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   BGH, 26.09.2012 - XII ZR 112/10   

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Zitiervorschläge

https://dejure.org/2012,35991
BGH, 26.09.2012 - XII ZR 112/10 (https://dejure.org/2012,35991)
BGH, Entscheidung vom 26.09.2012 - XII ZR 112/10 (https://dejure.org/2012,35991)
BGH, Entscheidung vom 26. September 2012 - XII ZR 112/10 (https://dejure.org/2012,35991)
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Volltextveröffentlichungen (16)

  • bundesgerichtshof.de PDF
  • rechtsprechung-im-internet.de

    § 286 BGB, § 307 BGB, § 310 BGB, § 535 BGB
    Geschäftsraummiete in einem Einkaufszentrum: Formularklausel über die Umlagefähigkeit von Kosten des "Centermanagers"; Umlagefähigkeit von Hausmeisterkosten; Verzugszinsen auf rückständige Nebenkostenvorauszahlungen

  • Deutsches Notarinstitut

    BGB §§ 535, 307, 310, 286
    Anforderungen an Transparenz einer formularmäßigen Nebenkostenklausel; Umlagefähigkeit von Hausmeisterkosten

  • JLaw (App) | www.prinz.law PDF
  • Wolters Kluwer

    Wirksamkeit einer formularmäßig vereinbarten Klausel eines Mietvertrages über Geschäftsräume mit dem Inhalt der Auferlegung nicht näher aufgeschlüsselter Kosten des "Centermanagers" auf den Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals

  • grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

    Betriebskostenabwälzung im Gewerberaummietvertrag; intransparente Klausel über Kosten des "Centermanagers"; Wirksamkeitsklausel über "Verwaltungskosten"; Verzugszinsen auf Nebenkostenvorauszahlungen

  • zfir-online.de(Leitsatz frei, Volltext 3,90 €)

    BGB §§ 535, 307, 310, 286
    Abgrenzung und Einschränkung der formularmäßigen Übertragung von Centermanagement-, Verwaltungs- und Hausmeisterkosten im Gewerbemietvertrag

  • WM Zeitschrift für Wirtschafts- und Bankrecht(Abodienst; oder: Einzelerwerb Volltext 11,50 €)

    Zur Transparenz einer Mietvertragsklausel über Nebenkosten; zur Berechnung der Verzugszinsen, wenn der Mieter mit der Zahlung von Nebenkostenvorauszahlungen in Verzug gerät

  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

    BGB § 286; BGB § 307; BGB § 310; BGB § 535
    Wirksamkeit einer formularmäßig vereinbarten Klausel eines Mietvertrages über Geschäftsräume mit dem Inhalt der Auferlegung nicht näher aufgeschlüsselter Kosten des "Centermanagers" auf den Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals

  • rechtsportal.de

    BGB § 286 ; BGB § 307 ; BGB § 310 ; BGB § 535
    Wirksamkeit einer formularmäßig vereinbarten Klausel eines Mietvertrages über Geschäftsräume mit dem Inhalt der Auferlegung nicht näher aufgeschlüsselter Kosten des "Centermanagers" auf den Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals

  • datenbank.nwb.de
  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

    Intransparente Management-Kosten-Klausel

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (8)

  • Rechtslupe (Kurzinformation/Zusammenfassung)

    Verzugszinsen bei den Nebenkostenvorauszahlungen

  • Rechtslupe (Kurzinformation/Zusammenfassung)

    Hausmeisterkosten in der Betriebskostenumlage

  • Rechtslupe (Kurzinformation/Zusammenfassung)

    Betriebskostenumlage für

  • haus-und-grund-bonn.de (Kurzinformation)

    Kosten des "Centermanagements" in gewerblichen Mietverhältnissen nicht ohne weitere Erläuterung als Betriebskosten umlagefähig

  • otto-schmidt.de (Kurzinformation)

    Gewerbliches Mietrecht: Zur Intransparenz der Kosten eines "Centermanagers"

  • mahnerfolg.de (Kurzmitteilung)

    Unklare Nebenkostenregelung für Laden in Einkaufszentrum ("Centermanager")

  • koelner-hug.de (Kurzinformation/Leitsatz)

    Kosten des "Centermanagers" intransparent

  • lachner-vonlaufenberg.de (Kurzinformation)

    Umlagefähigkeit von Kosten des "Centermanagers" eines Einkaufszentrums

Besprechungen u.ä. (6)

  • mummenhoff.net PDF, S. 7 (Entscheidungsbesprechung)

    Umlagefähigkeit der Kosten eines "Centermanagers" und "modifizierte" Anwendung der BetrkVO

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

    Intransparente Wartungs- und Instandhaltungsklausel im Einkaufszentrum-Mietvertrag (IMR 2013, 18)

  • ibr-online (Entscheidungsbesprechung)

    Umlage von Centermanager- und Verwaltungskosten: Einmal "nein" und einmal "ja"! (IMR 2013, 17)

  • ibr-online (Entscheidungsbesprechung)

    Einkaufszentrum: Pauschale Hausmeisterkosten-Klausel ist intransparent! (IMR 2013, 19)

  • ibr-online (Entscheidungsbesprechung)

    Einkaufszentrum: Management-Kosten-Klausel ist intransparent und unwirksam! (IMR 2013, 16)

  • ibr-online (Entscheidungsbesprechung)

    AGB-Betriebskostenklausel "Kosten für Versicherungen" ist unwirksam! (IMR 2013, 20)

Sonstiges

  • wolterskluwer-online.de (Literaturhinweis: Entscheidungsbesprechung)

    Kurznachricht zu "Anmerkung zum Urteil des BGH vom 26.09.2012, Az.: XII ZR 112/10 (Abgrenzung und Einschränkung der formularmäßigen Übertragung von Centermanagement-, Verwaltungs- und Hausmeisterkosten im Gewerbemietvertrag)" von RAin/FAinBau-/ArchR Dr. Juliane Reichelt und RA Dr. Philip Huperz, original erschienen in: ZfIR 2013, 55 - 62.

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Verfahrensgang

Papierfundstellen

  • NJW 2013, 41
  • MDR 2012, 1456
  • NZM 2013, 85
  • NJ 2013, 162
  • NJ 2013, 248
  • WM 2013, 2083
 
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Wird zitiert von ... (30)

  • BGH, 10.09.2014 - XII ZR 56/11

    Formularmietvertrag über Geschäftsräume in einem Einkaufszentrum:

    Die Umlage von "Verwaltungskosten" in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Mietvertrages über Geschäftsräume ist weder überraschend im Sinne von § 305c BGB, noch verstößt sie gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB, auch wenn die Klausel keine Bezifferung oder höhenmäßige Begrenzung der Verwaltungskosten enthält (im Anschluss an Senatsurteile vom 9. Dezember 2009, XII ZR 109/08, BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 und vom 26. September 2012, XII ZR 112/10, NJW 2013, 41).

    Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Gewerberaummietvertrages, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten zusätzlich zu den Kosten der "Verwaltung" nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des "Center-Managements" gesondert auferlegt, ist intransparent und daher gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam (im Anschluss an Senatsurteile vom 3. August 2011, XII ZR 205/09, NJW 2012, 54 und vom 26. September 2012, XII ZR 112/10, NJW 2013, 41).

    Das gilt für die vorliegend vereinbarte Umlage der "Verwaltungskosten" in gleicher Weise (Senatsurteile BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 8 ff.; vom 24. Februar 2010 - XII ZR 69/08 - NJW-RR 2010, 739 Rn. 7 ff.; vom 4. Mai 2011 - XII ZR 112/09 - NZM 2012, 83 Rn. 8 ff.; vom 3. August 2011 - XII ZR 205/09 - NJW 2012, 54 Rn. 11 ff. und vom 26. September 2012 - XII ZR 112/10 - NJW 2013, 41 Rn. 23 f.).

    Verbleibende Unklarheiten gehen überdies nach § 305 c Abs. 2 BGB zulasten des Klauselverwenders (Senatsurteile BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 23 ff.; vom 24. Februar 2010 - XII ZR 69/08 - NJW-RR 2010, 739 Rn. 9; vom 4. Mai 2011 - XII ZR 112/09 - NZM 2012, 83 Rn. 18; vom 3. August 2011 - XII ZR 205/09 - NJW 2012, 54 Rn. 12 ff. und vom 26. September 2012 - XII ZR 112/10 - NJW 2013, 41 Rn. 24).

    Vielmehr ist, soweit sich Kostenpositionen teilweise überschneiden, bei der Betriebskostenabrechnung darauf Bedacht zu nehmen, dass Kosten nicht doppelt abgerechnet werden (vgl. Senatsurteile BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 25 und vom 26. September 2012 - XII ZR 112/10 - NJW 2013, 41 Rn. 24).

    Soweit der Senat bei einer Klausel, die Verwaltungskosten enthielt, einen Verstoß gegen das Transparenzgebot angenommen hat (Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 158/01 - NJW-RR 2006, 84, 85), waren im entschiedenen Fall die Verwaltungskosten Teil einer wesentlich umfangreicheren Regelung, die auch Versicherungs- und Instandhaltungskosten einschloss und schon im Hinblick auf den Umfang des Gesamtobjekts, auf das sich die Kosten bezogen, unklar war (Senatsurteile BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 28 und vom 26. September 2012 - XII ZR 112/10 - NJW 2013, 41 Rn. 25 ff.).

    Diese Abweichungen vom gesetzlichen Leitbild des Mietvertrages benachteiligten den Mieter unangemessen (Senatsurteile vom 6. April 2005 - XII ZR 158/01 - NJW-RR 2006, 84, 85 mwN und vom 26. September 2012 - XII ZR 112/10 - NJW 2013, 41 Rn. 16 f.).

    Nach diesen Grundsätzen halten die von der Klägerin beanstandeten vertraglichen Bestimmungen über die Wartung und Instandhaltung aller technischen Einrichtungen einer Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 BGB nicht stand (vgl. auch Senatsurteil vom 26. September 2012 - XII ZR 112/10 - NJW 2013, 41 Rn. 22).

    Da der Umfang der durch den "Center-Manager" zu ergreifenden Maßnahmen weder vertraglich eingegrenzt ist noch etwa die Begriffe eines allgemein "Ortsüblichen und Notwendigen" eine hinreichend klare Eingrenzung ermöglichen, können die hierunter entstehenden Kosten auch nicht im Groben abgeschätzt werden und sind deshalb intransparent (Senatsurteile vom 3. August 2011 - XII ZR 205/09 - NJW 2012, 54 Rn. 15 mwN und vom 26. September 2012 - XII ZR 112/10 - NJW 2013, 41 Rn. 14 f.).

    Das gilt auch dann, wenn der mit den Geschäftsbedingungen konfrontierte Unternehmer eine bedeutende Marktstellung innehat, aufgrund derer er von vornherein hätte versuchen können, andere Vertragsbedingungen auszuhandeln (Senatsurteile vom 3. August 2011 - XII ZR 205/09 - NJW 2012, 54 Rn. 16 und vom 26. September 2012 - XII ZR 112/10 - NJW 2013, 41 Rn. 11).

  • BGH, 25.10.2017 - XII ZR 1/17

    Unwirksame Werbeverlängerung im Rahmen eines Humansponsorings

    Verstöße gegen das Transparenzgebot entsprechen nicht den Gebräuchen und Gepflogenheiten des Handelsverkehrs (vgl. § 310 Abs. 1 Satz 2 BGB) und führen daher auch gegenüber einem Unternehmer zur Unwirksamkeit formularmäßiger Geschäftsbedingungen (Senatsurteile vom 3. August 2011 - XII ZR 205/09 - NJW 2012, 54 Rn. 16 und vom 26. September 2012 - XII ZR 112/10 - NJW 2013, 41 Rn. 11).
  • BGH, 05.02.2014 - XII ZR 65/13

    Gewerberaummiete: Formularmäßige Vereinbarung eines einseitigen

    Es begegnet keinen rechtlichen Bedenken, wenn die Vertragsparteien bei der Gewerberaummiete in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbaren, dass der Vermieter im Anschluss an Nebenkostenabrechnungen die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung anpassen darf (im Anschluss an Senatsurteil vom 26. September 2012, XII ZR 112/10, NJW 2013, 41).

    b) Es begegnet keinen rechtlichen Bedenken, wenn die Vertragsparteien bei der Gewerberaummiete in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbaren, dass der Vermieter im Anschluss an Nebenkostenabrechnungen die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung anpassen darf (Senatsurteil vom 26. September 2012 - XII ZR 112/10 - NJW 2013, 41 Rn. 31; vgl. auch Senatsurteil vom 9. Mai 2012 - XII ZR 79/10 - NJW 2012, 2187 zur Klauselkontrolle eines Leistungsbestimmungsrechts des Vermieters die Änderung der Miete betreffend).

  • OLG Düsseldorf, 21.05.2015 - 10 U 29/15

    Umfang der Umlage von Betriebskosten bei einem Gewerberaummietvertrag

    Dies gilt unabhängig davon, ob es sich um eine Individualvereinbarung oder um eine Klausel in einem Formularmietvertrag handelt; im letzteren Fall tritt lediglich neben der Zweifelsregel des § 305c Abs. 2 BGB das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB hinzu, das durch eine nicht hinreichend bestimmte Vereinbarung der Übernahme weiterer Kosten neben der Miete verletzt wird (BGH, Urteile vom 6.4.2005 - XII ZR 158/01 - und vom 26.9.2012 - XII ZR 112/10 - Rn. 10; Senat, Urteil vom 15.12.2011 - 10 U 96/11; jeweils mwN.).
  • OLG Hamm, 08.06.2017 - 18 U 9/17

    überraschende Klausel im gewerblichen Mietvertrag

    Diese Bestimmung wird den Anforderungen des Bundesgerichtshofs (Urt. vom 26.9.2012, Az. XII ZR 112/10, NJW 2013, 41, Rn. 20) nicht gerecht.
  • OLG Hamm, 24.06.2015 - 30 U 155/14

    Erlöschen des Anspruchs auf Nebenkostenvorauszahlung durch Eintritt der

    Denn mit Eintritt der Abrechnungsreife kann ein Vermieter Nebenkostenvorauszahlungen nicht mehr beanspruchen (BGH, Urteil vom 26.09.2012 - XII ZR 112/10 - Tz. 29; OLG Hamm, Urteil vom 27.05.2013 - I-18 U 72/12 - Tz. 85, beide zit. nach Juris; Senat, Urteil vom 10.10.2014 - I-30 U 74/14 - n.v.).

    Die aus dem Schuldnerverzug folgenden Rechte bleiben dem Vermieter vielmehr auch nach dem Eintritt der Abrechnungsreife erhalten, so dass ihm auch dann noch Verzugszinsen zuzusprechen sind, wenn die Vorauszahlungen selbst nicht mehr verlangt werden können (BGH, Urteil vom 26. September 2012 - XII ZR 112/10 - Tz. 28 f., juris; Senat, Urteil vom 10.10.2014 - I-30 U 74/14 - n.v.).

  • OLG Frankfurt, 16.10.2015 - 2 U 216/14

    Geschäftsraummiete: Übertragung von Wartungskosten als Betriebskosten in AGB

    Eine nähere Aufschlüsselung oder eine sonstige Begrenzung, insbesondere der Höhe nach, ist nicht geboten (vgl. OLG Koblenz, ZMR 2013, 795 ff.; vgl. auch BGH, Urteil vom 7.11.2012 - VIII ZR 118/12; BGH, NJW 2010, 226 f. [BGH 11.11.2009 - VIII ZR 221/08] ; BGH, NJW 2007, 1356 f. [BGH 14.02.2007 - VIII ZR 123/06] ; anders, wenn zugleich die Kosten für "die Wartung und Instandhaltung aller technischen Einrichtungen einschließlich der Kosten des Betriebes" ohne Begrenzung der Höhe nach umgelegt werden sollen, vgl. BGH, NJW 2014, 3722 ff. [BGH 10.09.2014 - XII ZR 56/11] ; BGH, NJW 2013, 41 ff. [BGH 26.09.2012 - XII ZR 112/10] ).
  • LG Berlin, 30.09.2016 - 65 S 63/16

    Wohnraummiete: Anspruch des Vermieters auf Betriebskostenvorauszahlungen nach

    Der Anspruch auf Zahlung der vereinbarten Vorauszahlungen geht mithin unter (BGH, Urt. v. 26.9. 2012 - XII ZR 112/10, juris; Langenberg in Schmidt-Futterer, 12. Aufl. 2015, § 556 BGB, Rn. 455).
  • LG Frankfurt/Main, 14.02.2017 - 11 S 61/16

    Unzulässigkeit einer Saldoklage

    Denn die Weiterverfolgung des Vorauszahlungsanspruchs ist bereits materiell-rechtlich nicht möglich, da die Vorauszahlungsansprüche mit der Erstellung der Betriebskostenabrechnung, spätestens aber dem Ablauf der jeweiligen Abrechnungsfrist nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB (1 Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums) wegfallen, wobei es sich um einen materiellen Anspruchsverlust (keine Verjährung) handelt (BGH, Urteil vom 30.03.2011, Aktenzeichen VIII ZR 133/10 - Wohnraum - und Urteil vom 26.09.2012, Aktenzeichen: XII ZR 112/10 - Gewerberaum; Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, § 556 Rdn. 266 m.w.N.; Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 7. Aufl. 2014, J Rdn. 16 und G Rdn. 80; v. Brunn/Emmerich in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl. 2014, III. A Rn. 237; Wall, Betriebs- und Heizkostenkommentar, 4. Aufl. 2015, Rn. 1631; Zehelein, Noch einmal: Die Einstellung von Sollzahlungen in die Betriebskostenabrechnung, WuM 2014, 3 ff.).
  • OLG Brandenburg, 22.12.2015 - 3 U 117/10

    Umfang der Pflicht des Mieters von Gewerberäumen in einem Einkaufszentrum zur

    Dies entspricht der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 26.09.2012, NJW 2013, 41 , Rn 22), nach der eine Klausel, wonach einem Mieter die Kosten der "Wartung und Instandhaltung aller technischen Einrichtungen einschließlich der Kosten des Betriebes" übertragen wurden, insgesamt für unwirksam erklärt wurde.
  • OLG Düsseldorf, 11.07.2013 - 24 U 136/12

    Mieter verschuldet Kündigung: Was umfasst Schadensersatzpflicht?

  • KG, 23.05.2016 - 8 U 10/15

    Geschäftsraummietvertrag: Auslegung der Risikoübernahme des Mieters hinsichtlich

  • OLG Düsseldorf, 16.02.2016 - 24 U 63/15

    Pflicht des Vermieters zur Zustimmung zu einer Untervermietung von Büroräumen an

  • OLG Düsseldorf, 16.08.2016 - 24 U 25/16

    Formularmäßige Vereinbarung der Verpflichtung des Mieters einer Arztpraxis zum

  • KG, 06.06.2016 - 8 U 40/15

    Allgemeine Geschäftsbedingungen in einem Gewerberaummietvertrag: Umlegung der

  • OLG Düsseldorf, 08.03.2016 - 24 U 59/15

    Außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses über Gewerberäume wegen

  • LG Berlin, 02.10.2015 - 63 S 335/14

    Wohnraummiete: Formularmäßige Überwälzung laufender Schönheitsreparaturen auf den

  • OLG Düsseldorf, 18.04.2016 - 9 U 73/16

    Rechtsfolgen der Pfändung eines Nießbrauchrechts; Anfechtung des unentgeltlichen

  • KG, 16.06.2014 - 8 U 29/14

    Geschäftsraummiete: Betriebskostenabrechnung auf Sollbasis nach gerichtlicher

  • OLG Frankfurt, 05.07.2017 - 2 U 152/16

    Sperrung einer Landstraße als Mangel der vermieteten Gaststätte

  • LG Aachen, 10.03.2016 - 2 S 245/15

    Vorschüsse abgerechnet: Kein Anspruch auf nicht geleistete Vorauszahlungen!

  • OLG Düsseldorf, 19.03.2013 - 24 U 115/12

    Umlage der Hausmeisterkosten im Rahmen von Gewerberaummiete

  • LG Düsseldorf, 21.11.2016 - 21 O 142/15
  • KG, 23.06.2016 - 8 U 62/15

    Rechte des Mieters bei Unzulässigkeit der der vereinbarten Nutzung eines als

  • OLG Frankfurt, 27.05.2014 - 2 U 41/13

    Sittenwidrigkeit eines Nachtrags zu einem Mietvertrag

  • LG Bonn, 12.11.2015 - 6 S 5/15

    Zahlungsanspruch des Vermieters bzgl. rückständiger Mieten und Betriebskosten im

  • AG Hanau, 28.10.2015 - 37 C 44/15

    Unzulässigkeit einer Saldoklage

  • AG Dortmund, 19.12.2014 - 420 C 6682/14

    Saldoklage unter Bezugnahme auf ein Mieterkonto unwirksam

  • OLG Köln, 22.07.2014 - 22 U 90/13

    Klage betreffend die Begleichung rückständiger Forderungen aus

  • LG Magdeburg, 04.02.2014 - 11 O 623/13

    Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten

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