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  Anspruch auf Maklerlohn gegenüber Vorkaufsrechtsberechtigten bei Ausübung des Vorkaufsrechts

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Papierfundstellen

• MDR 1963, 303
• WM 1963, 31

Wird zitiert von ... (18)Neu Zitiert selbst (1)

• RG, 18.05.1928 - VII 37/28

  Versicherung

  Auszug aus BGH, 28.11.1962 - VIII ZR 236/61

  Diese gesetzliche Regelung wird allgemein (Staudinger, 11o Auf1. § 505 Kr. 2, KGRK 10. Aufl. BGB § 505 Nr. 2» RGZ 121, 158) dahin verstanden, daß der Berechtigte nicht in den zwischen dem Vorkaufsverpflichteten und dem Dritten geschlossenen Vertrag eintritt.

• BGH, 14.12.1995 - III ZR 34/95

  Bindung des Vorkaufsberechtigten an eine Maklerklausel

  "Zur Bindung des Vorkaufsberechtigten an die Vereinbarung im Erstvertrag, durch die sich der Erstkäufer in Form einer sog. Maklerklausel (vgl. BGH, Urteil vom 28. November 1962 - VIII ZR 236/61 - LM BGB § 505 Nr. 4) verpflichtet hat, an den Makler, der den Vertrag vermittelte, Provision zu zahlen.«.

  Vorkaufsberechtigte nicht nur den Kaufpreis zu zahlen, sondern schlechthin diejenigen Leistungen zu erbringen, die dem Erstkäufer nach dem Kaufvertrag oblegen hätten (BGH, Urteile vom 13. Juli 1960 - V ZR 62/59 - LM BGB § 505 Nr. 2, vom 28. November 1962 - VIII ZR 236/61 - LM aaO. Nr. 4 und BGHZ 77, 359, 362).

  Abgesehen von den Bestimmungen der §§ 507 und 509 BGB folgt daraus, daß nach § 505 Abs. 2 BGB nur "der Kauf" zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten zustande kommt, daß den Vorkaufsberechtigten solche Bestimmungen des Erstvertrages nicht verpflichten, die wesensgemäß nicht zum Kaufvertrag gehören und sich darin als Fremdkörper darstellen (vgl. BGH, Urteil vom 28. November 1962 aaO. und BGHZ 77, 359, 362).

  Diese besondere Art der rechtlichen Gestaltung ("Maklerklausel"; vgl. hierzu einerseits v. Gerkan NJW 1982, 1742; ders. NJW 1983, 859, andererseits Hitzlberger NJW 1982, 2854; ders. NJW 1983, 860; Piehler DNotZ 1983, 22) war auf der Grundlage des Urteils des Bundesgerichtshofs vom 28. November 1962 (aaO.) die Voraussetzung dafür, daß der Anspruch des Klägers auf die Käuferprovision den Vorkaufsfall überhaupt überdauern und sich - wie beabsichtigt - auch gegen den Vorkaufsberechtigten richten konnte; nämlich vor dem Hintergrund, daß sonst, wenn der Berechtigte sein Vorkaufsrecht ausübt, der Makler des Käufers regelmäßig seinen Provisionsanspruch verliert, weil infolge der Ausübung des Vorkaufsrechts der wirtschaftliche Erfolg der Maklertätigkeit für den Käufer ausgeblieben ist (RGZ 157, 243, 244; RG DR 1939, 2107; BGH, Urteile vom 28. November 1962 aaO. und vom 7. Juli 1982 - IVa ZR 50/81 - WM 1982, 1098).

  In dem Urteil vom 28. November 1962 (aaO.) - also zu einer Zeit, als die in BGHZ 77, 359 entwickelten Grundsätze so noch nicht formuliert waren - hat der Bundesgerichtshof den Standpunkt vertreten, wenn der Käufer im Kaufvertrag nicht nur dem Makler seinen Lohn, sondern darüber hinaus dem Verkäufer verspreche, diesen Lohn an den Makler zu zahlen, dann sei dieses Versprechen seinem sachlichen Gehalt nach nicht mehr Teil des Maklervertrages, sondern Teil des zwischen dem Vorkaufsberechtigten und dem Dritten geschlossenen Kaufvertrages.

• BGH, 27.04.2016 - VIII ZR 323/14

  Erwerb der in Wohnungseigentum umgewandelten Mietwohnung durch Ausübung des …

  Die beiden Kaufverträge unterscheiden sich deshalb grundsätzlich nur dadurch, dass an die Stelle des Erstkäufers der Vorkaufsberechtigte tritt, der vertragliche Regelungsgehalt, wie er sich aus der Kaufvertragsurkunde erschließt, im Übrigen aber unverändert bleibt (BGH, Urteile vom 14. Dezember 1995 - III ZR 34/95, BGHZ 131, 318, 320; vom 14. Juli 1995 - V ZR 31/94, WM 1995, 1996 unter II 2; jeweils mwN; vom 28. November 1962 - VIII ZR 236/61, WM 1963, 31).
• BGH, 03.12.1999 - V ZR 329/98

  Ausübung eines Vorkaufsrechts nach Erwerb der Kaufsache durch den …

  Diese Auffassung wird aber nach der eindeutigen gesetzlichen Regelung zu Recht abgelehnt (vgl. z.B. RGZ 121, 137, 138; BGHZ 67, 395, 397 m.w.N.; BGH, Urt. v. 28. November 1962, VIII ZR 236/61, LM BGB § 505 Nr. 4).

 
• BGH, 13.06.1980 - V ZR 11/79

  Zum Umfang der Verpflichtung des Vorkaufsberechtigen im Falle der Ausübung des …

  Von diesem Grundsatz ergeben sich - unabhängig von einem etwaigen Verstoß gegen § 138 BGB - jedoch Ausnahmen (vgl. BGH Urteil vom 28. November 1962, VIII ZR 236/61 = MDR 1963, 303, 304).

  Zu Unrecht vergleicht die Revision den vorliegenden Fall mit dem einer Entscheidung des VIII. Zivilsenats zugrunde liegenden (MDR 1963, 303: vom Erstkäufer geschuldete Maklerkosten).

• BGH, 04.03.1999 - III ZR 105/98

  Anspruch auf Maklerlohn bei Ausübung eines Vorkaufsrechts und anschließendem …

  Es entspricht jedoch gefestigter Rechtsprechung, daß der Provisionsanspruch des Immobilienmaklers gegen den Käufer regelmäßig entfällt, wenn der dem Käufer als Kunden vermittelte Grundstückskaufvertrag nicht zum Erwerb führt, weil ein Vorkaufsrecht ausgeübt wird; denn infolge der Ausübung des Vorkaufsrechts bleibt der wirtschaftliche Erfolg der Maklertätigkeit für den Käufer aus, und die Maklerleistung erweist sich als für ihn von Anfang an wertlos (vgl. RGZ 157, 243, 244; RG DR 1939, 2107, 2108; BGH, Urteile vom 28. November 1962 - VIII ZR 236/61 - LM BGB § 505 Nr. 4 und vom 7. Juli 1982 - IVa ZR 50/81 - WM 1982, 1098 = NJW 1982, 2662; Senat BGHZ 131, 318, 321).
• BGH, 06.03.1991 - IV ZR 53/90

  Mitbeurkundung einer Maklerlohnklausel

  Demgegenüber hat das Berufungsgericht, ausgehend von dem Urteil des VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofes vom 28. November 1962 (VIII ZR 236/61 - WM 1963, 31 = LM BGB § 505 Nr. 4), dargelegt, das in eine Kaufvertragsurkunde aufgenommene Maklerlohnversprechen könne verschiedenartige Bedeutungen haben.
• BGH, 14.07.1995 - V ZR 31/94

  Bindung des Vorkaufsberechtigten an eine im Kaufvertrag getroffene Regelung über …

  Der Vorkaufsberechtigte hat danach grundsätzlich schlechthin diejenigen Leistungen zu erbringen, die dem ursprünglichen Käufer nach dem Kaufvertrag oblegen hätten (BGH, Urt. v. 28. November 1962, VIII ZR 236/61, WM 1963, 31;… Urt. v. 25. September 1986, II ZR 272/85, NJW 1987, 890, 893; BGHZ 77, 359, 362).
• BGH, 10.07.1986 - III ZR 44/85

  Bemessung des Kaufpreises bei Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts

  Vielmehr wird zwischen Berechtigten und Verpflichteten ein selbständiger Kaufvertrag neu begründet zu den gleichen Bedingungen, wie er zwischen dem Verpflichteten und dem Dritten abgeschlossen war (BGH Urteil vom 28. November 1962 - VIII ZR 236/61 = LM Nr. 4 zu § 505 BGB m. w. Nachw.; BGH Urteil vom 4. April 1986 BGHZ 97, 298).
• BGH, 25.11.1987 - VIII ZR 283/86

  Vereinbarung einer anderweitigen Bier- oder Getränkebezugsverpflichtung bei einem …

  Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Senatsurteil vom 28. November 1962 - VIII ZR 236/61 = LM BGB § 505 Nr. 4 = MDR 1963, 303, 304; BGHZ 77, 359) sind Bestimmungen (in den zitierten Entscheidungen ging es um eine vom Erstkäufer geschuldete Maklergebühr bzw. um "Projektierungskosten") im Erstvertrag für den eintretenden Berechtigten nicht verbindlich, wenn sie völlig außerhalb der für gegenseitige Verträge typischen Abhängigkeit von Leistung und Gegenleistung stehen.
• OLG Dresden, 27.10.1999 - 8 U 1676/99

  Mitbeurkundung eines Provisionsversprechens zu Gunsten des Maklers; Abreden mit …

  Der Senat hat angesichts der unstreitigen Gesamtumstände keine Bedenken, die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, derzufolge einer Maklerklausel im notariellen Grundstückskaufvertrag unter bestimmten Voraussetzungen im Wege der Auslegung eine nicht beurkundungsbedürftige Maklerlohnvereinbarung zwischen dem Makler und dem Versprechenden entnommen werden kann (WM 1963, 31; eingehend insbesondere NJW-RR 1991, 820), auf den vorliegenden, in den entscheidenden Punkten identisch gelagerten Fall zu übertragen.
• KG, 27.04.2023 - 10 U 80/22

  Provisionsanspruch des Immobilienmaklers: Zahlungsanspruch nach Ausübung des …
• OLG München, 11.07.2018 - 3 U 694/18

  Zu den Voraussetzungen eines Anspruchs gegen den Vorkaufsberechtigten auf Zahlung …
• OLG Düsseldorf, 26.02.1999 - 7 U 160/98

  Einbeziehung einer Maklerklausel in notarielle Kaufverträge
• BGH, 29.03.1995 - XII ZR 117/94

  Auseinandersetzung von Ehegatten hinsichtlich des Eigentums an einem Eigenheim
• KG, 11.08.2014 - 10 U 140/13

  Keine Maklerprovision ohne Maklervertrag!
• BGH, 27.01.1967 - V ZR 140/64

  Ausübung des gesetzliches Vorkaufsrechts einer Gemeinde - Ausübung des …
• OLG Düsseldorf, 09.05.1996 - 18 U 116/95

  Rechtzeitigkeit der Ausübung eines gemeindlichen Vorkaufsrechts; Berücksichtigung …
• OLG Köln, 09.03.1992 - 10 U 1/92

  Rechtsnatur einer Maklerklausel im Grundstückskaufvertrag