Volltextveröffentlichungen (2)

• meinmietrecht.de

  Mietminderung bei Baustelle auf Nachbargrundstück?

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

  Mietminderung wegen Betrieb einer Baustelle auf dem Nachbargrundstück?

Besprechungen u.ä.

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

  Mietminderung wegen Betrieb einer Baustelle auf dem Nachbargrundstück? (IMR 2024, 188)

Wird zitiert von ... (0)Neu Zitiert selbst (6)

• BGH, 29.04.2020 - VIII ZR 31/18

  Wohnraummietvertrag: Mitminderung bei nach Abschluss des Vertrags erhöhten …

  Auszug aus LG Berlin II, 08.02.2024 - 64 S 319/21

  Die Freiheit von dahinter zurückbleibenden Einwirkungen auf das Grundstück, die ein Grundstückseigentümer ausgleichslos hinnehmen muss, sind danach gar nicht Gegenstand des vertraglichen Leistungsversprechens des Vermieters und der Gewährleistung(Anschluss/Umsetzung BGH, IMR 2022, 51 und BGH, IMR 2020, 274; entgegen LG Hamburg, IMR 2023, 447)*).

  Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. BGH - VIII ZR 31/18 -, Urteil v. 29.04.2020, GE 2020, 865; BGH - VIII ZR 197/14 -, GE 2015, 849), ergibt sich im Wege ergänzender Vertragsauslegung, dass benachbarte baustellenbedingte Störungen des Mietgebrauchs nur insoweit einen Mangel darstellen und zur Mietminderung nach § 536 Abs. 1 BGB führen, als der Vermieter die Störungen nach § 906 Abs. 1 BGB hätte unterbinden können oder ihm gegen den Nachbarn Ausgleichsansprüche nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB erwachsen.

  Dies darzulegen und zu beweisen obliegt dem Mieter (vgl. BGH - VIII ZR 31/18 -, Urteil vom 29.04.2020, GE 2020, 865, Rn. 81).

  Deshalb hat der Mieter darzulegen und erforderlichenfalls zu beweisen, dass die von ihm angemietete Wohnung aufgrund der benachbarten Baustelle Geräusch- und Schmutzimmissionen ausgesetzt ist, welche die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung unmittelbar (erheblich) beeinträchtigen, und dass es sich dabei um eine wesentliche Beeinträchtigung i. S. d. § 906 Abs. 1 S. 1 BGB handelt (BGH, NZM 2020, 598 Rn. 64 ff., beck-online;… NZM 2022, 178 Rn. 40, beck-online).

  Ausreichend ist die Beschreibung dieser Beeinträchtigungen nach den für das streitgegenständliche Bauvorhaben üblichen Bauphasen (BGH, NZM 2020, 598, Rn. 83-85, beck-online;… NZM 2022, 178, Rn. 41/42, beck-online).

• BGH, 24.11.2021 - VIII ZR 258/19

  Wohnraummiete: Mietmangel bei nach Abschluss des Vertrags eintretenden erhöhten …

  Auszug aus LG Berlin II, 08.02.2024 - 64 S 319/21

  Die Freiheit von dahinter zurückbleibenden Einwirkungen auf das Grundstück, die ein Grundstückseigentümer ausgleichslos hinnehmen muss, sind danach gar nicht Gegenstand des vertraglichen Leistungsversprechens des Vermieters und der Gewährleistung(Anschluss/Umsetzung BGH, IMR 2022, 51 und BGH, IMR 2020, 274; entgegen LG Hamburg, IMR 2023, 447)*).

  Deshalb hat der Mieter darzulegen und erforderlichenfalls zu beweisen, dass die von ihm angemietete Wohnung aufgrund der benachbarten Baustelle Geräusch- und Schmutzimmissionen ausgesetzt ist, welche die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung unmittelbar (erheblich) beeinträchtigen, und dass es sich dabei um eine wesentliche Beeinträchtigung i. S. d. § 906 Abs. 1 S. 1 BGB handelt (…BGH, NZM 2020, 598 Rn. 64 ff., beck-online; NZM 2022, 178 Rn. 40, beck-online).

  Ausreichend ist die Beschreibung dieser Beeinträchtigungen nach den für das streitgegenständliche Bauvorhaben üblichen Bauphasen (…BGH, NZM 2020, 598, Rn. 83-85, beck-online; NZM 2022, 178, Rn. 41/42, beck-online).

  Auf den Hinweis der Kammer, dass die Konturierung des Mangelbegriffs am Maßstab des § 906 BGB (so BGH - VIII ZR 258/19 -, Urt. v. 24.11.2021, GE 2022, 93 ff., Rn. 31) darauf hinauslaufe, dem Mieter während der Laufzeit des Mietverhältnisses das Risiko einer vom Vermieter als Eigentümer entschädigungslos hinzunehmenden Wohnwertverschlechterung allein zuzuweisen, statt ihn bloß " an der jeweiligen Situationsgebundenheit des Mietgrundstücks " - anteilig - teilhaben zu lassen (…LG Berlin, a. a. O.), ist der Senat dabei nicht eingegangen.

  Nun führt zwar der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 24. November 2021 aus, ein Mieter müsse zur Darlegung der Wesentlichkeit einer Beeinträchtigung letztlich nicht mehr darlegen und beweisen als im Falle nicht mehr sozialadäquater Lärmstörungen aus einer Nachbarwohnung (BGH - VIII ZR 258/19 -, Urt. v. 24.11.2021, GE 2022, 93 ff., Rn. 40 f.); und im damaligen Fall hielt es der Bundesgerichtshof für den Eintritt in die Beweisaufnahme über die Wesentlichkeit der Beeinträchtigungen zunächst gar für ausreichend, dass die Mieter unter Beschreibung der Bauphasen vorgetragen hatten, sie hätten die Wohnungsfenster tagsüber nicht mehr öffnen und trotz geschlossener Fenster in der Mehrzahl der Zimmer keine Unterhaltungen mehr führen können (…BGH, a. a. O., Rn. 44).

• LG Hamburg, 13.01.2023 - 311 S 5/22

  Wohnraummiete: Voraussetzungen einer Mietminderung wegen Baulärms vom …

  Auszug aus LG Berlin II, 08.02.2024 - 64 S 319/21

  Die Freiheit von dahinter zurückbleibenden Einwirkungen auf das Grundstück, die ein Grundstückseigentümer ausgleichslos hinnehmen muss, sind danach gar nicht Gegenstand des vertraglichen Leistungsversprechens des Vermieters und der Gewährleistung(Anschluss/Umsetzung BGH, IMR 2022, 51 und BGH, IMR 2020, 274; entgegen LG Hamburg, IMR 2023, 447)*).

  Das Landgericht Hamburg beschreibt die sich daraus für einen Mieter ergebende Darlegungslast wie folgt (LG Hamburg - 311 S 5/22 -, Urt. v. 13.01.2023, ZMR 2023, 637 f., Rn. 7):.

  Die Kammer misst den für die Konturierung des Mangelbegriffs herangezogenen Kriterien des § 906 BGB augenscheinlich eine andere Gewichtung und Bedeutung bei als beispielsweise das Landgericht Hamburg in seiner oben zitierten Entscheidung vom 13. Januar 2023 (LG Hamburg - 311 S 5/22 -, Urt. v. 13.01.2023, ZMR 2023, 637 f.).

 
• LG Berlin, 07.06.2017 - 18 S 211/16

  Minderung: Trotz der "Bolzplatzentscheidung" bei Störung durch Nachbarn möglich!

  Auszug aus LG Berlin II, 08.02.2024 - 64 S 319/21

  Die ursprüngliche dagegen stehende Erwägung der Kammer, dass das Risiko einer nach Mietvertragsschluss - auch zufällig - eintretenden Verringerung des Nutzens der Mietsache grundsätzlich der Risikosphäre des Vermieters zuzuordnen sei (LG Berlin - 18 S 211/16 -, Urt. v. 07.06.2017, GE 2017, 1550 f., Rn. 10), hat der Bundesgerichtshof unter Hinweis darauf verworfen, dass es sich bei einer durch Dritte verursachten Nutzungsbeeinträchtigung aus Sicht beider Vertragsparteien um ein unabwendbares Ereignis handeln könne, für das ein Vermieter erkennbar keine Haftung übernehmen wolle und billigerweise auch nicht übernehmen müsse.

  Wie der bereits im Urteil der Kammer zu 18 S 211/16 zitierte Fall " Porta Nigra " (…BGH - V ZR 204/73 -, Urt. v. 26.09.1975, ZMR 1977, 19 ff.) exemplarisch verdeutlicht, muss selbst die durch nachbarliche Baumaßnahmen bedingte Unbenutzbarkeit einer zum Betrieb eines Cafés verpachteten Freifläche keine nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB ausgleichspflichtige wesentliche Beeinträchtigung darstellen, wenn die Baumaßnahme ortsüblich und dem Grundstückseigentümer wegen seines mittelbaren Interesses an ihrer Durchführung zumutbar ist.

• BGH, 29.04.2015 - VIII ZR 197/14

  Zum Mietmangel wegen Lärmbelästigungen durch einen neuen Bolzplatz

  Auszug aus LG Berlin II, 08.02.2024 - 64 S 319/21

  Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. BGH - VIII ZR 31/18 -, Urteil v. 29.04.2020, GE 2020, 865; BGH - VIII ZR 197/14 -, GE 2015, 849), ergibt sich im Wege ergänzender Vertragsauslegung, dass benachbarte baustellenbedingte Störungen des Mietgebrauchs nur insoweit einen Mangel darstellen und zur Mietminderung nach § 536 Abs. 1 BGB führen, als der Vermieter die Störungen nach § 906 Abs. 1 BGB hätte unterbinden können oder ihm gegen den Nachbarn Ausgleichsansprüche nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB erwachsen.
• BGH, 26.09.1975 - V ZR 204/73

  Durch Restaurierungsarbeiten an einem Baudenkmal verursachte Einwirkungen auf das …

  Auszug aus LG Berlin II, 08.02.2024 - 64 S 319/21

  Wie der bereits im Urteil der Kammer zu 18 S 211/16 zitierte Fall " Porta Nigra " (BGH - V ZR 204/73 -, Urt. v. 26.09.1975, ZMR 1977, 19 ff.) exemplarisch verdeutlicht, muss selbst die durch nachbarliche Baumaßnahmen bedingte Unbenutzbarkeit einer zum Betrieb eines Cafés verpachteten Freifläche keine nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB ausgleichspflichtige wesentliche Beeinträchtigung darstellen, wenn die Baumaßnahme ortsüblich und dem Grundstückseigentümer wegen seines mittelbaren Interesses an ihrer Durchführung zumutbar ist.