Volltextveröffentlichungen (9)

• lexetius.com
• openjur.de
• Bundesverfassungsgericht

  Zu den Anforderungen an eine so genannte Verwertungskündigung des Mietverhältnisses gem BGB § 573 Abs 2 Nr 3

 
• Wolters Kluwer

  Anforderungen an eine so genannte Verwertungskündigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) - Kündigungsschutz bezüglich eines Mietvertrages als faktisches Verkaufshindernis bei einem großen Missverhältnis zwischen erzielbarem Erlös ...

• grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

  Grenzen der Verwertungskündigung nach Kauf einer vermieteten Wohnung

• Judicialis

  GG Art. 14 Abs. 1

• rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

  BGB § 573 Abs. 2 Nr. 3; GG art. 14 Abs. 1
  Zulässigkeit einer Verwertungskündigung

• datenbank.nwb.de
• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (2)

• anwaltonline.com(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Kurzinformation)

  Verletzt Kündigungsschutz das Eigentumsrecht des Vermieters?

• haus-und-grund-muenchen.de (Kurzinformation)

  Kündigung wegen Kaufpreiseinbuße infolge Vermietung

Papierfundstellen

• NJW-RR 2004, 371
• NZM 2004, 134
• ZMR 2004, 95
• WM 2004, 526

Wird zitiert von ... (11)Neu Zitiert selbst (8)

• BVerfG, 14.02.1989 - 1 BvR 1131/87

  Verfassungsrechtliche Anforderungen an eine sog. Verwertungskündigung

  Auszug aus BVerfG, 12.11.2003 - 1 BvR 1424/02

  Nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfGE 79, 283 ) sei als Verwertung, die eine Kündigung rechtfertigen könne, grundsätzlich auch der Verkauf des Grundstücks anzusehen.

  Die für die Beurteilung maßgebliche verfassungsrechtliche Frage der Anforderungen an eine so genannte Verwertungskündigung ist durch die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts bereits entschieden (vgl. BVerfGE 79, 283 ; 84, 382 ).

  Soweit er allerdings erstmals mit der Verfassungsbeschwerde eine existenzielle Notlage aufgrund steuerlicher Verpflichtungen geltend macht, kann dieser Umstand im Verfahren der Verfassungsbeschwerde keine Berücksichtigung finden, da er im fachgerichtlichen Verfahren nicht vorgetragen wurde und Entscheidungen der Fachgerichte nur daraufhin überprüfbar sind, ob sie nach dem damaligen Klagevortrag verfassungsgemäß sind (vgl. BVerfGE 79, 283 ).

  Die Einbußen dürfen jedoch keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen (vgl. BVerfGE 79, 283 ).

  Auch Kündigungsschutzvorschriften können in die Substanz des Eigentums eingreifen, wenn ihre Handhabung den Verkauf als wirtschaftlich sinnlos erscheinen lässt (vgl. BVerfGE 79, 283 ).

  In diesem Zusammenhang mag sich dann auch die Frage stellen, ob die von dem Beschwerdeführer behaupteten Steuerverbindlichkeiten ein Ausmaß erreichen, das seinen wirtschaftlichen Zusammenbruch zur Folge hätte, könnte er das Hausgrundstück nicht in unvermietetem Zustand veräußern (vgl. BVerfGE 79, 283 ).

• BVerfG, 20.09.1991 - 1 BvR 539/91

  Verfassungsrechtliche Anforderungen an die Entscheidung über eine …

  Auszug aus BVerfG, 12.11.2003 - 1 BvR 1424/02

  Demgemäß bedarf es von Verfassungs wegen stets einer Prüfung anhand aller Umstände des Einzelfalls, ob der Verkauf möglicherweise als wirtschaftlich sinnlos erscheinen muss und sich der Kündigungsschutz als faktisches Verkaufshindernis darstellt, wenn der in vermietetem Zustand erzielbare Erlös nicht nur ganz erheblich unter dem in unvermietetem Zustand erreichbaren Verkaufspreis liegt, sondern auch wesentlich unter den für die Wohnung erbrachten Aufwendungen (BVerfG, Beschluss der 1. Kammer des Ersten Senats, NJW 1991, S. 3270 ;… vgl. auch Sonnenschein, in: Staudinger, Bürgerliches Gesetzbuch, §§ 564 - 580 a BGB , 13. Bearbeitung , § 564 b, Rn. 131;… Blank/ Börstinghaus, Miete , § 564 b, Rn. 122).

  Schon der Vergleich der in vermietetem und unvermietetem Zustand errechneten Verkehrswerte, insbesondere aber die Differenz zwischen dem erstmals im Berufungsverfahren mitgeteilten Anschaffungswert und dem Verkehrswert in vermietetem Zustand, erreicht in vorliegendem Fall ein Ausmaß, das jedenfalls eine eingehende Begründung für die Unwirksamkeit der Kündigung erfordert hätte (vgl. auch BVerfG, Beschluss der 1. Kammer des Ersten Senats, NJW 1991, S. 3270 ).

• BVerfG, 08.02.1994 - 1 BvR 1693/92

  Verfassungsbeschwerde betreffend einen Mietrechtsstreit erfolglos

  Auszug aus BVerfG, 12.11.2003 - 1 BvR 1424/02

  Da die Verfassungsbeschwerde insofern keine Aussicht auf Erfolg hat, kommt eine Annahme zur Entscheidung nicht in Betracht (vgl. BVerfGE 90, 22 ).

 
• BVerfG, 28.02.1989 - 1 BvR 1291/85

  Gegenstandswertfestsetzung im Verfassungsbeschwerde-Verfahren

  Auszug aus BVerfG, 12.11.2003 - 1 BvR 1424/02

  Die Entscheidung über die Festsetzung des Gegenstandswerts beruht auf § 113 Abs. 2 Satz 3 BRAGO (vgl. dazu BVerfGE 79, 365 ).
• BVerfG, 17.07.1984 - 1 BvR 816/82

  Anachronistischer Zug: Politisches Straßentheater; Beleidigung; Kunstfreiheit

  Auszug aus BVerfG, 12.11.2003 - 1 BvR 1424/02

  Die Schwelle eines Verstoßes gegen objektives Verfassungsrecht, den das Bundesverfassungsgericht zu korrigieren hat, ist erst erreicht, wenn die Entscheidung der Zivilgerichte Auslegungsfehler erkennen lässt, die auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von der Bedeutung eines Grundrechts beruhen und auch in ihrer materiellen Bedeutung für den konkreten Rechtsfall von einigem Gewicht sind (vgl. BVerfGE 18, 85 ; 42, 143 ; 67, 213 ).
• BVerfG, 10.06.1964 - 1 BvR 37/63

  Spezifisches Verfassungsrecht

  Auszug aus BVerfG, 12.11.2003 - 1 BvR 1424/02

  Die Schwelle eines Verstoßes gegen objektives Verfassungsrecht, den das Bundesverfassungsgericht zu korrigieren hat, ist erst erreicht, wenn die Entscheidung der Zivilgerichte Auslegungsfehler erkennen lässt, die auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von der Bedeutung eines Grundrechts beruhen und auch in ihrer materiellen Bedeutung für den konkreten Rechtsfall von einigem Gewicht sind (vgl. BVerfGE 18, 85 ; 42, 143 ; 67, 213 ).
• BVerfG, 11.05.1976 - 1 BvR 671/70

  Deutschland-Magazin

  Auszug aus BVerfG, 12.11.2003 - 1 BvR 1424/02

  Die Schwelle eines Verstoßes gegen objektives Verfassungsrecht, den das Bundesverfassungsgericht zu korrigieren hat, ist erst erreicht, wenn die Entscheidung der Zivilgerichte Auslegungsfehler erkennen lässt, die auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von der Bedeutung eines Grundrechts beruhen und auch in ihrer materiellen Bedeutung für den konkreten Rechtsfall von einigem Gewicht sind (vgl. BVerfGE 18, 85 ; 42, 143 ; 67, 213 ).
• BVerfG, 09.10.1991 - 1 BvR 227/91

  Verfassungsrechtliche Anforderungen an die Entscheidung über eine …

  Auszug aus BVerfG, 12.11.2003 - 1 BvR 1424/02

  Die für die Beurteilung maßgebliche verfassungsrechtliche Frage der Anforderungen an eine so genannte Verwertungskündigung ist durch die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts bereits entschieden (vgl. BVerfGE 79, 283 ; 84, 382 ).

• BGH, 24.03.2004 - VIII ZR 188/03

  Kündigung eines Mietverhältnisses zum Zwecke des ersatzlosen Abrisses des …

  Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts verbietet es Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG, den beabsichtigten Verkauf des Grundstücks vom Anwendungsbereich des § 564b Abs. 2 Nr. 3 BGB a.F. auszunehmen und eine Kündigung erst dann durchgreifen zu lassen, wenn der Eigentümer andernfalls in Existenznot gerät (BVerfGE 79, 283, 289 ff. und 84, 382, 384 f.; zuletzt ZMR 2004, 95, 96).
• LG Berlin II, 11.03.2024 - 67 S 289/23

  Wann ist Verwertungskündigung zulässig?

  Dazu zählen nicht nur die "grundsätzlichen", sondern auch die konkreten Interessen des Mieters am Fortbestand des Mietverhältnisses (Anschluss an BVerfG, Beschluss vom 12.11.2003 - 1 BvR 1424/02, ZMR 2004, 95).*).

  Diese Abwägung zwischen dem Bestandsinteresse des Mieters und dem Verwertungsinteresse des Eigentümers entzieht sich einer generalisierenden Betrachtung; sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der wechselseitigen Interessen beider Vertragsparteien treffen (…vgl. BVerfG, Urt. v. 14. Februar 1989 - 1 BvR 1131/87, NJW 1989, 972; Beschl. v. 12. November 2003 - 1 BvR 1424/02, ZMR 2004, 95;… BGH, Urt. v. 27. September 2017 - VIII ZR 243/16, NJW-RR 2018, 12, beckonline Tz. 22;… Kammer, Urt. v. 25. September 2014, a.a.O., Tz. 8;… Urt. v. 20. September 2018 - 67 S 16/18, NJOZ 2019, 1213, beckonline Tz. 10, jeweils m.w.N.).

  Sie stünde zudem im Widerspruch zu der Rechtsprechung des BVerfG (Beschl. v. 12. November 2003, a.a.O.), der jüngeren Rechtsprechung des BGH (…Urt. v. 16. Dezember 2020 - VIII ZR 70/19, WuM 2021, 119, beckonline Tz. 17, 20) und der überwiegenden Instanzrechtsprechung (…vgl. etwa LG Itzehoe, Urt. v. 24. August 2021 - 9 S 8/21, BeckRS 2021, 47421 Tz. 36;… LG Köln Urt. v. 21. März 2018 - 9 S 18/18, BeckRS 2018, 7136 Tz. 19).

  Bei der vorzunehmenden Abwägung der unterschiedlichen Interessen beider Vertragsparteien ist jedoch zunächst zu Lasten der Klägerin zu berücksichtigen, dass sie das Objekt in Kenntnis der Vermietung an den Beklagten und damit in Kenntnis der eingeschränkten Möglichkeiten zur Änderung oder gar Beendigung der bestehenden Mietverhältnisse erworben hat (vgl. BVerfG, Beschluss vom 12. November 2003, a.a.O, Tz. 13;… Kammer, Urt. v. 25. September 2014, a.a.O., Tz. 17;… Urt. v. 20. September 2018, a.a.O., Tz. 11).

• LG Berlin, 20.09.2018 - 67 S 16/18

  Voraussetzungen einer Verwertungskündigung

  Diese Nachteile sind jedoch sämtlich im Lichte der Umstände des Erwerbs des streitgegenständlichen Grundstücks zu betrachten (vgl. BVerfG, Beschl. v. 12. November 2003 - 1 BvR 1424/02, NJW-RR 2004, 371, juris Tz. 16;… Kammer, a.a.O., Tz. 12): Der Kläger hat das Grundstück in dem baulichen Zustand erworben, in dem es sich derzeit befindet.

 
• LG Köln, 21.03.2018 - 9 S 18/18

  Anforderungen an eine zulässige Verwertungskündigung

  Mit Beschluss vom 12.11.2003 (Az. 1 BvR 1424/02, NJW-RR 2004, 371) führte der erste Senat des Bundesverfassungsgerichts aus, dass das erkennende Gericht nicht gehindert sei zu berücksichtigen, dass der Vermieter das Objekt in Kenntnis des Mieters und des Mietvertrags und damit in Kenntnis der eingeschränkten Möglichkeiten der Mieterhöhung, die offenbar Anlass und Grund für die Verwertungskündigung gewesen seien, erworben habe.
• OLG Stuttgart, 26.09.2005 - 5 U 73/05

  Kündigung eines Mietvertrages: Verwertungskündigung durch eine Erbengemeinschaft …

  Diese Betrachtungsweise ist, wie das Bundesverfassungsgericht grundlegend in NJW 1992, 361 (ebenso in NZM 2004, 134) entschieden hat, verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden.
• LG Berlin, 25.09.2014 - 67 S 207/14

  Wohnraummiete: Wirksamkeit einer auf Gewinnerzielung und -optimierung beruhenden …

  Bei der vorzunehmenden Abwägung der unterschiedlichen Interessen beider Vertragsparteien ist aber zunächst zu berücksichtigen, dass die Klägerin das Objekt in Kenntnis der Beklagten und des Mietvertrages und damit in Kenntnis der eingeschränkten Möglichkeiten zur Änderung oder gar Beendigung der bestehenden Mietverhältnisse erworben hat (vgl. BVerfG, Beschl. v. 12. November 2003 - 1 BvR 1424/02, NJW-RR 2004, 371 Tz. 16).

  Diese ganz erheblichen Nachteile, die die Kammer ebenso wie vergleichbare - hier indes nicht gegebene - wirtschaftliche und sonstige Nachteile des Mieters, wie etwa den entschädigungslosen Verlust von durch Eigenleistung des Mieters erbrachten Renovierungsarbeiten, sämtlich zu berücksichtigen hatte (vgl. BVerfG, Beschl. v. 12. November 2003 - 1 BvR 1424/02, NJW-RR 2004, 371 Tz. 16), überwiegen die der Klägern durch einen Fortbestand des Mietverhältnisses entstehenden wirtschaftlichen Einbußen, erst recht nehmen die der Klägerin entstehenden wirtschaftlichen Nachteile keinen Umfang an, der die Nachteile weit übersteigt, die der Beklagten im Falle des Verlustes der Mietsache erwachsen.

• LG München I, 17.08.2012 - 14 S 8110/12

  Sanierung wirtschaftlich sinnlos: Verwertungskündigung wirksam!

  Die beabsichtigte Verwertung des Grundstücks im Wege des Verkaufs stellt sich vor dem Hintergrund, dass Privatnützigkeit und Verfügungsbefugnis den Kern des Eigentumsrechts ausmachen, insbesondere auch dann als angemessen dar, wenn der Verkauf ggfs. nicht unbedingt zwingend erforderlich wäre (BVerfG NJW 1989, 972, NJW 1991, 3270 und NJW-RR 2004, 371 f.).
• LG Berlin, 28.07.2015 - 63 S 217/14

  Wohnraummietvertrag: Verwertungskündigung des Vermieters wegen drohenden …

  13 Bei der vorzunehmenden Abwägung der unterschiedlichen Interessen beider Vertragsparteien ist aber zunächst zu berücksichtigen, dass die Klägerin das Objekt in Kenntnis des Beklagten und des Mietvertrages und damit in Kenntnis der eingeschränkten Möglichkeiten zur Änderung oder gar Beendigung der bestehenden Mietverhältnisse erworben hat (vgl. BVerfG, Beschl. v. 12. November 2003 - 1 BvR 1424/02, NJW-RR 2004, 371 Tz. 16).

  Diese ganz erheblichen Nachteile, die die Kammer ebenso wie vergleichbare - hier indes nicht gegebene - wirtschaftliche und sonstige Nachteile des Mieters, wie etwa den entschädigungslosen Verlust von durch Eigenleistung des Mieters erbrachten Renovierungsarbeiten, sämtlich zu berücksichtigen hat (vgl. BVerfG, Beschl. v. 12. November 2003 - 1 BvR 1424/02, NJW-RR 2004, 371 Tz. 16), überwiegen die der Klägerin durch einen Fortbestand des Mietverhältnisses entstehenden wirtschaftlichen Einbußen, erst recht nehmen die der Klägerin entstehenden wirtschaftlichen Nachteile keinen Umfang an, der die Nachteile weit übersteigt, die der Beklagten im Falle des Verlustes der Mietsache erwachsen.

• LG Berlin, 30.04.2015 - 65 S 4/15
  Die dem Vermieter entstehenden Nachteile dürfen andererseits jedoch keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen (BVerfG Beschl. v. 12.11.2003-1 BvR 1424/02, in: NJW­ RR 2004, 371).

  ln die Abwägung einfließt dabei - gegebenenfalls - auch, ob der Vermieter das Objekt in Kenntnis der Vermietung und damit in Kenntnis der eingeschränkten Möglichkeiten zur Änderung oder gar Beendigung der bestehenden Mietverhältnisse erworben hat; auch das kann dem Erfolg einer auf eine Verwertungskündigung gestützten Räumungsklage entgegenstehen (BVerfG Beschl. v. 2.11.2003, aaO).

• AG Berlin-Mitte, 17.08.2023 - 25 C 80/23

  Verwertungskündigung vs. Beibehaltung des Mietverhältnisses

  Bei der vorzunehmenden Abwägung der unterschiedlichen Interessen beider Vertragsparteien ist neben den übrigen Umständen des Einzelfalls zunächst zu berücksichtigen, dass die Klägerin das Objekt in Kenntnis des Beklagten und des Mietvertrages und damit in Kenntnis der eingeschränkten Möglichkeiten zur Änderung oder gar Beendigung der bestehenden Mietverhältnisse erworben hat (vgl. BVerfG, Beschluss vom 12. November 2003 - 1 BvR 1424/02, NJW-RR 2004, 371 Rn. 16; LG Berlin, Urteil vom 25. September 2014 - 67 S 207/14;… Blank/Börstinghaus/Siegmund/Siegmund, 7. Aufl. 2023, BGB § 573 Rn. 83).
• LG Berlin, 15.12.2015 - 63 S 148/15

  Mietvertragskündigung wegen Hinderung an angemessener wirtschaftlicher Verwertung