Volltextveröffentlichungen (5)

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• Wolters Kluwer(Abodienst, Leitsatz/Tenor frei)

  Haftung des Geschäftsführers des Eigenkapitalvermittlers eines geschlossenen Immobilienfonds

• rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

  BGB § 280 Abs. 1; BGB § 91
  Haftung des Geschäftsführers der Eigenkapitalvermittlerin eines geschlossenen Immobilienfonds

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Wird zitiert von ...Neu Zitiert selbst (34)

• LG Frankfurt/Main, 17.12.2004 - 5 O 253/04

  Nachweis der Antragsbefugnis im Spruchverfahren über die Angemessenheit der …

  Auszug aus OLG Düsseldorf, 20.04.2011 - 15 U 93/09

  Insoweit verweist sie auf das in verschiedenen Unterlagen zum Ausdruck kommende Selbstverständnis der Beklagten, etwa in dem Beratermerkblatt der B. bmH "Standardargumentation "Warum Investor- und Treuhand?" und in dem "Protokoll Führungskader-Besprechung in Düsseldorf 21.3.1999" (Anlagen K 78 und 79 zur Klageschrift vom 01.06.2004, Bl.1 ff. der Stammakte 5 O 253/04).

  Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die diesbezüglichen Ausführungen der Klägerin in dem Schriftsatz vom16.05.2006 (Bd. V, Bl. 926 ff. der Stammakte 5 O 253/04) und die hierzu überreichten Anlagen K 378-380 (Bl. 984-991 der Stammakte 5 O 253/04) verwiesen.

  Der auf die Berücksichtigung des Gesamtaufwandes abzielenden Argumentation des Beklagten zu 1) haben bereits der Senat mit seinen am 30. Dezember 2004 verkündeten Urteilen (I-15 U 14/01 und I-15 U 26/01) und ebenso im Folgenden der BGH (etwa in dem Urteil vom 9. Februar 2006 - III ZR 20/05, Bl.1092 ff der Stammakte 5 O 253/04) eine Absage erteilt.

  (1) Die "Welse 1" schloss im Hinblick auf ihre Absicht, das erforderliche Kommanditkapital in Höhe von 27 Mio. DM durch Aufnahme von Kommanditisten aufzubringen, mit der XX Planungs-, Entwicklungs- und Management AG (im folgenden XX AG genannt) am 15.11.1996 einen "Vertriebsvertrag", in dem diese sich verpflichtete, bei der Beschaffung des Gesellschaftskapitals gegen Zahlung eines Entgelts von 15 % des gezeichneten vermittelten Kapitals sowie eines Betrages in Höhe des Agios mitzuwirken (Kopie des Vertriebsvertrages, Anlage K 319 zum Schriftsatz vom 28.09.2005, Bl.512 ff. der Stammakte 5 O 253/04).

  Der Inhalt des Schreibens der XX Steuerberatungsgesellschaft an Herrn H. von der Beklagten zu 2) vom 28.12.1996 (Anlage K 83 zur Klageschrift vom 01.06.2004, Bl. 1 ff. der Stammakte 5 O 253/04) spricht gleichfalls deutlich für die Annahme einer Sicherheitsabtretung und somit für die Richtigkeit des Beklagten-Vorbingens.

  und 11.9.1997(Anlage K 86 zur Klageschrift vom 01.06.2004, Bl.1 ff. der Stammakte 5 O 253/04) belegen die Behauptung der Klägerin nicht.

  Die Beklagte zu 2) hatte von der XX Planungs,- Entwicklungs- und Management AG (XX AG) eine weitere Vergütung von insgesamt 14 % des vermittelten Kapitals zu beanspruchen, sehr wahrscheinlich nach Maßgabe eines Vertrages mit dem aus der Anlage K 328 zum Schriftsatz vom 28.09.2005 (Bl. 512 ff. der Stammakte 5 O 253/04) ersichtlichen Inhalt.

  In dem Prospekt der "Welse 2" (Anlage K 2 zur Klageschrift vom 01.06.2004, Bl. 1 ff. der Stammakte 5 O 253/04) heißt es unter "Eigenkapitalbeschaffung" in Teil B, auf S. 18 zur Höhe der Provisionen: "Für die Beschaffung des Gesellschaftskapitals von insgesamt DM 19, 2 Mio. erhält der Vermittlungsgesellschaft von der Beteiligungsgesellschaft eine Vergütung in Höhe von 6 % des vermittelten Kommanditkapitals sowie das eingezahlte Agio.

  Die Beklagte zu 2) hatte von der Bauträgerin, der XX Projekt,- Grundstücks- und Verwaltungs- GmbH (im Folgenden XX GmbH), eine weitere Vergütung von 12 % des vermittelten Kapitals zu beanspruchen nach Maßgabe eines Vertrages mit dem aus der Anlage K 335 zu dem Schriftsatz vom 28.09.2005 (Bl. 512 ff. der Stammakte 5 O 253/04) ersichtlichen Inhalt.

  In dem Prospekt der Rathenow KG (Anlage K 3 zur Klageschrift vom 01.06.2004, Bl. 1 ff. der Stammakte 5 O 253/04) heißt es unter (6) Eigenkapitalbeschaffung in Teil B, auf S. 26-27 zur Höhe der Provisionen: "Für die Eigenkapitalvermittlung erhält der Vertragspartner eine Vergütung in Höhe von 8 % des vermittelten Kommanditkapitals.

  Sie hat unter Bezugnahme auf das vom Beirat der "Welse 2" eingeholte Wertgutachten des Sachverständigen M. vom 05.01.2003 (Anlage K 74 zur Klageschrift vom 01.06.2004, Bl. 1 ff. der Stammakte 5 O 253/04) vorgetragen, der Verkehrswert der Fonds-Immobilien habe am Bewertungsstichtag (15.02.1998) 7.130.000,- EUR betragen, was nur 43 % des im Prospekt genannten Betrages entspreche, die dort angegebenen Immobilienwerte seien mithin wucherisch überhöht.

  Die Festgelder standen nach dem vom Beklagten zu 1) in Bezug genommenen Zwischenbericht der T. vom 11.02.2000 (Bl. 445 ff. der Stammakte 5 O 253/04) aufgrund der vorgenommenen Einbehaltungen erst viel später, mutmaßlich frühestens 1999, als mögliche Sicherheit zur Verfügung.

  In der Klageschrift vom 01.06.2004 (Bl. 1 ff., 40-41 der Stammakte 5 O 253/04) wird lediglich pauschal behauptet, die zur Vermietung vorgesehene Fläche sei tatsächlich um 1.000 qm kleiner als im Prospekt angegeben.

  Die daraufhin veranlasste Neuberechnung habe zu Nachzahlungen der Kaufhalle in Höhe von 310.383,88 DM geführt, (Anlagen B 11 und B 12, Bl.458 ff., 471 der Stammakte 5 O 253/04).

  Die Beklagten haben dies genauso eingeschätzt und ergänzt, dass die Prospektangaben auf dem Vermietungstand beruhten, wie er sich aus der von der Dr. XX Treuhand GmbH auf Richtigkeit überprüften Mietaufstellung (Anlage B 8, Bl. 455 der Stammakte 5 O 253/04) ergeben habe.

  Gegen eine Prospektunrichtigkeit spricht auch der Inhalt des Zwischenberichts der T. GmbH vom 21.02.2000 (Anlage B 7, Bl. 452-454 der Stammakte 5 O 253/04), demnach der Vermietungsstand im Jahr 1999 bei "rund 82, 5 %" gelegen hat.

  Zwar wird in der Klageschrift vom 01.06.2004 (Bl. 1 ff., 41 der Stammakte 5 O 253/04) zunächst - allerdings bezogen auf die "Rathenow KG" - behauptet, dass die zur Vermietung vorgesehene Fläche erheblich unterschritten worden sei und zwar um ca. 1.000 qm und sodann vorgetragen, auch bei den beiden Welse-Fonds sei die tatsächlich vorhandene, vermietbare Fläche um jeweils 1.000 qm kleiner als prospektiert.

  Der in dem Schriftsatz vom 14.02.2011 in Bezug genommene Vortrag zum Vermietungsstand bezieht sich auf die "Welse 2" und die "Rathenow KG" (Bl. 37-40 der Stammakte 5 O 253/04).

  Die Beklagten haben dies genauso eingeschätzt und ergänzt, dass die Prospektangaben auf dem Vermietungstand beruhten, wie er sich aus den Mieterlisten (Anlagen B 5 und 6, Bl.450/451 der Stammakte 5 O 253/04) ergeben habe.

  Gegen eine Prospektunrichtigkeit spricht auch der Inhalt des Zwischenberichts der T. GmbH vom 11.02.2000 (Anlage B 3, Bl.445-447 der Stammakte 5 O 253/04), wonach der Vermietungsstand im Jahr 1999 bei "rund 94 %" bzw. "rund 90% gelegen hat.

• OLG Düsseldorf, 15.07.2004 - 6 U 158/03

  Umfang der Prospekthaftung

  Auszug aus OLG Düsseldorf, 20.04.2011 - 15 U 93/09

  Schließlich lässt sich - worauf bei ähnlichem Sachvortrag schon der 6. Zivilsenat des Oberlandesgerichts in seinem Urteil vom 15.07.2004 (I-6 U 158/03 - ZIP 2004, 1745-1752) abgestellt hat - dem Vortrag der Klägerin nicht entnehmen, aufgrund welcher Umstände der Beklagte zu 1) von der etwaigen erheblichen Überteuerung der Immobilien Kenntnis hatte oder hätte haben müssen oder dass es jedenfalls hierfür konkrete Anhaltspunkte gab.

  Auch lässt sich - worauf bei ähnlichem Sachvortrag schon der 6. Zivilsenat des Oberlandesgerichts in seinem Urteil vom 15.07.2004 (I-6 U 158/03 - ZIP 2004, 1745-1752) abgestellt hat - dem Vortrag nicht entnehmen, aufgrund welcher Umstände der Beklagte zu 1) von der etwaigen erheblichen Überteuerung der Immobilien Kenntnis hatte oder hätte haben müssen oder dass es jedenfalls hierfür konkrete Anhaltspunkte gab.

  All dies trägt aber nicht die Annahme, dass er Kenntnis von etwaigen Insolvenzen gehabt hat (so auch der 6. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf in dem Urteil vom 15. Juli 2004 - 6 U 158/03).

  Insoweit schließt sich der Senat den Ausführungen des 6. Zivilsenates in seinem Urteil vom 15. Juli 2004 (I-6 U 158/03) unter cc) (1) an und macht sie sich zu Eigen.

• BGH, 12.02.2004 - III ZR 359/02

  Pflicht zur Offenlegung einer Provision bei der Vermittlung von Anteilen an einem …

  Auszug aus OLG Düsseldorf, 20.04.2011 - 15 U 93/09

  Sie sind auch anwendbar auf Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds der vorliegenden Art (zu "Welse" BGH, Urteile v. 12. Februar 2004 - III ZR 355/02 - EWiR 2004, 543 und III ZR 359/02 - BGHZ 158, 110-122).

  Die Klägerin wäre aufgrund vertraglicher Auskunftspflichten von der Beklagten zu 2) ebenfalls darüber zu informieren gewesen, dass sie über die in dem Prospekt für die "Welse 2" ausgewiesene Provision von insgesamt 11 % hinaus weitere 14 % erhält, insgesamt also wiederum 25 % des vermittelten Kapitals, weil der Hinweis auf den von Seiten der Verkäufer gezahlten Werbekostenzuschuss den Umstand verschleierte, dass diese Zahlung betragsmäßig die im Prospekt ausgewiesene - ohnehin nicht unbeträchtliche - Provisionszahlung sogar überstieg (BGH, Urteil vom12. Februar 2004 - III ZR 359/02 - BGHZ 158, 110-122) und die insoweit unvollständigen Prospektangaben geeignet waren, Fehlvorstellungen über die geflossenen Innenprovisionen und damit über die Werthaltigkeit der Anlagen hervorzurufen.

  Dieser Vortrag ist auch nicht etwa deshalb entbehrlich, weil seit der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 12. Februar 2004 (III ZR 359/02 - BGHZ 158, 110-122- NJW 2004, 1732-1734) im Grundsatz angenommen werden kann, dass ab einer gewissen Höhe der Innenprovision wegen ihrer Verknüpfung mit der Werthaltigkeit des Anlageobjektes innerhalb eines bestehenden Schuldverhältnisses Aufklärung geschuldet wird.

  Bis zu der Entscheidung des Bundesgerichtshofs in dem Verfahren III ZR 359/02 vom 12. Februar 2004 (BGHZ 158, 110-122 - NJW 2004, 1732-1734) war die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen Vergütungen, die der Veräußerer an eine von ihm beauftragte Vertriebsgesellschaft zahlt (sog. Innenprovision), in einem Prospekt ausgewiesen werden müssen, höchstrichterlich nicht geklärt und im Schrifttum sowie in der Rechtsprechung der Instanzgerichte umstritten (…BGH aaO Rn. 31 m.N.).

 
• BGH, 12.02.2004 - III ZR 355/02

  Offenlegung an einer für den Vertrieb gezahlten Innenprovision für den Beitritt …

  Auszug aus OLG Düsseldorf, 20.04.2011 - 15 U 93/09

  Insoweit müsse berücksichtigt werden, dass der Prospekt bis zu der BGH-Entscheidung vom 12.02.2004 (III ZR 355/02) von den hiermit befassten Gerichten als richtig angesehen worden sei.

  Sie sind auch anwendbar auf Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds der vorliegenden Art (zu "Welse" BGH, Urteile v. 12. Februar 2004 - III ZR 355/02 - EWiR 2004, 543 und III ZR 359/02 - BGHZ 158, 110-122).

  Die Werthaltigkeit und Rentabilität einer Anlage wird zwar unter Umständen dann von vorneherein in Frage gestellt sein können, wenn in dem "Gesamtaufwand" (Preis) außergewöhnliche Gewinnspannen für den Veräußerer oder den Vertreiber (in Form von Innenprovisionen) stecken (BGH, Urt. v. 12. Februar 2004 - III ZR 355/02).

• BGH, 25.06.2009 - III ZR 222/08

  Anforderungen an die Risikoaufklärung im Prospekt eines Medienfonds; …

  Auszug aus OLG Düsseldorf, 20.04.2011 - 15 U 93/09

  Selbst wenn er als Prospektverantwortlicher in Betracht käme, bedeutete dies nicht, dass er ohne weitere Voraussetzungen nach den Grundsätzen der Prospekthaftung im weiteren Sinne haften würde (BGH, Beschluss v. 25. Juni 2009 - III ZR 222/08 - zitiert nach juris unter Hinweis auf BGH, Urt. v. 21. Mai 1984 - II ZR 83/84 - WM 1984, 889-890).

  Während die eigentliche Prospekthaftung an typisiertes Vertrauen anknüpft, kommt es für die Prospekthaftung im weiteren Sinne darauf an, dass nach den Grundsätzen der culpa in contrahendo persönliches Vertrauen in Anspruch genommen worden ist (BGH, Beschluss v. 25. Juni 2009 - III ZR 222/08).

  Aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen haftet daher insoweit, wer Vertragspartner ist oder werden soll oder wer als ein für ihn auftretender Vertreter oder Beauftragter (Sachwalter) aufgetreten ist, dabei für seine Person Vertrauen in Anspruch genommen und die Vertragsverhandlungen beeinflusst hat (BGH, Beschlüsse v. 25. Juni 2009 - III ZR 222/08 u. v. 29. Januar 2009 - III ZR 74/08 - WM 2009, 400-402).

• OLG Düsseldorf, 30.12.2004 - 15 U 14/01

  Prospekthaftung bei Beteiligung am Grundrenditefonds

  Auszug aus OLG Düsseldorf, 20.04.2011 - 15 U 93/09

  Der auf die Berücksichtigung des Gesamtaufwandes abzielenden Argumentation des Beklagten zu 1) haben bereits der Senat mit seinen am 30. Dezember 2004 verkündeten Urteilen (I-15 U 14/01 und I-15 U 26/01) und ebenso im Folgenden der BGH (etwa in dem Urteil vom 9. Februar 2006 - III ZR 20/05, Bl.1092 ff der Stammakte 5 O 253/04) eine Absage erteilt.

  Hierfür sprechen im Übrigen auch seine Angaben anlässlich seiner Vernehmung durch den Senat in dem Verfahren 15 U 14/01 (Anlage K 352).

• BGH, 27.10.2009 - XI ZR 337/08

  "Optimistische Erwartung" als Grundlage einer Anlageempfehlung

  Auszug aus OLG Düsseldorf, 20.04.2011 - 15 U 93/09

  Eine Haftung für den Eintritt der prospektierten Entwicklung ist indes nicht einmal im Rahmen eines Beratungsverhältnisses anerkannt (vgl. etwa BGH, Urteile v. 27.10.2009, XI ZR 337/08 und 338/08 - WM 2009, 2306 ff.).

  Eine Haftung für den Eintritt der prospektierten Entwicklung ist indes nicht einmal im Rahmen eines Beratungsverhältnisses anerkannt (vgl. etwa BGH, Urteile v. 27.10.2009, XI ZR 337/08 und 338/08 - WM 2009, 2306 ff.).

• BGH, 27.10.2009 - XI ZR 338/08

  Immobilienfonds - Zum Schadensersatz wegen fehlerhafter Anlageberatung (hier: …

  Auszug aus OLG Düsseldorf, 20.04.2011 - 15 U 93/09

  Eine Haftung für den Eintritt der prospektierten Entwicklung ist indes nicht einmal im Rahmen eines Beratungsverhältnisses anerkannt (vgl. etwa BGH, Urteile v. 27.10.2009, XI ZR 337/08 und 338/08 - WM 2009, 2306 ff.).

  Eine Haftung für den Eintritt der prospektierten Entwicklung ist indes nicht einmal im Rahmen eines Beratungsverhältnisses anerkannt (vgl. etwa BGH, Urteile v. 27.10.2009, XI ZR 337/08 und 338/08 - WM 2009, 2306 ff.).

• BGH, 29.05.2000 - II ZR 280/98

  Prospekthaftung wegen unrichtiger Angaben über die Verwendung angelegter Gelder

  Auszug aus OLG Düsseldorf, 20.04.2011 - 15 U 93/09

  Die Vorschrift ist Schutzgesetz i.S. von § 823 Abs. 2 BGB (BGHZ 116, 7; BGH, Urteil v. 29. Mai 2000 - II ZR 280/98 - WM 2000, 1503; Urteil v. 1. März 2010 - II ZR 213/08 - WM 2010, 796).

  Ob die Prospektverantwortlichkeit des Beklagten zu 1) Voraussetzung der deliktischen Haftung wäre (so BGH, Urteil v. 29. Mai 2000 - II ZR 280/98 - WM 2000, 1503) oder ob der Kreis der Haftenden weiter zu fassen ist (…so wohl BGH, Beschluss v. 2. Februar 2010 - VI ZR 254/08 - zitiert nach juris - unter Hinweis auf MüKo-StGB/Wohlers, § 264 a Rn. 62 ff.), bedarf keiner abschließenden Klärung.

• BGH, 12.05.2005 - 5 StR 283/04

  Freisprüche gegen einen Fondsgründer und gegen Verantwortliche der Berliner …

  Auszug aus OLG Düsseldorf, 20.04.2011 - 15 U 93/09

  Für den Tatbestand des § 264 a StGB entspricht es gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in Zivil- und in Strafsachen, dass die Erheblichkeit des für die Anlageentscheidung bedeutsamen Umstandes ein normatives Tatbestandsmerkmal ist (BGH, Urteil vom 15. Juli 2010 - III ZR 321/08 - WM 2010, 1537-1543; Urteil vom 12. Mai 2005 - 5 StR 283/04 - NJW 2005, 2242-2245).

  Erheblich sind demnach nur Umstände, die Einfluss auf den Wert, die Chancen und Risiken der Anlage haben und die deshalb geeignet sind, einen verständigen Anleger von einer Beteiligung abzuhalten (BGH, Urt. v. 12. Mai 2005 - 5 StR 283/04 - NJW 2005, 2242-2245;… MüKo/StGB-Wohlers Rn. 43 mN).

• BGH, 28.10.2010 - III ZR 255/09

  Prospektpflichtigkeit von Sondervorteilen im Hinblick auf eine hinreichende und …
• BGH, 01.03.2010 - II ZR 213/08

  Haftung bei Kapitalanlagen: Anforderungen an die Unterschriftsleistung beim …
• BGH, 21.05.1984 - II ZR 83/84

  Abgrenzung von Prospekthaftung und Verschulden bei Vertragsverhandlungen
• BGH, 29.01.2009 - III ZR 74/08

  Voraussetzungen einer Informationspflicht über Unrichtigkeiten des im Vertrieb …
• BGH, 19.07.2004 - II ZR 218/03

  Persönliche Haftung der Vorstandsmitglieder einer Aktiengesellschaft für …
• BGH, 24.04.2001 - VI ZR 36/00

  Bereicherungsausgleich in Drei-Personen-Verhältnis bei wirksamer Anweisung
• BGH, 07.10.2009 - 1 StR 478/09

  Vorenthaltung von Arbeitsentgelt (Hinterziehung von Sozialabgaben; Arbeitgeber; …
• BGH, 16.11.1993 - XI ZR 214/92

  Belehrungspflichten der Vermittler von Terminoptionen
• BGH, 26.09.2000 - X ZR 94/98

  Zur Haftung von Wirtschaftsprüfern gegenüber Kapitalanlegern
• BGH, 07.09.2000 - VII ZR 443/99

  Prospekthaftung bei Erwerb im Bauträgermodell
• BGH, 09.02.2006 - III ZR 20/05

  Darlegungs- und Beweislast für die Kausalität der ungenügenden Offenlegung von …
• BGH, 21.04.2009 - VI ZR 304/07

  Sittenwidrige Schädigung bei Missbrauch des Lastschriftverfahrens
• BGH, 15.07.2010 - III ZR 321/08

  Kapitalanlagebetrug im Zusammenhang mit der Beteiligung an einem Medienfonds: …
• BGH, 13.07.2010 - XI ZR 57/08

  Internationale Zuständigkeit für Schadensersatzklage gegen einen in einem …
• BGH, 21.10.1991 - II ZR 204/90

  § 264 a StGB als Schutzgesetz
• BGH, 01.04.2003 - XI ZR 385/02

  Pflicht des Terminoptionsvermittlers zur Aufklärung über Folgen eines Disagios; …
• BGH, 04.05.2004 - XI ZR 41/03

  Haftung der Muttergesellschaft einer Anlagevermittlerin für in Anspruch …
• BGH, 10.07.1984 - VI ZR 222/82

  Begriff des Vorsatzes in bezug auf die Voraussetzungen des GSB
• BGH, 11.07.1988 - II ZR 355/87

  Aufklärungspflichten des Vermittlers von Londoner Warenterminoptionen
• BGH, 02.02.2010 - VI ZR 254/08

  Haftung aufgrund unzutreffenden Prospektangaben hinsichtlich von Weichkosten im …
• OLG Düsseldorf, 30.12.2004 - 15 U 26/01

  Prospekthaftung bei Beteiligung an Grundrenditefonds
• OLG Stuttgart, 27.11.2002 - 9 U 59/02

  Vermittlung von Immobilienfondsbeteiligungen: Eigenhaftung des Geschäftsführers …
• BGH, 19.12.2002 - VII ZR 176/02

  Rechtsfolgen der Insolvenz eines einfachen Streitgenossen; Zulässigkeit eines …
• BGH, 28.02.2008 - III ZR 149/07

  Anforderungen an die Darstellung des Risikos einer Kapitalanlage im Prospekt

• BGH, 22.03.2012 - III ZR 133/11

  Zurückweisung der Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision

  Die Beschwerde der Klägerin gegen die Nichtzulassung der Revision in dem Urteil des 15. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 20. April 2011 - I-15 U 93/09 - wird zurückgewiesen.