AG Brandenburg, 28.09.2018 - 31 C 68/16

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AG Brandenburg, 28.09.2018 - 31 C 68/16

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AG Brandenburg, 28.09.2018 - 31 C 68/16 (https://dejure.org/2018,30955)

AG Brandenburg, Entscheidung vom 28.09.2018 - 31 C 68/16 (https://dejure.org/2018,30955)

AG Brandenburg, Entscheidung vom 28. September 2018 - 31 C 68/16 (https://dejure.org/2018,30955)

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Volltextveröffentlichungen (4)

Entscheidungsdatenbank Brandenburg
mietrechtsiegen.de
Feststellungsklage auf Nichtbestehen einer Zahlungsverpflichtung gegenüber Vermieter
ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)
juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

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Wird zitiert von ... (2)Zitiert selbst (115)

BGH, 20.01.2016 - VIII ZR 93/15
Wohnraummiete in einer Mehrhausanlage: Formelle Ordnungsgemäßheit der …
Auszug aus AG Brandenburg, 28.09.2018 - 31 C 68/16
Die Fälligkeit einer Nachzahlung setzt somit nur den fristgerechten Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung voraus (BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Urteil vom 28.05.2008, Az.: VIII ZR 261/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2260 ff.; BGH, Urteil vom 14.02.2007, Az.: VIII ZR 1/06, u.a. in: NJW 2007, Seiten 1059 f.; BGH, Urteil vom 19.01.2005, Az.: VIII ZR 116/04, u.a. in: Grundeigentum 2005, Seiten 360 f.; BGH, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 19.12.1990, Az.: VIII ARZ 5/90, u.a. in: NJW 1991, Seiten 836 f.; LG Berlin, Beschluss vom 22.02.2016, Az.: 65 T 207/15, u.a. in: Grundeigentum 2016, Seite 396; LG Berlin, Urteil vom 21.06.2011, Az.: 63 S 467/10, u.a. in: Grundeigentum 2011, Seite 1021; LG Berlin, Urteil vom 09.11.2007, Az.: 63 S 100/07, u.a. in: Grundeigentum 2008, Seite 673; AG Potsdam, Urteil vom 09.07.2015, Az.: 24 C 247/14, u.a. in: "juris").
Inhaltliche Fehler können auch noch nach Fristablauf ggf. korrigiert werden (BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Urteil vom 14.02.2007, Az.: VIII ZR 1/06, u.a. in: NJW 2007, Seiten 1059 f.; BGH, Urteil vom 19.01.2005, Az.: VIII ZR 116/04, u.a. in: Grundeigentum 2005, Seiten 360 f.; BGH, Urteil vom 17.11.2004, Az.: VIII ZR 115/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 219 ff.).
(BGH, Urteil vom 19.07.2017, Az.: VIII ZR 3/17, u.a. in: NZM 2017, Seiten 732 ff.; BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Urteil vom 06.05.2015, Az.: VIII ZR 193/14, u.a. in: Grundeigentum 2015, Seiten 781 f.; BGH, Urteil vom 22.10.2014, Az.: VIII ZR 97/14, u.a. in: NJW 2015, Seiten 51 f.; BGH, Beschluss vom 14.02.2012, Az.: VIII ZR 207/11, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seite 954; BGH, Beschluss vom 08.02.2011, Az.: VIII ZR 145/10, u.a. in: Grundeigentum 2011, Seite 609; BGH, Urteil vom 08.12.2010, Az.: VIII ZR 27/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 1867 ff.; BGH, Urteil vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 368 ff.; BGH, Urteil vom 11.08.2010, Az.: VIII ZR 45/10, u.a. in: NJW 2010, Seiten 3363 ff.; BGH, Urteil vom 19.11.2008, Az.: VIII ZR 295/07, u.a. in: NJW 2009, Seiten 283 ff.; BGH, Urteil vom 09.04.2008, Az.: VIII ZR 84/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2258 ff.; BGH, Urteil vom 28.05.2008, Az.: VIII ZR 261/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2260 ff.; BGH, Urteil vom 16.04.2008, Az.: VIII ZR 75/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2105 f.; BGH, Urteil vom 20.07.2005, Az.: VIII ZR 371/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 3135 ff.; BGH, Urteil vom 19.01.2005, Az.: VIII ZR 116/04, u.a. in: Grundeigentum 2005, Seiten 360 f.; BGH, Urteil vom 17.11.2004, Az.: VIII ZR 115/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 219 ff.; BGH, Urteil vom 27.11.2002, Az.: VIII ZR 108/02, u.a. in: NJW-RR 2003, Seite 442; BGH, Urteil vom 23.11.1981, Az.: VIII ZR 298/80, u.a. in: NJW 1982, Seiten 573 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.07.2015, Az.: I-10 U 126/14, u.a. in: MietRB 2016, Seiten 133 f.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.03.2012, Az.: I-24 U 123/11, u.a. in: MDR 2012, Seite 1025; KG Berlin, Urteil vom 05.03.2012, Az.: 8 U 48/11, u.a. in: MDR 2012, Seiten 756 f.; OLG Hamburg, Urteil vom 20.12.2004, Az.: 4 U 199/03, u.a. in: ZMR 2005, Seiten 452 ff.; OLG Brandenburg, Beschluss vom 15.07.1998, Az.: 3 UH 54/98, u.a. in: WuM 1999, Seiten 107 ff.; OLG Koblenz, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 27.02.1990, Az.: 4 W - RE - 32/88, u.a. in: NJW-RR 1990, Seiten 1038 ff.; LG Berlin, Beschluss vom 22.02.2016, Az.: 65 T 207/15, u.a. in: Grundeigentum 2016, Seite 396; LG Berlin, Urteil vom 19.02.2016, Az.: 63 S 189/15, u.a. in: Grundeigentum 2016, Seiten 723 f.; LG Berlin, Urteil vom 21.06.2011, Az.: 63 S 467/10, u.a. in: Grundeigentum 2011, Seite 1021; LG Berlin, Urteil vom 09.11.2007, Az.: 63 S 100/07, u.a. in: Grundeigentum 2008, Seite 673; AG Potsdam, Urteil vom 09.07.2015, Az.: 24 C 247/14, u.a. in: "juris"; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 28.06.2013, Az.: 31 C 279/11, u.a. in: ZMR 2014, Seiten 44 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 14.07.2011, Az.: 31 C 102/09, u.a. in: WuM 2011, Seite 485; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 08.11.2010, Az.: 34 C 16/10, u.a. in: Grundeigentum 2010, Seiten 1751 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 07.06.2010, Az.: 31 C 210/09, u.a. in: Grundeigentum 2010, Seiten 915 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 07.10.2009, Az.: 34 C 119/08, u.a. in: NZM 2010, Seiten 900 f.; AG Wetzlar, Urteil vom 21.02.2008, Az.: 38 C 1281/07 (38), u.a. in: ZMR 2008, Seiten 634 f.).
Der Bundesgerichtshof hat insofern aber auch mehrfach betont, dass an die Abrechnung von Nebenkosten in formeller Hinsicht keine zu hohen Anforderungen zu stellen sind (BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Urteil vom 15.02.2012, Az.: VIII ZR 197/11, u.a. in: NJW 2012, Seite 1502).
Zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung genügt es im Übrigen hinsichtlich der Angabe der "Gesamtkosten", wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt (BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.).
Ob und in welchem Umfang bereits die formelle Ordnungsmäßigkeit einer Abrechnung eine Erläuterung erfordert, war bis zu den Entscheidungen des Bundesgerichtshofs vom 28.05.2008 (Az.: VIII ZR 261/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2260 ff.) und vom 20.01.2016 (Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.) zwar teilweise in der Rechtsprechung und im Schrifttum noch umstritten.
Nur in diesen Fällen sei der Mieter also allein schon mangels Verständlichkeit des Schlüssels außerstande gewesen, die getätigte Abrechnung aus sich heraus gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen (BGH, Urteil vom 28.05.2008, Az.: VIII ZR 261/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2260 ff.), so dass eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs auch nur dann geboten sei, wenn dies auch zum Verständnis der Abrechnung erforderlich ist (BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Urteil vom 08.12.2010, Az.: VIII ZR 27/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 1867 ff.; BGH, Urteil vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 368 ff.; BGH, Urteil vom 11.08.2010, Az.: VIII ZR 45/10, u.a. in: NJW 2010, Seiten 3363 ff.; BGH, Urteil vom 19.11.2008, Az.: VIII ZR 295/07, u.a. in: NJW 2009, Seiten 283 ff.).
Sind insofern die Betriebskosten nach Flächenanteilen abzurechnen, ist zur Erstellung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung eine Erläuterung der angesetzten Flächenwerte auch nicht allein deswegen erforderlich, weil der Grund für diese Werte für den Mieter nicht ohne weiteres erkennbar ist (BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Beschluss vom 14.02.2012, Az.: VIII ZR 207/11, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seite 954; BGH, Urteil vom 28.05.2008, Az.: VIII ZR 261/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2260 ff.; LG Frankfurt/Main, Urteil vom 15.07.2008, Az.: 2-17 S 150/07, u.a. in: ZMR 2009, Seiten 125 ff.; AG Potsdam, Urteil vom 09.07.2015, Az.: 24 C 247/14, u.a. in: "juris").
Dies gilt im Übrigen auch, wenn die Vermieterin den Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat; einer Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es dann - nach der nunmehriger Auffassung des Bundesgerichtshofs (unter Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung) - nämlich nicht mehr (vgl. BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.).
Abzustellen ist dabei auf das Verständnis eines durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters, wobei jedoch allgemein verständliche Verteilungsmaßstäbe keiner Erläuterung bedürfen (BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Urteil vom 08.12.2010, Az.: VIII ZR 27/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 1867 ff.; BGH, Urteil vom 11.08.2010, Az.: VIII ZR 45/10, u.a. in: NJW 2010, Seiten 3363 ff.; BGH, Urteil vom 19.11.2008, Az.: VIII ZR 295/07, u.a. in: NJW 2009, Seiten 283 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.07.2015, Az.: I-10 U 126/14, u.a. in: MietRB 2016, Seiten 133 f.).
Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Gesamtkosten zu Grunde gelegt wird, betrifft dagegen die inhaltliche Richtigkeit (BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Beschluss vom 13.03.2012, Az.: VIII ZR 291/11, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seiten 824 f.; BGH, Urteil vom 08.12.2010, Az.: VIII ZR 27/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 1867 ff.; BGH, Urteil vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 368 ff.; BGH, Urteil vom 11.08.2010, Az.: VIII ZR 45/10, u.a. in: NJW 2010, Seiten 3363 ff.; BGH, Urteil vom 19.11.2008, Az.: VIII ZR 295/07, u.a. in: NJW 2009, Seiten 283 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.07.2015, Az.: I-10 U 126/14, u.a. in: MietRB 2016, Seiten 133 f.).
Dies genügt aber bereits für die formelle Wirksamkeit dieser Betriebskostenabrechnungen (BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Beschluss vom 13.03.2012, Az.: VIII ZR 291/11, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seiten 824 f.; BGH, Urteil vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 368 ff.; BGH, Urteil vom 28.05.2008, Az.: VIII ZR 261/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2260 ff.; BGH, Urteil vom 17.11.2004, Az.: VIII ZR 115/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 219 ff.).
Nur wenn die Kläger als Mieter im Übrigen von ihrem Prüfungsrecht Gebrauch gemacht hätten, hätte die Beklagte als Vermieterin eine Einzelbelegaufstellung vorlegen müssen, da die o.g. Mindestangaben im Regelfall einerseits sachgerecht und andererseits auch ausreichend sind und die Pflichten zur Spezifizierung nicht überspannt werden dürfen, wie bereits oben näher dargelegt (BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Beschluss vom 13.03.2012, Az.: VIII ZR 291/11, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seiten 824 f.; BGH, Urteil vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 368 ff.; BGH, Urteil vom 28.05.2008, Az.: VIII ZR 261/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2260 ff.; BGH, Urteil vom 19.01.2005, Az.: VIII ZR 116/04, u.a. in: Grundeigentum 2005, Seiten 360 f.; BGH, Urteil vom 17.11.2004, Az.: VIII ZR 115/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 219 ff.; BGH, Urteil vom 27.11.2002, Az.: VIII ZR 108/02, u.a. in: NJW-RR 2003, Seite 442; BGH, Urteil vom 23.11.1981, Az.: VIII ZR 298/80, u.a. in: NJW 1982, Seiten 573 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.03.2012, Az.: I-24 U 123/11, u.a. in: MDR 2012, Seite 1025; OLG Düsseldorf, Urteil vom 11.03.2003, Az.: I-24 U 74/02, u.a. in: WuM 2003, Seiten 387 ff.; OLG Brandenburg, Beschluss vom 15.07.1998, Az.: 3 UH 54/98, u.a. in: WuM 1999, Seiten 107 ff.; KG Berlin, Beschluss vom 28.05.1998, Az.: 8 RE-Miet 4877/97, u.a. in: NJW-RR 1998, Seiten 1305 ff.; OLG Schleswig, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 04.10.1990, Az.: 4 RE-Miet 1/88, u.a. in: NJW-RR 1991, Seiten 78.; LG Berlin, Urteil vom 19.02.2016, Az.: 63 S 189/15, u.a. in: Grundeigentum 2016, Seiten 723 f.; LG Bochum, Urteil vom 18.06.2004, Az.: 5 S 52/04, u.a. in: NJW-RR 2004, Seiten 1597 ff.).
LG Itzehoe, 27.07.2012 - 9 S 23/11
Ausreichen einer generellen Beanstandung der Betriebskostenabrechnung ohne …
Auszug aus AG Brandenburg, 28.09.2018 - 31 C 68/16
Dies gilt sogar dann, wenn die Beklagte/Vermieterin eine Abrechnung über nicht geschuldete Betriebskosten gegenüber den Klägern/Mietern gefertigt hat (BGH, Urteil vom 10.10.2007, Az.: VIII ZR 279/06, u.a. in: NJW 2008, Seiten 283 ff.; LG Itzehoe, ZMR 2012, Seiten 953 ff.; LG Köln, Urteil vom 06.11.2008, Az.: 6 S 439/07; AG Oldenburg, ZMR 2013, Seiten 362 ff.; AG Bremen, WuM 2009, Seiten 671 f.).
Nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB ist der Mieter somit im eigenen Interesse gehalten, sämtliche Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung dieses Abrechnungsjahres innerhalb von 12 Monaten seit Zugang der Betriebskostenabrechnung für dieses Jahr gegenüber dem Vermieter vorzubringen (BGH, Urteil vom 12.01.2011, Az.: VIII ZR 148/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 842 f.; LG Frankfurt/Oder, WuM 2013, Seiten 40 ff.; LG Itzehoe, ZMR 2012, Seiten 953 ff.; AG Tempelhof-Kreuzberg, Grundeigentum 2014, Seiten 1345 f.; AG Oldenburg, ZMR 2013, Seiten 362 ff.).
Der § 556 Abs. 3 Sätze 5 und 6 BGB gilt sogar dann, wenn eine Vermieterin eine Abrechnung über nicht geschuldete Betriebskosten gefertigt hat (BGH, Urteil vom 10.10.2007, Az.: VIII ZR 279/06, u.a. in: NJW 2008, Seiten 283 ff.; LG Itzehoe, ZMR 2012, Seiten 953 ff.; LG Köln, Urteil vom 06.11.2008, Az.: 6 S 439/07; AG Oldenburg, ZMR 2013, Seiten 362 ff.; AG Bremen, WuM 2009, Seiten 671 f.).
Deshalb mussten die Kläger/Mieter der Vermieterin auch insofern innerhalb von zwölf Monaten seit Erhalt der jeweiligen Betriebskostenabrechnung für das entsprechende Abrechnungsjahr dem Vermieter mitteilen, dass (einzelne) Betriebskosten so evtl. nicht abzurechnen sind bzw. anders abgerechnet werden müssten (BGH, Beschluss vom 31.01.2012, Az.: VIII ZR 335/10, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seite 543; BGH, Urteil vom 18.05.2011, Az.: VIII ZR 240/10, u.a. in: NJW 2011, Seite 2786; BGH, Urteil vom 12.01.2011, Az.: VIII ZR 148/10, u.a. in: NJW 2011, Seite 842; BGH, Urteil vom 05.03.2008, Az.: VIII ZR 80/07, u.a. in: NJW 2008, Seite 1521; BGH, Urteil vom 10.10.2007, Az.: VIII ZR 279/06, u.a. in: NJW 2008, Seiten 283 ff.; LG Itzehoe, ZMR 2012, Seiten 953 ff.; AG Oldenburg, ZMR 2013, Seiten 362 ff.).
Liegt nämlich eine formell richtige Betriebskostenabrechnung vor, beginnt die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB bereits mit dem Zugang der Abrechnung bei den Mietern zu laufen (LG Frankfurt/Oder, WuM 2013, Seiten 40 ff.; LG Itzehoe, ZMR 2012, Seiten 953 ff.; LG Krefeld, WuM 2010, Seiten 361 ff.; AG Oldenburg, ZMR 2013, Seiten 362 ff.; AG Brandenburg an der Havel, NZM 2005, Seiten 257 f. = Grundeigentum 2004, Seiten 1459 f.; Ritzmann, WuM 2010, Seiten 341 ff.; Streyl, NZM 2009, Seiten 809 ff.).
Insofern hätten die Kläger - wenn sie diese Betriebskostenabrechnung nicht so, wie sie erstellt worden ist, gegen sich gelten lassen wollten - rechtzeitig hiergegen konkrete Einwände gegenüber der Beklagten/Vermieterin erheben müssen (LG Itzehoe, ZMR 2012, Seiten 953 ff.; LG Halle/Saale, Urteil vom 13.10.2009, Az.: 2 S 80/09; LG Bochum, ZMR 2005, Seiten 863 ff.; AG Tempelhof-Kreuzberg, Grundeigentum 2014, Seiten 1345 f.; AG Oldenburg, ZMR 2013, Seiten 362 ff.).
Ein Mieter genügt seiner Darlegungslast somit noch nicht, wenn er sich lediglich auf allgemeine Bedenken beschränkt und pauschal beanstandet, dass die in den Abrechnungen enthaltenen Abrechnungen für ihn nicht nachvollziehbar seien oder dass insoweit grundsätzlich bereits gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen worden sei (LG Karlsruhe, Urteil vom 30.03.2012, Az.: 9 S 506/11, u.a. in: NJW-Spezial 2012, Seite 385; LG Berlin, Grundeigentum 2012, Seiten 1701 ff.; LG Itzehoe, ZMR 2012, Seiten 953 ff.; AG Oldenburg, ZMR 2013, Seiten 362 ff.).
Um den Sinn des Einwendungsausschlusses zu erhalten, ist nämlich von einem Mieter zu verlangen, dass er bis zum Fristablauf konkrete Beanstandungen anbringt (BGH, Urteil vom 12.05.2010, Az.: VIII ZR 185/09, u.a. in: NZM 2010, Seiten 470 f.; OLG Düsseldorf, Grundeigentum 2003, Seiten 878 f. = ZMR 2003, Seiten 570 ff.; LG Itzehoe, ZMR 2012, Seiten 953 ff.; LG Krefeld, WuM 2010, Seiten 361 ff.; LG Halle/Saale, Urteil vom 13.10.2009, Az.: 2 S 80/09; LG Halle/Saale, ZMR 2009, Seiten 916 f.; LG Berlin, Grundeigentum 2010, Seite 1743; LG Berlin, Grundeigentum 2010, Seiten 414 f.; LG Bochum, ZMR 2005, Seiten 863 ff.; LG Berlin, Grundeigentum 2001, Seite 1469; AG Tempelhof-Kreuzberg, Grundeigentum 2014, Seiten 1345 f.; AG Oldenburg, ZMR 2013, Seiten 362 ff.; AG Frankfurt/Main, Urteil vom 02.07.2010, Az.: 33 C 348/10; AG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.11.2008, Az.: 33 C 1783/08; AG Aachen, WuM 2004, Seite 611; AG Brandenburg an der Havel, NZM 2005, Seiten 257 f. = Grundeigentum 2004, Seiten 1459 f.).
Insofern muss ein Mieter seine Einwendungen also dergestalt konkretisieren, dass die Vermieterin auch erkennen kann, welche Position der Beanstandung unterliegt und gegebenenfalls zu einer Korrektur der Abrechnung in der Lage ist (LG Itzehoe, ZMR 2012, Seiten 953 ff.;… Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., V Rn. 461; Blank, DWW 2009, Seiten 91 ff.;… Blank in: Blank/Börstinghaus, Miete, § 556 BGB, Rn. 156; Lehmann-Richter, MietRB 2008, Seite 283; Streyl, WuM 2005, Seite 508; Lützenkirchen, NZM 2002, Seite 512; Hinz, NZM 2009, Seiten 97 ff.).
Dabei ist es unter Rückgriff auf die Rechtsprechung zum Begründungserfordernis bei der ordentlichen Kündigung aber nur als ausreichend zu erachten, wenn der jeweils gerügte Abrechnungsfehler "identifizierbar und von anderen Fehlern abgrenzbar" dem Vermieter mitgeteilt wird (BGH, Urteil vom 06.07.2011, Az.: VIII ZR 317/10, u.a. in: NZM 2011, Seiten 706 f.; BayObLG, NJW 1981, Seiten 2197 ff.; LG Itzehoe, ZMR 2012, Seiten 953 ff.).
BGH, 28.05.2008 - VIII ZR 261/07
Abgrenzung zwischen formeller und materieller Ordnungsmäßigkeit der …
Auszug aus AG Brandenburg, 28.09.2018 - 31 C 68/16
Die Fälligkeit einer Nachzahlung setzt somit nur den fristgerechten Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung voraus (BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Urteil vom 28.05.2008, Az.: VIII ZR 261/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2260 ff.; BGH, Urteil vom 14.02.2007, Az.: VIII ZR 1/06, u.a. in: NJW 2007, Seiten 1059 f.; BGH, Urteil vom 19.01.2005, Az.: VIII ZR 116/04, u.a. in: Grundeigentum 2005, Seiten 360 f.; BGH, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 19.12.1990, Az.: VIII ARZ 5/90, u.a. in: NJW 1991, Seiten 836 f.; LG Berlin, Beschluss vom 22.02.2016, Az.: 65 T 207/15, u.a. in: Grundeigentum 2016, Seite 396; LG Berlin, Urteil vom 21.06.2011, Az.: 63 S 467/10, u.a. in: Grundeigentum 2011, Seite 1021; LG Berlin, Urteil vom 09.11.2007, Az.: 63 S 100/07, u.a. in: Grundeigentum 2008, Seite 673; AG Potsdam, Urteil vom 09.07.2015, Az.: 24 C 247/14, u.a. in: "juris").
(BGH, Urteil vom 19.07.2017, Az.: VIII ZR 3/17, u.a. in: NZM 2017, Seiten 732 ff.; BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Urteil vom 06.05.2015, Az.: VIII ZR 193/14, u.a. in: Grundeigentum 2015, Seiten 781 f.; BGH, Urteil vom 22.10.2014, Az.: VIII ZR 97/14, u.a. in: NJW 2015, Seiten 51 f.; BGH, Beschluss vom 14.02.2012, Az.: VIII ZR 207/11, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seite 954; BGH, Beschluss vom 08.02.2011, Az.: VIII ZR 145/10, u.a. in: Grundeigentum 2011, Seite 609; BGH, Urteil vom 08.12.2010, Az.: VIII ZR 27/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 1867 ff.; BGH, Urteil vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 368 ff.; BGH, Urteil vom 11.08.2010, Az.: VIII ZR 45/10, u.a. in: NJW 2010, Seiten 3363 ff.; BGH, Urteil vom 19.11.2008, Az.: VIII ZR 295/07, u.a. in: NJW 2009, Seiten 283 ff.; BGH, Urteil vom 09.04.2008, Az.: VIII ZR 84/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2258 ff.; BGH, Urteil vom 28.05.2008, Az.: VIII ZR 261/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2260 ff.; BGH, Urteil vom 16.04.2008, Az.: VIII ZR 75/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2105 f.; BGH, Urteil vom 20.07.2005, Az.: VIII ZR 371/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 3135 ff.; BGH, Urteil vom 19.01.2005, Az.: VIII ZR 116/04, u.a. in: Grundeigentum 2005, Seiten 360 f.; BGH, Urteil vom 17.11.2004, Az.: VIII ZR 115/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 219 ff.; BGH, Urteil vom 27.11.2002, Az.: VIII ZR 108/02, u.a. in: NJW-RR 2003, Seite 442; BGH, Urteil vom 23.11.1981, Az.: VIII ZR 298/80, u.a. in: NJW 1982, Seiten 573 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.07.2015, Az.: I-10 U 126/14, u.a. in: MietRB 2016, Seiten 133 f.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.03.2012, Az.: I-24 U 123/11, u.a. in: MDR 2012, Seite 1025; KG Berlin, Urteil vom 05.03.2012, Az.: 8 U 48/11, u.a. in: MDR 2012, Seiten 756 f.; OLG Hamburg, Urteil vom 20.12.2004, Az.: 4 U 199/03, u.a. in: ZMR 2005, Seiten 452 ff.; OLG Brandenburg, Beschluss vom 15.07.1998, Az.: 3 UH 54/98, u.a. in: WuM 1999, Seiten 107 ff.; OLG Koblenz, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 27.02.1990, Az.: 4 W - RE - 32/88, u.a. in: NJW-RR 1990, Seiten 1038 ff.; LG Berlin, Beschluss vom 22.02.2016, Az.: 65 T 207/15, u.a. in: Grundeigentum 2016, Seite 396; LG Berlin, Urteil vom 19.02.2016, Az.: 63 S 189/15, u.a. in: Grundeigentum 2016, Seiten 723 f.; LG Berlin, Urteil vom 21.06.2011, Az.: 63 S 467/10, u.a. in: Grundeigentum 2011, Seite 1021; LG Berlin, Urteil vom 09.11.2007, Az.: 63 S 100/07, u.a. in: Grundeigentum 2008, Seite 673; AG Potsdam, Urteil vom 09.07.2015, Az.: 24 C 247/14, u.a. in: "juris"; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 28.06.2013, Az.: 31 C 279/11, u.a. in: ZMR 2014, Seiten 44 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 14.07.2011, Az.: 31 C 102/09, u.a. in: WuM 2011, Seite 485; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 08.11.2010, Az.: 34 C 16/10, u.a. in: Grundeigentum 2010, Seiten 1751 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 07.06.2010, Az.: 31 C 210/09, u.a. in: Grundeigentum 2010, Seiten 915 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 07.10.2009, Az.: 34 C 119/08, u.a. in: NZM 2010, Seiten 900 f.; AG Wetzlar, Urteil vom 21.02.2008, Az.: 38 C 1281/07 (38), u.a. in: ZMR 2008, Seiten 634 f.).
Ob und in welchem Umfang bereits die formelle Ordnungsmäßigkeit einer Abrechnung eine Erläuterung erfordert, war bis zu den Entscheidungen des Bundesgerichtshofs vom 28.05.2008 (Az.: VIII ZR 261/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2260 ff.) und vom 20.01.2016 (Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.) zwar teilweise in der Rechtsprechung und im Schrifttum noch umstritten.
Der Bundesgerichtshof vertritt insofern seit der Entscheidung vom 28.05.2008 (Az.: VIII ZR 261/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2260 ff.) jedoch konsequent die Rechtsauffassung, dass, soweit er in der Vergangenheit einen zur formellen Ordnungsmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung gehörenden Erläuterungsbedarf angenommen hat, es dabei vor allem um Fallgestaltungen gegangen sei, bei denen der Verteilerschlüssel als solcher aus sich heraus nicht verständlich war (BGH, Urteil vom 09.04.2008, Az.: VIII ZR 84/07).
Nur in diesen Fällen sei der Mieter also allein schon mangels Verständlichkeit des Schlüssels außerstande gewesen, die getätigte Abrechnung aus sich heraus gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen (BGH, Urteil vom 28.05.2008, Az.: VIII ZR 261/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2260 ff.), so dass eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs auch nur dann geboten sei, wenn dies auch zum Verständnis der Abrechnung erforderlich ist (BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Urteil vom 08.12.2010, Az.: VIII ZR 27/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 1867 ff.; BGH, Urteil vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 368 ff.; BGH, Urteil vom 11.08.2010, Az.: VIII ZR 45/10, u.a. in: NJW 2010, Seiten 3363 ff.; BGH, Urteil vom 19.11.2008, Az.: VIII ZR 295/07, u.a. in: NJW 2009, Seiten 283 ff.).
Sind insofern die Betriebskosten nach Flächenanteilen abzurechnen, ist zur Erstellung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung eine Erläuterung der angesetzten Flächenwerte auch nicht allein deswegen erforderlich, weil der Grund für diese Werte für den Mieter nicht ohne weiteres erkennbar ist (BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Beschluss vom 14.02.2012, Az.: VIII ZR 207/11, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seite 954; BGH, Urteil vom 28.05.2008, Az.: VIII ZR 261/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2260 ff.; LG Frankfurt/Main, Urteil vom 15.07.2008, Az.: 2-17 S 150/07, u.a. in: ZMR 2009, Seiten 125 ff.; AG Potsdam, Urteil vom 09.07.2015, Az.: 24 C 247/14, u.a. in: "juris").
Dies genügt aber bereits für die formelle Wirksamkeit dieser Betriebskostenabrechnungen (BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Beschluss vom 13.03.2012, Az.: VIII ZR 291/11, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seiten 824 f.; BGH, Urteil vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 368 ff.; BGH, Urteil vom 28.05.2008, Az.: VIII ZR 261/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2260 ff.; BGH, Urteil vom 17.11.2004, Az.: VIII ZR 115/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 219 ff.).
Die mögliche inhaltliche Unrichtigkeit der dieser Betriebskostenverteilung zugrunde gelegten Werte hätte deshalb sachlich geklärt werden müssen und führt wie in denjenigen Fällen, in denen sich der abrechnende Vermieter zwar durch Wahl eines falschen Umlageschlüssels im Verteilungsmaßstab vergriffen, auf dieser Grundlage aber die Kostenverteilung gedanklich und rechnerisch verständlich dargestellt hat (BGH, Urteil vom 19.01.2005, Az.: VIII ZR 116/04, u.a. in: Grundeigentum 2005, Seiten 360 f.; BGH, Urteil vom 17.11.2004, Az.: VIII ZR 115/04, u.a. in: NJW 2005, Seite 219) bei evtl. Feststellung eines Fehlers ggf. nur zu einer entsprechenden betragsmäßigen Korrektur des mit der Abrechnung fällig gewordenen Abrechnungssaldos (BGH, Beschluss vom 14.02.2012, Az.: VIII ZR 207/11, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seite 954; BGH, Urteil vom 28.05.2008, Az.: VIII ZR 261/07, u.a. in: NJW 2008, 2260 ff.; KG Berlin, Urteil vom 05.03.2012, Az.: 8 U 48/11, u.a. in: MDR 2012, Seiten 756 f.), so dass diese Kosten dann auch formell wirksam gegenüber den Klägern als Mietern abgerechnet wurden.
Nur wenn die Kläger als Mieter im Übrigen von ihrem Prüfungsrecht Gebrauch gemacht hätten, hätte die Beklagte als Vermieterin eine Einzelbelegaufstellung vorlegen müssen, da die o.g. Mindestangaben im Regelfall einerseits sachgerecht und andererseits auch ausreichend sind und die Pflichten zur Spezifizierung nicht überspannt werden dürfen, wie bereits oben näher dargelegt (BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Beschluss vom 13.03.2012, Az.: VIII ZR 291/11, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seiten 824 f.; BGH, Urteil vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 368 ff.; BGH, Urteil vom 28.05.2008, Az.: VIII ZR 261/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2260 ff.; BGH, Urteil vom 19.01.2005, Az.: VIII ZR 116/04, u.a. in: Grundeigentum 2005, Seiten 360 f.; BGH, Urteil vom 17.11.2004, Az.: VIII ZR 115/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 219 ff.; BGH, Urteil vom 27.11.2002, Az.: VIII ZR 108/02, u.a. in: NJW-RR 2003, Seite 442; BGH, Urteil vom 23.11.1981, Az.: VIII ZR 298/80, u.a. in: NJW 1982, Seiten 573 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.03.2012, Az.: I-24 U 123/11, u.a. in: MDR 2012, Seite 1025; OLG Düsseldorf, Urteil vom 11.03.2003, Az.: I-24 U 74/02, u.a. in: WuM 2003, Seiten 387 ff.; OLG Brandenburg, Beschluss vom 15.07.1998, Az.: 3 UH 54/98, u.a. in: WuM 1999, Seiten 107 ff.; KG Berlin, Beschluss vom 28.05.1998, Az.: 8 RE-Miet 4877/97, u.a. in: NJW-RR 1998, Seiten 1305 ff.; OLG Schleswig, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 04.10.1990, Az.: 4 RE-Miet 1/88, u.a. in: NJW-RR 1991, Seiten 78.; LG Berlin, Urteil vom 19.02.2016, Az.: 63 S 189/15, u.a. in: Grundeigentum 2016, Seiten 723 f.; LG Bochum, Urteil vom 18.06.2004, Az.: 5 S 52/04, u.a. in: NJW-RR 2004, Seiten 1597 ff.).

BGH, 20.10.2010 - VIII ZR 73/10
Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummiete: Zusammenfassung mehrerer Gebäude zu …
Auszug aus AG Brandenburg, 28.09.2018 - 31 C 68/16
(BGH, Urteil vom 19.07.2017, Az.: VIII ZR 3/17, u.a. in: NZM 2017, Seiten 732 ff.; BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Urteil vom 06.05.2015, Az.: VIII ZR 193/14, u.a. in: Grundeigentum 2015, Seiten 781 f.; BGH, Urteil vom 22.10.2014, Az.: VIII ZR 97/14, u.a. in: NJW 2015, Seiten 51 f.; BGH, Beschluss vom 14.02.2012, Az.: VIII ZR 207/11, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seite 954; BGH, Beschluss vom 08.02.2011, Az.: VIII ZR 145/10, u.a. in: Grundeigentum 2011, Seite 609; BGH, Urteil vom 08.12.2010, Az.: VIII ZR 27/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 1867 ff.; BGH, Urteil vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 368 ff.; BGH, Urteil vom 11.08.2010, Az.: VIII ZR 45/10, u.a. in: NJW 2010, Seiten 3363 ff.; BGH, Urteil vom 19.11.2008, Az.: VIII ZR 295/07, u.a. in: NJW 2009, Seiten 283 ff.; BGH, Urteil vom 09.04.2008, Az.: VIII ZR 84/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2258 ff.; BGH, Urteil vom 28.05.2008, Az.: VIII ZR 261/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2260 ff.; BGH, Urteil vom 16.04.2008, Az.: VIII ZR 75/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2105 f.; BGH, Urteil vom 20.07.2005, Az.: VIII ZR 371/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 3135 ff.; BGH, Urteil vom 19.01.2005, Az.: VIII ZR 116/04, u.a. in: Grundeigentum 2005, Seiten 360 f.; BGH, Urteil vom 17.11.2004, Az.: VIII ZR 115/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 219 ff.; BGH, Urteil vom 27.11.2002, Az.: VIII ZR 108/02, u.a. in: NJW-RR 2003, Seite 442; BGH, Urteil vom 23.11.1981, Az.: VIII ZR 298/80, u.a. in: NJW 1982, Seiten 573 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.07.2015, Az.: I-10 U 126/14, u.a. in: MietRB 2016, Seiten 133 f.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.03.2012, Az.: I-24 U 123/11, u.a. in: MDR 2012, Seite 1025; KG Berlin, Urteil vom 05.03.2012, Az.: 8 U 48/11, u.a. in: MDR 2012, Seiten 756 f.; OLG Hamburg, Urteil vom 20.12.2004, Az.: 4 U 199/03, u.a. in: ZMR 2005, Seiten 452 ff.; OLG Brandenburg, Beschluss vom 15.07.1998, Az.: 3 UH 54/98, u.a. in: WuM 1999, Seiten 107 ff.; OLG Koblenz, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 27.02.1990, Az.: 4 W - RE - 32/88, u.a. in: NJW-RR 1990, Seiten 1038 ff.; LG Berlin, Beschluss vom 22.02.2016, Az.: 65 T 207/15, u.a. in: Grundeigentum 2016, Seite 396; LG Berlin, Urteil vom 19.02.2016, Az.: 63 S 189/15, u.a. in: Grundeigentum 2016, Seiten 723 f.; LG Berlin, Urteil vom 21.06.2011, Az.: 63 S 467/10, u.a. in: Grundeigentum 2011, Seite 1021; LG Berlin, Urteil vom 09.11.2007, Az.: 63 S 100/07, u.a. in: Grundeigentum 2008, Seite 673; AG Potsdam, Urteil vom 09.07.2015, Az.: 24 C 247/14, u.a. in: "juris"; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 28.06.2013, Az.: 31 C 279/11, u.a. in: ZMR 2014, Seiten 44 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 14.07.2011, Az.: 31 C 102/09, u.a. in: WuM 2011, Seite 485; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 08.11.2010, Az.: 34 C 16/10, u.a. in: Grundeigentum 2010, Seiten 1751 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 07.06.2010, Az.: 31 C 210/09, u.a. in: Grundeigentum 2010, Seiten 915 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 07.10.2009, Az.: 34 C 119/08, u.a. in: NZM 2010, Seiten 900 f.; AG Wetzlar, Urteil vom 21.02.2008, Az.: 38 C 1281/07 (38), u.a. in: ZMR 2008, Seiten 634 f.).
Nur in diesen Fällen sei der Mieter also allein schon mangels Verständlichkeit des Schlüssels außerstande gewesen, die getätigte Abrechnung aus sich heraus gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen (BGH, Urteil vom 28.05.2008, Az.: VIII ZR 261/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2260 ff.), so dass eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs auch nur dann geboten sei, wenn dies auch zum Verständnis der Abrechnung erforderlich ist (BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Urteil vom 08.12.2010, Az.: VIII ZR 27/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 1867 ff.; BGH, Urteil vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 368 ff.; BGH, Urteil vom 11.08.2010, Az.: VIII ZR 45/10, u.a. in: NJW 2010, Seiten 3363 ff.; BGH, Urteil vom 19.11.2008, Az.: VIII ZR 295/07, u.a. in: NJW 2009, Seiten 283 ff.).
Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Gesamtkosten zu Grunde gelegt wird, betrifft dagegen die inhaltliche Richtigkeit (BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Beschluss vom 13.03.2012, Az.: VIII ZR 291/11, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seiten 824 f.; BGH, Urteil vom 08.12.2010, Az.: VIII ZR 27/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 1867 ff.; BGH, Urteil vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 368 ff.; BGH, Urteil vom 11.08.2010, Az.: VIII ZR 45/10, u.a. in: NJW 2010, Seiten 3363 ff.; BGH, Urteil vom 19.11.2008, Az.: VIII ZR 295/07, u.a. in: NJW 2009, Seiten 283 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.07.2015, Az.: I-10 U 126/14, u.a. in: MietRB 2016, Seiten 133 f.).
Dies genügt aber bereits für die formelle Wirksamkeit dieser Betriebskostenabrechnungen (BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Beschluss vom 13.03.2012, Az.: VIII ZR 291/11, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seiten 824 f.; BGH, Urteil vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 368 ff.; BGH, Urteil vom 28.05.2008, Az.: VIII ZR 261/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2260 ff.; BGH, Urteil vom 17.11.2004, Az.: VIII ZR 115/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 219 ff.).
Nur wenn die Kläger als Mieter im Übrigen von ihrem Prüfungsrecht Gebrauch gemacht hätten, hätte die Beklagte als Vermieterin eine Einzelbelegaufstellung vorlegen müssen, da die o.g. Mindestangaben im Regelfall einerseits sachgerecht und andererseits auch ausreichend sind und die Pflichten zur Spezifizierung nicht überspannt werden dürfen, wie bereits oben näher dargelegt (BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Beschluss vom 13.03.2012, Az.: VIII ZR 291/11, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seiten 824 f.; BGH, Urteil vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 368 ff.; BGH, Urteil vom 28.05.2008, Az.: VIII ZR 261/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2260 ff.; BGH, Urteil vom 19.01.2005, Az.: VIII ZR 116/04, u.a. in: Grundeigentum 2005, Seiten 360 f.; BGH, Urteil vom 17.11.2004, Az.: VIII ZR 115/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 219 ff.; BGH, Urteil vom 27.11.2002, Az.: VIII ZR 108/02, u.a. in: NJW-RR 2003, Seite 442; BGH, Urteil vom 23.11.1981, Az.: VIII ZR 298/80, u.a. in: NJW 1982, Seiten 573 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.03.2012, Az.: I-24 U 123/11, u.a. in: MDR 2012, Seite 1025; OLG Düsseldorf, Urteil vom 11.03.2003, Az.: I-24 U 74/02, u.a. in: WuM 2003, Seiten 387 ff.; OLG Brandenburg, Beschluss vom 15.07.1998, Az.: 3 UH 54/98, u.a. in: WuM 1999, Seiten 107 ff.; KG Berlin, Beschluss vom 28.05.1998, Az.: 8 RE-Miet 4877/97, u.a. in: NJW-RR 1998, Seiten 1305 ff.; OLG Schleswig, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 04.10.1990, Az.: 4 RE-Miet 1/88, u.a. in: NJW-RR 1991, Seiten 78.; LG Berlin, Urteil vom 19.02.2016, Az.: 63 S 189/15, u.a. in: Grundeigentum 2016, Seiten 723 f.; LG Bochum, Urteil vom 18.06.2004, Az.: 5 S 52/04, u.a. in: NJW-RR 2004, Seiten 1597 ff.).
Zwar kann ein Mieter in bestimmten Ausnahmefällen berechtigt sein, auch bei einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung eine neue Berechnung zu fordern, insbesondere dann, wenn der Vermieter nach einem überhaupt nicht vereinbarten Umlageschlüssel abrechnete und der Mieter die erforderlichen Bezugsdaten für eine Berechnung auf der Grundlage des vereinbarten Abrechnungsmaßstabs nicht kannte (BGH, Urteil vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 368 ff.; BGH, Urteil vom 17.11.2004, Az.: VIII ZR 115/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 219 ff.).
Soweit die Kläger/Mieter nunmehr die Höhe einzelner Betriebskostenpositionen beanstanden (hier: Müllbeseitigungs-, Hauswart- und Versicherungskosten) berühren diese Einwendungen auch nicht die Abrechnungspflicht, sondern allein die materielle Berechtigung der einzelnen Kostenpositionen, über die ggf. auch in einem Rechtsstreit auf Nachzahlung von Betriebskosten bzw. Rückerstattung zu viel gezahlter Betriebskosten-Vorauszahlungen durch das Gericht zu befinden gewesen wäre (BGH, Beschluss vom 13.03.2012, Az.: VIII ZR 291/11, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seiten 824 f.; BGH, Beschluss vom 13.09.2011, Az.: VIII ZR 45/11, u.a. in: WuM 2011, Seiten 684 f.; BGH, Urteil vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 368 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.07.2015, Az.: I-10 U 126/14, u.a. in: MietRB 2016, Seiten 133 f.; OLG Koblenz, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 27.02.1990, Az.: 4 W - RE - 32/88, u.a. in: NJW-RR 1990, Seiten 1038 ff.; LG Hamburg, Urteil vom 30.11.2000, Az.: 307 S 127/00, u.a. in: WuM 2004, Seite 498; AG Berlin-Spandau, Urteil vom 03.06.2015, Az.: 4 C 357/14, u.a. in: MM 2015, Nr. 10, Seite 30).
BGH, 17.11.2004 - VIII ZR 115/04
Fehlerhafter Umlageschlüssel in der Betriebskostenabrechnung
Auszug aus AG Brandenburg, 28.09.2018 - 31 C 68/16
Inhaltliche Fehler können auch noch nach Fristablauf ggf. korrigiert werden (BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Urteil vom 14.02.2007, Az.: VIII ZR 1/06, u.a. in: NJW 2007, Seiten 1059 f.; BGH, Urteil vom 19.01.2005, Az.: VIII ZR 116/04, u.a. in: Grundeigentum 2005, Seiten 360 f.; BGH, Urteil vom 17.11.2004, Az.: VIII ZR 115/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 219 ff.).
(BGH, Urteil vom 19.07.2017, Az.: VIII ZR 3/17, u.a. in: NZM 2017, Seiten 732 ff.; BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Urteil vom 06.05.2015, Az.: VIII ZR 193/14, u.a. in: Grundeigentum 2015, Seiten 781 f.; BGH, Urteil vom 22.10.2014, Az.: VIII ZR 97/14, u.a. in: NJW 2015, Seiten 51 f.; BGH, Beschluss vom 14.02.2012, Az.: VIII ZR 207/11, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seite 954; BGH, Beschluss vom 08.02.2011, Az.: VIII ZR 145/10, u.a. in: Grundeigentum 2011, Seite 609; BGH, Urteil vom 08.12.2010, Az.: VIII ZR 27/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 1867 ff.; BGH, Urteil vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 368 ff.; BGH, Urteil vom 11.08.2010, Az.: VIII ZR 45/10, u.a. in: NJW 2010, Seiten 3363 ff.; BGH, Urteil vom 19.11.2008, Az.: VIII ZR 295/07, u.a. in: NJW 2009, Seiten 283 ff.; BGH, Urteil vom 09.04.2008, Az.: VIII ZR 84/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2258 ff.; BGH, Urteil vom 28.05.2008, Az.: VIII ZR 261/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2260 ff.; BGH, Urteil vom 16.04.2008, Az.: VIII ZR 75/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2105 f.; BGH, Urteil vom 20.07.2005, Az.: VIII ZR 371/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 3135 ff.; BGH, Urteil vom 19.01.2005, Az.: VIII ZR 116/04, u.a. in: Grundeigentum 2005, Seiten 360 f.; BGH, Urteil vom 17.11.2004, Az.: VIII ZR 115/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 219 ff.; BGH, Urteil vom 27.11.2002, Az.: VIII ZR 108/02, u.a. in: NJW-RR 2003, Seite 442; BGH, Urteil vom 23.11.1981, Az.: VIII ZR 298/80, u.a. in: NJW 1982, Seiten 573 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.07.2015, Az.: I-10 U 126/14, u.a. in: MietRB 2016, Seiten 133 f.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.03.2012, Az.: I-24 U 123/11, u.a. in: MDR 2012, Seite 1025; KG Berlin, Urteil vom 05.03.2012, Az.: 8 U 48/11, u.a. in: MDR 2012, Seiten 756 f.; OLG Hamburg, Urteil vom 20.12.2004, Az.: 4 U 199/03, u.a. in: ZMR 2005, Seiten 452 ff.; OLG Brandenburg, Beschluss vom 15.07.1998, Az.: 3 UH 54/98, u.a. in: WuM 1999, Seiten 107 ff.; OLG Koblenz, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 27.02.1990, Az.: 4 W - RE - 32/88, u.a. in: NJW-RR 1990, Seiten 1038 ff.; LG Berlin, Beschluss vom 22.02.2016, Az.: 65 T 207/15, u.a. in: Grundeigentum 2016, Seite 396; LG Berlin, Urteil vom 19.02.2016, Az.: 63 S 189/15, u.a. in: Grundeigentum 2016, Seiten 723 f.; LG Berlin, Urteil vom 21.06.2011, Az.: 63 S 467/10, u.a. in: Grundeigentum 2011, Seite 1021; LG Berlin, Urteil vom 09.11.2007, Az.: 63 S 100/07, u.a. in: Grundeigentum 2008, Seite 673; AG Potsdam, Urteil vom 09.07.2015, Az.: 24 C 247/14, u.a. in: "juris"; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 28.06.2013, Az.: 31 C 279/11, u.a. in: ZMR 2014, Seiten 44 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 14.07.2011, Az.: 31 C 102/09, u.a. in: WuM 2011, Seite 485; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 08.11.2010, Az.: 34 C 16/10, u.a. in: Grundeigentum 2010, Seiten 1751 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 07.06.2010, Az.: 31 C 210/09, u.a. in: Grundeigentum 2010, Seiten 915 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 07.10.2009, Az.: 34 C 119/08, u.a. in: NZM 2010, Seiten 900 f.; AG Wetzlar, Urteil vom 21.02.2008, Az.: 38 C 1281/07 (38), u.a. in: ZMR 2008, Seiten 634 f.).
Dies genügt aber bereits für die formelle Wirksamkeit dieser Betriebskostenabrechnungen (BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Beschluss vom 13.03.2012, Az.: VIII ZR 291/11, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seiten 824 f.; BGH, Urteil vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 368 ff.; BGH, Urteil vom 28.05.2008, Az.: VIII ZR 261/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2260 ff.; BGH, Urteil vom 17.11.2004, Az.: VIII ZR 115/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 219 ff.).
Die mögliche inhaltliche Unrichtigkeit der dieser Betriebskostenverteilung zugrunde gelegten Werte hätte deshalb sachlich geklärt werden müssen und führt wie in denjenigen Fällen, in denen sich der abrechnende Vermieter zwar durch Wahl eines falschen Umlageschlüssels im Verteilungsmaßstab vergriffen, auf dieser Grundlage aber die Kostenverteilung gedanklich und rechnerisch verständlich dargestellt hat (BGH, Urteil vom 19.01.2005, Az.: VIII ZR 116/04, u.a. in: Grundeigentum 2005, Seiten 360 f.; BGH, Urteil vom 17.11.2004, Az.: VIII ZR 115/04, u.a. in: NJW 2005, Seite 219) bei evtl. Feststellung eines Fehlers ggf. nur zu einer entsprechenden betragsmäßigen Korrektur des mit der Abrechnung fällig gewordenen Abrechnungssaldos (BGH, Beschluss vom 14.02.2012, Az.: VIII ZR 207/11, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seite 954; BGH, Urteil vom 28.05.2008, Az.: VIII ZR 261/07, u.a. in: NJW 2008, 2260 ff.; KG Berlin, Urteil vom 05.03.2012, Az.: 8 U 48/11, u.a. in: MDR 2012, Seiten 756 f.), so dass diese Kosten dann auch formell wirksam gegenüber den Klägern als Mietern abgerechnet wurden.
Nur wenn die Kläger als Mieter im Übrigen von ihrem Prüfungsrecht Gebrauch gemacht hätten, hätte die Beklagte als Vermieterin eine Einzelbelegaufstellung vorlegen müssen, da die o.g. Mindestangaben im Regelfall einerseits sachgerecht und andererseits auch ausreichend sind und die Pflichten zur Spezifizierung nicht überspannt werden dürfen, wie bereits oben näher dargelegt (BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Beschluss vom 13.03.2012, Az.: VIII ZR 291/11, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seiten 824 f.; BGH, Urteil vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 368 ff.; BGH, Urteil vom 28.05.2008, Az.: VIII ZR 261/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2260 ff.; BGH, Urteil vom 19.01.2005, Az.: VIII ZR 116/04, u.a. in: Grundeigentum 2005, Seiten 360 f.; BGH, Urteil vom 17.11.2004, Az.: VIII ZR 115/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 219 ff.; BGH, Urteil vom 27.11.2002, Az.: VIII ZR 108/02, u.a. in: NJW-RR 2003, Seite 442; BGH, Urteil vom 23.11.1981, Az.: VIII ZR 298/80, u.a. in: NJW 1982, Seiten 573 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.03.2012, Az.: I-24 U 123/11, u.a. in: MDR 2012, Seite 1025; OLG Düsseldorf, Urteil vom 11.03.2003, Az.: I-24 U 74/02, u.a. in: WuM 2003, Seiten 387 ff.; OLG Brandenburg, Beschluss vom 15.07.1998, Az.: 3 UH 54/98, u.a. in: WuM 1999, Seiten 107 ff.; KG Berlin, Beschluss vom 28.05.1998, Az.: 8 RE-Miet 4877/97, u.a. in: NJW-RR 1998, Seiten 1305 ff.; OLG Schleswig, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 04.10.1990, Az.: 4 RE-Miet 1/88, u.a. in: NJW-RR 1991, Seiten 78.; LG Berlin, Urteil vom 19.02.2016, Az.: 63 S 189/15, u.a. in: Grundeigentum 2016, Seiten 723 f.; LG Bochum, Urteil vom 18.06.2004, Az.: 5 S 52/04, u.a. in: NJW-RR 2004, Seiten 1597 ff.).
Zwar kann ein Mieter in bestimmten Ausnahmefällen berechtigt sein, auch bei einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung eine neue Berechnung zu fordern, insbesondere dann, wenn der Vermieter nach einem überhaupt nicht vereinbarten Umlageschlüssel abrechnete und der Mieter die erforderlichen Bezugsdaten für eine Berechnung auf der Grundlage des vereinbarten Abrechnungsmaßstabs nicht kannte (BGH, Urteil vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 368 ff.; BGH, Urteil vom 17.11.2004, Az.: VIII ZR 115/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 219 ff.).
Sind die Betriebskostenabrechnung der Beklagten/Vermieterin aber formell richtig, können die Kläger/Mieter grundsätzlich auch keine neue Betriebskostenabrechnung verlangen, die ihre materiellen Einwände berücksichtigt (BGH, Urteil vom 19.01.2005, Az.: VIII ZR 116/04, u.a. in: Grundeigentum 2005, Seiten 360 f.; BGH, Urteil vom 17.11.2004, Az.: VIII ZR 115/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 219 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 11.03.2003, Az.: I-24 U 74/02, u.a. in: ZMR 2003, Seiten 569 f.; LG Berlin, Urteil vom 19.02.2016, Az.: 63 S 189/15, u.a. in: Grundeigentum 2016, Seiten 723 f.; LG Hamburg, Urteil vom 13.02.1997, Az.: 307 S 170/96, u.a. in: NZM 1999, Seite 408).
BGH, 08.12.2010 - VIII ZR 27/10
Wohnraummiete: Beginn der Einwendungsfrist bei formell unwirksamer …
Auszug aus AG Brandenburg, 28.09.2018 - 31 C 68/16
(BGH, Urteil vom 19.07.2017, Az.: VIII ZR 3/17, u.a. in: NZM 2017, Seiten 732 ff.; BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Urteil vom 06.05.2015, Az.: VIII ZR 193/14, u.a. in: Grundeigentum 2015, Seiten 781 f.; BGH, Urteil vom 22.10.2014, Az.: VIII ZR 97/14, u.a. in: NJW 2015, Seiten 51 f.; BGH, Beschluss vom 14.02.2012, Az.: VIII ZR 207/11, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seite 954; BGH, Beschluss vom 08.02.2011, Az.: VIII ZR 145/10, u.a. in: Grundeigentum 2011, Seite 609; BGH, Urteil vom 08.12.2010, Az.: VIII ZR 27/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 1867 ff.; BGH, Urteil vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 368 ff.; BGH, Urteil vom 11.08.2010, Az.: VIII ZR 45/10, u.a. in: NJW 2010, Seiten 3363 ff.; BGH, Urteil vom 19.11.2008, Az.: VIII ZR 295/07, u.a. in: NJW 2009, Seiten 283 ff.; BGH, Urteil vom 09.04.2008, Az.: VIII ZR 84/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2258 ff.; BGH, Urteil vom 28.05.2008, Az.: VIII ZR 261/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2260 ff.; BGH, Urteil vom 16.04.2008, Az.: VIII ZR 75/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2105 f.; BGH, Urteil vom 20.07.2005, Az.: VIII ZR 371/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 3135 ff.; BGH, Urteil vom 19.01.2005, Az.: VIII ZR 116/04, u.a. in: Grundeigentum 2005, Seiten 360 f.; BGH, Urteil vom 17.11.2004, Az.: VIII ZR 115/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 219 ff.; BGH, Urteil vom 27.11.2002, Az.: VIII ZR 108/02, u.a. in: NJW-RR 2003, Seite 442; BGH, Urteil vom 23.11.1981, Az.: VIII ZR 298/80, u.a. in: NJW 1982, Seiten 573 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.07.2015, Az.: I-10 U 126/14, u.a. in: MietRB 2016, Seiten 133 f.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.03.2012, Az.: I-24 U 123/11, u.a. in: MDR 2012, Seite 1025; KG Berlin, Urteil vom 05.03.2012, Az.: 8 U 48/11, u.a. in: MDR 2012, Seiten 756 f.; OLG Hamburg, Urteil vom 20.12.2004, Az.: 4 U 199/03, u.a. in: ZMR 2005, Seiten 452 ff.; OLG Brandenburg, Beschluss vom 15.07.1998, Az.: 3 UH 54/98, u.a. in: WuM 1999, Seiten 107 ff.; OLG Koblenz, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 27.02.1990, Az.: 4 W - RE - 32/88, u.a. in: NJW-RR 1990, Seiten 1038 ff.; LG Berlin, Beschluss vom 22.02.2016, Az.: 65 T 207/15, u.a. in: Grundeigentum 2016, Seite 396; LG Berlin, Urteil vom 19.02.2016, Az.: 63 S 189/15, u.a. in: Grundeigentum 2016, Seiten 723 f.; LG Berlin, Urteil vom 21.06.2011, Az.: 63 S 467/10, u.a. in: Grundeigentum 2011, Seite 1021; LG Berlin, Urteil vom 09.11.2007, Az.: 63 S 100/07, u.a. in: Grundeigentum 2008, Seite 673; AG Potsdam, Urteil vom 09.07.2015, Az.: 24 C 247/14, u.a. in: "juris"; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 28.06.2013, Az.: 31 C 279/11, u.a. in: ZMR 2014, Seiten 44 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 14.07.2011, Az.: 31 C 102/09, u.a. in: WuM 2011, Seite 485; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 08.11.2010, Az.: 34 C 16/10, u.a. in: Grundeigentum 2010, Seiten 1751 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 07.06.2010, Az.: 31 C 210/09, u.a. in: Grundeigentum 2010, Seiten 915 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 07.10.2009, Az.: 34 C 119/08, u.a. in: NZM 2010, Seiten 900 f.; AG Wetzlar, Urteil vom 21.02.2008, Az.: 38 C 1281/07 (38), u.a. in: ZMR 2008, Seiten 634 f.).
Nur in diesen Fällen sei der Mieter also allein schon mangels Verständlichkeit des Schlüssels außerstande gewesen, die getätigte Abrechnung aus sich heraus gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen (BGH, Urteil vom 28.05.2008, Az.: VIII ZR 261/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2260 ff.), so dass eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs auch nur dann geboten sei, wenn dies auch zum Verständnis der Abrechnung erforderlich ist (BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Urteil vom 08.12.2010, Az.: VIII ZR 27/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 1867 ff.; BGH, Urteil vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 368 ff.; BGH, Urteil vom 11.08.2010, Az.: VIII ZR 45/10, u.a. in: NJW 2010, Seiten 3363 ff.; BGH, Urteil vom 19.11.2008, Az.: VIII ZR 295/07, u.a. in: NJW 2009, Seiten 283 ff.).
Abzustellen ist dabei auf das Verständnis eines durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters, wobei jedoch allgemein verständliche Verteilungsmaßstäbe keiner Erläuterung bedürfen (BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Urteil vom 08.12.2010, Az.: VIII ZR 27/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 1867 ff.; BGH, Urteil vom 11.08.2010, Az.: VIII ZR 45/10, u.a. in: NJW 2010, Seiten 3363 ff.; BGH, Urteil vom 19.11.2008, Az.: VIII ZR 295/07, u.a. in: NJW 2009, Seiten 283 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.07.2015, Az.: I-10 U 126/14, u.a. in: MietRB 2016, Seiten 133 f.).
Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Gesamtkosten zu Grunde gelegt wird, betrifft dagegen die inhaltliche Richtigkeit (BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Beschluss vom 13.03.2012, Az.: VIII ZR 291/11, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seiten 824 f.; BGH, Urteil vom 08.12.2010, Az.: VIII ZR 27/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 1867 ff.; BGH, Urteil vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 368 ff.; BGH, Urteil vom 11.08.2010, Az.: VIII ZR 45/10, u.a. in: NJW 2010, Seiten 3363 ff.; BGH, Urteil vom 19.11.2008, Az.: VIII ZR 295/07, u.a. in: NJW 2009, Seiten 283 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.07.2015, Az.: I-10 U 126/14, u.a. in: MietRB 2016, Seiten 133 f.).
Einem Vermieter verbleibt dann nämlich eine sich aus der Abrechnung ergebende Nebenkostennachforderung noch insoweit, als formell unwirksame Einzelpositionen unschwer herausgerechnet werden können und die Nachforderung auch ohne Berücksichtigung dieser Einzelpositionen (zumindest zum Teil) noch gerechtfertigt ist (BGH, Urteil vom 08.12.2010, Az.: VIII ZR 27/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 1867 ff.; BGH, Urteil vom 11.08.2010, Az.: VIII ZR 45/10, u.a. in: NJW 2010, Seiten 3363 ff.; BGH, Urteil vom 14.02.2007, Az.: VIII ZR 1/06, u.a. in: NJW 2007, Seiten 1059 f.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.07.2015, Az.: I-10 U 126/14, u.a. in: MietRB 2016, Seiten 133 f.).
Da aber nur der Zugang einer den formellen Anforderungen nicht genügenden Betriebskostenabrechnung insofern die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB auch noch nicht in Gang setzt und somit auch nur dann der Einwendungsausschluss des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB hinsichtlich der Kostenpositionen dann nicht greift, bei denen es an einer in formeller Hinsicht ordnungsgemäßen Abrechnung fehlt (BGH, Urteil vom 08.12.2010, Az.: VIII ZR 27/10, u.a. in: WuM 2011, Seiten 101 ff.), die hier streitigen Betriebskostenabrechnungen jedoch den formellen Anforderungen genügen - wie oben näher ausgeführt - ist auch die Betriebskostenabrechnung vom 03.12.2013 für das Jahr 2012 als wirksam anzusehen, so dass hier gerade nicht durch das Gericht festzustellen ist, dass die Kläger nicht verpflichtet sind, aufgrund der Betriebs- und Heizkostenabrechnung für das Jahr 2012 vom 03.12.2013 für ihre Wohnung an die Beklagte einen Betrag in Höhe von 114, 93 Euro zu zahlen.
BGH, 11.08.2010 - VIII ZR 45/10
Wohnraummiete: Inhaltliche Anforderungen an die Abrechnung der Betriebskosten in …
Auszug aus AG Brandenburg, 28.09.2018 - 31 C 68/16
(BGH, Urteil vom 19.07.2017, Az.: VIII ZR 3/17, u.a. in: NZM 2017, Seiten 732 ff.; BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Urteil vom 06.05.2015, Az.: VIII ZR 193/14, u.a. in: Grundeigentum 2015, Seiten 781 f.; BGH, Urteil vom 22.10.2014, Az.: VIII ZR 97/14, u.a. in: NJW 2015, Seiten 51 f.; BGH, Beschluss vom 14.02.2012, Az.: VIII ZR 207/11, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seite 954; BGH, Beschluss vom 08.02.2011, Az.: VIII ZR 145/10, u.a. in: Grundeigentum 2011, Seite 609; BGH, Urteil vom 08.12.2010, Az.: VIII ZR 27/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 1867 ff.; BGH, Urteil vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 368 ff.; BGH, Urteil vom 11.08.2010, Az.: VIII ZR 45/10, u.a. in: NJW 2010, Seiten 3363 ff.; BGH, Urteil vom 19.11.2008, Az.: VIII ZR 295/07, u.a. in: NJW 2009, Seiten 283 ff.; BGH, Urteil vom 09.04.2008, Az.: VIII ZR 84/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2258 ff.; BGH, Urteil vom 28.05.2008, Az.: VIII ZR 261/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2260 ff.; BGH, Urteil vom 16.04.2008, Az.: VIII ZR 75/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2105 f.; BGH, Urteil vom 20.07.2005, Az.: VIII ZR 371/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 3135 ff.; BGH, Urteil vom 19.01.2005, Az.: VIII ZR 116/04, u.a. in: Grundeigentum 2005, Seiten 360 f.; BGH, Urteil vom 17.11.2004, Az.: VIII ZR 115/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 219 ff.; BGH, Urteil vom 27.11.2002, Az.: VIII ZR 108/02, u.a. in: NJW-RR 2003, Seite 442; BGH, Urteil vom 23.11.1981, Az.: VIII ZR 298/80, u.a. in: NJW 1982, Seiten 573 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.07.2015, Az.: I-10 U 126/14, u.a. in: MietRB 2016, Seiten 133 f.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.03.2012, Az.: I-24 U 123/11, u.a. in: MDR 2012, Seite 1025; KG Berlin, Urteil vom 05.03.2012, Az.: 8 U 48/11, u.a. in: MDR 2012, Seiten 756 f.; OLG Hamburg, Urteil vom 20.12.2004, Az.: 4 U 199/03, u.a. in: ZMR 2005, Seiten 452 ff.; OLG Brandenburg, Beschluss vom 15.07.1998, Az.: 3 UH 54/98, u.a. in: WuM 1999, Seiten 107 ff.; OLG Koblenz, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 27.02.1990, Az.: 4 W - RE - 32/88, u.a. in: NJW-RR 1990, Seiten 1038 ff.; LG Berlin, Beschluss vom 22.02.2016, Az.: 65 T 207/15, u.a. in: Grundeigentum 2016, Seite 396; LG Berlin, Urteil vom 19.02.2016, Az.: 63 S 189/15, u.a. in: Grundeigentum 2016, Seiten 723 f.; LG Berlin, Urteil vom 21.06.2011, Az.: 63 S 467/10, u.a. in: Grundeigentum 2011, Seite 1021; LG Berlin, Urteil vom 09.11.2007, Az.: 63 S 100/07, u.a. in: Grundeigentum 2008, Seite 673; AG Potsdam, Urteil vom 09.07.2015, Az.: 24 C 247/14, u.a. in: "juris"; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 28.06.2013, Az.: 31 C 279/11, u.a. in: ZMR 2014, Seiten 44 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 14.07.2011, Az.: 31 C 102/09, u.a. in: WuM 2011, Seite 485; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 08.11.2010, Az.: 34 C 16/10, u.a. in: Grundeigentum 2010, Seiten 1751 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 07.06.2010, Az.: 31 C 210/09, u.a. in: Grundeigentum 2010, Seiten 915 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 07.10.2009, Az.: 34 C 119/08, u.a. in: NZM 2010, Seiten 900 f.; AG Wetzlar, Urteil vom 21.02.2008, Az.: 38 C 1281/07 (38), u.a. in: ZMR 2008, Seiten 634 f.).
Nur in diesen Fällen sei der Mieter also allein schon mangels Verständlichkeit des Schlüssels außerstande gewesen, die getätigte Abrechnung aus sich heraus gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen (BGH, Urteil vom 28.05.2008, Az.: VIII ZR 261/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2260 ff.), so dass eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs auch nur dann geboten sei, wenn dies auch zum Verständnis der Abrechnung erforderlich ist (BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Urteil vom 08.12.2010, Az.: VIII ZR 27/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 1867 ff.; BGH, Urteil vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 368 ff.; BGH, Urteil vom 11.08.2010, Az.: VIII ZR 45/10, u.a. in: NJW 2010, Seiten 3363 ff.; BGH, Urteil vom 19.11.2008, Az.: VIII ZR 295/07, u.a. in: NJW 2009, Seiten 283 ff.).
Abzustellen ist dabei auf das Verständnis eines durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters, wobei jedoch allgemein verständliche Verteilungsmaßstäbe keiner Erläuterung bedürfen (BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Urteil vom 08.12.2010, Az.: VIII ZR 27/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 1867 ff.; BGH, Urteil vom 11.08.2010, Az.: VIII ZR 45/10, u.a. in: NJW 2010, Seiten 3363 ff.; BGH, Urteil vom 19.11.2008, Az.: VIII ZR 295/07, u.a. in: NJW 2009, Seiten 283 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.07.2015, Az.: I-10 U 126/14, u.a. in: MietRB 2016, Seiten 133 f.).
Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Gesamtkosten zu Grunde gelegt wird, betrifft dagegen die inhaltliche Richtigkeit (BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Beschluss vom 13.03.2012, Az.: VIII ZR 291/11, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seiten 824 f.; BGH, Urteil vom 08.12.2010, Az.: VIII ZR 27/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 1867 ff.; BGH, Urteil vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 368 ff.; BGH, Urteil vom 11.08.2010, Az.: VIII ZR 45/10, u.a. in: NJW 2010, Seiten 3363 ff.; BGH, Urteil vom 19.11.2008, Az.: VIII ZR 295/07, u.a. in: NJW 2009, Seiten 283 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.07.2015, Az.: I-10 U 126/14, u.a. in: MietRB 2016, Seiten 133 f.).
Selbst wenn eine Betriebskostenabrechnung einer Erläuterung bedarf, damit sie nachvollzogen werden kann und somit den an sie zu stellenden Mindestanforderungen genügt, sind hierbei auch Erläuterungen zu berücksichtigen, die der Vermieter dem Mieter außerhalb der Abrechnung - vor Ablauf der Abrechnungsfrist - erteilt hat, zum Beispiel im Mietvertrag, in einer vorausgegangenen Abrechnung oder auf Nachfrage des Mieters (BGH, Beschluss vom 14.02.2012, Az.: VIII ZR 207/11, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seite 954; BGH, Urteil vom 11.08.2010, Az.: VIII ZR 45/10, u.a. in: NJW 2010, Seiten 3363 ff.).
Einem Vermieter verbleibt dann nämlich eine sich aus der Abrechnung ergebende Nebenkostennachforderung noch insoweit, als formell unwirksame Einzelpositionen unschwer herausgerechnet werden können und die Nachforderung auch ohne Berücksichtigung dieser Einzelpositionen (zumindest zum Teil) noch gerechtfertigt ist (BGH, Urteil vom 08.12.2010, Az.: VIII ZR 27/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 1867 ff.; BGH, Urteil vom 11.08.2010, Az.: VIII ZR 45/10, u.a. in: NJW 2010, Seiten 3363 ff.; BGH, Urteil vom 14.02.2007, Az.: VIII ZR 1/06, u.a. in: NJW 2007, Seiten 1059 f.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.07.2015, Az.: I-10 U 126/14, u.a. in: MietRB 2016, Seiten 133 f.).
BGH, 19.11.2008 - VIII ZR 295/07
Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit und inhaltliche Richtigkeit einer …
Auszug aus AG Brandenburg, 28.09.2018 - 31 C 68/16
Die Fälligkeit einer Betriebskostennachzahlung setzt somit nach § 556 Abs. 3 BGB grundsätzlich den fristgerechten Zugang (BGH, Urteil vom 27.07.2011, Az.: VIII ZR 316/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 2878 ff.; BGH, Urteil vom 12.01.2011, Az.: VIII ZR 296/09, u.a. in: NJW 2011, Seiten 843 f.; BGH, Urteil vom 19.11.2008, Az.: VIII ZR 295/07, u.a. in: NJW 2009, Seiten 283 ff.; BGH, Urteil vom 30.04.2008, Az.: VIII ZR 240/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2328 ff.; BGH, Urteil vom 09.04.2008, Az.: VIII ZR 84/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2258 ff.; BGH, Urteil vom 05.07.2006, Az.: VIII ZR 220/05, u.a. in: NJW 2006, Seiten 3350 ff.; BGH, Urteil vom 18.01.2006, Az.: VIII ZR 94/05, u.a. in: NJW 2006, Seiten 903 f.; BGH, Urteil vom 09.03.2005, Az.: VIII ZR 57/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 1499 ff.; LG Bonn, Urteil vom 16.01.2014, Az.: 6 S 43/13, u.a. in: NZM 2014, Seiten 387 f.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 14.07.2011, Az.: 31 C 102/09, u.a. in: WuM 2011, Seite 485 = BeckRS 2011, Nr.: 23068 = FD-MietR 2011, Nr.: 323555 = NJOZ 2011, Seite 1932; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 08.11.2010, Az.: 34 C 16/10, u.a. in: Grundeigentum 2010, Seiten 1751 ff. = NZM 2011, Seiten 361 f. = WuM 2011, Seiten 189 f. = BeckRS 2010, Nr.: 28199 = FD-MietR 2010, Nr.: 311704 = IBRRS 2011, Nr.: 0497 = IMR 2011, 228; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 07.06.2010, Az.: 31 C 210/09, u.a. in: Grundeigentum 2010, Seiten 915 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 07.10.2009, Az.: 34 C 119/08, u.a. in: NZM 2010, Seiten 900 f. = BeckRS 2009, Nr.: 26451 = IBRRS 2011, Nr.: 0379; AG Waldshut-Tiengen, Urteil vom 27.03.2009, Az.: 3 C 24/09, u.a. in: BeckRS 2009, Nr. 09523; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 23.05.2007, Az.: 31 C 112/06, u.a. in: BeckRS 2008, Nr.: 8058; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 08.03.2007, Az.: 31 C 78/06, u.a. in: BeckRS 2007, Nr.: 4544; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 25.10.2004, Az.: 32 [33] C 543/03, u.a. in: Grundeigentum 2004, Seiten 1458 f. = WuM 2010, Seiten 423 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 04.10.2004, Az.: 32 [33] C 110/04, u.a. in: NZM 2005, Seite 257 = Grundeigentum 2004, Seite 1459 = FHZivR 51 Nr. 1413 = BeckRS Nr.: 9998, 86886; AG Potsdam, Urteil vom 17.07.2003, Az.: 24 C 550/02, u.a. in: WuM 2003, Seiten 456 f.) einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung voraus.
Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 1 BGB ist nach Ablauf dieser zwölfmonatigen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB die Geltendmachung einer Nachforderung aber grundsätzlich ausgeschlossen, so dass nach Ablauf dieser Frist eine Nachforderung von Nebenkosten grundsätzlich nicht mehr erfolgen kann (Ausschlussfrist), eine Zahlungspflicht des Mieters mithin nicht mehr ausgelöst wird (BGH, Urteil vom 27.07.2011, Az.: VIII ZR 316/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 2878 ff.; BGH, Urteil vom 12.01.2011, Az.: VIII ZR 296/09, u.a. in: NJW 2011, Seiten 843 f.; BGH, Urteil vom 19.11.2008, Az.: VIII ZR 295/07, u.a. in: NJW 2009, Seiten 283 ff.; BGH, Urteil vom 30.04.2008, Az.: VIII ZR 240/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2328 ff.; BGH, Urteil vom 09.04.2008, Az.: VIII ZR 84/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2258 ff.; BGH, Urteil vom 05.07.2006, Az.: VIII ZR 220/05, u.a. in: NJW 2006, Seiten 3350 ff.; BGH, Urteil vom 18.01.2006, Az.: VIII ZR 94/05, u.a. in: NJW 2006, Seiten 903 f.; BGH, Urteil vom 09.03.2005, Az.: VIII ZR 57/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 1499 ff.; LG Bonn, Urteil vom 16.01.2014, Az.: 6 S 43/13, u.a. in: NZM 2014, Seiten 387 f.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 14.07.2011, Az.: 31 C 102/09, u.a. in: WuM 2011, Seite 485 = BeckRS 2011, Nr.: 23068 = FD-MietR 2011, Nr.: 323555 = NJOZ 2011, Seite 1932; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 08.11.2010, Az.: 34 C 16/10, u.a. in: Grundeigentum 2010, Seiten 1751 ff. = NZM 2011, Seiten 361 f. = WuM 2011, Seiten 189 f. = BeckRS 2010, Nr.: 28199 = FD-MietR 2010, Nr.: 311704 = IBRRS 2011, Nr.: 0497 = IMR 2011, 228; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 07.06.2010, Az.: 31 C 210/09, u.a. in: Grundeigentum 2010, Seiten 915 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 07.10.2009, Az.: 34 C 119/08, u.a. in: NZM 2010, Seiten 900 f. = BeckRS 2009, Nr.: 26451 = IBRRS 2011, Nr.: 0379; AG Waldshut-Tiengen, Urteil vom 27.03.2009, Az.: 3 C 24/09, u.a. in: BeckRS 2009, Nr. 09523; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 23.05.2007, Az.: 31 C 112/06, u.a. in: BeckRS 2008, Nr.: 8058; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 08.03.2007, Az.: 31 C 78/06, u.a. in: BeckRS 2007, Nr.: 4544; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 25.10.2004, Az.: 32 [33] C 543/03, u.a. in: Grundeigentum 2004, Seiten 1458 f. = WuM 2010, Seiten 423 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 04.10.2004, Az.: 32 [33] C 110/04, u.a. in: NZM 2005, Seite 257 = Grundeigentum 2004, Seite 1459 = FHZivR 51 Nr. 1413 = BeckRS Nr.: 9998, 86886; AG Potsdam, Urteil vom 17.07.2003, Az.: 24 C 550/02, u.a. in: WuM 2003, Seiten 456 f.).
(BGH, Urteil vom 19.07.2017, Az.: VIII ZR 3/17, u.a. in: NZM 2017, Seiten 732 ff.; BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Urteil vom 06.05.2015, Az.: VIII ZR 193/14, u.a. in: Grundeigentum 2015, Seiten 781 f.; BGH, Urteil vom 22.10.2014, Az.: VIII ZR 97/14, u.a. in: NJW 2015, Seiten 51 f.; BGH, Beschluss vom 14.02.2012, Az.: VIII ZR 207/11, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seite 954; BGH, Beschluss vom 08.02.2011, Az.: VIII ZR 145/10, u.a. in: Grundeigentum 2011, Seite 609; BGH, Urteil vom 08.12.2010, Az.: VIII ZR 27/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 1867 ff.; BGH, Urteil vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 368 ff.; BGH, Urteil vom 11.08.2010, Az.: VIII ZR 45/10, u.a. in: NJW 2010, Seiten 3363 ff.; BGH, Urteil vom 19.11.2008, Az.: VIII ZR 295/07, u.a. in: NJW 2009, Seiten 283 ff.; BGH, Urteil vom 09.04.2008, Az.: VIII ZR 84/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2258 ff.; BGH, Urteil vom 28.05.2008, Az.: VIII ZR 261/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2260 ff.; BGH, Urteil vom 16.04.2008, Az.: VIII ZR 75/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2105 f.; BGH, Urteil vom 20.07.2005, Az.: VIII ZR 371/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 3135 ff.; BGH, Urteil vom 19.01.2005, Az.: VIII ZR 116/04, u.a. in: Grundeigentum 2005, Seiten 360 f.; BGH, Urteil vom 17.11.2004, Az.: VIII ZR 115/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 219 ff.; BGH, Urteil vom 27.11.2002, Az.: VIII ZR 108/02, u.a. in: NJW-RR 2003, Seite 442; BGH, Urteil vom 23.11.1981, Az.: VIII ZR 298/80, u.a. in: NJW 1982, Seiten 573 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.07.2015, Az.: I-10 U 126/14, u.a. in: MietRB 2016, Seiten 133 f.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.03.2012, Az.: I-24 U 123/11, u.a. in: MDR 2012, Seite 1025; KG Berlin, Urteil vom 05.03.2012, Az.: 8 U 48/11, u.a. in: MDR 2012, Seiten 756 f.; OLG Hamburg, Urteil vom 20.12.2004, Az.: 4 U 199/03, u.a. in: ZMR 2005, Seiten 452 ff.; OLG Brandenburg, Beschluss vom 15.07.1998, Az.: 3 UH 54/98, u.a. in: WuM 1999, Seiten 107 ff.; OLG Koblenz, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 27.02.1990, Az.: 4 W - RE - 32/88, u.a. in: NJW-RR 1990, Seiten 1038 ff.; LG Berlin, Beschluss vom 22.02.2016, Az.: 65 T 207/15, u.a. in: Grundeigentum 2016, Seite 396; LG Berlin, Urteil vom 19.02.2016, Az.: 63 S 189/15, u.a. in: Grundeigentum 2016, Seiten 723 f.; LG Berlin, Urteil vom 21.06.2011, Az.: 63 S 467/10, u.a. in: Grundeigentum 2011, Seite 1021; LG Berlin, Urteil vom 09.11.2007, Az.: 63 S 100/07, u.a. in: Grundeigentum 2008, Seite 673; AG Potsdam, Urteil vom 09.07.2015, Az.: 24 C 247/14, u.a. in: "juris"; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 28.06.2013, Az.: 31 C 279/11, u.a. in: ZMR 2014, Seiten 44 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 14.07.2011, Az.: 31 C 102/09, u.a. in: WuM 2011, Seite 485; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 08.11.2010, Az.: 34 C 16/10, u.a. in: Grundeigentum 2010, Seiten 1751 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 07.06.2010, Az.: 31 C 210/09, u.a. in: Grundeigentum 2010, Seiten 915 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 07.10.2009, Az.: 34 C 119/08, u.a. in: NZM 2010, Seiten 900 f.; AG Wetzlar, Urteil vom 21.02.2008, Az.: 38 C 1281/07 (38), u.a. in: ZMR 2008, Seiten 634 f.).
Nur in diesen Fällen sei der Mieter also allein schon mangels Verständlichkeit des Schlüssels außerstande gewesen, die getätigte Abrechnung aus sich heraus gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen (BGH, Urteil vom 28.05.2008, Az.: VIII ZR 261/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2260 ff.), so dass eine Erläuterung des angewandten Verteilungsmaßstabs auch nur dann geboten sei, wenn dies auch zum Verständnis der Abrechnung erforderlich ist (BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Urteil vom 08.12.2010, Az.: VIII ZR 27/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 1867 ff.; BGH, Urteil vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 368 ff.; BGH, Urteil vom 11.08.2010, Az.: VIII ZR 45/10, u.a. in: NJW 2010, Seiten 3363 ff.; BGH, Urteil vom 19.11.2008, Az.: VIII ZR 295/07, u.a. in: NJW 2009, Seiten 283 ff.).
Abzustellen ist dabei auf das Verständnis eines durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters, wobei jedoch allgemein verständliche Verteilungsmaßstäbe keiner Erläuterung bedürfen (BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Urteil vom 08.12.2010, Az.: VIII ZR 27/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 1867 ff.; BGH, Urteil vom 11.08.2010, Az.: VIII ZR 45/10, u.a. in: NJW 2010, Seiten 3363 ff.; BGH, Urteil vom 19.11.2008, Az.: VIII ZR 295/07, u.a. in: NJW 2009, Seiten 283 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.07.2015, Az.: I-10 U 126/14, u.a. in: MietRB 2016, Seiten 133 f.).
Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Gesamtkosten zu Grunde gelegt wird, betrifft dagegen die inhaltliche Richtigkeit (BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Beschluss vom 13.03.2012, Az.: VIII ZR 291/11, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seiten 824 f.; BGH, Urteil vom 08.12.2010, Az.: VIII ZR 27/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 1867 ff.; BGH, Urteil vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 368 ff.; BGH, Urteil vom 11.08.2010, Az.: VIII ZR 45/10, u.a. in: NJW 2010, Seiten 3363 ff.; BGH, Urteil vom 19.11.2008, Az.: VIII ZR 295/07, u.a. in: NJW 2009, Seiten 283 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.07.2015, Az.: I-10 U 126/14, u.a. in: MietRB 2016, Seiten 133 f.).
BGH, 19.01.2005 - VIII ZR 116/04
Anforderungen an die Wahrung der Abrechnungsfrist
Auszug aus AG Brandenburg, 28.09.2018 - 31 C 68/16
Die Fälligkeit einer Nachzahlung setzt somit nur den fristgerechten Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung voraus (BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Urteil vom 28.05.2008, Az.: VIII ZR 261/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2260 ff.; BGH, Urteil vom 14.02.2007, Az.: VIII ZR 1/06, u.a. in: NJW 2007, Seiten 1059 f.; BGH, Urteil vom 19.01.2005, Az.: VIII ZR 116/04, u.a. in: Grundeigentum 2005, Seiten 360 f.; BGH, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 19.12.1990, Az.: VIII ARZ 5/90, u.a. in: NJW 1991, Seiten 836 f.; LG Berlin, Beschluss vom 22.02.2016, Az.: 65 T 207/15, u.a. in: Grundeigentum 2016, Seite 396; LG Berlin, Urteil vom 21.06.2011, Az.: 63 S 467/10, u.a. in: Grundeigentum 2011, Seite 1021; LG Berlin, Urteil vom 09.11.2007, Az.: 63 S 100/07, u.a. in: Grundeigentum 2008, Seite 673; AG Potsdam, Urteil vom 09.07.2015, Az.: 24 C 247/14, u.a. in: "juris").
Inhaltliche Fehler können auch noch nach Fristablauf ggf. korrigiert werden (BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Urteil vom 14.02.2007, Az.: VIII ZR 1/06, u.a. in: NJW 2007, Seiten 1059 f.; BGH, Urteil vom 19.01.2005, Az.: VIII ZR 116/04, u.a. in: Grundeigentum 2005, Seiten 360 f.; BGH, Urteil vom 17.11.2004, Az.: VIII ZR 115/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 219 ff.).
(BGH, Urteil vom 19.07.2017, Az.: VIII ZR 3/17, u.a. in: NZM 2017, Seiten 732 ff.; BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Urteil vom 06.05.2015, Az.: VIII ZR 193/14, u.a. in: Grundeigentum 2015, Seiten 781 f.; BGH, Urteil vom 22.10.2014, Az.: VIII ZR 97/14, u.a. in: NJW 2015, Seiten 51 f.; BGH, Beschluss vom 14.02.2012, Az.: VIII ZR 207/11, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seite 954; BGH, Beschluss vom 08.02.2011, Az.: VIII ZR 145/10, u.a. in: Grundeigentum 2011, Seite 609; BGH, Urteil vom 08.12.2010, Az.: VIII ZR 27/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 1867 ff.; BGH, Urteil vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 368 ff.; BGH, Urteil vom 11.08.2010, Az.: VIII ZR 45/10, u.a. in: NJW 2010, Seiten 3363 ff.; BGH, Urteil vom 19.11.2008, Az.: VIII ZR 295/07, u.a. in: NJW 2009, Seiten 283 ff.; BGH, Urteil vom 09.04.2008, Az.: VIII ZR 84/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2258 ff.; BGH, Urteil vom 28.05.2008, Az.: VIII ZR 261/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2260 ff.; BGH, Urteil vom 16.04.2008, Az.: VIII ZR 75/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2105 f.; BGH, Urteil vom 20.07.2005, Az.: VIII ZR 371/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 3135 ff.; BGH, Urteil vom 19.01.2005, Az.: VIII ZR 116/04, u.a. in: Grundeigentum 2005, Seiten 360 f.; BGH, Urteil vom 17.11.2004, Az.: VIII ZR 115/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 219 ff.; BGH, Urteil vom 27.11.2002, Az.: VIII ZR 108/02, u.a. in: NJW-RR 2003, Seite 442; BGH, Urteil vom 23.11.1981, Az.: VIII ZR 298/80, u.a. in: NJW 1982, Seiten 573 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.07.2015, Az.: I-10 U 126/14, u.a. in: MietRB 2016, Seiten 133 f.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.03.2012, Az.: I-24 U 123/11, u.a. in: MDR 2012, Seite 1025; KG Berlin, Urteil vom 05.03.2012, Az.: 8 U 48/11, u.a. in: MDR 2012, Seiten 756 f.; OLG Hamburg, Urteil vom 20.12.2004, Az.: 4 U 199/03, u.a. in: ZMR 2005, Seiten 452 ff.; OLG Brandenburg, Beschluss vom 15.07.1998, Az.: 3 UH 54/98, u.a. in: WuM 1999, Seiten 107 ff.; OLG Koblenz, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 27.02.1990, Az.: 4 W - RE - 32/88, u.a. in: NJW-RR 1990, Seiten 1038 ff.; LG Berlin, Beschluss vom 22.02.2016, Az.: 65 T 207/15, u.a. in: Grundeigentum 2016, Seite 396; LG Berlin, Urteil vom 19.02.2016, Az.: 63 S 189/15, u.a. in: Grundeigentum 2016, Seiten 723 f.; LG Berlin, Urteil vom 21.06.2011, Az.: 63 S 467/10, u.a. in: Grundeigentum 2011, Seite 1021; LG Berlin, Urteil vom 09.11.2007, Az.: 63 S 100/07, u.a. in: Grundeigentum 2008, Seite 673; AG Potsdam, Urteil vom 09.07.2015, Az.: 24 C 247/14, u.a. in: "juris"; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 28.06.2013, Az.: 31 C 279/11, u.a. in: ZMR 2014, Seiten 44 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 14.07.2011, Az.: 31 C 102/09, u.a. in: WuM 2011, Seite 485; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 08.11.2010, Az.: 34 C 16/10, u.a. in: Grundeigentum 2010, Seiten 1751 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 07.06.2010, Az.: 31 C 210/09, u.a. in: Grundeigentum 2010, Seiten 915 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 07.10.2009, Az.: 34 C 119/08, u.a. in: NZM 2010, Seiten 900 f.; AG Wetzlar, Urteil vom 21.02.2008, Az.: 38 C 1281/07 (38), u.a. in: ZMR 2008, Seiten 634 f.).
Die mögliche inhaltliche Unrichtigkeit der dieser Betriebskostenverteilung zugrunde gelegten Werte hätte deshalb sachlich geklärt werden müssen und führt wie in denjenigen Fällen, in denen sich der abrechnende Vermieter zwar durch Wahl eines falschen Umlageschlüssels im Verteilungsmaßstab vergriffen, auf dieser Grundlage aber die Kostenverteilung gedanklich und rechnerisch verständlich dargestellt hat (BGH, Urteil vom 19.01.2005, Az.: VIII ZR 116/04, u.a. in: Grundeigentum 2005, Seiten 360 f.; BGH, Urteil vom 17.11.2004, Az.: VIII ZR 115/04, u.a. in: NJW 2005, Seite 219) bei evtl. Feststellung eines Fehlers ggf. nur zu einer entsprechenden betragsmäßigen Korrektur des mit der Abrechnung fällig gewordenen Abrechnungssaldos (BGH, Beschluss vom 14.02.2012, Az.: VIII ZR 207/11, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seite 954; BGH, Urteil vom 28.05.2008, Az.: VIII ZR 261/07, u.a. in: NJW 2008, 2260 ff.; KG Berlin, Urteil vom 05.03.2012, Az.: 8 U 48/11, u.a. in: MDR 2012, Seiten 756 f.), so dass diese Kosten dann auch formell wirksam gegenüber den Klägern als Mietern abgerechnet wurden.
Nur wenn die Kläger als Mieter im Übrigen von ihrem Prüfungsrecht Gebrauch gemacht hätten, hätte die Beklagte als Vermieterin eine Einzelbelegaufstellung vorlegen müssen, da die o.g. Mindestangaben im Regelfall einerseits sachgerecht und andererseits auch ausreichend sind und die Pflichten zur Spezifizierung nicht überspannt werden dürfen, wie bereits oben näher dargelegt (BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Beschluss vom 13.03.2012, Az.: VIII ZR 291/11, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seiten 824 f.; BGH, Urteil vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 368 ff.; BGH, Urteil vom 28.05.2008, Az.: VIII ZR 261/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2260 ff.; BGH, Urteil vom 19.01.2005, Az.: VIII ZR 116/04, u.a. in: Grundeigentum 2005, Seiten 360 f.; BGH, Urteil vom 17.11.2004, Az.: VIII ZR 115/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 219 ff.; BGH, Urteil vom 27.11.2002, Az.: VIII ZR 108/02, u.a. in: NJW-RR 2003, Seite 442; BGH, Urteil vom 23.11.1981, Az.: VIII ZR 298/80, u.a. in: NJW 1982, Seiten 573 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.03.2012, Az.: I-24 U 123/11, u.a. in: MDR 2012, Seite 1025; OLG Düsseldorf, Urteil vom 11.03.2003, Az.: I-24 U 74/02, u.a. in: WuM 2003, Seiten 387 ff.; OLG Brandenburg, Beschluss vom 15.07.1998, Az.: 3 UH 54/98, u.a. in: WuM 1999, Seiten 107 ff.; KG Berlin, Beschluss vom 28.05.1998, Az.: 8 RE-Miet 4877/97, u.a. in: NJW-RR 1998, Seiten 1305 ff.; OLG Schleswig, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 04.10.1990, Az.: 4 RE-Miet 1/88, u.a. in: NJW-RR 1991, Seiten 78.; LG Berlin, Urteil vom 19.02.2016, Az.: 63 S 189/15, u.a. in: Grundeigentum 2016, Seiten 723 f.; LG Bochum, Urteil vom 18.06.2004, Az.: 5 S 52/04, u.a. in: NJW-RR 2004, Seiten 1597 ff.).
Sind die Betriebskostenabrechnung der Beklagten/Vermieterin aber formell richtig, können die Kläger/Mieter grundsätzlich auch keine neue Betriebskostenabrechnung verlangen, die ihre materiellen Einwände berücksichtigt (BGH, Urteil vom 19.01.2005, Az.: VIII ZR 116/04, u.a. in: Grundeigentum 2005, Seiten 360 f.; BGH, Urteil vom 17.11.2004, Az.: VIII ZR 115/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 219 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 11.03.2003, Az.: I-24 U 74/02, u.a. in: ZMR 2003, Seiten 569 f.; LG Berlin, Urteil vom 19.02.2016, Az.: 63 S 189/15, u.a. in: Grundeigentum 2016, Seiten 723 f.; LG Hamburg, Urteil vom 13.02.1997, Az.: 307 S 170/96, u.a. in: NZM 1999, Seite 408).
OLG Düsseldorf, 09.07.2015 - 10 U 126/14
Anforderungen an die Abrechnung der Betriebskosten in einem …
Auszug aus AG Brandenburg, 28.09.2018 - 31 C 68/16
(BGH, Urteil vom 19.07.2017, Az.: VIII ZR 3/17, u.a. in: NZM 2017, Seiten 732 ff.; BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Urteil vom 06.05.2015, Az.: VIII ZR 193/14, u.a. in: Grundeigentum 2015, Seiten 781 f.; BGH, Urteil vom 22.10.2014, Az.: VIII ZR 97/14, u.a. in: NJW 2015, Seiten 51 f.; BGH, Beschluss vom 14.02.2012, Az.: VIII ZR 207/11, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seite 954; BGH, Beschluss vom 08.02.2011, Az.: VIII ZR 145/10, u.a. in: Grundeigentum 2011, Seite 609; BGH, Urteil vom 08.12.2010, Az.: VIII ZR 27/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 1867 ff.; BGH, Urteil vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 368 ff.; BGH, Urteil vom 11.08.2010, Az.: VIII ZR 45/10, u.a. in: NJW 2010, Seiten 3363 ff.; BGH, Urteil vom 19.11.2008, Az.: VIII ZR 295/07, u.a. in: NJW 2009, Seiten 283 ff.; BGH, Urteil vom 09.04.2008, Az.: VIII ZR 84/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2258 ff.; BGH, Urteil vom 28.05.2008, Az.: VIII ZR 261/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2260 ff.; BGH, Urteil vom 16.04.2008, Az.: VIII ZR 75/07, u.a. in: NJW 2008, Seiten 2105 f.; BGH, Urteil vom 20.07.2005, Az.: VIII ZR 371/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 3135 ff.; BGH, Urteil vom 19.01.2005, Az.: VIII ZR 116/04, u.a. in: Grundeigentum 2005, Seiten 360 f.; BGH, Urteil vom 17.11.2004, Az.: VIII ZR 115/04, u.a. in: NJW 2005, Seiten 219 ff.; BGH, Urteil vom 27.11.2002, Az.: VIII ZR 108/02, u.a. in: NJW-RR 2003, Seite 442; BGH, Urteil vom 23.11.1981, Az.: VIII ZR 298/80, u.a. in: NJW 1982, Seiten 573 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.07.2015, Az.: I-10 U 126/14, u.a. in: MietRB 2016, Seiten 133 f.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.03.2012, Az.: I-24 U 123/11, u.a. in: MDR 2012, Seite 1025; KG Berlin, Urteil vom 05.03.2012, Az.: 8 U 48/11, u.a. in: MDR 2012, Seiten 756 f.; OLG Hamburg, Urteil vom 20.12.2004, Az.: 4 U 199/03, u.a. in: ZMR 2005, Seiten 452 ff.; OLG Brandenburg, Beschluss vom 15.07.1998, Az.: 3 UH 54/98, u.a. in: WuM 1999, Seiten 107 ff.; OLG Koblenz, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 27.02.1990, Az.: 4 W - RE - 32/88, u.a. in: NJW-RR 1990, Seiten 1038 ff.; LG Berlin, Beschluss vom 22.02.2016, Az.: 65 T 207/15, u.a. in: Grundeigentum 2016, Seite 396; LG Berlin, Urteil vom 19.02.2016, Az.: 63 S 189/15, u.a. in: Grundeigentum 2016, Seiten 723 f.; LG Berlin, Urteil vom 21.06.2011, Az.: 63 S 467/10, u.a. in: Grundeigentum 2011, Seite 1021; LG Berlin, Urteil vom 09.11.2007, Az.: 63 S 100/07, u.a. in: Grundeigentum 2008, Seite 673; AG Potsdam, Urteil vom 09.07.2015, Az.: 24 C 247/14, u.a. in: "juris"; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 28.06.2013, Az.: 31 C 279/11, u.a. in: ZMR 2014, Seiten 44 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 14.07.2011, Az.: 31 C 102/09, u.a. in: WuM 2011, Seite 485; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 08.11.2010, Az.: 34 C 16/10, u.a. in: Grundeigentum 2010, Seiten 1751 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 07.06.2010, Az.: 31 C 210/09, u.a. in: Grundeigentum 2010, Seiten 915 ff.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 07.10.2009, Az.: 34 C 119/08, u.a. in: NZM 2010, Seiten 900 f.; AG Wetzlar, Urteil vom 21.02.2008, Az.: 38 C 1281/07 (38), u.a. in: ZMR 2008, Seiten 634 f.).
Abzustellen ist dabei auf das Verständnis eines durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters, wobei jedoch allgemein verständliche Verteilungsmaßstäbe keiner Erläuterung bedürfen (BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Urteil vom 08.12.2010, Az.: VIII ZR 27/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 1867 ff.; BGH, Urteil vom 11.08.2010, Az.: VIII ZR 45/10, u.a. in: NJW 2010, Seiten 3363 ff.; BGH, Urteil vom 19.11.2008, Az.: VIII ZR 295/07, u.a. in: NJW 2009, Seiten 283 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.07.2015, Az.: I-10 U 126/14, u.a. in: MietRB 2016, Seiten 133 f.).
Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Gesamtkosten zu Grunde gelegt wird, betrifft dagegen die inhaltliche Richtigkeit (BGH, Urteil vom 20.01.2016, Az.: VIII ZR 93/15, u.a. in: NJW 2016, Seiten 866 ff.; BGH, Beschluss vom 13.03.2012, Az.: VIII ZR 291/11, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seiten 824 f.; BGH, Urteil vom 08.12.2010, Az.: VIII ZR 27/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 1867 ff.; BGH, Urteil vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 368 ff.; BGH, Urteil vom 11.08.2010, Az.: VIII ZR 45/10, u.a. in: NJW 2010, Seiten 3363 ff.; BGH, Urteil vom 19.11.2008, Az.: VIII ZR 295/07, u.a. in: NJW 2009, Seiten 283 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.07.2015, Az.: I-10 U 126/14, u.a. in: MietRB 2016, Seiten 133 f.).
Einem Vermieter verbleibt dann nämlich eine sich aus der Abrechnung ergebende Nebenkostennachforderung noch insoweit, als formell unwirksame Einzelpositionen unschwer herausgerechnet werden können und die Nachforderung auch ohne Berücksichtigung dieser Einzelpositionen (zumindest zum Teil) noch gerechtfertigt ist (BGH, Urteil vom 08.12.2010, Az.: VIII ZR 27/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 1867 ff.; BGH, Urteil vom 11.08.2010, Az.: VIII ZR 45/10, u.a. in: NJW 2010, Seiten 3363 ff.; BGH, Urteil vom 14.02.2007, Az.: VIII ZR 1/06, u.a. in: NJW 2007, Seiten 1059 f.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.07.2015, Az.: I-10 U 126/14, u.a. in: MietRB 2016, Seiten 133 f.).
Soweit die Kläger/Mieter nunmehr die Höhe einzelner Betriebskostenpositionen beanstanden (hier: Müllbeseitigungs-, Hauswart- und Versicherungskosten) berühren diese Einwendungen auch nicht die Abrechnungspflicht, sondern allein die materielle Berechtigung der einzelnen Kostenpositionen, über die ggf. auch in einem Rechtsstreit auf Nachzahlung von Betriebskosten bzw. Rückerstattung zu viel gezahlter Betriebskosten-Vorauszahlungen durch das Gericht zu befinden gewesen wäre (BGH, Beschluss vom 13.03.2012, Az.: VIII ZR 291/11, u.a. in: Grundeigentum 2012, Seiten 824 f.; BGH, Beschluss vom 13.09.2011, Az.: VIII ZR 45/11, u.a. in: WuM 2011, Seiten 684 f.; BGH, Urteil vom 20.10.2010, Az.: VIII ZR 73/10, u.a. in: NJW 2011, Seiten 368 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.07.2015, Az.: I-10 U 126/14, u.a. in: MietRB 2016, Seiten 133 f.; OLG Koblenz, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 27.02.1990, Az.: 4 W - RE - 32/88, u.a. in: NJW-RR 1990, Seiten 1038 ff.; LG Hamburg, Urteil vom 30.11.2000, Az.: 307 S 127/00, u.a. in: WuM 2004, Seite 498; AG Berlin-Spandau, Urteil vom 03.06.2015, Az.: 4 C 357/14, u.a. in: MM 2015, Nr. 10, Seite 30).
BGH, 13.12.2011 - VIII ZR 286/10
Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummiete: Angabe des Verteilermaßstabs in …
BGH, 14.02.2012 - VIII ZR 207/11
Wohnraummiete: Formelle Anforderungen an die Betriebskostenabrechnung bei …
LG Itzehoe, 30.09.2010 - 9 S 96/09
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LG Köln, 11.01.2017 - 9 S 82/13
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AG Waldshut-Tiengen, 27.03.2009 - 3 C 24/09
BGH, 09.04.2008 - VIII ZR 84/07
Kein Neubeginn der Abrechungsfrist für die Betriebskostenabrechnung durch …
AG Brandenburg, 04.10.2004 - 32 (33) C 110/04
Rechtzeitige Geltendmachung von Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung …
BGH, 13.03.2012 - VIII ZR 291/11
Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummiete: Bildung einer Wirtschaftseinheit; …
BGH, 05.07.2006 - VIII ZR 220/05
Rechtsfolgen der Versäumung der Frist zur Abrechnung der Nebenkosten durch den …
BGH, 10.10.2007 - VIII ZR 279/06
Geltendmachung von Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung
BGH, 12.01.2011 - VIII ZR 296/09
Vorbehaltlose Erstattung des sich aus einer Betriebskostenabrechnung ergebenden …
AG Brandenburg, 08.11.2010 - 34 C 16/10
Einwendungen des Mieters bei fehlendem Antrag auf Sprengwasserabzug
AG Brandenburg, 07.06.2010 - 31 C 210/09
Wohnraummiete: Anforderungen an die formelle Ordnungsmäßigkeit einer …
LG Berlin, 19.02.2016 - 63 S 189/15
Wohnraummiete: Formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung; Umlage von …
AG Brandenburg, 14.07.2011 - 31 C 102/09
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AG Brandenburg, 07.10.2009 - 34 C 119/08
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AG Berlin-Tempelhof/Kreuzberg, 07.07.2014 - 11 C 545/13
Wohnraummiete: Angabe einer "Ca."-Wohnungsgröße als Beschaffenheitsvereinbarung; …
AG Potsdam, 09.07.2015 - 24 C 247/14
Wohnraummiete: Angabe von mehreren Gesamtflächen in der Betriebskostenabrechnung …
BGH, 14.02.2007 - VIII ZR 1/06
Anforderungen an die Betriebskostenabrechnung; Mitteilung der Gesamtkosten einer …
BGH, 13.01.2010 - VIII ZR 137/09
Preisgebundene Wohnraummiete: Erfordernis einer Aufschlüsselung der …
BGH, 28.09.2011 - VIII ZR 294/10
Zur Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen
BGH, 12.07.2011 - VI ZR 214/10
Rechtsanwaltsgebühr: Ersatzfähigkeit von Anwaltskosten bei getrennter Abmahnung …
OLG Köln, 07.12.2017 - 12 U 243/17
Zulässigkeit einer negativen Feststellungsklage
LG Berlin, 10.08.2010 - 63 S 622/09
AG Berlin-Schöneberg, 14.10.2009 - 12 C 314/09
BGH, 09.03.2005 - VIII ZR 57/04
Rechte des Mieters bei unterbliebener Nebenkostenabrechnung
BGH, 18.01.2006 - VIII ZR 94/05
Ansprüche des Wohnungsmieters bei Versäumung der Frist für die Abrechnung der …
BGH, 23.11.1981 - VIII ZR 298/80
Inhalt der Nebenkostenabrechung
BGH, 30.04.2008 - VIII ZR 240/07
Anforderungen an die Einhaltung von Abrechnungszeiträumen in der …
BGH, 27.07.2011 - VIII ZR 316/10
Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummiete: Einmalige einvernehmliche …
BGH, 15.12.2010 - XII ZR 132/09
Gewerberaummiete: Mietminderung bei sich nur periodisch auswirkendem Mangel
BGH, 27.11.2002 - VIII ZR 108/02
Anforderungen an den Inhalt einer Nebenkostenabrechnung
BGH, 12.05.2010 - VIII ZR 185/09
Einwendungen des Wohnungsmieters gegen Betriebskostenabrechnungen müssen für …
BGH, 12.01.2011 - VIII ZR 148/10
Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummiete: Frist für Einwendungen des Mieters im …
BGH, 23.09.2009 - VIII ZA 2/08
Formelle Wirksamkeit einer auf Basis der zwischen den Parteien vereinbarten …
OLG Düsseldorf, 27.03.2012 - 24 U 123/11
Umfang der Verpflichtung zur Tragung von Mietnebenkosten eines Gewerbeobjekts
OLG Düsseldorf, 11.03.2003 - 24 U 74/02
Zur Wirksamkeit des Verzichts auf eine vertraglich vereinbarte Mieterhöhung
KG, 05.03.2012 - 8 U 48/11
Minderung der Miete wegen Überschreitung der Temperaturgrenzen der ArbStättV in …
OLG Koblenz, 27.02.1990 - 4 W REMiet 32/88
Nebenkostenabrechnung; Abrechnungsmodus; Bestimmungsrecht
BGH, 31.01.2012 - VIII ZR 335/10
Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummiete: Frist für Einwendungen des Mieters im …
LG Bonn, 16.01.2014 - 6 S 43/13
Abrechnung der Betriebskosten nach Soll-Vorauszahlungen ist nicht fristwahrend!
LG Braunschweig, 03.01.2006 - 6 S 273/05
Umlagefähigkeit von Versicherungsbeiträgen auf den Mieter
LG Berlin, 12.11.2010 - 63 S 150/10
Mieter kann sich bei Klage wegen einzelner Punkte der Betriebskostenabrechnung …
LG Bochum, 08.04.2005 - 10 S 76/04
Voraussetzungen für die Zulassung einer Berufung; Anforderungen an die Darlegung …
AG Potsdam, 17.07.2003 - 24 C 550/02
OLG Brandenburg, 15.07.1998 - 3 UH 54/98
Vorlegungsfrage: Bedarf eine Betriebskostenabrechnung zu ihrer Wirksamkeit der …
LG Berlin, 30.08.2001 - 62 S 106/01
EuGH, 30.03.2006 - C-110/04
Rechtsmittel-Zurückweisung
LG Köln, 06.11.2008 - 6 S 439/07
Einwendungsausschluss auch bei unrichtiger Angabe v. Vorauszahlungen
AG Wetzlar, 26.02.2002 - 39 C 2295/01
Anspruch auf Zahlung für durch einen Auszug bedingt entstandene …
AG Brandenburg, 23.05.2007 - 31 C 112/06
Geltendmachung von Nachzahlungsansprüchen aus Betriebskostenabrechnungen und …
AG Brandenburg, 08.03.2007 - 31 C 78/06
LG Halle, 13.10.2009 - 2 S 80/09
AG Frankfurt/Main, 02.07.2010 - 33 C 348/10
LG Berlin, 09.11.2007 - 63 S 100/07
Wohnraummiete: Fälligkeit einer Heizkostennachforderung bei Fehlen der …
LG Berlin, 22.02.2016 - 65 T 207/15
Wohnraummiete: Formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung bei fehlender …
LG Berlin, 21.06.2011 - 63 S 467/10
Fälligkeit Heizkostenabrechnung bei Fehlen der Umrechnungsfaktoren in …
BGH, 16.05.2017 - XI ZR 586/15
Zur Zulässigkeit einer negativen Feststellungsklage in Widerrufsfällen
BGH, 13.01.2010 - VIII ZR 351/08
Wohnraummiete: Feststellungsinteresse des Mieters hinsichtlich der Unwirksamkeit …
BGH, 23.04.1997 - VIII ZR 212/96
Begriff der Abstandsvereinbarung; Wirksamkeit einer Ablösungsvereinbarung
BGH, 06.07.2011 - VIII ZR 317/10
Zum erforderlichen Inhalt eines Kündigungsschreibens bei einer …
BGH, 20.07.2005 - VIII ZR 371/04
Anforderungen an die Form einer Nebenkostenabrechnung; Zusammenfassung von …
BGH, 15.02.2012 - VIII ZR 197/11
Wohnraummiete: Teilnichtigkeit einer Staffelmietvereinbarung; Wirksamkeit einer …
BGH, 19.07.2017 - VIII ZR 3/17
Mietrechtsstreit: Inhaltsanforderungen die Urteilsgründe eines der Revision …
BGH, 09.06.2015 - IX ZR 257/14
Streitwertbemessung: Gebührenstreitwert einer negativen Feststellungsklage
BGH, 18.05.2011 - VIII ZR 240/10
Wohnraummiete: Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung bei fehlender …
BGH, 06.05.2015 - VIII ZR 193/14
Heizkostenabrechnung bei Wohnraummiete: Vereinbarkeit der Regelung der …
BGH, 16.04.2008 - VIII ZR 75/07
Betriebskostenabrechnung: Kosten der Wärmelieferung nach Umstellung auf Fernwärme …
LG Frankfurt/Main, 14.02.2000 - 17 T 12/00
Streitwertbestimmung bei Klage auf Abrechnung von Nebenkostenvorauszahlungen
AG Brandenburg, 28.06.2013 - 31 C 279/11
Zugluft-Erscheinungen sind ein Mietmangel!
BGH, 13.09.2011 - VIII ZR 45/11
Betriebskostenabrechnung für eine vermietete Eigentumswohnung: Inhalt einer …
BGH, 22.10.2014 - VIII ZR 97/14
Wohnraummiete: Nachvollziehbarkeit einer Betriebskostenabrechnung bei Verwendung …
BayObLG, 14.07.1981 - Allg. Reg. 32/81
AG Saarbrücken, 27.06.2016 - 124 C 248/15
Vorbehaltlose Zahlung ist keine Zustimmung zur Änderung des Umlageschlüssels!
OLG Schleswig, 04.10.1990 - 4 REMiet 1/88
BGH, 29.04.2004 - III ZB 72/03
Rechtsmittelbeschwer bei Anspruch auf Beseitigung von Aufbauten auf einem …
OLG Düsseldorf, 06.05.2003 - 24 U 99/02
Zum Recht auf außerordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses trotz …
BGH, 05.03.2008 - VIII ZR 80/07
Frist für die Geltendmachung von Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung; …
BGH, 21.11.2006 - IV ZR 143/05
Streitwert der negativen Feststellungsklage
AG Wetzlar, 21.02.2008 - 38 C 1281/07
Wohnraummietvertrag: Erteilung eines Hausverbots gegenüber einem Besucher des …
KG, 28.05.1998 - 8 REMiet 4877/97
Voraussetzungen für die Fälligkeit von Betriebskosten
BGH, 08.02.2011 - VIII ZR 145/10
Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummiete: Notwendiger Inhalt einer …
LG Hamburg, 13.07.1989 - 7 S 185/88
LG Karlsruhe, 30.03.2012 - 9 S 506/11
Wohnraummiete: Substanziierung der Einwendungen gegen die …
OLG Hamburg, 20.12.2004 - 4 U 199/03
Pflicht des Vermieters von Gewerberäumen zur Nebenkostenabrechnung
LG Kassel, 28.12.1990 - 1 T 98/90
Klage des Mieters auf Abrechnung der Nebenkostenvorauszahlungen
AG Witten, 14.02.2002 - 2 C 427/01
Voraussetzungen des Anspruchs auf Rechnungslegung; Anforderungen an die …
LG Frankfurt/Main, 15.07.2008 - 17 S 150/07
Wohnraummiete: Berechnung der Gesamtwohnfläche bei Neuvermietung; notwendige …
AG Frankfurt/Main, 07.11.2008 - 33 C 1783/08
Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummiete: Anforderungen an fristwahrende …
LG Berlin, 22.10.2012 - 67 S 1/12
Wann ist die Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß?
LG Halle, 20.11.2008 - 1 S 48/08
Zulässigkeit einer Berufung gegen eine Verurteilung zur Zahlung erhöhter …
AG Konstanz, 04.05.1992 - 4 C 137/92
LG Berlin, 22.07.2011 - 63 S 607/10
LG Hamburg, 13.02.1997 - 307 S 170/96
LG Bochum, 18.06.2004 - 5 S 52/04
LG Landau/Pfalz, 24.07.1989 - 2 T 7/89
AG Leipzig, 24.02.2006 - 169 C 8835/05
LG Aachen, 17.01.1992 - 5 S 302/91
LG Stuttgart, 20.04.1988 - 2 T 238/88
AG Berlin-Spandau, 03.06.2015 - 4 C 357/14
LG Hamburg, 26.03.1996 - 316 S 191/95
LG Hamburg, 30.11.2000 - 307 S 127/00
AG Hamburg, 13.07.1989 - 38 C 26/89
AG Oldenburg, 31.03.2004 - E4 C 4132/03
BGH, 19.12.1990 - VIII ARZ 5/90
Verjährung einer Heizkostennachforderung

AG Brandenburg, 06.06.2019 - 31 C 230/18
Kann Aufnahme des nichtehelichen Lebenspartners in die Mietwohnung verlangt …
Da diese Nebenräume und Flächen aber unstreitig nur vom Kläger/Widerbeklagten genutzt wurden, sind diese Stromkosten auch nicht als "Kosten der Beleuchtung" im Sinne des § 2 Nr. 11 der Betriebskosten-VO anzusehen, da diese Kosten nicht für gemeinsam von mehreren Mietern genutzte Gebäudeteile entstanden sind sondern nur für allein vom Kläger/Widerbeklagten genutzte Gebäudeteile des Hausgrundstücks (LG Köln, Urteil vom 11.01.2017, Az.: 9 S 82/13, u.a. in: ZMR 2017, Seiten 249 f.; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 28.09.2018, Az.: 31 C 68/16, u.a. in: MietRB 2019, 71; AG Frankfurt/Main, Urteil vom 13.01.2010, Az.: 33 C 3805/09-51, u.a. in: WuM 2010, Seite 92; AG Pinneberg, Urteil vom 07.12.2007, Az.: 72 C 218/07, u.a. in: ZMR 2008, Seiten 304 ff.; Kinne, Grundeigentum 2018, Seiten 404 f.).
AG Brandenburg, 05.06.2025 - 30 C 17/24
Wann können die Vorauszahlungen erhöht werden?
Zulässiger Gegenstand einer Feststellungsklage können auch einzelne aus einem Rechtsverhältnis sich ergebende Rechte und Pflichten sein, nicht aber bloße Elemente oder Vorfragen eines Rechtsverhältnisses, reine Tatsachen oder etwa die Wirksamkeit von Willenserklärungen oder die Rechtswidrigkeit eines Verhaltens (BGH, Urteil vom 04.05.2006, Az.: IX ZR 189/03; BGH, Urteil vom 19.04.2000, Az.: XII ZR 332/97; BGH, Urteil vom 02.10.1991, Az.: VIII ZR 21/91; BGH, Urteil vom 03.05.1977, Az.: VI ZR 36/74; OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.10.2007, Az.: I-23 U 199/06; LG Berlin, Urteil vom 08.08.2022, Az.: 83 O 9/22; LG Paderborn, Beschluss vom 28.07.2023, Az.: 1 T 19/23; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 26.02.2024, Az.: 30 C 221/23, u.a. in: BRAK-Mitt 2024, 174 = JurBüro 2024, 486 = ZAP 2024, 253 = BeckRS 2024, 2653, beck-online = "juris"; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 28.09.2018, Az.: 31 C 68/16, u.a. in: NJOZ 2019, Seite 409, beck-online = MietRB 2019, 71 = BeckRS 2018, 23427 = "juris").
Diese Ungewissheit entsteht aber regelmäßig, wenn sich die Gegenseite eines (Zahlungs-)Anspruches berühmt (BGH, Urteil vom 16.05.2017, Az.: XI ZR 586/15; BGH, Urteil vom 12.07.2011, Az.: VI ZR 214/10; BGH, Urteil vom 13.01.2010, Az.: VIII ZR 351/08; BGH, Urteil vom 04.05.2006, Az.: IX ZR 189/03; BGH, Urteil vom 10.10.1991, Az.: IX ZR 38/91; OLG Köln, Beschluss vom 07.12.2017, Az.: 12 U 243/17; OLG Brandenburg, Urteil vom 18.02.2009, Az.: 13 U 98/08; LG Paderborn, Beschluss vom 28.07.2023, Az.: 1 T 19/23; LG Berlin, Urteil vom 08.08.2022, Az.: 83 O 9/22; LG München I, Urteil vom 16.12.2021, Az.: 17 HK O 12913/18; LG Berlin, Urteil vom 04.06.2010, Az.: 8 S 3/09; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 26.02.2024, Az.: 30 C 221/23, u.a. in: BRAK-Mitt 2024, 174 = JurBüro 2024, 486 = ZAP 2024, 253 = BeckRS 2024, 2653, beck-online = "juris"; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 28.09.2018, Az.: 31 C 68/16, u.a. in: NJOZ 2019, Seite 409, beck-online = MietRB 2019, 71 = BeckRS 2018, 23427 = "juris").
Rn. 48 Grundsätzlich können somit gemäß § 256 ZPO auch Mieter auf Feststellung des Nicht-Bestehens einer Zahlungsverpflichtung gegenüber dem Vermieter Klage erheben, wenn der Mieter ein rechtliches Interesse daran hat, dass dies durch richterliche Entscheidung alsbald festgestellt wird (BGH, Urteil vom 16.05.2017, Az.: XI ZR 586/15; BGH, Urteil vom 28.09.2011, Az.: VIII ZR 294/10; BGH, Urteil vom 13.01.2010, Az.: VIII ZR 137/09; LG Paderborn, Beschluss vom 28.07.2023, Az.: 1 T 19/23; LG Berlin, Urteil vom 10.08.2010, Az.: 63 S 622/09; AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 28.09.2018, Az.: 31 C 68/16, u.a. in: NJOZ 2019, Seite 409, beck-online = MietRB 2019, 71 = BeckRS 2018, 23427 = "juris"; AG Schöneberg, Urteil vom 14.10.2009, Az.: 12 C 314/09; AG Waldshut-Tiengen, Urteil vom 27.03.2009, Az.: 3 C 24/09).

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