Rechtsprechung
   BGH, 16.09.2009 - VIII ZR 275/08   

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Zitiervorschläge

https://dejure.org/2009,307
BGH, 16.09.2009 - VIII ZR 275/08 (https://dejure.org/2009,307)
BGH, Entscheidung vom 16.09.2009 - VIII ZR 275/08 (https://dejure.org/2009,307)
BGH, Entscheidung vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08 (https://dejure.org/2009,307)
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Volltextveröffentlichungen (14)

  • bundesgerichtshof.de PDF
  • Judicialis
  • JLaw (App) | www.prinz.law PDF
  • Wolters Kluwer

    Berechtigung des Mieters zur Mietminderung aufgrund öffentlichrechtlicher Nutzungsbeschränkungen vermieteter Wohnräume; Einrechnung von Wohnfläche als Beschaffenheit der Mietsache

  • grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

    Mietminderung bei öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkung; Wohnflächenermittlung bei Beschaffenheitsvereinbarung (ausgebautes Dachgeschoss)

  • RA Kotz

    Nutzungseinschränkung - Wohnung - Mietminderung

  • RA Kotz

    Nutzungseinschränkung - Wohnung - Mietminderung

  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

    BGB § 536 Abs. 1 S. 1; BGB § 536b S. 1
    Berechtigung des Mieters zur Mietminderung aufgrund öffentlichrechtlicher Nutzungsbeschränkungen vermieteter Wohnräume; Einrechnung von Wohnfläche als Beschaffenheit der Mietsache

  • datenbank.nwb.de
  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

    Öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen: Minderungsrecht?

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (18)

  • bundesgerichtshof.de (Pressemitteilung)

    Wohnflächenberechnung bei öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkung

  • beck-blog (Kurzinformation)

    Platz in verbotenen Räumen

  • raschlosser.com (Kurzinformation)

    Öffentlich-rechtlich nicht zum Wohnen geeignet - Wohnflächenberechnung?

  • Rechtslupe (Kurzinformation/Zusammenfassung)

    Wohnflächenberechnung bei öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkung

  • anwaltonline.com (Kurzinformation)

    Mietrecht - Wohnflächenberechnung bei öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkung

  • advogarant.de (Kurzinformation)

    Wohnflächenberechnung bei öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkung

  • onlineurteile.de (Kurzmitteilung)

    Feuerpolizeiliche Auflagen fürs Dachgeschoss - Mieter eines Hauses wollten deshalb die Miete mindern

  • haus-und-grund-bonn.de (Kurzinformation)

    Zur Wohnfläche können auch Räume mit öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkung gehören

  • nwb.de (Kurzmitteilung)

    Wohnflächenberechnung bei öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkung

  • mein-mietrecht.de (Kurzinformation)

    Wohnfläche einer Mietwohnung bei öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkung

  • vermieter-ratgeber.de (Kurzinformation/Auszüge)

    Wohnflächenberechnung von Dachgeschossräumen

  • mietrechtsinfo.de (Leitsatz)

    Wohnflächenberechnung (ausgebautes Dachgeschoss)

  • ebnerstolz.de (Kurzinformation)

    Keine Mietminderung trotz öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkung von Wohnraum

  • vermieter-ratgeber.de (Kurzinformation)

    Wohnflächenberechnung

  • anwalt24.de (Kurzinformation)

    Wohnflächenberechnung bei öffentlicher rechtlicher Nutzungsbeschränkung

  • gevestor.de (Kurzinformation)

    Berechung der Wohnfläche

  • gevestor.de (Kurzinformation)

    Wohnflächenberechnung: Rechte des Vermieters gestärkt

  • 123recht.net (Pressemeldung)

    Volle Miete trotz Baurechtsverstoß // Minderung nur bei tatsächlicher Einschränkung

Besprechungen u.ä.

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

    Berücksichtigung von bauordnungswidrigen Räumen bei der Flächenberechnung! (IMR 2009, 371)

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Verfahrensgang

Papierfundstellen

  • NJW 2009, 3421
  • MDR 2009, 1383
  • NZM 2009, 814
  • ZMR 2010, 101
  • BauR 2009, 1943
 
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Wird zitiert von ... (36)

  • BGH, 02.11.2016 - XII ZR 153/15

    Geschäftsraummiete: Erheblichkeit des Einwands rechtmäßigen Alternativverhaltens

    Außerdem muss der Mieter durch die öffentlich-rechtlichen Beschränkungen und Gebrauchshindernisse in seinem vertragsgemäßen Gebrauch auch tatsächlich eingeschränkt werden (vgl. Senatsurteil vom 20. November 2013 - XII ZR 77/12 - NZM 2014, 165 Rn. 20; BGH Urteil vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08 - NJW 2009, 3421 Rn. 6).
  • BGH, 23.06.2010 - VIII ZR 256/09

    Mietminderung bei Wohnflächenunterschreitung: Vereinbarung der Wohnfläche durch

    Der Senat hat - nach Erlass des Ausgangsurteils - wiederholt entschieden, dass Flächen von Räumen, die nach dem Vertrag zu Wohnzwecken vermietet sind, bei der Wohnflächenermittlung unabhängig davon mit einzurechnen sind, ob sie bei einer Flächenberechnung nach den gesetzlichen Bestimmungen als Wohnraum anzurechnen sind (Senatsurteile vom 16. Dezember 2009 - VIII ZR 39/09, WuM 2010, 150, Tz. 17; vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421, Tz.10; jeweils m.w.N.).
  • BGH, 10.03.2010 - VIII ZR 144/09

    Mietminderung wegen Wohnflächenunterschreitung: Keine zusätzliche

    Rechtsfehlerfrei geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, dass die Angabe einer Wohnfläche von "ca. 100 m²" als Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen ist, die bei einer Abweichung von mehr als 10 % zum Nachteil des Mieters einen zur Minderung berechtigenden Sachmangel (§ 536 Abs. 1 Satz 1 BGB) der Mietsache darstellt (vgl. Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947, unter II 2 c; VIII ZR 44/03, NJW 2004, 2230, unter II 1; VIII ZR 133/03, WuM 2004, 268, unter II; vom 28. September 2005 - VIII ZR 101/04, WuM 2005, 712, unter II 2; vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624, Tz. 12; VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626, Tz. 13; vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421, Tz. 9; vom 28. Oktober 2009 - VIII ZR 164/08, NJW 2010, 292, Tz. 16 und vom 16. Dezember 2009 - VIII ZR 39/09, juris, Tz. 16; jeweils m.w.N.).

    Nach der Rechtsprechung des Senats bedarf es zur Ermittlung der Kriterien, nach denen die Wohnfläche zu berechnen ist, der Auslegung, weil insoweit kein einheitliches Verständnis besteht (Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, aaO, unter II 1, und VIII ZR 44/03, aaO, unter II 1 b; vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 231/06, aaO, Tz. 13; vom 16. September 2009, aaO, Tz. 10).

  • BGH, 17.11.2010 - XII ZR 170/09

    Ehescheidung: Bewertung eines Vermögensgegenstandes im

    Dem stehen die von der Revision zitierten Urteile des VIII. Zivilsenats (vom 16. Dezember 2009 - VIII ZR 39/09 - NJW 2010, 1064 Rn. 18 und vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08 - NJW 2009, 3421 Rn. 8 ff.) nicht entgegen.
  • BGH, 20.11.2013 - XII ZR 77/12

    Gewerberaummietvertrag: Außerordentliche Kündigung wegen behördlicher Ankündigung

    Außerdem muss der Mieter durch die öffentlich-rechtlichen Beschränkungen und Gebrauchshindernisse in seinem vertragsgemäßen Gebrauch auch tatsächlich eingeschränkt werden (BGH Urteil vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08 - NJW 2009, 3421 Rn. 6; OLG Düsseldorf DWW 2012, 377, 379).
  • BGH, 16.12.2009 - VIII ZR 39/09

    Berücksichtigung der Fläche des zu Wohnzwecken mitvermieteten Galeriegeschosses

    Bei der Ermittlung der Wohnfläche einer Maisonettewohnung ist die Fläche des zu Wohnzwecken mitvermieteten Galeriegeschosses unabhängig davon zu berücksichtigen, ob die Räume des Galeriegeschosses nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften deswegen nicht zur Wohnfläche zu rechnen sind, weil sie zu weniger als der Hälfte der Grundfläche eine lichte Höhe von mehr als 2, 20 m aufweisen und deshalb nicht als Aufenthaltsräume gelten (im Anschluss an BGH, Urteil vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421).

    In Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Senats legt das Berufungsgericht auch im Ansatz zutreffend seiner Entscheidung zugrunde, dass einer Vereinbarung der Parteien darüber, welche Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einzubeziehen sind, der Vorrang zukommt (vgl. Senatsurteil vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421, Tz. 10 m. w. N.).

    Wie der Senat - nach Erlass des Berufungsurteils - bereits entschieden hat, sind die Flächen von Räumen, die nach dem Vertrag zu Wohnzwecken vermietet sind, bei der Wohnflächenermittlung unabhängig davon mit einzurechnen, ob sie wegen öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkungen bei einer Flächenberechnung nach den Bestimmungen der Zweiten Berechnungsverordnung als Wohnraum anzurechen sind (Senatsurteil vom 16. September 2009, aaO).

  • KG, 14.07.2014 - 8 U 140/13

    Fehlen der Geschäftsgrundlage für einen formularmäßigen Gewerberaummietvertrag:

    Eine Gebrauchseinschränkung tritt zwar regelmäßig erst mit rechtswirksamer und unanfechtbarer Untersagung ein, im Einzelfall aber auch aufgrund lang währender Unsicherheit über die Zulässigkeit der Nutzungsuntersagung (BGH, Urteil vom 16.9.2009 - VIII ZR 275/08 - NJW 2009, 3421; BGH, Urteil vom 20.11.2013 - XII ZR 77/12 - NZM 2014, 165, Tz. 20).
  • BGH, 18.07.2012 - XII ZR 97/09

    Geschäftsraummiete: Mietminderung bei Minderfläche von Nebenräumen

    Eine Gleichsetzung der Kellerfläche mit der Fläche des Ladenlokals und Nebenräumen wäre allenfalls gerechtfertigt, wenn die Kellerräume hinsichtlich ihrer Nutzung mit dem hauptsächlichen vertraglichen Nutzungszweck gleichwertig wären (vgl. - zur Wohnraummiete - BGH Urteil vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08 - NJW 2009, 3421 und Beschluss vom 29. September 2009 - VIII ZR 242/08 - WuM 2009, 662).
  • BGH, 16.01.2019 - VIII ZR 173/17

    Umlage der Betriebskosten einer preisgebundenen Wohnung: Maßgeblichkeit der

    Bei der Ermittlung der Wohnfläche sind öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen vermieteter Wohnräume weder im Rahmen einer Mietminderung (st. Rspr.; BGH, Urteile vom 16. September 2009, VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421 Rn. 6 und vom 16. Dezember 2009, VIII ZR 39/09, NJW 2010, 1064 Rn. 20) noch bei der Abrechnung der Betriebskosten zu berücksichtigen, sofern die Nutzbarkeit der Räume mangels Einschreitens der zuständigen Behörden nicht eingeschränkt ist.

    Dies entspricht der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Mietminderung (BGH, Urteile vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421 Rn. 6; vom 16. Dezember 2009 - VIII ZR 39/09, NJW 2010, 1064 Rn. 20; vom 3. Juni 2010 - VIII ZR 256/09, NJW 2010, 2648 Rn. 20; Beschluss vom 29. September 2009 - VIII ZR 242/08, WuM 2009, 662 Rn. 4; siehe auch BGH, Urteile vom 24. Oktober 2007 - XII ZR 24/06, GE 2008, 120 Rn. 11; vom 20. November 2013 - XII ZR 77/12 - NZM 2014, 165 Rn. 20; vom 2. November 2016 - XII ZR 153/15, NJW 2017, 1104 Rn. 15).

  • BGH, 29.09.2009 - VIII ZR 242/08

    Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde betreffend die Minderung des

    Nach der Rechtsprechung des Senats kommt somit einer Vereinbarung darüber, welche Flächen in die Berechnung der Wohnfläche einzubeziehen sind, Vorrang zu (Senatsurteile vom 22. Februar 2006 - VIII ZR 219/04, NJW-RR 2006, 801, Tz. 11 und vom 16. September 2009 - VIII ZR 275/08, zur Veröffentlichung bestimmt, unter II 3 b).

    Wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden hat, sind folglich die Flächen von Räumen, die nach den vertraglichen Bestimmungen zu Wohnzwecken vermietet sind (bspw. ausgebautes Dachgeschoss), bei der Wohnflächenermittlung unabhängig davon mit einzurechnen, ob sie bei einer Flächenberechnung nach den Bestimmungen der Zweiten Berechnungsverordnung als Wohnraum anzusehen sind (Senatsurteil vom 16. September 2009, aaO, unter II 3).

    Ein gewährleistungspflichtiger Mangel ist bei Verstößen gegen das öffentliche Baurecht aber - was die Revision nicht verkennt - regelmäßig erst dann anzunehmen, wenn die Baurechtsbehörde die Nutzung untersagt (vgl. BGH, Urteil vom 24. Oktober 2007 - XII ZR 24/06, GE 2008, 120, Tz. 11; Senatsurteil vom 16. September 2009, aaO, unter II 1; jeweils m.w.N.).

  • BGH, 10.04.2019 - VIII ZR 250/17

    Leistung eines Nachzahlungsbetrags aus der von dem Eigentümer des

  • OLG Düsseldorf, 28.10.2010 - 24 U 28/10

    Anspruch des Vermieters auf Änderung des Verteilungsschlüssels für die

  • KG, 23.05.2016 - 8 U 10/15

    Geschäftsraummietvertrag: Auslegung der Risikoübernahme des Mieters hinsichtlich

  • LG Potsdam, 27.02.2015 - 13 S 46/14

    Wohnraummiete: Öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkungen als Mietmangel;

  • OLG Saarbrücken, 03.03.2011 - 8 U 262/10

    Unterschrift des Bürgermeisters auch ohne Dienstsiegel gültig

  • OLG Düsseldorf, 17.11.2011 - 24 U 56/11

    Rechte des Mieters bei Abweichung von der vertraglich vereinbarten Fläche

  • OLG Düsseldorf, 19.07.2011 - 24 U 31/11

    Schimmelpilzbildung in Arztpraxis: Kündigungsgrund!

  • OLG Braunschweig, 30.06.2016 - 9 U 26/15

    Brandschutzschotten nicht fristgerecht eingebaut: Pächter kann kündigen!

  • AG Brandenburg, 14.07.2011 - 31 C 102/09

    Wohnfläche - Berechnung - Maisonettewohnung mit Dachschräge

  • LG Berlin, 04.07.2017 - 63 S 289/16

    Gehört ein beheizter Keller zur Wohnfläche?

  • LG München II, 19.07.2018 - 8 S 4978/11

    Vergleichsmiete

  • KG, 23.06.2016 - 8 U 62/15

    Rechte des Mieters bei Unzulässigkeit der der vereinbarten Nutzung eines als

  • OLG Düsseldorf, 12.01.2016 - 24 U 62/15

    Ansprüche des Mieters einer Gewerbeimmobilie vor Übergabe sämtlicher Schlüssel;

  • OLG München, 21.06.2013 - 14 U 579/13

    Anfechtbarkeit der Vermietung einer Wohnung zu einem deutlich unter der

  • OLG Düsseldorf, 30.12.2011 - 24 U 76/11

    Rechte des Mieters bei möglicher Erteilung einer Gaststättenkonzession für ein

  • OLG Düsseldorf, 05.09.2017 - 24 U 216/16
  • OLG Hamburg, 23.03.2016 - 4 U 140/15

    Mietminderung kann verschuldensunabhängig ausgeschlossen werden!

  • KG, 08.09.2010 - 12 U 194/09

    Gewerberaummietvertrag: Minderung der Miete für ein Atelier wegen fehlender

  • LG Heidelberg, 25.04.2012 - 5 O 21/12

    Mangelhaftigkeit einer Mietsache bei Gebrauch einer Mietsache nur in der

  • OLG Düsseldorf, 14.11.2011 - 24 U 43/10

    Abweisung der Klage des Hauptmieters gegen den Untermieter auf Zahlung von

  • OLG Düsseldorf, 28.10.2010 - 10 U 22/10

    Auslegung eines Hotelpachtvertrages; Pflichten des Vermieters nach fristloser

  • OLG München, 30.11.2009 - 19 U 2672/08

    Schadenersatzanspruch im Zusammenhang mit einer Fahrzeugreparatur: Vorenthaltung

  • LG Frankfurt/Main, 28.07.2011 - 11 S 349/10

    Miete wird nicht erhöht bei Beweisführung mit einem nicht anwendbaren

  • LG Berlin, 22.10.2012 - 67 S 1/12

    Wann ist die Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß?

  • LG Hamburg, 26.02.2015 - 316 O 151/14

    Gewerberaummiete in Hamburg: Mietzweck des Betriebs einer Spielhalle und

  • LG Aurich, 15.12.2011 - 6 O 4/11

    Gewerberaummiete: Mietminderung bei Fehlen einer behördlichen Genehmigung

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