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   BGH, 02.05.2012 - XII ZR 88/10   

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https://dejure.org/2012,11265
BGH, 02.05.2012 - XII ZR 88/10 (https://dejure.org/2012,11265)
BGH, Entscheidung vom 02.05.2012 - XII ZR 88/10 (https://dejure.org/2012,11265)
BGH, Entscheidung vom 02. Mai 2012 - XII ZR 88/10 (https://dejure.org/2012,11265)
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Volltextveröffentlichungen (16)

  • bundesgerichtshof.de PDF
  • rechtsprechung-im-internet.de

    § 556 Abs 1 S 1 BGB, § 27 Abs 1 Anl 3 BVO 2 vom 13.07.1992
    Wohnraummiete: Umlegung der Betriebskosten auf Grund Vereinbarung der Zahlung eines Betriebskostenvorschusses in bestimmter Höhe

  • ra-skwar.de

    Mietrecht: Zu den Voraussetzungen einer wirksam vereinbarten Umlegung von Betriebskosten

  • JLaw (App) | www.prinz.law PDF
  • Wolters Kluwer

    Anforderungen für die Wirksamkeit einer Vereinbarung in einem Mietvertrag über die Übernahme der Betriebskosten durch einen Mieter

  • zfir-online.de(Leitsatz frei, Volltext 3,90 €)

    Erfordernis der ausdrücklichen, inhaltlich bestimmten Regelung zur Umlage von Betriebskosten

  • grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

    Vorschussvereinbarung ohne Konkretisierung der Betriebskosten

  • rabüro.de

    Zu den Voraussetzungen einer wirksam vereinbarten Umlegung von Betriebskosten

  • rewis.io
  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

    Anforderungen für die Wirksamkeit einer Vereinbarung in einem Mietvertrag über die Übernahme der Betriebskosten durch einen Mieter

  • datenbank.nwb.de
  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

    Betriebskosten: Vorschuss vereinbart, Umlegung gemeint?

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (9)

  • Rechtslupe (Kurzinformation/Zusammenfassung)

    "Der Mieter hat einen Betriebskostenvorschuss in Höhe von ... zu zahlen"

  • anwaltonline.com(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Kurzinformation)

    Mietrecht - Betriebskosten bitte eindeutig regeln!

  • haus-und-grund-bonn.de (Kurzinformation)

    Die Zahlung von Betriebskosten neben der (Nettokalt-)Miete muss im Mietvertrag eindeutig geregelt sein

  • otto-schmidt.de (Kurzinformation)

    Zu den Voraussetzungen einer wirksam vereinbarten Umlegung von Betriebskosten

  • blog.de (Kurzinformation)

    Zur Umlage von Betriebskosten

  • rechtstipps.de (Kurzinformation)

    Betriebskostenumlagevereinbarung muss eindeutig sein

  • haufe.de (Kurzinformation)

    Regelung zu Betriebskosten muss eindeutig sein

  • haufe.de (Kurzinformation)

    Regelung zu Betriebskosten muss eindeutig sein

  • schneideranwaelte.de (Kurzinformation)

    Klare Vereinbarung zur Umlage von Betriebskosten auf den Mieter erforderlich

Besprechungen u.ä.

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

    Betriebskosten: Anforderungen an die Umlagevereinbarung (IMR 2012, 273)

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Verfahrensgang

Papierfundstellen

  • NJW-RR 2012, 1034
  • MDR 2012, 833
  • NZM 2012, 608
  • ZMR 2012, 614
  • NJ 2013, 486
 
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Wird zitiert von ... (12)

  • OLG Düsseldorf, 09.07.2015 - 10 U 126/14

    Anforderungen an die Abrechnung der Betriebskosten in einem

    Nicht oder nicht hinreichend deutlich benannte Kostenarten sind deshalb nicht auf den Mieter umlagefähig, sondern mit der vereinbarten Miete abgegolten und damit vom Vermieter zu tragen (BGH, Urt. v. 29.4.2009, XII ZR 142/07, Rn. 13 f. und v. 2.5.2010, XII ZR 88/10, Rn. 13 f.; Senat, Urt. v. 11.2.1982, 10 U 118/81; Urt. v. 25.1.1991, 10 U 1/91; v. 26.9.2002; 10 U 170/01; v. 29.6.2010, I-10 U 116/99; v. 29.11.2012, I-10 U 46/12; Staudinger-Emmerich, § 535 BGB, Rn. 63 f.; Palandt-Weidenkaff, § 535 BGB, Rn. 87; jeweils mwN.).

    Die Verweisung auf die Betriebskostenverordnung genügt zwar auch den Anforderungen an die ausreichende Bestimmtheit und Transparenz einer Vereinbarung über die Abwälzung von Nebenkosten, weil sie dem Mieter hinsichtlich der Nrn. 1 bis 16 des § 2 BetrKV hinreichende Klarheit über die dort im Einzelnen aufgeführten Nebenkosten verschafft (BGH, Urt. v. 2.5.2010, aaO., Rn. 15; Senat aaO.; Günter, WuM 2012, 587, 595; jeweils mwN.).

    Anderes gilt jedoch für die in § 2 Nr. 17 BetrKV nicht näher präzisierten sonstigen Betriebskosten; diese sind nur dann umlagefähig, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich aufgeführt werden (BGH, Urt. v. 7.4.2004 - VIII ZR 167/03 und v. 2.5.2010, aaO.; Senat , Urt. v. 15.12.2011, aaO.; Staudinger-Emmerich, § 535 BGB, Rn. 66; Palandt-Weidenkaff, aaO.; § 556 BGB, Rn. 4; jeweils mwN.).

  • OLG Düsseldorf, 21.05.2015 - 10 U 29/15

    Umfang der Umlage von Betriebskosten bei einem Gewerberaummietvertrag

    Eine derartige Abrede muss jedoch dem Mietvertrag klar und eindeutig zu entnehmen sein; nicht oder nicht hinreichend deutlich benannte Kostenarten sind nicht auf den Mieter umlagefähig, sondern mit der vereinbarten Miete abgegolten und damit vom Vermieter zu tragen (BGH, Urteile vom 29.4.2009 - XII ZR 142/07 - Rn. 13 f. und vom 2.5.2010 - XII ZR 88/10 - Rn. 13 f.; Senat , Urteile vom 25.1.1991 - 10 U 1/91, vom 26.9.2002 - 10 U 170/01 und vom 29.6.2010 - 10 U 116/99; Staudinger-Emmerich, § 535 BGB, Rn. 63 f.; Palandt-Weidenkaff, § 535 BGB, Rn. 87; jeweils mwN.).

    Die Verweisung auf die Anlage zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung oder § 2 der BetrKV genügt zwar den Anforderungen an die ausreichende Bestimmtheit und Transparenz einer Vereinbarung über die Abwälzung von Nebenkosten, weil sie dem Mieter hinsichtlich der Nrn. 1 bis 16 hinreichende Klarheit über die dort im Einzelnen aufgeführten Kostengruppen verschafft (BGH, Urteil vom 2.5.2010 aaO., Rn. 15; Senat aaO.; Günter, WuM 2012, 587, 595; jeweils mwN.).

    Anderes gilt jedoch für die in § 2 Nr. 17 BetrKV nicht näher präzisierten sonstigen Betriebskosten; diese sind nur dann umlagefähig, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich aufgeführt werden (BGH, Urteile vom 7.4.2004 - VIII ZR 167/03 - und 2.5.2010 aaO.; Senat, Urteil vom 15.12.2011 aaO.; Staudinger-Emmerich, § 535 BGB, Rn. 66; Palandt-Weidenkaff, aaO.; § 556 BGB, Rn. 4; jeweils mwN.).

  • BGH, 19.12.2018 - VIII ZR 254/17

    Formularmäßiger Wohnraummietvertrag: Wirksamkeit der Vereinbarung über eine

    Die Miete ist von ihrer gesetzgeberischen Ausgestaltung her eine Inklusivmiete, so dass die aus der Gebrauchsgewährung herrührenden Kosten grundsätzlich mit der vereinbarten Miete abgegolten werden (vgl. BGH, Urteil vom 2. Mai 2012 - XII ZR 88/10, NJW-RR 2012, 1034 Rn. 13; BT-Drucks. 14/4553, S. 50; MünchKommBGB/Schmid/Zehelein, 7. Aufl., § 556 Rn. 5).
  • BGH, 08.04.2020 - XII ZR 120/18

    Gewerberaummietvertrag: Auslegung der Betriebskostenumlage

    Weitergehende Anforderungen an die Transparenz einer individualvertraglichen Betriebskostenvereinbarung bestehen hingegen anders als bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 2. Mai 2012 - XII ZR 88/10, NJW-RR 2012, 1034).

    Abweichungen hiervon bedürfen der Vereinbarung (Senatsurteil vom 2. Mai 2012 - XII ZR 88/10 - NJW-RR 2012, 1034 Rn. 13), zu deren Inhalt § 556 BGB nur für die Wohnraummiete (vgl. Senatsurteil BGHZ 184, 117 = NJW 2010, 1065 Rn. 18 ff.) gesetzliche Vorgaben enthält und die auch konkludent getroffen werden kann (vgl. etwa Senatsurteil vom 10. September 2014 - XII ZR 56/11 - NJW 2014, 3722 Rn. 27 mwN).

    Soweit dem Senatsurteil vom 2. Mai 2012 (XII ZR 88/10 - NJW-RR 2012, 1034 Rn. 14) etwas anderes entnommen werden könnte, hält der Senat daran nicht fest.

  • OLG Celle, 09.11.2018 - 2 U 81/18

    Unbestimmtheit der Umlage sämtlicher Betriebskosten im Gewerberaummietvertrag

    Denn nur dann sei es einem Mieter möglich, sich zumindest ein grobes Bild davon zu machen, welche zusätzlichen Kosten auf ihn zukommen können (BGH, Urteil vom 2. Mai 2012, Az.: XII ZR 88/10, zitiert nach juris Rn. 14).

    So hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 2. Mai 2012 (Az.: XII ZR 88/10) die in der Rechtsliteratur umstrittene Frage aufgeworfen, ob bei Fehlen einer Aufzählung oder Fehlen eines Verweises auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BerechnungsVO von einer hinreichend bestimmten Regelung ausgegangen werden könne (BGH, a.a.O., zitiert nach juris Rn. 17).

  • FG Köln, 21.02.2019 - 10 K 2174/17
    d) Der erkennende Senat teilt die Einschätzung des Beklagten, dass auch die von der Betriebskostenverordnung gedeckte Möglichkeit, die Grundsteuer durch eine ausdrückliche und inhaltlich bestimmte Regelung wie andere Betriebskosten auf den Mieter umzulegen (BGH v. 2.5.2012 - XII ZR 88/10 sowie OLG Celle v. 16.10.2006 - 4 U 157/06, OLGR Celle 2007, 11 und v. 9.11.2018 - 2 U 81/18, MDR 2019, 217), nicht bereits dazu zwingt, diese wie vom Mieter direkt zu tragende Kosten für Wasser, Strom und Heizung zu behandeln und von der Zurechnung auszunehmen.
  • KG, 17.04.2014 - 8 U 197/13

    Betriebskosten im Vertrag zu unbestimmt: Konkretisierung durch Korrespondenz

    Dies ergibt sich nicht aus der Entscheidung des XII. Zivilsenats vom 02.05.2012 - XII ZR 88/10, GE 2012, 822.

    Soweit die Beklagte in diesem Zusammenhang weiterhin und in Wiederholung ihrer Berufungsbegründung auf die Entscheidungen des BGH vom 10.10.2007 - VIII ZR 279/06 (GE 2008, 46) und vom 02.05.2012 - XII ZR 88/10 (GE 2012, 833) abhebt, hält der Senat an der im Hinweisbeschluss mitgeteilten Ansicht weiter fest.

  • AG Münster, 02.07.2018 - 5 C 608/18

    Feststellung einer Netto-Kaltmiete bei der vereinbarten Miete hinsichtlich

    Die bloße Festsetzung eines Betriebskostenvorschusses ohne nähere Bestimmung der betroffenen Betriebskostenarten reicht daher nicht als Vereinbarung über die Umlage abrechenbarer Betriebskosten (BGH XII ZR 88/10, WuM 2012, 453; Schmidt- Futterer, MietR, § 556 Rn .36).

    Es hat durch die Parteien dann selbst eine Auslegung des Vertragsinhalts stattgefunden (BGH XII ZR 88/10, WuM 2012, 453).

  • KG, 31.10.2019 - 8 U 93/19

    Bevollmächtigung für die Kündigung eines Mietvertrages

    Es ist anerkannt, dass in der Gebrauchsfortsetzung ohne Widerspruch des Vermieters trotz eines wirksamen Ausschlusses des § 568 BGB a.F. die schlüssige Begründung eines unbefristeten Mietverhältnisses liegen kann (vgl. BGH, WuM 2012, 453; OLG Düsseldorf Urteil vom 28.11.2002 - 10 U 172/01 - GE 2003, 183; OLG Düsseldorf Urteil vom 08.06.2006 - I- 24 U 189/05 - GE 2007, 222; OLG Düsseldorf Urteil vom 26.11.2009 - l- 10 U 42/09 - GuT 2011, 154; OLG Oldenburg Urteil vom 28.09.2000 - 8 U 149/00 - DWW 2001, 88; Bub/Treier/Fleindl, a.a.O., IV Rdnr. 64; Schmidt- Futterer/Blank, a.a.O., § 545 BGB, Rdnr. 34; Sternel, Mietrecht, aktuell, 4. Auflage, X, Rdnr. 186 m.w.N.).
  • LG Saarbrücken, 08.03.2013 - 10 S 91/12

    Wohnraummietvertrag: Anforderungen an eine Vereinbarung über Betriebskosten

    Demgemäß sieht § 556 Abs. 1 S. 1 BGB vor, dass die Vertragsparteien regeln können, der Mieter solle die Betriebskosten zahlen (vgl. BGH, Urteil vom 02.05.2012, XII ZR 88/10, NJW-RR 2012, 1034 ff., zitiert nach juris).
  • AG Remscheid, 31.10.2016 - 7 C 147/15

    Umlagefähigkeit von Betriebskosten i.R.d. Bestimmtheitsgrundsatzes

  • LG Hagen, 01.03.2019 - 1 S 210/18

    Keine Umlage sämtlicher Betriebskosten gemäß BetrKV bei unklarer zusätzlicher

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