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• OVG Berlin-Brandenburg, 26.04.2019 - 5 S 24.18

  Zweckentfremdung von Wohnraum; Definition des Wohnens

  Auszug aus VG Berlin, 11.03.2020 - 6 L 441.19

  Eine gemeinsame Nutzung von Wohnraum, Küche, Bad und Flur steht dem "Wohnen" nicht entgegen (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 26. April 2019 - OVG 5 S 24.18 -, juris Rn. 8 ff., 13; OVG Berlin…, Urteil vom 26. Juli 1990 - OVG 5 B 64.89 -, juris Rn. 6, 19, 51 ff.).

  Rn. 23 Demgegenüber liegt eine Vermietung zum Zwecke der Fremdenbeherbergung vor, wenn Räume ständig wechselnden Gästen zum vorübergehenden Aufenthalt zur Verfügung gestellt werden, ohne dass diese dort ihren häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten können (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 26. April 2019, a.a.O., Rn. 9).

  In der Regel besteht bei einer Fremdenbeherbergung keine Kochgelegenheit; häufig sind die Räume mangels ausreichender Sitz- und Essmöglichkeiten eher nicht zu längeren Aufenthalten auch tagsüber geeignet (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 26. April 2019, a.a.O., Rn. 9).

  Die Nutzungsdauer allein ist hierbei nicht entscheidend, sondern nur ein Indiz für oder gegen das "Wohnen" bzw. die "Fremdenbeherbergung" (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 26. April 2019, a.a.O., Rn. 10).

  Vielmehr ist die Wohngemeinschaft als Zusammenleben einer Gruppe von Personen, die eine Wohnung gemeinsam bewohnen, ohne miteinander verwandt zu sein, nicht ungewöhnlich und erfüllt den Begriff des Wohnens, wenn - wie hier - jeder Bewohner seinen häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten kann (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 26. April 2019, a.a.O., Rn. 10; anders ggf. bei geteilten Schlafräumen Niedersächsisches OVG…, Beschluss vom 18. September 2015 - 1 ME 126/15 -, juris Rn. 10 f.; VG Berlin…, Beschluss vom 23. Januar 2018 - VG 6 L 756.17 -, juris Rn. 27; VG München…, Urteil vom 29. Juli 2015 - M 9 K 15.1154 -, juris Rn. 27).

  Dessen Höhe ist ebenso wie eine etwaige daraus abgeleitete Gewinnerzielungsabsicht für sich genommen bei der Beurteilung einer Wohnnutzung nicht allein entscheidend (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 26. April 2019, a.a.O., Rn. 13; VG Berlin…, Beschluss vom 30. Januar 2018 - VG 6 L 784.17 -, juris Rn. 30 f.).

  Gleiches gilt für die vorhandene Grundmöblierung, das bei Einzug überlassene Bettwäsche-Set und die einmalige Reinigung der Zimmer nach Auszug der Untermieter (vgl. OVG BerlinBrandenburg, Beschluss vom 26. April 2019, a.a.O., Rn. 9, 13; Bayerischer VGH…, Beschluss vom 26. November 2015, a.a.O., Rn. 15; VG Berlin…, Beschluss vom 23. Januar 2012 - VG 19 L 294.11 -, juris Rn. 23).

• VG Berlin, 04.03.2020 - 6 K 420.19

  Auszug aus VG Berlin, 11.03.2020 - 6 L 441.19

  Rn. 22 Prägend für den Begriff des "Wohnraums" bzw. des Wohnens ist eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie die Freiwilligkeit des Aufenthalts (vgl. BVerwG…, Urteil vom 18. Oktober 2017 - BVerwG 4 CN 6.17 -, juris Rn. 14 m.w.N.; VG Berlin, Urteil vom 4. März 2020 - VG 6 K 420.19 -, zur Veröffentlichung in juris vorgesehen).

  Ab einer Vermietung für drei volle Monate und entsprechendem Aufenthalt wird die Nutzung jedoch regelmäßig mit einer Verlagerung des Lebensmittelpunktes und einer auf Dauer angelegten Häuslichkeit einhergehen (vgl. VG Berlin, Urteil vom 4. März 2020, a.a.O., UA S. 12).

  Als gewichtiges Indiz spricht hierfür schon die durchschnittliche Aufenthaltsdauer der Bewohner, die laut den Angaben der Antragstellerin ca. zwölf Monate beträgt und damit erkennbar das Maß der "ständig wechselnden Gäste", wie es für die Fremdenbeherbergung kennzeichnend ist, überschreitet (vgl. VG Berlin, Urteil vom 4. März 2020, a.a.O.).

  Weder aus den vorgelegten Untermietverträgen noch aus den übrigen Nutzungsbedingungen der Antragstellerin ist erkennbar, dass die Untermieter lediglich eine provisorische Unterkunft suchten, um einen vorübergehenden Bedarf aus besonderem Anlass zu decken (vgl. VG Berlin, Urteil vom 4. März 2020, a.a.O. …und Beschluss vom 14. Dezember 2018 - VG 6 L 286.18 -, juris Rn. 29 f.).

  Die umfangreiche Ausstattung der Räumlichkeiten mit Kühlschrank, Waschmaschine, Geschirr und WLAN schränkt die eigenen Entfaltungsmöglichkeiten der Bewohner zwar zumindest ein (vgl. VG Berlin, Urteil vom 4. März 2020, a.a.O.; …und Beschluss vom 23. Januar 2018, a.a.O., Rn. 29).

• VG Berlin, 23.01.2018 - 6 L 756.17

  Zweckentfremdungsverbot gilt auch für Monteurunterkunft

  Auszug aus VG Berlin, 11.03.2020 - 6 L 441.19

  Vielmehr ist die Wohngemeinschaft als Zusammenleben einer Gruppe von Personen, die eine Wohnung gemeinsam bewohnen, ohne miteinander verwandt zu sein, nicht ungewöhnlich und erfüllt den Begriff des Wohnens, wenn - wie hier - jeder Bewohner seinen häuslichen Wirkungskreis unabhängig gestalten kann (vgl. OVG Berlin-Brandenburg…, Beschluss vom 26. April 2019, a.a.O., Rn. 10; anders ggf. bei geteilten Schlafräumen Niedersächsisches OVG…, Beschluss vom 18. September 2015 - 1 ME 126/15 -, juris Rn. 10 f.; VG Berlin, Beschluss vom 23. Januar 2018 - VG 6 L 756.17 -, juris Rn. 27; VG München…, Urteil vom 29. Juli 2015 - M 9 K 15.1154 -, juris Rn. 27).

  Rn. 27 Der Aufenthalt der Bewohner ist auch nicht auf einen vorübergehenden Zweck beschränkt (vgl. anders gegebenenfalls bei "Medizintouristen" Bayerischer VGH…, Beschluss vom 7. Dezember 2015, a.a.O., Rn. 5 f.; einem "Boardinghouse" VG München…, Urteil vom 15. November 2017, a.a.O, Rn. 37 ff.; VG Hannover, Beschluss vom 19. August 1998 - 8 B 5018/98 -, BeckRS 1998, 30992868; oder "Monteurunterkünften" Niedersächsisches OVG…, Beschluss vom 11. Mai 2015 - 1 ME 31/15 -, juris Rn. 21; VG Berlin, Beschluss vom 23. Januar 2018, a.a.O., Rn. 26 ff.).

  Die umfangreiche Ausstattung der Räumlichkeiten mit Kühlschrank, Waschmaschine, Geschirr und WLAN schränkt die eigenen Entfaltungsmöglichkeiten der Bewohner zwar zumindest ein (vgl. VG Berlin…, Urteil vom 4. März 2020, a.a.O.; und Beschluss vom 23. Januar 2018, a.a.O., Rn. 29).

• VGH Bayern, 07.12.2015 - 12 ZB 15.2287

  Unterbringung sogenannter Medizintouristen in angemieteter Wohnung

  Auszug aus VG Berlin, 11.03.2020 - 6 L 441.19

  Der Fremdenbeherbergung fehlt es an einer "Heimstatt im Alltag"; sie zeichnet sich durch ein übergangsweises, nicht alltägliches Wohnen bzw. ein provisorisches, einem begrenzten Zweck dienendes Unterkommen aus (vgl. Bayerischer VGH, Beschluss vom 7. Dezember 2015 - 12 ZB 15.2287 -, juris Rn. 4 m.w.N.;… Bayerisches VerfGH, Entscheidung vom 16. August 2017 - Vf. 8-VI-16 -, juris Rn. 29;… VG München, Urteile vom 28. August 2019 - M 9 K 16.5910 -, juris Rn. 49 f. …und vom 18. Oktober 2017 - M 9 K 16.5976 -, juris Rn. 24).

  Oft werden zudem beherbergungstypische Dienstleistungen erbracht, wie Frühstücksservice, das Bereitstellen und Reinigen von Bettwäsche oder die Raumreinigung, ohne dass solche Nebenleistungen notwendige Bedingung einer Fremdenbeherbergung sind (vgl. aber zur Einordnung als zwingende Voraussetzung Hessischer VGH…, Beschluss vom 8. April 1993 - 4 TH 1145/92 -, juris Rn. 45; zur Fremdenbeherbergung von so genannten "Medizintouristen" ohne Nebenleistungen Bayerischer VGH, Beschluss vom 7. Dezember 2015, a.a.O., juris Rn. 4 ff.; baurechtlich OVG Berlin-Brandenburg…, Beschluss vom 6. Juli 2006 - OVG 2 S 2.06 -, juris Rn. 10; VGH Baden-Württemberg…, Beschluss vom 3. August 2017 - 5 S 1030/17 -, juris Rn. 15).

  Rn. 27 Der Aufenthalt der Bewohner ist auch nicht auf einen vorübergehenden Zweck beschränkt (vgl. anders gegebenenfalls bei "Medizintouristen" Bayerischer VGH, Beschluss vom 7. Dezember 2015, a.a.O., Rn. 5 f.; einem "Boardinghouse" VG München…, Urteil vom 15. November 2017, a.a.O, Rn. 37 ff.; VG Hannover, Beschluss vom 19. August 1998 - 8 B 5018/98 -, BeckRS 1998, 30992868; oder "Monteurunterkünften" Niedersächsisches OVG…, Beschluss vom 11. Mai 2015 - 1 ME 31/15 -, juris Rn. 21; VG Berlin…, Beschluss vom 23. Januar 2018, a.a.O., Rn. 26 ff.).

• VGH Bayern, 26.11.2015 - 12 CS 15.2269

  Zweckentfremdung von Wohnraum; Umnutzung Wohnheim in Pension/Hotel; Wohnbegriff, …

  Auszug aus VG Berlin, 11.03.2020 - 6 L 441.19

  Auch Wohnheime - etwa Studentenwohnheime - können daher als Wohngebäude einzustufen sein, wenn sie nach ihrer Zweckbestimmung und Ausstattung Wohnbedürfnisse erfüllen können und sollen (vgl. Bayerischer VGH, Beschluss vom 26. November 2015 - 12 CS 15.2269 -, juris Rn. 9, 11; OVG Rheinland-Pfalz…, Beschluss vom 8. Dezember 2016 - 8 A 10680/16 -, juris Rn. 5 ff.; OVG Niedersachsen und Schleswig-Holstein, Urteil vom 20. August 1987 - OVG 6 A 166/85 -, BeckRS 2015, 55061).

  Rn. 24 Die Abgrenzung zu einer Nutzung zu Wohnzwecken erfolgt anhand einer Gesamtschau objektiver Kriterien und vor allem im Hinblick auf das Nutzungskonzept des Vermieters und seiner konkreten Verwirklichung, ohne dass es auf das individuelle Verhalten einzelner Nutzer ankommt (vgl. BVerwG…, Beschluss vom 25. März 1996 - BVerwG 4 B 302.95 -, juris Rn. 12; Bayerischer VGH, Beschluss vom 26. November 2015, a.a.O., juris Rn. 14; VG München…, Urteil vom 15. November 2017 - M 9 K 17.557 -, juris Rn. 36).

  Gleiches gilt für die vorhandene Grundmöblierung, das bei Einzug überlassene Bettwäsche-Set und die einmalige Reinigung der Zimmer nach Auszug der Untermieter (vgl. OVG BerlinBrandenburg…, Beschluss vom 26. April 2019, a.a.O., Rn. 9, 13; Bayerischer VGH, Beschluss vom 26. November 2015, a.a.O., Rn. 15; VG Berlin…, Beschluss vom 23. Januar 2012 - VG 19 L 294.11 -, juris Rn. 23).

• OVG Berlin-Brandenburg, 06.07.2006 - 2 S 2.06

  Boardinghouse; Wohnnutzung/Beherbergungsbetrieb; Nutzungsuntersagung

  Auszug aus VG Berlin, 11.03.2020 - 6 L 441.19

  Oft werden zudem beherbergungstypische Dienstleistungen erbracht, wie Frühstücksservice, das Bereitstellen und Reinigen von Bettwäsche oder die Raumreinigung, ohne dass solche Nebenleistungen notwendige Bedingung einer Fremdenbeherbergung sind (vgl. aber zur Einordnung als zwingende Voraussetzung Hessischer VGH…, Beschluss vom 8. April 1993 - 4 TH 1145/92 -, juris Rn. 45; zur Fremdenbeherbergung von so genannten "Medizintouristen" ohne Nebenleistungen Bayerischer VGH…, Beschluss vom 7. Dezember 2015, a.a.O., juris Rn. 4 ff.; baurechtlich OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 6. Juli 2006 - OVG 2 S 2.06 -, juris Rn. 10; VGH Baden-Württemberg…, Beschluss vom 3. August 2017 - 5 S 1030/17 -, juris Rn. 15).

  Soweit der Antragsgegner einwendet, der Wohnraum stehe Familien damit nicht (mehr) zur Verfügung, ist dies zweckentfremdungsrechtlich nicht von Belang (vgl. zu städtebaulichen Bedenken gegen die Nutzung als Boardinghouse im Bauplanungsrecht OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 6. Juli 2006, a.a.O., Rn. 21).

• VG München, 15.11.2017 - M 9 K 17.557

  Nutzungsuntersagung für Boardinghouse aufgrund des Verbots von Zweckentfremdung

  Auszug aus VG Berlin, 11.03.2020 - 6 L 441.19

  Rn. 24 Die Abgrenzung zu einer Nutzung zu Wohnzwecken erfolgt anhand einer Gesamtschau objektiver Kriterien und vor allem im Hinblick auf das Nutzungskonzept des Vermieters und seiner konkreten Verwirklichung, ohne dass es auf das individuelle Verhalten einzelner Nutzer ankommt (vgl. BVerwG…, Beschluss vom 25. März 1996 - BVerwG 4 B 302.95 -, juris Rn. 12; Bayerischer VGH…, Beschluss vom 26. November 2015, a.a.O., juris Rn. 14; VG München, Urteil vom 15. November 2017 - M 9 K 17.557 -, juris Rn. 36).

  Rn. 27 Der Aufenthalt der Bewohner ist auch nicht auf einen vorübergehenden Zweck beschränkt (vgl. anders gegebenenfalls bei "Medizintouristen" Bayerischer VGH…, Beschluss vom 7. Dezember 2015, a.a.O., Rn. 5 f.; einem "Boardinghouse" VG München, Urteil vom 15. November 2017, a.a.O, Rn. 37 ff.; VG Hannover, Beschluss vom 19. August 1998 - 8 B 5018/98 -, BeckRS 1998, 30992868; oder "Monteurunterkünften" Niedersächsisches OVG…, Beschluss vom 11. Mai 2015 - 1 ME 31/15 -, juris Rn. 21; VG Berlin…, Beschluss vom 23. Januar 2018, a.a.O., Rn. 26 ff.).

• VG Berlin, 12.04.2019 - 6 K 604.17

  Rechtsverletzung durch eine zweckentfremdungsrechtliche Genehmigung für die …

  Auszug aus VG Berlin, 11.03.2020 - 6 L 441.19

  Maßgeblich ist allein, ob die Räume vom letzten Glied in der Kette etwaiger Vermietungen und Untervermietungen zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken genutzt werden (vgl. OVG Berlin-Brandenburg…, Beschluss vom 6. April 2017, a.a.O., Rn. 43; VG Berlin, Urteil vom 12. April 2019 - VG 6 K 604.17 -, juris Rn. 37).
• BVerwG, 25.03.1996 - 4 B 302.95

  Bauplanungsrecht: "Wohnnutzung" bei Nutzung eines Hauses durch Wohngruppe eines …

  Auszug aus VG Berlin, 11.03.2020 - 6 L 441.19

  Rn. 24 Die Abgrenzung zu einer Nutzung zu Wohnzwecken erfolgt anhand einer Gesamtschau objektiver Kriterien und vor allem im Hinblick auf das Nutzungskonzept des Vermieters und seiner konkreten Verwirklichung, ohne dass es auf das individuelle Verhalten einzelner Nutzer ankommt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 25. März 1996 - BVerwG 4 B 302.95 -, juris Rn. 12; Bayerischer VGH…, Beschluss vom 26. November 2015, a.a.O., juris Rn. 14; VG München…, Urteil vom 15. November 2017 - M 9 K 17.557 -, juris Rn. 36).
• BVerwG, 18.10.2017 - 4 CN 6.17

  Kombination von Dauer- und Ferienwohnungen im Sondergebiet zulässig

  Auszug aus VG Berlin, 11.03.2020 - 6 L 441.19

  Rn. 22 Prägend für den Begriff des "Wohnraums" bzw. des Wohnens ist eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, die Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie die Freiwilligkeit des Aufenthalts (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Oktober 2017 - BVerwG 4 CN 6.17 -, juris Rn. 14 m.w.N.; VG Berlin, Urteil vom 4. März 2020 - VG 6 K 420.19 -, zur Veröffentlichung in juris vorgesehen).
• OVG Niedersachsen, 18.09.2015 - 1 ME 126/15

  Arbeitnehmerwohnheim; ausländischer Arbeitnehmer; Doppelbelegung; Freizügigkeit; …
• OVG Niedersachsen, 11.05.2015 - 1 ME 31/15

  Baugenehmigung; Beherbergungsbetrieb; formelle Illegalität; Hostel; klein; …
• OVG Rheinland-Pfalz, 08.12.2016 - 8 A 10680/16

  Zulässigkeit einer studentischen Wohngemeinschaft in reinem Wohngebiet
• VG Berlin, 23.01.2012 - 19 L 294.11

  Keine unzulässige Vermietung von Wohnungen in Berlin-Mitte
• VGH Baden-Württemberg, 03.08.2017 - 5 S 1030/17

  Bauplanungsrechtliche Wohnnutzung; Bezeichnung einer Monteurunterkunft als …
• VerfGH Bayern, 16.08.2017 - 8-VI-16

  Verfassungsbeschwerde gegen zweckentfremdungsrechtliche Nutzungsuntersagung …
• VG München, 29.07.2015 - M 9 K 15.1154

  Fortsetzungsfeststellungsklage; Zweckentfremdung von Wohnraum; Überlassung als …
• OVG Niedersachsen-Schleswig-Holstein, 20.08.1987 - 6 A 166/85

  Vereinbarkeit der Erteilung einer Baugenehmigung zur Errichtung eines …
• OVG Berlin, 28.05.1993 - 5 S 24.93

  Zweckentfremdung; Wohnraum; Gewerbliche Zimmervermietung; …
• VG Berlin, 30.01.2018 - 6 L 784.17

  Einstweiliger Rechtsschutz gegen zweckentfremdungsrechtliche …
• VG Berlin, 14.12.2018 - 6 L 286.18

  Rückführungsaufforderung nach dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz - ZwVbG - …
• VG Berlin, 19.09.2018 - 6 K 1.18
• VGH Hessen, 08.04.1993 - 4 TH 1145/92

  Zweckentfremdung von Wohnraum; zur Abgrenzung von dauernder Fremdenbeherbergung …
• OVG Berlin, 26.07.1990 - 5 B 64.89

  Wohnzweck; Zweckentfremdungsverbot; Nutzung zu gewerblichen Zwecken; …
• VG München, 28.08.2019 - M 9 K 16.5910

  Störerauswahl bei zweckentfremdungsrechtlichem Grundbescheid
• VG München, 18.10.2017 - M 9 K 16.5976

  Zweckentfremdung von Wohnraum wegen Fremdenbeherbergung - Medizintouristen
• KG, 24.11.1998 - 5 Ws (B) 381/98

  Verurteilung wegen Zuwiderhandlung gegen das Verbot der Zweckentfremdung von …
• KG, 31.08.1999 - 5 Ws (B) 404/99

  Ordnungswidrigkeit der Zweckentfremdung von Wohnraum durch eine gewerbliche …
• KG, 06.07.2001 - 5 Ws (B) 360/01

  Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot wegen Aufgabe des Wohnzwecks in der …
• VG Hannover, 19.08.1998 - 8 B 5018/98

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• VG Köln, 13.06.2024 - 16 L 665/24

  Abgrenzung von Wohnnutzung zu anderen Nutzungszwecken?

  Rn. 108 Vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 26. April 2019 - OVG 5 S 24.18 -, NJW 2019, 1896 = juris Rn. 13; VG Berlin, Beschluss vom 11. März 2020 - 6 L 441.19 -, juris Rn. 28.