Volltextveröffentlichungen (7)

• JLaw (App) | www.prinz.law
• Wolters Kluwer

  Klage auf Erhöhung der Wohnraummiete - Wirksamkeit einer Wertsicherungsklausel

• grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

  Mischmietverhältnis; Abgrenzungskriterien; Gewerberaumanteil

 
• iurado.de (Kurzinformation und Volltext)

  Zur Bemessung des Gewerberaumanteils bei einem Mischmietverhältnis

• rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

  Bemessung des Gewerberaumanteils bei einem Mischmietverhältnis

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)
• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Papierfundstellen

• NJW-RR 1986, 877
• MDR 1986, 842
• BB 1986, 1396
• WuM 1986, 274

Wird zitiert von ... (22)Neu Zitiert selbst (8)

• BGH, 29.10.1980 - VIII ZR 326/79

  Altenheim - Altenheimverträge - Kündigungsschutz - Miethöhe - Mieterhöhung

  Auszug aus BGH, 16.04.1986 - VIII ZR 60/85

  Nach § 10 Abs. 1 MHRG sind Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften der §§ 1 bis 9 abweichen, unwirksam, und aus Vereinbarungen in diesem Sinne sind Wertsicherungsklauseln jeder Art zu verstehen (Senatsurteil vom 29. Oktober 1980 - VIII ZR 326/79 = WM 1980, 1456;… Palandt/Putzo, BGB, 45. Aufl. § 10 MHRG Anm. 1 a).

  Die Frage, ob im letzteren Fall ausnahmsweise Sondervorschriften des Wohnraummietrechts wie die des Kündigungsschutzes herangezogen werden können (vgl. hierzu für einen Altenheimvertrag das Senatsurteil vom 29. Oktober 1980, a.a.O. zu 3 b cc), stellt sich hier nicht.

• BGH, 15.11.1978 - VIII ZR 14/78

  Kündigungsschutz bei Mischvermietung

  Auszug aus BGH, 16.04.1986 - VIII ZR 60/85

  Zur Frage, unter welchen Voraussetzungen bei einem Mischmietverhältnis anzunehmen ist, daß der Gewerberaumanteil überwiegt (Ergänzung zum Senatsurteil vom 15. November 1978 - VIII ZR 14/78 = WM 1979, 148).

  Die Entscheidung der Frage, ob auf einen solchen Vertrag die Vorschriften über die Vermietung von Wohnraum und damit auch die Bestimmungen des Miethöheregelungsgesetzes anzuwenden sind, hängt davon ab, welche Nutzungsart überwiegt (Senatsurteil vom 15. November 1978 - VIII ZR 14/78 = WM 1979, 148 m.w.N.).

• BGH, 02.02.1983 - VIII ZR 13/82

  Mietvertrag - Wertsicherungsklausel - Genehmigung - Landeszentralbank - …

  Auszug aus BGH, 16.04.1986 - VIII ZR 60/85

  Eine Spannungsklausel ist dann anzunehmen, wenn die in ein Verhältnis zueinander gesetzten Leistungen im wesentlichen gleichartig oder zumindest vergleichbar sind (Senatsurteil vom 2. Februar 1983 - VIII ZR 13/82 = WM 1983, 364 zu 2 a m.w.N.).

  Sie fällt nicht unter § 3 WährG und bedarf daher nicht der Genehmigung durch die Landeszentralbank (Senatsurteile vom 26. November 1975 und 2. Februar 1983, a.a.O.).

 
• BGH, 13.02.1985 - VIII ZR 36/84

  Begriff des Wohnraumietvertrages; Mietvertrag der Bundesrepublik Deutschland zur …

  Auszug aus BGH, 16.04.1986 - VIII ZR 60/85

  Ebenso wie für die Abgrenzung der Wohnraummiete von Mietverhältnissen über andere Räume (vgl. hierzu BGHZ 94, 11 m.w.N.) ist entscheidend der Vertragszweck, überwiegt danach die Nutzung als Wohnraum, ist Wohnraummietrecht anzuwenden.
• BGH, 30.10.1974 - VIII ZR 69/73

  Wertsicherungsklausel; Rechtsmangel beim Untermietvertrag

  Auszug aus BGH, 16.04.1986 - VIII ZR 60/85

  Ist die Klausel genehmigungsbedürftig, aber nicht genehmigungsfähig, sind die Parteien nach der Rechtsprechung des erkennenden Senats einander verpflichtet, einer Änderung der Klausel in eine solche mit genehmigungsfähigem Inhalt zuzustimmen, sofern sich nach den Grundsätzen der ergänzenden Vertragsauslegung eine geeignete Ersatzklausel bestimmen läßt (BGHZ 63, 132, 135).
• BGH, 26.03.1969 - VIII ZR 76/67

  Kündigung eines Mietvertrags - Räumung und Herausgabe eines genutzten Grundstücks …

  Auszug aus BGH, 16.04.1986 - VIII ZR 60/85

  Auf die von der Revision aufgeworfene Frage, ob die vertraglich bestimmte Nutzungsart für das Mietverhältnis und seine Abwicklung bestimmend bleibt, auch wenn der Mieter die Nutzungsart ändert (vgl. hierzu Senatsurteil vom 26. März 1969 - VIII ZR 76/67 = WM 1969, 625), kommt es daher nicht an.
• BGH, 26.11.1975 - VIII ZR 267/73

  Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft - Erfordernis einer …

  Auszug aus BGH, 16.04.1986 - VIII ZR 60/85

  Eine Spannungsklausel ist auch zur Absicherung des Mietzinses für Gewerberaum zulässig, und es steht ihrer Wirksamkeit nicht entgegen, wenn sie wie hier ausschließlich auf eine Erhöhung des Mietzinses zugeschnitten ist (Senatsurteil vom 26. November 1975 - VIII ZR 267/73 = WM 1976, 33).
• OLG Stuttgart, 07.11.1985 - 8 REMiet 3/84

  Weitervermietung angemieteter Räume; Wohnzwecke; Nutzung durch Hauptmieter; …

  Auszug aus BGH, 16.04.1986 - VIII ZR 60/85

  Die Mietzins- und Flächenanteile sind nach dieser Auffassung nur Gesichtspunkte, die für die Feststellung des Parteiwillens mit von Bedeutung sind (…Staudinger/Emmerich, BGB, 12. Aufl. 2. Bearb. vor §§ 535, 536 Rdn. 26 und vor § 1 MHRG Rdn. 41;… Gelhaar in BGB-RGRK, 12. Aufl., Rdn. 22 vor § 535;… MünchKomm-Voelskow §§ 556 a bis 556 e BGB Rdn. 28;… Erman/Schopp, BGB, 7. Aufl. vor § 535 Rdn. 71 und § 565 Rdn. 4;… Barthelmess, Zweites Wohnraumkündigungsschutzgesetz, Miethöhegesetz, 2. Aufl. Einführung Rdn. 29;… Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 5. Aufl., Rdn. B 17, 19;… Sternel, Mietrecht, 2. Aufl. Rdn. I 24 und II 30; Schmidt-Futterer NJW 1966, 583; OLG Stuttgart ZMR 1986, 52; LG Mannheim ZMR 1974, 48).

• BGH, 09.07.2014 - VIII ZR 376/13

  Zur rechtlichen Beurteilung eines Mischmietverhältnisses

  Für die rechtliche Einordnung ist entscheidend, welche Nutzungsart nach den getroffenen Vereinbarungen überwiegt (insoweit Bestätigung von BGH, Urteil vom 16. April 1986, VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877).

  Der Umstand, dass die Vermietung nicht nur zu Wohnzwecken, sondern auch zur Ausübung einer gewerblichen/freiberuflichen Tätigkeit vorgenommen wird, durch die der Mieter seinen Lebensunterhalt bestreitet, lässt keine tragfähigen Rückschlüsse auf einen im Bereich der Geschäftsraummiete liegenden Vertragsschwerpunkt zu (insoweit Aufgabe von BGH, Urteil vom 16. April 1986, VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877).

  Lässt sich bei der gebotenen Einzelfallprüfung ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, ist im Hinblick auf das Schutzbedürfnis des Mieters von der Geltung der Vorschriften der Wohnraummiete auszugehen (insoweit Fortführung von BGH, Urteil vom 16. April 1986, VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877).

  Der Bundesgerichtshof habe in seinem Urteil vom 16. April 1986 (VIII ZR 60/85, MDR 1986, 842) entschieden, im Rahmen der Prüfung, ob nach dem Vertragszweck überwiegend eine Wohnraummiete oder eine andere Nutzungsart anzunehmen sei, seien alle Umstände des Einzelfalls zu würdigen.

  e) Für die rechtliche Einordnung eines Mischmietverhältnisses als Wohnraum- oder Gewerberaummietverhältnis ist - wie auch bei sonstigen Mischverträgen (…vgl. BGH, Urteile vom 12. Oktober 1978 - VII ZR 288/77, aaO mwN; vom 12. Juli 1979 - VII ZR 159/78, NJW 1979, 2193 unter 2 a;… OLG Hamm, aaO) - entscheidend, welche Nutzungsart überwiegt (Senatsurteile vom 30. März 1977 - VIII ZR 153/75, NJW 1977, 1394 unter II 2;… vom 15. November 1978 - VIII ZR 14/78, aaO unter 2 b; vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877 unter 3 c cc;… OLG Schleswig, aaO S. 49 f.;… OLG Hamm, aaO;… OLG Stuttgart, aaO; MDR 2008, 1091; OLG Celle, MDR 1986, 324;… OLG Karlsruhe, aaO; WuM 2012, 666, 668; OLG Hamburg, NJW-RR 1997, 458; OLG Düsseldorf, GE 2006, 647; MDR 2012, 20, 21;… OLG München, aaO; OLG Saarbrücken, MDR 2012, 1335, 1336; KG, GE 2001, 1466; ZMR 2010, 956; jeweils mwN;… aA AG Fürth (Bayern), aaO; Rinke, ZMR 2003, 13 ff.).

  a) Dem Berufungsgericht ist allerdings darin beizupflichten, dass bei der Frage, welche Nutzungsart im Vordergrund steht - wie auch sonst bei Abgrenzung von Geschäfts- und Wohnraummiete (…vgl. Senatsurteile vom 15. November 1978 - VIII ZR 14/78, aaO;… vom 13. Februar 1985 - VIII ZR 36/84, aaO; OLG Stuttgart, NJW 1986, 322, 323; jeweils mwN) - auf den Vertragszweck abzustellen ist (Senatsurteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, aaO).

  Steht die Vermietung zu Zwecken im Vordergrund, die keinen Wohnraumcharakter haben, ist allgemeines Mietrecht maßgebend (Senatsurteil vom 16. April - VIII ZR 60/85, aaO).

  Entscheidend ist der wahre, das Rechtsverhältnis prägende Vertragszweck (Senatsurteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, aaO; OLG Düsseldorf, MDR 2012, 20, 21), also die gemeinsamen und übereinstimmenden Vorstellungen der Vertragsparteien darüber, wie das Mietobjekt genutzt werden soll und welche Art der Nutzung im Vordergrund steht (OLG Stuttgart, MDR 2008, 1091; KG, ZMR 2010, 956;… OLG Saarbrücken, aaO; OLG Karlsruhe, WuM 2012, 666, 668).

  Ein hiervon abweichender, im Vertrag nur vorgetäuschter Vertragszweck ist unbeachtlich (Senatsurteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, aaO).

  bb) Bei der Ermittlung des nach dem wirklichen Willen der Parteien vorherrschenden Vertragszwecks sind alle (auslegungsrelevanten) Umstände des Einzelfalls zu würdigen (Senatsurteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, aaO).

  (a) Zwar hat der Senat in seinem Urteil vom 16. April 1986 (VIII ZR 60/85, aaO) ausgeführt, wenn ein Einfamilienhaus einem Rechtsanwalt zur Nutzung als Kanzlei und zugleich als Wohnung überlassen werde, sei im Allgemeinen anzunehmen, dass die Vermietung in erster Linie zu gewerblichen Zwecken vorgenommen werde.

  (b) An diesem Abgrenzungskriterium, das der Senat zur Beurteilung der Anwendbarkeit des Miethöheregelungsgesetzes (MHRG) entwickelt hat (Urteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, aaO), hält der Senat nicht fest.

  Indizwirkung kann auch dem Verhältnis der für eine gewerbliche/freiberufliche Nutzung vorgesehenen Flächen und der für Wohnzwecke bestimmten Flächen zukommen (Senatsurteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, aaO; OLG Karlsruhe, MDR 2012, 1401;… KG aaO; OLG Düsseldorf, GE 2006, 647 mwN;… OLG Schleswig, aaO;… OLG Hamm, aaO; LG Berlin, MM 2002, 383; LG München…, Urteil vom 14. November 2006 - 3 O 7669/06, juris Rn. 20;… MünchKommBGB/Häublein, aaO;… Staudinger/Emmerich, aaO Rn. 27 mwN;… Schmidt-Futterer/Blank, aaO).

  (3) Lässt sich bei der gebotenen Einzelfallprüfung ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen (also auch bei einer Gleichwertigkeit beider Nutzungen), ist von der Geltung der Vorschriften der Wohnraummiete auszugehen (OLG Stuttgart, NJW 1986, 322, 323;… LG Frankfurt am Main, aaO Rn. 51; LG Berlin, MM 1990, 347;… LG Hamburg, aaO;… MünchKommBGB/Häublein, aaO;… MünchKommBGB/Bieber, aaO;… Staudinger/Emmerich, aaO Rn. 29;… Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 3. Aufl., § 535 Rn. 122a;… Schmidt-Futterer/Blank, aaO;… Sternel, aaO;… Bühler, aaO S. 918; offengelassen im Senatsurteil vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, aaO).

  cc) Das Berufungsgericht hat das zwischen den Parteien begründete Mischmietverhältnis in Anlehnung an das Senatsurteil vom 16. April 1986 (VIII ZR 60/85, aaO) deswegen dem Gewerberaummietrecht unterstellt, weil die Beklagten mit dem Betrieb einer freiberuflichen Hypnosepraxis in den Erdgeschossräumen des angemieteten Hauses ihren Lebensunterhalt bestritten, und hat die weiteren Umstände des Streitfalls für die Auslegung als unergiebig erachtet.

• BGH, 13.01.2021 - VIII ZR 66/19

  Wann liegt ein Mietverhältnis über Wohnraum vor?

  Steht demgegenüber die Vermietung zu Zwecken im Vordergrund, die keinen Wohnraumcharakter haben, ist allgemeines Mietrecht maßgebend (…Senatsurteile vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, aaO Rn. 28; vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877 unter 3 c cc; siehe auch BGH…, Urteil vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18, aaO).
• BGH, 13.01.2021 - VIII ZR 58/20

  Abstellen auf den Nutzungszweck für das Vorliegen eines Mietverhältnisses über …

  Steht demgegenüber die Vermietung zu Zwecken im Vordergrund, die keinen Wohnraumcharakter haben, ist allgemeines Mietrecht maßgebend (…Senatsurteile vom 9. Juli 2014 - VIII ZR 376/13, aaO Rn. 28; vom 16. April 1986 - VIII ZR 60/85, NJW-RR 1986, 877 unter 3 c cc; siehe auch BGH…, Urteil vom 23. Oktober 2019 - XII ZR 125/18, aaO).

 
• OLG Hamm, 04.11.2016 - 13 UF 34/15

  Vergleich; Abänderung; Wegfall der Geschäftsgrundlage; Auslegung

  Es handelt sich dann um eine genehmigungsfreie Spannungsklausel i.S. von § 1 Abs. 2 Nr. 2 PrKlG (vgl. zum Begriff der Spannungsklausel nach dem alten Recht BGH, Urteil vom 16.04.1986 - VIII ZR 60/85 - NJW-RR 1986, 877;… zum Familienrecht vgl. nur Wönne in: Wendl/Dose, a.a.O., § 6 Rn. 662).
• OLG Düsseldorf, 03.05.2011 - 24 U 150/10

  Unterschriften müssen gesamten Vertragsinhalt decken!

  a) Geht es um die Frage, welche Rechtsregeln auf Mischmietverhältnisse anzuwenden sind, richtet sich die Antwort nach dem vereinbarten Vertragszweck (vgl. dazu BGH MDR 1986, 46, 47; MDR 1986, 842).

  Dabei entscheidet der wahre, das Rechtsverhältnis prägende Vertragszweck (vgl. BGH MDR 1986, 842), also das, was dem tatsächlichen und übereinstimmenden Willen der Parteien entspricht.

  Steht die Vermietung zu Zwecken im Vordergrund, die keinen Wohnraumcharakter haben, ist allgemeines Mietrecht maßgeblich (vgl. BGH, MDR 1986, 842; OLG Düsseldorf, 10. Zivilsenat, ZMR 2006, 562; Senat, ZMR 2002, 589).

  Das gilt selbst für den Fall, dass die für den Betrieb der Kanzlei zur Verfügung stehende Fläche des Hauses geringer ist als die für Wohnzwecke gedachte (BGH MDR 1986, 842).

• OLG Düsseldorf, 16.04.2002 - 24 U 199/01

  Abgrenzung zwischen Wohn- und Gewerberaummiete beim Mischmietverhältnis

  aa) Geht es um die Frage, welche Rechtsregeln auf Mischmietverhältnisse anzuwenden sind, richtet sich die Antwort nach dem vereinbarten Vertragszweck (vgl. dazu BGH MDR 1986, 46 [47] und MDR 1986, 842).

  Dabei entscheidet der wahre, das Rechtsverhältnis prägende Vertragszweck (vgl. BGH MDR 1986, 842), also das, was dem tatsächlichen und übereinstimmenden Willen der Parteien entspricht.

  Davon könnte nur dann die Rede sein, wenn im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses in wirtschaftlicher Hinsicht die Wohnraumeigennutzung des Beklagten ganz im Vordergrund gestanden hatte (vgl. BGH MDR 1986, 842).

• OLG Karlsruhe, 21.05.2012 - 9 U 18/12

  Mietvertrag über Räume: Konkludentes Zustandekommen bei Scheitern eines …

  Das heißt: Es kommt darauf an, welche Art der Nutzung die Parteien vertraglich vorgesehen hatten (…vgl. dazu Palandt/Weidenkaff a. a. O., vor § 535 BGB, Rdnr. 88; BGH, NJW-RR 1986, 877, 878).
• KG, 17.06.2010 - 12 U 51/09

  Mischmietverhältnis: Abgrenzung zwischen Gewerbe- und Wohnraummiete; …

  Steht die Vermietung zu Zwecken im Vordergrund, die keinen Wohnraumcharakter haben, ist allgemeines Mietrecht maßgeblich (BGH, NJW-RR 1986, 877, 879; OLG Düsseldorf, NZM 2002, 739, 740; OLG München, ZMR 1995, 295, 296; OLG Stuttgart, NZM 2008, 726).

  Sie sind aber nur Gesichtspunkte, die für die Feststellung des Parteiwillens mit von Bedeutung sind (BGH, NJW-RR 1986, 877, 878).

• OLG Oldenburg, 22.07.2014 - 12 U 46/14

  Zwangsvollstreckung aus notarieller Urkunde nur bei Gewerberaummiete möglich

  Gestützt auf die höchstrichterliche und obergerichtliche Rechtsprechung zur Anwendung von Wohn- oder Gewerberaummietrecht in Mischmietverhältnissen (…vgl. u. a. BGH Urt. v. 09.07.2014, VIII ZR 376/13; NJW 2008, 3361; NJW-RR 1986, 877; NJW 1977, 1394; OLG Köln ZMR 2001, 963; OLG München ZMR 1995, 295; OLG Karlsruhe MDR 1988, 414; OLG Hamm ZMR 1986, 11) ist nach der herrschenden Auffassung (…vgl. Zöller/Stöber ZPO, 30. Aufl. § 794, Rn. 26 a. E.;… Münch-Komm (Wolfsteiner) ZPO, 4. Aufl. § 794, Rn. 214;… Baumbach/Lauterbach/Hartmann-ZPO, 72. Aufl. § 794, Rn. 22 a. E.; Bub/Treier (Drettmann) MietR, 4. Aufl., I. Rn. 168/175; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerbl.
• OLG Düsseldorf, 02.03.2006 - 10 U 120/05

  Zulässigkeit des Ausschlusses des Minderungsrechtes

  Dominieren demgegenüber Vertragszwecke, die keinen Wohnraumcharakter haben, gilt allgemeines Mietrecht (BGH, NJW 1977, 1394; ZMR 1979, 49; NJW-RR 1986, 877).
• KG, 12.08.2013 - 8 U 3/13

  Mischmietverhältnis: Was gilt?
• OLG Stuttgart, 31.03.2008 - 5 U 199/07

  Mischmietverhältnis: Schwerpunkt des Mietverhältnisses bei Vermietung eines …
• OLG Saarbrücken, 21.06.2012 - 8 U 451/11

  Abgrenzung von Wohn- und Gewerberaummiete
• OLG Brandenburg, 19.10.2005 - 3 U 158/04

  Mietvertrag: Anspruch auf Nutzungsentschädigung im Zusammenhang mit einem …
• OLG Karlsruhe, 21.05.2012 - 9 U 8/12

  Konkludenter Mietvertrag durch Übergabe des Mietobjekts an den Mieter; Abgrenzung …
• BFH, 03.03.2004 - X R 17/02

  Vermögensübergabe gegen Versorgungsleistungen; Wertsicherungsklausel
• LG Karlsruhe, 27.07.2005 - 4 O 510/05

  Mischmietverhältnis; Zulässigkeit einer einstweiligen Verfügung auf Räumung von …
• BVerwG, 04.02.1988 - 8 B 156.87

  Zulässigkeit und Begründetheit einer Beschwerde gegen die Nichtzulassung der …
• LG Frankfurt/Main, 31.01.2013 - 32 O 176/12

  Wohnraummietrecht nicht anwendbar bei Arztpraxisvertrag mit Wohnung!
• OLG Hamm, 01.10.1998 - 3 UF 590/97

  Unterhaltspflicht bei fester soziale Verbindung zwischen dem …
• AG Hamburg-Blankenese, 28.09.2007 - 518 C 144/07
• OLG Karlsruhe, 24.06.1987 - 7 U 101/87

  Anwendung des § 29 a Zivilprozessordnung (ZPO) bei Mischmietverhältnissen