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   BayObLG, 01.04.1982 - Allg. Reg. 68/81   

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BayObLG, 01.04.1982 - Allg. Reg. 68/81 (https://dejure.org/1982,2415)
BayObLG, Entscheidung vom 01.04.1982 - Allg. Reg. 68/81 (https://dejure.org/1982,2415)
BayObLG, Entscheidung vom 01. April 1982 - Allg. Reg. 68/81 (https://dejure.org/1982,2415)
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Volltextveröffentlichungen (3)

  • grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

    Begründung der Mieterhöhung/Vergleichswohnungen; Erhöhungsverlangen/nach § 2 MHG; Größe/von Vergleichswohnungen; Mieterhöhungsverlangen/Angabe von Vergleichswohnungen; Wirksamkeit/einer Mieterhöhungserklärung; Vergleichswohnungen/Vergleichbarkeit

  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

    2. WKSchG Art. 3; MHG § 2 Abs. 2

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Papierfundstellen

  • MDR 1982, 672
  • BayObLGZ 1982, 173
 
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Wird zitiert von ... (22)Neu Zitiert selbst (20)

  • BVerfG, 12.03.1980 - 1 BvR 759/77

    Vergleichsmiete III

    Auszug aus BayObLG, 01.04.1982 - Allg. Reg. 68/81
    a) Das Mieterhöhungsverlangen nach Art. 3 des 2. WKSchG § 2 Abs. 2 S. 1 und 3 MHG - das die Ausnahme sein soll (BVerfGE 53, 352/357 = NJW 1980, 1617 ) - muß den Mieter in die Lage versetzen, die vom Vermieter benannten Vergleichswohnungen ohne weitere Rückfragen oder Nachforschungen zu identifizieren, damit er sich ein Urteil über die Berechtigung des Verlangens bilden und innerhalb der Überlegungsfrist des § 2 Abs. 3 S. 1 MHG entscheiden kann, ob er der Mieterhöhung zustimmen will oder nicht.

    b) Die Angabe der Größe der Vergleichswohnungen in der Erhöhungserklärung kann dagegen nicht als wesentliche Voraussetzung für die Zulässigkeit der Mieterhöhungsklage (i. S. einer Sachurteilsvoraussetzung) angesehen werden (vgl. BVerfGE 49, 244 /249 f. und BVerfGE 53, 352 /359 f.).

    Zwar wird in dem genannten Beschluß unter Bezugnahme auf BVerfGE 53, 352/358 ausgeführt, die ortsübliche Vergleichsmiete sei ein objektiver Maßstab, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte vergleichbarer Wohnräume darstellen solle; für die Vergleichbarkeit seien insbesondere »die Art, die Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung maßgebend ...«.

    Die in dem Beschluß zitierte Entscheidung, die - insoweit übereinstimmend mit BVerfGE 49, 244 /249 - ausdrücklich darauf hinweist, daß § 2 Abs. 2 MHG keineswegs zu entnehmen sei, das Aufforderungsschreiben wäre rechtsunwirksam und die Klage deshalb unzulässig, wenn die benannten Vergleichswohnungen nicht, vor allem nicht hinsichtlich der Größe mit der Wohnung des Mieters im wesentlichen übereinstimmten (BVerfGE 53, 352/359), macht aber deutlich (…aaO., S. 361 f.), daß Mängel der Vergleichbarkeit, u. a. daher auch erhebliche Größenunterschiede, für die Zulässigkeit der Klage keine ausschlaggebende Rolle spielen können, denn insoweit wird wörtlich ausgeführt:.

    Muß jedoch davon ausgegangen werden, daß die Angabe der Größe der nach § 2 Abs. 2 S. 3 MHG benannten Vergleichswohnungen in der Mieterhöhungserklärung nicht Voraussetzung ihrer Wirksamkeit i. S. einer Prozeßvoraussetzung ist (…im Ergebnis ebenso: Palandt, BGB , 41. Aufl., Anh. 2. WKSchG S. 2334 ff. Anm. 5 b aa, MünchKomm, BGB Anh. zu § 564 b , 2. WKSchG Rdn. 49, 50, Soergel, BGB 11. Aufl. Anh. zu § 564 b , 2. WKSchG Rdn. 27, je zu § 2 MHG ;… Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, § 143 Rdn. 4;… zweifelhaft nach Emmerich/Sonnenschein, Mietrecht, Anh. zu § 564 b BGB , 2. WKSchG, § 2 MHG Rdn. 88, 92, 99 ff.), so kann der in der Erhöhungserklärung enthaltene Hinweis auf Vergleichswohnungen, die wesentlich kleiner und damit - auf den Quadratmeterpreis bezogen - teuerer sein können als die Wohnung des Mieters (…vgl. LG München I, aaO.; Niederberger, WuM 1980, 193 = Anm. zu BVerfGE 53, 352 = WuM 1980, 123 ; vgl. auch Englert, Die anrechenbare Wohnfläche im Mieterhöhungsbegehren, ZMR 1980, 132 ff.), die Zulässigkeit der auf § 2 Abs. 2 S. 3 MHG gestützten Mieterhöhungserklärung nicht beeinflussen.

    c) Demgegenüber kann der in Rechtsprechung und Schrifttum - insbesondere bis zur Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 12.3.1980 (BVerfGE 53, 352 ) - vertretenen Auffassung nicht gefolgt werden, daß erhebliche Abweichungen in der Größe der vom Vermieter nach § 2 Abs. 2 S. 3 MHG genannten Vergleichswohnungen zur Größe der Wohnung des Mieters das Mieterhöhungsverlangen dahingehend beeinflussen, daß eine hierauf gestützte Erhöhungsklage (§ 2 Abs. 3 S. 1 MHG ) - ohne Rücksicht auf die mögliche materielle Begründetheit des Erhöhungsanspruchs des Vermieters nach § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG - bereits deshalb als unzulässig erachtet werden müßte (so z. B. LG Hamburg, WuM 1976, 208 = ZMR 1976, 150 - Flächenabweichungen von 40 bis 60 %; LG Köln, WuM 1974, 132/133;… BGB -RGRK, 12. Aufl., § 564 b Anh. 2. WKSchG § 2 MHG Rdn. 6;… Sternel, Mietrecht, 2. Aufl. III Rdn. 172;… Barthelmess, § 2 MHG Rdn. 37, 93 ff.;… Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 3. Aufl. Teil C Rdn. 63, 68).

  • BVerfG, 10.10.1978 - 1 BvR 180/77

    Vergleichsmiete II

    Auszug aus BayObLG, 01.04.1982 - Allg. Reg. 68/81
    Die Entscheidung des Mieters setzt damit voraus, daß er aufgrund der Angaben im Mieterhöhungsverlangen unschwer Erkundigungen einholen und nachprüfen kann, ob die Angaben des Vermieters den Tatsachen entsprechen (…BVerfG, aaO. S. 358; BVerfGE 49, 244/249 = NJW 1979, 31 ; vgl. BVerfGE 37, 132/146 ff. = NJW 1974, 1499 ; BayObLGZ 1981, 283/285 und 1982 Nr. 12).

    Obgleich genaue und detaillierte Angaben über die in Betracht kommenden Vergleichswohnungen sicherlich geeignet sein können, den Entschluß des Mieters zur Erteilung seiner Zustimmung zur Mieterhöhungserklärung positiv zu beeinflussen, so kann er die für seine Meinungsbildung erforderlichen Feststellungen doch regelmäßig bereits dann treffen, wenn er (nur) über die Namen und Anschriften der Mieter oder/und Vermieter, die Lage der Wohnung und deren Quadratmeterpreis hinreichende Informationen erhält (BVerfGE 49, 244/250 f.).

    b) Die Angabe der Größe der Vergleichswohnungen in der Erhöhungserklärung kann dagegen nicht als wesentliche Voraussetzung für die Zulässigkeit der Mieterhöhungsklage (i. S. einer Sachurteilsvoraussetzung) angesehen werden (vgl. BVerfGE 49, 244 /249 f. und BVerfGE 53, 352 /359 f.).

    Die in dem Beschluß zitierte Entscheidung, die - insoweit übereinstimmend mit BVerfGE 49, 244 /249 - ausdrücklich darauf hinweist, daß § 2 Abs. 2 MHG keineswegs zu entnehmen sei, das Aufforderungsschreiben wäre rechtsunwirksam und die Klage deshalb unzulässig, wenn die benannten Vergleichswohnungen nicht, vor allem nicht hinsichtlich der Größe mit der Wohnung des Mieters im wesentlichen übereinstimmten (BVerfGE 53, 352/359), macht aber deutlich (…aaO., S. 361 f.), daß Mängel der Vergleichbarkeit, u. a. daher auch erhebliche Größenunterschiede, für die Zulässigkeit der Klage keine ausschlaggebende Rolle spielen können, denn insoweit wird wörtlich ausgeführt:.

  • LG München I, 11.06.1980 - 14 S 292/80
    Auszug aus BayObLG, 01.04.1982 - Allg. Reg. 68/81
    Nur wenn diese Informationen fehlen oder falsch sind, die Wohnungen nicht drei verschiedenen anderen Vermietern gehören (vgl. OLG Karlsruhe, WuM 1982, 16 , OLG Koblenz v. 8.2.1982 = 4 W-RE-10/82), die Wohnungsinhaber der bezeichneten Wohnungen nicht bereit sind, eine Besichtigung zu gestatten (vgl. BVerfGE 37, 132/147), oder eine Besichtigung aus sonstigen Gründen unmöglich oder nicht zumutbar ist (vgl. LG München, WuM 1981, 52), erscheint es unter Berücksichtigung der vom Bundesverfassungsgericht niedergelegten Grundsätze vertretbar, im Rahmen des § 2 Abs. 2 S. 3 MHG von einem nicht genügend begründeten und damit rechtsunwirksamen Mieterhöhungsverlangen auszugehen; nur in solchen Fällen wären die Zulässigkeitsvoraussetzungen einer hierauf gestützten Mieterhöhungsklage nicht erfüllt.

    Daran ändert auch nichts der Beschluß des Bundesverfassungsgerichts vom 20.1.1981 (WuM 1981, 53 ), mit dem die gegen das Urteil des Landgerichts München I vom 11.6.1980 (WuM 1981, 52) eingelegte Verfassungsbeschwerde der Vermieterin mangels hinreichender Erfolgsaussichten zur Entscheidung nicht angenommen worden ist.

     
  • BVerfG, 23.04.1974 - 1 BvR 6/74

    Vergleichsmiete I

    Auszug aus BayObLG, 01.04.1982 - Allg. Reg. 68/81
    Die Entscheidung des Mieters setzt damit voraus, daß er aufgrund der Angaben im Mieterhöhungsverlangen unschwer Erkundigungen einholen und nachprüfen kann, ob die Angaben des Vermieters den Tatsachen entsprechen (…BVerfG, aaO. S. 358; BVerfGE 49, 244/249 = NJW 1979, 31 ; vgl. BVerfGE 37, 132/146 ff. = NJW 1974, 1499 ; BayObLGZ 1981, 283/285 und 1982 Nr. 12).

    Nur wenn diese Informationen fehlen oder falsch sind, die Wohnungen nicht drei verschiedenen anderen Vermietern gehören (vgl. OLG Karlsruhe, WuM 1982, 16 , OLG Koblenz v. 8.2.1982 = 4 W-RE-10/82), die Wohnungsinhaber der bezeichneten Wohnungen nicht bereit sind, eine Besichtigung zu gestatten (vgl. BVerfGE 37, 132/147), oder eine Besichtigung aus sonstigen Gründen unmöglich oder nicht zumutbar ist (vgl. LG München, WuM 1981, 52), erscheint es unter Berücksichtigung der vom Bundesverfassungsgericht niedergelegten Grundsätze vertretbar, im Rahmen des § 2 Abs. 2 S. 3 MHG von einem nicht genügend begründeten und damit rechtsunwirksamen Mieterhöhungsverlangen auszugehen; nur in solchen Fällen wären die Zulässigkeitsvoraussetzungen einer hierauf gestützten Mieterhöhungsklage nicht erfüllt.

  • OLG Karlsruhe, 10.11.1981 - 3 REMiet 7/81
    Auszug aus BayObLG, 01.04.1982 - Allg. Reg. 68/81
    Nach dem Rechtsentscheid vom 20.8.1981 (Allg.Reg. 30/81 = BayObLGZ 1981, 283 = NJW 1981, 2818 = WuM 1981, 255 ), den der erkennende Senat insoweit mit Rechtsentscheid vom 9.2.1982 (Allg.Reg. 105/81 = BayObLGZ 1981 Nr. 12) bestätigt hat, und dem die Rechtsentscheide des OLG Schleswig vom 1.6.1981 (= OLGZ 1981, 456 = NJW 1981, 2261 = WuM 1981, 181 ) und des OLG Oldenburg vom 25.2.1982 ( 5 UH 1/82) entsprechen (vgl. auch OLG Karlsruhe, NJW 1982, 242 f. und OLG Koblenz vom 8.2.1982 - 4 W-RE-10/82), muß ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 Abs. 2 S. 1, 3 MHG , um wirksam zu sein, jedenfalls auch die Namen und Anschriften entweder der Vermieter oder (und) der Mieter enthalten.

    Nur wenn diese Informationen fehlen oder falsch sind, die Wohnungen nicht drei verschiedenen anderen Vermietern gehören (vgl. OLG Karlsruhe, WuM 1982, 16 , OLG Koblenz v. 8.2.1982 = 4 W-RE-10/82), die Wohnungsinhaber der bezeichneten Wohnungen nicht bereit sind, eine Besichtigung zu gestatten (vgl. BVerfGE 37, 132/147), oder eine Besichtigung aus sonstigen Gründen unmöglich oder nicht zumutbar ist (vgl. LG München, WuM 1981, 52), erscheint es unter Berücksichtigung der vom Bundesverfassungsgericht niedergelegten Grundsätze vertretbar, im Rahmen des § 2 Abs. 2 S. 3 MHG von einem nicht genügend begründeten und damit rechtsunwirksamen Mieterhöhungsverlangen auszugehen; nur in solchen Fällen wären die Zulässigkeitsvoraussetzungen einer hierauf gestützten Mieterhöhungsklage nicht erfüllt.

  • BayObLG, 20.08.1981 - Allg. Reg. 30/81
    Auszug aus BayObLG, 01.04.1982 - Allg. Reg. 68/81
    Nach dem Rechtsentscheid vom 20.8.1981 (Allg.Reg. 30/81 = BayObLGZ 1981, 283 = NJW 1981, 2818 = WuM 1981, 255 ), den der erkennende Senat insoweit mit Rechtsentscheid vom 9.2.1982 (Allg.Reg. 105/81 = BayObLGZ 1981 Nr. 12) bestätigt hat, und dem die Rechtsentscheide des OLG Schleswig vom 1.6.1981 (= OLGZ 1981, 456 = NJW 1981, 2261 = WuM 1981, 181 ) und des OLG Oldenburg vom 25.2.1982 ( 5 UH 1/82) entsprechen (vgl. auch OLG Karlsruhe, NJW 1982, 242 f. und OLG Koblenz vom 8.2.1982 - 4 W-RE-10/82), muß ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 Abs. 2 S. 1, 3 MHG , um wirksam zu sein, jedenfalls auch die Namen und Anschriften entweder der Vermieter oder (und) der Mieter enthalten.

    Die Entscheidung des Mieters setzt damit voraus, daß er aufgrund der Angaben im Mieterhöhungsverlangen unschwer Erkundigungen einholen und nachprüfen kann, ob die Angaben des Vermieters den Tatsachen entsprechen (…BVerfG, aaO. S. 358; BVerfGE 49, 244/249 = NJW 1979, 31 ; vgl. BVerfGE 37, 132/146 ff. = NJW 1974, 1499 ; BayObLGZ 1981, 283/285 und 1982 Nr. 12).

  • BayObLG, 21.07.1970 - Allg. Reg. 20/70
    Auszug aus BayObLG, 01.04.1982 - Allg. Reg. 68/81
    Die vorgelegte Rechtsfrage - die in Rechtsprechung und Schrifttum unterschiedlich beantwortet wird (s. dazu nachfolgend unter 2 c) und die obergerichtlich noch nicht entschieden ist - liegt im Rahmen des Art. 111 Abs. 1 des 3. MietÄndG, denn sie ergibt sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum; sie hat für die Anwendung des § 2 Abs. 2 S. 3 MHG grundsätzliche Bedeutung und sie kann hier für die Sachentscheidung erheblich sein (BayObLGZ 1970, 169/170 f.; 1980, 360/363; 1981, 15/16, je mit weit.Nachw.; OLG Karlsruhe vom 4.12.1980 = OLGZ 1981, 81; OLG Oldenburg, OLGZ 1981, 198; vgl. OLG Frankfurt, OLGZ 1981, 219 = WuM 1981, 123 ).

    Zwar kann es nicht Sinn eines Rechtsentscheids sein, ohne rechtserheblichen, d. h. auf den konkreten Fall bezogenen Anlaß, Rechtssätze rein akademischer Bedeutung aufzustellen (BayObLGZ 1970, 169/170).

  • BVerfG, 20.01.1981 - 1 BvR 709/80
    Auszug aus BayObLG, 01.04.1982 - Allg. Reg. 68/81
    Daran ändert auch nichts der Beschluß des Bundesverfassungsgerichts vom 20.1.1981 (WuM 1981, 53 ), mit dem die gegen das Urteil des Landgerichts München I vom 11.6.1980 (WuM 1981, 52) eingelegte Verfassungsbeschwerde der Vermieterin mangels hinreichender Erfolgsaussichten zur Entscheidung nicht angenommen worden ist.
  • OLG Karlsruhe, 25.03.1981 - 3 REMiet 2/81

    Prüfung der Entscheidungserheblichkeit bei einem Vorlagebeschluss im …

    Auszug aus BayObLG, 01.04.1982 - Allg. Reg. 68/81
    (2) Auf die hinsichtlich des letztgenannten Punktes abweichende Ansicht des OLG Karlsruhe im Rechtsentscheid vom 25.3.1981 (= OLGZ 1981, 355 = Die Justiz 1981, 179 = WuM 1981, 173 ) braucht nicht eingegangen zu werden.
  • BayObLG, 14.07.1981 - Allg. Reg. 32/81
    Auszug aus BayObLG, 01.04.1982 - Allg. Reg. 68/81
    Die vorgelegte Rechtsfrage wird vom Senat, wie im Entscheidungssatz geschehen, beantwortet, wobei allerdings ohne Änderung des rechtlichen Kerns für die Beantwortung des ersten Halbsatzes eine andere Formulierung gewählt werden mußte (vgl. BayObLGZ 1980, 360/365 und 1981, 232/235), aus der sich zugleich die Beantwortung des zweiten Halbsatzes ergibt.
  • BayObLG, 21.11.1980 - Allg. Reg. 83/80
  • BGH, 28.01.1981 - VIII ARZ 6/80

    Rechtsentscheid bei Abweichung in Vorfrage

  • BayObLG, 09.02.1981 - Allg. Reg. 126/80
  • OLG Schleswig, 01.06.1981 - 6 REMiet 1/81
  • OLG Oldenburg, 25.02.1982 - 5 UH 1/82

    Informationsansprüche eines Mieters zur Feststellung der Berechtigung eines …

  • OLG Karlsruhe, 04.12.1980 - 10 W 30/80
  • OLG Hamburg, 03.02.1982 - 4 U 208/81
  • OLG Oldenburg, 11.09.1980 - 5 UH 2/80
  • OLG Frankfurt, 12.03.1981 - 20 REMiet 2/80
  • KG, 12.01.1981 - 8 WREMiet 4154/80
  • BGH, 11.04.1984 - VIII ARZ 16/83

    Anspruchsverlust bei vorauszahlungsunabhängiger Umlage

    Da es dem Landgericht nach dem Inhalt seines Vorlagebeschlusses entgegen der von ihm gewählten Formulierung der Vorlagefrage ersichtlich nicht um die Verpflichtung des Vermieters zu rechtzeitiger Abrechnung, sondern um die Rechtsfolgen einer säumigen Erhebung des Abrechnungssaldos ging, hat das vorlegende Oberlandesgericht den rechtlichen Kern der Vorlagefrage nicht verändert (vgl. BayObLGZ 1980, 360, 365 = NJW 1981, 580; BayObLGZ 1981, 232, 235 und 1982, 173, 176).
  • BayObLG, 23.03.1993 - REMiet 6/92

    Eigenbedarfskündigung bei nur vorübergehender Nutzungsabsicht

    Es kann nicht Sinne eines Rechtsentscheids sein, ohne rechtserheblichen, das heißt auf den konkreten Fall bezogenen Anlaß Rechtssätze aufzustellen (BayObLGZ 1982, 173, 175).
  • OLG Schleswig, 03.10.1986 - 6 REMiet 1/86

    Mieterhöhungsverlangen; Abweichungen; Größe; Vergleichswohnungen ; Eigentliche …

    Der Senat schließt sich der Ansicht des BayObLG an (Rechtsentscheid, WuM 1982, 154 ), wonach ein Fehlen der Größenübereinstimmung zwischen der betroffenen Wohnung und den vom Vermieter zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens benannten Vergleichswohnungen für die Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens (verfahrensrechtliche Zulässigkeit) unschädlich ist.

    aus den eingangs zitierten und hier nochmals in bezug genommenen Gründen der genannten Entscheidung des BVerfG mit dem BayObLG (BayObLGZ 1982, 173 [hier: I (133) 227 e] der Auffassung, daß die Zulässigkeit eines Mieterhöhungsverlangens Ä soweit es hier darauf ankommt Ä lediglich davon abhängt, daß dem Mieter der qm-Preis der Vergleichswohnungen genannt wird oder ihm zumindest die für die Berechnung des qm-Preises maßgebenden Faktoren mitgeteilt werden, nicht aber davon, daß die Wohnungen in der Größe vergleichbar sind.

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