltextveröffentlichungen (16)

     
  • IWW

    § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB, § ... 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB, §§ 312 ff. BGB, § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB, §§ 558, 558a BGB, § 558b Abs. 1 BGB, § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB, § 312 Abs. 3 Nr. 1, 7 BGB, §§ 312c, 312g Abs. 1, § 355 BGB, § 558a Abs. 1, § 312 Abs. 4 Satz 1, § 312c BGB, § 558 Abs. 1, 2 Satz 1 BGB, § 558 BGB, § 560 BGB, § 286 ZPO, § 559 Abs. 2 Halbs. 2 ZPO, § 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO

  • Wolters Kluwer
  • grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

    Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Sachverständigen

  • Wolters Kluwer

    Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Grundmiete für eine gemietete Wohnung; Ordnungsgemäße Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

  • rewis.io

    Bewertungsmethode zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete in Mieterhöhungsprozess

  • wertermittlerportal
  • ra.de
  • iurado.de (Kurzinformation und Volltext)

    Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei großer Streubreite/ Widerruf der teilweisen Mieterzustimmung zum Erhöhungsverlangen

  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

    BGB § 558 Abs. 1 S. 1; BGB § 558 Abs. 2 S. 1
    Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Grundmiete für eine gemietete Wohnung; Ordnungsgemäße Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

  • rechtsportal.de

    BGB § 558 Abs. 1 S. 1; BGB § 558 Abs. 2 S. 1

  • datenbank.nwb.de
  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

    Mieterhöhung: Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei großer Marktstreuu

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (4)

  • Rechtslupe (Kurzinformation/Zusammenfassung)

    Die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung - und ihr Widerruf

  • Rechtslupe (Kurzinformation/Zusammenfassung)

    Ortsübliche Vergleichsmiete - und ihre Ermittlung durch Sachverständigengutachten

  • gesellschaftsrechtskanzlei.com (Leitsatz/Kurzinformation)
  • Wolters Kluwer (Kurzinformation)

    Anwendung unterschiedlicher wissenschaftlicher Bewertungsmethoden zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Hinweis zu den Links:
Zu grauen Einträgen liegen derzeit keine weiteren Informationen vor. Sie können diese Links aber nutzen, um die Einträge beispielsweise in Ihre Merkliste aufzunehmen.

Verfahrensgang

Papierfundstellen

  • NJW 2019, 3142
  • MDR 2019, 795
  • NZM 2019, 469
 
Sortierung


Kontextvorschau



Hinweis: Klicken Sie auf das Sprechblasensymbol, um eine Kontextvorschau im Fließtext zu sehen. Um alle zu sehen, genügt ein Doppelklick.

Wird zitiert von ... (18)Neu Zitiert selbst (23)

  • BGH, 29.02.2012 - VIII ZR 346/10

    Wohnraummiete: Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

    Auszug aus BGH, 24.04.2019 - VIII ZR 62/18
    Lassen sich Besonderheiten der Verteilung der Vergleichsmieten nicht feststellen, mag es angemessen sein, auf den arithmetischen Mittelwert abzustellen (Fortführung des Senatsurteils vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, NJW 2012, 1351).

    Es obliegt deshalb dem Tatrichter, auf ein angemessenes Verhältnis von Neuvermietungen und Bestandsmietenänderungen zu achten (Senatsurteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, NJW 2012, 1351 Rn. 31).

    b) Für den davon zu unterscheidenden Fall, dass ein Sachverständiger bei einem Vergleich der zur Beurteilung stehenden Wohnung mit ähnlichen Vergleichswohnungen zu einer großen Streubreite der gezahlten Mieten gelangt, hat der Senat es hingegen nicht gebilligt, dass ohne Weiteres der obere Wert der so ermittelten Bandbreite als die vom Vermieter zu beanspruchende ortsübliche Einzelvergleichsmiete zu Grunde gelegt wird (vgl. Senatsurteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, aaO Rn. 16 ff. [zu einer festgestellten Streubreite von 6, 05 EUR/m² bis 8 EUR/m²]).

    c) Stets müssen zunächst qualitative Unterschiede der Vergleichswohnungen zu der zu beurteilenden Wohnung berücksichtigt werden, um die Vergleichbarkeit herzustellen, sei es durch Zu- und Abschläge (vgl. hierzu Senatsurteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, aaO Rn. 28), wie sie von manchen Sachverständigen vorgenommen werden, sei es durch ein Punkte-Bewertungssystem, wie es der Sachverständige vorliegend angewendet hat.

    Dabei sind verschiedene Ansätze denkbar (vgl. Senatsurteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, aaO Rn. 26), die dem Tatrichter nicht abschließend vorgegeben werden können, sondern in seinem - revisionsrechtlich nur eingeschränkt überprüfbaren (vgl. Senatsurteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 207 unter II 2 d aa) - Ermessen liegen.

    Dies führte nämlich dazu, dass der Vermieter - von "Ausreißermieten" abgesehen - im Rahmen des Mieterhöhungsverfahrens jeweils das höchste Entgelt fordern könnte, das zu zahlen sich einer der Mieter der vom Sachverständigen herangezogenen Vergleichswohnungen bereitgefunden hat; eine derartige "Spitzenmiete" repräsentiert jedoch nicht die ortsübliche Vergleichsmiete (vgl. auch Senatsurteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, aaO Rn. 13).

  • BGH, 21.10.2009 - VIII ZR 30/09

    Zulässigkeit der Anhebung der Miete bis zum oberen Wert der Bandbreite der …

    Auszug aus BGH, 24.04.2019 - VIII ZR 62/18
    a) Zwar ist der Senat davon ausgegangen, dass es sich bei der ortsüblichen, durch ein Sachverständigengutachten ermittelten (Einzel-)Vergleichsmiete nicht zwingend um einen punktgenauen Wert handelt, sondern diese sich auch innerhalb einer - kleinen - Bandbreite bewegen kann, wie es in dem dem Senatsurteil vom 21. Oktober 2009 (VIII ZR 30/09, NJW 2010, 146 Rn. 14 mwN) zu Grunde liegenden Mietererhöhungsverfahren der Fall war.

    In diesem Fall der auffällig dicht zusammenliegenden Mieten der Vergleichswohnungen hat der Senat das Mieterhöhungsverlangen in Höhe des oberen Wertes der Bandbreite der von der Sachverständigen festgestellten Einzelvergleichsmiete für gerechtfertigt gehalten (Senatsurteil vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 30/09, aaO Rn. 15).

    Bei einer auffälligen Häufung der Vergleichsmieten um einen kleinen Wert herum mag es hingegen gerechtfertigt sein, die dadurch repräsentierte (gesamte) kleine Bandbreite als ortsübliche Vergleichsmiete anzusehen, so dass der Vermieter in einem solchen Fall die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zu dem höheren Wert dieser kleinen Bandbreite als ortsübliche Vergleichsmiete verlangen kann (vgl. Senatsurteil vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 30/09, aaO).

  • BVerfG, 07.10.2000 - 1 BvR 2646/95

    Zur Frage der Offenlegung der in einem Sachverständigengutachten über die …

    Auszug aus BGH, 24.04.2019 - VIII ZR 62/18
    Ermittelt der Tatrichter die ortsübliche Vergleichsmiete unter Heranziehung eines Sachverständigen, ist eine in jeder Hinsicht vollständige Mitteilung der Anschriften der Vergleichswohnungen im Gutachten nur dann geboten, wenn diese Angaben für eine Überprüfung des Gutachtens praktisch unentbehrlich wären (Anschluss an BVerfG, Beschluss vom 11. Oktober 1994 - 1 BvR 1398/93, BVerfGE 91, 176, 184; Beschluss vom 7. Oktober 2000 - 1 BvR 2646/95, juris Rn. 3).

    (cc) Auch nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts muss ein Sachverständiger nicht stets die Vergleichswohnungen offen legen, damit sein Gutachten verwertbar ist (vgl. BVerfG, NJW 1997, 311; Beschluss vom 7. Oktober 2000 - 1 BvR 2646/95, juris Rn. 3).

    Eine in jeder Hinsicht vollständige Angabe der Anschriften der Vergleichswohnungen - hier unter Einschluss der Hausnummern und der Lage der Wohnungen im Geschoss - wäre nur dann geboten, wenn auch diese Angaben für eine Überprüfung des Gutachtens praktisch unentbehrlich wären (vgl. BVerfGE 91, 176, 184; BVerfG, Beschluss vom 7. Oktober 2000 - 1 BvR 2646/95, aaO).

     
  • BGH, 28.04.1999 - XII ZR 150/97

    Bewertung einer Gaststättenpacht

    Auszug aus BGH, 24.04.2019 - VIII ZR 62/18
    Die Wahl einer bestimmten Bewertungsmethode ist generell dem - sachverständig beratenen - Tatrichter vorbehalten und im Revisionsverfahren nur eingeschränkt überprüfbar, nämlich darauf, ob das Berufungsurteil insoweit gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze verstößt oder sonst auf rechtsfehlerhaften Erwägungen beruht (Anschluss an BGH, Urteil vom 28. April 1999 - XII ZR 150/97, BGHZ 141, 257, 264 f.; BFH…, Urteil vom 10. Oktober 2018 - IX R 30/17, DStR 2019, 376 Rn. 16).

    Die Wahl einer bestimmten Bewertungsmethode ist generell dem - insoweit sachverständig beratenen - Tatrichter vorbehalten und im Revisionsverfahren nur eingeschränkt überprüfbar, nämlich darauf, ob das Berufungsurteil insoweit gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze verstößt oder sonst auf rechtsfehlerhaften Erwägungen beruht (vgl. BGH, Urteil vom 28. April 1999 - XII ZR 150/97, BGHZ 141, 257, 264 f.;… siehe auch BFH, DStR 2019, 376 Rn. 16).

    Statistische Annahmen, die die örtlichen Verhältnisse nicht hinreichend berücksichtigen, hat die Rechtsprechung demgemäß nicht gebilligt (vgl. BGH, Urteil vom 28. April 1999 - XII ZR 150/97, aaO;… BFH, aaO Rn. 19 f. mwN).

  • BGH, 21.11.2012 - VIII ZR 46/12

    Zustimmungsprozess zum Mieterhöhungsverlangen bei Wohnraummiete: Tatrichterliche …

    Auszug aus BGH, 24.04.2019 - VIII ZR 62/18
    aa) Ist - wie hier - ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen gegeben, so hat der Tatrichter materiell-rechtlich zu überprüfen, ob die konkret vom Vermieter verlangte Mieterhöhung nach § 558 BGB tatsächlich berechtigt ist, insbesondere ob die neue Miete innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (Senatsurteile vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 13; vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2).

    Die ortsübliche Vergleichsmiete darf im Prozess daher nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, welche die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben (…Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, NJW 2017, 2679 Rn. 21;… vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, NJW 2014, 292 Rn. 13;… vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, BGHZ 197, 366 Rn. 20; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO;… vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946 Rn. 9; siehe auch BVerfGE 37, 132, 143).

    (b) Nach ständiger Rechtsprechung des Senats ist die ortsübliche Vergleichsmiete auf der Grundlage der tatsächlichen und üblicherweise gezahlten Entgelte zu ermitteln (…Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, aaO;… vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, aaO;… vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, aaO; vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO;… vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, aaO; siehe auch BVerfGE 37, 132, 143).

  • BGH, 17.10.2018 - VIII ZR 94/17

    Kein fernabsatzrechtliches Widerrufsrecht des Mieters nach Zustimmung zu einer …

    Auszug aus BGH, 24.04.2019 - VIII ZR 62/18
    In dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 30. Oktober 2014 lag dabei zugleich ein Angebot zum Abschluss einer Mieterhöhungsvereinbarung nach §§ 558, 558a BGB (vgl. Senatsurteil vom 17. Oktober 2018 - VIII ZR 94/17, NJW 2019, 303 Rn. 17;… Senatsbeschluss vom 30. Januar 2018 - VIII ZB 74/16, NZM 2018, 279 Rn. 11; jeweils mwN) über eine Miete von nunmehr 456, 25 EUR.

    Insoweit ist jedoch bei Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Erhöhung der Wohnraummiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB), wie der Senat nach Verkündung des Berufungsurteils entschieden hat (Senatsurteil vom 17. Oktober 2018 - VIII ZR 94/17, aaO Rn. 13, 25 ff.), eine Einschränkung geboten.

    Nach dieser Maßgabe ist ein Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Fernabsatzverträgen im Hinblick auf eine Zustimmungserklärung zu einer vom Vermieter verlangten Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB) nicht gegeben (Senatsurteil vom 17. Oktober 2018 - VIII ZR 94/17, aaO).

  • BVerfG, 23.04.1974 - 1 BvR 6/74

    Vergleichsmiete I

    Auszug aus BGH, 24.04.2019 - VIII ZR 62/18
    Die ortsübliche Vergleichsmiete darf im Prozess daher nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, welche die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben (…Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, NJW 2017, 2679 Rn. 21;… vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, NJW 2014, 292 Rn. 13;… vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, BGHZ 197, 366 Rn. 20;… vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO;… vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946 Rn. 9; siehe auch BVerfGE 37, 132, 143).

    (b) Nach ständiger Rechtsprechung des Senats ist die ortsübliche Vergleichsmiete auf der Grundlage der tatsächlichen und üblicherweise gezahlten Entgelte zu ermitteln (…Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, aaO;… vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, aaO;… vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, aaO;… vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO;… vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, aaO; siehe auch BVerfGE 37, 132, 143).

  • BVerfG, 11.10.1994 - 1 BvR 1398/93

    Erfolgreiche Verfassungsbeschwerde nach nicht vollständiger Offenlegung eines …

    Auszug aus BGH, 24.04.2019 - VIII ZR 62/18
    Ermittelt der Tatrichter die ortsübliche Vergleichsmiete unter Heranziehung eines Sachverständigen, ist eine in jeder Hinsicht vollständige Mitteilung der Anschriften der Vergleichswohnungen im Gutachten nur dann geboten, wenn diese Angaben für eine Überprüfung des Gutachtens praktisch unentbehrlich wären (Anschluss an BVerfG, Beschluss vom 11. Oktober 1994 - 1 BvR 1398/93, BVerfGE 91, 176, 184;… Beschluss vom 7. Oktober 2000 - 1 BvR 2646/95, juris Rn. 3).

    Eine in jeder Hinsicht vollständige Angabe der Anschriften der Vergleichswohnungen - hier unter Einschluss der Hausnummern und der Lage der Wohnungen im Geschoss - wäre nur dann geboten, wenn auch diese Angaben für eine Überprüfung des Gutachtens praktisch unentbehrlich wären (vgl. BVerfGE 91, 176, 184; BVerfG…, Beschluss vom 7. Oktober 2000 - 1 BvR 2646/95, aaO).

  • BGH, 20.04.2005 - VIII ZR 110/04

    Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete

    Auszug aus BGH, 24.04.2019 - VIII ZR 62/18
    aa) Ist - wie hier - ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen gegeben, so hat der Tatrichter materiell-rechtlich zu überprüfen, ob die konkret vom Vermieter verlangte Mieterhöhung nach § 558 BGB tatsächlich berechtigt ist, insbesondere ob die neue Miete innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (…Senatsurteile vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 13; vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2).

    Dabei sind verschiedene Ansätze denkbar (…vgl. Senatsurteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, aaO Rn. 26), die dem Tatrichter nicht abschließend vorgegeben werden können, sondern in seinem - revisionsrechtlich nur eingeschränkt überprüfbaren (vgl. Senatsurteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 207 unter II 2 d aa) - Ermessen liegen.

  • BGH, 16.06.2010 - VIII ZR 99/09

    Zur Verwendung von Mietspiegeln bei Mieterhöhungen

    Auszug aus BGH, 24.04.2019 - VIII ZR 62/18
    Die ortsübliche Vergleichsmiete darf im Prozess daher nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, welche die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben (…Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, NJW 2017, 2679 Rn. 21;… vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, NJW 2014, 292 Rn. 13;… vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, BGHZ 197, 366 Rn. 20;… vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO; vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946 Rn. 9; siehe auch BVerfGE 37, 132, 143).

    (b) Nach ständiger Rechtsprechung des Senats ist die ortsübliche Vergleichsmiete auf der Grundlage der tatsächlichen und üblicherweise gezahlten Entgelte zu ermitteln (…Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, aaO;… vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, aaO;… vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 354/12, aaO;… vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, aaO; vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, aaO; siehe auch BVerfGE 37, 132, 143).

  • BGH, 03.07.2013 - VIII ZR 354/12

    Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei einer ehemaligen …

  • BGH, 06.11.2013 - VIII ZR 346/12

    Erhöhung der Wohnraummiete: Anforderungen an einen qualifizierten Mietspiegel

  • BGH, 15.03.2017 - VIII ZR 295/15

    Mieterhöhungsverlangen bei Wohnraummiete: Vornahme eines Stichtagszuschlags durch …

  • BVerfG, 12.03.1980 - 1 BvR 759/77

    Vergleichsmiete III

  • BFH, 10.10.2018 - IX R 30/17

    Sachverständigengutachten zur Bestimmung der ortsüblichen Marktmiete

  • BGH, 18.12.2002 - VIII ZR 72/02

    Zur Wirksamkeit eines mit Vergleichswohnungen begründeten Mieterhöhungsverlangens …

  • BVerfG, 16.10.1996 - 1 BvR 1544/96

    Verfassungsrechtliche Anforderungen an die Entscheidung über ein …

  • BGH, 16.10.2009 - V ZR 203/08

    Voraussetzungen für einen Rücktritt vom Vertrag bei bestehendem Interesse an …

  • BVerfG, 08.09.1993 - 1 BvR 1331/92

    Verfassungsrechtliche Anforderungen an die gerichtliche Durchsetzung eines …

  • BGH, 10.10.2007 - VIII ZR 331/06

    Anforderungen an die Begründung einer Mieterhöhung bei Vereinbarung einer …

  • BGH, 19.05.2010 - VIII ZR 122/09

    Begründung einer Mieterhöhung durch "Typengutachten" über vergleichbare Wohnungen

  • BGH, 08.04.2014 - VIII ZR 216/13

    Wohnraummiete: Wirksamkeit eines unter Angabe von Vergleichswohnungen erklärten …

  • BGH, 30.01.2018 - VIII ZB 74/16

    Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung; Konkludente Zustimmung zur …

  • BGH, 18.11.2020 - VIII ZR 123/20

    Zustimmungsprozess zur Erhöhung der Wohnraummiete: Heranziehung des Berliner …

    (1) Nach ständiger Rechtsprechung darf die ortsübliche Vergleichsmiete im Prozess nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben (…Senatsurteile vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 13;… vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, NJW 2014, 292 Rn. 13;… vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, NJW 2017, 2679 Rn. 21; vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 29 mwN).

    Bei einer solchen Sachlage verstößt es nicht gegen das Gebot des fairen Verfahrens, wenn das Gericht der - den Regelfall bildenden - freien richterlichen Überzeugungsbildung nach § 286 Abs. 1 ZPO (vgl. zur Maßgeblichkeit des § 286 Abs. 1 ZPO Senatsurteil vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 29 mwN) den Vorzug gibt und von den Erleichterungen des § 287 Abs. 2 ZPO keinen Gebrauch macht.

    Das Berufungsgericht hat sich auf mehreren Seiten seines Urteils mit den von der Beklagten erhobenen Einwendungen zur Geeignetheit der Vergleichswertmethode (…vgl. hierzu Senatsurteile vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 30/09, NJW 2010, 149 Rn. 12;… vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 28; vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 58), mit den einzelnen vom Sachverständigen hierbei angewandten Bewertungskriterien und deren Gewichtung, mit der Bewertung der herangezogenen Vergleichswohnungen, mit dem vom Sachverständigen zugrunde gelegten Zustand der Wohnung der Beklagten sowie mit der festgestellten Wohnlage auseinandergesetzt.

    Die Wahl einer bestimmten Methode ist generell dem - sachverständig beratenen - Tatrichter vorbehalten und im Revisionsverfahren nur eingeschränkt dahin überprüfbar, ob das Berufungsurteil gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze verstößt oder sonst auf rechtsfehlerhaften Erwägungen beruht (Senatsurteil vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, aaO Rn. 31 mwN).

    (a) Der Senat hat es gebilligt, dass Sachverständige das Vergleichswertverfahren anwenden und hierbei die qualitativen Unterschiede der Vergleichswohnungen zu der zu beurteilenden Wohnung durch Zu- und Abschläge berücksichtigen (vgl. etwa Senatsurteil vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, aaO Rn. 58 mwN).

  • BGH, 29.04.2020 - VIII ZR 355/18

    Mieterhöhungsverlangen: Verfahrensförmlichkeiten als Teil der Klagebegründetheit; …

    a) Die Begründung soll dem Mieter - auch im Interesse einer außergerichtlichen Einigung zur Vermeidung überflüssiger Prozesse - die Möglichkeit eröffnen, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen und sich darüber schlüssig zu werden, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht (…Senatsurteile vom 18. Dezember 2019 - VIII ZR 236/18, WuM 2020, 86 Rn. 15; vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 25;… vom 17. Oktober 2018 - VIII ZR 94/17, NJW 2019, 303 Rn. 54;… vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 136/17, NJW 2018, 2792 Rn. 18, 22; jeweils mwN).
  • BGH, 28.04.2021 - VIII ZR 22/20

    Zustimmungsprozess zur Erhöhung der Wohnraummiete: Bestimmung der ortsüblichen …

    Lassen sich Besonderheiten bei der Verteilung der Vergleichsmieten - etwa in Form einer auffälligen Häufung der Vergleichsmieten um einen kleinen Wert herum - nicht feststellen, kann es angemessen sein, auf den arithmetischen Mittelwert abzustellen (Bestätigung der Senatsurteile vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 59, und VIII ZR 82/18, juris Rn. 17;… jeweils in Fortführung des Senatsurteils vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, aaO Rn. 25 f.).

    (a) Nach ständiger Rechtsprechung darf die ortsübliche Vergleichsmiete im Prozess nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben (…Senatsurteile vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 13;… vom 6. November 2013 - VIII ZR 346/12, NJW 2014, 292 Rn. 13;… vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, NJW 2017, 2679 Rn. 21; vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 29;… vom 18. November 2020 - VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76 Rn. 26).

    Richtig ist zwar, dass es nach der Rechtsprechung des Senats dem Tatrichter obliegt, auf ein angemessenes Verhältnis von Neuvermietungen und Bestandsmietenänderungen, deren jeweilige Berücksichtigung gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB geboten ist, zu achten (…Senatsurteile vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, NJW 2012, 1351 Rn. 31, vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 50, und VIII ZR 82/18, juris Rn. 19).

    Der Senat hat in der Vergangenheit ein angemessenes Verhältnis (erst dann) verneint, wenn der Tatrichter eine der beiden Gruppen gar nicht oder nur in einem vernachlässigbar geringen Umfang in seine Betrachtung einbezogen hat (vgl. Senatsurteile vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, aaO, und - VIII ZR 82/18, aaO).

    Lassen sich Besonderheiten bei der Verteilung der Vergleichsmieten - etwa in Form einer auffälligen Häufung der Vergleichsmieten um einen kleinen Wert herum - nicht feststellen, kann es angemessen sein, auf den arithmetischen Mittelwert abzustellen (Senatsurteile vom 24. April 2019 - VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 59, und VIII ZR 82/18, juris Rn. 17; jeweils in Fortführung der genannten, von der Revision angeführten Senatsrechtsprechung).

Haben Sie eine Ergänzung? Oder haben Sie einen Fehler gefunden? Schreiben Sie uns.
Sie können auswählen (Maus oder Pfeiltasten):
(Liste aufgrund Ihrer bisherigen Eingabe)
Komplette Übersicht