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• BGH, 20.11.1997 - III ZR 310/95

  Hinweispflicht des Hausverwalters; Verjährung der Ansprüche wegen Verletzung …

  Auszug aus OLG Stuttgart, 18.11.2010 - 13 U 198/09

  Eine - ebenso wie im erstinstanzlichen Verfahren nicht erfolgte - Zuständigkeitsrüge im Berufungsverfahren wäre jedoch gemäß § 513 Abs. 2 ZPO von vornherein ausgeschlossen gewesen (vgl. auch BGH NJW 1998, 680).

  Verletzt der Verwalter diese Verpflichtung schuldhaft und hat dies zur Folge, dass Gewährleistungsansprüche der Wohnungseigentümer nicht mehr durchgesetzt werden können, haftet der Verwalter für den dadurch den Wohnungseigentümern entstandenen Schaden aus positiver Vertragsverletzung des Verwaltervertrages (BGH NJW 1998, 680; OLG Hamm NJW-RR 1997, 143; BayObLG NJW-RR 2001, 731).

  Rn. 108 Diese Verpflichtung ist nicht etwa deshalb entfallen, weil es sich bei der Beklagten um die bauträgeridentische Erstverwalterin gehandelt hat und sie somit auf Ansprüche gegen sich selbst hätte hinweisen müssen (BGH NJW 1998, 680; BayObLG NJW-RR 2001, 731).

• BayObLG, 01.02.2001 - 2Z BR 122/00

  Entlastung der Verwalters und positive Vertragsverletzung des Verwaltervertrags

  Auszug aus OLG Stuttgart, 18.11.2010 - 13 U 198/09

  Verletzt der Verwalter diese Verpflichtung schuldhaft und hat dies zur Folge, dass Gewährleistungsansprüche der Wohnungseigentümer nicht mehr durchgesetzt werden können, haftet der Verwalter für den dadurch den Wohnungseigentümern entstandenen Schaden aus positiver Vertragsverletzung des Verwaltervertrages (BGH NJW 1998, 680; OLG Hamm NJW-RR 1997, 143; BayObLG NJW-RR 2001, 731).

  Rn. 108 Diese Verpflichtung ist nicht etwa deshalb entfallen, weil es sich bei der Beklagten um die bauträgeridentische Erstverwalterin gehandelt hat und sie somit auf Ansprüche gegen sich selbst hätte hinweisen müssen (BGH NJW 1998, 680; BayObLG NJW-RR 2001, 731).

  Rn. 109 Entgegen der Auffassung der Beklagten entfiel ihre Verpflichtung, die Wohnungseigentümer von etwaigen Baumängeln zu unterrichten, damit weitere Maßnahmen getroffen werden konnten, nicht dadurch, dass bereits alle Wohnungseigentümer vor Ablauf der Gewährleistungszeit den gleichen Kenntnisstand wie die Beklagte gehabt hätten oder hätten haben müssen (hierzu BayObLG WE 1991, 22; NJW-RR 2001, 731).

• BGH, 23.01.2007 - XI ZR 44/06

  Verjährungsfrist in Überleitungsfällen von subjektiven Voraussetzungen abhängig

  Auszug aus OLG Stuttgart, 18.11.2010 - 13 U 198/09

  Gemäß § 195 BGB n. F. gilt somit die regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren, wobei die Frist nur dann am 1.1.2002 zu laufen begonnen hätte, wenn die subjektiven Voraussetzungen des Verjährungsbeginns gemäß § 199 Abs. 1 BGB n.F. am 1.1.2002 vorgelegen hätten (BGH NJW 2007, 1584).

  Die insoweit darlegungs- und beweisbelastete Beklagte (BGH NJW 2007, 1584) hat weder substantiiert dargelegt noch nachgewiesen, dass die Wohnungseigentümer der Klägerinnen vor dem Jahr 2004 erkannt hätten, dass die Rostantragungen an den Balkonen der Gebäude der Klägerinnen nicht lediglich - wie von ihr behauptet - einen optischen Mangel darstellten oder dass zumindest die Unkenntnis der Wohnungseigentümer auf grober Fahrlässigkeit beruhte.

• BGH, 01.08.2011 - V ZR 259/10

  Wohnungseigentumsverfahren: Statthaftigkeit der Nichtzulassungsbeschwerde bei …

  Auszug aus OLG Stuttgart, 18.11.2010 - 13 U 198/09

  Gegen die Entscheidung wurde Rechtsmittel unter dem Az. V ZR 259/10 beim Bundesgerichtshof eingelegt.
• OLG Saarbrücken, 26.09.2006 - 4 U 525/05

  Architektenhaftung: Abstrakte Nutzungsentschädigung für einen zerstörten Balkon

  Auszug aus OLG Stuttgart, 18.11.2010 - 13 U 198/09

  Im hier vorliegenden Rechtsstreit ist dies durch die insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Klägerinnen jedenfalls nicht dargetan (vgl. auch Saarländisches Oberlandesgericht NJW-RR 2006, 1528).
• OLG Hamm, 17.12.1996 - 15 W 212/96

  Pflichten eines Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft; Schadensersatz …

  Auszug aus OLG Stuttgart, 18.11.2010 - 13 U 198/09

  Hierdurch unterscheidet sich der hier zu entscheidende Sachverhalt auch von dem der Entscheidung des Oberlandesgericht Hamm (NJW-RR 1997, 908) zugrunde liegende Sachverhalt.
• OLG Hamm, 25.07.1996 - 15 W 81/95

  Anspruch der Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft auf Schadensersatz …

  Auszug aus OLG Stuttgart, 18.11.2010 - 13 U 198/09

  Verletzt der Verwalter diese Verpflichtung schuldhaft und hat dies zur Folge, dass Gewährleistungsansprüche der Wohnungseigentümer nicht mehr durchgesetzt werden können, haftet der Verwalter für den dadurch den Wohnungseigentümern entstandenen Schaden aus positiver Vertragsverletzung des Verwaltervertrages (BGH NJW 1998, 680; OLG Hamm NJW-RR 1997, 143; BayObLG NJW-RR 2001, 731).

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• BGH, 19.07.2019 - V ZR 75/18

  Wohnungseigentum: Sorgfalts-, Hinweis- und Aufklärungspflichten des …

  Ihn trifft aber die Pflicht, den Zustand des Gemeinschaftseigentums zu kontrollieren, die Wohnungseigentümer ausreichend zu unterrichten und sie in die Lage zu versetzen, einen sachgerechten Beschluss über das weitere Vorgehen zu fassen (vgl. Senat…, Urteil vom 23. Februar 2018 - V ZR 101/16, NJW 2018, 2550 Rn. 77; BayObLG, NJW-RR 1992, 1102, 1103; ZWE 2005, 81, 83; OLG Celle, NZM 2002, 169, 170; OLG Düsseldorf, ZWE 2007, 92, 94 f.; OLG Frankfurt, NZM 2010, 367, 368; OLG Stuttgart, Urteil vom 18. November 2010 - 13 U 198/09, juris Rn. 75; OLG Hamm, ZWE 2011, 415, 416;… Bärmann/Becker, WEG, 14. Aufl., § 27 Rn. 37;… Heinemann in Jennißen, WEG, 6. Aufl., § 27 Rn. 20;… Niedenführ in Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Aufl., § 27 Rn. 14 f.).

  Dabei hat er die Wohnungseigentümer auf mögliche Gewährleistungsansprüche und eine drohende Verjährung dieser Ansprüche hinzuweisen (BayObLG, ZWE 2001, 263, 264; NZM 2003, 31, 32; OLG Frankfurt, ZWE 2008, 470, 473; OLG Stuttgart, Urteil vom 18. November 2010 - 13 U 198/09, juris Rn. 107;… Bärmann/Becker, WEG, 14. Aufl., § 27 Rn. 55 aE;… BeckOK BGB/Hügel [1.8.2019], WEG § 27 Rn. 6 aE;… BeckOK WEG/Baer [1.8.2019], § 27 Rn. 53).

  Den mit dem Bauträger identischen, von ihm eingesetzten, mit ihm verbundenen oder von ihm abhängigen Verwalter (sog. Bauträgerverwalter) treffen daher die gleichen Pflichten hinsichtlich der Vorbereitung einer sachgerechten Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums wie jeden anderen Verwalter; er muss somit auch auf Gewährleistungsansprüche "gegen sich selbst" und eine drohende Verjährung dieser Ansprüche hinweisen (vgl. BayObLG, ZWE 2001, 263, 264; OLG München, NZM 2008, 895; OLG Stuttgart, Urteil vom 18. November 2010 - 13 U 198/09, juris Rn. 108;… BeckOGK/Greiner, WEG [1.8.2019], § 27 Rn. 24).

  Sodann hätte der Beklagte eine Entscheidung der Wohnungseigentümer über das weitere Vorgehen vorbereiten und bestehende Handlungsoptionen unter Berücksichtigung der Empfehlung des Sachverständigen P. aufzeigen müssen, damit diese ggf. gegen die Bauträgerin bestehende Gewährleistungsansprüche noch vor Eintritt der Verjährung hätten geltend machen können (vgl. zu einer ähnlichen Konstellation OLG Stuttgart, Urteil vom 18. November 2010 - 13 U 198/09, juris Rn. 107).

  Die Wohnungseigentümer dürfen sich generell - und durften sich auch hier - darauf verlassen, dass der Verwalter diese Überprüfung vornimmt, sie auf Anhaltspunkte für ein mögliches Fortbestehen eines Mangels hinweist und die Handlungsoptionen für das weitere Vorgehen aufzeigt (vgl. OLG Stuttgart, Urteil vom 18. November 2010 - 13 U 198/09, juris Rn. 109 sowie zur Hinweispflicht bei drohendem Ablauf der Gewährungsfrist BayObLG, ZWE 2001, 263, 264).