Volltextveröffentlichungen (6)

• Thüringer Oberlandesgericht

  § 550 BGB
  Schriftformerfordernis beim Zeitmietvertrag

• Wolters Kluwer(Abodienst, Leitsatz/Tenor frei)

  Schriftformerfordernis beim Zeitmietvertrag; Feststellung des Vorliegens eines unbefristeten Mietverhältnisses; Geltendmachung eines Formmangels als Verstoß gegen Treu und Glauben; Verpflichtung zur Nachholung einer nicht gewahrten Schriftform aufgrund der allgemeinen ...

• Judicialis

  BGB § 550

 
• rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

  BGB § 550
  Zum Schriftformerfordernis beim Zeitmietvertrag

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

  Schriftformerfordernis beim Zeitmietvertrag

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse

• Thüringer Oberlandesgericht (Leitsatz)

  § 550 BGB
  Schriftformerfordernis beim Zeitmietvertrag

Besprechungen u.ä.

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

  Verspätete Annahme: Schriftformerfordernis beim Zeitmietvertrag gewahrt? (IMR 2008, 412)

Verfahrensgang

• LG Gera, 04.01.2007 - 4 O 454/05
• OLG Jena, 13.03.2008 - 1 U 130/07
• BGH, 15.09.2010 - XII ZR 54/08

Papierfundstellen

• NZM 2008, 572

Wird zitiert von ... (8)Neu Zitiert selbst (19)

• BGH, 02.05.2007 - XII ZR 178/04

  Wahrung der Schriftform bei Beginn des Mietverhältnisses mit der in der Zukunft …

  Auszug aus OLG Jena, 13.03.2008 - 1 U 130/07

  Zu dem Schriftformverstoß im Hinblick auf die mietvertraglichen Regelung zur Laufzeit des Mietverhältnisses weist die Klägerin ergänzend darauf hin, dass das Mietverhältnis vorliegend - anders als in den vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fällen (BGH, Urteil vom 02.05.2007, XII ZR 178/04 sowie BGH-NJW 2006, 139 ff.) - nicht mit der Übergabe, sondern mit der nicht gleichermaßen leicht und klar bestimmbaren "im Wesentlichen mängelfreien Übergabe" des Mietobjekts beginnen sollte.

  Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung steht die Regelung in einem Mietvertrag, dass das Mietverhältnis mit der künftigen Übergabe der Mietsache beginnt, der Wahrung der Schriftform nicht entgegen (BGH, Urteil vom 02.05.2007, XII ZR 178/04 sowie Urteil vom 02.11.2005, XII ZR 212/03).

  Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs, welcher der Senat folgt, ist sogar unschädlich, wenn überhaupt kein Übergabeprotokoll erstellt wurde (vgl. BGH, Urteil vom 02.05.2007, XII ZR 178/04).

  Er weiß daher, dass das Mietverhältnis nicht bereits 20 Jahre nach Abschluss des Vertrages enden wird, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt, über den er sich erst noch auf andere Weise Gewissheit verschaffen muss und regelmäßig auch kann (BGH, Urteil vom 02.05.2007, XII ZR 178/04).

• BGH, 05.11.2003 - XII ZR 134/02

  Kündigung eines nicht der Schriftform genügenden langfristigen Mietvertrages

  Auszug aus OLG Jena, 13.03.2008 - 1 U 130/07

  Insbesondere der Umstand, dass die Klägerin den Vertrag über einen längeren Zeitraum hinweg als wirksam behandelt hat - was u. a. dadurch dokumentiert ist, dass sie die Dienstbarkeit hat eintragen lassen, eine Konzernbürgschaft abgegeben hat und ferner eine Genehmigungserklärung mit Bezug auf die Unterzeichnung des Vertrags auf Vermieterseite durch Raymond Smith sowie letters of comfort übersandt hat - und dass der Mietvertrag jahrelang anstandslos durchgeführt worden ist, genügt hierzu nicht (BGH, Urteil vom 05.11.2003, XII ZR 134/02).

  Unterzeichnet für eine Vertragspartei ein Vertreter den Mietvertrag, muss dies grundsätzlich durch einen das Vertretungsverhältnis kennzeichnenden Zusatz hinreichend deutlich zum Ausdruck gebracht werden (vgl. BGH, Urteil vom 05.11.2003, XII ZR 134/02).

  Derartige Zweifel aber konnten hier, da eine GmbH Mieterin sein sollte, nicht auftreten (BGH, Urteil vom 06.04.2005, XII ZR 132/03, in Abgrenzung zu Senatsurteilen vom 16.07.2003, XII ZR 65/02 und vom 05.11.2003, XII ZR 134/02).

• LG Gera, 04.01.2007 - 4 O 454/05

  Auszug aus OLG Jena, 13.03.2008 - 1 U 130/07

  Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Gera vom 04.01.2007 - 4 O 454/05 - wird zurückgewiesen.

  Auf die Berufung der Klägerin wird das am 04.01.2007 verkündete Urteil des Landgerichts Gera - 4 O 454/05 - wie folgt geändert:.

  Auf die Berufung der Beklagten wird unter Aufhebung des am 04.01.2007 verkündeten Urteils des Landgerichts Gera - 4 O 454/05 - die Sache zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht Gera zurückverwiesen.

 
• BGH, 16.07.2003 - XII ZR 65/02

  Einhaltung der Schriftform durch den Vertreter einer BGB -Gesellschaft

  Auszug aus OLG Jena, 13.03.2008 - 1 U 130/07

  Zwar kann es bei einer Unterschriftleistung, die bei Gesamtvertretungsbefugnis zugleich als Vertreter eines anderen erfolgt, erforderlich sein, der Unterschrift einen die Vertretung erläuternden Zusatz beizufügen (BGH, Urteil vom 16.07.2003, XII ZR 65/02).

  Derartige Zweifel aber konnten hier, da eine GmbH Mieterin sein sollte, nicht auftreten (BGH, Urteil vom 06.04.2005, XII ZR 132/03, in Abgrenzung zu Senatsurteilen vom 16.07.2003, XII ZR 65/02 und vom 05.11.2003, XII ZR 134/02).

• BGH, 19.09.2007 - XII ZR 121/05

  Unterzeichnung eines Mietvertrages durch den Vertreter einer GmbH

  Auszug aus OLG Jena, 13.03.2008 - 1 U 130/07

  Ob der Mietvertrag bereits mit dieser Unterzeichnung wirksam zustande kam oder mangels Vollmacht des Unterzeichnenden erst noch der Genehmigung der von ihm vertretenen GmbH (als einer der Gesellschafterinnen der GbR) bedurfte, ist keine Frage der Schriftform (vgl. BGH, Urteil vom 19.09.2007, XII ZR 121/05;… Emmerich in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 9. Aufl., § 550 BGB, Rn. 8 m.w.N.).

  Sinn und Zweck der Schriftform ist es hingegen nicht, ihm Gewissheit zu verschaffen, ob der Mietvertrag wirksam zustande gekommen ist und im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs noch besteht oder etwa von den Mietvertragsparteien schriftlich aufgehoben wurde (vgl. BGH, Urteil vom 19.09.2007, XII ZR 121/05).

• LG Berlin, 16.01.2003 - 34 O 476/02

  Auszug aus OLG Jena, 13.03.2008 - 1 U 130/07

  Zwar wird teilweise die Ansicht vertreten, jedwede Änderung der Miete sei als wesentliche Änderung anzusehen und infolgedessen formbedürftig (so u.a. in den vom Klägervertreter mit Schriftsatz vom 20.02.2008 zitierten Entscheidungen des Landgerichts Berlin, NZM 2003, 284 und des Landgerichts Gießen, ZMR 2002, 272).

  Da sich die vereinbarte Mieterhöhung in dem in § 6 des Vertrags geregelten Rahmen hält, handelt es sich sowohl nach ihrer wirtschaftlichen Bedeutung als auch nach vernünftiger Betrachtung um eine unwesentliche Vertragsänderung, die § 550 BGB nicht unterfällt (KG Berlin, Urteil vom 28.02.2005, 12 U 74/03, NZM 2005, 457, Zitiert nach Juris - unter Aufhebung des vom Klägervertreter mit Schriftsatz vom 20.02.2008 zitierten Urteils des Landgerichts Berlin vom 16.01.2003, 34 O 476/02).

• BGH, 02.11.2005 - XII ZR 212/03

  Formularmäßige Vereinbarung des Beginns eines Mietverhältnisses mit Übergabe der …

  Auszug aus OLG Jena, 13.03.2008 - 1 U 130/07

  Zu dem Schriftformverstoß im Hinblick auf die mietvertraglichen Regelung zur Laufzeit des Mietverhältnisses weist die Klägerin ergänzend darauf hin, dass das Mietverhältnis vorliegend - anders als in den vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fällen (BGH, Urteil vom 02.05.2007, XII ZR 178/04 sowie BGH-NJW 2006, 139 ff.) - nicht mit der Übergabe, sondern mit der nicht gleichermaßen leicht und klar bestimmbaren "im Wesentlichen mängelfreien Übergabe" des Mietobjekts beginnen sollte.

  Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung steht die Regelung in einem Mietvertrag, dass das Mietverhältnis mit der künftigen Übergabe der Mietsache beginnt, der Wahrung der Schriftform nicht entgegen (BGH, Urteil vom 02.05.2007, XII ZR 178/04 sowie Urteil vom 02.11.2005, XII ZR 212/03).

• BGH, 06.04.2005 - XII ZR 132/03

  Formularmäßige Vereinbarung einer salvatorischen Erhaltungsklausel bei …

  Auszug aus OLG Jena, 13.03.2008 - 1 U 130/07

  Derartige Zweifel aber konnten hier, da eine GmbH Mieterin sein sollte, nicht auftreten (BGH, Urteil vom 06.04.2005, XII ZR 132/03, in Abgrenzung zu Senatsurteilen vom 16.07.2003, XII ZR 65/02 und vom 05.11.2003, XII ZR 134/02).
• BGH, 02.07.1975 - VIII ZR 223/73

  Schriftform bei Mieterbeitritt - Treuwidrige Berufung auf fehlende Schriftform

  Auszug aus OLG Jena, 13.03.2008 - 1 U 130/07

  Nach ständiger Rechtsprechung und allgemeiner Meinung im Schrifttum entbehrt ein schriftlich geschlossener Mietvertrag, der nachträglich formlos geändert wird, nunmehr insgesamt der Schriftform (BGH, Urteil vom 02.07.1975, XIII ZR 223/73, BGHZ 65, 49 ff., 54).
• BGH, 19.09.2007 - XII ZR 198/05

  Anforderungen an die Form einer Vereinbarung der Mietvertragsparteien über die …

  Auszug aus OLG Jena, 13.03.2008 - 1 U 130/07

  Indes ist die Schriftform nicht erforderlich, wenn die Änderungen nach dem Willen der Parteien keine wesentliche Bedeutung haben (BGH, Urteil vom 19.07.2007, XII ZR 198/05, Rn. 11, m.w.N.;… Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2003, Rn. 28 zu § 550 BGB, m.w.N.).
• BGH, 20.04.2005 - XII ZR 192/01

  Form für Herabsetzung des Mietzinses
• KG, 28.02.2005 - 12 U 74/03

  Wohnungsmietvertrag mit mehr als einjähriger Laufzeit: Wahrung des …
• OLG Karlsruhe, 22.03.2001 - 9 U 174/00

  Mietrecht - langfristiger Vertrag - wesentliche Änderungen - Mietvertrag auf …
• OLG Frankfurt, 25.02.1998 - 23 U 71/97
• LG Gießen, 12.09.2001 - 1 S 182/01
• BGH, 16.07.2004 - V ZR 222/03

  Zulässigkeit der Berufung auf die Formunwirksamkeit eines längere Zeit als …
• BGH, 14.07.2004 - XII ZR 68/02

  Anforderungen an die Schriftform eines langfristigen Mietvertrages
• BGH, 25.07.2007 - XII ZR 143/05

  Rechtsfolgen einer allgemeinen salvatorischen Klausel in einem …
• KG, 25.01.2007 - 8 U 129/06

  Mietvertrag: Wahrung der Schriftform im Falle einer Nachtragsvereinbarung bei …

• BGH, 25.11.2015 - XII ZR 114/14

  Mietvertrag über eine Zahnarztpraxis: Schriftformerfordernis bei Vereinbarung …

  Die wohl überwiegende Meinung in Rechtsprechung und Literatur geht dahin, dass nur unerhebliche Mietänderungen nicht dem Formzwang des § 550 BGB unterfallen, wobei die (regelmäßig in Prozentwerten angegebene) Grenze der Erheblichkeit nicht einheitlich festgelegt wird (vgl. etwa OLG Jena NZM 2008, 572, 575 f.; OLG Naumburg OLGR 2008, 225, 227 f.; OLG Hamm OLGR 2006, 138, 140;… BeckOK BGB/Herrmann [Stand: 1. Mai 2015] § 550 Rn. 20;… Erman/Lützenkirchen BGB 14. Aufl. § 550 Rn. 17;… Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer/Schweitzer Gewerberaummiete § 550 BGB Rn. 61;… Heile/Landwehr in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 4. Aufl. Rn. 2508; Leo NZM 2006, 452, 453;… Neuhaus Handbuch der Geschäftsraummiete 5. Aufl. Kap. 5 Rn. 104 f.; Staudinger/Emmerich BGB [2014;… Updatestand: 22. September 2015] § 550 Rn. 29 a;… Sternel Mietrecht aktuell 4. Aufl. Rn. I 131; Timme/Hülk NJW 2007, 3313, 3316).
• BGH, 24.02.2010 - XII ZR 120/06

  Gewerberaummiete: Schriftformerfordernis für die Verlängerung der Annahmefrist; …

  Die Gegenmeinung lässt demgegenüber in Fällen der verspäteten Annahme eines Mietvertragsangebots für die Wahrung der Form nach §§ 550, 126 Abs. 2 BGB die Einhaltung der "äußeren Form" genügen (OLG Jena NZM 2008, 572, 573; OLG Hamm ZMR 2006, 205, 206;… Neuhaus, Handbuch der Geschäftsraummiete 3. Aufl. Rdn. 304; Pleister/Ehrich ZMR 2009, 818; Lützenkirchen WuM 2008, 119, 130; Schultz NZM 2007, 509 f.; Stiegele NZM 2004, 606, 607; Wichert ZMR 2005, 593, 594 f.;… differenzierend: MünchKomm/Bieber BGB 5. Aufl. § 550 Rdn. 10).

  Eine solche Urkunde informiert den Erwerber über die Bedingungen des Mietvertrages, in die er, wenn der Mietvertrag mit diesem Inhalt zustande gekommen ist bzw. noch besteht, eintritt (vgl. OLG Jena NZM 2008, 572, 573; OLG Hamm ZMR 2006, 205, 206; Schultz NZM 2007, 509; Stiegele NZM 2004, 606, 607; Wichert ZMR 2005, 593, 595).

• OLG Braunschweig, 17.09.2015 - 9 U 196/14

  Schriftformheilungsklauseln in Gewerberaummietverträgen

  Nur unwesentliche Vereinbarungen sind dabei nicht formbedürftig (Thüringer Oberlandesgericht, Urteil vom 13.03.2008, 1 U 130/07).

  Wird ein schriftlich geschlossener Mietvertrag nachträglich formlos geändert, entbehrt der Mietvertrag nunmehr insgesamt der Schriftform (BGH, Urteil vom 02.07.1975 - VIII ZR 223/73; Thüringer Oberlandesgericht, Urteil vom 13.03.2008 - 1 U 130/07).

  Nur unerhebliche Vertragsänderungen bedürfen nicht der Schriftform des § 550 BGB (Thüringer Oberlandesgericht, Urteil vom 13.03.2008 - 1 U 130/07; Kammergericht, Urteil vom 05.07.2007 - 8 U 182/06).

 
• OLG Düsseldorf, 19.03.2013 - 24 U 103/12

  Rechtsfolgen der Vereinbarung von Mieterhöhungen im Rahmen eines langfristigen …

  Die Frage, ob zeitlich nicht beschränkte Änderungen der Mietzinshöhe stets wesentlich sind (…so: OLG Karlsruhe v. 22.03.2001, 9 U 174/00, Rn. 20f und v. 10.12.2002, 17 U 97/02 Rn. 48;… OLG Rostock v. 25.06.2001, 3 U 162/00, Rn. 52f) oder nur dann, wenn sie eine Wesentlichkeitsgrenze von etwa 10% oder mehr überschreiten, wobei es verlässliche und berechenbare Maßstäbe für die Unterscheidung nicht gibt (so: OLG Jena v. 13.03.2008, 1 U 130/07 Rn. 100ff mwN;… OLG Naumburg v. 25.09.2007, 9 U 89/07 Rn. 53;… OLG Hamm v. 26.10.2005, 30 U 121/05, Rn. 63; offengelassen in:.

  In diesem Sinne haben auch das OLG Jena (v. 13.03.2008, 1 U 130/07, Rn. 103f) und das KG Berlin (v. 28.02.2005, 12 U 74/03 Rn. 33ff) ausdrücklich festgestellt, dass sich die von ihnen zu beurteilenden Änderungen im Rahmen der vertraglichen Vereinbarung hielten;… nach deren Ausführungen reichte es aus, dass der Erwerber durch die vertragliche Regelung auf mögliche Mietanpassungen sowie den Rahmen, indem sich diese bewegten, hingewiesen werde (OLG Jena aaO, Rn. 105;… KG Berlin aaO, Rn. 36).

  § 550 BGB soll in erster Linie dem in bestehende Mietverhältnisse eintretenden Grundstückserwerber die Möglichkeit verschaffen, sich über den Umfang der auf ihn übergehenden Bindungen zu unterrichten (BGH v. 20.04.2005, XII ZR 192/01 Rn. 20; OLG Jena v. 13.03.2008, 1 U 130/07 Rn. 105).

• LG Braunschweig, 09.10.2014 - 22 O 1774/13

  Gewerberaummietrecht: Voraussetzungen einer außerordentlichen Kündigung wegen …

  Von der Schriftform erfasst ist auch die Bestimmbarkeit des Mietobjekts (…Bieber in Münchner Kommentar zum BGB, aaO., § 550 Rdnr. 7); nur unwesentliche Vereinbarungen sind dabei nicht formbedürftig (Thüringer Oberlandesgericht, Urteil vom 13.03.2008, 1 U 130/07, NZM 2008, 572).

  Auch handelt es sich nicht - wie in den vom Thüringer Oberlandesgericht (Urteil vom 13.03.2008, 1 U 130/07, NZM 2008, 572) oder dem vom Kammergericht (…Urteil vom 05.07.2007, - 8 U 182/06, Rdnr. 42, NZM 2007, 781 - 782) entschiedenen Fällen um "unwesentliche" Änderungen.

• OLG Stuttgart, 22.09.2014 - 5 U 70/14

  Mietvertrag über eine Zahnarztpraxis: Schriftformerfordernis bei einer …

  Demgegenüber vertreten andere Oberlandesgerichte die Auffassung, dass eine wesentliche Änderung der Mietzinshöhe erst bei Erreichen der Wesentlichkeitsgrenze von 10 % anzunehmen sei (OLG Jena, Urteil v. 13.03.2008, 1 U 130/07, Rz. 100;… OLG Naumburg, Urteil v. 25.09.2007, 9 U 89/07, Rz. 53;… OLG Hamm, Urteil v. 26.10.2005, 30 U 121/05, Rz. 63;… offengelassen: OLG Brandenburg, Urteil v. 17.10.2005, 3 U 75/11, Rz. 63 sowie KG Berlin, Urteil v. 28.02.2005, 12 U 74/03, Rz. 33 ff.).
• LG Berlin, 13.08.2012 - 12 O 82/12

  Voraussetzungen eines Anspruchs auf Räumung von Gewerberäumen nach Beendigung des …

  (vgl. OLG Jena NZM 2008, 572 ff. m.w.N.) Nach der Rechtsprechung des Kammergerichts (in NZM 2005, 457ff.) ist in diesem Zusammenhang nicht auf eine sog. Wesentlichkeitsgrenze abzustellen, da es zur Beachtung des Schutzzwecks der in § 550 BGB getroffenen gesetzlichen Regelung genüge, dass ein späterer Grundstückserwerber durch entsprechende Regelungen des Hauptvertrages auf etwaige Änderung des Mietzinses und den Rahmen, im dem sich die etwaigen Miethöhenvereinbarungen bewegen, hingewiesen werde.
• LG Bremen, 16.10.2018 - 1 O 26/18

  Wann ist ein Schiedsgutachten zur angemessenen Miethöhe offenbar unrichtig?

  Es dürfte juristisch nicht geschulten Vertragsparteien nur schwer zu vermitteln und den getroffenen Vereinbarung gegenläufig sein, dass ein mit einer festen Laufzeit geschlossener langfristiger Mietvertrag mit einer gerade aufgrund der langfristigen Bindung enthaltener Wertsicherungsklausel nur deshalb vorzeitig gekündigt werden kann, weil eine auf Grund dieser vertraglich vereinbarter Anpassungsklausel getroffene Mieterhöhung nicht dem Erfordernis der Schriftform genügt (Thüringer Oberlandesgericht, Urteil vom 13. März 2008 - 1 U 130/07; OLG Düsseldorf, Urteil vom 19. März 2013 - I-24 U 103/12).