Volltextveröffentlichungen (2)

• rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

  BGB §§ 273 535 536 554a 626
  Änderungen am Verwendungszweck der Mietsache - außerordentliche Kündigung durch Vermieter

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Verfahrensgang

• LG München I - 29 O 23699/93
• OLG München, 09.02.1996 - 21 U 4494/94

Papierfundstellen

• ZMR 1996, 487

Wird zitiert von ... (9)Neu Zitiert selbst (8)

• BGH, 04.06.1969 - VIII ZR 134/67

  Voraussetzungen für das Zustandekommen eines Pachtvertrages - Abgrenzung des …

  Auszug aus OLG München, 09.02.1996 - 21 U 4494/94

  Während eine Kündigung gemäß § 554 a BGB - ein Verschulden des Mieters voraussetzt, besteht die Kündigungsmöglichkeit aus wichtigem Grund verschuldensunabhängig (BGH NJW 1963, 1451 ; 1969, 1845).

  Gemeinsam ist beiden Kündigungen, daß aufgrund - verschuldeter oder unverschuldeter - Umstände der betroffenen Partei die Fortsetzung des Mietverhältnisses objektiv unzumutbar geworden ist (BGH LM Nr. 4 zu § 554 a BGB ; BGH NJW 1969, 1845).

• BGH, 09.10.1991 - XII ZR 122/90

  Voraussetzungen für die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses; …

  Auszug aus OLG München, 09.02.1996 - 21 U 4494/94

  Einer vorherigen Abmahnung bedarf es bei fristloser Kündigung nach § 554 a BGB wegen schwerer schuldhafter Verletzung der Vertragspflichten zwar grundsätzlich nicht; im Hinblick auf die Umstände des vorliegenden Falles gewännen aber die behaupteten Pflichtverletzungen erst dadurch das erforderliche Gewicht und würde die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Kläger unzumutbar, wenn sie trotz Abmahnung fortgesetzt worden wären (vgl. BGH NJW 1992, 496/497;… Bub/Treier/Grapentin Rdnr. IV 191).
• BGH, 30.01.1991 - VIII ZR 361/89

  Optierung des Vermieters zur Mehrwertsteuer; Verhältnismäßigkeit des …

  Auszug aus OLG München, 09.02.1996 - 21 U 4494/94

  Wenn der Vermieter zur Mehrwertsteuer optiert, hat der Mieter gemäß § 14 Abs. 1 UStG Anspruch auf Erteilung einer Rechnung mit offenem Mehrwertsteuerausweis (BGH Urteil vom 30. Januar 1991 - VIII ZR 361/89).

 
• BGH, 23.03.1983 - VIII ZR 336/81

  Außerordentliche Kündigung eines Pachtverhältnisses - Folgen eines zu langen …

  Auszug aus OLG München, 09.02.1996 - 21 U 4494/94

  Wartet der Betroffene, wie hier, mit der Kündigung zu lange, so folgt aus seinem Verhalten, daß ihm die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses zumutbar ist (BGH WM 1983, 660;… Wolf/Eckert a.a.O., Rdnr. 1006).
• OLG München, 25.09.1987 - 7 W 2791/87

  Zulässigkeit der sofortigen Beschwerde gegen eine gemischte Kostenentscheidung; …

  Auszug aus OLG München, 09.02.1996 - 21 U 4494/94

  Mit dessen Geltendmachung hatte die Beklagte gegenüber dem Kläger ein Leistungsverweigerungsrecht, das einen Verzug der Beklagten geheilt hat (vgl. OLG München, NJW 1988 270/271).
• OLG Hamm, 03.12.1991 - 7 U 145/91

  Auszug aus OLG München, 09.02.1996 - 21 U 4494/94

  Eine frühere unwirksame Kündigung kann einer Abmahnung gleichstehen (OLG Hamm, NJW-RR 1993, 1163).
• BayObLG, 02.09.1993 - 2Z BR 63/93

  Geltendmachung eines Anspruchs auf Unterlassung von Musikveranstaltungen …

  Auszug aus OLG München, 09.02.1996 - 21 U 4494/94

  Grundsätzlich ist damit sichergestellt, daß die in den darüberliegenden Wohnungen noch als zulässig anzusehenden Geräuscheinwirkungen nicht überschritten werden (vgl. BayObLG NJW-RR 1994, 337/338).
• BGH, 27.02.1963 - V ZR 100/61

  Auszug aus OLG München, 09.02.1996 - 21 U 4494/94

  Während eine Kündigung gemäß § 554 a BGB - ein Verschulden des Mieters voraussetzt, besteht die Kündigungsmöglichkeit aus wichtigem Grund verschuldensunabhängig (BGH NJW 1963, 1451 ; 1969, 1845).

• AG Brandenburg, 24.05.2017 - 31 C 125/16

  Vermieter muss Lärmbelästigung durch den Mieter nachweisen!

  Insofern gelten hier selbstverständlich die Grundsätze zur Substantiierung in der hiesigen Prozesssituation, d.h. bei einer Kündigung durch den Vermieter wegen vermeintlicher Ruhestörungen, die von dem Mieter ausgehen sollen ( BGH , Beschluss vom 30.09.2015, Az.: XII ZR 23/15, u.a. in: Grundeigentum 2016, Seite 192; BGH , Urteil vom 13.02.1985, Az.: VIII ZR 154/84, u.a. in: NJW 1985, Seiten 2328 f.; OLG München , Urteil vom 09.02.1996, Az.: 21 U 4494/94, u.a. in: OLG-Report 1996, Seite 109 = ZMR 1996, Seiten 487 ff. = NJWE-MietR 1996, Seite 270; Milger , MDR 2013, Seiten 385 ff. ).

  Die Beweislast für das Vorliegen eines nicht sozialadäquaten Verhaltens des gekündigten Mieters bzw. seiner Gäste/Besucher mittels Lärmbelästigung, welches wiederum zu einer fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 569 Abs. 2 BGB und zugleich auch zur ordentlichen Kündigung gemäß § 573 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB sowie darüber hinaus auch zur Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 242 BGB berechtigen würde, trägt somit grundsätzlich der Vermieter, der unter Berufung auf diese Vorschriften aus wichtigem Grunde das Mietvertragsverhältnis mit diesem Mieter aufgekündigt hat ( BGH , Urteil vom 13.02.1985, Az.: VIII ZR 154/84, u.a. in: NJW 1985, Seiten 2328 f.; OLG München , Urteil vom 09.02.1996, Az.: 21 U 4494/94, u.a. in: OLG-Report 1996, Seite 109 = ZMR 1996, Seiten 487 ff. = NJWE-MietR 1996, Seite 270;… Blank , in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 543 BGB, Rn. 233;… Emmerich/Sonnenschein , in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl. 2014, § 543 BGB, Rn. 66;… Münch , in: Herberger/Martinek/Rüßmann u.a., jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 543 BGB, Rn. 211;… Emmerich , in: Staudinger, Neubearbeitung 2014, § 543 BGB, Rn. 107;… Ehlert , in: BeckOK zum BGB, Bamberg/Roth, 42. Edition, § 543 BGB, Rn. 62 ).

  Da hier aber mehr als nur streitig ist, ob die Lärmbelästigungen tatsächlich vom Beklagten bzw. dessen Gäste/Besucher verursacht wurden, musste die Klägerin als Vermieterin in dieser Sache auch beweisen, dass es sich bei den Lärmverursachern tatsächlich um den Beklagten bzw. dessen Gäste/Besucher - und nicht etwa um andere Mieter bzw. deren Gäste/Besucher oder sogar beliebige Dritte - handelte ( OLG München , Urteil vom 09.02.1996, Az.: 21 U 4494/94, u.a. in: OLG-Report 1996, Seite 109 = ZMR 1996, Seiten 487 ff. = NJWE-MietR 1996, Seite 270;… Blank , in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 543 BGB, Rn. 235 ), so dass mithin hier also der Klägerin die Beweislast für die behauptete Lärmverursachung durch den Beklagten bzw. dessen Gäste/Besucher oblag ( KG Berlin , Urteil vom 24.05.2007, Az.: 8 U 193/06, u.a. in: Grundeigentum 2007, Seiten 1483 f.; OLG München , Urteil vom 09.02.1996, Az.: 21 U 4494/94, u.a. in: OLG-Report 1996, Seite 109 = ZMR 1996, Seiten 487 ff. = NJWE-MietR 1996, Seite 270; AG Brandenburg an der Havel , Urteil vom 21.04.2017, Az.: 31 C 37/17, u.a. in: BeckRS 2017, Nr.: 107690 = "juris" = IBRRS 2017, 1544; AG Bremen , Urteil vom 30.04.2015, Az.: 5 C 135/15, u.a. in: WuM 2015, Seiten 562 ff.; AG Bonn , Beschluss vom 10.02.2014, Az.: 204 C 66/14, u.a. in: "juris" ).

  Aufgrund dessen geht das erkennende Gericht hier davon aus, dass die Klägerin als Vermieterin gerade nicht bewiesen hat, dass es sich bei den Verursachern des Lärms bzw. des Zigarettenrauchs tatsächlich um den Beklagten bzw. dessen Gäste/Besucher gehandelt hat ( OLG München , Urteil vom 09.02.1996, Az.: 21 U 4494/94, u.a. in: OLG-Report 1996, Seite 109 = ZMR 1996, Seiten 487 ff. = NJWE-MietR 1996, Seite 270;… Blank , in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 543 BGB, Rn. 235 ), so dass vorliegend somit auch nicht mit der erforderlichen Sicherheit davon auszugehen ist, dass die Störungen des Hausfriedens tatsächlich durch den Beklagten bzw. seine Besucher/Gäste insofern verursacht wurde.

• AG Brandenburg, 24.05.2017 - 31 C 125/17

  Zur fristlosen Kündigung des Wohnraumvertrages wegen Lärmbelästigung

  Insofern gelten hier selbstverständlich die Grundsätze zur Substantiierung in der hiesigen Prozesssituation, d.h. bei einer Kündigung durch den Vermieter wegen vermeintlicher Ruhestörungen, die von dem Mieter ausgehen sollen (BGH, Beschluss vom 30.09.2015, Az.: XII ZR 23/15, u.a. in: Grundeigentum 2016, Seite 192; BGH, Urteil vom 13.02.1985, Az.: VIII ZR 154/84, u.a. in: NJW 1985, Seiten 2328 f.; OLG München, Urteil vom 09.02.1996, Az.: 21 U 4494/94, u.a. in: OLG-Report 1996, Seite 109 = ZMR 1996, Seiten 487 ff. = NJWE-MietR 1996, Seite 270; Milger, MDR 2013, Seiten 385 ff.).

  Die Beweislast für das Vorliegen eines nicht sozialadäquaten Verhaltens des gekündigten Mieters bzw. seiner Gäste/Besucher mittels Lärmbelästigung, welches wiederum zu einer fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 569 Abs. 2 BGB und zugleich auch zur ordentlichen Kündigung gemäß § 573 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB sowie darüber hinaus auch zur Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 242 BGB berechtigen würde, trägt somit grundsätzlich der Vermieter, der unter Berufung auf diese Vorschriften aus wichtigem Grunde das Mietvertragsverhältnis mit diesem Mieter aufgekündigt hat (BGH, Urteil vom 13.02.1985, Az.: VIII ZR 154/84, u.a. in: NJW 1985, Seiten 2328 f.; OLG München, Urteil vom 09.02.1996, Az.: 21 U 4494/94, u.a. in: OLG-Report 1996, Seite 109 = ZMR 1996, Seiten 487 ff. = NJWE-MietR 1996, Seite 270;… Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 543 BGB, Rn. 233;… Emmerich/Sonnenschein, in: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl. 2014, § 543 BGB, Rn. 66;… Münch, in: Herberger/Martinek/Rüßmann u.a., jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 543 BGB, Rn. 211;… Emmerich, in: Staudinger, Neubearbeitung 2014, § 543 BGB, Rn. 107;… Ehlert, in: BeckOK zum BGB, Bamberg/Roth, 42. Edition, § 543 BGB, Rn. 62).

  Da hier aber mehr als nur streitig ist, ob die Lärmbelästigungen tatsächlich vom Beklagten bzw. dessen Gäste/Besucher verursacht wurden, musste die Klägerin als Vermieterin in dieser Sache auch beweisen, dass es sich bei den Lärmverursachern tatsächlich um den Beklagten bzw. dessen Gäste/Besucher - und nicht etwa um andere Mieter bzw. deren Gäste/Besucher oder sogar beliebige Dritte - handelte (OLG München, Urteil vom 09.02.1996, Az.: 21 U 4494/94, u.a. in: OLG-Report 1996, Seite 109 = ZMR 1996, Seiten 487 ff. = NJWE-MietR 1996, Seite 270;… Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 543 BGB, Rn. 235), so dass mithin hier also der Klägerin die Beweislast für die behauptete Lärmverursachung durch den Beklagten bzw. dessen Gäste/Besucher oblag (KG Berlin, Urteil vom 24.05.2007, Az.: 8 U 193/06, u.a. in: Grundeigentum 2007, Seiten 1483 f.; OLG München, Urteil vom 09.02.1996, Az.: 21 U 4494/94, u.a. in: OLG-Report 1996, Seite 109 = ZMR 1996, Seiten 487 ff. = NJWE-MietR 1996, Seite 270; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 21.04.2017, Az.: 31 C 37/17, u.a. in: BeckRS 2017, Nr.: 107690 = "juris" = IBRRS 2017, 1544; AG Bremen, Urteil vom 30.04.2015, Az.: 5 C 135/15, u.a. in: WuM 2015, Seiten 562 ff.; AG Bonn, Beschluss vom 10.02.2014, Az.: 204 C 66/14, u.a. in: "juris").

  Aufgrund dessen geht das erkennende Gericht hier davon aus, dass die Klägerin als Vermieterin gerade nicht bewiesen hat, dass es sich bei den Verursachern des Lärms bzw. des Zigarettenrauchs tatsächlich um den Beklagten bzw. dessen Gäste/Besucher gehandelt hat (OLG München, Urteil vom 09.02.1996, Az.: 21 U 4494/94, u.a. in: OLG-Report 1996, Seite 109 = ZMR 1996, Seiten 487 ff. = NJWE-MietR 1996, Seite 270;… Blank, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 543 BGB, Rn. 235), so dass vorliegend somit auch nicht mit der erforderlichen Sicherheit davon auszugehen ist, dass die Störungen des Hausfriedens tatsächlich durch den Beklagten bzw. seine Besucher/Gäste insofern verursacht wurde.

• BGH, 25.10.2023 - VIII ZR 147/22

  Ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Aufstellens bewusst unwahrer …

  Bei der Beurteilung, ob ehrenrührige oder gar beleidigende Äußerungen, die zur Rechtsverteidigung in einem Mietrechtsstreit gemacht werden, die Kündigung des Mietverhältnisses - sei es nach § 543 Abs. 1 BGB oder nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB - rechtfertigen, ist deshalb in den Blick zu nehmen, ob diese Äußerungen im Hinblick auf die konkrete Prozesssituation zur Rechtswahrung geeignet und unter Berücksichtigung der Bedeutung des Mietverhältnisses angemessen sind (…vgl. BVerfG, NJW 2000, 3196 Rn. 17 mwN; OLG München, ZMR 1996, 487, 492; ZMR 2019, 266, 267 [jeweils zu einer fristlosen Kündigung eines gewerblichen Mietverhältnisses]; LG Berlin, WuM 2013, 354;… Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 15. Aufl., § 543 BGB Rn. 69).

 
• OLG Karlsruhe, 10.12.2002 - 17 U 97/02

  Gewerberaummietvertrag: Fristlose Kündigung wegen fortlaufend unpünktlicher …

  Denn auch wenn die unabdingbare Vorschrift des § 554 a BGB a. F (vgl. hierzu BGH, NJW 1992, 2628, 2629) grundsätzlich keine Abmahnung voraussetzt (BGH, NJW 92, 496, 497), wird - von besonders schwerwiegenden Vertragsverletzungen abgesehen - ein Grund zur fristlosen Kündigung nur dann angenommen werden können, wenn der Mieter auf eine Abmahnung hin sein Verhalten nicht ändert und hierdurch sein Vertragsverstoß ein besonderes Gewicht erhält (vgl. OLG München, ZMR 1996, 487;… Grapentin, in: Bub/Treier, a.a.O.).

  Von besonders schwerwiegenden Vertragsverletzungen abgesehen wird ein Grund zur fristlosen Kündigung nach diesen Vorschriften nämlich nur dann angenommen werden können, wenn der Mieter auf eine Abmahnung hin sein Verhalten nicht ändert und hierdurch sein Vertragsverstoß ein besonderes Gewicht erhält (vgl. OLG München, ZMR 1996, 487;… Grapentin, in: Bub/Treier, a.a.O.).

• OLG Düsseldorf, 05.09.2002 - 10 U 105/01

  Nicht genehmigte Untervermietung; Zeitnahe Kündigungserklärung

  Macht nämlich der Betroffene erst längere Zeit nach einer Vertragsverletzung von seinem daraus sich ergebenden Recht zur fristlosen Kündigung Gebrauch, gibt er damit zu erkennen, dass er diese Vertragsverletzung nicht als so schwerwiegend empfunden hat, dass ihm die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht zugemutet werden könnte (vgl. z.B. BGH WuM 1983, 661 und NJW-RR 1988, 77, 78 sowie OLG München ZMR 1996, 487, OLG Celle ZMR 1995, 298, OLG Düsseldorf NZM 1999, 970 und OLG Saarbrücken MDR 1999, 86).
• OLG Düsseldorf, 09.03.2006 - 10 U 130/05

  Zum Erfolg einer Kautionsklage bei schlüssigem Vortrag des Bestehens einer …

  Soweit in der Rechtsprechung ohne weitere Erörterung davon ausgegangen wird, das Zurückbehaltungsrecht erstrecke sich auf den gesamten Mietzins- bzw. Zahlungsanspruch (OLG München, ZMR 1996, 487 (Mietvertrag); OLG Karlsruhe, OLGR 2004, 513; OLG Koblenz, GuT 2002, 52), vermag der Senat dieser Auffassung jedenfalls nach den besonderen Umständen des Streitfalls nicht zu folgen.
• LG Berlin, 20.03.2013 - 65 S 403/12

  "Kriminelle Hausverwaltungsgeschäfte": Kein Kündigungsgrund!

  Ebenso hat auch das OLG München in einer Entscheidung vom 09.02.1996 - 21 U 4494/94 (NJWE-MietR 1996, 270) z.B. eine Äußerung eines Gewerberaummieters im Rahmen eines Prozesses, in der er dem Vermieter vorgeworfen hatte, Leute zu einer Falschaussage angestiftet, falsche Anschuldigungen bei einer Behörde erhoben zu haben, falsche eidesstattliche Versicherungen abgegeben und Zeugen bestochen zu haben, nicht als geeignet angesehen, eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zu rechtfertigen.
• LG Bremen, 16.10.2018 - 1 O 26/18

  Wann ist ein Schiedsgutachten zur angemessenen Miethöhe offenbar unrichtig?

  Denn Äußerungen mit ehrverletzendem Charakter, die im Rahmen der Wahrnehmung berechtigter Interessen fallen, rechtfertigen im Allgemeinen keine Kündigung des Mietverhältnisses (…Blank/Börstinghaus/Blank, BGB, 5. Aufl., § 543 Rn. 28 ff.; OLG München NJWE-MietR 1996, 270).
• AG Frankfurt/Main, 22.08.2001 - 33 C 940/01
  Geht es jedoch um Lärmstörungen, deren Bewertung als nachhaltige Hausfriedensstörung von den Umständen des Einzelfalles abhängt, so ist ist vor Ausspruch der Kündigung eine Abmahnung erforderlich, um den Störer auf die nachteiligen Auswirkungen seines Verhaltens hinzuweisen (OLG München, Urt. v. 9.2.1996 - 21 U 4494/94, ZMR 1996, 487).