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   BGH, 25.02.2004 - VIII ZR 116/03   

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https://dejure.org/2004,1068
BGH, 25.02.2004 - VIII ZR 116/03 (https://dejure.org/2004,1068)
BGH, Entscheidung vom 25.02.2004 - VIII ZR 116/03 (https://dejure.org/2004,1068)
BGH, Entscheidung vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03 (https://dejure.org/2004,1068)
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Volltextveröffentlichungen (12)

  • Judicialis
  • JLaw (App) | www.prinz.law PDF
  • Wolters Kluwer

    Angabe und Begründung des Mieterhöhungsverlangen in schriftlicher Form ; Unwirksamkeit des Erhöhungsverlangens wegen Verstoßes gegen den Begründungszwang ; Zeitlich unbegrenzter Abzug erhaltener Zuschüsse bei Mieterhöhungen; Anrechenbarkeit nur innerhalb von höchstens ...

  • Berliner Mieterverein (Volltext/Auszüge/Inhaltsangabe)

    Kürzungsbeträge

  • grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

    Kürzungsbeträge; formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens; 12 Jahre Bindung nach Empfang öffentlicher Fördermittel

  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

    MiethöheRegG § 2 § 3
    Anforderungen an die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens bei Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel zur Wohnungsmodernisierung

  • datenbank.nwb.de
  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

    Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens nach § 2 MHG

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (3)

  • grundeigentum-verlag.de (Kurzinformation und Entscheidungsanmerkung)

    Berücksichtigung von Drittmitteln - Öffentliche Mittel für Modernisierungen sind 12 Jahre bei Mieterhöhungen zu berücksichtigen

  • Berliner Mietergemeinschaft (Kurzmitteilung/Auszüge)

    Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete und Angabe öffentlicher Fördermittel (4)

  • koelner-hug.de (Kurzinformation/Leitsatz)

    Berücksichtigung von Fördermitteln bei der Mieterhöhung

Besprechungen u.ä. (2)

  • grundeigentum-verlag.de (Kurzinformation und Entscheidungsanmerkung)

    Berücksichtigung von Drittmitteln - Öffentliche Mittel für Modernisierungen sind 12 Jahre bei Mieterhöhungen zu berücksichtigen

  • mietrechtsinfo.de (Entscheidungsbesprechung)

    Angabe von Kürzungsbeträgen im Erhöhungsverlangen

Papierfundstellen

  • NJW-RR 2004, 947
  • MDR 2004, 740 (Ls.)
  • NZM 2004, 380
  • ZMR 2004, 421
  • DB 2004, 1723
 
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Wird zitiert von ... (18)

  • BGH, 10.10.2007 - VIII ZR 331/06

    Anforderungen an die Begründung einer Mieterhöhung bei Vereinbarung einer

    Im Ansatzpunkt zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die dem Vermieter gemäß § 558a BGB obliegende Begründung des Mieterhöhungsverlangens dem Mieter die Möglichkeit geben soll, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen und auf diese Weise überflüssige Prozesse zu vermeiden; zur Erreichung dieses Zwecks müssen dem Mieter alle Faktoren bekannt gegeben werden, die für die Mieterhöhung von Bedeutung sind (Senatsurteil vom 25. Februar 2002 - VIII ZR 116/03, NZM 2004, 380, unter II 1).
  • BGH, 26.10.2005 - VIII ZR 41/05

    Vergleichsmaßstab bei einem Mieterhöhungsverlangen

    Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen und auf diese Weise überflüssige Prozesse zu vermeiden (Senat, Urteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, NJW-RR 2004, 947, unter II 1; Urteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379, unter II 2 b, jew. m.w.Nachw., zu § 2 Abs. 2 MHG).
  • LG Berlin, 29.09.2011 - 67 S 548/10

    I.R.d. Begründung der Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete muss

    Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erfordert es die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558 BGB grundsätzlich, dass der Vermieter Kürzungsbeträge aufgrund der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel zur Wohnungsmodernisierung in das Erhöhungsverlangen aufnimmt und dabei auch die Berechnungsgrundlagen darstellt (Urteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03 - Grundeigentum 2004, 687-688).

    "Nach der zum Teil noch unter der Geltung der §§ 2, 3 MHG ergangenen Rechtsprechung des Senats erfordert die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558 BGB , dass der Vermieter Kürzungsbeträge auf Grund der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel zum Zwecke der Wohnungsmodernisierung einschließlich der zugrundeliegenden Berechnungspositionen in das Erhöhungsverlangen aufnimmt (Senatsurteile vom 1. April 2009 - VIII ZR 179/08, NJW 2009, 1737 Rn. 10; vom 12. Mai 2004 - VIII ZR 235/03, WuM 2004, 406 unter II; vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, NJW-RR 2004, 947 unter II 1).

    Andernfalls würde er gegenüber dem Vermieter ungerechtfertigt besser gestellt, der die Modernisierungsmaßnahmen aus eigenem Vermögen finanziert hat (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, aaO unter II 2 a).".

    a) Der Bundesgerichtshof hat in dem Urteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03 - (Grundeigentum 2004, 687-688) zum Problem der Begrenzung der Anrechnungsdauer die folgende Auffassung vertreten:.

    Wie der Senat in seiner noch zu den §§ 2, 3 MHG ergangenen Entscheidung (Urteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, WuM 2004, 283 ) dargelegt hat, sind bei der Mieterhöhung wegen einer öffentlichen Förderung abzuziehende Kürzungsbeträge nicht auf unbegrenzte Zeit zu berücksichtigen; entsprechendes hat für die Nachfolgebestimmungen der §§ 558, 559 a BGB zu gelten.

    Damit würde der Zweck der Regelungen der §§ 558, 559 a BGB verfehlt, die Modernisierung von Wohnungen durch Einsatz öffentlicher Gelder zu fördern, weil der Vermieter, soweit wie möglich, auf die Inanspruchnahme einer Förderung verzichten würde (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 aaO).

    Da somit Kürzungsbeträge nach den §§ 558 Abs. 5, 559 a BGB von der begehrten Mieterhöhung nicht abzuziehen waren, bedurfte es in dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin auch keiner Angaben über die gewährten Fördermittel (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 aaO).

  • BGH, 13.06.2012 - VIII ZR 310/11

    Modernisierungserhöhung bei Wohnraummiete: Angabepflicht für Drittmittel aus

    Die Anrechnungspflicht von Drittmitteln, die von öffentlichen Haushalten für Modernisierungsmaßnahmen gewährt wurden, endet zwölf Jahre nach der mittleren Bezugsfertigkeit des geförderten Objekts (im Anschluss an BGH, Urteile vom 25. Februar 2004, VIII ZR 116/03, NJW-RR 2004, 947; BGH, Urteil vom 23. Juni 2004, VIII ZR 283/03, juris).

    Ausgehend von diesem Zweck, sind erhaltene Drittmittel in dem Mieterhöhungsverlangen nur dann anzugeben, wenn sie bei der Ermittlung der neuen (erhöhten) Miete anzurechnen sind (vgl. Senatsurteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, NJW-RR 2004, 947 unter II 2 a).

    Er hat jedoch bereits ausgesprochen, dass er es im Hinblick auf die Eigentumsgarantie in Art. 14 GG für geboten hält, die gesetzliche Anrechnungspflicht in verfassungskonformer Auslegung der genannten Vorschriften auf einen bestimmten Zeitraum zu begrenzen (Senatsurteile vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, aaO unter II 2 b; vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 283/03, juris Rn. 8 f.) und dass er es für sachgerecht hält, diesen Zeitraum mit zwölf Jahren, beginnend ab der mittleren Bezugsfertigkeit des geförderten Objekts, zu bemessen (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, aaO).

    Schließlich besteht bei einer zeitlich unbegrenzten Anrechnungspflicht die Gefahr, dass der Zweck der Förderung - die Schaffung zeitgemäßen Wohnraums - verfehlt wird, weil der Vermieter in diesem Fall auf eine staatliche Förderung verzichten würde (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, aaO unter II 2 a).

    Unter Berücksichtigung einer angemessenen Verzinsung des Zuschussbetrags ergibt sich mithin ein Anrechnungszeitraum von zwölf Jahren (vgl. Senatsurteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, aaO unter II 2 b).

  • BGH, 12.05.2004 - VIII ZR 234/03

    Anforderungen an die Form eines Mieterhöhungsverlangens bei Inanspruchnahme

    Dies gilt auch dann, wenn der Hinweis auf einem Versehen beruht, weil eine solche Förderung in Wirklichkeit nicht erfolgt und deshalb eine Kürzung nicht erforderlich ist (im Anschluß an Senatsurteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, zur Veröffentlichung bestimmt).

    Wie der Senat bereits in seinem Urteil vom 25. Februar 2004 (VIII ZR 116/03 unter II 1, zur Veröffentlichung bestimmt) ausgeführt hat, sind in das Mieterhöhungsverlangen auch die nach § 2 Abs. 1 Satz 2 und § 3 Abs. 1 Satz 3 bis 7 MHG anzusetzenden Kürzungsbeträge aufzunehmen (ebenso Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 558 a Rdnr. 30).

  • BGH, 19.01.2011 - VIII ZR 87/10

    Zur Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens bei öffentlicher Förderung von

    Nach der zum Teil noch unter der Geltung der §§ 2, 3 MHG ergangenen Rechtsprechung des Senats erfordert die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558 BGB, dass der Vermieter Kürzungsbeträge auf Grund der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel zum Zwecke der Wohnungsmodernisierung einschließlich der zugrundeliegenden Berechnungspositionen in das Erhöhungsverlangen aufnimmt (Senatsurteile vom 1. April 2009 - VIII ZR 179/08, NJW 2009, 1737 Rn. 10; vom 12. Mai 2004 - VIII ZR 235/03, WuM 2004, 406 unter II; vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, NJW-RR 2004, 947 unter II 1).

    Andernfalls würde er gegenüber dem Vermieter ungerechtfertigt besser gestellt, der die Modernisierungsmaßnahmen aus eigenem Vermögen finanziert hat (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, aaO unter II 2 a).

  • BGH, 13.06.2012 - VIII ZR 311/11

    Modernisierungserhöhung bei Wohnraummiete: Angabepflicht für Drittmittel aus

    Ausgehend von diesem Zweck, sind erhaltene Drittmittel in dem Mieterhöhungsverlangen nur dann anzugeben, wenn sie bei der Ermittlung der neuen (erhöhten) Miete anzurechnen sind (vgl. Senatsurteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, NJW-RR 2004, 947 unter II 2 a).

    Er hat jedoch bereits ausgesprochen, dass er es im Hinblick auf die Eigentumsgarantie in Art. 14 GG für geboten hält, die gesetzliche Anrechnungspflicht in verfassungskonformer Auslegung der genannten Vorschriften auf einen bestimmten Zeitraum zu begrenzen (Senatsurteile vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, aaO unter II 2 b; vom 23. Juni 2004 - VIII ZR 283/03, juris Rn. 8 f.) und dass er es für sachgerecht hält, diesen Zeitraum mit zwölf Jahren, beginnend ab der mittleren Bezugsfertigkeit des geförderten Objekts, zu bemessen (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, aaO).

    Schließlich besteht bei einer zeitlich unbegrenzten Anrechnungspflicht die Gefahr, dass der Zweck der Förderung - die Schaffung zeitgemäßen Wohnraums - verfehlt wird, weil der Vermieter in diesem Fall auf eine staatliche Förderung verzichten würde (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03 aaO unter II 2 a).

    Unter Berücksichtigung einer angemessenen Verzinsung des Zuschussbetrags ergibt sich mithin ein Anrechnungszeitraum von zwölf Jahren (vgl. Senatsurteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, aaO unter II 2 b).

  • BGH, 01.04.2009 - VIII ZR 179/08

    Mieterhöhungen im Zeitraum der Förderung von Modernisierungsmaßnahmen eines

    Nach der Rechtsprechung des Senats erfordert die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens nach § 2 MHG (jetzt § 558 BGB), dass der Vermieter Kürzungsbeträge aufgrund der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel einschließlich der zugrunde liegenden Berechnungspositionen in das Erhöhungsverlangen aufnimmt (Senatsurteile vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, NJW-RR 2004, 947, unter II 1, sowie vom 12. Mai 2004 - VIII ZR 235/03, WuM 2004, 406, unter II, und VIII ZR 234/03, NJW-RR 2004, 1159, unter II 1).

    Der Senat hat für den Fall verlorener Zuschüsse bereits entschieden, dass diese nicht nur im Zeitpunkt der Gewährung, sondern für einen längeren, wenn auch begrenzten Zeitraum bei einer Mieterhöhung zu berücksichtigen sind (Senatsurteil vom 25. Februar 2004, aaO, unter II 2 a); hierfür hat der Senat eine Frist von zwölf Jahren in Betracht gezogen (Senatsurteil, aaO, unter II 2 b).

  • BGH, 23.06.2004 - VIII ZR 282/03

    Pflicht des Vermieters zum Abzug erhaltener öffentlicher Mittel bei der

    Wie der Senat in seiner noch zu den §§ 2, 3 MHG ergangenen Entscheidung (Urteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, WuM 2004, 283) dargelegt hat, sind bei der Mieterhöhung wegen einer öffentlichen Förderung abzuziehende Kürzungsbeträge nicht auf unbegrenzte Zeit zu berücksichtigen; entsprechendes hat für die Nachfolgebestimmungen der §§ 558, 559 a BGB zu gelten.

    Damit würde der Zweck der Regelungen der §§ 558, 559 a BGB verfehlt, die Modernisierung von Wohnungen durch Einsatz öffentlicher Gelder zu fördern, weil der Vermieter, soweit wie möglich, auf die Inanspruchnahme einer Förderung verzichten würde (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 aaO).

    Da somit Kürzungsbeträge nach den §§ 558 Abs. 5, 559 a BGB von der begehrten Mieterhöhung nicht abzuziehen waren, bedurfte es in dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin auch keiner Angaben über die gewährten Fördermittel (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 aaO).

  • BGH, 23.06.2004 - VIII ZR 285/03

    Pflicht des Vermieters zum Abzug erhaltener öffentlicher Mittel bei der

    Wie der Senat in seiner noch zu den §§ 2, 3 MHG ergangenen Entscheidung (Urteil vom 25. Februar 2004 - VIII ZR 116/03, WuM 2004, 283) dargelegt hat, sind bei der Mieterhöhung wegen einer öffentlichen Förderung abzuziehende Kürzungsbeträge nicht auf unbegrenzte Zeit zu berücksichtigen; entsprechendes hat für die Nachfolgebestimmungen der §§ 558, 559 a BGB zu gelten.

    Damit würde der Zweck der Regelungen der §§ 558 und 559 a BGB verfehlt, die Modernisierung von Wohnungen durch Einsatz öffentlicher Gelder zu fördern, weil der Vermieter soweit wie möglich auf die Inanspruchnahme einer Förderung verzichten würde (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 aaO).

    Da somit Kürzungsbeträge nach den §§ 558 Abs. 5, 559 a BGB von der begehrten Mieterhöhung nicht abzuziehen waren, bedurfte es in dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin auch keiner Angaben über die gewährten Fördermittel (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 aaO).

  • BGH, 23.06.2004 - VIII ZR 283/03

    Pflicht des Vermieters zum Abzug erhaltener öffentlicher Mittel bei der

  • BGH, 23.06.2004 - VIII ZR 284/03

    Pflicht des Vermieters zum Abzug erhaltener öffentlicher Mittel bei der

  • BGH, 12.05.2004 - VIII ZR 235/03

    Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen

  • LG Görlitz, 10.06.2008 - 2 S 63/07
  • LG Berlin, 12.03.2010 - 63 S 314/09

    Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung aufgrund einer Mieterhöhungserklärung;

  • LG Berlin, 29.05.2007 - 63 S 435/06

    Wohnraummiete: Angabe von Fördermitteln zur Modernisierung von Sozialwohnungen in

  • LG Berlin, 07.04.2008 - 62 S 468/07

    Wohnraummiete: Pflicht zur Angabe von Drittmitteln im Mieterhöhungsverlangen bei

  • LG Berlin, 06.03.2007 - 63 S 285/06

    Wohnraummiete: Mieterhöhungsverlangen ohne Angabe von Drittmitteln aus Zeiten der

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