Volltextveröffentlichungen (14)

• lexetius.com

  BGB § 242, § 812 Abs. 1; MHG § 2

• openjur.de
• bundesgerichtshof.de

 
• IWW
• Kanzlei Prof. Schweizer

  Wohnflächenabweichungen von mehr als 10%

• JLaw (App) | www.prinz.law
• Wolters Kluwer

  Anspruch auf Rückzahlung wegen zuviel gezahlter Miete - Mieterhöhungsverlangen bei unzutreffenden Flächenangaben - Rechtliche Behandlung eines gemeinschaftlichen Kalkulationsirrtums - Anwendung der Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage - Verjährung von ...

• Berliner Mieterverein (Volltext/Auszüge/Inhaltsangabe)

  Mieterhöhung und Wohnfläche

• grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

  Mietrückforderung bei Wohnflächendifferenz von mehr als 10 %

• Judicialis

  BGB § 242 Ba; ; BGB § 812 Abs. 1; ; MHG § 2

• rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

  BGB § 242 § 812 Abs. 1; MHG § 2
  Ansprüche des Mieters bei Unterschreitung der in einem Mieterhöhungsverlangen angegebenen Wohnfläche

• datenbank.nwb.de
• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

  Abweichung tatsächlicher von berechneter Wohnfläche über 10%

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (8)

• rechtsindex.de (Kurzinformation)

  § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB
  Zu niedrige Raumhöhe ist ein Mietmangel

• anwaltonline.com(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Kurzinformation)

  Wohnfläche bei Mieterhöhung zu groß - Geld zurück?

• Berliner Mietergemeinschaft (Kurzmitteilung/Auszüge)

  Bei einer Wohnflächenabweichung von mehr als 10% kann eine überzahlte Miete zurückgefordert werden

 
• koelner-hug.de (Kurzinformation/Leitsatz)

  Mietrückforderung bei Wohnflächendifferenz von mehr als 10 %

• vermieter-ratgeber.de (Kurzinformation/Auszüge)

  Wohnflächendifferenz

• streifler.de (Kurzinformation)

  Wohnraummiete: Mieterhöhung, wenn die vermietete Wohnung tatsächlich größer als vertraglich vereinbart ist

• wgk.eu (Kurzinformation)

  Wohnflächenabweichung - Maßgebliche Wohnfläche im Mieterhöhungsverfahren

• promietrecht.de (Kurzinformation)

  Wohnfläche 10 % geringer - Rückzahlung Miete, Anpassung Mietvertrag

Besprechungen u.ä.

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

  Mieterhöhungsverlangen: Rückzahlung bei falscher Flächenangabe (IMR 2006, 1018)

Papierfundstellen

• NJW 2004, 3115
• MDR 2004, 1232
• NZM 2004, 699
• ZMR 2004, 740

Wird zitiert von ... (22)Neu Zitiert selbst (10)

• BGH, 24.03.2004 - VIII ZR 295/03

  Minderung der Miete wegen Abweichung der angegebenen Wohnfläche

  Auszug aus BGH, 07.07.2004 - VIII ZR 192/03

  Übersteigt die in einem Mieterhöhungsverlangen angegebene und der Berechnung zugrunde gelegte Wohnfläche die tatsächliche Wohnfläche, so kann der Mieter unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereichung die Rückzahlung der in der Folgezeit aufgrund der fehlerhaften Berechnung überzahlten Miete verlangen, wenn die Abweichung der tatsächlichen von der angegebenen Wohnfläche mehr als 10 % beträgt (im Anschluß an Senatsurteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, zur Veröffentlichung vorgesehen).

  Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, daß bei der Angabe einer zu großen Wohnfläche als Grundlage für die Berechnung der ortsüblichen Miete in einem Mieterhöhungsverlangen gemäß § 2 MHG, der hier noch anwendbar ist (Art. 229 § 3 Abs. 1 Ziff. 2 EGBGB), nicht die im Erhöhungsverlangen zugrunde gelegte Wohnfläche, sondern die tatsächliche, geringere Größe der Wohnung maßgeblich ist, wenn es sich um eine erhebliche, nämlich, wie der Senat entschieden hat, um eine Abweichung von mehr als 10 % handelt (Senatsurteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, zur Veröffentlichung bestimmt, zur Frage der Mietminderung bei einer im Mietvertrag angegebenen falschen Wohnungsgröße).

  Eine Anpassung der getroffenen Vereinbarung ist hier geboten, da die angegebene Wohnfläche von 100 m2, nach der die verlangte Miete berechnet wurde, und die tatsächliche Größe von 87, 63 m2 um mehr als 10 % voneinander abweichen (vgl. Senatsurteil vom 24. März 2004 aaO unter II 2).

  Eine derartige Abweichung ist in aller Regel als Mangel im Sinne des § 537 BGB a.F. (jetzt: § 536 BGB) anzusehen, ohne daß der Mieter darüber hinaus eine Minderung der Tauglichkeit der Wohnung zu dem vertraglich vorausgesetzten Gebrauch darlegen muß (Senatsurteil vom 24. März 2004 aaO unter II 2 b).

• BGH, 10.11.1993 - VIII ZR 119/92

  Rückwirkender Wegfall der Geschäftsgrundlage eines Leasingvertrages

  Auszug aus BGH, 07.07.2004 - VIII ZR 192/03

  Hier ist jedoch ausnahmsweise eine Rückwirkung geboten, da die Geschäftsgrundlage bereits im Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens vom 19. Dezember 1994 unrichtig war (Senat, Urteil vom 10. November 1993 - VIII ZR 119/92, NJW 1994, 576 unter II 1).
• BGH, 25.02.1971 - VII ZR 181/69

  Zustellungszeitpunkt - Fristverlängerung

  Auszug aus BGH, 07.07.2004 - VIII ZR 192/03

  Reicht sie eine Klageschrift erst kurz vor Ablauf der Verjährungsfrist ein, muß sie besondere Sorgfalt darauf verwenden, daß die Anschrift auch zutrifft (BGH, Urteil vom 25. Februar 1971 - VII ZR 181/69, NJW 1971, 891 unter 4 b).

 
• BGH, 02.05.1972 - VI ZR 47/71

  Rückgriff der Sozialversicherungsträger gegen Zweitschädiger

  Auszug aus BGH, 07.07.2004 - VIII ZR 192/03

  Zwar kommt bei Dauerschuldverhältnissen eine Anpassung regelmäßig nur für die Zukunft in Betracht (BGHZ 58, 355, 363).
• BGH, 23.02.1995 - IX ZR 29/94

  Höhe der Gebühren und Pauschalhonorare in Beitreibungssachen

  Auszug aus BGH, 07.07.2004 - VIII ZR 192/03

  In diesem Fall ist dem Mieter das Festhalten an der Vereinbarung nicht zumutbar, während dem Vermieter ein Abgehen von dem Vereinbarten angesonnen werden kann (BGH, Urteil vom 23. Februar 1995 - IX ZR 29/94, NJW 1995, 1425 unter II 2 e).
• BGH, 08.10.1997 - VIII ZR 373/96

  Bindung der Verpflichtung des Eigentümers einer Mietwohnung zur Begrenzung von …

  Auszug aus BGH, 07.07.2004 - VIII ZR 192/03

  Dies gilt auch dann, wenn man in dem Mieterhöhungsverlangen - dessen formelle Unwirksamkeit unterstellt - und der anschließenden vorbehaltlosen Zustimmung eine nach § 10 Abs. 1 2. Halbs. MHG wirksame Vereinbarung über eine Mieterhöhung sieht (Senat, Urteil vom 8. Oktober 1997 - VIII ZR 373/96, NJW 1998, 445 unter II 1 c).
• BGH, 04.04.1973 - VIII ZR 191/72

  Vereinbarung eines Kaufpreises für eine Zeitung als Netto-Kaufpreis - Einfluss …

  Auszug aus BGH, 07.07.2004 - VIII ZR 192/03

  a) Geht man von einer formellen Wirksamkeit des Verlangens aus (vgl. für den Fall der Überschreitung der im Mietspiegel angegebenen Mietzinsspanne Senatsurteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379) und stimmt der Mieter diesem Verlangen in Unkenntnis der wahren Wohnungsgröße zu, so unterliegen die Parteien einem gemeinsamen Kalkulationsirrtum, der nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage zu behandeln ist (Senatsurteil vom 4. April 1973 - VIII ZR 191/72, WM 1973, 677 unter IV 2; LG Hamburg, NZM 2000, 1121;… für die Neufassung des § 557 BGB ebenso Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 557 BGB Rdnr. 68).
• BGH, 29.09.1983 - VII ZR 31/83

  Irrtümliche Falschbezeichnung des sachlich zuständigen Gerichts in einem …

  Auszug aus BGH, 07.07.2004 - VIII ZR 192/03

  Als geringfügig in diesem Sinne wird eine Verzögerung von 12 bis 14 Tagen, jedoch nicht von vier Wochen angesehen (Senatsurteil vom 29. September 1983 - VIII ZR 31/83, NJW 1984, 242 unter 2 a).
• BGH, 12.11.2003 - VIII ZR 52/03

  Anforderungen an die Form eines Mieterhöhungsverlangens; Überschreitung des im …

  Auszug aus BGH, 07.07.2004 - VIII ZR 192/03

  a) Geht man von einer formellen Wirksamkeit des Verlangens aus (vgl. für den Fall der Überschreitung der im Mietspiegel angegebenen Mietzinsspanne Senatsurteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379) und stimmt der Mieter diesem Verlangen in Unkenntnis der wahren Wohnungsgröße zu, so unterliegen die Parteien einem gemeinsamen Kalkulationsirrtum, der nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage zu behandeln ist (Senatsurteil vom 4. April 1973 - VIII ZR 191/72, WM 1973, 677 unter IV 2; LG Hamburg, NZM 2000, 1121;… für die Neufassung des § 557 BGB ebenso Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 557 BGB Rdnr. 68).
• OLG Hamburg, 05.05.2000 - 4 U 263/99

  Haftung für unrichtige Angaben im Mieterhöhungsverlangen

  Auszug aus BGH, 07.07.2004 - VIII ZR 192/03

  Dies gilt jedenfalls dann, wenn die unzutreffende Flächenangabe bereits im Mietvertrag enthalten ist und die fehlerhaften Daten unverändert in einem Mieterhöhungsverlangen verwendet werden (vgl. OLG Hamburg, WuM 2000, 348;… Schultz in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III A Rdnr. 523;… Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 62;… Sternel, Mietrecht Aktuell, 5. Aufl., Rdnr. 593;… Staudinger/Emmerich (1997) Art. 3 WKSchG II § 2 MHRG Rdnr. 70).

• BGH, 18.11.2015 - VIII ZR 266/14

  Mieterhöhung auch bei Wohnflächenabweichung nur unter Beachtung der …

  d) Auch aus dem Senatsurteil vom 7. Juli 2004 (VIII ZR 192/03, NJW 2004, 3115 unter II 1, 2 a) kann die Revision nichts Entscheidendes zur Stützung ihrer Auffassung herleiten.
• BGH, 11.12.2019 - VIII ZR 234/18

  Wirksamkeit einer Mieterhöhungsvereinbarung trotz unrichtiger Angabe der …

  Stimmt der Mieter einem Mieterhöhungsbegehren des Vermieters zu, kommt dadurch - unabhängig davon, ob das Mieterhöhungsbegehren den formellen Voraussetzungen des § 558a BGB genügte und materiell berechtigt war - eine vertragliche Vereinbarung über die begehrte Mieterhöhung zustande (Bestätigung der Senatsurteile vom 8. Oktober 1997 - VIII ZR 373/96, NJW 1998, 445 unter II 1 c cc sowie vom 7. Juli 2004 - VIII ZR 192/03, NJW 2004, 3115 unter II 2).

  Denn durch die Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters kommt - nach allgemeiner Meinung - eine vertragliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Erhöhung der Miete zustande (Senatsurteile vom 8. Oktober 1997 - VIII ZR 373/96, NJW 1998, 445 unter II 1 c cc; vom 7. Juli 2004 - VIII ZR 192/03, NJW 2004, 3115 unter II 2;… ebenso Staudinger/J. Emmerich, BGB, Neubearb. 2018, § 557 Rn. 31 und § 558b Rn. 4;… Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl., § 558b Rn. 12;… Gramlich, Mietrecht, 15. Aufl., § 557 Rn. 9;… Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl., § 558b Rn. 34 ff.).

  Dies hatte zur Folge, dass in jenem Fall die vereinbarte erhöhte Miete bei Berücksichtigung der tatsächlichen Wohnfläche deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag und der Senat vor diesem Hintergrund angenommen hat, dass dem Mieter deshalb ein unverändertes Festhalten an den vereinbarten Mieterhöhungen nicht zumutbar war (Senatsurteil vom 7. Juli 2004 - VIII ZR 192/03, aaO).

  Zwar ist die (richtige) Ermittlung der Wohnfläche, wie das Berufungsgericht noch zutreffend erkannt hat, grundsätzlich der Risikosphäre des Vermieters zuzuordnen (Senatsurteile vom 7. Juli 2004 - VIII ZR 192/03, aaO unter II 2 a …sowie vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, BGHZ 205, 18 Rn. 28).

• BGH, 23.06.2010 - VIII ZR 256/09

  Mietminderung bei Wohnflächenunterschreitung: Vereinbarung der Wohnfläche durch …

  Insofern unterscheidet sich die hier zu beurteilende Konstellation auch von dem dem Senatsurteil vom 7. Juli 2004 (VIII ZR 192/03, WuM 2004, 485) zugrunde liegenden Fall, in dem es um die Frage der Vertragsanpassung zu Gunsten des Mieters im Rahmen von Mieterhöhungsvereinbarungen ging und daher das Gewährleistungsrecht nicht tangiert war.

 
• BGH, 23.05.2007 - VIII ZR 138/06

  Zur Mieterhöhung, wenn die vermietete Wohnung tatsächlich größer ist als …

  Übersteigt die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche, so ist einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters die vertraglich vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Flächenüberschreitung nicht mehr als 10 % beträgt (Fortführung des Senatsurteils vom 7. Juli 2004 - VIII ZR 192/03, NJW 2004, 3115).

  aa) Dies hat der Senat bereits zu § 2 MHG, der Vorläuferbestimmung zu § 558 BGB, entschieden (Senatsurteil vom 7. Juli 2004 - VIII ZR 192/03, NJW 2004, 3115).

  Ein Fall der Unzumutbarkeit für den Vermieter kann aber - wie im umgekehrten Fall einer Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche (dazu Senatsurteil vom 7. Juli 2004, aaO) - nur dann anzunehmen sein, wenn die Flächenabweichung mehr als 10 % beträgt.

  Zwar ist die zuverlässige Ermittlung der Wohnfläche eine Angelegenheit des Vermieters, so dass grundsätzlich er das Risiko einer unzutreffenden Wohnflächenangabe im Mietvertrag und die sich daraus ergebenden Folgen zu tragen hat (Senatsurteil vom 7. Juli 2004, aaO).

• BGH, 08.07.2009 - VIII ZR 205/08

  Mieterhöhung bei Flächenabweichung in Mietwohnung

  In der Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag liegt nach der Rechtsprechung des Senats eine Beschaffenheitsvereinbarung, die auch für die Beurteilung einer Mieterhöhung nach § 558 BGB maßgeblich ist, wenn die Flächenabweichung - wie hier - nicht mehr als 10 % beträgt (Senatsurteile vom 7. Juli 2004 - VIII ZR 192/03, NZM 2004, 699, unter II 1, sowie vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626, Tz. 17 f. ).
• BGH, 23.11.2022 - XII ZR 96/21

  Anspruch auf Zahlung von Gewerberaummiete bei Betriebsbeschränkungen aufgrund …

  Wenn dies der Fall ist, muss die erbrachte Leistung zurückgewährt werden (…vgl. BeckOGK/Martens [Stand: 1. Oktober 2022] BGB § 313 Rn. 139 f.;… MünchKommBGB/Finkenauer 9. Aufl. § 313 Rn. 98; vgl. auch BGH Urteil vom 7. Juli 2004 - VIII ZR 192/03 - NJW 2004, 3115, 3116).
• KG, 25.04.2022 - 8 U 158/21

  Stundung der Gewerberaummiete während der coronabedingten Betriebsschließung im …

  (aa) Im Regelfall sollte sich die Anpassung bei Dauerschuldverhältnissen zwar allein auf die künftigen, noch nicht ausgetauschten Leistungen beziehen (BGH NJW 2004, 3115, 3116; BGH NJW 1983, 2143, 2144;… MüKoBGB/Finkenauer, 8. Auflage 2019, § 313 Rn. 97;… NK-BGB/Jung, 4. Auflage 2021, § 313 Rn. 126).

  Auch ist ausnahmsweise der Vertrag rückwirkend anzupassen bzw. kann aufgehoben werden, wenn z.B. gemeinsame Vorstellungen i.S.v. § 313 Abs. 2 BGB von Anfang an falsch waren (vgl. BGH NJW 2004, 3115, 3116 in einem Fall, in der die Geschäftsgrundlage bereits im Zeitpunkt eins Mieterhöhungsverlangens unrichtig war; s.a. BGH NJW 1979, 1818; BGH NJW 2001, 1204, 1206), Störungen den Parteien erst später bekannt werden oder ein Festhalten am Vertrag unzumutbar ist, weil ein Vertragszweck, der erst nach der Erfüllung verwirklicht werden sollte, vereitelt wird (BGH NJW 1999, 653).

• OLG München, 26.01.2022 - 7 U 6362/20

  Vereinbarung eines variablen Kaufpreises für Gesellschaftsanteile auf der …

  Im Falle eines beiderseitigen Irrtums ist nach Auffassung des Senats die Vorschrift des § 313 Abs. 2 BGB speziell (…Palandt/Ellenberg, BGB, 81. Aufl., § 119 Rn. 30, 21a;… MüKo BGB/Armbrüster, 9. Aufl., § 119 Rn. 132;… Staudinger/Herrler, Neubearbeitung 2021, § 119 Rn. 60; für Anwendbarkeit des § 313 BGB bei beidseitigem Motivirrtum, insb. beidseitigem Kalkulationsirrtum: BGH, Urteile vom 07.07.2004 - VIII ZR 192/03, juris-Rn. 12, …und vom 11.12.2019 - VIII ZR 234/18, juris-Rn. 19) dies erscheint mit Blick auf die flexibleren Rechtsfolgen (Anpassung vor Rücktritt; keine verschuldensunabhängige Schadensersatzpflicht eines der gemeinsam Irrenden, § 122 Abs. 1 BGB) auch sachgerecht.

  Vor dem Hintergrund, dass die Parteien - nach Prüfung des Kaufpreises durch alle Beteiligten - Rechtssicherheit anstrebten, dass der variable Kaufpreis nur einen begrenzten Anteil des Gesamtkaufpreises ausmacht und dass sich Fehler im Umsatz aufgrund der Kaufpreisformel automatisch mit absolut hohen Beträgen auswirken, erscheint dem Senat eine Toleranz von bis zu 10% für die Parteien zumutbar, weil noch geringfügig (eine 10%-Marke ist der Rechtsprechung auch in anderen Bereichen nicht fremd, etwa wenn es um Kalkulationsirrtümer im Zusammenhang mit der Wohnfläche geht, vgl. BGH, Urteil vom 07.07.2004 - VIII ZR 192/03, juris-Rn. 12).

• OLG Düsseldorf, 01.12.2015 - 24 U 64/15

  Anspruch des Vermieters von Gewerberaum auf Zustimmung zur Änderung des …

  Er hat deshalb das Risiko einer unzutreffenden Flächenangabe im Mietvertrag zu tragen (vgl. BGH, Urteil vom 7. Juli 2004, Az. VIII ZR 192/03, NJW 2004, 3115, 3116).
• LG Freiburg, 01.08.2019 - 3 S 17/19

  Mieterhöhung bei Wohnraum: Berücksichtigung der Fläche eines Balkons bei …

  In rechtlicher Hinsicht handelt es sich dabei um eine Anpassung nach § 313 Abs. 2 BGB wegen Fehlens der Geschäftsgrundlage, wobei die "10% Rechtsprechung" des Bundesgerichtshofs keine Rolle spielt (BGH, Urt. v. 07.07.2004 - VIII ZR 192/03;… BGH, Urt. v. 18.11.2015 - VIII ZR 266/14 juris Rn 10 - unter Aufgabe der bisherigen Senatsrechtsprechung;… Schmidt-Futterer / Börstinghaus, Mietrecht, 13. Aufl., § 558 b Rn 12e).
• AG Frankfurt/Main, 31.08.2017 - 33 C 864/17

  Gewährleistung bei Errechnung einer fehlerhaften Miete
• BGH, 15.12.2015 - EnZR 65/14

  Vertragsanpassung - Altverträge über Stromeinspeisungen: …
• AG Köln, 07.08.2017 - 123 C 103/17

  Anspruch auf Rückzahlung von Umsatzsteuer nach Annahme einer Umsatzsteuerpflicht …
• LG Berlin, 16.01.2007 - 63 S 267/05

  Formularmäßiger Wohnraummietvertrag: Wirksamkeit einer …
• LG Hamburg, 08.07.2008 - 316 S 22/08

  Mieterhöhungsverlangen: Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf einer von …
• LG Mannheim, 24.09.2008 - 4 S 189/07

  Mietrückzahlung aufgrund einer kleineren als angenommenen Wohnung bei einem …
• AG Frankfurt/Main, 04.06.2020 - 33 C 3546/18
• LG Berlin, 04.03.2014 - 63 S 81/12
• AG Dortmund, 28.03.2006 - 125 C 13145/05

  Mietminderung bei Abweichung der Wohnfläche von der Angabe in einer zur Vorlage …
• AG Berlin-Schöneberg, 19.05.2010 - 104a C 557/09

  Wohnraummiete: Mietminderung wegen erheblicher Flächenabweichung bei Ansatz eines …
• AG Lüdenscheid, 12.03.2009 - 94 C 355/08
• AG Berlin-Lichtenberg, 08.02.2008 - 5 C 377/07

  Wohnraummiete: Bindung des Grundstückserwerbers an unzutreffende …