Volltextveröffentlichungen (6)

• openjur.de
• NRWE (Rechtsprechungsdatenbank NRW)
• Wolters Kluwer(Abodienst, Leitsatz/Tenor frei)

  Angabe eine Wohnfläche in einem Wohnraummietvertrag als Beschaffenheitsvereinbarung

 
• ra.de
• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

  Mietfläche weicht 10% vom Mietvertrag ab: Gebrauchsbeeinträchtigung!

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (4)

• wolterskluwer-online.de (Kurzinformation)

  Keine Mietminderung bei Flächenabweichung von knapp 10 % ohne Nachweis konkreter Gebrauchsbeeinträchtigung

• mein-mietrecht.de (Kurzinformation)

  Wohnflächenabweichung - Mietminderungsrecht

• Wolters Kluwer (Kurzinformation)

  Keine Mietminderung bei Flächenabweichung von knapp 10 % ohne Nachweis konkreter Gebrauchsbeeinträchtigung

• haerlein.de (Kurzinformation)

  Mietrecht - Zur Mietminderung bei falscher Angabe der Wohnfläche im Wohnraummietvertrag

Papierfundstellen

• ZMR 2014, 369

Wird zitiert von ... (2)Neu Zitiert selbst (18)

• BGH, 24.03.2004 - VIII ZR 295/03

  Minderung der Miete wegen Abweichung der angegebenen Wohnfläche

  Auszug aus AG Dortmund, 26.11.2013 - 425 C 7773/12

  Die Angabe einer Wohnfläche in einem Mietvertrag stellt aufgrund der Bedeutung für die Parteien und die jeweils für die andere Seite erkennbaren Folgen nicht nur eine reine Objektbeschreibung, sondern eine Beschaffenheitsvereinbarung dar (BGH, NZM 2010, 196 = MietPrax-AK § 536 BGB Nr. 30; BGH, NZM 2007, 595 = NJW 2007, 2624 = MietPrax-AK § 536 BGB Nr. 18; BGH, NZM 2004, 454 = NJW 2004, 2230 = MietPrax-AK § 536 BGB Nr. 2; BGH, NJW 2004, 1947 = NZM 2004, 453 = MietPrax-AK § 536 BGB Nr. 3; BGH, NJW 2005, 2773 = NZM 2005, 699 = MietPrax-AK, § 536 BGB Nr. 10).

  Nach der Rechtsprechung des BGH (BGH, NJW 2004, 1947 = NZM 2004, 453 = MietPrax-AK § 536 BGB Nr. 3) besteht eine tatsächliche Vermutung dahingehend, dass eine Gebrauchsbeeinträchtigung bei einer Flächenabweichung von mehr als 10% vorliegt.

  In der ersten Leitsatzentscheidung vom 24. März 2004 (BGH, NJW 2004, 1947 = NZM 2004, 453 = MietPrax-AK § 536 BGB Nr. 3) spricht er noch von "Wesentlichkeitsgrenze".

  Während früher (OLG Dresden Rechtsentscheid v. 15.12.1997 - NZM 1998, 184; auch LG Berlin, GE 2004, 50) neben der Flächenabweichung auch noch die Darlegung einer konkreten Gebrauchsbeeinträchtigung erforderlich war, hat der BGH (BGH, NZM 2004, 454 = NJW 2004, 2230 = MietPrax-AK § 536 BGB Nr. 2; BGH, NJW 2004, 1947 = NZM 2004, 453 = MietPrax-AK § 536 BGB Nr. 3; BGH, NZM 2004, 456 = MietPrax-AK § 536 BGB Nr. 4) im Jahre 2004 insofern eine Wende vollzogen, als jetzt bei einer Flächenabweichung von mehr als 10% eine konkrete Gebrauchsbeeinträchtigung nicht zusätzlich vorgetragen werden muss, da diese unwiderleglich vermutet wird (…Emmerich in: Staudinger (2011), § 536 BGB Rn. 39b).

  Der BGH (BGH, NJW 2004, 1947 = NZM 2004, 453 = MietPrax-AK § 536 BGB Nr. 3) formuliert selbst: "Bei einem erheblichen Flächenmangel spricht bereits eine tatsächliche Vermutung für eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit, die der Mieter nicht gesondert belegen muss." Da bei unerheblichen Gebrauchsbeeinträchtigungen die Minderung gem. § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB kraft Gesetzes ausgeschlossen ist, kommt hier auch keine tatsächliche Vermutung für das Vorliegen eines Mangels in Betracht.

• BGH, 24.03.2004 - VIII ZR 44/03

  Abweichung der anrechenbaren von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche

  Auszug aus AG Dortmund, 26.11.2013 - 425 C 7773/12

  Die Angabe einer Wohnfläche in einem Mietvertrag stellt aufgrund der Bedeutung für die Parteien und die jeweils für die andere Seite erkennbaren Folgen nicht nur eine reine Objektbeschreibung, sondern eine Beschaffenheitsvereinbarung dar (BGH, NZM 2010, 196 = MietPrax-AK § 536 BGB Nr. 30; BGH, NZM 2007, 595 = NJW 2007, 2624 = MietPrax-AK § 536 BGB Nr. 18; BGH, NZM 2004, 454 = NJW 2004, 2230 = MietPrax-AK § 536 BGB Nr. 2; BGH, NJW 2004, 1947 = NZM 2004, 453 = MietPrax-AK § 536 BGB Nr. 3; BGH, NJW 2005, 2773 = NZM 2005, 699 = MietPrax-AK, § 536 BGB Nr. 10).

  Daran ändert auch der Zusatz "ca." im Mietvertrag nichts (BGH, NJW 2004, 2230 = NZM 2004, 454 = MietPrax-AK, § 536 BGB Nr. 2; BGH, NZM 2009, 477 = NJW 2009, 2295 = MietPrax-AK § 536 BGB Nr. 23; BGH, NJW 2009, 2880 = NZM 2009, 659 = MietPrax-AK § 536 BGB Nr. 25; BGH, NJW 2010, 1745 = MietPrax-AK, § 536 BGB Nr. 32).

  Während früher (OLG Dresden Rechtsentscheid v. 15.12.1997 - NZM 1998, 184; auch LG Berlin, GE 2004, 50) neben der Flächenabweichung auch noch die Darlegung einer konkreten Gebrauchsbeeinträchtigung erforderlich war, hat der BGH (BGH, NZM 2004, 454 = NJW 2004, 2230 = MietPrax-AK § 536 BGB Nr. 2; BGH, NJW 2004, 1947 = NZM 2004, 453 = MietPrax-AK § 536 BGB Nr. 3; BGH, NZM 2004, 456 = MietPrax-AK § 536 BGB Nr. 4) im Jahre 2004 insofern eine Wende vollzogen, als jetzt bei einer Flächenabweichung von mehr als 10% eine konkrete Gebrauchsbeeinträchtigung nicht zusätzlich vorgetragen werden muss, da diese unwiderleglich vermutet wird (…Emmerich in: Staudinger (2011), § 536 BGB Rn. 39b).

• BGH, 24.05.2005 - IX ZR 123/04

  Begriff der Zahlungsunfähigkeit

  Auszug aus AG Dortmund, 26.11.2013 - 425 C 7773/12

  Umgedreht überzeugt auch der Hinweis auf das Insolvenzrecht und die dortige Annahme einer Zahlungsunfähigkeit nicht (BGHZ 163, 134).

  Es ist systematisch nicht zwingend geboten, einen für alle Rechtsgebiete einheitlichen Schwellenwert für die Definition so unterschiedlicher Rechtsbegriffe wie "unerheblich", "Fehler", "Mangel", "unangemessene treuwidrige Benachteiligung" oder "zahlungsunfähig" (BGHZ 163, 134) zu postulieren.

 
• BSG, 07.11.2006 - B 7b AS 2/05 R

  Grundsicherung für Arbeitsuchende - Vermögensberücksichtigung - selbst genutztes …

  Auszug aus AG Dortmund, 26.11.2013 - 425 C 7773/12

  Auch das Bundessozialgericht (BSG, NZS 2007, 428) arbeitet bei der Festlegung der angemessenen Größe selbstgenutzten Wohnraums mit einer 10%-Grenze.

  Wird die sich daraus ergebende Wohnflächenobergrenze aber um nicht mehr als 10% überschritten, soll nach dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz noch von einer angemessenen Wohnflächengröße ausgegangen werden (BSG, NZS 2007, 428).

• BGH, 05.05.2011 - VII ZR 179/10

  Wirksamkeit einer Sicherungsabrede in einem Bauvertrag: Zulässigkeit einer …

  Auszug aus AG Dortmund, 26.11.2013 - 425 C 7773/12

  Dass der VII. Senat des BGH seine Rechtsprechung zu den formularvertraglichen Vertragsstrafeversprechen in Bauverträgen geändert hat und die Grenze hier nun bei 5% zieht (BGHZ 176, 23; BGH, NJW 2011, 2195) beruht auf den Besonderheiten des AGB- und Baurechts (…Börstinghaus, a.a.O. Rn. 368).
• BGH, 26.05.2004 - VIII ZR 169/03

  Vereinbarung eines Umlegungsmaßstabes für die Grundsteuer

  Auszug aus AG Dortmund, 26.11.2013 - 425 C 7773/12

  Einige wenige sorgfältige Vermieter vereinbaren im Mietvertrag auch die Verteilung nach Mieteigentumsanteilen (was zulässig ist: BGH, NZM 2004, 580 = MietPrax-AK, § 556 BGB Nr. 6).
• KG, 15.08.2005 - 8 U 81/05

  Wohnraummiete: Mietmangel bei Wohnflächenunterschreitung; Darlegung der …

  Auszug aus AG Dortmund, 26.11.2013 - 425 C 7773/12

  Ein Mangel kann auch bei einer Flächenabweichung von unter 10% vorliegen (KG, NZM 2005, 865 [für Gewerberaum]; Wieck, WuM 2004, 487, 488; Hoffmann, MietRB 2010, 281, 284;… Börstinghaus, a.a.O. Rn. 335) a.A. Pauly ZMR 2006, 665, 666).
• BGH, 13.03.2008 - VII ZR 194/06

  Rechtstellung des Auftragnehmers bei Erteilung eines Bauauftrages aufgrund …

  Auszug aus AG Dortmund, 26.11.2013 - 425 C 7773/12

  Dass der VII. Senat des BGH seine Rechtsprechung zu den formularvertraglichen Vertragsstrafeversprechen in Bauverträgen geändert hat und die Grenze hier nun bei 5% zieht (BGHZ 176, 23; BGH, NJW 2011, 2195) beruht auf den Besonderheiten des AGB- und Baurechts (…Börstinghaus, a.a.O. Rn. 368).
• BSG, 16.05.2007 - B 11b AS 37/06 R

  Grundsicherung für Arbeitsuchende - Vermögensberücksichtigung - selbst genutztes …

  Auszug aus AG Dortmund, 26.11.2013 - 425 C 7773/12

  Es ermittelt die maßgeblichen Flächen grundsätzlich nach den für den öffentlich geförderten Wohnungsbau geltenden Normen (BSG, NZS 2008, 263).
• BGH, 28.04.2004 - VIII ZR 230/03

  Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter

  Auszug aus AG Dortmund, 26.11.2013 - 425 C 7773/12

  Die Formulierung kann deshalb nur bedeuten, dass es nicht unerhebliche Flächenabweichungen geben kann, die prinzipiell einen Mangel darstellen können, ohne dass dafür eine tatsächliche Vermutung streitet (…Emmerich in: Staudinger (2011), § 536 BGB Rn. 39b; Wieck, WuM 2004, 487, 488; Schul/Wichert, ZMR 2004, 497).
• BGH, 10.03.2010 - VIII ZR 144/09

  Mietminderung wegen Wohnflächenunterschreitung: Keine zusätzliche …
• BGH, 20.07.2005 - VIII ZR 347/04

  Mietminderung bei Abweichung der im Mietvertrag angegebenen von der tatsächlichen …
• BGH, 16.12.2009 - VIII ZR 39/09

  Berücksichtigung der Fläche des zu Wohnzwecken mitvermieteten Galeriegeschosses …
• BGH, 22.04.2009 - VIII ZR 86/08

  Wohnflächenberechnung unter anteiliger Einbeziehung von Dachterrassenflächen
• BGH, 23.09.2009 - VIII ZR 300/08

  Begründung eines Mietmangels durch Geräuschimmissionen von Zuluftleitungen und …
• BGH, 23.05.2007 - VIII ZR 231/06

  Berücksichtigung von Nutzflächen bei der Berechnung der Wohnfläche
• OLG Dresden, 15.12.1997 - 3 AR 90/97

  Rechte des Mieters bei hinter den Angaben im Mietvertrag zurückbleibender …
• BGH, 08.07.2009 - VIII ZR 218/08

  Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Wohnfläche; Berücksichtigung …

• AG Brandenburg, 04.07.2014 - 31 C 311/13

  Wie wird die Wohnfläche berechnet?

  68 Ein zur Minderung der Miete berechtigender Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB liegt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zwar vor, wenn die tatsächliche Wohnfläche der Wohnung um mehr als 10% unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt, da die Angabe einer Wohnfläche in einem Mietvertrag aufgrund der Bedeutung für die Parteien und die jeweils für die andere Seite erkennbaren Folgen auch nicht nur eine reine Objektbeschreibung, sondern eine Beschaffenheitsvereinbarung darstellt (BGH, Urteil vom 23.06.2010, Az.: VIII ZR 256/09, u. a. in: NJW 2010, Seiten 2648 f.; BGH, NJW 2007, Seite 2624; BGH, Urteil vom 22.02.2006, Az.: VIII ZR 219/04, u. a. in: NJW-RR 2006, Seite 801; BGH, NJW 2004, Seite 2230; BGH, Urteil vom 24.03.2004, Az.: VIII ZR 295/03, u. a. in: NJW 2004, Seite 1947; AG Dortmund, ZMR 2014, Seiten 369 ff.; AG Köln, Urteil vom 31.07.2012, Az.: 220 C 8/12, u. a. in: juris; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 14.07.2011, Az.: 31 C 102/09, u. a. in: "juris" und teilw.

  69 Auch gilt dies selbst dann, wenn der Mietvertrag zur Größe der Wohnfläche eine "ca."-Angabe enthält (BGH, Urteil vom 24. März 2004, Az.: VIII ZR 133/03, u. a. in: NZM 2004, Seite 456; BGH, Urteil vom 22.04.2009, Az.: VIII ZR 86/08, u. a. in: NJW 2009, Seiten 2295 ff.; BGH, NJW 2009, Seite 2880; BGH, NJW 2010, Seite 1745; AG Dortmund, ZMR 2014, Seiten 369 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 14.07.2011, Az.: 31 C 102/09, u. a. in: "juris" und teilw.

  70 Voraussetzung für das Vorliegen eines Mangels ist somit, dass der tatsächliche Zustand (Ist-Zustand) hinter dem vertraglich vereinbarten Zustand (Soll-Zustand) zurückbleibt (BGH, NJW 2010, Seite 1133; AG Dortmund, ZMR 2014, Seiten 369 ff.).

  87 Die Beklagten mussten das Vorliegen der von ihnen behaupteten Wohnflächen-Abweichung somit vorliegend zumindest substantiiert begründen, da sie hierfür dem Grunde nach darlegungspflichtig waren (AG Dortmund, Urteil vom 26.11.2013, Az.: 425 C 7773/12; AG Ludwigslust, Urteil vom 31.05.2013, Az.: 5 C 324/13; Palandt-Weidenkaff, Kommentar zum BGB, 73. Aufl., 2014, § 536 BGB, Rn. 5).

  Dies ist überall dort erforderlich, wo das Gesetz eine bestimmte Beschaffenheit ohne qualitative oder quantitative Festlegung verlangt (AG Dortmund, ZMR 2014, Seiten 369 ff.; Beyer, NJW 2010, Seiten 1025 ff.).

  Geringere Abweichungen führen zumindest nicht zu einer unwiderleglichen Vermutung eines Mangels (AG Dortmund, ZMR 2014, Seiten 369 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 14.07.2011, Az.: 31 C 102/09, u. a. in: "juris" und teilw. in: WuM 2011, Seite 485).

  Abweichungen bis 10% lösen die Rechtsfolge "unwiderlegliche tatsächliche Vermutung" somit gerade nicht aus (AG Dortmund, ZMR 2014, Seiten 369 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 14.07.2011, Az.: 31 C 102/09, u. a. in: "juris" und teilw. in: WuM 2011, Seite 485).

  Die Formulierung kann deshalb nur bedeuten, dass es nicht unerhebliche Flächenabweichungen geben kann, die prinzipiell einen Mangel darstellen können, ohne dass dafür eine tatsächliche Vermutung streitet (AG Dortmund, ZMR 2014, Seiten 369 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 14.07.2011, Az.: 31 C 102/09, u. a. in: "juris" und teilw. in: WuM 2011, Seite 485).

  Erforderlich dürfte dafür zusätzlich sein, dass die Mieter die Fehlflächen zeitnahe zum Mietbeginn rügen, da anderenfalls der Nachweis der Gebrauchsbeeinträchtigung schwer fallen dürfte (AG Dortmund, ZMR 2014, Seiten 369 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 14.07.2011, Az.: 31 C 102/09, u. a. in: "juris" und teilw. in: WuM 2011, Seite 485).

• AG Hamburg, 02.03.2016 - 49 C 91/13

  Wohnraummiete: Mietminderung wegen Wohnflächenabweichung und Kellerfeuchtigkeit …

  Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, dass infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es nicht (vgl. BGH NJW 2011, 1282; BGH NJW 2010, 2648; BGH NJW 2010, 292; BGH NJW 2010, 1745; BGH NJW 2005, 2773; BGH NJW 2004, 1947; BGH NJW 2005, 2152 (Gewerberaum) sowie AG Dortmund, Urteil v. 26.11.2013 zum Az.: 425 C 7773/12 bei juris).