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   BGH, 06.04.2005 - XII ZR 308/02   

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https://dejure.org/2005,630
BGH, 06.04.2005 - XII ZR 308/02 (https://dejure.org/2005,630)
BGH, Entscheidung vom 06.04.2005 - XII ZR 308/02 (https://dejure.org/2005,630)
BGH, Entscheidung vom 06. April 2005 - XII ZR 308/02 (https://dejure.org/2005,630)
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Volltextveröffentlichungen (14)

  • bundesgerichtshof.de PDF
  • Judicialis
  • Kanzlei Prof. Schweizer (Volltext/Auszüge)

    Kumulation von Renovierungsklauseln im gewerblichen Mietvertrag

  • JLaw (App) | www.prinz.law PDF
  • Wolters Kluwer

    Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer solchen über turnusmäßig vorzunehmende Schönheitsreparaturen ; Formularmietverträge über Geschäftsräume; Schadensersatz wegen unvollständiger Räumung und Beschädigung

  • grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

    Formularmäßige Vereinbarung von Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis plus Endrenovierung auch bei Geschäftsräumen wg. Summierungseffekts unwirksam

  • WM Zeitschrift für Wirtschafts- und Bankrecht(Abodienst; oder: Einzelerwerb Volltext 11,50 €)

    Zur Unwirksamkeit der Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer solchen über turnusmäßig vorzunehmende Schönheitsreparaturen in Formularmietverträgen über Geschäftsräume

  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

    BGB § 536 (a.F.); AGBG § 9
    Formularmäßige Vereinbarung von Schönheitsreparaturen und Endrenovierung in einem Formularmietvertrag über Geschäftsräume

  • datenbank.nwb.de
  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

    Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen im Gewerbemietvertrag

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (8)

  • anwaltonline.com(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Kurzinformation)

    Endrenovierung und turnusmäßige Schönheitsreparaturen auch bei Gewerbeverträgen unzulässig - Firmen / Gewerbe

  • advogarant.de (Kurzinformation)

    Keine doppelte Renovierungsverpflichtung für Mieter bei einem Formularmietvertrag

  • koelner-hug.de (Kurzinformation/Leitsatz)

    Endrenovierungsklausel "in renoviertem Zustand zurückzugeben"

  • vermieter-ratgeber.de (Kurzinformation/Auszüge)

    Summierungseffekt

  • haus-und-grund-muenchen.de (Kurzinformation)

    Keine Endrenovierung vereinbaren - Dies gilt jetzt auch für Geschäftsräume

  • lw.com PDF (Leitsatz und Kurzinformation)

    Unwirksamkeit einer Endrenovierungsklausel in Verbindung mit der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auch bei Formular-Geschäftsraummietverträgen

  • anwaltskanzlei-menzel.de (Kurzinformation)

    Schönheitsreparaturen durch den Gewerberaummieter bei gleichzeitiger Verpflichtung zur Endrenovierung

  • kanzlei-klumpe.de PDF, S. 7 (Leitsatz)

    Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer Schönheitsreparaturklausel im Formularmietvertrag über Gewerberäume unwirksam

Besprechungen u.ä.

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

    Unwirksamkeit einer Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen im Gewerbemietvertrag (IBR 2005, 642)

Sonstiges

  • wolterskluwer-online.de (Literaturhinweis: Entscheidungsbesprechung)

    Zusammenfassung von "Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den gewerblichen Mieter" von VorsRiOLG Hans-Georg Eckert, original erschienen in: ZfIR 2005, 673 - 678.

Papierfundstellen

  • NJW 2005, 2006
  • MDR 2005, 1041
  • NZM 2005, 504
  • ZMR 2005, 527
  • WM 2005, 1677
 
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Wird zitiert von ... (31)

  • BGH, 12.09.2007 - VIII ZR 316/06

    Vornahme von Schönheitsreparaturen: Unwirksamkeit von isolierten

    Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich dieser Auffassung für Formularmietverträge über Geschäftsräume angeschlossen (Urteil vom 6. April 2005 - XII ZR 308/02, NJW 2005, 2006).
  • BGH, 08.10.2008 - XII ZR 84/06

    Schönheitsreparaturklauseln mit starren Fristen auch bei Gewerberäumen unwirksam

    Eine Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter in einem Formularmietvertrag ist auch bei Mietverträgen über Gewerberäume unwirksam, wenn der Mieter unabhängig von dem Erhaltungszustand der Räume zur Renovierung nach Ablauf starrer Fristen verpflichtet werden soll (im Anschluss an BGH Urteil vom 23. Juni 2004 VIII ZR 361/03 NJW 2004, 2586 zum Wohnraummietrecht und das Senatsurteil vom 6. April 2005 XII ZR 308/02 NJW 2005, 2006).

    Für die Übertragung der Rechtsprechung zum Wohnraummietrecht auf gewerbliche Mietverhältnisse spreche zudem die Entscheidung des XII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs vom 6. April 2005 (XII ZR 308/02 - NJW 2005, 2006).

    Wegen dieser langjährigen Übung, die bereits allgemeine Verkehrssitte geworden ist, hat es der Bundesgerichtshof gebilligt, dass in Formularverträgen Schönheitsreparaturen regelmäßig auf den Mieter verlagert werden, obwohl nach § 307 BGB Bestimmungen, die vom wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung abweichen, in der Regel als unangemessen und damit unwirksam anzusehen sind (BGH Rechtsentscheid vom 30. Oktober 1984 - VIII ARZ 1/84 - WuM 1985, 46; Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 308/02 - NJW 2005, 2006, 2007; Schmidt-Futterer/Langenberg Mietrecht 9. Aufl. § 538 Rdn. 112).

    Die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist aber in diesen Vorschriften nicht geregelt und deswegen an § 307 BGB zu messen, einer Bestimmung, die für Unternehmer und Verbraucher gleichermaßen gilt (Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 308/02 - NJW 2005, 206, 207).

    Selbst wenn der gewerbliche Mieter die Problematik erkennt, kann nicht ohne weiteres unterstellt werden, dass ihm die örtliche Marktsituation die Abwehr einer solchen - seine gesetzlichen Rechte beschneidenden - Klausel ermöglicht (vgl. Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 308/02 - NJW 2005, 2006 f.).

    Denn auch im Verkehr mit Unternehmen ist nicht auf die Schutzbedürftigkeit im Einzelfall, sondern auf eine überindividuelle, generalisierende Betrachtungsweise abzustellen (Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 308/02 - NJW 2005, 2006, 2008).

  • OLG Celle, 13.07.2016 - 2 U 45/16

    Überwälzung der Kosten von Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei Übergabe

    Diese Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (aaO.) zur Unwirksamkeit der formularmäßigen Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert übergebenen Wohnung ohne die Gewährung eines angemessenen Ausgleichs ist auf die Vermietung von Geschäftsraum zu übertragen (vgl. Landgericht Lüneburg, Urteil vom 4. August 2015 - 5 O 353/14 -, NJW 2016, 578 ; Lützenkirchen in NZM 2016, 113, 116; Schmidt in NJW 2016, 1201, 1204 mit kritischen Anmerkungen; Lindner-Figura/Reuter in NJW 2016, 1059, 1061; Drettmann in NJW 2015, 3694, 3695; Boerner in NZM 2015, 686, 689; Lehmann-Richter in NJW 2015, 1594 [Anmerkung zu BGH VIII ZR 185/14]; Lehmann-Richter in NZM 2014, 818, 821; BGH, Urteil vom 6. April 2005 - XII ZR 308/02 -, NJW 2005, 2006 noch zur Übertragbarkeit der Rechtsprechung zur Wohnraummiete auf die Geschäftsraummiete unter § 9 AGBG ).

    Der XII. Zivilsenat (vgl. NJW 2005, 2006, 2007) hat außerdem bereits in seiner Entscheidung zur Unwirksamkeit der Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer solchen über turnusmäßig vorzunehmende Schönheitsreparaturen die Rechtsprechung zur Wohnraummiete übernommen, welche sanktioniert, dass dem Mieter in diesen Fällen ein Übermaß an Renovierungspflichten auferlegt wird.

  • BGH, 12.03.2014 - XII ZR 108/13

    Formularmäßiger Gewerberaummietvertrag: Inhaltskontrolle für eine

    Wegen dieser langjährigen Übung, die bereits allgemeine Verkehrssitte geworden ist, hat es der Bundesgerichtshof gebilligt, dass in Formularverträgen Schönheitsreparaturen regelmäßig auf den Mieter verlagert werden, obwohl nach § 307 BGB Bestimmungen, die vom wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung abweichen, in der Regel als unangemessen und damit unwirksam anzusehen sind (vgl. BGHZ 92, 363 = NJW 1985, 480, 481; Senatsurteile vom 6. April 2005 - XII ZR 308/02 - NJW 2005, 2006, 2007 und BGHZ 178, 158 = NJW 2008, 3772 Rn. 12).

    aa) Zutreffend weist die Revision allerdings darauf hin, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, auch des Senats, eine Regelung in einem Formularvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen bei Vertragsende renoviert zu übergeben, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam ist (BGH Urteil vom 3. Juni 1998 - VIII ZR 317/97 - NJW 1998, 3114, 3115; Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 308/02 - NJW 2005, 2006, 2007).

    Dies hat zur Folge, dass sowohl die Endrenovierungsklausel als auch die Klausel, die die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter regelt, unwirksam sind (vgl. BGH Urteil vom 14. Mai 2003 - VIII ZR 308/02 - NJW 2003, 2234, 2235 und vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 335/02 - NZM 2003, 755; Senatsurteil vom 6. April 2005 - XII ZR 308/02 - NJW 2005, 2006, 2007).

  • OLG Celle, 02.12.2015 - 3 U 113/15

    Formularmäßige Vereinbarung eines Bearbeitungsentgelts in einem Darlehensvertrag

    Das könne zum Beispiel der Fall sein, wenn der Unternehmer Geschäfte der betreffenden Art häufig abschließe, er deshalb mit den Risiken des Geschäfts vielfach besser vertraut sei und dadurch zu einer entsprechenden Vorsorge in der Lage sei (BGH NJW 2005, 2006, 2007).
  • BAG, 10.01.2007 - 5 AZR 84/06

    Ruhen des Arbeitsverhältnisses - AGB-Kontrolle

    Es ist zwar anerkannt, dass summierende Effekte innerhalb desselben Regelungskomplexes zu berücksichtigen sind und deshalb eine an sich wirksame AGBKlausel unangemessen werden kann (vgl. BGH 3. April 1998 - V ZR 6/97 - NJW 1998, 2600, 2602; BGH 6. April 2005 - XII ZR 308/02 - NJW 2005, 2006; BGH 5. April 2006 - VIII ZR 163/05 - NJW 2006, 2116, 2117; BAG 4. März 2004 - 8 AZR 196/03 - BAGE 110, 8, 22; BAG 11. April 2006 - 9 AZR 557/05 - AP BGB § 307 Nr. 17, auch zur Veröffentlichung in der Amtlichen Sammlung vorgesehen), doch besteht bei unterstellter Unwirksamkeit der die Urlaubserteilung regelnden Klausel keine die Klägerin unzumutbar belastende Situation.
  • OLG Düsseldorf, 04.05.2006 - 10 U 174/05

    Zur Wirksamkeit der Renovierungsklausel in einem gewerblichen Mietvertrag

    Für die Übertragung der "Starre-Fristen-Rechtsprechung" auf den hier vorliegenden gewerblichen Mietvertrag spricht auch die Entscheidung des für das gewerbliche Mietrecht zuständigen XII. Zivilsenat vom 6.4.2005 (BGH, DWW 2005, 289 = GuT 2005, 160 = MDR 2005, 1041 = NJW 2005, 2006 = NZM 2005, 504 = WuM 2005, 667 = ZMR 2005, 527).
  • LG Berlin, 08.03.2016 - 63 S 213/15

    Wohnraummiete: Regelungsumfang einer Hausordnung; Beweislast hinsichtlich eines

    Eine Zahlung unabhängig vom Zustand der Mietsache bei dessen Rückgabe ist auch als Individualvereinbarung in der hier vorhandenen Kombination mit der Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam (BGH, Urteil vom 06. April 2005 - XII ZR 308/02-, Urteil vom 14. Mai 2003 - VIII ZR 308/02 -, Urteil vom 08. Oktober 2008 - XII ZR 84/06 - juris).
  • OLG Düsseldorf, 30.07.2019 - 24 U 104/18

    Unrenoviert übernommenes Objekt kann unrenoviert zurückgegeben werden!

    Überbürdet er dem Mieter ein Übermaß an Renovierungspflichten, trägt er das Risiko der Gesamtunwirksamkeit und kann sich nicht darauf berufen, dass dadurch das vertragliche Gleichgewicht gestört wird (vgl. BGH, IBR 2005, 642).*).

    Überbürdet er dem Mieter ein Übermaß an Renovierungspflichten, trägt er das Risiko der Gesamtunwirksamkeit und kann sich nicht darauf berufen, dass dadurch das vertragliche Gleichgewicht gestört wird (vgl. BGH, IBR 2005, 642).*).

    Soll der Mieter das Objekt zum Mietende in renoviertem Zustand zurückgeben, so handelt es sich bei einer dahingehenden formularvertraglichen Vereinbarung um eine "Endrenovierungsklausel" (vgl. nur beispielhaft BGH, Urteil vom 6. April 2005 - XII ZR 308/02, Rz. 7-11), worauf die oben genannten Grundsätze anwendbar sind und woraus die Unwirksamkeit der Klausel folgt.

  • OLG Düsseldorf, 09.12.2010 - 10 U 66/10

    Formularmäßige Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Pächter in einem

    Wegen dieser langjährigen Übung, die nach Auffassung des BGH bereits allgemeine Verkehrssitte geworden ist, hat dieser es gebilligt, dass in Formularverträgen Schönheitsreparaturen regelmäßig auf den Mieter verlagert werden, obwohl nach § 307 BGB Bestimmungen, die vom wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung abweichen, in der Regel als unangemessen und damit unwirksam anzusehen sind (BGH RE v. 30.10.1984, WuM 1985, 46 - VIII ARZ 1/84; Urt. v. 6.4.2005, NJW 2005, 2006 - XII ZR 308/02).
  • BGH, 17.09.2014 - VIII ZR 258/13

    Allgemeine Geschäftsbedingungen für einen Erdgaslieferungsvertrag:

  • OLG Bremen, 17.05.2017 - 1 U 70/16

    Formularmäßige Vereinbarung eines Bearbeitungsentgelts in einem Darlehensvertrag

  • OLG Düsseldorf, 07.07.2005 - 10 U 202/04

    Gerichtliche Zuständigkeit für die Klage einer BGB -Gesellschaft mit einem im

  • KG, 18.07.2016 - 8 U 234/14

    Fristlose Kündigung des Geschäftsraummietvertrags wegen Zahlungsverzugs:

  • AG Stuttgart, 24.06.2015 - 1 C 1137/15

    Darlehensvertrag: Wirksamkeit einer formularmäßig vereinbarten Klausel über die

  • LG Lüneburg, 04.08.2015 - 5 O 353/14

    Endrenovierungsklausel ist auch im Gewerbemietrecht unwirksam!

  • OLG Düsseldorf, 14.12.2006 - 24 U 113/06

    Schönheitsreparaturen: Rechtsprechung gilt auch für Gewerberäume

  • LG Frankfurt/Main, 10.03.2008 - 4 O 388/06

    Zinsswapgeschäft: Inhaltskontrolle der Klauseln für die Berechnung der

  • LG Frankenthal, 19.11.2014 - 2 S 173/14

    Schönheitsreparaturen durch den Mieter: Unwirksamkeit einer Fristenregelung für

  • BAG, 10.01.2007 - 5 AZR 115/06

    Ruhen des Arbeitsverhältnisses, AGB-Kontrolle

  • OLG Koblenz, 12.04.2013 - 10 U 832/12

    Auslegung eines Gewerberaummietvertrages

  • LG Nürnberg-Fürth, 31.07.2008 - 14 O 4377/08
  • LG Duisburg, 15.04.2016 - 7 S 111/15

    Bearbeitungsgebühren, AGB, Darlehensvertrag, Unternehmer

  • LG Berlin, 26.02.2013 - 63 S 199/12

    Unwirksame Schönheitsreparaturklausel: Schäden nicht ersatzfähig!

  • KG, 17.05.2010 - 8 U 17/10

    Allgemeine Geschäftsbedingungen in einem Mietvertrag über Geschäftsräume:

  • LG Köln, 31.05.2012 - 29 O 183/11

    Pflicht des Mieters zur Rückgabe der Mieträume in bezugsfertigem Zustand bei

  • LG Chemnitz, 13.06.2014 - 7 O 28/13
  • OLG Köln, 24.01.2006 - 22 U 77/05

    Wirksamkeit der Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer solchen über

  • OLG Köln, 07.03.2006 - 22 U 184/05

    Durchsetzung einer Erstattung von geltend gemachten Renovierungskosten im Falle

  • LG Berlin, 22.06.2006 - 62 S 31/06
  • LG Frankfurt/Main, 16.11.2007 - 11 S 75/06
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