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   BVerwG, 23.08.1991 - 8 C 101.89   

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BVerwG, 23.08.1991 - 8 C 101.89 (https://dejure.org/1991,3089)
BVerwG, Entscheidung vom 23.08.1991 - 8 C 101.89 (https://dejure.org/1991,3089)
BVerwG, Entscheidung vom 23. August 1991 - 8 C 101.89 (https://dejure.org/1991,3089)
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Volltextveröffentlichungen (2)

  • Wolters Kluwer

    Zweckentfremdung von Wohnraum - Gesetzliches Verbot - Privatautonomie des Verfügungsberechtigten - Vertragsfreiheit - Mietvertragsinhalte - Weitervermietung - Sozialhilfe - Wohngeld

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)
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Wird zitiert von ... (13)

  • OVG Berlin-Brandenburg, 06.04.2017 - 5 B 14.16

    OVG hält das Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetz für teilweise

    Für die Klageart spielt es keine Rolle, ob das Negativattest auf der Grundlage von § 5 ZwVbVO erteilt wird oder ob es an einer gültigen Rechtsgrundlage für die Ausstellung fehlt (vgl. Urteil vom 23. August 1991 - BVerwG 8 C 101.89 -, Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 17).
  • VGH Bayern, 26.03.2018 - 12 BV 17.1765

    Erteilung von zweckentfremdungsrechtlichen Negativattesten für Wohnungen

    Diese ist von Rechts wegen dahin intendiert, dass an die zur Freistellung vom Zweckentfremdungsverbot führende Unzumutbarkeit des Bewohnens eher hohe als geringe Anforderungen gestellt werden müssen (im Anschluss an BVerwG, U.v. 25.6.1982 - 8 C 15/80 -, NJW 1983, 640 [641]; B.v. 11.5.1994 - 8 B 50.94 -, Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 19, S. 22; U.v. 23.8.1991 - 8 C 101.89 -, Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 17, S. 12; B.v. 17.12.2001 - 5 B 15/01 - juris, Rn. 3).

    Letzteres ist nur (aber eben auch stets) dann anzunehmen, wenn eine Wohnung über keinen Aufenthaltsraum auf der dem Lärm abgewandten Seite verfügt und diese deshalb nicht angemessen gelüftet werden kann bzw. auch der Einbau von Schallschutzfenstern mit Schalldämmlüftern zur fensterunabhängigen Belüftung keine wirksame Abhilfe zu schaffen vermag (im Anschluss an BVerwG, U.v. 25.6.1982 - 8 C 15/80 -, NJW 1983, 640 [641 f.]; U.v. 23.8.1991 - 8 C 101.89 -, Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 17, S. 12; B.v. 17.12.2001 - 5 B 15/01 - juris, Rn. 3 u. 6).

    Dies liegt mit Blick auf die allgemein anzutreffenden innerstädtischen Wohnbedingungen auf der Hand und gilt nicht etwa nur hinsichtlich des Verkehrslärms, sondern auch mit Blick auf andere Immissionsbelastungen, insbesondere solche anlagebezogenen Lärms (im Anschluss an BVerwG, B.v. 11.5.1994 - 8 B 50.94 -, Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 19, S. 22; U.v. 23.8.1991 - 8 C 101.89 -, Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 17, S. 12 und B.v. 17.12.2001 - 5 B 15/01 - juris, Rn. 5).

    Die aufgeworfenen Rechtsfragen sind - soweit entscheidungserheblich - in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. U.v. 25.6.1982 - 8 C 15/80 -, NJW 1983, 640 [641 f.]; U.v. 23.8.1991 - 8 C 101.89 -, Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 17; B.v. 11.5.1994 - 8 B 50.94 -, Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 19; B.v. 17.12.2001 - 5 B 15/01 - juris, Rn. 3 ff.) und des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs (vgl. BayVGH, B.v. 14.10.2014 - 12 BV 14.1629 -, BayVBl. 2015, 416 ff.) hinreichend geklärt.

    Unter welchen Voraussetzungen im Einzelnen aus dem Vorhandensein einer Immissionsbelastung die Unzumutbarkeit eines dauernden Bewohnens folgt, lässt sich nicht generell festlegen; insbesondere kann eine Grenze insoweit nicht zahlenmäßig fixiert werden (so auch bereits BVerwG, U.v. 25.6.1982 - 8 C 15/80 -, NJW 1983, 640 [641]; B.v. 11.5.1994 - 8 B 50.94 -, Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 19, S. 22; U.v. 23.8.1991 - 8 C 101.89 -, Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 17, S. 12).

    Wann die Schwelle der Unzumutbarkeit erreicht ist, hängt vielmehr von einer Würdigung der jeweiligen Sachlage des Einzelfalls ab (vgl. BVerwG, U.v. 25.6.1982 - 8 C 15/80 -, NJW 1983, 640 [641]; B.v. 11.5.1994 - 8 B 50.94 -, Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 19, S. 22; U.v. 23.8.1991 - 8 C 101.89 -, Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 17, S. 12; B.v. 17.12.2001 - 5 B 15/01 - juris, Rn. 3).

    Diese ist von Rechts wegen dahin intendiert, dass an die zur Freistellung vom Zweckentfremdungsverbot führende Unzumutbarkeit des Bewohnens eher hohe als geringe Anforderungen gestellt werden müssen (so ausdrückl. auch bereits BVerwG, U.v. 25.6.1982 - 8 C 15/80 -, NJW 1983, 640 [641]; B.v. 11.5.1994 - 8 B 50.94 -, Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 19, S. 22; U.v. 23.8.1991 - 8 C 101.89 -, Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 17, S. 12).

    Denn ein Eigentümer, dem zwar die Unbewohnbarkeit der von ihm für eine Zweckentfremdung vorgesehenen Räume nicht zugestanden werden kann, braucht sich gleichwohl des Zweckentfremdungsverbot nicht entgegenhalten zu lassen, wenn die Räume vom Markt als Wohnung nicht mehr angenommen werden (vgl. auch bereits BVerwG, U.v. 25.6.1982 - 8 C 15/80 -, NJW 1983, 640 [641]; B.v. 23.8.1991 - 8 C 101.89 -, Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 17, S. 12; B.v. 11.5.1994 - 8 B 50.94 -, Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 19, S. 22; siehe auch § 3 Abs. 3 Nr. 7 ZeS a.F. - nunmehr unmittelbar Art. 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, 2. Alt. ZwEWG i.V.m. § 5 Abs. 2, 2. Alt. ZES).

    Überschritten ist die Grenze des Zumutbaren aber jedenfalls dann, wenn die Belastung so stark ist, dass sie als "schwer und unerträglich" im eigentumsrechtlich-verfassungsrechtlichen Sinne angesehen werden muss (so auch bereits BVerwG, U.v. 25.6.1982 - 8 C 15/80 -, NJW 1983, 640 [641]; U.v. 23.8.1991 - 8 C 101.89 -, Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 17, S. 12; B.v. 17.12.2001 - 5 B 15/01 - juris, Rn. 3).

    Letzteres lässt sich der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 11. Mai 1994 - 8 B 50.94 -, Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 19, S. 22, der sich der Senat ausdrücklich anschließt, mit hinreichender Deutlichkeit entnehmen, da die Immissionsquelle Verkehrslärm dort lediglich beispielhaft ("namentlich") erwähnt wird (ebenso bereits zuvor BVerwG, U.v. 23.8.1991 - 8 C 101.89 -, Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 17, S. 12 und später erneut bestätigt durch BVerwG, B.v. 17.12.2001 - 5 B 15/01 - juris, Rn. 5: ["insbesondere"]).

    An eine zur Freistellung vom Verbot der Zweckentfremdung führende Unzumutbarkeit des Bewohnens sind im Lichte der Zwecksetzung dieses Rechtsinstituts, nämlich der Erhaltung typischerweise langjährig genutzten Wohnraumbestandes gerade auch im Innenbereich, tendenziell hohe Anforderungen zu stellen (vgl. BVerwG, U.v. 25.6.1982 - 8 C 15/80 -, NJW 1983, 640 [641]; B.v. 11.5.1994 - 8 B 50.94 -, Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 19, S. 22; U.v. 23.8.1991 - 8 C 101.89 -, Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 17, S. 12).

  • BVerwG, 17.10.1997 - 8 C 18.96

    Zweckentfremdungsgenehmigung - Abbruch von Wohnraum - Schaffung von Ersatzraum -

    Daß einem vom Zweckentfremdungsverbot betroffenen Eigentümer von Wohnraum dessen Vermietung mit einem Ertrag in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzumuten ist, steht außer Frage (vgl. BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 371; BVerwG, Urteil vom 23. August 1991 - BVerwG 8 C 101.89 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 17 S. 8 (14)).

    Sie gewährleistet dem Eigentümer namentlich nicht, den am Wohnungsmarkt erzielbaren Mietpreis sofort und in voller Höhe ausschöpfen zu können (vgl. BVerfG, Beschlüsse vom 4. Dezember 1985 - 1 BvL 23/84 u.a. - BVerfGE 71, 230 (253) und vom 19. Januar 1987, a.a.O.; BVerwG, Urteil vom 23. August 1991 a.a.O. S. 14).

    Das Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum ist, einschließlich der mit ihm verbundenen finanzielle Einbußen gegenüber lukrativeren Nutzungsarten, dem Eigentümer als Konkretisierung der Sozialpflichtigkeit des Eigentums zuzumuten, wenn und soweit die verfassungsrechtlich gewährleistete Privatnützigkeit des Eigentumsgegenstandes nicht aufgehoben wird (vgl. Urteil vom 11. März 1983 - BVerwG 8 C 102.81 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 9 S. 13 (17 f.) und vom 23. August 1991, a.a.O. S. 14).

    Die Privatnützigkeit von Wohnraum bleibt für den Eigentümer erhalten, solange er den Raum zu ihm zumutbaren - nicht notwendig optimalen - Bedingungen als Wohnraum vermieten kann (vgl. BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 371; BVerwG, Urteil vom 23. August 1991, a.a.O. S. 14).

    Einen Zwang zur Vermietung von Wohnraum begründet es nur insoweit, als das vermeidbare Leerstehenlassen von bewohnbarem und damit im Sinne des Art. 6 § 1 MRVerbG schutzwürdigem Wohnraum, der zu angemessenen Bedingungen vermietet werden kann, unter den Tatbestand der untersagten Zweckentfremdung fällt (vgl. BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975, a.a.O. S. 365; BVerwG, Urteile vom 12. Dezember 1979 - BVerwG 8 C 2.79 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 5 S. 30 (35 f.) und vom 23. August 1991, a.a.O. S. 15).

    Für weitergehende behördliche Einschränkungen der Verfügungsbefugnis und Vertragsfreiheit bietet Art. 6 § 1 MRVerbG keine gesetzliche Grundlage (vgl. Urteil vom 23. August 1991, a.a.O. S. 15).

  • BVerwG, 11.05.1994 - 8 B 50.94

    Verfahrensgrundrechte: Anspruch auf rechtliches Gehör; Wohnungswesen:

    Immissionsbedingt unzulässig ist eine Wohnnutzung vor allem dann, wenn Räume auf der Grundlage einschlägiger Vorschriften des jeweiligen Landesrechts für unbewohnbar erklärt worden sind oder erklärt werden müssen (vgl. Urteile vom 25. Juni 1982 - BVerwG 8 C 15.80 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 7 S. 1 und vom 23. August 1991 - BVerwG 8 C 101.89 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 17 S. 8 ).

    Das liegt mit Blick auf allgemein anzutreffende innerstädtische Wohnbedingungen auf der Hand (vgl. Urteile vom 12. Dezember 1990, a.a.O. S. 57 und vom 23. August 1991, a.a.O. S. 13 m.weit.Nachw.).

    Die Belastung eines Grundstücks durch Verkehrslärm überschreitet freilich das Maß des Zumutbaren und führt damit zur Unbewohnbarkeit, wenn die Lärmimmissionen als "schwer und unerträglich" im eigentumsrechtlich-verfassungsrechtlichen ("enteignungsrechtlichen") Sinne anzusehen sind (vgl. Urteile vom 25. Juni 1982, a.a.O. S. 5 f. und vom 23. August 1991, a.a.O. S. 13).

    Unter welchen Voraussetzungen aus dem Vorhandensein einer Immissionsbelastung - namentlich Straßenverkehrslärm - die Unzumutbarkeit eines dauernden Bewohnens folgt, läßt sich aber durch die Rechtsprechung nicht generell festlegen; insbesondere kann die Rechtsprechung eine Grenze insoweit nicht zahlenmäßig fixiert ziehen (vgl. Urteile vom 25. Juni 1982, a.a.O. S. 4 f. und vom 23. August 1991, a.a.O. S. 12).

    Es hängt vielmehr von einer Würdigung der Verhältnisse des Einzelfalles ab, ob die Schwelle der Unzumutbarkeit erreicht ist (vgl. Urteile vom 25. Juni 1982, a.a.O. S. 4 f. und vom 23. August 1991, a.a.O. S. 12 m.weit.Hinw.).

    Dabei ist als gesetzliche Vorgabe (Intention) zu berücksichtigen, "daß an die zur Freistellung vom Zweckentfremdungsverbot führende Unzumutbarkeit des Bewohnens eher hohe als geringe Anforderungen gestellt werden müssen" (Urteil vom 25. Juni 1982, a.a.O. S. 5; ebenso Urteil vom 23. August 1991, a.a.O. S. 12).

    Das weitere Beschwerdevorbringen, das Berufungsgericht habe im Widerspruch zu dem Urteil des beschließenden Senats vom 23. August 1991 (a.a.O.) den Sachvortrag des Klägers nicht ausreichend gewürdigt, daß eine Vermietung der Räume als Wohnraum "praktisch nicht möglich" sei (Beschwerdeschrift S. 7), trifft nicht zu.

  • BVerwG, 22.04.1994 - 8 C 29.92

    Mietrecht - Kündigung - Beiladung - Zweckentfremdung - Klagebefugnis -

    Die zur Freistellung vom Zweckentfremdungsverbot führende Annahme der ausnahmsweisen Unzumutbarkeit dieses Verbots für den Eigentümer ist - wie dargelegt - materiellrechtlich an hohe Voraussetzungen geknüpft (vgl. Urteile vom 25. Juni 1982 - BVerwG 8 C 15.80 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 7 S. 1 (5) und vom 23. August 1991 - BVerwG 8 C 101.89 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 17 S. 8 (12)).
  • BVerwG, 12.03.1993 - 8 C 31.92

    Unterhaltssicherungsgesetz - Wohnraummitbenutzung - Wehrpflichtiger

    Das Vorliegen von "Wohnraum" (vgl. §§ 2, 16 und 17 II.WoBauG) setzt die objektive Eignung für dauernde Wohnzwecke voraus (vgl. u.a. Urteil vom 26.9.1983 - BVerwG 8 C 148.81 - Buchholz 454.4 § 83 II. WoBauG Nr. 16 S.6 ; zum Wohngeldrecht: Urteil vom 18.1.1991 - BVerwG 8 C 63.89 - Buchholz 454.71 § 1 WoGG Nr. 1 S.1; zum Zweckentfremdungsrecht: Urteile vom 29.11.1985 - BVerwG 8 C 105.83 - Buchholz 11 Art. 20 GG Nr. 94 S.11 , vom 14.12.1990 - BVerwG 8 C 38.89 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 16 S.1 und vom 23.8.1991 - BVerwG 8 C 101.89 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 17 S.8 ).
  • VGH Hessen, 22.03.2000 - 4 UE 613/97

    Zweckentfremdungsverbot - zulässiger Umfang der Mitbenutzung von Wohnraum zu

    Um schützenswerten Wohnraum im vorgenannten Sinne handelt es sich bei Räumen, die entweder bei Inkrafttreten des Wohnraumzweckentfremdungsverbotes oder aufgrund einer später vorgenommenen sogenannten Umwidmung bestimmt und geeignet waren, auf Dauer bewohnt zu werden, und dies auch heute noch sind (vgl. BVerwG, Urteil vom 23.08.1991 - 8 C 101.89 - Buchholz 454.51 Nr. 17).
  • OVG Nordrhein-Westfalen, 11.12.1996 - 14 B 1055/96

    Anspruch auf Erlaß eines Wohnnutzungsgebotes ; Anforderungen an das Verbot der

    vgl. hierzu BVerwG, Urteil vom 23. August 1991 - 8 C 101/89 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 17, S. 8, 17 unter Bezugnahme auf BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975 - 2 BvL 5/74 - BVerfGE 38, S. 348, 370.

    vgl. BVerwG, Urteil vom 25. Juni 1982 - 8 C 15.80 -, Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 7, S. 1, 4 bis 6 und vom 23. August 1991 - 8 C 101.89 - a.a.O. S. 12 f.; vgl. auch BVerfG, Beschluß vom 4. Februar 1975 - 2 BvL 5/74 - a.a.O. S. 364.

  • BVerwG, 09.05.2003 - 5 B 43.02

    Bauordnungsrecht; Bewohnbarkeit; Eignung; Revisibilität; Wohnnutzung; Wohnraum;

    Die Beschwerde verkennt nicht, dass nach der von ihr wiedergegebenen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zu den rechtlichen Maßstäben, nach denen sich richtet, ob eine bauliche Anlage sich eignet, auf Dauer bewohnt zu werden, diese Eignung fehlt, wenn die Räume nach bebauungs oder bauordnungsrechtlichen Gesichtspunkten nicht (mehr) bewohnt werden dürfen, wegen vorhandener Mängel oder Missstände zumutbar nicht (mehr) bewohnt werden können oder wenn sie sich aus anderen Gründen zu angemessenen Bedingungen als Wohnraum nicht mehr vermieten lassen (vgl. z.B. BVerwG, Urteil vom 23. August 1991 - BVerwG 8 C 101.89 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 17 mit weiteren Hinweisen auf die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts).
  • BVerwG, 05.12.1996 - 8 B 134.96

    Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision - Versagung von Mietbeihilfe für

    Die Nichterfüllung einer baulichen Anforderung, die das Bauordnungsrecht in weder ausnahme- noch befreiungsfähiger Weise stellt, hat zur Folge, daß es an der vom bundesrechtlichen Wohnraumbegriff geforderten materiellrechtlichen Eignung der Räume zum dauernden Bewohnen, und damit an Wohnraum auch im Sinne des § 7 a USG fehlt (vgl. etwa Urteile vom 2. Dezember 1983 - BVerwG 8 C 155.81 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 10 S. 20 , vom 10. Mai 1985 - BVerwG 8 C 35.83 - BVerwGE 71, 291 [BVerwG 10.05.1985 - 8 C 35/83] und vom 23. August 1991 - BVerwG 8 C 101.89 - Buchholz 454.51 MRVerbG Nr. 17 S. 8 ).
  • BVerwG, 30.11.1999 - 5 B 81.99
  • BVerwG, 26.10.1995 - 8 B 129.95

    Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gegen die Versäumnis der

  • VG Berlin, 27.02.1998 - 10 A 287.95

    Negativtest für eine Villa; Einrichtung einer Garage und einer Heizung im Keller

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