Volltextveröffentlichung

• Justiz Mecklenburg-Vorpommern

  Zweitwohnungssteuer; reine Kapitalanlage; Schätzung der Vergleichsmiete

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• VG Braunschweig, 15.02.2024 - 8 A 63/22

  Ausschluss der Eigennutzungsmöglichkeit; Ausstattung; Baujahr; Mietaufwand; …

  Auszug aus VG Greifswald, 28.03.2025 - 3 A 768/24

  Dabei ist es unschädlich, dass die Begriffe ""Art, Lage und Ausstattung"" in der Satzung im Einzelnen nicht definiert sind, weil sie der Auslegung zugänglich sind (VG Braunschweig, Urteil vom 15. Februar 2024 - 8 A 63/22 -, juris, Rn.65; vgl. auch VG München, Urteil vom 24. November 2022 - M 10 K 20.6523 -, juris, Rn.35).

  Fehlerhaft ist eine Schätzung insbesondere dann, wenn sie auf falschen oder offenbar unsachlichen Erwägungen beruht, wenn wesentliche Tatsachen nicht ermittelt oder außer Acht gelassen oder wenn der Schätzung unrichtige Maßstäbe zugrunde gelegt werden (VG Braunschweig, Urteil vom 15. Februar 2024 - 8 A 63/22 -, juris, Rn.76; vgl. OVG Bautzen, Urteil vom 10. September 2019 - 4 A 1403/18 -, juris, Rn.25; VGH Mannheim, Urteil vom 24. Juni 2013 - 2 S 2116/12 -, juris, Rn.53 m.w.N).

  Methodischen Mängeln begegnet auch der Umstand, dass die Beklagte diese ermittelten Mietwerte auch für die anderen Ortsteile der Gemeinde G... (z.B. Bobbin oder Polchow) heranzieht (vgl. VG Braunschweig, Urteil vom 15. Februar 2024 - 8 A 63/22 -, juris, Rn.82).

  Diesem Anspruch werden die Abbildungen von sowohl Art und Lage als auch Ausstattung nicht gerecht, sodass auch deswegen der Schätzungsvorgang und das Schätzungsergebnis nicht plausibel sind (vgl. VG Braunschweig, Urteil vom 15. Februar 2024 - 8 A 63/22 -, juris, Rn.89).

  Um ausgehend von der Nettokaltmiete als Basismiete eine gleichheitsgerechte Ausgestaltung und Erhebung der Zweitwohnungssteuer zu ermöglichen, ist eine weitere Differenzierung möglich, wenn nicht gar geboten (vgl. dazu VG Braunschweig, Urteil vom 15. Februar 2024 - 8 A 63/22 -, juris, Rn.88).

• BVerwG, 26.09.2001 - 9 C 1.01

  Zweitwohnungssteuer; Aufwandsteuer; Nichtnutzung; Eigennutzung; Fremdvermietung; …

  Auszug aus VG Greifswald, 28.03.2025 - 3 A 768/24

  Rn. 25 Mit der 1. Änderungssatzung enthält die ZWS in § 6 Abs. 2 nunmehr für Fälle zeitlich beschränkter Eigennutzungsmöglichkeit der Zweitwohnung den von der Rechtsprechung geforderten verhältnismäßigen Steuermaßstab ( OVG Greifswald, Urteil vom 24. März 2015 - 1 L 90/13 -, juris, Rn.23, 26 f. unter Bezug auf BVerwG, Urteil vom 26. September 2001 - 9 C 1.01 -, juris, Rn.36).

  Bundesverfassungsrecht erfordert auch insoweit keine ""tagesgenaue"" Verteilung, sondern erlaubt eine am Verhältnismäßigkeitsgrundsatz orientierte pauschalierende Aufsplittung des Jahresbetrags in wenigen Stufen (BVerwG, Urteil vom 26. September 2001, a. a. O. Rn.36).

  Rn. 32 Im Rahmen der Prüfung ist zur Aufrechterhaltung einer nur durch Typisierung und Pauschalierung zu gewährleistenden Praktikabilität auf objektive und vor allem verifizierbare Umstände abzustellen (BVerwG, Urteil vom 26. September 2001 - 9 C 1.01 -, juris, Rn.37).

  Rn. 33 Umstände, welche die tatsächliche Vermutung der Vorhaltung einer Zweitwohnung für Zwecke der persönlichen Lebensführung erschüttern können, sind beispielsweise die Lage der Hauptwohnung innerhalb desselben Feriengebietes, der Abschluss eines Dauermietvertrages, die Übertragung der Vermietung an eine überregionale Agentur unter Ausschluss der Eigennutzung sowie unter Nachweis ganzjähriger Vermietungsbemühungen (BVerwG, Urteil vom 26. September 2001 - 9 C 1.01 -, juris, Rn.28).

• VGH Baden-Württemberg, 23.04.1998 - 2 S 112/97

  Zweitwohnungssteuer: Ferienwohnung - Unterscheidung zwischen reiner Kapitalanlage …

  Auszug aus VG Greifswald, 28.03.2025 - 3 A 768/24

  Da nur der konsumtive Aufwand für den persönlichen Lebensbedarf Gegenstand der Besteuerung nach Art. 105 Abs. 2a GG sein darf, scheiden solche Zweitwohnungen als Gegenstand einer örtlichen Aufwandsteuer aus, die diesen Zwecken persönlicher Lebensführung nicht dienen, sondern von ihrem Inhaber als reine Kapitalanlage in der Form des Immobiliarbesitzes - also ausschließlich zur Einkommenserzielung - gehalten werden (VGH Mannheim, Urteil vom 23. April 1998 - 2 S 112/97 -, juris, Rn.23).

  Erhobene Einwände kann die Gemeinde ihrerseits gegebenenfalls entkräften und dadurch die ursprüngliche tatsächliche Vermutung zugunsten des Steuertatbestands wiederherstellen (VGH Mannheim, Urteil vom 23. April 1998 - 2 S 112/97 -, juris, Rn.24).

  Dies gilt allerdings - wie gesagt - nur für den Regelfall und schließt es nicht aus, dass der Wohnungsinhaber trotz die objektive Eigennutzungsmöglichkeit nicht ausschließender Eigenvermietung durch Darlegung besonderer Umstände die Vermutung widerlegt (VGH Mannheim, Urteil vom 23. April 1998 - 2 S 112/97 -, juris, Rn.27).

• OVG Niedersachsen, 20.10.2021 - 9 ME 146/21

  Ferienwohnung; Nettokaltmiete, ortsüblich; Schätzung; Zweitwohnung, eigengenutzt, …

  Auszug aus VG Greifswald, 28.03.2025 - 3 A 768/24

  Denn nach allgemeiner Lebenserfahrung sei für Ferienhäuser sogar trotz eines höheren Leerstands im Vergleich zu dauerhaft genutzten Erstwohnungen eine höhere Miete zu veranschlagen (OVG Lüneburg, Beschluss vom 20. Oktober 2021 - 9 ME 146/21).

  Ein Durchschnittswert der Mieten für Wohnungen unterschiedlicher Art, Lage und Ausstattung kann nicht Ausgangspunkt für Zu- und Abschläge in Bezug auf Art, Lage und Ausstattung sein (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 26. Januar 2015 - 9 B 7.14 -, juris, Rn.23; OVG Lüneburg, Beschluss vom 20. Oktober 2021 - 9 ME 146/21 -, juris, Rn.33).

• VG Schleswig, 12.02.2018 - 2 A 153/17

  Erhebung von Zweitwohnungssteuer für die Jahre 2015 und 2016

  Auszug aus VG Greifswald, 28.03.2025 - 3 A 768/24

  In einem solchen Fall besteht die Steuerpflicht dem Grunde nach, ohne dass es der Ermittlung weiterer Umstände bedarf (vgl. OVG Schleswig, Urteil vom 20. April 2005, - 2 LB 61/04 -, juris, Rn.46; VG Schleswig, Urteil vom 12. Februar 2018 - 2 A 153/17 -, juris, Rn.51).

  Entgegen der Auffassung der Kläger dürften auch kurze Aufenthalte zur Durchführung von Reparaturen, Renovierungen und Instandsetzungsarbeiten nicht unerheblich sein, weil darin gerade ihre Verfügungsmacht über das Objekt zum Ausdruck kommt (vgl. VG Schleswig, Urteil vom 12. Februar 2018 - 2 A 153/17 -, juris, Rn.52).

• BVerwG, 27.10.2004 - 10 C 2.04

  Zweitwohnungssteuer; Aufwandsteuer; Mischnutzung der Wohnung; Leerstandszeiten; …

  Auszug aus VG Greifswald, 28.03.2025 - 3 A 768/24

  Diese Zeiten seien deshalb grundsätzlich als Zeiträume anzusehen, in denen die Wohnung für Zwecke des persönlichen Lebensbedarfs vorgehalten werde (BVerwG, Urteil vom 27. Oktober 2004 - 10 C 2/04).

  Es genügt, dass eine zeitweilige Eigennutzung während des Veranlagungszeitraums rechtlich offengehalten und die Zweitwohnung damit hierfür vorgehalten wird (BVerwG, Urteil vom 27. Oktober 2004 - 10 C 2/04 -, juris, Rn.21).

• VGH Bayern, 17.07.2018 - 4 BV 16.2343

  Keine Zweitwohnungsteuer bei reinem Optionsrecht auf Nutzung einer einem Dritten …

  Auszug aus VG Greifswald, 28.03.2025 - 3 A 768/24

  Hält sich der Inhaber die Möglichkeit der Eigennutzung offen, kommt es für die Entstehung der Steuerpflicht nicht darauf an, ob die Wohnung im maßgeblichen Erhebungszeitraum auch tatsächlich zur persönlichen Lebensführung genutzt wurde (VGH München, Urteil vom 17. Juli 2018 - 4 BV 16.2343 -, juris, Rn.16).

  Denn maßgeblich ist nicht die subjektive Zweckbestimmung des Wohnungsinhabers, sondern die unüberprüfbare innere Absicht muss auf der Grundlage objektiver, nach außen in Erscheinung tretender und nachprüfbarer Umstände beurteilt werden (VGH München, Urteil vom 17. Juli 2018 - 4 BV 16.2343 -, juris, Rn.16).

• OVG Mecklenburg-Vorpommern, 28.03.2023 - 3 LB 720/21

  Zweitwohnungssteuer für auch vermietetes Ferienhaus

  Auszug aus VG Greifswald, 28.03.2025 - 3 A 768/24

  Rn. 20 Neben den gesetzlichen Vorgaben in § 3 Abs. 1 Sätze 5 und 6 Kommunalabgabengesetz M-V (nachfolgend: KAG M-V), die mit § 2 Abs. 3 Nr. 1 der Satzung rechtmäßig umgesetzt werden, weist die Satzung den nach § 2 Abs. 1 Satz 2 KAG M-V für kommunale Abgabensatzungen erforderlichen OVG (vgl. OVG Greifswald, Urteil vom 28. März 2023 - 3 LB 720/21 -, zu einer Zweitwohnungssteuersatzung, welche eine Regelung zur Staffelung der Zweitwohnungssteuer für Fälle der begrenzten Eigennutzungsmöglichkeit enthält, juris, Rn.37, 40).

  Rn. 29 aa) Für die verfassungsrechtlich gebotene Abgrenzung zwischen zweitwohnungssteuerfreier reiner Kapitalanlage und zweitwohnungssteuerpflichtiger Vorhaltung der Wohnung auch für die persönliche Lebensführung sowie für die Frage, ob die Zweitwohnungssteuer mit dem vollen Jahresbetrag oder nur anteilig erhoben werden darf, ist nicht auf das Ausmaß der tatsächlichen Vermietung, sondern allein darauf abzustellen, welche Dauer die rechtlich realisierbare Eigennutzungsmöglichkeit aufweist (OVG Greifswald, Urteil vom 28. März 2023 - 3 LB 720/21 -, juris, Rn.47).

• BVerfG, 29.06.1995 - 1 BvR 1800/94

  Verfassungswidrigkeit der Heranziehung zur Zahlung einer Zweitwohnungssteuer

  Auszug aus VG Greifswald, 28.03.2025 - 3 A 768/24

  Rn. 36 (1) Unter Zugrundelegung dieser vom materiellen Bundesrecht gebotenen Maßstäbe und der verfassungsrechtlichen Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts für die Erhebung von Zweitwohnungssteuern (vgl. BVerfG, Beschluss vom 29. Juni 1995 - 1 BvR 1800/94 - juris, Rn.17, 23) sowie nach der gebotenen Gesamtwürdigung aller Umstände ist die streitgegenständliche Ferienwohnung der Kläger nicht als reine Kapitalanlage anzusehen.
• BVerwG, 06.12.1996 - 8 C 49.95

  Kommunalsteuern: Zweitwohnungssteuer als örtliche Aufwandsteuer, Ausnahmen von …

  Auszug aus VG Greifswald, 28.03.2025 - 3 A 768/24

  Dies bedeutet überdies jedoch auch nicht, dass nicht zumindest eine der Ferienwohnungen für den persönlichen Lebensbedarf vorgehalten wird (vgl. BVerwG, Urteil vom 06. Dezember 1996 - 8 C 49/95, juris, Rn.15, 16).
• VGH Baden-Württemberg, 24.06.2013 - 2 S 2116/12

  Zweitwohnungsteuer: keine feste Belastungsgrenze, Vorgehen bei der Schätzung der …
• OVG Sachsen, 10.09.2019 - 4 A 1403/18

  Zweitwohnungssteuer; Aufwand
• VGH Bayern, 02.05.2016 - 4 BV 15.2778

  Zweitwohnungsteuer in Schliersee und Bad Wiessee verfassungsgemäß
• OVG Berlin-Brandenburg, 26.01.2015 - 9 B 7.14

  Zweitwohnungssteuer; Aufwandsteuer; Gleichheitssatz; Jahreskaltmiete; …
• OVG Schleswig-Holstein, 20.04.2005 - 2 LB 61/04

  Einkommensverwendung, Entstehung, Gesamtschuldner, Verfügbarkeit, …
• VG München, 24.11.2022 - M 10 K 20.6523

  Bemessungsgrundlagen für die Erhebung von Zweitwohnungsteuer
• OVG Schleswig-Holstein, 08.10.2009 - 2 MB 22/09
• VG Schleswig, 09.01.2017 - 2 A 162/16

  Zweitwohnungsteuer - Aufenthalt des Steuerpflichtigen in der Wohnung trotz …
• VG Schleswig, 15.09.2016 - 2 B 73/16

  Rechtsnatur der Zweitwohnungssteuer; Zweitwohnung als Kapitalanlage statt zur …
• VG Schleswig, 19.10.2017 - 2 B 50/17

  Heranziehung zu Zweitwohnungssteuer
• VG München, 30.07.2009 - M 10 K 08.1153

  Zweitwohnungssteuer
• VG Schleswig, 27.05.2003 - 14 A 323/00

  Zweitwohnungssteuer, Kapitalanlage, Eigenaufenthalt, Bagatellgrenze
• OVG Mecklenburg-Vorpommern, 24.03.2015 - 1 L 90/13

  Zweitwohnungssteuer; Verfügungsmöglichkeit von jährlich nur 21 Tagen
• OVG Schleswig-Holstein, 08.01.2019 - 2 LA 213/17

  Zweitwohnungssteuer - Vermutung der Vorhaltung für Zwecke der persönlichen …
• OVG Nordrhein-Westfalen, 10.10.2019 - 15 A 808/17

  Rechtmäßigkeit eines Beitragsbescheids; Rückwirkende Änderung nichtiger oder …
• VG Greifswald, 20.04.2011 - 3 A 775/09

  Zweitwohnungsteuer: Rückwirkung bei Kinderzimmerfällen; BAFöG-Empfänger
• VG München, 18.08.2023 - M 10 K 20.2882

  Beurteilungsgrundlage für die Festsetzung und Bemessung einer Zweitwohnungsteuer

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• VG Greifswald, 07.08.2025 - 3 A 1848/24

  Zweitwohnungssteuer; Abgrenzung Zweitwohnung zu Kapitalanlage

  Rn. 31 Neben den gesetzlichen Vorgaben in § 3 Abs. 1 Sätze 5 und 6 KAG M-V , die mit § 2 Abs. 3 Nr. 1 der Satzung rechtmäßig umgesetzt werden, weist die Satzung den nach § 2 Abs. 1 Satz 2 KAG M-V für kommunale Abgabensatzungen erforderlichen Mindestinhalt in rechtlich einwandfreier Weise auf (VG Greifswald, Urteil vom 28. März 2025 - 3 A 768/24 -, juris, Rn.20; zur Zweitwohnungssteuersatzung der Gemeinde Ostseebad G.).

  Dies ist schon wegen der Anknüpfung an den Aufwand nicht der Fall (VG München, Urteil vom 30. Juli 2009 - 10 K 08.1153 - juris, Rn.69; VG Greifswald, Urteil vom 28. März 2025 - 3 A 768/24 -, juris, Rn.44).

  Im Übrigen stellt sich die Vornahme eines pauschalen Abschlags auf die ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete unter Berücksichtigung der einschlägigen Satzungsbestimmungen als rechtsfehlerhaft dar (dazu unter cc) (vgl. VG Greifswald, Urteil vom 28. März 2025 - 3 A 768/24 -, juris, Rn.48, 49).

  Fehlerhaft ist eine Schätzung insbesondere dann, wenn sie auf falschen oder offenbar unsachlichen Erwägungen beruht, wenn wesentliche Tatsachen nicht ermittelt oder außer Acht gelassen oder wenn der Schätzung unrichtige Maßstäbe zugrunde gelegt werden (VG Greifswald, Urteil vom 28. März 2025 - 3 A 768/24 -, juris, Rn.51; VG Braunschweig, Urteil vom 15. Februar 2024 - 8 A 63/22 -, juris, Rn.76; vgl. OVG Bautzen, Urteil vom 10. September 2019 - 4 A 1403/18 -, juris, Rn.25; VGH Mannheim, Urteil vom 24. Juni 2013 - 2 S 2116/12 -, juris, Rn.53 m.w.N).

  Diesem Anspruch werden die Abbildungen von sowohl Art und Lage als auch Ausstattung nicht gerecht, sodass auch deswegen der Schätzungsvorgang und das Schätzungsergebnis nicht plausibel sind (vgl. VG Braunschweig, Urteil vom 15. Februar 2024 - 8 A 63/22 -, juris, Rn.89; VG Greifswald, Urteil vom 28. März 2025 - 3 A 768/24 -, juris, Rn.53).

  Um ausgehend von der Nettokaltmiete als Basismiete eine gleichheitsgerechte Ausgestaltung und Erhebung der Zweitwohnungssteuer zu ermöglichen, ist eine weitere Differenzierung möglich, wenn nicht gar geboten (VG Greifswald, Urteil vom 28. März 2025 - 3 A 768/24 -, juris, Rn.53).

• VG Greifswald, 10.11.2025 - 3 A 454/23
  Diesem Anspruch werden die Abbildungen von sowohl Art als auch Ausstattung nicht vollends gerecht, sodass auch deswegen der Schätzungsvorgang und das Schätzungsergebnis nicht plausibel sind (vgl. VG Braunschweig, Urteil vom 15. Februar 2024 - 8 A 63/22 -, juris, Rn.89; VG Greifswald, Urteil vom 28. März 2025 - 3 A 768/24 -, juris, Rn.53).

  Um ausgehend von der Nettokaltmiete als Basismiete eine gleichheitsgerechte Ausgestaltung und Erhebung der Zweitwohnungssteuer zu ermöglichen, ist eine weitere Differenzierung möglich, wenn nicht gar geboten (VG Greifswald, Urteil vom 28. März 2025 - 3 A 768/24 -, juris, Rn.53).

• VG Greifswald, 10.10.2025 - 3 B 2500/25

  Beschluss vom 10.10.2025

  Dies ist schon wegen der Anknüpfung an den Aufwand nicht der Fall (VG München, Urteil vom 30. Juli 2009 - 10 K 08.1153 - juris, Rn.69; VG Greifswald, Urteil vom 28. März 2025 - 3 A 768/24 - juris, Rn.44).