Volltextveröffentlichungen (5)

• Wolters Kluwer(Abodienst, Leitsatz/Tenor frei)

  Beachtung des § 564b BGB bei einem Mietvertrag zwischen Vermieter/Eigentümer und Zwischenmieter (Arbeitgeber); Berufung eines Untermieters (Endmieter) gegenüber dem Herausgabeanspruch eines Hauptvermieters (Eigentümer) nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses auf den ...

• grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

  Rechtsentscheid; Zwischenmietverhältnis über Arbeitnehmerwohnung; Gewerbliche Weitervermietung; Kündigungsschutz des Endmieters

• rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

  Weitervermietung einer Wohnung vom Arbeitgeber an eine betriebsangehörige Person

• rechtsportal.de

  Weitervermietung einer Wohnung vom Arbeitgeber an eine betriebsangehörige Person

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Papierfundstellen

• NJW-RR 1996, 76
• MDR 1996, 41
• BayObLGZ 1995, 289

Wird zitiert von ... (4)Neu Zitiert selbst (14)

• BVerfG, 11.06.1991 - 1 BvR 538/90

  Verfassungswidrigkeit der Versagung des Kündigungsschutzes des sozialen …

  Auszug aus BayObLG, 30.08.1995 - REMiet 6/94

  Sie kann jedoch bei der Beantwortung der Vorlagefrage nicht unberücksichtigt bleiben, da sie für einen bestimmten Teilbereich der gestuften Mietverhältnisse (auch) den Schutz des Endmieters regelt und auf eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zurückgeht, die sich unter dem Gesichtspunkt des Gleichheitssatzes mit diesem Problemkreis auseinandergesetzt hat (vgl. BVerfGE 84, 197 ).

  Das Bundesverfassungsgericht hat in seiner Entscheidung vom 11.6.1991 darin für die Fälle der gewerblichen Zwischenvermietung einen Verstoß gegen den allgemeinen Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG ) gesehen, da Gründe, die eine Schlechterstellung des Endmieters rechtfertigen könnten, nicht ersichtlich seien (BVerfGE 84, 197 ).

  aa) Das Bundesverfassungsgericht hat in der erwähnten Entscheidung vom 11.6.1991 festgestellt, daß es gegen Art. 3 Abs. 1 GG verstößt, einem Mieter, der in Kenntnis der Eigentumsverhältnisse Wohnraum von einem gewerblichen Zwischenmieter und nicht unmittelbar vom Eigentümer gemietet hat, den Kündigungsschutz des Wohnraummietrechts zu versagen (BVerfGE 84, 197 ).

  Ihr Ziel ist es vielmehr, den vertragslosen Zustand zwischen dem Endmieter und dem vermietenden Eigentümer zu regeln, um die Unsicherheiten zu beseitigen, die sich aus der Gewährung von Kündigungsschutz durch die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 11.6.1991 (BVerfGE 84, 197 ) ergeben haben (Schilling ZMR 1994, 497/502 m.w.Nachw.).

• BayObLG, 28.07.1995 - REMiet 4/94

  Ein Eigentümers tritt nicht in ein Mietverhältnis mit den Endmietern bei …

  Auszug aus BayObLG, 30.08.1995 - REMiet 6/94

  Diese Entscheidung schränkt zwar im Rahmen gestufter Mietverhältnisse den Anwendungsbereich des § 556 Abs. 3 BGB ein, wenn das Endmietverhältnis als Wohnraummietverhältnis zu beurteilen ist, läßt aber auch bei solchen Fallgestaltungen die Anwendung dieser Vorschrift unberührt, wenn die Differenzierung zwischen dem Unter- oder Endmieter und dem Mieter, der unmittelbar vom Eigentümer mietet, sachlich gerechtfertigt werden kann (vgl. den Senatsbeschluß vom 28.7.1995 BayObLGZ 1995, 256).

  Eine Anwendung dieser Vorschrift auf Fallgestaltungen, bei denen der Arbeitgeber als Zwischenmieter auftritt, wird überwiegend abgelehnt (vgl. die Nachweise in der Senatsentscheidung vom 28.7.1995 BayObLGZ 1995, 256;… ferner Sternel Mietrecht Aktuell 2. Aufl. Nachtrag S. 15, Fischer-Dieskau/Franke § 549a Anm. 3.3 i.V.m. § 556 Anm. 8.7; bejahend hingegen für einen Fall, in dem der Endmieter zum Zwischenmieter in einem arbeiternehmerähnlichen Verhältnis stand, AG Frankfurt WuM 1994, 276 mit zust. Anm. Eisenhardt).

  Wie der Senat in seinem Rechtsentscheid vom 28.7.1995 (BayObLGZ 1995, 256) dargelegt hat, kann diese Wertung nicht auf Fallgestaltungen übertragen werden, in denen der Zwischenmieter mit der Weitervermietung über die bloße Vermietung hinausgehend eigene Interessen verfolgt, die sich nicht mit denjenigen decken, die der Eigentümer mit einer Vermietung auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt regelmäßig im Auge hat.

• LG Hamburg, 13.03.1992 - 311 S 72/91

  Auszug aus BayObLG, 30.08.1995 - REMiet 6/94

  Die Gerichte sind dieser Auffassung gefolgt (vgl. für die Anmietung von Wohnungen durch den Arbeitgeber zur Weitervermietung an Betriebsangehörige OLG Karlsruhe RES III § 556 BGB Nr. 4 und LG Hamburg NJW-RR 1992, 842/843; für die Zwischenvermietung durch nicht gewerblich tätige Vereine und karitative Institutionen OLG Karlsruhe RES III § 5 WiStG Nr. 9, OLG Stuttgart RES IV § 564b BGB Nr. 31, OLG Braunschweig RES IV § 564c BGB Nr. 1, OLG Frankfurt RES VI § 564b BGB Nr. 36), wenngleich die Frage nicht völlig unumstritten geblieben ist (vgl. nur OLG Naumburg WuM 1995, 142 f.).

  Die Beklagte zu 1 ist ein großes Unternehmen mit einem ständig wechselnden Mitarbeiterbestand, so daß der Kreis der in Frage kommenden Endmieter bei Abschluß des Hauptmietvertrages allenfalls nach dem - für die Person des Endmieters wenig aussagekräftigen - Kriterium der Betriebszugehörigkeit abgegrenzt werden könnte (vgl. zu diesem Aspekt LG Hamburg NJW-RR 1992, 842/843).

  Die Gegenmeinung stellt im wesentlichen darauf ab, daß eine solche Fallgestaltung wegen der für Werkmietwohnungen geltenden Besonderheiten und der über das Mietverhältnis hinausgehenden engen Beziehung des Zwischenmieters zum Endmieter einer anderen Beurteilung bedürfe als die Fälle der gewerblichen Zwischenvermietung (…so Fischer-Dieskau/Franke § 556 Anm. 8.7, Bub/Treier/Scheuer III Rn. 742 und V Rn. 37; für die Zeit vor der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts OLG Karlsruhe RES III § 556 BGB Nr. 4 und für einen Sonderfall LG Hamburg NJW-RR 1992, 842, 844;… allgemein für eine Beschränkung der Grundsätze des Bundesverfassungsgerichts auf Fälle der gewerblichen Zwischenvermietung Staudinger/Emmerich § 549 Rn. 117).

 
• LG Hamburg, 10.03.1994 - 307 S 372/93

  Auszug aus BayObLG, 30.08.1995 - REMiet 6/94

  Diese Vorschrift ist zwar in dem der Vorlage zugrundeliegenden Fall nach Auffassung des Landgerichts aus zeitlichen Gründen nicht anzuwenden, d.h. wohl weil das Mietverhältnis zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 1 durch Kündigung bereits zum 30.4.1993 und damit vor Inkrafttreten des § 549a BGB beendet worden ist (a.A. etwa, allerdings ohne nähere Begründung, LG Hamburg WuM 1994, 279 ).

  Selbst wenn man diese Vorschrift auf Fälle anwenden wollte, in denen das Hauptmietverhältnis bereits vor dem Inkrafttreten des Vierten Mietrechtsänderungsgesetzes am 1.9.1993 beendet worden ist (so entgegen dem Wortlaut der Vorschrift LG Hamburg WuM 1994, 279 , Sternel Nachtrag S. 17, Fischer-Dieskau/Franke § 549a Anm. 3.4;… wohl zu Recht zweifelnd Bub/Treier/Kraemer Nachtrag zur 2. Aufl. III Rn. 1033 a.E.), führt dies für die hier allein maßgebende Frage des Kündigungsschutzes des Endmieters zu keinem anderen Ergebnis.

• BGH, 11.02.1981 - VIII ZR 323/79

  Gerichtsstand bei Miete aufgrund Werkförderungsvertrag

  Auszug aus BayObLG, 30.08.1995 - REMiet 6/94

  Der Bundesgerichtshof (NJW 1981, 1377 ) hat entschieden, daß ein Mietverhältnis, das ein Arbeitgeber mit dem Eigentümer einer Wohnung eingeht, um die Wohnung anschließend bestimmungsgemäß an Bedienstete seines Unternehmens weiterzuvermieten, nicht als Mietverhältnis über Wohnraum anzusehen ist (vgl. auch OLG Karlsruhe RES III § 556 Nr. 4 und im einzelnen unten 2 a).

  Denn die gewerbliche Miete ist nur eine von mehreren Nutzungsarten, die in Betracht kommen, wenn ein Wohnraummietverhältnis nicht anzunehmen ist (vgl. allgemein BGHZ 94, 11 /14 f. und speziell für den hier vorliegenden Fall des Mietvertrages zwischen Darlehensgeber und Bauherrn im Rahmen eines Werkförderungsvertrages BGH NJW 1981, 1377 ).

• AG Frankfurt/Main, 28.01.1994 - 33 C 4059/93

  Auszug aus BayObLG, 30.08.1995 - REMiet 6/94

  Eine Anwendung dieser Vorschrift auf Fallgestaltungen, bei denen der Arbeitgeber als Zwischenmieter auftritt, wird überwiegend abgelehnt (vgl. die Nachweise in der Senatsentscheidung vom 28.7.1995 BayObLGZ 1995, 256;… ferner Sternel Mietrecht Aktuell 2. Aufl. Nachtrag S. 15, Fischer-Dieskau/Franke § 549a Anm. 3.3 i.V.m. § 556 Anm. 8.7; bejahend hingegen für einen Fall, in dem der Endmieter zum Zwischenmieter in einem arbeiternehmerähnlichen Verhältnis stand, AG Frankfurt WuM 1994, 276 mit zust. Anm. Eisenhardt).
• BayObLG, 12.10.1989 - REMiet 1/89

  Kann der Mieter bei einem nachträglichen Zeitmietvertrag Fortsetzung des …

  Auszug aus BayObLG, 30.08.1995 - REMiet 6/94

  Er faßt sie ohne Veränderung ihres rechtlichen Kerns neu (vgl. BayObLGZ 1989, 406, 409) und beantwortet sie so wie der Entscheidungssatz lautet.
• BGH, 21.04.1982 - VIII ARZ 16/81

  Einwand des Rechtsmißbrauch durch auf Räumung in Anspruch genommenen Untermieter …

  Auszug aus BayObLG, 30.08.1995 - REMiet 6/94

  a) Die vorgelegten Fragen ergeben sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum (vgl. zur ersten Frage Landfermann/Heerde Sammlung der Rechtsentscheide in Wohnraummietsachen - RES - IX Einführung II. 2 S. 29 m.w.Nachw.; zur zweiten Frage BGH RES II § 556 BGB Nr. 2, insoweit in BGHZ 84, 90 ff. nicht abgedruckt).
• BGH, 13.02.1985 - VIII ZR 36/84

  Begriff des Wohnraumietvertrages; Mietvertrag der Bundesrepublik Deutschland zur …

  Auszug aus BayObLG, 30.08.1995 - REMiet 6/94

  Denn die gewerbliche Miete ist nur eine von mehreren Nutzungsarten, die in Betracht kommen, wenn ein Wohnraummietverhältnis nicht anzunehmen ist (vgl. allgemein BGHZ 94, 11 /14 f. und speziell für den hier vorliegenden Fall des Mietvertrages zwischen Darlehensgeber und Bauherrn im Rahmen eines Werkförderungsvertrages BGH NJW 1981, 1377 ).
• BayObLG, 25.09.1991 - REMiet 3/91

  Begründung eines Mieterhöhungsverlangens mit Verweis auf vergleichbare Wohnungen

  Auszug aus BayObLG, 30.08.1995 - REMiet 6/94

  1. Die Vorlage, über die das Bayerische Oberste Landesgericht entscheidet (vgl. BayObLGZ 1991, 348/350 und ständige Rechtsprechung), ist statthaft (vgl. BayObLGZ 1989, 319/321) und auch im übrigen zulässig.
• BayObLG, 23.07.1987 - REMiet 2/87
• OLG Naumburg, 22.07.1993 - 2 REMiet 1/92

  Konkludente Vereinbarung über die Behandlung des Vertragsverhältnisses als …
• BayObLG, 26.07.1989 - REMiet 5/88
• BayObLG, 12.03.1985 - REMiet 1/85

• OLG Frankfurt, 23.09.2016 - 2 U 19/16

  Gewerbliches Zwischenmietverhältnis bei Weitervermietung als Werkswohnung

  Die infolge des Kündigungsschutzes berechtigte Weiternutzung der Wohnung durch die Beklagten zu 2) und 3) erfordert das Bestehen gegenseitiger Rechte und Pflichten im Verhältnis der Beteiligten, was gerade die Annahme eines Vertragsverhältnisses notwendig werden läßt (…vgl. Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer, a.a.O., § 565, Rdnr. 17; siehe auch BayObLG, NJW-RR 1996, 76 ff.).

  Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass die B AG gemäß § 7 Ziffer 5 des Mietvertrages vom 16.2.1965 für eine Untervermietung der Wohnung der Zustimmung der A AG bedurfte, welche diese allerdings nur bei Vorliegen eine wichtigen Grundes verweigern durfte; dieser Umstand ermöglichte der A AG, zumindest in gewissem Maße ihre eigenen Interessen bei der Weitervermietung zu berücksichtigen (vgl. zur Untervermietung von Wohnraum an Arbeitnehmer auch BayObLG, NJW-RR 1996, 76 ff. [BayObLG 30.08.1995 - RE-Miet 6/94] ; AG Augsburg, ZMR 1999, 176 f.; andererseits LG Hamburg, NJW-RR 1992, 842 ff. [LG Hamburg 13.03.1992 - 311 S 72/91] ).

• LG Duisburg, 11.03.1997 - 23 S 528/96

  Gewährung von Wohnraumkündigungsschutz bei Vorliegen einer vergleichbaren …

  als Hauptmieterin nach dem Vertragszweck die Wohnung nicht selbst als Wohnraum nutzen, sondern bestimmungsgemäß zu Wohnzwecken untervermieten sollte (vgl. BGH NJW 1979, 307 = ZMR 1979, 49; BGH NJW 1981, 1377 = ZMR 1981, 322; BGHZ 94, 11 = NJW 1985, 1772 = ZMR 1985, 228; BayObLG ZMR 1995, 585 = NJW-RR 1996, 71).

  Diesem Aspekt mißt auch das Bayerische Oberste Landesgericht Bedeutung bei (ZMR 1995, 585, 589).

  (BayOblG ZMR 1995, 526 und ZMR 1995, 585, 589;… Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl. RdNr. A 8;… Staudinger/Emmerich, BGB, 13. Aufl., § 549 a RdNr. 2,3;… Palandt/Putzo, BGB, 55. Aufl. § 549 a RdNr. 2;… Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., Nachtrag Januar 1994, zu III. 1033).

  Von dem Rechtsentscheid des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 30. August 1995 (ZMR 1995, 585) weicht die Kammer nicht ab; die Fallgestaltung ist, wie dargelegt, anders.

• KG, 23.05.2005 - 8 U 234/04

  Mietvertrag mit einer ausländischen Botschaft über Räume: Abgrenzung zwischen …

  Mietet ein Arbeitgeber Wohnräume zum Zwecke der Weitervermietung an Betriebsangehörige, handelt es sich nicht um einen Wohnraummietvertrag, sondern um einen Geschäftsraummietvertrag (BGH NJW 1981, 1377; BayObLG (RE) NJW-RR 1996, 76).
• AG Berlin-Wedding, 05.12.2011 - 22a C 242/11

  Anwendbarkeit des § 565 BGB bei einer Vermietung durch eine gemeinnützige GmbH; …

  Entsprechend wird auch in der Rechtsprechung eine analoge Anwendung von § 565 BG ganz überwiegend abgelehnt (BGH v. 03.07.1996 - VIII ZR 278/95 -NJW 1996, 2826; BayObLG München RE-Miet 6/94- NJW-RR 1996, 76 -79).