Richtig ist zwar, dass der Verkäufer kein in tatsächlicher Hinsicht unzutreffendes, zu positives Bild der Ertragserwartung der Immobilie geben darf, und auch über Risiken aufklären muss, die in dieser Hinsicht mit einem empfohlenen Beitritt zu einem Mietpool verbunden sind (Senat, Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 66/06, WM 2007, 174, 176 f.).

Dazu zählt nicht nur der Vorteil, bei einem Leerstand der eigenen Wohnung keinen vollständigen Mietausfall zu erleiden, sondern auch der Nachteil, das - anteilige - Risiko tragen zu müssen, dass andere Wohnungen nicht vermietet sind (Senat, Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 66/06, aaO;… Urt. v. 10. November 2006, V ZR 73/06, juris).

Entsprechendes gilt, soweit andere Kosten, die ein Wohnungseigentümer sonst selbst zu tragen hat, durch den Beitritt zu einem Mietpool auf alle Poolmitglieder umgelegt werden, insbesondere also für die Kosten für die Instandsetzung des Sondereigentums (vgl. Senat, Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 66/06, aaO).

Der Besuchsbericht suggeriert damit fehlerhaft eine Mieteinnahme aus der Wohnung, mit der in Wahrheit wegen einzukalkulierenden Leerständen nicht ernsthaft in dieser angegebenen Höhe zu rechnen war (ebenso BGH V ZR 66/06 = WM 2007, 174).

d) Ob schließlich ein weiterer Beratungsfehler auch darin liegt, dass in dem Kaufpreis eine ebenfalls nicht erkennbare Innenprovision von netto 18, 75 % enthalten war, kann danach dahingestellt bleiben (inzwischen verneint von BGH V ZR 66/06).

Lediglich zu Ziffer 3. d) ist die Frage der dort angesprochenen Innenprovision mittlerweile vom BGH (Urteil vom 13. Oktober 2006, V ZR 66/06) dahin entschieden worden, dass der Verkäufer einer Immobilie bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit ungefragt keine Angaben über eine im Kaufpreis eingerechnete Innenprovision zu machen hat.

Auch unter Berücksichtigung der neuesten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH V ZR 66/06 vom 21. Oktober 2006), wonach der Verkäufer über eine Innenprovision nicht aufzuklären braucht, weil die Gestaltung des Kaufpreises bis zur Sittenwidrigkeitsgrenze Sache des Verkäufers und damit nicht offenbarungs-pflichtig ist, vertritt der Senat die Auffassung, dass die Zinssubventionen damit nicht vergleichbar sind.

b) Richtig ist ferner, dass der Verkäufer seine aus dem Beratungsvertrag folgenden Pflichten verletzt, wenn er ein in tatsächlicher Hinsicht unzutreffendes, zu positives Bild des Wertsteigerungspotentials (…Senat, Urt. v. 15. Oktober 2004, V ZR 223/03, aaO) oder der Ertragserwartung der Immobilie (Senat, Urt. v. 10. November 2006, V ZR 66/06, aaO, S. 176) gibt.

Letzteres ist bei unrichtigen Angaben über die erzielbare Miete sowie dann gegeben, wenn das in dem vorgesehenen Beitritt zu einem Mietpool liegende Risiko, auch die anteiligen Lasten der Unvermietbarkeit anderer Wohnungen zu tragen, bei der Berechnung des Eigenaufwands nicht angesprochen und nicht in Form von Abschlägen bei den Einnahmen oder von Zuschlägen bei den monatlichen Belastungen angemessen berücksichtigt wird (Senat, Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 66/06, aaO, S. 176 f.;… Urt. v. 10. November 2006, V ZR 73/06, aaO).

Daran ändert auch der von dem Berufungsgericht hervorgehobene Gesichtspunkt nichts, dass ein dem Erwerbsinteressenten vorgelegtes konkretes Berechnungsbeispiel diesem den Eindruck vermittele, es sei vollständig und er habe einen lückenlosen Überblick über die für das Geschäft maßgeblichen Faktoren erhalten, so dass sich weitere Nachfragen erübrigten (Senat, Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 66/06, aaO).

Bei einer Immobilie, die, wie hier, zu Anlagezwecken erworben wird, sind dies vor allem die Aufwendungen, die der Interessent erbringen muss, um das Objekt erwerben und halten zu können (BGHZ 156, 371, 377; Senat, Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 66/06 zur Veröffentlichung bestimmt).

Ein Beratungsfehler liegt aber auch vor, wenn das in dem vorgesehenen Beitritt zu einem Mietpool liegende Risiko, nicht nur die Lasten der Unvermietbarkeit der eigenen Wohnung, sondern auch die - anteiligen - Lasten der Unvermietbarkeit anderer Wohnungen tragen zu müssen, bei der Berechnung des Eigenaufwands nicht angesprochen und z.B. in der Form von Abschlägen bei den Einnahmen oder von Zuschlägen bei den monatlichen Belastungen angemessen berücksichtigt wird (Senat, Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 66/06, aaO).

Er vermittelt bei einem verständigen Erwerber im Gegenteil den Eindruck, als gehe es nur um das Risiko des Leerstands der eigenen Wohnung (Senat, Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 66/06 aaO).

Letzteres ist bei unzutreffenden Angaben über die erzielbare Miete sowie dann gegeben, wenn das in dem vorgesehenen Beitritt zu einem Mietpool liegende Risiko, auch die anteiligen Lasten der Unvermietbarkeit anderer Wohnungen zu tragen, bei der Berechnung des Eigenaufwands nicht angesprochen und z.B. in Form von Abschlägen bei den Einnahmen oder von Zuschlägen bei den monatlichen Belastungen angemessen berücksichtigt wird (Senat, Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 66/06, WM 2007, 174, 176 f. Rdn. 22;… Urt. v. 10. November 2006, V ZR 73/06, Umdruck S. 9 Rdn. 20).

Richtig ist, dass der Käufer die Darlegungs- und Beweislast dafür trägt, dass der Verkäufer seine Beratungspflichten verletzt hat (vgl. Senat, Beschl. v. 28. Februar 2007, V ZR 142/06; Urt. v. 13. Oktober 2006, V ZR 66/06, WM 2007, 174, 176;… Urt. v. 14. Januar 2005, V ZR 260/03, WuM 2005, 205, 207 zu bb;… Urt. v. 15. Oktober 2004, V ZR 223/03, WM 2005, 69, 71).

Der Beratungsvertrag verpflichtet den Verkäufer zu richtiger und vollständiger Information über die tatsächlichen Umstände, die für den Kaufentschluss des Interessenten von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können (BGH NJW 2007, 1874; 2004, 64; WM 2005, 205).

Insoweit verletzt der Verkäufer seine Beratungspflichten, wenn er ein in tatsächlicher Hinsicht unzutreffendes, zu positives Bild der Ertragserwartung der Immobilie gibt und den Interessenten dadurch zum Vertragsschluss veranlasst (BGH NJW 2007, 1874; Urteil vom 20. Juli 2007 - V ZR 227/06 -).

Hier entspricht es gerade neuerer Rechtsprechung des für Grundstückskaufverträge zuständigen V. Senats des BGH, dass in diesen Fällen das Risiko des Mietpools durch Abschläge bei den Einnahmen oder Zuschlägen bei den Ausgaben im Rahmen der Berechnung des monatlichen Eigenaufwandes angemessen berücksichtigt werden muss (Urteile vom 13. Oktober 2006 V ZR 66/06 -, NJW 2007, 1874, und vom 20. Juli 2007 - V ZR 227/06 -).