Mit dem Bebauungsplan soll neben der Schaffung einer städtebaulich vertretbaren Wohnbebauung mit gesunden Wohnverhältnissen sowie einer maßvollen Nachverdichtung insbesondere der bestehende Beherbergungsbetrieb gesichert und der Umwandlung von Gästebetten zu einer überwiegenden Wohnnutzung entgegengetreten werden (vgl. BayVGH, U.v. 29.11.1991 - 1 B 90.2688 - BayVBl 1992, 721 - juris Rn. 21, wonach auch der Gesetzgeber mit § 22 BauGB deutlich gemacht habe, dass das Bestreben, einer Strukturänderung eines traditionellen Fremdenverkehrsortes entgegenzuwirken, eine Aufgabe des Planungsrechts sei).

Der Antragsgegnerin ging es nicht allein um die Verhinderung der konkreten Bauvoranfrage des Antragstellers, sondern vielmehr um das von ihr verfolgte planerische Konzept, einer schleichenden Umwandlung von Beherbergungsbetrieben in Wohnungen entgegenzuwirken (vgl. BayVGH, U.v. 29.11.1991 - 1 B 90.2688 - BayVBl 1992, 721 - juris Rn. 21).

Da für andere Grundstücke, auf denen sich ein Beherbergungsbetrieb befindet, keine Veränderungswünsche konkretisiert wurden und deshalb auch kein akuter Handlungsbedarf bestand, konnte der räumliche Geltungsbereich des Sondergebiets ohne Verstoß gegen das Gebot der städtebaulichen Erforderlichkeit und das Verbot der Negativplanung auf das Grundstück des Antragstellers begrenzt werden (…vgl. BVerwG, B.v. 23.6.1992 - 4 B 55.92 - NVwZ-RR 1993, 456 - juris Rn. 3; BayVGH, U.v. 29.11.1991 a.a.O. Rn. 25).

Insoweit setzt die Festsetzung eines Sondergebiets nicht - in quantitativer Hinsicht - ein bestimmtes Mindestgewicht der in dem Gebiet zulässigen Bebauung voraus, da eine "echte" strukturelle Unterscheidung auch dann erreicht wird, wenn der räumliche Geltungsbereich des Sondergebiets zwar - wie hier - relativ klein ist, aber nur eine auf einen bestimmten Zweck ausgerichtete Nutzung zugelassen ist (vgl. BayVGH, U.v. 29.11.1991 - 1 B 90.2688 - BayVBl 1992, 721 - juris Rn. 19 m.w.N.).

Angesichts der in vielen Fremdenverkehrsorten zu beobachtenden, allgemein bekannten und vom Gesetzgeber in § 22 BauGB aufgegriffenen Gefahr der Umwandlung vorhandener Beherbergungsbetriebe mit ihren negativen Folgen für traditionelle Fremdenverkehrsorte dürfen die Anforderungen an die Ermittlungs- und Dokumentationspflichten für die Gemeinden insofern nicht überspannt werden (vgl. dazu auch BayVGH, U.v. 20.11.1991 - 1 B 90.2688 - BayVBl 1992, 721 - juris Rn. 29).

Rn. 33 Soweit der Antragsteller pauschal Zweifel an der Wirtschaftlichkeit seines Beherbergungsbetriebes behauptet, ohne dies wiederum konkret zu belegen, beseitigen diese nicht die als absolute Grenze anzusehende Privatnützigkeit des Eigentums, wenn der Eigentümer - wie hier - noch vernünftigen Gebrauch von seinem Eigentum machen kann; derartige Zweifel stehen einer Festsetzung erst dann entgegen, wenn nach Lage der Dinge eine Rentabilität der Nutzung auf Dauer nicht erwartet werden kann (vgl. dazu auch BayVGH, U.v. 20.11.1991 - 1 B 90.2688 - BayVBl 1992, 721 - juris Rn. 29).

Zugleich wurde darauf hingewiesen, dass "wirtschaftliche Schwankungen…in erster Linie Anpassungsleistungen des Eigentümers an das Marktgeschehen" erforderten; erst dann, "wenn eine vertretbare wirtschaftliche Nutzungsperspektive auf Dauer fehlt" und das Eigentum wegen nicht vermeidbarer und dauerhafter finanzieller Verluste zu einer wirtschaftlichen Last werde, könne von einem unzumutbaren und damit wegen Verstoßes gegen Art. 14 Abs. 1 GG unzulässigen Bauverbot auf Dauer gesprochen werden (vgl. BayVGH, U.v. 29.11.1991 - 1 B 90.2688 - BayVBl 1992, 721).

Rn. 40 - 4 B 55.92 -, juris Rn. 3; BayVGH, Urteil vom 29. November 1991 - 1 B 90.2688 -, juris Rn. 23), wenn also eine Diskrepanz zwischen Planungswillen und Planungsinhalt im Sinne eines sog. Etikettenschwindels vorliegt (…Urteil des Senats vom 5. August 2021 - 1 KN 20/17 -, juris Rn. 44 m. w. N.).

Die schleichende Umwandlung einer Nutzung von Räumen in Wohngebäuden oder Beherbergungsbetrieben in Nebenwohnungen ist eine bekannte Problematik, der bereits der Gesetzgeber mit den Regelungen des - vorliegend auch von der Antragsgegnerin herangezogenen - § 22 BauGB zur Sicherung der Zweckbestimmung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen Rechnung getragen hat (vgl. BayVGH, Urteil vom 29. November 1991 - 1 B 90.2688 -, juris Rn. 21; BVerwG…, Beschluss vom 23. Juni 1992 - 4 B 56.92 -, juris Rn. 4).

Eine unzulässige Negativplanung liegt vor, wenn sie nicht dem planerischen Willen der Gemeinde entspricht, sondern nur vorgeschoben ist, um eine andere Nutzung zu verhindern (BVerwG…, Beschluss vom 23.06.1992 - 4 B 55.92 -, Rn. 3, juris; BayVGH, Urteil vom 29.11.1991 - 1 B 90.2688 -, Rn. 23, juris), wenn also eine Diskrepanz zwischen Planungswillen und Planungsinhalt im Sinne eines sog. Etikettenschwindels vorliegt (…vgl. Gierke in: Brügelmann, Baugesetzbuch, Stand Januar 2021, § 1 Rn. 175).

Auf dieses Kriterium stellt Fickert/Fieseler a.a.O. § 11 Rd.Nr. 5.4 ab (a.A. VGH 29.11.1991 ­ 1 B 90.2688 BRS 54 Nr. 9).