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   OLG Düsseldorf, 15.12.2011 - I-10 U 96/11   

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OLG Düsseldorf, 15.12.2011 - I-10 U 96/11 (https://dejure.org/2011,1307)
OLG Düsseldorf, Entscheidung vom 15.12.2011 - I-10 U 96/11 (https://dejure.org/2011,1307)
OLG Düsseldorf, Entscheidung vom 15. Dezember 2011 - I-10 U 96/11 (https://dejure.org/2011,1307)
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Volltextveröffentlichungen (10)

  • Wolters Kluwer(Abodienst, Leitsatz/Tenor frei)

    Umfang der Überwälzung von Betriebskosten auf den Mieter

  • iurado.de (Kurzinformation und Volltext)

    Die Umlegung von "sonstigen Betriebskosten" ist problematisch

  • RA Kotz (Volltext/Leitsatz)

    Betriebskosten - Umwälzung auf gewerblichen Mieter

  • grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

    Kosten des Feuerwehranschlusses als "sonstige Betriebskosten"; Elektronikversicherung der Brandmeldeanlage; Kosten der Überwachungsanlage; Aufzugsnotruf; erstmaliger Notrufanschluss; Wartungskosten für Tore; Klimaanlage; Heizung und Aufzug; intransparente Klausel

  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

    Umfang der Überwälzung von Betriebskosten auf den Mieter

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

    Begriff "Sonstige Betriebskosten" im Mietvertrag intransparent!

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse

Besprechungen u.ä.

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

    "Sonstige Betriebskosten": Anforderungen an wirksame Betriebskostenvereinbarung (IMR 2012, 66)

Papierfundstellen

  • MDR 2012, 635
  • ZMR 2012, 184
 
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Wird zitiert von ... (8)Neu Zitiert selbst (9)

  • BGH, 07.04.2004 - VIII ZR 167/03

    Umlagefähigkeit der Kosten einer Dachrinnenreinigung und sonstiger Betriebskosten

    Auszug aus OLG Düsseldorf, 15.12.2011 - 10 U 96/11
    Daher ist es erforderlich, auch die "sonstigen Betriebskosten" im einzelnen zu benennen (BGH NZM 2004, 417).

    Soweit nach § 2 Nr. 17 BetrKV bzw. Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 II. BV "sonstige Betriebskosten" umgelegt werden dürfen, setzt eine wirksame Umlagenvereinbarung voraus, dass die insoweit in Betracht kommenden "sonstigen Betriebskosten" konkret bezeichnet sind (BGH NZM 2004, 417; Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaumiete, 5. Aufl., B 34).

    Die Kosten des Wach- und Schließdienstes sind ebenso wie die Kosten der streitgegenständlichen Überwachungsanlage in der BetrKV nicht expressis verbis aufgeführt und sind - wenn überhaupt - nur als sonstige Betriebskosten i.S. des § 2 Nr. 17 BetrkV umlagefähig (vgl. BGH, Beschl. v. 5.4.2005, VIII ZR 78/04 für die Kosten eines Concierge-/Pförtnerdienstes), sofern sie in der Umlagenvereinbarung als solche ausdrücklich genannt sind (BGH, Urt. v. 7.4.2004, VIII ZR 167/03).

  • BGH, 24.02.2010 - XII ZR 69/08

    Gewerberaummiete: Formularmäßige Umlage von Verwaltungskosten auf den Mieter

    Auszug aus OLG Düsseldorf, 15.12.2011 - 10 U 96/11
    Anders als bei der formularmäßigen Umlage von "Verwaltungskosten" (BGH, NJW-RR 2010, 739; NJW 2010, 671) kann zur Ausfüllung der Kostenposition des § 5 Ziffer 5.1.15 nicht auf im Wesentlichen übereinstimmende Definitionen in der BetrKV bzw. der II. BV zurückgegriffen werden.
  • OLG Düsseldorf, 22.06.2006 - 10 U 164/05

    Mietrecht: Fälligkeit von Betriebskosten mit Erteilung der formell

    Auszug aus OLG Düsseldorf, 15.12.2011 - 10 U 96/11
    Ob es sich hierbei um eine Doppelberechnung handelt, hätte die Klägerin zunächst durch Einsichtnahme in die zugrunde liegenden Belege klären müssen (OLG Düsseldorf, Urt. v. 22.6.2006, DWW 2006, 378 = GE 2006, 1230 = GuT 2006, 233 = NJOZ 2007, 1079 = OLGR 2006, 747 - I-10 U 164/05).
  • OLG Düsseldorf, 26.09.2002 - 10 U 170/01

    Anforderungen an die inhaltliche Bestimmtheit einer Vereinbarung über die Umlage

    Auszug aus OLG Düsseldorf, 15.12.2011 - 10 U 96/11
    Gerade im Hinblick darauf, dass nach § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB grundsätzlich der Vermieter verpflichtet ist, die auf dem Grundstück ruhenden Lasten zu tragen, muss dem Mieter - auch dem gewerblichen Mieter - deutlich gemacht werden, welche Betriebskosten auf ihn übergewälzt werden (Senat, GuT 2003, 87 = ZMR 2003, 109, NZB zurückgewiesen durch Beschl. v. 15.6.2005, XII ZR 271/02).
  • BGH, 13.10.2010 - XII ZR 129/09

    Gewerberaummiete: Umlagefähigkeit einer Terrorschadensversicherung

    Auszug aus OLG Düsseldorf, 15.12.2011 - 10 U 96/11
    Unter Nr. 13 der Anlage 3 zu § 27 II. BV fallen grundsätzlich alle Sach- und Haftpflichtversicherungen, die dem Schutz des Gebäudes und seiner Bewohner und Besucher dienen (BGH, Urt. v. 13.10.2010, XII ZR 129/09; Langenberg, a.a.O., A 97).
  • BGH, 09.12.2009 - XII ZR 109/08

    Zulässigkeit der Festlegung einer Umlage von "Kosten der kaufmännischen und

    Auszug aus OLG Düsseldorf, 15.12.2011 - 10 U 96/11
    Anders als bei der formularmäßigen Umlage von "Verwaltungskosten" (BGH, NJW-RR 2010, 739; NJW 2010, 671) kann zur Ausfüllung der Kostenposition des § 5 Ziffer 5.1.15 nicht auf im Wesentlichen übereinstimmende Definitionen in der BetrKV bzw. der II. BV zurückgegriffen werden.
  • BGH, 05.04.2005 - VIII ZR 78/04

    Umlagefähigkeit eines Concierge-/Pförtnerdienstes als Betriebskosten

    Auszug aus OLG Düsseldorf, 15.12.2011 - 10 U 96/11
    Die Kosten des Wach- und Schließdienstes sind ebenso wie die Kosten der streitgegenständlichen Überwachungsanlage in der BetrKV nicht expressis verbis aufgeführt und sind - wenn überhaupt - nur als sonstige Betriebskosten i.S. des § 2 Nr. 17 BetrkV umlagefähig (vgl. BGH, Beschl. v. 5.4.2005, VIII ZR 78/04 für die Kosten eines Concierge-/Pförtnerdienstes), sofern sie in der Umlagenvereinbarung als solche ausdrücklich genannt sind (BGH, Urt. v. 7.4.2004, VIII ZR 167/03).
  • BGH, 16.05.2007 - XII ZR 13/05

    Formularmäßige Vereinbarung von Öffnungszeiten von Ladengeschäften in

    Auszug aus OLG Düsseldorf, 15.12.2011 - 10 U 96/11
    Abzustellen ist auf die Erkenntnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners (BGH, Urt. v. 23.2.2011, XII ZR 101/09; NZM 2007, 516).
  • BGH, 23.02.2011 - XII ZR 101/09

    Allgemeine Geschäftsbedingungen: Transparenz einer Klausel in einem

    Auszug aus OLG Düsseldorf, 15.12.2011 - 10 U 96/11
    Abzustellen ist auf die Erkenntnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners (BGH, Urt. v. 23.2.2011, XII ZR 101/09; NZM 2007, 516).
  • OLG Düsseldorf, 09.07.2015 - 10 U 126/14

    Anforderungen an die Abrechnung der Betriebskosten in einem

    Dies gilt unabhängig davon, ob es sich um eine Individualvereinbarung oder um eine Klausel in einem Formularmietvertrag handelt; im letzteren Fall tritt lediglich neben der Zweifelsregel des § 305c Abs. 2 BGB das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB hinzu, das durch eine nicht hinreichend bestimmte Vereinbarung der Übernahme weiterer Kosten neben der Miete verletzt wird (BGH, Urteile vom 6.4.2005, XII ZR 158/01 und v. 26.9.2012, XII ZR 112/10, Rn. 10; Senat , Urt. v. 15.12.2011, I-10 U 96/11; jeweils mwN.).

    Anderes gilt jedoch für die in § 2 Nr. 17 BetrKV nicht näher präzisierten sonstigen Betriebskosten; diese sind nur dann umlagefähig, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich aufgeführt werden (BGH, Urt. v. 7.4.2004 - VIII ZR 167/03 und v. 2.5.2010, aaO.; Senat , Urt. v. 15.12.2011, aaO.; Staudinger-Emmerich, § 535 BGB, Rn. 66; Palandt-Weidenkaff, aaO.; § 556 BGB, Rn. 4; jeweils mwN.).

    Dass die entgegen der zu engen Bezeichnung nicht auf "Wartung" beschränkten Aufwendungen von der mit § 2 Nr. 7 BetrKV inhaltsgleichen Umlageabrede in § 12 Ziff. (2) MV gedeckt sind, zieht auch der Beklagte nicht in Zweifel; hierzu gehören auch die (Telekom-)Kosten des Aufzugsnotrufs (Senat, Urt. v. 15.12.2011, I-10 U 96/11).

  • OLG Düsseldorf, 21.05.2015 - 10 U 29/15

    Umfang der Umlage von Betriebskosten bei einem Gewerberaummietvertrag

    Dies gilt unabhängig davon, ob es sich um eine Individualvereinbarung oder um eine Klausel in einem Formularmietvertrag handelt; im letzteren Fall tritt lediglich neben der Zweifelsregel des § 305c Abs. 2 BGB das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB hinzu, das durch eine nicht hinreichend bestimmte Vereinbarung der Übernahme weiterer Kosten neben der Miete verletzt wird (BGH, Urteile vom 6.4.2005 - XII ZR 158/01 - und vom 26.9.2012 - XII ZR 112/10 - Rn. 10; Senat, Urteil vom 15.12.2011 - 10 U 96/11; jeweils mwN.).

    Anderes gilt jedoch für die in § 2 Nr. 17 BetrKV nicht näher präzisierten sonstigen Betriebskosten; diese sind nur dann umlagefähig, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich aufgeführt werden (BGH, Urteile vom 7.4.2004 - VIII ZR 167/03 - und 2.5.2010 aaO.; Senat, Urteil vom 15.12.2011 aaO.; Staudinger-Emmerich, § 535 BGB, Rn. 66; Palandt-Weidenkaff, aaO.; § 556 BGB, Rn. 4; jeweils mwN.).

    Hierunter fallen vielmehr grundsätzlich alle Sach- und Haftpflichtversicherungen, die dem Schutz des Gebäudes und seiner Bewohner und Besucher dienen (BGH, Urteil vom 13.10.2010 - XII ZR 129/09 - Rn. 11; Senat , Urteil vom 15.12.2011 - 10 U 96/11 mwN.); dies trifft auch für eine Terrorversicherung zu (BGH aaO., Rn. 12 ff.; OLG Stuttgart, Urteil vom 15.2.2007 - 13 U 145/06; OLG Frankfurt, Urteil vom 26.6.2009 - 2 U 54/09; Neuhaus, NZM 2011, 65, 66; Günter, WuM 2012, 587, 595 f.; Palandt-Weidenkaff, § 556 BGB, Rn. 4).

  • OLG Celle, 09.11.2018 - 2 U 81/18

    Auslegung der Regelung über die Umlage von Betriebskosten in einem

    Die Formulierung "sämtliche Betriebskosten" ist insoweit in hohem Maße intransparent, weil sie die von der Mieterseite zu tragende Kostenlast - mit Ausnahme der aufgezählten Einzelpositionen - weder inhaltlich noch ihrem Umfang nach ansatzweise in einer dem Bestimmtheitsgebot genügenden Weise erkennen lässt (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 15. Dezember 2011, Az.: I-10 U 96/11, 10 U 96/11, zitiert nach juris Rn. 3 zu der Klausel "sonstige Kosten in Zusammenhang mit Betrieb und Unterhaltung des Gebäudes").
  • OLG Düsseldorf, 27.03.2012 - 24 U 123/11

    Umfang der Verpflichtung zur Tragung von Mietnebenkosten eines Gewerbeobjekts

    Nach zutreffender, vom erkennenden Senat geteilter Auffassung (vgl. OLG Düsseldorf, Urt. v. 15.12.2011 - I-10 U 96/11) sind Kosten des Wachdienstes - wenn überhaupt - nur als sonstige Kosten im Sinne der Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV umlagefähig (vgl. a. Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 10. Aufl., § 556 Rdnr. 213; Fritz, Gewerberaummietrecht, 4. Aufl., Rdnr. 72 jew. m.w.N.; ferner BGH, WuM 2005, 336 für die Kosten eines Concierge-Pförtnerdienstes), sofern sie in der Umlagenvereinbarung als solche ausdrücklich genannt sind (vgl. BGH, NJW-RR 2004, 875).

    Das gilt nicht nur für Wohnraummietverträge (BGH, a.a.O.), sondern auch für Mietverträge über Geschäftsräume (vgl. OLG Düsseldorf, Urt. v. 15.12.2011 - I-10 U 96/11; Schmidt-Futterer/Langenberg, a.a.O., § 556 Rdnr. 68 m.w.N.; Fritz, a.a.O., Rdnr. 126).

  • KG, 02.05.2022 - 8 U 90/21

    Rückzahlung von Betriebskosten aus einem Mietverhältnis über ein Ärztehaus;

    Für die Umlage "sonstiger Betriebskosten" im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV sind diese im Einzelnen zu benennen (BGH, Urteil vom 07.04.2004 - VIII ZR 167/03 - ZMR 2004, 430 Rn. 14; BGH, Urteil vom 27.06.2007 - VIII ZR 202/06 - NJW 2007, 3060, Rn. 19), auch bei Gewerberaum (OLG Düsseldorf, Urteile vom 25.07.1991 - 10 U 1/91 - NJW-RR 1991, 1354, juris Rn. 7, vom 15.12.2011 - 10 U 96/11 - ZMR 2012, 184, juris Rn. 2 und vom 27.03.2012 - 24 U 123/11 - MDR 2012, 1025, juris Rn. 49; Senat, Beschluss vom 11.10.2021 - 8 U 64/21; Langenberg/Zehelein a.a.O. Rn. B 91; Both in: Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 2. Auflage, § 556 BGB Rn. 22).
  • OLG Düsseldorf, 04.07.2013 - 10 U 52/13

    Anforderungen an die Abrechnung der Betriebskosten

    Erst wenn diese Belegeinsicht diese Fragen nicht beantworten kann und der Mieter dies nachvollziehbar darlegt, ist der Vermieter ggf. zu einer weitergehenden Erläuterung verpflichtet (BGH, Hinweisbeschl. vom 13.09.11 - 13.09.11 - NZM 2012, 96 [Rn. 6]); Senat, Urt. vom 8.6.2000 - 10 U 94/99 - DWW 2000, 194 = NZM 2000, 762; vom 15.12.2005 - 10 U 80/05 - NJOZ 2002, 2655; vom 22.6.2006 - 10 U 164/05 - DWW 2006, 378 = GuT 2006, 233 = OLGR 2006, 757 = NJOZ 2007, 1079 und vom 15.12.2011 - 10 U 96/11 - ZMR 2012, 184 = NJOZ 2012, 1871).
  • OLG Düsseldorf, 02.02.2012 - 10 U 102/11

    Darlegungs- und Beweislast bei Geltendmachung von Betriebskosten durch den

    Abzustellen ist auf die Erkenntnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners (BGH, Urt. v. 23.2.2011, XII ZR 101/09; NZM 2007, 516; Senat, Urt. v. 15.12.2011, I-10 U 96/11).
  • LG Krefeld, 02.07.2014 - 2 O 335/12

    Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Zahlung restlicher Betriebskosten

    Fehlt es an einer dieser Angaben, wie hier beispielsweise an der Steuernummer bzw. der Umsatzsteueridentifikationsnummer sowie einer Rechnungsnummer, hat der Mieter indes lediglich ein Zurückbehaltungsrecht bis zur Aushändigung einer vollständigen Abrechnung (OLG Düsseldorf, Urteil vom 15.12.2011, Az.: I-10 U 96/11).
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