Volltextveröffentlichungen (3)

• grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

  Mieterhöhung; Zustimmungsverlangen bei Eheleuten

• rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

  2. WKSchG Art. 3 § 2; MHG § 2 Abs. 2 S. 1

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse

• Wolters Kluwer(Abodienst, Leitsatz/Tenor frei) (Leitsatz)

  Mietvertrag; Klausel; Mieterhöhung; Mitmieter; Adressat

Papierfundstellen

• NJW-RR 1986, 173
• WuM 1985, 12

Wird zitiert von ... (4)Neu Zitiert selbst (12)

• OLG Hamm, 24.11.1983 - 4 REMiet 1/83

  Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens

  Auszug aus KG, 25.10.1984 - 8 REMiet 4148/84

  Die Kammer wolle sich den Ausführungen des OLG Hamm in dessen Beschluß vom 24. November 1983 - 4 REMiet 1/83 - WuM 1984, 20 - anschließen, der einen dem vorliegenden Fall genau entsprechenden betreffe.

  Das Landgericht hat dazu keine näheren Ausführungen gemacht, sondern sich der Auffassung des OLG Hamm, WuM 1984, 20 , angeschlossen, welches angenommen hat, durch diese Vertragsklausel werde erreicht, daß eine das Vertragsverhältnis betreffende Willenserklärung des Vermieters, die nur an einen der Mieter gerichtet und diesem zugestellt wird, gegenüber beiden Mietern wirksam wird.

  § 19 Abs. 2 S. 1 des Mietvertrages enthält habe, obwohl er die Rechtswirksamkeit einer Erklärung des Vermieters betrifft, keine an sich zulässige Vereinbarung über den Zugang der Erklärung des Vermieters (OLG Hamm, WuM 1984, 20 ) und stellt insbesondere (…entgegen der Ansicht von Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 5. Aufl., C 81) keine Zugangsfiktion im Sinne von § 10 Nr. 6 AGBG dar.

  Damit haben die Parteien des Mietvertrages in § 19 Abs. 2 S. 1 des Mietvertrages die Erstreckung (Erweiterung) der Wirkung eines Rechtsgeschäfts auf daran beteiligte Dritte (die übrigen Mieter) vereinbart (vgl. OLG Hamm, WuM 1984, 20 ).

  112/81">WuM 1983, 107, 108; AG Köln, WuM 1977, 57; AG München, WuM 1980, 18 L; LG Hamburg, WuM 1976, 186; LG Köln, WuM 1977, 143; AG Hamburg, WuM 1977, 165; LG München I, WuM 1980, 110 mit Anm. Schulz; LG Hamburg, ZMR 19zu, 311; AG München, WuM 1980, 58; AG Hamburg, WuM 1980, 58; Barthelmeß, 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz, Miethöhegesetz, 3. Aufl., § 2 MHG Rdn. 62; Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., III 146, Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 5. Aufl., C 81, Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, 2. Aufl., § 144 , Rdn. 2 a; Derleder in AK BGB § 2 MHG , Rdn. 16; vgl. auch Staudinger-Emmerich, BGB , 12. Aufl., § 2 MGH, Rdn. 48 und 48 a; anderer Ansicht OLG Hamm, WuM 1984, 20 ; Gelhaar, ZMR 1981, 225, 229).

  Insoweit folgt der Senat der Auffassung des OLG Hamm, WuM 1984, 20 , auf dessen Ausführungen Bezug genommen wird.

• OLG Koblenz, 13.10.1983 - 4 W RE 171/83

  Auszug aus KG, 25.10.1984 - 8 REMiet 4148/84

  Die Kammer sehe sich gehindert, in diesem Sinne zu entscheiden, weil sie damit von dem Rechtsentscheid des OLG Koblenz vom 13. Oktober 1983 - 4 W RE 171/83 - WuM 1984, 18 - abweichen würde; das vorgenannte Gericht habe entschieden, ein nur an einen von mehreren Mitmietern gerichtetes Erhöhungsverlangen sei unwirksam, selbst wenn die Vertragspartner die hier in § 21 Abs. 2 S. 2 MV enthaltene Vereinbarung getroffen hätten.

  Der Rechtsentscheid des OLG Koblenz, WuM 1984, 18 betrifft die Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens gegenüber dem einen von mehreren Mietern, dem es zugegangen ist.

  Das Landgericht würde zwar mit der von ihm beabsichtigten Entscheidung nicht vom dem Rechtsentscheid des OLG Koblenz, WuM 1984, 18 abweichen, weil das OLG Koblenz nur über die Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens dem einen von mehreren Mitmietern gegenüber, dem es zugegangen ist, entschieden hat, so daß die Vorlage nicht als Divergenzvorlage zulässig ist.

  An diese tatsächliche Feststellung des Landgerichts ist der Senat gebunden, weil sie nicht offensichtlich unhaltbar ist (OLG Koblenz, WuM 1984, 18, 19; OLG Schleswig, WuM 1983, 130, 131).

  Daraus wird in Rechtsprechung und Schrifttum überwiegend die Folgerung gezogen, daß das Erhöhungsverlangen, wenn mehrere Personen Mieter sind, an alle Mieter gerichtet sein müsse (OLG Schleswig, WuM 1983, 130, 131 - Rechtsentscheid - OLG Koblenz, WuM 1984, 18 - Rechtsentscheid - OLG Celle, WuM 1982, 102 ; BayObLG, …

• RG, 28.11.1932 - VIII 371/32

  1. Kann der Untermieter, der nach dem 15. Juli 1931 in den vor diesem Tage …

  Auszug aus KG, 25.10.1984 - 8 REMiet 4148/84

  Die dafür genannten Entscheidungen betreffen aber nur die Kündigung (durch den Vermieter: BGHZ 26, 102; BGH, MDR 1964, 308, 309; RGZ 141, 391, 392; durch den Mieter: BGH, NJW 1972, 249; RGZ 138, 183, 186; RGZ 90, 328, 330/331).

  In diesem Zusammenhang ist zwar von der Unanwendbarkeit des § 425 BGB auf das Mietverhältnis die Rede (RGZ 138, 183, 186).

  Die Entscheidungen zur Kündigung beruhen auf der Argumentation, daß dadurch das Mietverhältnis beendet werde und ein Mieter durch seine Kündigung nicht die Rechte der anderen Mieter gegenüber dem Vermieter beenden könne (RGZ 138, 183, 186), bzw. daß das Mietverhältnis wegen seiner Einheitlichkeit (BGH, MDR 1964, 308, 309, RGZ 141, 391; 392) nur einheitlich beendet werden könne (RGZ 90, 328, 330).

  Das RG hat aber auch hinsichtlich der Kündigung abweichende Vereinbarungen im Vertrag für zulässig gehalten (RGZ 138, 183, 186; RGZ 90, 328, 3329. Diese Rechtsprechung zur Kündigung ist auf das Erhöhungsverlangen nach § 2 Abs. 2 MHG nicht übertragbar. Durch das Erhöhungsverlangen wird das Mietverhältnis nicht verändert, insbesondere hat es keine Erhöhung des Mietzinses zur Folge. Der Vermieter muß vielmehr, wenn der Mieter nicht zustimmt, auf Erteilung der Zustimmung klagen (§ 2 Abs. 3 MHG ).

 
• OLG Schleswig, 22.03.1983 - 6 REMiet 4/82

  Mieterhöhung; Mitmieter; Mietvertrag ; Verbindlichkeit; Willenserklärung; Abgabe …

  Auszug aus KG, 25.10.1984 - 8 REMiet 4148/84

  Daß es für beide Mitmieter, also auch für die Beklagte zu 2., bestimmt gewesen sei (diesen Fall habe das OLG Schleswig durch Rechtsentscheid vom 22. März 1983 - 6 REMiet 4/82 - WuM 1983, 130 - entschieden), könne die Kammer nicht feststellen.

  An diese tatsächliche Feststellung des Landgerichts ist der Senat gebunden, weil sie nicht offensichtlich unhaltbar ist (OLG Koblenz, WuM 1984, 18, 19; OLG Schleswig, WuM 1983, 130, 131).

  Daraus wird in Rechtsprechung und Schrifttum überwiegend die Folgerung gezogen, daß das Erhöhungsverlangen, wenn mehrere Personen Mieter sind, an alle Mieter gerichtet sein müsse (OLG Schleswig, WuM 1983, 130, 131 - Rechtsentscheid - OLG Koblenz, WuM 1984, 18 - Rechtsentscheid - OLG Celle, WuM 1982, 102 ; BayObLG, …

  Die Kündigung durch einen von mehreren Mietern ist unwirksam (OLG Schleswig, WuM 1983, 130, 132).

• RG, 19.06.1917 - III 25/17

  Kündigungsrecht eines Erben bei dem Tod eines von mehreren Mietern

  Auszug aus KG, 25.10.1984 - 8 REMiet 4148/84

  Die dafür genannten Entscheidungen betreffen aber nur die Kündigung (durch den Vermieter: BGHZ 26, 102; BGH, MDR 1964, 308, 309; RGZ 141, 391, 392; durch den Mieter: BGH, NJW 1972, 249; RGZ 138, 183, 186; RGZ 90, 328, 330/331).

  Die Entscheidungen zur Kündigung beruhen auf der Argumentation, daß dadurch das Mietverhältnis beendet werde und ein Mieter durch seine Kündigung nicht die Rechte der anderen Mieter gegenüber dem Vermieter beenden könne (RGZ 138, 183, 186), bzw. daß das Mietverhältnis wegen seiner Einheitlichkeit (BGH, MDR 1964, 308, 309, RGZ 141, 391; 392) nur einheitlich beendet werden könne (RGZ 90, 328, 330).

  Das RG hat aber auch hinsichtlich der Kündigung abweichende Vereinbarungen im Vertrag für zulässig gehalten (RGZ 138, 183, 186; RGZ 90, 328, 3329. Diese Rechtsprechung zur Kündigung ist auf das Erhöhungsverlangen nach § 2 Abs. 2 MHG nicht übertragbar. Durch das Erhöhungsverlangen wird das Mietverhältnis nicht verändert, insbesondere hat es keine Erhöhung des Mietzinses zur Folge. Der Vermieter muß vielmehr, wenn der Mieter nicht zustimmt, auf Erteilung der Zustimmung klagen (§ 2 Abs. 3 MHG ).

• RG, 11.07.1933 - VII 70/33

  Löst die Kündigung eines Jagdpachtvertrages durch den Verwalter im Konkurse über …

  Auszug aus KG, 25.10.1984 - 8 REMiet 4148/84

  Die dafür genannten Entscheidungen betreffen aber nur die Kündigung (durch den Vermieter: BGHZ 26, 102; BGH, MDR 1964, 308, 309; RGZ 141, 391, 392; durch den Mieter: BGH, NJW 1972, 249; RGZ 138, 183, 186; RGZ 90, 328, 330/331).

  Die Entscheidungen zur Kündigung beruhen auf der Argumentation, daß dadurch das Mietverhältnis beendet werde und ein Mieter durch seine Kündigung nicht die Rechte der anderen Mieter gegenüber dem Vermieter beenden könne (RGZ 138, 183, 186), bzw. daß das Mietverhältnis wegen seiner Einheitlichkeit (BGH, MDR 1964, 308, 309, RGZ 141, 391; 392) nur einheitlich beendet werden könne (RGZ 90, 328, 330).

• BGH, 21.09.1983 - VIII ARZ 2/83

  Begriff der Divergenz

  Auszug aus KG, 25.10.1984 - 8 REMiet 4148/84

  Mit diesem Rechtsentscheid weicht der Senat nicht von den tragenden Gründen (s. BGH, WuM 1984, 3 = NJW 1984, 236 ) einer Entscheidung eines anderen Oberlandesgerichts an.

  Aus diesem Grunde hat der BGH entschieden (WuM 1984, 3 = NJW 1984, 236 ), daß das OLG Hamm nicht von der Entscheidung des OLG Celle abweiche.

• OLG Celle, 20.01.1982 - 2 UH 1/81

  Auszug aus KG, 25.10.1984 - 8 REMiet 4148/84

  Daraus wird in Rechtsprechung und Schrifttum überwiegend die Folgerung gezogen, daß das Erhöhungsverlangen, wenn mehrere Personen Mieter sind, an alle Mieter gerichtet sein müsse (OLG Schleswig, WuM 1983, 130, 131 - Rechtsentscheid - OLG Koblenz, WuM 1984, 18 - Rechtsentscheid - OLG Celle, WuM 1982, 102 ; BayObLG, …
• AG München, 21.03.1979 - 20 C 29551/78

  Auszug aus KG, 25.10.1984 - 8 REMiet 4148/84

  112/81">WuM 1983, 107, 108; AG Köln, WuM 1977, 57; AG München, WuM 1980, 18 L; LG Hamburg, WuM 1976, 186; LG Köln, WuM 1977, 143; AG Hamburg, WuM 1977, 165; LG München I, WuM 1980, 110 mit Anm. Schulz; LG Hamburg, ZMR 19zu, 311; AG München, WuM 1980, 58; AG Hamburg, WuM 1980, 58; Barthelmeß, 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz, Miethöhegesetz, 3. Aufl., § 2 MHG Rdn. 62; Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., III 146, Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 5. Aufl., C 81, Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, 2. Aufl., § 144 , Rdn. 2 a; Derleder in AK BGB § 2 MHG , Rdn. 16; vgl. auch Staudinger-Emmerich, BGB , 12. Aufl., § 2 MGH, Rdn. 48 und 48 a; anderer Ansicht OLG Hamm, WuM 1984, 20 ; Gelhaar, ZMR 1981, 225, 229).
• BGH, 26.11.1957 - VIII ZR 92/57

  Kündigungsrecht des Vermieters nach § 19 KO

  Auszug aus KG, 25.10.1984 - 8 REMiet 4148/84

  Die dafür genannten Entscheidungen betreffen aber nur die Kündigung (durch den Vermieter: BGHZ 26, 102; BGH, MDR 1964, 308, 309; RGZ 141, 391, 392; durch den Mieter: BGH, NJW 1972, 249; RGZ 138, 183, 186; RGZ 90, 328, 330/331).
• BGH, 01.12.1971 - VIII ZR 88/70

  Abschluss eines Pachtvertrages über Grundstück und Unternehmen - Vorliegen der …
• LG München I, 19.12.1979 - 14 S 5433/79

• LG München I, 12.10.2016 - 14 S 6395/16

  Kündigungs- und Mieterhöhungserklärung bei Mietermehrheit

  Zu beachten ist nämlich, dass diese Klausel nicht nur eine Empfangsvollmacht der anderen Mieter enthält, sondern darüber hinaus eine Vereinbarung besonderer Art, dass die rechtsgeschäftlichen Erklärungen des Vermieters keine Einzel- sondern Gesamtwirkung haben sollen (vgl. dazu KG WuM 1985, 12).
• OLG Frankfurt, 13.12.1990 - 20 REMiet 2/90
  Folgt man dem Kammergericht (Rechtsentscheid vom 25.10.1984 = WuM 1985, 12 = RES IV § 2 MHG Nr. 56), wonach es sich dabei um eine Vereinbarung besonderer Art handelt, durch die § 425 BGB dahingehend modifiziert wird, daß die rechtsgeschäftlichen Erklärungen des Vermieters nicht Einzelwirkung, sondern Gesamtwirkung haben, so könnte im Streitfall die Wirkung der dem Beklagten gegenüber ausgesprochenen Kündigung der Klägerin vom 20.11.1989 gleichwohl nicht auf die geschiedene Ehefrau des Beklagten erstreckt werden, weil die Gründe des Rechtsentscheids des Kammergerichts erkennen lassen, daß für Kündigungen etwas anderes gelten soll (…vgl. dazu Schmidt/Futterer/Blank aaO. B 44 b).
• AG Berlin-Spandau, 13.02.2013 - 14 C 215/12
  So ist bei gleichem Wortlaut die Bestimmung zum einen als Empfangsvollmacht gem. § 164 Abs. 3 BGB angesehen worden (etwa OLG Schleswig WuM 1983, 130; OLG Koblenz WuM 1984, 18; LG Kiel WuM 86, 371), zum anderen ist angenommen worden, dass durch die Vertragsklausel erreicht wurde, dass eine das Vertragsverhältnis betreffende Willenserklärung des Vermieters, die nur an einen Mieter gerichtet und diesem zugestellt wird, gegenüber beiden Mietern wirksam wird, sogenannte Wirksamkeitserstreckung (etwa OLG Hamm WuM 1984, 20; KG WuM 1985, 12).
• KG, 06.12.2001 - 8 U 7561/00

  Kündigungsrecht des Vermieters wegen unpünktlicher Mietzahlungen

  Auf die problematische Frage, ob die Regelung in § 29 Absatz 2 des Vertrages als wirksame Empfangsvollmacht (so OLG Schleswig (RE) WuM 1983, 130; OLG Koblenz (RE) WuM 1984, 18) oder als unwirksame Regelung über eine Rechtsfolgenerstreckung (so Senat WuM 1985, 12) anzusehen ist (…näher Bub/Treier, HB der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., IV Rn. 33) oder ob für die unternehmerisch tätigen Beklagten der Grundsatz der passiven Einzelvertretung gilt (dazu BGHZ 136, 314 = NJW 1997, 3437), kommt es daher nicht an.