Volltextveröffentlichungen (3)

• Wolters Kluwer(Abodienst, Leitsatz/Tenor frei)
• grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

  Mietspiegelmittelwert im Zweifel maßgeblich; Mieterhöhung mit Mietspiegel ohne Orientierungshilfe; ortsübliche Miete; Sachverständigengutachten

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (2)

• anwaltonline.com (Kurzinformation)

  Oberwert eines Mietspiegelfeldes ist nicht immer die ortsübliche Vergleichsmiete

• vermieter-ratgeber.de (Kurzinformation/Auszüge)

  Mietspiegelfeld

Papierfundstellen

• ZMR 2007, 702

Wird zitiert von ... (0)Neu Zitiert selbst (13)

• LG Dortmund, 19.08.2005 - 17 S 59/05

  Auszug aus AG Brandenburg, 29.03.2007 - 34 C 174/06

  Die nähere Einordnung des Mietobjektes innerhalb der Spanne ist (noch) nicht erforderlich; diesbezügliche Angaben sind jedoch für die spätere Zustimmungsklage - wie nunmehr hier - unerlässlich ( BGH, NJW 2005, Seiten 2074 f. = WuM 2005, Seiten 394 ff. = MDR 2005, Seiten 771f.; LG Dortmund, WuM 2005, Seiten 723 ff. = NZM 2006, Seiten 134 ff.; AG Dortmund, NZM 2005, Seiten 258 ff. ).

  Dieser Rahmen gruppiert sich aber gerade um einen bestimmten Mittelwert ( LG Dortmund, WuM 2005, Seiten 723 ff. = NZM 2006, Seiten 134 ff.;… Börstinghaus in: Schmidt/Futterer, MietR, 8. Auflage, § 558 BGB, Rdn. 53 ).

  8 Soweit die Klägerin der Ansicht ist, sie könne bei Anwendung des Mietspiegels in jedem Fall die maximale Spanne nach oben ausnutzen, so dass es offensichtlich für die materielle Berechtigung der Mieterhöhung bereits ausreichen soll, dass sich das Erhöhungsverlangen überhaupt im Rahmen des Mietspiegels hält, greift dies nach der jüngsten herrschenden Rechtsprechung des BGH ( NJW 2005, Seiten 2074 ff. = WuM 2005, Seiten 394 ff. ) und der Instanzgerichte ( LG Dortmund, WuM 2005, Seiten 723 ff. = NZM 2006, Seiten 134 ff. ) aber gerade nicht durch.

  Diese kann schon deshalb nicht in jedem Fall mit dem höchsten Wert der Mietspiegelspanne übereinstimmen, weil die Ausweisung von Mietzinsspannen im Mietspiegel sonst jegliche Funktion verlieren würde ( BGH, NJW 2005, Seiten 2074 ff. = WuM 2005, Seiten 394 ff.; LG Dortmund, WuM 2005, Seiten 723 ff. = NZM 2006, Seiten 134 ff. ).

  9 Nach der bereits zitierten Rechtsprechung ( BGH, NJW 2005, Seiten 2074 ff. = WuM 2005, Seiten 394 ff.; LG Dortmund, WuM 2005, Seiten 723 ff. = NZM 2006, Seiten 134 ff. ) unterliegt es grundsätzlich auch keinen Bedenken, die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb der Mietspiegelspanne durch Schätzung gemäß § 287 ZPO zu ermitteln.

  Insoweit weist die herrschende Rechtsprechung ( BGH, NJW 2005, Seiten 2074 ff. = WuM 2005, Seiten 394 ff.; LG Dortmund, WuM 2005, Seiten 723 ff. = NZM 2006, Seiten 134 ff. ) zu Recht darauf hin, dass eine Ermittlung der nach § 558 BGB ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb der im einschlägigen Mietspiegel vorgegebenen Spanne durch Sachverständigengutachten gemäß § 286 Abs. 1, 144 Abs. 1, 402 ff. ZPO mit Schwierigkeiten und einem Kostenaufwand verbunden ist, der zu der Höhe der geltend gemachten Mieterhöhung unter Berücksichtigung der als Schätzgrundlage vorhandenen Orientierungshilfe außer Verhältnis steht.

  Ein solcher Aufwand ist nach der herrschende Rechtsprechung ( BGH, NJW 2005, Seiten 2074 ff. = WuM 2005, Seiten 394 ff.; LG Dortmund, WuM 2005, Seiten 723 ff. = NZM 2006, Seiten 134 ff. ) jedenfalls dann nicht gerechtfertigt, wenn zusätzlich zu dem qualifizierten Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde/Stadt und von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt worden ist (§ 558d Abs. 1 BGB), eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zur Verfügung steht.

  Auch wenn somit der Mittelwert dieser "Strecke" unter dem Gesichtspunkt der Vermutungswirkung keine besondere Bedeutung zukommt ( LG Dortmund, WuM 2005, Seiten 723 ff. = NZM 2006, Seiten 134 ff.;… vgl. Börstinghaus in: Schmidt/Futterer, MietR, 8. Auflage, § 558c Rdn. 113 ), so ist dieser Mittelwert doch der innerhalb der Spanne wohl am häufigsten verlangte - ortsübliche - Mietzins.

  Der im oberen Bereich des zulässigen Rahmens liegende Mietzins kann dann aber auch nur dann vom Vermieter verlangt werden, wenn diese Vergleichsmerkmale bei der konkreten Wohnung als über durchschnittlich eingeordnet werden können ( LG Dortmund, ZMR 2002, 918 = WuM 2002, Seite 636; LG Dortmund, WuM 2005, Seiten 723 ff. = NZM 2006, Seiten 134 ff. ).

• BGH, 20.04.2005 - VIII ZR 110/04

  Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete

  Auszug aus AG Brandenburg, 29.03.2007 - 34 C 174/06

  Die nähere Einordnung des Mietobjektes innerhalb der Spanne ist (noch) nicht erforderlich; diesbezügliche Angaben sind jedoch für die spätere Zustimmungsklage - wie nunmehr hier - unerlässlich ( BGH, NJW 2005, Seiten 2074 f. = WuM 2005, Seiten 394 ff. = MDR 2005, Seiten 771f.; LG Dortmund, WuM 2005, Seiten 723 ff. = NZM 2006, Seiten 134 ff.; AG Dortmund, NZM 2005, Seiten 258 ff. ).

  8 Soweit die Klägerin der Ansicht ist, sie könne bei Anwendung des Mietspiegels in jedem Fall die maximale Spanne nach oben ausnutzen, so dass es offensichtlich für die materielle Berechtigung der Mieterhöhung bereits ausreichen soll, dass sich das Erhöhungsverlangen überhaupt im Rahmen des Mietspiegels hält, greift dies nach der jüngsten herrschenden Rechtsprechung des BGH ( NJW 2005, Seiten 2074 ff. = WuM 2005, Seiten 394 ff. ) und der Instanzgerichte ( LG Dortmund, WuM 2005, Seiten 723 ff. = NZM 2006, Seiten 134 ff. ) aber gerade nicht durch.

  Diese kann schon deshalb nicht in jedem Fall mit dem höchsten Wert der Mietspiegelspanne übereinstimmen, weil die Ausweisung von Mietzinsspannen im Mietspiegel sonst jegliche Funktion verlieren würde ( BGH, NJW 2005, Seiten 2074 ff. = WuM 2005, Seiten 394 ff.; LG Dortmund, WuM 2005, Seiten 723 ff. = NZM 2006, Seiten 134 ff. ).

  9 Nach der bereits zitierten Rechtsprechung ( BGH, NJW 2005, Seiten 2074 ff. = WuM 2005, Seiten 394 ff.; LG Dortmund, WuM 2005, Seiten 723 ff. = NZM 2006, Seiten 134 ff. ) unterliegt es grundsätzlich auch keinen Bedenken, die konkrete ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb der Mietspiegelspanne durch Schätzung gemäß § 287 ZPO zu ermitteln.

  Insoweit weist die herrschende Rechtsprechung ( BGH, NJW 2005, Seiten 2074 ff. = WuM 2005, Seiten 394 ff.; LG Dortmund, WuM 2005, Seiten 723 ff. = NZM 2006, Seiten 134 ff. ) zu Recht darauf hin, dass eine Ermittlung der nach § 558 BGB ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb der im einschlägigen Mietspiegel vorgegebenen Spanne durch Sachverständigengutachten gemäß § 286 Abs. 1, 144 Abs. 1, 402 ff. ZPO mit Schwierigkeiten und einem Kostenaufwand verbunden ist, der zu der Höhe der geltend gemachten Mieterhöhung unter Berücksichtigung der als Schätzgrundlage vorhandenen Orientierungshilfe außer Verhältnis steht.

  Ein solcher Aufwand ist nach der herrschende Rechtsprechung ( BGH, NJW 2005, Seiten 2074 ff. = WuM 2005, Seiten 394 ff.; LG Dortmund, WuM 2005, Seiten 723 ff. = NZM 2006, Seiten 134 ff. ) jedenfalls dann nicht gerechtfertigt, wenn zusätzlich zu dem qualifizierten Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde/Stadt und von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt worden ist (§ 558d Abs. 1 BGB), eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zur Verfügung steht.

• AG Dortmund, 15.02.2005 - 125 C 12626/04

  Auszug aus AG Brandenburg, 29.03.2007 - 34 C 174/06

  Die nähere Einordnung des Mietobjektes innerhalb der Spanne ist (noch) nicht erforderlich; diesbezügliche Angaben sind jedoch für die spätere Zustimmungsklage - wie nunmehr hier - unerlässlich ( BGH, NJW 2005, Seiten 2074 f. = WuM 2005, Seiten 394 ff. = MDR 2005, Seiten 771f.; LG Dortmund, WuM 2005, Seiten 723 ff. = NZM 2006, Seiten 134 ff.; AG Dortmund, NZM 2005, Seiten 258 ff. ).

  Wenn ein Mietspiegel Spannen ausweist, dann wird zwar vermutet, dass die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb dieser Spanne liegt ( LG Berlin, Das Grundeigentum 2004, Seite 483; AG Dortmund, WuM 2004, Seiten 718 f.; AG Dortmund, NZM 2005, Seiten 258 ff. = WuM 2005, Seiten 254 ff.;… Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl. § 558d Rdn.33 ).

  Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete einer konkreten Vertragswohnung hilft die Vermutungswirkung deshalb bei den - üblichen weiten -Spannen (hier: 4,14 EUR/qm bis 5, 11 EUR/qm) gerade nicht weiter ( AG Dortmund, NZM 2005, Seiten 258 ff. = WuM 2005, Seiten 254 ff. ).

  In Gemeinden, in denen zudem eine weitere Orientierungshilfe für die Einordnung zur Verfügung gestellt wird, wird diese von den Gerichten in der Regel wohl auch zur Einordnung benutzt, auch wenn einer solchen Orientierungshilfe keine Vermutungswirkung zukommt ( LG Berlin, Das Grundeigentum 2004, Seiten 483 f.; AG Dortmund, NZM 2005, Seiten 258 ff. = WuM 2005, Seiten 254 ff. ).

  Nach der herrschenden Rechtsprechung (vgl. u. a.: LG Dortmund, WuM 2003, Seite 297; AG Dortmund WuM 2004, Seite 718; AG Dortmund, NZM 2005, Seiten 258 ff. = WuM 2005, Seiten 254 ff. ) ist insofern nämlich dann vom Median (soweit angegeben) oder dem Mittelwert (arithmetisches Mittel) - hier: 4,64 EUR/qm - auszugehen.

  Dadurch wird aber nicht zugleich gesagt, dass die Mieterhöhung bis zum Oberwert der Mietspiegelspanne begründet ist ( AG Dortmund, NZM 2005, Seiten 258 ff. = WuM 2005, Seiten 254 ff. ).

 
• AG Dortmund, 15.02.2005 - 125 C 12622/04

  Notwendigkeit der Angabe einer ladungsfähigen Anschrift; Vermutungswirkung …

  Auszug aus AG Brandenburg, 29.03.2007 - 34 C 174/06

  Wenn ein Mietspiegel Spannen ausweist, dann wird zwar vermutet, dass die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb dieser Spanne liegt ( LG Berlin, Das Grundeigentum 2004, Seite 483; AG Dortmund, WuM 2004, Seiten 718 f.; AG Dortmund, NZM 2005, Seiten 258 ff. = WuM 2005, Seiten 254 ff.;… Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl. § 558d Rdn.33 ).

  Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete einer konkreten Vertragswohnung hilft die Vermutungswirkung deshalb bei den - üblichen weiten -Spannen (hier: 4,14 EUR/qm bis 5, 11 EUR/qm) gerade nicht weiter ( AG Dortmund, NZM 2005, Seiten 258 ff. = WuM 2005, Seiten 254 ff. ).

  In Gemeinden, in denen zudem eine weitere Orientierungshilfe für die Einordnung zur Verfügung gestellt wird, wird diese von den Gerichten in der Regel wohl auch zur Einordnung benutzt, auch wenn einer solchen Orientierungshilfe keine Vermutungswirkung zukommt ( LG Berlin, Das Grundeigentum 2004, Seiten 483 f.; AG Dortmund, NZM 2005, Seiten 258 ff. = WuM 2005, Seiten 254 ff. ).

  Nach der herrschenden Rechtsprechung (vgl. u. a.: LG Dortmund, WuM 2003, Seite 297; AG Dortmund WuM 2004, Seite 718; AG Dortmund, NZM 2005, Seiten 258 ff. = WuM 2005, Seiten 254 ff. ) ist insofern nämlich dann vom Median (soweit angegeben) oder dem Mittelwert (arithmetisches Mittel) - hier: 4,64 EUR/qm - auszugehen.

  Dadurch wird aber nicht zugleich gesagt, dass die Mieterhöhung bis zum Oberwert der Mietspiegelspanne begründet ist ( AG Dortmund, NZM 2005, Seiten 258 ff. = WuM 2005, Seiten 254 ff. ).

• LG Berlin, 16.09.2005 - 64 S 244/05

  Auszug aus AG Brandenburg, 29.03.2007 - 34 C 174/06

  Dieses ist gemäß § 558a Abs. 4 Satz 1 BGB nämlich nicht erforderlich ( LG Berlin, Das Grundeigentum 2005, Seiten 1431 ff. ).

  Die begehrte Miete übersteigt die ortsübliche Vergleichsmiete zwar nicht, auch wenn für die Beurteilung der Frage, ob die verlangte Miete ortsüblich ist, der inzwischen veröffentlichte Mietspiegel 2006 heranzuziehen ist, weil die Klägerin eine Mieterhöhung per 01.07.2006 begehrt und dieser Mietspiegel die im Mai 2006 üblichen Vergleichsmieten ausweist ( LG Berlin, Das Grundeigentum 2005, Seiten 1431 ff. ).

• AG Dortmund, 23.11.2004 - 125 C 11257/04

  Auszug aus AG Brandenburg, 29.03.2007 - 34 C 174/06

  Wenn ein Mietspiegel Spannen ausweist, dann wird zwar vermutet, dass die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb dieser Spanne liegt ( LG Berlin, Das Grundeigentum 2004, Seite 483; AG Dortmund, WuM 2004, Seiten 718 f.; AG Dortmund, NZM 2005, Seiten 258 ff. = WuM 2005, Seiten 254 ff.;… Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl. § 558d Rdn.33 ).

  Nach der herrschenden Rechtsprechung (vgl. u. a.: LG Dortmund, WuM 2003, Seite 297; AG Dortmund WuM 2004, Seite 718; AG Dortmund, NZM 2005, Seiten 258 ff. = WuM 2005, Seiten 254 ff. ) ist insofern nämlich dann vom Median (soweit angegeben) oder dem Mittelwert (arithmetisches Mittel) - hier: 4,64 EUR/qm - auszugehen.

• LG München I, 16.10.1996 - 14 S 22380/95

  Auszug aus AG Brandenburg, 29.03.2007 - 34 C 174/06

  Vielmehr handelt es sich bei der ortsüblichen Vergleichsmiete um eine durch die Mietenwirklichkeit geprägte Maßgröße, deren Funktion, einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte darzustellen, ihre Dimensionalität bestimmt und eingrenzt, mithin geometrisch ausgedrückt "nicht um einen Punkt innerhalb einer bestimmten Strecke, sondern um die Strecke selbst", wobei die "Strecke" der Streubreite der üblichen Mietentgelte für nicht preisgebundene Wohnungen entspricht, die in den gesetzlichen Wohnwertmerkmalen übereinstimmen und der gesetzlichen Zeitraumbestimmung genügen ( LG München I, Urteil vom 16.10.1996, Az.: 14 S 22380/95 ).
• LG Dortmund, 02.05.2002 - 11 S 38/02

  Gutachten auch bei Mietspiegel-Mieterhöhung?

  Auszug aus AG Brandenburg, 29.03.2007 - 34 C 174/06

  Der im oberen Bereich des zulässigen Rahmens liegende Mietzins kann dann aber auch nur dann vom Vermieter verlangt werden, wenn diese Vergleichsmerkmale bei der konkreten Wohnung als über durchschnittlich eingeordnet werden können ( LG Dortmund, ZMR 2002, 918 = WuM 2002, Seite 636; LG Dortmund, WuM 2005, Seiten 723 ff. = NZM 2006, Seiten 134 ff. ).
• BGH, 19.03.1980 - VIII ZR 183/79

  Anwendung des ABZG bei Prolongation eines über einen Restkaufpreis ausgestellten …

  Auszug aus AG Brandenburg, 29.03.2007 - 34 C 174/06

  Die Klägerin traf hier insofern sowohl die Beweislast als auch die Darlegungslast für die insofern rechtsbegründenden Tatsachen und die Beklagte lediglich die Darlegungs- und Beweislast für evtl. rechtshindernde Tatsachen (… BGH, BGHZ 101, Seite 179 = BGHR Zivilsachen, BGB vor § 1/Beweislast, Grundsätze 1; BGH, NJW 1980, Seite 1680; BGH, NJW 1995, Seiten 49 ff. ), soweit die Klägerin hier eine Mieterhöhung über dem Mittelwert des Mietspiegels von der Beklagten begehrt hat.
• BayObLG, 20.02.2003 - 2Z BR 136/02

  Ungültige Eigentümerbeschlüsse - Anfechtung gerichtlicher Entscheidung durch …

  Auszug aus AG Brandenburg, 29.03.2007 - 34 C 174/06

  Nach der herrschenden Rechtsprechung (vgl. u. a.: LG Dortmund, WuM 2003, Seite 297; AG Dortmund WuM 2004, Seite 718; AG Dortmund, NZM 2005, Seiten 258 ff. = WuM 2005, Seiten 254 ff. ) ist insofern nämlich dann vom Median (soweit angegeben) oder dem Mittelwert (arithmetisches Mittel) - hier: 4,64 EUR/qm - auszugehen.
• OLG München, 13.10.2004 - 7 U 3722/04

  Zur Behandlung eines Prozessfinanzierungsvertrages im Zusammenhang mit einem …
• BGH, 14.01.1991 - II ZR 190/89

  Darlegungs- und Beweislast im Zeitpunkt des Zustandekommens eines Vertrages
• BGH, 11.10.1994 - X ZR 30/93

  Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich einer Vertragsänderung