Rechtsprechung
BGH, 24.03.2004 - VIII ZR 44/03 |
Volltextveröffentlichungen (15)
- lexetius.com
BGB § 536 Abs. 1 Satz 1
- openjur.de
- bundesgerichtshof.de
- IWW
- Kanzlei Prof. Schweizer
Abweichung der anrechenbaren Wohnfläche einer Mietwohnung von der im Mietvertrag angegebenen Fläche
- JLaw (App) | www.prinz.law
- Wolters Kluwer
Anspruch auf Mietminderung; Mangel der Mietsache wegen geringerer als angegebener Wohnfläche; Beeinträchtigung des nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauchs; Maßstab für Wohnflächenberechnung
- Berliner Mieterverein (Volltext/Auszüge/Inhaltsangabe)
Wohnflächenberechnung
- grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)
Wohnflächenberechnung im freifinanzierten Wohnungsbau nach II. BV
- Judicialis
BGB § 536 Abs. 1 Satz 1
- rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)
BGB § 536 Abs. 1 S. 1
Abweichung der anrechenbaren von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche - datenbank.nwb.de
- ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)
Wann weicht Wohnfläche von der angegebenen Fläche erheblich ab?
- Der Betrieb(Abodienst, Leitsatz frei)
Abweichen der anrechenbaren Wohnfläche einer Mietwohnung von der im Mietvertrag angegebenen Fläche: Maßstab für die Wohnflächenberechnung
- juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)
Kurzfassungen/Presse (8)
- beck-blog (Kurzinformation)
Platz in verbotenen Räumen
- anwaltonline.com (Kurzinformation)
Berechnung der Wohnfläche bei preisfreiem Wohnraum
- ra-staudte.de (Kurzinformation)
§ 536 I BGB
Zur Abweichung der Wohnfläche einer Mietwohnung von der im Mietvertrag genannten Fläche; Mietrecht
- Berliner Mietergemeinschaft (Kurzmitteilung/Auszüge)
Berechnungsmaßstab für die Ermittlung einer zu geringen Wohnfläche
- koelner-hug.de (Kurzinformation/Leitsatz)
Anrechenbare Wohnfläche nach II. BV
- haus-und-grund-muenchen.de (Kurzinformation)
Wohnfläche - Erheblichkeitsgrenze beträgt 10 %
- aerztezeitung.de (Pressemeldung)
Falsche Praxisfläche - Vermieter-Schummel sorgt für kleinere Miete
- 123recht.net (Pressemeldung, 13.5.2004)
Zur Miete unterm Dach: Nachmessen lohnt sich // In der Regel nicht volle Miete für niedrige Raumteile
Papierfundstellen
- NJW 2004, 2230
- MDR 2004, 933 (Ls.)
- NZM 2004, 454
- ZMR 2004, 501
- DB 2004, 1554
- WuM 2004, 337
Wird zitiert von ... (60) Neu Zitiert selbst (10)
- BGH, 30.11.1990 - V ZR 91/89
Angaben über Wohnfläche; Begriff der Wohnfläche
Auszug aus BGH, 24.03.2004 - VIII ZR 44/03
Ein allgemeiner, völlig eindeutiger Sprachgebrauch für den Begriff der Wohnfläche hat sich nicht entwickelt (BGHZ 146, 250, 254 f.; BGH, Urteil vom 11. Juli 1997 - V ZR 246/96, NJW 1997, 2874 = WM 1997, 2176 unter II 2 b aa; Urteil vom 30. November 1990 - V ZR 91/89, NJW 1991, 912 = WM 1991, 519 unter II 4; anders für einen hier nicht einschlägigen Sonderfall Senat, Urteil vom 15. Mai 1991 - VIII ZR 123/90, NJW-RR 1991, 1120 = WM 1991, 1266 unter II 1 aa) und wird auch von den Parteien nicht vorgetragen.Dabei wird eine bestehende örtliche Verkehrssitte, die Wohnfläche nach einer der oben genannten Bestimmungen zu berechnen, zu berücksichtigen sein (BGH, Urteil vom 30. November 1990 aaO; vgl. für Berlin KG, IBR 2001, 202).
- BGH, 03.12.1953 - III ZR 66/52
Rechtsnatur eines Hilfsantrages
Auszug aus BGH, 24.03.2004 - VIII ZR 44/03
Eine derartige Klarstellung in der Revisionsinstanz ist zulässig (BGHZ 11, 192, 195;… vgl. Musielak/Foerste, ZPO, 3. Aufl., aaO, § 253 Rdnr. 28). - BGH, 28.01.2004 - VIII ZR 190/03
Begriff de Ausnutzung eines geringen Angebots; Darlegungs- und Beweislast
Auszug aus BGH, 24.03.2004 - VIII ZR 44/03
b) Das Berufungsgericht hat - aus seiner Sicht folgerichtig - nicht geprüft, ob die von der Beklagten ab dem 1. Oktober 1997 gezahlte Miete unter Berücksichtigung des Vorbringens in der Revisionsinstanz und der im Urteil des Senats vom 28. Januar 2004 (VIII ZR 190/03, zur Veröffentlichung bestimmt) dargelegten Grundsätze unangemessen hoch im Sinne des § 5 Abs. 2 WiStG war mit der Folge, daß ihr im Umfang einer eventuellen Teilnichtigkeit der Mietpreisvereinbarung Rückforderungsansprüche nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB zustünden.
- BGH, 24.03.2004 - VIII ZR 295/03
Minderung der Miete wegen Abweichung der angegebenen Wohnfläche
Auszug aus BGH, 24.03.2004 - VIII ZR 44/03
Soweit die Beklagte sich darauf beruft, die tatsächliche Größe der gemieteten Wohnung bleibe erheblich hinter der im Mietvertrag angegebenen Fläche zurück, kann dies einen Mangel der Mietsache darstellen, der den Mieter zu einer Mietminderung berechtigt, wenn die Abweichung mehr als 10 % beträgt (Senat, Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03 unter II 2, zur Veröffentlichung bestimmt). - BGH, 15.05.1991 - VIII ZR 123/90
Treuhandvertrag über ein Bauherrenprojekt - Treuhänder-Pflicht zur …
Auszug aus BGH, 24.03.2004 - VIII ZR 44/03
Ein allgemeiner, völlig eindeutiger Sprachgebrauch für den Begriff der Wohnfläche hat sich nicht entwickelt (BGHZ 146, 250, 254 f.; BGH, Urteil vom 11. Juli 1997 - V ZR 246/96, NJW 1997, 2874 = WM 1997, 2176 unter II 2 b aa; Urteil vom 30. November 1990 - V ZR 91/89, NJW 1991, 912 = WM 1991, 519 unter II 4; anders für einen hier nicht einschlägigen Sonderfall Senat, Urteil vom 15. Mai 1991 - VIII ZR 123/90, NJW-RR 1991, 1120 = WM 1991, 1266 unter II 1 aa) und wird auch von den Parteien nicht vorgetragen. - BGH, 11.07.1997 - V ZR 246/96
Begriff der Wohnfläche; Minderung der Vergütung wegen Abweichung von der …
Auszug aus BGH, 24.03.2004 - VIII ZR 44/03
Ein allgemeiner, völlig eindeutiger Sprachgebrauch für den Begriff der Wohnfläche hat sich nicht entwickelt (BGHZ 146, 250, 254 f.; BGH, Urteil vom 11. Juli 1997 - V ZR 246/96, NJW 1997, 2874 = WM 1997, 2176 unter II 2 b aa; Urteil vom 30. November 1990 - V ZR 91/89, NJW 1991, 912 = WM 1991, 519 unter II 4; anders für einen hier nicht einschlägigen Sonderfall Senat, Urteil vom 15. Mai 1991 - VIII ZR 123/90, NJW-RR 1991, 1120 = WM 1991, 1266 unter II 1 aa) und wird auch von den Parteien nicht vorgetragen. - BGH, 22.12.2000 - VII ZR 310/99
Nichtigkeit einer Abschlagszahlungsvereinbarung im Bauträgervertrag bei einem …
Auszug aus BGH, 24.03.2004 - VIII ZR 44/03
Ein allgemeiner, völlig eindeutiger Sprachgebrauch für den Begriff der Wohnfläche hat sich nicht entwickelt (BGHZ 146, 250, 254 f.; BGH, Urteil vom 11. Juli 1997 - V ZR 246/96, NJW 1997, 2874 = WM 1997, 2176 unter II 2 b aa; Urteil vom 30. November 1990 - V ZR 91/89, NJW 1991, 912 = WM 1991, 519 unter II 4; anders für einen hier nicht einschlägigen Sonderfall Senat, Urteil vom 15. Mai 1991 - VIII ZR 123/90, NJW-RR 1991, 1120 = WM 1991, 1266 unter II 1 aa) und wird auch von den Parteien nicht vorgetragen. - BGH, 20.06.1984 - VIII ZR 337/82
Formularmäßige Tilgungsregelung und Aufrechnungsverbot in Alt-Mietvertrag
Auszug aus BGH, 24.03.2004 - VIII ZR 44/03
Die Vorschrift betrifft zudem nicht nur eine Mehrheit von selbständigen Forderungen, sondern ist auch bei der Aufrechnung mit mehreren Mietzinsraten anwendbar (…Bamberger/Roth/Dennhardt, BGB, 2003, § 396 Rdnr. 1; zur entsprechenden Anwendung des § 366 BGB für diesen Fall BGHZ 91, 375, 379). - BGH, 07.11.2001 - VIII ZR 263/00
Internationale Zuständigkeit der deutschen Gerichte bei Aufrechnung im Prozeß; …
Auszug aus BGH, 24.03.2004 - VIII ZR 44/03
Der Bestimmtheitsgrundsatz des § 253 Abs. 2 ZPO, der auch für die Prozeßaufrechnung gilt (BGHZ 149, 120, 124), ist gewahrt. - KG, 26.11.1999 - 18 U 6271/98
Minderung und Schadensersatz wegen Mindergröße einer verkauften Wohnung
- BGH, 06.11.2015 - V ZR 78/14
Erwerb eines Hausgrundstücks: Beschaffenheitsvereinbarung außerhalb des …
Ein allgemeiner, eindeutiger Sprachgebrauch über den Begriff der Wohnfläche hat sich ebenfalls nicht entwickelt (Senat, Urteil vom 30. November 1990 - V ZR 91/89, NJW 1991, 912, 913; Urteil vom 11. Juli 1997 - V ZR 246/96, NJW 1997, 2874, 2875;… Beschluss vom 19. Januar 2012 - V ZR 141/11, WuM 2012, 164 Rn. 9; BGH, Urteil vom 22. Dezember 2000 - VII ZR 310/99, BGHZ 146, 250, 254; Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230, 2231). - BGH, 17.04.2019 - VIII ZR 33/18
Geltendmachung einer Wohnflächenabweichung im Rahmen eines …
Der Begriff der "Wohnfläche" ist im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für den preisgebundenen Wohnraum im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses geltenden Bestimmungen auszulegen (Bestätigung von BGH, Urteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230 unter II 1 b aa;… vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624 Rn. 17;… vom 22. April 2009 - VIII ZR 86/08, NJW 2009, 2295 Rn. 19).Etwas anderes gilt dann, wenn die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beimessen oder ein anderer Berechnungsmodus örtlich üblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist (vgl. Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230 unter II 1 b aa;… vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, aaO Rn. 13;… vom 22. April 2009 - VIII ZR 86/08, NJW 2009, 2295 Rn. 19).
- BGH, 23.05.2007 - VIII ZR 231/06
Berücksichtigung von Nutzflächen bei der Berechnung der Wohnfläche
Ist davon auszugehen, dass die Parteien eines Wohnraummietvertrages sich (stillschweigend) auf eine Wohnflächenberechnung nach den Vorschriften der §§ 42 bis 44 II. BV bzw. der Wohnflächenverordnung geeinigt haben, ist für eine Anwendung der DIN 283 auch dann kein Raum, wenn diese bei der Ermittlung der Wohnfläche im Einzelfall zu einem anderen Ergebnis führt; nach der DIN 283 ist die Wohnfläche nur dann zu berechnen, wenn die Parteien dies vereinbart haben oder sie als Berechnungsmethode ortsüblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist (Fortführung des Senatsurteils vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230).Die seit dem 1. Januar 2004 geltende Wohnflächenverordnung sei nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 24. März 2004 (VIII ZR 44/03 - NJW 2004, 2230) auch bei nicht preisgebundenem Wohnraum grundsätzlich für die Berechnung der Wohnfläche maßgeblich, sofern nicht zwischen den Parteien etwas anderes vereinbart worden sei oder ein anderer Berechnungsmodus örtlich üblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender sei.
Allerdings liegt ein zur Minderung der Miete berechtigender Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB vor, wenn die gemietete Wohnung eine Wohnfläche aufweist, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt (Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947; VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230; VIII ZR 133/03, WuM 2004, 268).
Das Berufungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass nach der Rechtsprechung des Senats der Begriff der "Wohnfläche" im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen auszulegen und dementsprechend aufgrund der bis zum 31. Dezember 2003 anwendbaren §§ 42 bis 44 der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV) in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 (BGBl I S. 2178) bzw. der ab dem 1. Januar 2004 geltenden Wohnflächenverordnung zu ermitteln ist, es sei denn, die Parteien haben dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen oder ein anderer Berechnungsmodus ist ortsüblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender (vgl. Senatsurteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, aaO, unter II 1 b aa und cc).
a) Soweit das Berufungsgericht angenommen hat, die Parteien hätten hinsichtlich der Berechnung der Wohnfläche keine Vereinbarung getroffen und nach der Art der Wohnung dränge sich auch kein anderer Berechnungsmodus auf, hat die Revision gegen diese dem Tatrichter obliegende Beurteilung (vgl. Senatsurteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, aaO, unter II 1 c) keine Einwände erhoben und sind Rechtsfehler auch nicht ersichtlich.
Mit dem Begriff des ortsüblichen Berechnungsmodus ist - wie in dem vom Berufungsgericht herangezogenen Senatsurteil ausgeführt ist (vgl. Senatsurteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, aaO, unter II 1 c) - eine bestehende örtliche Verkehrssitte, die Wohnfläche nach einer der für die Wohnflächenberechnung in Betracht kommenden Bestimmungen - also nach der Zweiten Berechnungsverordnung oder der Wohnflächenverordnung, der DIN 283 oder der DIN 277 - zu berechnen, gemeint.
Sofern eine regionale Übung zur Berechnung der Wohnfläche auf die DIN 283 abstellt (so z.B. BGH, Urteil vom 11. Juli 1997 - V ZR 246/96, WM 1997, 2176, unter II 2 b für den Stuttgarter Raum oder LG München I WuM 2006, 91 für den Münchner Raum), ist dies nicht zu beanstanden; denn der Umstand, dass die DIN 283 im Jahre 1983 zurückgezogen wurde, spricht nicht gegen ihre inhaltliche Richtigkeit (vgl. Senatsurteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, aaO, unter II 1 b aa m.w.N.;… Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., Nach § 556a BGB, Rdnr. 3).
Die Anwendbarkeit der für preisgebundenen Wohnraum geltenden Berechnungsvorschriften bei frei finanziertem Wohnraum beruht auf der Annahme einer entsprechenden stillschweigenden Vereinbarung der Vertragsparteien (vgl. Senatsurteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, aaO, unter II 1 b aa).
Ist - wie im Streitfall - davon auszugehen, dass die Parteien eines Wohnraummietvertrages sich (stillschweigend) auf eine Wohnflächenberechnung nach den Vorschriften der §§ 42 bis 44 II. BV bzw. der Wohnflächenverordnung geeinigt haben, ist für eine Anwendung der DIN 283 auch dann kein Raum, wenn diese bei der Ermittlung der Wohnfläche im Einzelfall zu einem anderen Ergebnis führt (diese Frage hat der Senat in seinem Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, aaO, unter II 1 b bb, dahingestellt sein lassen, weil sie nicht entscheidungserheblich war).
- LG Berlin, 17.01.2018 - 18 S 308/13
Mieterhöhung für eine Wohnung in Berlin: Berücksichtigung der Flächen von …
Es entspricht gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass ein zur Minderung führender Mangel der Wohnung vorliegt, wenn deren Wohnfläche mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, ohne dass gesondert zu prüfen wäre, ob die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch infolge der Flächendifferenz gemindert ist (…vgl. BGH - VIII ZR 295/03 -, Urt. v. 24.03.2004, GE 2004, 682 f.; BGH - VIII ZR 44/03, Urt. v. 24.03.2004, NJW 2004, 2230;… BGH - VIII ZR 231/06 -, Urt. v. 23.05.2007, GE 2007, 1047 ff., Rn. 12; alle zitiert nach juris).Abweichendes gilt dann, wenn die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen haben oder ein anderer Berechnungsmodus ortsüblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist (ständige Rechtsprechung, vgl. BGH - VIII ZR 44/03 -, Urt. v. 24.03.2004, GE 2004, 680 ff., Rn. 14;… BGH - VIII ZR 231/06 -, Urt. v. 23.05.2007, GE 2007, 1047 ff., Rn. 13; BGH - VIII ZR 86/08 -, GE 2009, 344 ff.; alle zitiert nach juris).
- BGH, 10.03.2010 - VIII ZR 144/09
Mietminderung wegen Wohnflächenunterschreitung: Keine zusätzliche …
Rechtsfehlerfrei geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass die Angabe einer Wohnfläche von "ca. 100 m²" als Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen ist, die bei einer Abweichung von mehr als 10 % zum Nachteil des Mieters einen zur Minderung berechtigenden Sachmangel (§ 536 Abs. 1 Satz 1 BGB) der Mietsache darstellt (vgl. Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947, unter II 2 c; VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230, unter II 1; VIII ZR 133/03, WuM 2004, 268, unter II; vom 28. September 2005 - VIII ZR 101/04, WuM 2005, 712, unter II 2; vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624, Tz. 12; VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626, Tz. 13; vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421, Tz. 9; vom 28. Oktober 2009 - VIII ZR 164/08, NJW 2010, 292, Tz. 16 und vom 16. Dezember 2009 - VIII ZR 39/09, juris, Tz. 16; jeweils m.w.N.).Nach der Rechtsprechung des Senats bedarf es zur Ermittlung der Kriterien, nach denen die Wohnfläche zu berechnen ist, der Auslegung, weil insoweit kein einheitliches Verständnis besteht (Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, aaO, unter II 1, und VIII ZR 44/03, aaO, unter II 1 b;… vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, aaO, Tz. 13;… vom 16. September 2009, aaO, Tz. 10).
Soweit nicht die Parteien dem Begriff "Wohnfläche" eine andere Bedeutung beigemessen haben oder ein anderer Berechnungsmodus ortsüblich oder nach der Art der Wohnung nahe liegender ist, ist davon auszugehen, dass sich die Parteien stillschweigend darauf geeinigt haben, dass die Vorschriften der Wohnflächenverordnung beziehungsweise der §§ 42 bis 44 II. BV anzuwenden sind (Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, aaO, unter II 1 b aa, …und vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, aaO, Tz. 13, 17).
- BGH, 23.06.2010 - VIII ZR 256/09
Mietminderung bei Wohnflächenunterschreitung: Vereinbarung der Wohnfläche durch …
Die Klägerin hat einen Anspruch auf Rückzahlung zuviel gezahlter Miete gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB, da die tatsächliche Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % nach unten abweicht und damit ein zur Minderung führender Mangel im Sinne von § 536 BGB gegeben ist (vgl. Senatsurteile vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624, Tz. 12; vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947, unter II 2 c; VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230, unter II 1; VIII ZR 133/03, WuM 2004, 268, unter II). - BGH, 02.10.2020 - V ZR 282/19
Wohnungseigentum: Neuregelung des Kostenverteilungsmaßstabes durch …
Es besteht auch kein allgemeiner Sprachgebrauch, der mit dem Begriff der Wohnfläche deren Berechnung nach festgelegten Regeln verbindet (Senat…, Urteil vom 30. November 1990 - V ZR 91/89, NJW 1991, 912, 913, juris Rn. 18; BGH, Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230, 2231; Senat…, Urteil vom 6. November 2015 - V ZR 78/14, NJW 2016, 1815 Rn. 29 mwN, insoweit in BGHZ 207, 349 nicht abgedruckt).Die Vorgaben, nach denen aufgrund der Wohnflächenverordnung die Wohnfläche zu berechnen ist, sind nicht durch die Preisbindung des Wohnraums bedingt und stehen damit in keinem inneren Zusammenhang (BGH, Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230 Rn. 14).
- BSG, 30.07.2019 - B 1 KR 31/18 R
Vergütung stationärer Krankenhausleistungen
Diese Tilgungsreihenfolge findet auch dann Anwendung, wenn - wie hier - sowohl der Gläubiger als auch der Schuldner mehrere Forderungen geltend machen (…vgl BSG SozR 4-7610 § 366 Nr. 1 RdNr 14; BSG SozR 4-5562 § 11 Nr. 2 RdNr 34, jeweils mwN und zB BGH Urteil vom 24.3.2004 - VIII ZR 44/03 - NJW 2004, 2230, 2232) . - AG Brandenburg, 04.07.2014 - 31 C 311/13
Wie wird die Wohnfläche berechnet?
68 Ein zur Minderung der Miete berechtigender Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB liegt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zwar vor, wenn die tatsächliche Wohnfläche der Wohnung um mehr als 10% unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt, da die Angabe einer Wohnfläche in einem Mietvertrag aufgrund der Bedeutung für die Parteien und die jeweils für die andere Seite erkennbaren Folgen auch nicht nur eine reine Objektbeschreibung, sondern eine Beschaffenheitsvereinbarung darstellt (BGH, Urteil vom 23.06.2010, Az.: VIII ZR 256/09, u. a. in: NJW 2010, Seiten 2648 f.; BGH, NJW 2007, Seite 2624; BGH, Urteil vom 22.02.2006, Az.: VIII ZR 219/04, u. a. in: NJW-RR 2006, Seite 801; BGH, NJW 2004, Seite 2230; BGH, Urteil vom 24.03.2004, Az.: VIII ZR 295/03, u. a. in: NJW 2004, Seite 1947; AG Dortmund, ZMR 2014, Seiten 369 ff.; AG Köln, Urteil vom 31.07.2012, Az.: 220 C 8/12, u. a. in: juris; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 14.07.2011, Az.: 31 C 102/09, u. a. in: "juris" und teilw.Vorrangig sind dabei zwar die evtl. Vereinbarungen der Parteien zu beachten (BGH, Urteil vom 24. März 2004, Az.: VIII ZR 44/03, u. a. in: NJW 2004, Seiten 2230 ff.; BGH, Urteil vom 08.07.2009, Az.: VIII ZR 218/08, u. a. in: NJW 2009,Seiten 2880 f.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 14.07.2011, Az.: 31 C 102/09, u. a. in: "juris" und teilw. in: WuM 2011, Seite 485), jedoch haben die Vertrags-/Prozessparteien hier eine ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag aus dem Jahre 2006 gerade nicht getroffen.
75 Es erscheint bei einer Maisonettewohnung mit Dachschrägen im ausgebauten Spitzboden - wie hier - somit auch durchaus denkbar, als Wohnfläche die reine Grundfläche der Wohnung nach der DIN 277 (DIN 277 - Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau, Ausgabe 1973/1987) anzusetzen, ohne dabei einen Abzug von Flächen mit einer lichten Höhe unter 2 Meter vorzunehmen (BGH, Urteil vom 24.03.2004, Az.: VIII ZR 44/03, u. a. in: NJW 2004, Seiten 2230 ff.).
Mit dem Begriff des ortsüblichen Berechnungsmodus ist - wie der Bundesgerichtshof bereits ausgeführt hat (BGH, Urteil vom 23.07.2007, Az.: VIII ZR 231/06, u. a. in: NJW 2007, Seiten 2624 ff.; BGH, Urteil vom 24.03.2004, Az.: VIII ZR 44/03, u. a. in: NJW 2004, Seiten 2230 ff.) - eine bestehende örtliche Verkehrssitte, die Wohnfläche nach einer der für die Wohnflächenberechnung in Betracht kommenden Bestimmungen - also z. B. nach der Zweiten Berechnungsverordnung oder der Wohnflächenverordnung, der DIN 283 oder der DIN 277 - zu berechnen, gemeint.
Bei der Frage, ob hierdurch eine Gebrauchsbeeinträchtigung eintritt forderte die frühere Rechtsprechung (OLG Dresden, NZM 1998, Seite 184; LG Berlin, Grundeigentum 2004, Seite 50) neben der Flächenabweichung zwar auch noch die Darlegung einer konkreten Gebrauchsbeeinträchtigung, jedoch hat der Bundesgerichtshof (BGH, NJW 2004, Seite 2230; BGH, NJW 2004, Seite 1947; BGH, NZM 2004, Seite 456) im Jahre 2004 insofern eine Wende vollzogen, als jetzt bei einer Flächenabweichung von mehr als 10% eine konkrete Gebrauchsbeeinträchtigung nicht zusätzlich vorgetragen werden muss, da diese nunmehr unwiderleglich vermutet wird.
- BGH, 23.05.2007 - VIII ZR 138/06
Zur Mieterhöhung, wenn die vermietete Wohnung tatsächlich größer ist als …
a) Nach der Rechtsprechung des Senats stellt die Angabe der Wohnfläche in einem Mietvertrag im allgemeinen keine unverbindliche Objektbeschreibung, sondern eine Beschaffenheitsvereinbarung dar, die im Falle einer Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Fläche unter bestimmten weiteren Voraussetzungen dazu führen kann, dass ein Mangel der Mietsache vorliegt (Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, WuM 2004, 337 = NJW 2004, 2230, VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 und VIII ZR 133/03, WuM 2004, 268; Senatsurteil vom 28. September 2005 - VIII ZR 101/04, WuM 2005, 712; Senatsurteil vom 22. Februar 2006 - VIII ZR 219/04, WuM 2006, 245 = NJW-RR 2006, 801).Dabei handelt es sich um eine rechtsverbindliche Beschaffenheitsvereinbarung nicht nur dann, wenn die angegebene Wohnfläche ausdrücklich als "vereinbart" bezeichnet wird (…vgl. Senatsurteil vom 24. März 2004, VIII ZR 295/03, aaO), sondern auch dann, wenn - wie im vorliegenden Fall - der Mietvertrag in Verbindung mit einer Aufzählung der vermieteten Räume die Angabe enthält: "Wohnfläche: 121, 49 qm" (vgl. Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 133/03, aaO, und VIII ZR 44/03, aaO;… vom 28. September 2005, aaO, und 22. Februar 2006, aaO).
Über die Berechnung der Wohnfläche besteht im vorliegenden Fall kein Streit, so dass es keiner Klärung bedarf, wie die Parteien den Begriff der Wohnfläche verstanden haben (vgl. zur Auslegung dieses Begriffs Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03, aaO, unter II 1 b, und VIII ZR 295/03, aaO, unter II 1;… Senatsurteil vom 22. Februar 2006, aaO, unter II 2).
- BGH, 16.09.2009 - VIII ZR 275/08
Wohnflächenberechnung bei öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkung
- BSG, 25.10.2016 - B 1 KR 7/16 R
Krankenversicherung - Aufrechnung - Erstattungsforderungen - …
- BGH, 22.02.2006 - VIII ZR 219/04
Anpassung des Mietzinses wegen Unterschreitung der Wohnfläche; Berücksichtigung …
- BGH, 28.10.2009 - VIII ZR 164/08
Wohnflächenabweichung bei einem vermieteten Einfamilienhaus mit Garten als ein …
- BGH, 22.06.2021 - VIII ZR 26/20
Wohnraummietvertrag: Mietminderung wegen Abweichung von der …
- BGH, 16.12.2009 - VIII ZR 39/09
Berücksichtigung der Fläche des zu Wohnzwecken mitvermieteten Galeriegeschosses …
- BGH, 08.07.2009 - VIII ZR 218/08
Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Wohnfläche; Berücksichtigung …
- BGH, 21.10.2009 - VIII ZR 244/08
Auslegung des verwendeten Begriffs der "Mietraumfläche" in einem formularmäßigen …
- LG Krefeld, 07.11.2012 - 2 S 23/12
Mieter kann Wohnfläche allein durch Nachmessen genau bestimmen!
- OLG Saarbrücken, 03.03.2011 - 8 U 262/10
Mietvertrag mit einer Gemeinde: Wirksamkeit des Mietvertrages trotz fehlenden …
- BGH, 29.09.2009 - VIII ZR 242/08
Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde betreffend die Minderung des …
- KG, 11.03.2021 - 8 U 1106/20
Kündigung eines Gewerberaummietvertrags: Formmangel der Kündigungserklärung; …
- KG, 28.11.2005 - 8 U 125/05
Betriebskostenabrechnung bei Wohnungsmiete: Umlagemaßstab bei Abweichung der …
- OLG Düsseldorf, 17.11.2011 - 24 U 56/11
Rechte des Mieters bei Abweichung von der vertraglich vereinbarten Fläche
- LG Berlin, 16.01.2007 - 63 S 267/05
Formularmäßiger Wohnraummietvertrag: Wirksamkeit einer …
- OLG Düsseldorf, 13.11.2015 - 16 U 227/14
Voraussetzungen der Rückforderung nicht verdienter Provisionen bzw. …
- BGH, 28.09.2005 - VIII ZR 101/04
Rechte des Mieters bei geringerer Wohnfläche der Mietwohnung
- OLG Celle, 21.04.2016 - 16 U 140/15
Rechte des Käufers einer Immobilie bei Abweichung der im Exposé angegebenen …
- AG Brandenburg, 14.07.2011 - 31 C 102/09
Wohnfläche - Berechnung - Maisonettewohnung mit Dachschräge
- LG Berlin, 19.01.2007 - 63 S 241/06
Wohnraummiete: Mietminderung bei Wohnflächendifferenz infolge …
- AG Dortmund, 26.11.2013 - 425 C 7773/12
Mietfläche weicht 10% vom Mietvertrag ab: Gebrauchsbeeinträchtigung!
- LG Berlin, 01.07.2011 - 63 S 66/10
Vom Zuschnitt zum Wohnen geeignete Räume sind trotz Nichterfüllung der …
- LG Berlin, 04.07.2017 - 63 S 289/16
Gehört ein beheizter Keller zur Wohnfläche?
- AG Frankfurt/Main, 04.06.2020 - 33 C 3546/18
- AG Hamburg, 20.08.2014 - 49 C 174/13
Wohnraummiete in Hamburg: Mietminderung bei Wohnflächenabweichung und Anrechnung …
- BGH, 22.11.2011 - VIII ZB 30/11
Mietrechtstreit auf Zahlung rückständiger Wohnraummiete: Inhaltsanforderungen an …
- OLG Düsseldorf, 02.12.2004 - 10 U 77/04
Minderung des Mietzinses wegen geringerer Wohnfläche, als im Mietvertrag …
- LG Krefeld, 13.08.2008 - 2 S 22/08
Mietminderung bei Abweichen der Wohnfläche nach II. BerechnungsVO
- OLG Koblenz, 05.01.2006 - 5 U 239/04
Inanspruchnahme des Bürgen wegen Flächenunterschreitung einer Eigentumswohnung; …
- LG Trier, 02.11.2005 - 1 T 60/05
Mietminderung bei Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Wohnfläche
- LG Berlin, 16.07.2004 - 63 S 66/04
Mietminderung bei Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Wohnfläche
- AG Berlin-Charlottenburg, 20.12.2011 - 214 C 53/11
Formularmäßiger Wohnraummietvertrag - Berechnung der Wohnfläche nach DIN 277
- AG Berlin-Schöneberg, 19.05.2010 - 104a C 557/09
Wohnraummiete: Mietminderung wegen erheblicher Flächenabweichung bei Ansatz eines …
- LG Itzehoe, 28.07.2006 - 9 S 131/05
Anspruch eines Mieters auf Minderung des Mietzinses aufgrund einer …
- OLG Düsseldorf, 13.01.2005 - 10 U 86/04
Mietminderung wegen zu geringer Nutzungsfläche
- LG Berlin, 14.09.2004 - 63 S 126/04
- LG Hamburg, 31.03.2022 - 333 S 15/21
Flächenunterschreitung von mehr als 10% ist immer ein Mangel!
- AG Köln, 31.07.2012 - 220 C 8/12
Rückzahlung überzahlter Miete bei Abweichung der tatsächlich vermieteten Fläche …
- LG Kiel, 06.06.2008 - 8 S 70/07
Wohnraummiete: Aufwendungsersatz für die Durchführung nicht geschuldeter …
- LG Rostock, 17.03.2006 - 1 S 2/04
Mietminderung bei Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Wohnfläche …
- AG Bad Segeberg, 22.12.2011 - 17 C 179/10
Gewerblicher Mieter hat nur bei der Mitmietung einer Außenfläche Anspruch auf …
- LG Berlin, 11.11.2008 - 63 S 64/07
- LG Berlin, 22.10.2012 - 67 S 1/12
Wann ist die Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß?
- LG Berlin, 10.05.2005 - 63 S 170/04
- LG Hamburg, 08.03.2007 - 307 S 151/06
Wohnraummietvertrag: Konkludenter Ausschluss des Duldungsanspruchs des Mieters …
- LG Wuppertal, 11.11.2008 - 16 S 66/08
Ermittlung der Wohnfläche bei einer Maisonettwohnung mit Dachschrägen im …
- LG Lüneburg, 22.02.2006 - 6 S 1/06
- LG Köln, 20.10.2004 - 10 S 237/02
Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen …
- AG Trier, 19.09.2005 - 7 C 76/05
Mietminderung bei Abweichung der vereinbarten von der nach der II. BerechnungsVO …
- AG Hamburg-Altona, 12.06.2019 - 314a C 169/18
Mietminderung bei Abweichung der vertraglichen von der tatsächlichen Wohnfläche
Rechtsprechung
AG Wetzlar, 25.03.2004 - 39 C 2607/03 (39) |
Volltextveröffentlichungen (2)
- Wolters Kluwer(Abodienst, Leitsatz/Tenor frei)
Anspruch auf Nachzahlung aus einer Nebenkostenabrechnung; Position des "Hauswartlohns"; Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot durch Beauftragung eines Hauswartdienstes
- juris (Volltext/Leitsatz)
Kurzfassungen/Presse
Papierfundstellen
- WuM 2004, 337
Wird zitiert von ... (0) Neu Zitiert selbst (3)
- AG Leipzig, 17.06.2003 - 18 C 2588/03
Umlagefähige Kosten im Rahmen derÜberprüfung einer Betriebskostenabrechnung unter …
Auszug aus AG Wetzlar, 25.03.2004 - 39 C 2607/03
Wird noch die zweite Position "Hauswartlohn/Reinig." der Abrechnung mit 76, 49 EUR hinzugenommen, ergibt sich sogar ein Betrag von 0, 38 EUR, der weit über den nach den dortigen Mietspiegeln vergleichbaren Werten für Frankfurt a. M. Leipzig oder vergleichbare Großstädte liegt (vgl. AG Suhl, WuM 2003, S. 452 f. [AG Suhl 27.05.2003 - 5 C 1120/02] und AG Leipzig, WuM 2003, S. 452 [AG Leipzig 17.06.2003 - 18 C 2588/03] ; jeweils zit. nach juris). - AG Suhl, 27.05.2003 - 5 C 1120/02
Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten; Einbehaltung von in Rechnung …
Auszug aus AG Wetzlar, 25.03.2004 - 39 C 2607/03
Wird noch die zweite Position "Hauswartlohn/Reinig." der Abrechnung mit 76, 49 EUR hinzugenommen, ergibt sich sogar ein Betrag von 0, 38 EUR, der weit über den nach den dortigen Mietspiegeln vergleichbaren Werten für Frankfurt a. M. Leipzig oder vergleichbare Großstädte liegt (vgl. AG Suhl, WuM 2003, S. 452 f. [AG Suhl 27.05.2003 - 5 C 1120/02] und AG Leipzig, WuM 2003, S. 452 [AG Leipzig 17.06.2003 - 18 C 2588/03] ; jeweils zit. nach juris). - AG Düren, 05.06.2002 - 47 C 36/02
Abrechnung von Hausmeisterkosten zwischen Mieter und Vermieter
Auszug aus AG Wetzlar, 25.03.2004 - 39 C 2607/03
Ausschlaggebend ist aber, dass trotz mietvertraglich vereinbarter Umlagefähigkeit von Hauswartkosten diese nicht auf den Mieter umgelegt werden können, wenn der Vermieter nicht die Erforderlichkeit dieser Kosten dargelegt hat (AG Düren, WuM 2003, S. 153 [AG Düren 05.06.2002 - 47 C 36/02] , zit. nach juris).