Volltextveröffentlichungen (4)

• Wolters Kluwer

  Eigennutzung - Einfamilienhaus - Ertragswertverfahren - Bewertung - Mietschätzung - Vermietung - Vergleichsobjekt - Mietpreisrechtliche Bindung - Kostenmiete - Örtliche Verhältnisse

• rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

  BewG (1965) § 79 Abs. 2

• datenbank.nwb.de(kostenpflichtig, Leitsatz frei)

  Bei fehlender Vergleichsmiete kann die Kostenmiete als übliche Miete angesetzt werden

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Papierfundstellen

• BFHE 113, 382
• BStBl II 1975, 54

Wird zitiert von ... (14)Zitiert selbst (4)

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• BFH, 17.07.1967 - GrS 1/66

  Entscheidung des Großen Senats - Mitwirkung eines Richters - Erkennender Senat - …

  Auszug aus BFH, 11.10.1974 - III R 103/73

  Daß der Kläger insoweit unrichtige Rechtsanwendung nicht gerügt hat, ist ohne Bedeutung, denn Streitgegenstand des steuergerichtlichen Verfahrens ist nicht das einzelne Bewertungsmerkmal, sondern die Rechtmäßigkeit des Feststellungsbescheids über den Einheitswert (vgl. BFH-Entscheidung vom 17. Juli 1967 GrS 1/66, BFHE 91, 393, BStBl II 1968, 344).
• BFH, 26.07.1974 - III R 87/73

  Die Vergleichsmiete ist zu erhöhten, wenn der Mieter die Kosten der …

  Auszug aus BFH, 11.10.1974 - III R 103/73

  Zwar hat der Senat mit Urteil vom 26. Juli 1974 III R 87/73 (BStBl II 1974, 766) entschieden, daß der Eigentümer eines Einfamilienhauses, das er selbst bewohnt, für die Einheitsbewertung als Vermieter zu betrachten ist, der an sich selbst vermietet hat und der, soweit ihm Mieterstellung zukommt, die Kosten für die Durchführung der Schönheitsreparaturen übernommen hat.
• BFH, 24.11.1972 - III R 20/72

  Verlorene Baukostenzuschüsse gehören zur Jahresrohmiete; Erhöhung der …

  Auszug aus BFH, 11.10.1974 - III R 103/73

  Damit ist es nicht zu beanstanden, daß die mit 6 v. H. der Grundstücks- und Baukosten angesetzte Kostenmiete gemäß § 79 Abs. 3 BewG um 12 v. H. erhöht wurde, weil die volle Grundsteuerbelastung in den Vervielfältigern zur Ermittlung des Grundstückswerts schon berücksichtigt ist (vgl. BFH-Entscheidung vom 24. November 1972 III R 20/72, BFHE 107, 472, BStBl II 1973, 109, unter 2.).
• BFH, 14.02.1973 - II R 109/71

  Unbebautes Grundstück - Zu errichtendes Gebäude - Umstände des Einzelfalles - …

  Auszug aus BFH, 11.10.1974 - III R 103/73

  Das Revisionsgericht ist aber nicht verpflichtet, die Akten der Vorinstanz daraufhin durchzusehen, ob sich aufgrund des Vortrags der Beteiligten dem FG eine weitere Sachaufklärung hätte aufdrängen müssen (vgl. Entscheidung des BFH vom 14. Februar 1973 II R 109/71, BFHE 108, 454, BStBl II 1973, 366, und die dort genannten Entscheidungen).

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• BFH, 28.01.1977 - III R 58/76

  Bei pauschal ermittelter Kostenmiete kommt ein Zuschlag wegen Übernahme der …

  Der Senat hält an seiner Rechtsprechung fest (Urteile vom 11. Oktober 1974 III R 103/73, BFHE 113, 382, BStBl II 1975, 54, und vom 13. Dezember 1974 III R 82/73, BFHE 114, 264, BStBl II 1975, 191), daß bei Bewertung eines bebauten Grundstücks im Ertragswertverfahren auf der Grundlage der pauschalierten Kostenmiete eine Erhöhung der Miete wegen Übernahme der Kosten der Schönheitsreparaturen durch den Mieter nicht in Betracht kommt.

  Eine Ausnahme besteht nach der bisherigen Rechtsprechung des Senats nur dann, wenn die Kostenmiete preisrechtlich nicht hätte gefordert werden dürfen oder wenn sie nach den örtlichen Verhältnissen des Wohnungsmarkts nicht zu erzielen gewesen wäre (BFH-Entscheidung vom 11. Oktober 1974 III R 103/73, BFHE 113, 382, BStBl II 1975, 54).

  Bei Ansatz dieser pauschalierten Kostenmiete als übliche Miete kann nach der Rechtsprechung des Senats die Miete nicht wegen Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter oder, was dem gleichsteht, durch den die Wohnung selbst bewohnenden Eigentümer erhöht werden (BFH-Entscheidungen III R 103/73, vom 13. Dezember 1974 III R 82/73, BFHE 114, 264, BStBl II 1975, 191).

  Diese Einwendungen beruhen indessen auf einem Mißverständnis, das durch die Fassung der Urteile III R 103/73 und III R 82/73 ausgelöst worden sein mag.

  Denn die Pauschalierung der Kostenmiete für steuerbegünstigte Wohnungen mit 6 v. H. der Grundstücks- und Baukosten berücksichtigt, wie sich insbesondere aus der Entscheidung III R 103/73 ergibt, von den Bewirtschaftungskosten nur die Abschreibung mit dem individuellen Wert, verzichtet aber darauf, die übrigen Bewirtschaftungskosten im einzelnen anzusetzen.

  Der pauschalierten Kostenmiete kann vielmehr nur die für den Einzelfall ermittelte Kostenmiete aufgrund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung gegenübergestellt werden, wie im Urteil III R 103/73 (unter 1 c letzter Absatz) ausgeführt wurde.

• BFH, 04.03.1999 - II R 106/97

  Jahresrohmiete i.S. des § 79 BewG

  Die von der Rechtsprechung bislang nur für Fälle der Einzelbewertung ausdrücklich vorgesehene Möglichkeit des Rückgriffs auf die "Kostenmiete" (vgl. BFH-Urteile vom 11. Oktober 1974 III R 103/73, BFHE 113, 382, BStBl II 1975, 54, und vom 13. Dezember 1974 III R 82/73, BFHE 114, 264, BStBl II 1975, 191, sowie in BFHE 142, 289, BStBl II 1985, 36), besteht grundsätzlich auch für die Aufstellung der Mietspiegel.

  Die Übernahme der "Kostenmiete" erscheint in diesen Fällen als das geeignetste Mittel, eine wenigstens einigermaßen gleichmäßige Bewertung bebauter Grundstücke im Wege des Ertragswertverfahrens zu erreichen (BFH-Urteile in BFHE 113, 382, BStBl II 1975, 54, und in BFHE 142, 289, BStBl II 1985, 36).

  Die Kostenmiete beträgt hier nach dem --mit Ausnahme des zugrunde gelegten Kostenfaktors von 7, 5 v.H.-- nicht zu beanstandenden Ermittlungsverfahren der OFD bei Grundstücks- und Baukosten für Objekte mit guter Ausstattung in Höhe von 660 DM/m² und bei Zugrundelegung eines Kostenfaktors von 7 v.H. (vgl. BFH-Entscheidungen in BFHE 113, 382, BStBl II 1975, 54, und in BFHE 114, 264, BStBl II 1975, 191, sowie die o.g. Entscheidung in BFHE 187, 104, BStBl II 1999, 10) 3,85 DM/m² (660 DM x 7 v.H. = 46, 20 DM; 46, 20 DM : 12 = 3,85 DM/m²).

  Es ist zwar richtig, daß beim Ansatz einer pauschal ermittelten Kostenmiete als übliche Miete ein Zuschlag für Schönheitsreparaturen nicht zu machen ist, weil diese Kosten begrifflich in der Kostenmiete enthalten sind (BFH-Urteile vom 28. Januar 1977 III R 58/76, BFHE 121, 359, BStBl II 1977, 376, und in BFHE 113, 382, BStBl II 1975, 54); soweit der erkennende Senat in seiner Entscheidung in BFHE 187, 104, BStBl II 1999, 10, 12 auf einen Mietspiegelwert, der der pauschal ermittelten Kostenmiete entsprach, einen solchen Zuschlag zugelassen hat, hält er hieran nicht fest.

• BFH, 18.11.1998 - II R 79/96

  Kostenmiete bei Aufstellung der Mietspiegel

  Die von der Rechtsprechung bislang nur für Fälle der Einzelbewertung ausdrücklich vorgesehene Möglichkeit des Rückgriffs auf die "Kostenmiete" (vgl. BFH-Urteile vom 11. Oktober 1974 III R 103/73, BFHE 113, 382, BStBl II 1975, 54, und vom 13. Dezember 1974 III R 82/73, BFHE 114, 264, BStBl II 1975, 191, sowie in BFHE 142, 289, BStBl II 1985, 36), besteht grundsätzlich auch für die Aufstellung der Mietspiegel.

  Gleichwohl erscheint die Übernahme der "Kostenmiete" in diesen Fällen als das geeignetste Mittel, eine wenigstens einigermaßen gleichmäßige Bewertung bebauter Grundstücke im Wege des Ertragswertverfahrens zu erreichen (vgl. BFH-Urteile in BFHE 113, 382, BStBl II 1975, 54 und in BFHE 142, 289, BStBl II 1985, 36).

  Hinsichtlich des auf die durchschnittlichen Grundstücks- und Gebäudeherstellungskosten anzuwendenden Kostenfaktors bei freifinanziertem Wohnungsbau ist der BFH in seinen beiden Entscheidungen in BFHE 113, 382, BStBl II 1975, 54 und in BFHE 114, 264, BStBl II 1975, 191, in denen es ebenfalls um die Ermittlung von "Kostenmieten" als Schätzungsgrundlage für die Ermittlung der üblichen Miete ging, von einer "Kostenmiete" in Höhe von 7 v.H. der Gesamtkosten ausgegangen.

• BFH, 10.08.1984 - III R 41/75

  Schätzung der üblichen Miete für eigengenutzten Wohnraum bei im …

  Ein Ansatz der Kostenmiete entsprechend dem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 11. Oktober 1974 III R 103/73 (BFHE 113, 382, BStBl II 1975, 54) würde zu einem erheblich höheren Einheitswert führen und den Kläger in unzumutbarer Weise benachteiligen.

  Der erkennende Senat hat die Ableitung der üblichen Miete aus der pauschal ermittelten Kostenmiete zwar gebilligt (vgl. BFHE 113, 382, BStBl II 1975, 54; BFHE 114, 264, BStBl II 1975, 191).

• BFH, 04.03.1999 - II R 69/97

  Kostenmiete; Mietspiegel

  Die von der Rechtsprechung bislang nur für Fälle der Einzelbewertung ausdrücklich vorgesehene Möglichkeit des Rückgriffs auf die "Kostenmiete" (vgl. BFH-Urteile vom 11. Oktober 1974 III R 103/73, BFHE 113, 382, BStBl II 1975, 54, und vom 13. Dezember 1974 III R 82/73, BFHE 114, 264, BStBl II 1975, 191, sowie in BFHE 142, 289, BStBl II 1985, 36), besteht grundsätzlich auch für die Aufstellung der Mietspiegel.

  Die Übernahme der "Kostenmiete" erscheint in diesen Fällen als das geeignetste Mittel, eine wenigstens einigermaßen gleichmäßige Bewertung bebauter Grundstücke im Wege des Ertragswertverfahrens zu erreichen (BFH-Urteile in BFHE 113, 382, BStBl II 1975, 54, und in BFHE 142, 289, BStBl II 1985, 36).

  Die Kostenmiete beträgt hier nach dem --mit Ausnahme des zugrunde gelegten Kostenfaktors von 7, 5 v.H.-- nicht zu beanstandenden Ermittlungsverfahren der OFD bei Grundstücks- und Baukosten für Objekte mit sehr guter Ausstattung in Höhe von 870 DM/qm und bei Zugrundelegung eines Kostenfaktors von 7 v.H. (vgl. BFH-Entscheidungen in BFHE 113, 382, BStBl II 1975, 54, und in BFHE 114, 264, BStBl II 1975, 191, sowie die o.g. Entscheidung in BFHE 187, 104, BStBl II 1999, 10) 5,07 DM/qm (870 DM x 7 v.H. = 60, 90 DM; 60, 90 DM : 12 = 5,07 DM/qm).

• BFH, 13.12.1974 - III R 82/73

  Abweichung der üblichen Miete von der vereinbarten Miete um mehr als 20 v. H. …

  Der Senat hat jedoch mit Urteil vom 11. Oktober 1974 III R 103/73 (BFHE 113, 382, BStBl II 1975, 54) entschieden, daß in Fällen, in denen vermietete Vergleichsobjekte nicht feststellbar sind, die denselben mietpreisrechtlichen Bindungen wie das zu bewertende Grundstück unterliegen, die Kostenmiete als übliche Miete angesetzt werden könne, wenn das zu bewertende Grundstück nach den preisrechtlichen Vorschriften vom Hauptfeststellungszeitpunkt zur Kostenmiete vermietet werden durfte.

  Der Senat hat mit Urteil III R 103/73 allerdings auch entschieden, daß die Kostenmiete nicht als übliche Miete angesehen werden könne, wenn sie nach den örtlichen Verhältnissen des Wohnungsmarktes nicht zu erzielen wäre.

  Der Senat hat schon in seiner Entscheidung III R 103/73 dieser pauschalen Ermittlung der Kostenmiete grundsätzlich zugestimmt.

• BFH, 24.03.1999 - II B 98/98

  VSt; Verfassungsmäßigkeit einigungsbedingter Sonderregelungen

  Die von der Rechtsprechung bislang nur für Fälle der Einzelbewertung ausdrücklich vorgesehene Möglichkeit des Rückgriffs auf die "Kostenmiete" (vgl. BFH-Urteile vom 11. Oktober 1974 III R 103/73. BFHE 113.382. BStBl II 1975.54. und vom 13. Dezember 1974 III R 82/73. BFHE 114.264. BStBl II 1975.191. sowie in BFHE 142.289. BStBl II 1985.36).
• OVG Nordrhein-Westfalen, 24.05.2011 - 14 A 1498/09

  Normaler Rohertrag: Kein Grundsteuererlass

  Rn. 8 Vgl. BFH, Urteil vom 4. März 1999 II R 106/97 , BFHE 188, 425; Urteil vom 18. November 1998 II R 79/96 , BFHE 187, 104; Urteil vom 13. Dezember 1974 III R 82/73 , BFHE 114, 264; Urteil vom 11. Oktober 1974 - III R 103/73 , BFHE 113, 382.
• BFH, 07.11.1975 - III R 120/74

  Bei der Entscheidung über die Bewertungsmethode ist die Zugehörigkeit eines …

  a) Der Senat hat für die Bewertung von Wohngrundstücken entschieden, daß auch die Kostenmiete als übliche Miete in Betracht kommen könne (BFH-Entscheidung vom 11. Oktober 1974 III R 103/73, BFHE 113, 382, BStBl II 1975, 54, und vom 13. Dezember 1974 III R 82/73, BFHE 114, 264, BStBl II 1975, 191).
• BFH, 07.08.1974 - II R 57/72

  Ministererlaß - Grundstückserwerb - Vertriebene - Heimatvertriebene - …

  11.10.1974 III R 103/73.
• BFH, 19.12.1975 - III R 6/75

  Ermittlung der üblichen Miete für ein mit öffentlichen Mitteln gefördertes …
• BFH, 29.11.1974 - III R 81/73

  Begriff der üblichen Miete
• FG Niedersachsen, 28.05.2002 - 1 K 39/00

  Fehlerhaft hohe Ansetzung des Einheitswerts eines Grundstücks; Bereinigung der …
• VG Düsseldorf, 22.04.2009 - 5 K 6163/07

  Voraussetzungen für den Erlass von Grundsteuern für ein verpachtetes Grundstück …