Volltextveröffentlichungen (5)

• mietrechtsiegen.de

  Formelle und materielle Ordnungsgemäßheit einer Nebenkostenabrechnung

• rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

  BGB § 556 Abs. 3 S. 6
  Ausreichen einer generellen Beanstandung der Betriebskostenabrechnung ohne konkrete positionsbezogene Begründung zur Wahrung der Einwendungsfrist; Anforderungen an die formelle Ordnungsmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung

• Wolters Kluwer(Abodienst, Leitsatz/Tenor frei)

  Ausreichen einer generellen Beanstandung der Betriebskostenabrechnung ohne konkrete positionsbezogene Begründung zur Wahrung der Einwendungsfrist; Anforderungen an die formelle Ordnungsmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

  Heizkostenabrechnung: Formell ordnungsgemäß wenn nachvollziehbar!

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse

• anwalt.de (Kurzinformation)

  Anspruch auf Neuberechnung der Betriebskostenabrechnung bei inhaltlicher Unrichtigkeit

Besprechungen u.ä.

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

  Heizkostenabrechnung: Nachvollziehbar = Formell ordnungsgemäß! (IMR 2013, 1064)

Papierfundstellen

• ZMR 2012, 953

Wird zitiert von ... (6)Zitiert selbst (16)

alle Zitatstellen anzeigen
• BGH, 26.10.2011 - VIII ZR 268/10

  Wohnraummiete: Formelle Wirksamkeit einer Heizkostenabrechnung

  Auszug aus LG Itzehoe, 27.07.2012 - 9 S 23/11

  Ferner kann der mit den einschlägigen Rechtsvorschriften vertraute Mieter, auf dessen Verständnishorizont bei Abrechnungen im Bereich der Heizkostenverordnung abzustellen ist (vgl. BGH, Urteile v. 26.10.2011 - VIII ZR 268/10, NZM 2012, 153, 154, sowie VIII ZR 270/10, ZMR 2012, 345 ), erkennen, dass eine Ermittlung des Brennstoffverbrauchs für die Warmwasserbereitung nach dem Pauschalwertverfahren des § 9 Abs. 2 Satz 4 HeizkV in der bis zum 31.12.2008 geltenden Fassung (vgl. § 12 Abs. 5 HeizkV ) erfolgt ist.

  Maßgebend ist allein, dass der Mieter den vom Vermieter bzw. vom Abrechnungsunternehmen gewählten Rechenweg aus der Abrechnung ersehen und anhand der mitgeteilten Faktoren auf seine Richtigkeit hin überprüfen kann (vgl. BGH, Urteile v. 26.10.2011 - VIII ZR 268/10, NZM 2012, 153, 154, sowie VIII ZR 270/10, ZMR 2012, 345 ).

• BGH, 07.12.2011 - VIII ZR 118/11

  Betriebskostenabrechnung für eine preisgebundene Wohnung in einer gemischt …

  Auszug aus LG Itzehoe, 27.07.2012 - 9 S 23/11

  BGH, Urt. v. 23.11.1980 - VIII ZR 298/80, NJW 1982, 573, 574; ferner BGH, Urt. v. 11.08.2010 - VIII ZR 45/10, NZM 2012, 784; Urt. v. 07.12.2011 - VIII ZR 118/11, NZM 2012, 155 ; Beschl. v. 14.02.2012 - VIII ZR 207/11, WuM 2012, 405).

  Bei den 28.776,47 EUR handelt es sich um einen Vorwegabzug, den die Klägerin richtigerweise in der Abrechnung ausgewiesen hat (…vgl. BGH, Urt. v. 14.02.2007, VIII ZR 1/06, NZM 2007, 244 ; zuletzt Urt. v. 07.12.2011 - VIII ZR 118/11, NZM 2012, 155 ).

• BGH, 14.02.2012 - VIII ZR 207/11

  Wohnraummiete: Formelle Anforderungen an die Betriebskostenabrechnung bei …

  Auszug aus LG Itzehoe, 27.07.2012 - 9 S 23/11

  BGH, Urt. v. 23.11.1980 - VIII ZR 298/80, NJW 1982, 573, 574; ferner BGH, Urt. v. 11.08.2010 - VIII ZR 45/10, NZM 2012, 784; Urt. v. 07.12.2011 - VIII ZR 118/11, NZM 2012, 155 ; Beschl. v. 14.02.2012 - VIII ZR 207/11, WuM 2012, 405).

  Dies kann der Mieter durch Einsichtnahme in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege ermitteln; zur gedanklichen und rechnerischen Nachprüfung des ihm in Rechnung gestellten Kostenanteils bedarf es einer solchen Information nicht (vgl. BGH, Beschl. v. 14.02.2012 - VIII ZR 207/11, WuM 2012, 405).

• BGH, 26.10.2011 - VIII ZR 270/10

  Wohnraummiete: Anforderungen an die formelle Wirksamkeit der …

  Auszug aus LG Itzehoe, 27.07.2012 - 9 S 23/11

  Ferner kann der mit den einschlägigen Rechtsvorschriften vertraute Mieter, auf dessen Verständnishorizont bei Abrechnungen im Bereich der Heizkostenverordnung abzustellen ist (vgl. BGH, Urteile v. 26.10.2011 - VIII ZR 268/10, NZM 2012, 153, 154, sowie VIII ZR 270/10, ZMR 2012, 345 ), erkennen, dass eine Ermittlung des Brennstoffverbrauchs für die Warmwasserbereitung nach dem Pauschalwertverfahren des § 9 Abs. 2 Satz 4 HeizkV in der bis zum 31.12.2008 geltenden Fassung (vgl. § 12 Abs. 5 HeizkV ) erfolgt ist.

  Maßgebend ist allein, dass der Mieter den vom Vermieter bzw. vom Abrechnungsunternehmen gewählten Rechenweg aus der Abrechnung ersehen und anhand der mitgeteilten Faktoren auf seine Richtigkeit hin überprüfen kann (vgl. BGH, Urteile v. 26.10.2011 - VIII ZR 268/10, NZM 2012, 153, 154, sowie VIII ZR 270/10, ZMR 2012, 345 ).

• BGH, 28.05.2008 - VIII ZR 261/07

  Abgrenzung zwischen formeller und materieller Ordnungsmäßigkeit der …

  Auszug aus LG Itzehoe, 27.07.2012 - 9 S 23/11

  Darüber hinaus erscheint unklar, ob die Abrechnung von Heizkosten bei einer verbundenen Anlage gem. § 9 HeizkV zur Erfüllung der formellen Anforderungen zumindest ein solches Maß an Transparenz erfordert, dass der Mieter darauf hingewiesen wird, nach welcher der in der Vorschrift geregelten Varianten die Kosten der Warmwasserbereitung ermittelt werden sollen (zum Transparenzerfordernis vgl. etwa BGH, Urt. v. 28.05.2008 - VIII ZR 261/07 Tz. 12, NZM 2008, 567, 568).
• BGH, 02.10.2003 - V ZB 22/03

  Besorgnis der Befangenheit bei Hinweis auf Verjährung

  Auszug aus LG Itzehoe, 27.07.2012 - 9 S 23/11

  Das Kürzungsrecht ist der Sache nach ein pauschalierter Schadensersatzanspruch (…Schmidt-Futterer/Lammel, a.a.O. § 12 HeizkV Rn. 4) und damit ein selbständiges Verteidigungsmittel, auf dessen Einführung in den Prozess das Gericht nicht hinzuwirken hat (s. BGH, Beschl. v. 02.10.2003 - V.ZB 22/03, NJW 2004, 164 ).
• BGH, 16.11.2005 - VIII ZR 373/04

  Begriff des anderen zwingenden Grundes; Ermittlung des Heizenergieverbrauchs bei …

  Auszug aus LG Itzehoe, 27.07.2012 - 9 S 23/11

  Schon das ist fraglich, denn eine "verbrauchsabhängige Abrechnung" in diesem Sinne liegt nach der Rechtsprechung des BGH (Urt. v. 16.11.2005 - VIII ZR 373/04 Tz. 21, NZM 2006, 102, 104) bereits dann vor, wenn ein in der Heizkostenverordnung vorgesehenes Ersatzverfahren angewendet worden ist.
• BGH, 06.07.2011 - VIII ZR 317/10

  Zum erforderlichen Inhalt eines Kündigungsschreibens bei einer …

  Auszug aus LG Itzehoe, 27.07.2012 - 9 S 23/11

  Dabei ist es unter Rückgriff auf die Rechtsprechung zum Begründungserfordernis bei der ordentlichen Kündigung als ausreichend zu erachten, wenn der jeweils gerügte Abrechnungsfehler "identifizierbar und von anderen Fehlern abgrenzbar" mitgeteilt wird (vgl. BGH, Urt. v. 06.07.2011 - VIII ZR 317/10, NZM 2011, 706, 707; grdl. BayObLG, RE v. 14.07.1981 - Allg. Reg. 32/81, NJW 1981, 2197, 2199).
• BayObLG, 14.07.1981 - Allg. Reg. 32/81

  Auszug aus LG Itzehoe, 27.07.2012 - 9 S 23/11

  Dabei ist es unter Rückgriff auf die Rechtsprechung zum Begründungserfordernis bei der ordentlichen Kündigung als ausreichend zu erachten, wenn der jeweils gerügte Abrechnungsfehler "identifizierbar und von anderen Fehlern abgrenzbar" mitgeteilt wird (…vgl. BGH, Urt. v. 06.07.2011 - VIII ZR 317/10, NZM 2011, 706, 707; grdl. BayObLG, RE v. 14.07.1981 - Allg. Reg. 32/81, NJW 1981, 2197, 2199).
• BGH, 17.11.2004 - VIII ZR 115/04

  Fehlerhafter Umlageschlüssel in der Betriebskostenabrechnung

  Auszug aus LG Itzehoe, 27.07.2012 - 9 S 23/11

  Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben i. S. des § 259 BGB enthält und damit den verständigen, betriebswirtschaftlich aber nicht geschulten Durchschnittsmieter in die Lage versetzt, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen (…vgl. nur BGH, Urt. v. 19.08.2011 - VIII ZR 295/07, NZM 2009, 78, 79; Urt. v. 17.11.2004 - VIII ZR 115/04, NZM 2005, 13 ).
• BGH, 14.02.2007 - VIII ZR 1/06

  Anforderungen an die Betriebskostenabrechnung; Mitteilung der Gesamtkosten einer …
• BGH, 23.11.1981 - VIII ZR 298/80

  Inhalt der Nebenkostenabrechung
• BGH, 11.08.2010 - VIII ZR 45/10

  Wohnraummiete: Inhaltliche Anforderungen an die Abrechnung der Betriebskosten in …
• BGH, 19.11.2008 - VIII ZR 295/07

  Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit und inhaltliche Richtigkeit einer …
• BGH, 20.10.2010 - VIII ZR 73/10

  Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummiete: Zusammenfassung mehrerer Gebäude zu …
• BGH, 13.09.2011 - VIII ZR 69/11

  Betriebskostenabrechnung für eine vermietete Eigentumswohnung: Inhalt einer …

alle Zitatstellen anzeigen
• AG Brandenburg, 28.09.2018 - 31 C 68/16

  Feststellungsklage auf Nichtbestehen einer Zahlungsverpflichtung gegenüber …

  Dies gilt sogar dann, wenn die Beklagte/Vermieterin eine Abrechnung über nicht geschuldete Betriebskosten gegenüber den Klägern/Mietern gefertigt hat (BGH, Urteil vom 10.10.2007, Az.: VIII ZR 279/06, u.a. in: NJW 2008, Seiten 283 ff.; LG Itzehoe, ZMR 2012, Seiten 953 ff.; LG Köln, Urteil vom 06.11.2008, Az.: 6 S 439/07; AG Oldenburg, ZMR 2013, Seiten 362 ff.; AG Bremen, WuM 2009, Seiten 671 f.).

  Nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB ist der Mieter somit im eigenen Interesse gehalten, sämtliche Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung dieses Abrechnungsjahres innerhalb von 12 Monaten seit Zugang der Betriebskostenabrechnung für dieses Jahr gegenüber dem Vermieter vorzubringen (BGH, Urteil vom 12.01.2011, Az.: VIII ZR 148/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 842 f.; LG Frankfurt/Oder, WuM 2013, Seiten 40 ff.; LG Itzehoe, ZMR 2012, Seiten 953 ff.; AG Tempelhof-Kreuzberg, Grundeigentum 2014, Seiten 1345 f.; AG Oldenburg, ZMR 2013, Seiten 362 ff.).

  Der § 556 Abs. 3 Sätze 5 und 6 BGB gilt sogar dann, wenn eine Vermieterin eine Abrechnung über nicht geschuldete Betriebskosten gefertigt hat (BGH, Urteil vom 10.10.2007, Az.: VIII ZR 279/06, u.a. in: NJW 2008, Seiten 283 ff.; LG Itzehoe, ZMR 2012, Seiten 953 ff.; LG Köln, Urteil vom 06.11.2008, Az.: 6 S 439/07; AG Oldenburg, ZMR 2013, Seiten 362 ff.; AG Bremen, WuM 2009, Seiten 671 f.).

  Deshalb mussten die Kläger/Mieter der Vermieterin auch insofern innerhalb von zwölf Monaten seit Erhalt der jeweiligen Betriebskostenabrechnung für das entsprechende Abrechnungsjahr dem Vermieter mitteilen, dass (einzelne) Betriebskosten so evtl. nicht abzurechnen sind bzw. anders abgerechnet werden müssten (BGH, Beschluss vom 31.01.2012, Az.: VIII ZR 335/10, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seite 543; BGH, Urteil vom 18.05.2011, Az.: VIII ZR 240/10, u.a. in: NJW 2011, Seite 2786; BGH, Urteil vom 12.01.2011, Az.: VIII ZR 148/10, u.a. in: NJW 2011, Seite 842; BGH, Urteil vom 05.03.2008, Az.: VIII ZR 80/07, u.a. in: NJW 2008, Seite 1521; BGH, Urteil vom 10.10.2007, Az.: VIII ZR 279/06, u.a. in: NJW 2008, Seiten 283 ff.; LG Itzehoe, ZMR 2012, Seiten 953 ff.; AG Oldenburg, ZMR 2013, Seiten 362 ff.).

  Liegt nämlich eine formell richtige Betriebskostenabrechnung vor, beginnt die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB bereits mit dem Zugang der Abrechnung bei den Mietern zu laufen (LG Frankfurt/Oder, WuM 2013, Seiten 40 ff.; LG Itzehoe, ZMR 2012, Seiten 953 ff.; LG Krefeld, WuM 2010, Seiten 361 ff.; AG Oldenburg, ZMR 2013, Seiten 362 ff.; AG Brandenburg an der Havel, NZM 2005, Seiten 257 f. = Grundeigentum 2004, Seiten 1459 f.; Ritzmann, WuM 2010, Seiten 341 ff.; Streyl, NZM 2009, Seiten 809 ff.).

  Insofern hätten die Kläger - wenn sie diese Betriebskostenabrechnung nicht so, wie sie erstellt worden ist, gegen sich gelten lassen wollten - rechtzeitig hiergegen konkrete Einwände gegenüber der Beklagten/Vermieterin erheben müssen (LG Itzehoe, ZMR 2012, Seiten 953 ff.; LG Halle/Saale, Urteil vom 13.10.2009, Az.: 2 S 80/09; LG Bochum, ZMR 2005, Seiten 863 ff.; AG Tempelhof-Kreuzberg, Grundeigentum 2014, Seiten 1345 f.; AG Oldenburg, ZMR 2013, Seiten 362 ff.).

  Ein Mieter genügt seiner Darlegungslast somit noch nicht, wenn er sich lediglich auf allgemeine Bedenken beschränkt und pauschal beanstandet, dass die in den Abrechnungen enthaltenen Abrechnungen für ihn nicht nachvollziehbar seien oder dass insoweit grundsätzlich bereits gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen worden sei (LG Karlsruhe, Urteil vom 30.03.2012, Az.: 9 S 506/11, u.a. in: NJW-Spezial 2012, Seite 385; LG Berlin, Grundeigentum 2012, Seiten 1701 ff.; LG Itzehoe, ZMR 2012, Seiten 953 ff.; AG Oldenburg, ZMR 2013, Seiten 362 ff.).

  Um den Sinn des Einwendungsausschlusses zu erhalten, ist nämlich von einem Mieter zu verlangen, dass er bis zum Fristablauf konkrete Beanstandungen anbringt (BGH, Urteil vom 12.05.2010, Az.: VIII ZR 185/09, u.a. in: NZM 2010, Seiten 470 f.; OLG Düsseldorf, Grundeigentum 2003, Seiten 878 f. = ZMR 2003, Seiten 570 ff.; LG Itzehoe, ZMR 2012, Seiten 953 ff.; LG Krefeld, WuM 2010, Seiten 361 ff.; LG Halle/Saale, Urteil vom 13.10.2009, Az.: 2 S 80/09; LG Halle/Saale, ZMR 2009, Seiten 916 f.; LG Berlin, Grundeigentum 2010, Seite 1743; LG Berlin, Grundeigentum 2010, Seiten 414 f.; LG Bochum, ZMR 2005, Seiten 863 ff.; LG Berlin, Grundeigentum 2001, Seite 1469; AG Tempelhof-Kreuzberg, Grundeigentum 2014, Seiten 1345 f.; AG Oldenburg, ZMR 2013, Seiten 362 ff.; AG Frankfurt/Main, Urteil vom 02.07.2010, Az.: 33 C 348/10; AG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.11.2008, Az.: 33 C 1783/08; AG Aachen, WuM 2004, Seite 611; AG Brandenburg an der Havel, NZM 2005, Seiten 257 f. = Grundeigentum 2004, Seiten 1459 f.).

  Insofern muss ein Mieter seine Einwendungen also dergestalt konkretisieren, dass die Vermieterin auch erkennen kann, welche Position der Beanstandung unterliegt und gegebenenfalls zu einer Korrektur der Abrechnung in der Lage ist (LG Itzehoe, ZMR 2012, Seiten 953 ff.;… Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., V Rn. 461; Blank, DWW 2009, Seiten 91 ff.;… Blank in: Blank/Börstinghaus, Miete, § 556 BGB, Rn. 156; Lehmann-Richter, MietRB 2008, Seite 283; Streyl, WuM 2005, Seite 508; Lützenkirchen, NZM 2002, Seite 512; Hinz, NZM 2009, Seiten 97 ff.).

  Dabei ist es unter Rückgriff auf die Rechtsprechung zum Begründungserfordernis bei der ordentlichen Kündigung aber nur als ausreichend zu erachten, wenn der jeweils gerügte Abrechnungsfehler "identifizierbar und von anderen Fehlern abgrenzbar" dem Vermieter mitgeteilt wird (BGH, Urteil vom 06.07.2011, Az.: VIII ZR 317/10, u.a. in: NZM 2011, Seiten 706 f.; BayObLG, NJW 1981, Seiten 2197 ff.; LG Itzehoe, ZMR 2012, Seiten 953 ff.).

• OLG Düsseldorf, 21.05.2015 - 10 U 29/15

  Umfang der Umlage von Betriebskosten bei einem Gewerberaummietvertrag

  Voraussetzung ist daher, dass der Mieter sein Kürzungsrecht durch rechtsgeschäftliche Erklärung geltend macht; ohne diese ist weder der Vermieter zur Kürzung verpflichtet noch das Gericht zur (amtswegigen) Reduzierung der Forderung berechtigt (OLG Köln, Urteil vom 11.6.2010 -1 U 66/09; LG Itzehoe, Urteil vom 27.7.2012 - 9 S 23/11; jeweils mwN.).
• LG Heidelberg, 28.05.2020 - 5 S 42/19

  Wohnraummiete: Kürzungsrecht des Mieters hinsichtlich der Heiz- und …

  Das Landgericht Itzehoe (NJOZ 2013, 491 [493 f.]) hat zunächst der Auffassung zugeneigt, eine in diesem Sinne verbrauchsabhängige Abrechnung sei auch die Anwendung eines in der Heizkostenverordnung vorgesehenen Ersatzverfahrens, geht aber inzwischen davon aus, dass die Ermittlung nach einem Ersatzverfahren, dessen Voraussetzungen nicht vorliegen, das Kürzungsrecht begründet (LG Itzehoe, Urteil vom 22.03.2019 - 9 S 26/18 -).

• LG Itzehoe, 22.03.2019 - 9 S 26/18

  Wohnraummiete: Kürzungsrecht des Mieters nach der HeizkostenV bei pflichtwidrig …

  Sie haben dieses Vorbringen in seinem Kerngehalt (vgl. LG Itzehoe, Urt. v. 27.07.2012 - 9 S 23/11, ZMR 2012, 953, 954 f. [Rn. 40]) bereits im außergerichtlichen Schreiben vom 01.02.2016, bezugnehmend auf das Schreiben vom 15.10.2015, vorgetragen, sodass die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB gewahrt ist.

  Rn. 40 Die Gegenansicht lehnt einen Strafabzug nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkV im Falle einer unzulässigen Ermittlung des Energieanteils für das Warmwasser im Wege des Ersatzverfahren nach § 9 Abs. 2 Satz 2 HeizkV ab (…LG Berlin [ZK 67], Urt. v. 15.06.2017 - 67 S 101/17, WuM 2017, 463;… BeckOGK/Dräger, a.a.O., § 9 HeizkV Rn. 8; tendenziell auch LG Itzehoe, Urt. v. 27.07.2012 - 9 S 23/11, ZMR 2012, 953, 955 [Rn. 42]).

• LG Berlin, 05.03.2014 - 65 S 481/12

  Mieter kann die Betriebskostenabrechnung nicht pauschal bestreiten

  Der Mieter kann sich insofern grundsätzlich nicht darauf beschränken, die Angaben des Vermieters in der Abrechnung pauschal oder mit Nichtwissen zu bestreiten (…vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. -, § 556 BGB, Rz. 539; OLG Düsseldorf, GE 2006, 1230; LG Itzehoe, ZMR 2012, 953).
• AG Bremen, 22.12.2016 - 9 C 407/15

  Mangelbedingte Mehrverbräuche muss der Mieter als Nebenkosten tragen!

  Ein vorsorgliches und pauschales Bestreiten von Verbrauchswerten ist nicht zulässig (vgl. LG Itzehoe, ZMR 2012, 953).