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   BGH, 18.11.2015 - VIII ZR 266/14   

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https://dejure.org/2015,33860
BGH, 18.11.2015 - VIII ZR 266/14 (https://dejure.org/2015,33860)
BGH, Entscheidung vom 18.11.2015 - VIII ZR 266/14 (https://dejure.org/2015,33860)
BGH, Entscheidung vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14 (https://dejure.org/2015,33860)
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Volltextveröffentlichungen (19)

  • rechtsprechung-im-internet.de

    § 558 Abs 3 BGB
    Mieterhöhung bei Wohnraummiete: Beachtung der Kappungsgrenze bei nachträglich festgestellter größerer Wohnfläche

  • IWW

    § 558 BGB, § ... 558 Abs. 1 Satz 1 BGB, § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB, § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB, § 558 Abs. 2 BGB, § 557 Abs. 3 Halbs. 1 BGB, § 558 Abs. 6 BGB, § 557 Abs. 1, 3 Halbs. 2 BGB, § 557 Abs. 4, § 557 Abs. 3 BGB, §§ 558 ff. BGB, § 558 Abs. 3 BGB, § 561 BGB, § 557 Abs. 3 Halbs. 2 BGB, §§ 558 bis 560 BGB, § 313 Abs. 1 BGB, § 313 BGB, § 557 Abs. 1 BGB, § 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB

  • JLaw (App) | www.prinz.law PDF
  • Wolters Kluwer

    Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnungsgröße bei Abschluss eines Wohnraummietvertrages mit Abweichungen bis zu 10 % hinsichtlich Mieterhöhung

  • grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

    Mieterhöhung nur nach tatsächlicher Wohnfläche, wesentliche Abweichung der tatsächlichen Wohnungsgröße von Angaben im Mietvertrag, keine Mieterhöhung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage

  • rabüro.de

    Mieterhöhung auch bei Wohnflächenabweichung nur unter Beachtung der Kappungsgrenze

  • zfir-online.de(Leitsatz frei, Volltext 3,90 €)

    BGB § 558
    Maßgeblichkeit der tatsächlichen Größe einer Wohnung bei begehrter Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze

  • iurado.de (Kurzinformation und Volltext)

    Bei Mieterhöhung ist tatsächliche Wohnungsgröße maßgeblich/ Kappungsgrenze von 10 % findet keine Anwendung; § 558 Abs. 3 BGB

  • rewis.io

    Mieterhöhung bei Wohnraummiete: Beachtung der Kappungsgrenze bei nachträglich festgestellter größerer Wohnfläche

  • wertermittlerportal
  • ra.de
  • degruyter.com(kostenpflichtig, erste Seite frei)
  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

    Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnungsgröße bei Abschluss eines Wohnraummietvertrages mit Abweichungen bis zu 10 % hinsichtlich Mieterhöhung

  • datenbank.nwb.de
  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

    Mieterhöhung auch bei Wohnflächenabweichung nur unter Beachtung der Kappungsgrenze

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (47)

  • bundesgerichtshof.de (Pressemitteilung)

    Mieterhöhung auch bei Wohnflächenabweichung nur unter Beachtung der Kappungsgrenze

  • Daryai & Kuo - Rechtsanwälte (Kurzinformation/Entscheidungsbesprechung)

    Auch kleinere Flächenabweichungen sind bei Mieterhöhungen zu beachten

  • beck-blog (Kurzinformation)

    2016 mit oder ohne Flächenabweichung?

  • Rechtslupe (Kurzinformation/Zusammenfassung)

    Mieterhöhung - und die falsch vereinbarte Wohnungsgröße

  • rechtsindex.de (Kurzinformation)

    Zur Mieterhöhung: Nur die tatsächliche Wohnfläche zählt

  • anwaltonline.com (Kurzinformation)

    Mieterhöhung auch bei Wohnflächenabweichung nur unter Beachtung der Kappungsgrenze

  • otto-schmidt.de (Kurzinformation)

    Mieterhöhung auch bei Wohnflächenabweichung nur unter Beachtung der Kappungsgrenze

  • Jurion (Kurzinformation)

    Mieterhöhung auch bei Wohnflächenabweichung nur unter Beachtung der Kappungsgrenze

  • mueller.legal (Kurzinformation)

    Mieterhöhung auch bei Wohnflächenabweichung nur unter Beachtung der Kappungsgrenze

  • mahnerfolg.de (Kurzmitteilung)

    Mieterhöhung auch bei Wohnflächenabweichung nur unter Beachtung der Kappungsgrenze

  • nwb.de (Kurzmitteilung)

    Mieterhöhung bei Wohnflächenabweichung - sog. Kappungsgrenze

  • onlineurteile.de (Kurzmitteilung)

    Auf die tatsächliche Wohnungsgröße kommt es an! - Weicht die Zahl im Mietvertrag davon ab, spielt das bei einer Mieterhöhung keine Rolle

  • koelner-hug.de (Kurzinformation/Leitsatz)

    Mieterhöhung auch bei Wohnflächenabweichung nur unter Beachtung der Kappungsgrenze

  • vermieter-ratgeber.de (Kurzinformation/Auszüge)

    Mieterhöhung auch bei Wohnflächenabweichung nur unter Beachtung der Kappungsgrenze

  • sueddeutsche.de (Pressebericht, 19.11.2015)

    Mieter sollten messen - und sparen

  • hausundgrund-rheinland.de (Kurzinformation)

    Mieterhöhung auch bei Wohnflächenabweichung nur unter Beachtung der Kappungsgrenze

  • haufe.de (Kurzinformation)

    Wohnflächenabweichung: BGH kippt 10-Prozent-Grenze

  • haufe.de (Kurzinformation)

    Wohnflächenabweichung: BGH kippt 10-Prozent-Grenze

  • esche.de (Kurzinformation)

    Mieterhöhung auch bei Wohnflächenabweichung nur unter Beachtung der Kappungsgrenze

  • anwalt-suchservice.de (Kurzinformation)

    Wohnflächenabweichung: 10%-Grenze aufgegeben

  • haerlein.de (Kurzinformation)

    Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB bei Wohnflächenabweichung

  • anwalt24.de (Kurzinformation)

    Abweichende Wohnfläche: Rechtsprechung zur 10%-Grenze aufgegeben

  • rofast.de (Kurzinformation)

    Flächenangaben im Mietvertrag

  • rofast.de (Kurzinformation und Auszüge)

    Mieterhöhung - was zählt ist die tatsächliche Wohnungsgröße

  • lachner-vonlaufenberg.de (Kurzinformation)

    Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen für Wohnraummietverträge

  • rechtsanwalts-kanzlei-wolfratshausen.de (Kurzinformation)

    10 % Grenze für Mieterhöhungen oder Mietsenkung bei Flächenabweichung gekippt

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Mieterhöhung

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Anpassung der Miete bei Wohnflächenabweichung unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    10%-Toleranz-Regelung bei Wohnfläche gekippt - Ausmessen bei Mieterhöhung lohnt sich

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Flächenabweichungen bei Mieterhöhungen - tatsächliche Wohnfläche entscheidend

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Quadratmeterzahl falsch angegeben: Mieterhöhung wegen zu großer Wohnung?

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Tatsächliche Wohnungsgröße ist für Mieterhöhung entscheidend

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Mietrecht: Wohnflächenberechnung - auf welche Wohnungsgröße kommt es an?

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Mietrecht: Ist eine drastische Mieterhöhung aufgrund neuer Wohnflächenberechnung zulässig?

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Was passiert bei fehlerhafter Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag?

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Wohnfläche: Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnungsgröße bei Abschluss eines Wohnraummietvertrages mit Abweichungen bis zu 10 % hinsichtlich Mieterhöhung

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Wohnflächenabweichung - Mieterhöhung auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche

  • esche.de (Kurzinformation)

    Mieterhöhung auch bei Wohnflächenabweichung nur unter Beachtung der Kappungsgrenze

  • promietrecht.de (Kurzinformation)

    Mieterhöhung - Kappungsgrenze bei falscher, größerer Wohnfläche

  • anwalt-suchservice.de (Kurzinformation)

    Mieterhöhung: Ortsübliche Vergleichsmiete ist nach der tatsächlichen Wohnungsgröße zu bestimmen

  • anwalt-suchservice.de (Kurzinformation)

    Wohnflächenberechnung: was gilt bei falscher Angabe im Mietvertrag?

  • rechtsanwalt.com (Kurzinformation)

    Mieterhöhung

  • rechtsanwalt.com (Kurzinformation)

    Falsche Wohnungsgröße rechtfertigt Mietminderung

  • juraforum.de (Kurzinformation)

    Falsche Wohnungsgröße begründet Mietänderung

  • kostenlose-urteile.de (Kurzmitteilung)

    Auch bei Wohnflächenabweichung darf Mieterhöhung nur unter Beachtung der Kappungsgrenze erfolgen - Grundsätzlich ist tatsächliche Wohnfläche unabhängig von Angaben im Mietvertrag entscheidend

  • rechtsportal.de (Kurzinformation)

    Mieterhöhungen: Die tatsächliche Wohnfläche zählt

  • bundesgerichtshof.de (Pressemitteilung - vor Ergehen der Entscheidung)

    Mieterhöhung bei Wohnflächenabweichung

Besprechungen u.ä. (6)

  • Daryai & Kuo - Rechtsanwälte (Kurzinformation/Entscheidungsbesprechung)

    Auch kleinere Flächenabweichungen sind bei Mieterhöhungen zu beachten

  • faz.net (Pressekommentar, 19.11.2015)

    Falsche Versprechen

  • lto.de (Entscheidungsbesprechung, auf der Grundlage der Pressemitteilung/Presseberichte)

    Wohnflächenabweichung - Das schnelle Ende der 10-Prozent-Rechtsprechung

  • Jurion (Entscheidungsbesprechung)

    Mieterhöhung auch bei Wohnflächenabweichung nur unter Beachtung der Kappungsgrenze

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

    Mieterhöhung: Keine Vertragsanpassung bei Flächenabweichungen nach § 313 BGB (IMR 2016, 61)

  • ibr-online (Entscheidungsbesprechung)

    Mieterhöhung: Es zählt nur die tatsächliche Wohnungsgröße! (IMR 2016, 60)

Verfahrensgang

Papierfundstellen

  • BGHZ 208, 18
  • NJW 2016, 239
  • ZIP 2015, 96
  • MDR 2016, 76
  • NZM 2016, 42
  • ZMR 2016, 194
  • JR 2017, 280
  • ZfBR 2016, 142
 
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Wird zitiert von ... (29)Neu Zitiert selbst (26)

  • BGH, 20.06.2007 - VIII ZR 303/06

    Urteil des Bundesgerichtshofs zur Mieterhöhung, wenn sich die ortsübliche

    Auszug aus BGH, 18.11.2015 - VIII ZR 266/14
    Der Mieter muss im Gegenteil von vornherein damit rechnen, dass in dem (eingeschränkten) Rahmen des § 558 BGB eine stufenweise Anpassung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgt, soweit die Parteien nicht gemäß § 557 Abs. 3 Halbs. 2 BGB eine Erhöhung der Miete durch Vereinbarung ausgeschlossen haben oder sich der Ausschluss aus den Umständen ergibt (Senatsurteil vom 20. Juni 2007 - VIII ZR 303/06, NJW 2007, 2546 Rn. 11 f., 15).

    Dementsprechend hat der Senat etwa auch angenommen, dass eine zunächst geltende besonders günstige Miete zugunsten des Mieters bei Bestimmung der Kappungsgrenze zu berücksichtigen ist (Senatsurteil vom 20. Juni 2007 - VIII ZR 303/06, aaO Rn. 14).

    c) Das vom Gesetzgeber für einseitige Mieterhöhungen gewählte und namentlich in § 558 BGB ausgeformte Regelungskonzept geht dahin, es dem Vermieter zu ermöglichen, im Rahmen eines Vergleichsmietensystems eine die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmäßig sicherstellende angemessene, allerdings nicht an den Kosten, sondern am Markt orientierte Miete zu erzielen, dabei aber zugleich auch den Interessen der Mieterseite an einer Verhinderung allzu abrupter oder einer Bewältigung sonst untragbarer Änderungen durch zeitliche und höhenmäßige (Kappungs-)Grenzen beziehungsweise ein Sonderkündigungsrecht Rechnung zu tragen (Senatsurteile vom 20. Juni 2007 - VIII ZR 303/06, aaO Rn. 11 f.; vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07, aaO Rn. 11 f.; jeweils mwN).

  • BGH, 24.03.2010 - VIII ZR 160/09

    Preisgebundener Wohnraum: Anspruch des Vermieters auf Vertragsanpassung bei

    Auszug aus BGH, 18.11.2015 - VIII ZR 266/14
    Für § 313 BGB bleibt daneben nur dort noch Raum, wo der Gesetzgeber einen typischen Fall geänderter Vertragsgrundlage nicht bis ins Einzelne zu regeln und darüber einer angemessenen Lösung zuzuführen versucht hat (vgl. BGH, Urteile vom 26. November 1981 - IX ZR 91/80, BGHZ 82, 227, 232 f.; vom 25. November 1998 - VIII ZR 380/96, WM 1999, 596 unter III 1 c; vom 6. März 2002 - XII ZR 133/00, BGHZ 150, 102, 106) oder wo eine an sich abschließend gedachte Regelung sich nachträglich als für besonders gelagerte Fallgestaltungen schlechthin unpassend erweist (vgl. Senatsurteile vom 24. März 2010 - VIII ZR 160/09, NJW 2010, 1663 Rn. 20; vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 279/09, juris Rn. 20).

    Insbesondere liegt auch keine Fallgestaltung vor, bei der die Ausgangsmiete aus Gründen, die in der beiderseitigen Risikosphäre liegen, von der ortsüblichen Vergleichsmiete derart weit entfernt ist, dass der Stand der ortsüblichen, die Kosten deckenden Vergleichsmiete selbst für die Zukunft mit Rücksicht auf die Kappungsgrenze und die Sperrfrist in absehbarer Zeit nicht erreicht werden kann und deshalb der mit § 558 BGB verfolgte Zweck grundlegend verfehlt wird (vgl. dazu Senatsurteile vom 24. März 2010 - VIII ZR 160/09, aaO Rn. 18, 20, 22; vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 279/09, aaO Rn. 18, 20, 22).

  • BGH, 07.07.2010 - VIII ZR 279/09

    Wohnraummiete: Vertragsanpassung wegen Fehlens der Geschäftsgrundlage nach

    Auszug aus BGH, 18.11.2015 - VIII ZR 266/14
    Für § 313 BGB bleibt daneben nur dort noch Raum, wo der Gesetzgeber einen typischen Fall geänderter Vertragsgrundlage nicht bis ins Einzelne zu regeln und darüber einer angemessenen Lösung zuzuführen versucht hat (vgl. BGH, Urteile vom 26. November 1981 - IX ZR 91/80, BGHZ 82, 227, 232 f.; vom 25. November 1998 - VIII ZR 380/96, WM 1999, 596 unter III 1 c; vom 6. März 2002 - XII ZR 133/00, BGHZ 150, 102, 106) oder wo eine an sich abschließend gedachte Regelung sich nachträglich als für besonders gelagerte Fallgestaltungen schlechthin unpassend erweist (vgl. Senatsurteile vom 24. März 2010 - VIII ZR 160/09, NJW 2010, 1663 Rn. 20; vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 279/09, juris Rn. 20).

    Insbesondere liegt auch keine Fallgestaltung vor, bei der die Ausgangsmiete aus Gründen, die in der beiderseitigen Risikosphäre liegen, von der ortsüblichen Vergleichsmiete derart weit entfernt ist, dass der Stand der ortsüblichen, die Kosten deckenden Vergleichsmiete selbst für die Zukunft mit Rücksicht auf die Kappungsgrenze und die Sperrfrist in absehbarer Zeit nicht erreicht werden kann und deshalb der mit § 558 BGB verfolgte Zweck grundlegend verfehlt wird (vgl. dazu Senatsurteile vom 24. März 2010 - VIII ZR 160/09, aaO Rn. 18, 20, 22; vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 279/09, aaO Rn. 18, 20, 22).

  • BGH, 23.05.2007 - VIII ZR 138/06

    Zur Mieterhöhung, wenn die vermietete Wohnung tatsächlich größer ist als

    Auszug aus BGH, 18.11.2015 - VIII ZR 266/14
    Aus der von der Klägerin für ihre gegenteilige Auffassung herangezogenen Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 23. Mai 2007 (VIII ZR 138/06) ergebe sich nur, dass der Vermieter, wenn die tatsächliche Wohnfläche - wie hier - um mehr als 10 % größer als die vereinbarte Wohnfläche sei, sich nicht an der Wohnflächenvereinbarung festhalten lassen müsse, sondern einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB die tatsächliche Wohnfläche zugrunde legen könne.

    Soweit dem Senatsurteil vom 23. Mai 2007 (VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626 Rn. 19) entnommen werden könnte, dass in Fällen, in denen die Abweichungen zwischen der tatsächlichen und der vereinbarten Wohnfläche mehr als 10 % betragen, die Abweichungen gegebenenfalls nach den Grundsätzen eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage berücksichtigungsfähig sein und dann sogar unter Außerachtlassung der Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB zum Tragen kommen könnten, hält der Senat daran nicht fest.

  • BGH, 09.07.2008 - VIII ZR 181/07

    Kein Zuschlag zur Miete bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

    Auszug aus BGH, 18.11.2015 - VIII ZR 266/14
    Für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB kommt es deshalb nicht auf fiktive Verhältnisse, sondern auf die für die tatsächliche Wohnungsgröße maßgebliche Miete an, weil nach dem gesetzgeberischen Regelungskonzept dieser Bestimmung, die es dem Vermieter ermöglichen soll, im Rahmen des Vergleichsmietensystems eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen, allein die (tatsächlichen) Gegebenheiten den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung bilden (Senatsurteil vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07, BGHZ 177, 186 Rn. 11 f, 17).

    c) Das vom Gesetzgeber für einseitige Mieterhöhungen gewählte und namentlich in § 558 BGB ausgeformte Regelungskonzept geht dahin, es dem Vermieter zu ermöglichen, im Rahmen eines Vergleichsmietensystems eine die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmäßig sicherstellende angemessene, allerdings nicht an den Kosten, sondern am Markt orientierte Miete zu erzielen, dabei aber zugleich auch den Interessen der Mieterseite an einer Verhinderung allzu abrupter oder einer Bewältigung sonst untragbarer Änderungen durch zeitliche und höhenmäßige (Kappungs-)Grenzen beziehungsweise ein Sonderkündigungsrecht Rechnung zu tragen (Senatsurteile vom 20. Juni 2007 - VIII ZR 303/06, aaO Rn. 11 f.; vom 9. Juli 2008 - VIII ZR 181/07, aaO Rn. 11 f.; jeweils mwN).

  • BGH, 08.07.2009 - VIII ZR 205/08

    Mieterhöhung bei Flächenabweichung in Mietwohnung

    Auszug aus BGH, 18.11.2015 - VIII ZR 266/14
    Die bei Abschluss eines Wohnraummietvertrages getroffene Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnungsgröße ist - und zwar auch bei Abweichungen von bis zu 10 % - nicht geeignet, die bei einer späteren Mieterhöhung zu berücksichtigende Größe der Wohnung durch einen von den tatsächlichen Verhältnissen abweichenden fiktiven Wert verbindlich festzulegen (Aufgabe der Senatsrechtsprechung, zuletzt Senatsurteil vom 8. Juli 2009, VIII ZR 205/08, NJW 2009, 2739 Rn. 10, 13 mwN).

    Soweit der Senat dies in seiner bisherigen Rechtsprechung anders gesehen hat, indem er Abweichungen von bis zu 10 % für unbeachtlich gehalten hat (zuletzt Senatsurteil vom 8. Juli 2009 - VIII ZR 205/08, NJW 2009, 2739 Rn. 10, 13 mwN), hält er daran nicht mehr fest.

  • BGH, 24.03.2004 - VIII ZR 295/03

    Minderung der Miete wegen Abweichung der angegebenen Wohnfläche

    Auszug aus BGH, 18.11.2015 - VIII ZR 266/14
    a) Nach der Rechtsprechung des Senats beinhaltet die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Wohnflächenangabe im Allgemeinen zugleich eine dahin gehende vertragliche Festlegung der Sollbeschaffenheit der Mietsache im Sinne einer Beschaffenheitsvereinbarung (Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 unter II 2 a; vom 10. März 2010 - VIII ZR 144/09, NJW 2010, 1745 Rn. 8 mwN; ebenso für die Gewerberaummiete BGH, Urteil vom 18. Juli 2012 - XII ZR 97/09, WM 2013, 1087 Rn. 15).

    Dementsprechend geht der Senat - woran festzuhalten ist - in ständiger Rechtsprechung davon aus, dass ein zur Minderung der Miete führender Mangel der Wohnung im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB infolge Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB) gegeben ist, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt (Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, aaO unter II 2 c; vom 10. November 2010 - VIII ZR 306/09, NJW 2011, 220 Rn. 14 mwN).

  • BGH, 06.02.2013 - VIII ZR 374/11

    Nachbesserungsverlangen beim Kauf eines Neuwagens

    Auszug aus BGH, 18.11.2015 - VIII ZR 266/14
    Das gilt umso mehr, als ein Verzicht auf Rechte im Allgemeinen auch nicht zu vermuten ist, sondern im Gegenteil eindeutige Anhaltspunkte erfordert, die der Vertragspartner als Aufgabe des Rechts verstehen darf (Senatsurteile vom 6. Februar 2013 - VIII ZR 374/11, NJW 2013, 1365 Rn. 12; vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 327/11, NJW 2012, 2270 Rn. 26 mwN).
  • BGH, 10.11.2010 - VIII ZR 300/09

    Wohnraummietvertrag: Geltung einer Schriftformabrede für Vertragsänderungen auch

    Auszug aus BGH, 18.11.2015 - VIII ZR 266/14
    Der vorliegende Fall ist mit jener Konstellation schon deshalb nicht vergleichbar, weil es dort um eine im Anwendungsbereich des § 557 Abs. 1 BGB angesiedelte einvernehmliche Mieterhöhung nach § 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB und damit um eine vertragliche Änderung der Miethöhe gegangen ist (vgl. Senatsurteile vom 29. Juni 2005 - VIII ZR 182/04, WuM 2005, 518 unter II; vom 10. November 2010 - VIII ZR 300/09, NJW 2011, 295 Rn. 14; BayObLGZ 1989, 277, 281; Staudinger/Weitemeyer, aaO, § 557 Rn. 31 mwN; Staudinger/Emmerich, aaO, § 558a Rn. 3, § 558b Rn. 3 mwN), die ohne Weiteres im Anwendungsbereich des § 313 BGB liegen kann.
  • BGH, 09.05.2012 - VIII ZR 327/11

    BGH verneint Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB auf preisgebundenen Wohnraum

    Auszug aus BGH, 18.11.2015 - VIII ZR 266/14
    Das gilt umso mehr, als ein Verzicht auf Rechte im Allgemeinen auch nicht zu vermuten ist, sondern im Gegenteil eindeutige Anhaltspunkte erfordert, die der Vertragspartner als Aufgabe des Rechts verstehen darf (Senatsurteile vom 6. Februar 2013 - VIII ZR 374/11, NJW 2013, 1365 Rn. 12; vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 327/11, NJW 2012, 2270 Rn. 26 mwN).
  • BGH, 10.10.2007 - VIII ZR 331/06

    Anforderungen an die Begründung einer Mieterhöhung bei Vereinbarung einer

  • BayObLG, 30.06.1989 - REMiet 4/88

    Teilweise Wirksamkeit eines vorausgegangenen Mieterhöhungsverlangens und

  • BGH, 25.11.1998 - VIII ZR 380/96

    Schuldrechtliche Anpassung eines anläßlich der Ausreise der Grundstückseigentümer

  • BGH, 06.03.2002 - XII ZR 133/00

    Wegfall der Geschäftsgrundlage von Nutzungsverträgen über Datschengrundstücke in

  • BGH, 29.06.2005 - VIII ZR 182/04

    Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen

  • BGH, 07.07.2004 - VIII ZR 192/03

    Ansprüche des Mieters bei Unterschreitung der in einem Mieterhöhungsverlangen

  • BGH, 26.11.1981 - IX ZR 91/80

    Rückabwicklung von Zuwendungen unter Ehegatten

  • BGH, 03.07.2013 - VIII ZR 354/12

    Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei einer ehemaligen

  • BGH, 21.11.2012 - VIII ZR 46/12

    Zustimmungsprozess zum Mieterhöhungsverlangen bei Wohnraummiete: Tatrichterliche

  • BGH, 18.07.2012 - XII ZR 97/09

    Geschäftsraummiete: Mietminderung bei Minderfläche von Nebenräumen

  • BGH, 10.11.2010 - VIII ZR 306/09

    Zur Mietminderung wegen Flächenunterschreitung bei ausdrücklichem Hinweis auf

  • BGH, 10.03.2010 - VIII ZR 144/09

    Mietminderung wegen Wohnflächenunterschreitung: Keine zusätzliche

  • OLG Hamm, 03.03.1983 - 4 REMiet 9/82
  • OLG Karlsruhe, 23.12.1981 - 3 REMiet 9/81
  • OLG Hamburg, 05.05.2000 - 4 U 263/99

    Haftung für unrichtige Angaben im Mieterhöhungsverlangen

  • BVerfG, 12.03.1980 - 1 BvR 759/77

    Vergleichsmiete III

  • BGH, 30.05.2018 - VIII ZR 220/17

    Wohnraummiete: Abrechnung von Betriebskosten nach der tatsächlichen Wohnfläche

    In diesen Fällen habe der Bundesgerichtshof in der Entscheidung vom 18. November 2015 (VIII ZR 266/14) die tatsächliche Wohnungsgröße für maßgebend erachtet, weil es auf den tatsächlichen Wohnwert ankomme; andernfalls würden fingierte, von den Vertragsparteien willkürlich festgelegte Umstände an die Stelle von tatsächlichen, objektiven Maßstäben treten.

    Dieser Beurteilung entgegenstehende Ausführungen im Senatsurteil vom 31. Oktober 2006 (VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142 Rn. 19) hat das Berufungsgericht im Lichte des Senatsurteils vom 18. November 2015 (VIII ZR 266/14, BGHZ 208, 18 Rn. 10 ff.) zu Recht als überholt angesehen.

    Nach der Rechtsprechung des Senats enthält die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Wohnflächenangabe im Allgemeinen zugleich eine dahin gehende vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung (Senatsurteile vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, aaO Rn. 9; vom 10. März 2010 - VIII ZR 144/09, NJW 2010, 1745 Rn. 8; vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 unter II 2 a; jeweils mwN).

    Dementsprechend geht der Senat in ständiger Rechtsprechung davon aus, dass ein zur Minderung der Miete berechtigender Mangel der Wohnung im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB infolge der Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB) gegeben ist, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt (Senatsurteile vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, aaO; vom 10. November 2010 - VIII ZR 306/09, NJW 2011, 220 Rn. 14; vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, aaO unter II 2 c; jeweils mwN).

    So hat der Senat in dem bereits zitierten Urteil vom 18. November 2015 (VIII ZR 266/14, aaO Rn. 10 f.) entschieden, dass eine von den tatsächlichen Größenverhältnissen abweichende Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnungsgröße keinen Einfluss auf die bei einer späteren Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 2 BGB in die Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete einzustellende Wohnungsgröße hat.

    Denn ausgehend von der nach dem erkennbaren Willen des Gesetzgebers alleinigen Maßgeblichkeit des objektiven Wohnwerts der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung dürfen bei der Frage der Berechtigung einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete subjektive Elemente, zu denen auch Parteivereinbarungen zu bestimmten Wohnwertmerkmalen wie etwa der Wohnungsgröße gehören, keine Rolle spielen (Senatsurteil vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, aaO).

    Seine diesbezügliche frühere Rechtsprechung (zuletzt Senatsurteil vom 8. Juli 2009 - VIII ZR 205/08, NJW 2009, 2739 Rn. 10, 13 mwN), nach der auch bei Mieterhöhungen nach § 558 Abs. 2 BGB eine Abweichung der vereinbarten Wohnfläche zu der tatsächlichen Wohnfläche von bis zu 10 % als unbeachtlich angesehen wurde, hat der Senat in dem Urteil vom 18. November 2015 (VIII ZR 266/14, aaO Rn. 10) ausdrücklich aufgegeben.

  • BGH, 17.04.2019 - VIII ZR 33/18

    Geltendmachung einer Wohnflächenabweichung im Rahmen eines

    Die Kappungsgrenze ist daher eine zweite, selbständig einzuhaltende Obergrenze für Mieterhöhungen nach § 558 BGB (vgl. BVerfGE 71, 230, 248) und dient dem Schutz des Mieters in wirtschaftlicher Hinsicht (vgl. Senatsurteil vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, BGHZ 208, 18 Rn. 17).

    Die Größe der Wohnung (§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB) ist nach der tatsächlichen und nicht nach der vertraglich vereinbarten Wohnfläche zu berechnen (vgl. Senatsurteile vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, aaO Rn. 10; vom 27. Februar 2019 - VIII ZR 255/17, juris Rn. 13).

    Somit bleibt trotz der Minderung der Vertragsinhalt und damit auch die vertraglich festgelegte Miethöhe unberührt (vgl. BGH, Urteile vom 21. Februar 2008 - III ZR 200/07, NZM 2008, 462 Rn. 11; vom 23. Juni 2010 - VIII ZR 256/09, NJW 2010, 2648 Rn. 22; vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, aaO Rn. 20 und 26; Cramer, NZM 2017, 457, 464).

    a) Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats beinhaltet die in einem Wohnraummietvertrag angegebene Wohnfläche, auch bei einer "ca."-Angabe, im Allgemeinen zugleich eine dahingehende vertragliche Festlegung der Sollbeschaffenheit der Mietsache im Sinne einer Beschaffenheitsvereinbarung (vgl. Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 133/03, WuM 2004, 268 unter II; vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 unter II 2 a; vom 10. März 2010 - VIII ZR 144/09, aaO Rn. 8; vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, aaO Rn. 9 mwN).

    b) Ein zur Minderung der Miete führender Mangel der Wohnung im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB infolge Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB) liegt nach der Senatsrechtsprechung vor, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt (vgl. Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, aaO unter II 2 c; vom 10. November 2010 - VIII ZR 306/09, NJW 2011, 220 Rn. 14; vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, aaO; vom 30. Mai 2018 - VIII ZR 220/17, NJW 2018, 2317 Rn. 16).

  • BGH, 26.09.2018 - VIII ZR 187/17

    Kauf von Mitgliedschaftsrechten an einer GmbH: Vorliegen eines Rechtskaufs;

    In diesem Verweis auf die gesetzliche Risikoverteilung kommt zum Ausdruck, dass eine Anwendung der Regeln über die Störung der Geschäftsgrundlage auszuscheiden hat, wenn und soweit es um Fehlvorstellungen geht, deren Auswirkungen auf den Vertrag der Gesetzgeber bereits durch Aufstellung bestimmter gesetzlicher Regeln zu erfassen versucht hat (vgl. Senatsurteil vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, BGHZ 208, 18 Rn. 23).
  • BGH, 17.10.2018 - VIII ZR 94/17

    Kein fernabsatzrechtliches Widerrufsrecht des Mieters nach Zustimmung zu einer

    b) Auch sind im Streitfall zum Abschluss der Mieterhöhungsvereinbarung, bei der das Angebot des Vermieters nach Maßgabe des § 558a Abs. 1 BGB abgegeben und die Annahme - als Ausdruck des Prinzips der Vertragsfreiheit - durch den Mieter nach § 558b Abs. 1 BGB erklärt wird (Senatsbeschluss vom 30. Januar 2018 - VIII ZB 74/16, NJW-RR 2018, 524 Rn. 11; siehe auch Senatsurteile vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, BGHZ 208, 18 Rn. 28; vom 10. November 2011 - VIII ZR 300/09, NJW 2011, 295 Rn. 14; vom 7. Februar 2007 - VIII ZR 122/05, NZM 2007, 283 Rn. 16), ausschließlich Fernkommunikationsmittel eingesetzt worden, ohne dass die Vertragsparteien gleichzeitig anwesend waren.
  • BGH, 11.12.2019 - VIII ZR 234/18

    Wirksamkeit einer Mieterhöhungsvereinbarung trotz unrichtiger Angabe der

    Zwar ist die (richtige) Ermittlung der Wohnfläche, wie das Berufungsgericht noch zutreffend erkannt hat, grundsätzlich der Risikosphäre des Vermieters zuzuordnen (Senatsurteile vom 7. Juli 2004 - VIII ZR 192/03, aaO unter II 2 a sowie vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, BGHZ 205, 18 Rn. 28).
  • BGH, 31.05.2017 - VIII ZR 181/16

    Mieterhöhungsverfahren: Einfaches Bestreiten der vom Vermieter vorgetragenen

    Maßgeblich für die Berechnung der Mieterhöhung gemäß § 558 BGB wie auch für den hiernach vorzunehmenden Abgleich mit der ortsüblichen Vergleichsmiete ist, wie das Berufungsgericht zutreffend zugrunde gelegt hat, die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung (Senatsurteil vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, BGHZ 208, 18 Rn. 10).
  • BGH, 16.01.2019 - VIII ZR 173/17

    Umlage der Betriebskosten einer preisgebundenen Wohnung: Maßgeblichkeit der

    a) Das Berufungsgericht hat die Revision zur Klärung der Frage zugelassen, ob die vom Senat in seinem Urteil vom 18. November 2015 (VIII ZR 266/14, BGHZ 208, 18 Rn. 10 ff.) entwickelten Grundsätze zur Bedeutung von Wohnflächenangaben im Mietvertrag bei der Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete (§§ 558 BGB ff.) auf Betriebskostenabrechnungen übertragbar seien.

    Das Berufungsgericht hat die Revision zur Klärung der Bedeutung von Wohnflächenangaben im Mietvertrag für die Betriebskostenabrechnung zugelassen und zur Begründung näher ausgeführt, der Senat habe sich zu dieser Frage in seinem Urteil vom 18. November 2015 (VIII ZR 266/14, aaO) nicht abschließend geäußert.

    Insoweit hat der Senat, wie das Berufungsgericht nicht verkannt hat, in dem vorgenannten Urteil an seiner ständigen Rechtsprechung festgehalten, wonach ein zur Minderung der Miete führender Mangel der Wohnung im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB infolge Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB) gegeben ist, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt (Senatsurteil vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, aaO Rn. 9 mwN).

    Denn die vorgenannte Beurteilung gilt, wie der Senat - unter Fortentwicklung seiner Rechtsprechung zur Maßgeblichkeit der tatsächlichen Größe der vermieteten Wohnung bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (Senatsurteil vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, aaO) - nach Erlass des Berufungsurteils entschieden hat, auch für die Abrechnung von Betriebskosten am Maßstab der § 556a Abs. 1 BGB, § 28 Abs. 4 Nr. 1, § 46 Abs. 1 WoFG; § 7 Abs. 1, § 8 Abs. 1 HeizkostenV (Senatsurteil vom 30. Mai 2018 - VIII ZR 220/17, NJW 2018, 2317 Rn. 19, 22 f. unter Aufgabe früherer Senatsrechtsprechung).

    Zwar ist, wie ausgeführt, ein zur Minderung der Miete führender Mangel der Wohnung im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB infolge Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB) nur gegeben, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt (Senatsurteile vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, aaO Rn. 9; vom 30. Mai 2018 - VIII ZR 220/17, aaO Rn. 16; jeweils mwN); davon ist auch das Berufungsgericht zutreffend und unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des Senats ausgegangen.

  • BGH, 14.11.2017 - VIII ZR 101/17

    Verwertung der Beweiserhebung des selbständigen Beweisverfahrens im

    Insoweit hat das Berufungsgericht nämlich verkannt, dass ein Verzicht auf Rechte im Allgemeinen nicht zu vermuten ist, so dass deren Aufgabe nur unter strengen Voraussetzungen, nämlich bei einem dahingehenden unzweideutigen Verhalten oder sonst eindeutigen Anhaltspunkten, angenommen werden kann (BGH, Urteile vom 7. März 2002 - IX ZR 293/00, WM 2002, 999 unter III 2 a; vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, BGHZ 208, 18 Rn. 19; jeweils mwN).
  • BGH, 27.02.2019 - VIII ZR 255/17

    Berufungsverfahren in Zivilsachen: Pflichtgemäßes Ermessen hinsichtlich der

    Dabei ist das Berufungsgericht zutreffend davon ausgegangen, dass gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB der Vermieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann, wenn die Miete - wie hier - in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist und dass für die Berechnung der Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1 BGB wie auch für den hiernach vorzunehmenden Abgleich mit der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB) die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung maßgeblich ist (Senatsurteile vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, BGHZ 208, 18 Rn. 10; vom 31. Mai 2017 - VIII ZR 181/16, aaO Rn. 10 f.).
  • BGH, 24.10.2018 - VIII ZR 52/18

    Erhöhungsverlangen bei Wohnraummiete: Behandlung von Mieterinvestitionen bei der

    Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter dem Mieter gestattet hat, eine in der Wohnung vorhandene Einrichtung zu entfernen und durch eine auf eigene Kosten angeschaffte Einrichtung zu ersetzen (Bestätigung und Fortführung der Senatsurteile vom 18. November 2015, VIII ZR 266/14, BGHZ 208, 18 Rn. 10 ff. sowie vom 7. Juli 2010, VIII ZR 315/09, NZM 2010, 735 Rn. 12 ff.).

    Bei diesem Vergleich kommt es jedoch - was das Berufungsgericht verkannt hat - allein auf den objektiven Wohnwert der dem Mieter zur Verfügung gestellten Wohnung an, während Vereinbarungen, mit denen der Wohnwert oder die Beschaffenheit der Wohnung bezüglich einzelner Wohnwertmerkmale abweichend von den objektiven Verhältnissen festgelegt werden, für die Mieterhöhung nach § 558 BGB rechtlich ohne Bedeutung sind (Senatsurteil vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, BGHZ 208, 18 Rn. 10 ff.; MünchKommBGB/Artz, 7. Aufl., § 558 Rn. 21; Börstinghaus in Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Aufl., § 558 Rn. 27).

    Denn anderenfalls würde der Vermieterseite entgegen der Konzeption des Gesetzgebers ein Spielraum zugestanden, den bei künftigen Mieterhöhungen vorzunehmenden Vergleich vorab zu ihren Gunsten zu verändern oder gar zu verfälschen (vgl. Senatsurteil vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, aaO Rn. 12) und auf diese Weise Mietsteigerungen zu verwirklichen, die über das von § 558 BGB angestrebte Ziel, dem Vermieter die Erzielung einer am örtlichen Markt orientierten und die Wirtschaftlichkeit der Wohnung regelmäßig sicherstellenden Miete zu ermöglichen, zum Nachteil des Mieters hinausgingen.

    b) Die Parteien haben lediglich die Möglichkeit, anlässlich einer konkreten Mieterhöhung abweichend von § 558 BGB eine Vereinbarung zu treffen (vgl. Senatsurteil vom 18. November 2015 - VIII ZR 266/14, aaO Rn. 14), wie sie es offenbar bei einer früheren Mieterhöhung getan haben, indem sie sich - unter Zugrundelegung einer Ausstattung der Wohnung mit einer modernen Einbauküche - auf einen konkreten Mieterhöhungsbetrag geeinigt haben; im vorliegenden Mieterhöhungsverfahren ist eine solche Vereinbarung aber nicht getroffen worden.

    c) Soweit der Senat im Urteil vom 7. Juli 2010 (VIII ZR 315/09, aaO Rn. 13) von der Möglichkeit ausgegangen ist, dass die Parteien auch für künftige Mieterhöhungen verbindlich eine in Wirklichkeit nicht vorhandene oder vom Mieter selbst angeschaffte Einrichtung als vermieterseitige Ausstattung vereinbaren könnten, hält der Senat an dieser - ohnehin durch das spätere Senatsurteil vom 18. November 2015 (VIII ZR 266/14, aaO) überholten - Auffassung nicht fest.

  • BGH, 22.06.2021 - VIII ZR 26/20

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  • AG Hamburg, 14.08.2019 - 49 C 263/18

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  • AG Berlin-Charlottenburg, 23.01.2018 - 232 C 177/17

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  • AG Frankfurt/Main, 04.06.2020 - 33 C 3546/18
  • AG Berlin-Charlottenburg, 12.12.2017 - 232 C 177/17
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