Weitere Entscheidung unten: OLG Dresden, 15.02.2021

Rechtsprechung
   OLG Dresden, 24.02.2021 - 5 U 1782/20   

Zitiervorschläge
https://dejure.org/2021,3025
OLG Dresden, 24.02.2021 - 5 U 1782/20 (https://dejure.org/2021,3025)
OLG Dresden, Entscheidung vom 24.02.2021 - 5 U 1782/20 (https://dejure.org/2021,3025)
OLG Dresden, Entscheidung vom 24. Februar 2021 - 5 U 1782/20 (https://dejure.org/2021,3025)
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Volltextveröffentlichungen (10)

  • openjur.de
  • Justiz Sachsen

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  • IWW
  • rabüro.de

    Zur Anpassung der Geschäftsraummiete bei staatlicher Schließungsanordnung infolge der Corona-Pandemie

  • iurado.de (Kurzinformation und Volltext)

    Schließung von Geschäften wegen Lockdown führt zu Minderung der Miete auf die Hälfte; § 313 Abs. 1 BGB

  • ra.de
  • degruyter.com(kostenpflichtig, erste Seite frei)
  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)
  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

    Anpassung der Gewerberaummiete für ein geschlossenes Geschäft im Lockdown

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (14)

  • ferner-alsdorf.de (Kurzinformation)

    Geschäftsraum: Im Lockdown nur halbe Miete

  • beck-blog (Kurzinformation)

    Corona-bedingte Reduzierung der Gewerberaummiete

  • beckmannundnorda.de (Kurzinformation)

    Mieter eines vom Corona-Lockdown betroffenen Ladenlokals muss wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage nach § 313 Abs. 1 BGB angepasste Miete zahlen

  • anwaltonline.com (Kurzinformation)

    Anpassung der Gewerberaummiete für ein geschlossenes Geschäft im Lockdown - Corona-Virus

  • gesellschaftsrechtskanzlei.com (Leitsatz/Kurzinformation)
  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Gewerbemiete kann während des Lockdowns angepasst werden

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Corona: Reduzierung der Gewerberaumkaltmiete um 50 % für die Dauer der staatlichen Schließungsanordnung

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Anpassung Gewerberaummietvertrag aufgrund des Corona-Lockdown

  • hoganlovells-blog.de (Kurzinformation)

    COVID-19 - OLG-Entscheidungen zur Mietzahlungspflicht im ersten Lockdown

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Gewerbliches Mietrecht und Corona

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Die Covid-19-Pandemie und ihre Auswirkung auf Gewerbemietverhältnisse

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Schließung von Geschäften u. Läden wg. Corona-Lockdown - Gerichte entscheiden unterschiedlich zu Mietminderung bzw. Reduzierung Miete

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Wer trägt das Pandemierisiko im Gewerberaummietrecht?

  • kostenlose-urteile.de (Kurzmitteilung)

    Reduzierung der Kaltmiete um 50 % nach Ladenschließung wegen Corona - Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage

Besprechungen u.ä. (5)

  • lto.de (Entscheidungsbesprechung, auf der Grundlage der Pressemitteilung/Presseberichte)

    Gewerbemieten: Halbe Miete in Zeiten von Corona?

  • juris.de (Interview mit Bezug zur Entscheidung)

    Mietrechtliche Folgen der Corona-Pandemie

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

    Geschlossenes Geschäft im Lockdown: Miete ist um 50% reduziert! oder: Alle warten auf den BGH! (IMR 2021, 190)

  • ibr-online (Entscheidungsbesprechung)

    Geschlossenes Geschäft im Lockdown: Miete ist um 50% reduziert! oder: Alle warten auf den BGH! (IBR 2021, 264)

  • ibr-online (Entscheidungsbesprechung)

    Hälftige Reduzierung der Miete bei staatlicher Schließungsanordnung (IVR 2021, 63)

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Verfahrensgang

Papierfundstellen

  • MDR 2021, 553

Corona: Rechtsprechungsübersichten

 
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Wird zitiert von ... (22)

  • OLG Frankfurt, 19.03.2021 - 2 U 143/20

    Auswirkungen der COVID-19-Pandemie auf die Mietzahlungspflicht

    Gerade die Kürze der Zeit, welche dem Gesetzgeber für das Fassen solcher Regelungen vom Beginn der Pandemie zur Verfügung stand, zeigt, dass es sich nicht um eine umfassende rechtliche Regelung der einzelnen Rechtsverhältnisse handelt, sondern dass im Übrigen bestehende allgemeine Regelungen, insbesondere wenn sie sich zu Gunsten eines Mieters oder Pächters, der von der COVID-19-Pandemie betroffen ist, auswirken können, weiterhin Anwendung finden können (ebenso OLG Dresden, Urteil vom 24.2.2021 - 5 U 1782/20, zit. nach juris; OLG Karlsruhe, Urteil vom 24.2.2021 - 7 U 109/20, zit. nach juris; OLG München, Beschluss vom 17.2.2021 - 32 U 6358/20, zit. nach juris; LG Münster, Urteil vom 19.2.2021 - 23 O 18/20, zit. nach juris; LG München I, Urteil vom 12.2.2021 - 31 O 11516/20, zit. nach juris; LG München I, Urteil vom 25.1.2021 - 31 O 7743/20, NZM 2021, 194 ff.; LG Mönchengladbach, Urteil vom 2.11.2020 - 12 O 154/20, BeckRS 2020, 30731; LG Mannheim, Urteil vom 23.7.2020 - 23 O 22/20, GE 2020, 1253 f.; Streyl, NZM 2020, 817 ff., 823; Weller/Thomale, BB 2020, 962 ff.; Säcker/Schubert, BB 2020, 2563 ff., 2567 f.; vgl. auch Saxinger, ZMR 2020, 1002 ff., 1005; a.M. LG München II, Urteil vom 6.10.2020 - 13 O 2044/20, BeckRS 2020, 34263; LG München II, Urteil vom 22.9.2020 - 13 O 1657/20, ZMR 2021, 119 f.; Jung, BB 2021, 329 ff.; Freudenreich, IMR 2020, 460; auch Klimesch/Walther, ZMR 2020, 556 ff.).

    Vielmehr war durch die behördlichen Anordnungen lediglich die Art der Nutzung des Mietobjekts und des dort stattfindenden Publikumsverkehrs eingeschränkt und geregelt (ebenso OLG Karlsruhe, Urteil vom 24.2.2021 - 7 U 109/20, zit. nach juris; OLG München, Beschluss vom 17.2.2021 - 32 U 6358/20, zit. nach juris; LG Münster, Urteil vom 19.2.2021 - 23 O 18/20, zit. nach juris; LG München I, Urteil vom 12.2.2021 - 31 O 11516/20, zit. nach juris; LG München I, Urteil vom 25.1.2021 - 31 O 7743/20, NZM 2021, 194 ff.; LG Zweibrücken, Urteil vom 12.11.2020 - HK O 17/20, BB 2020, 2450 ff.; LG Wiesbaden, Urteil vom 5.11.2020 - 9 O 852/20, MDR 2021, 28; LG Mönchengladbach, Urteil vom 2.11.2020 - 12 O 154/20, BeckRS 2020, 30731; LG Oldenburg, Urteil vom 26.10.2020 - 8 O 1268/20, MietRB 2020, 361 f.; LG München II, Urteil vom 6.10.2020 - 13 O 2044/20, BeckRS 2020, 34263; LG Frankfurt a.M., Urteil vom 2.10.2020 - 2-15 O 23/20, BeckRS 2020, 26613; LG München II, Urteil vom 22.9.2020 - 13 O 1657/20, ZMR 2021, 119 f.; LG Frankfurt a.M., Beschluss vom 7.8.2020 - 2-05 O 160/20, BeckRS 2020, 20149; LG Heidelberg, Urteil vom 30.7.2020 - 5 O 66/20, GE 2020, 1184 ff.; LG Mannheim, Urteil vom 23.7.2020 - 23 O 22/20, GE 2020, 1253 f.; Volkmann/Semmelmayer, DB 2021, 499 ff.; Häublein/Müller, NZM 2020, 481 ff., 483 ff., unter Vergleich mit dem österreichischem Recht; Streyl, NZM 2020, 817 ff., 818 ff.; Sittner, NJW 2020, 1169 ff.; Heilmann, NZM 2020, 497; Leo/Götz, NZM 2020, 402 ff., 403; Zehelein, NZM 2020, 390 ff.; Saxinger, ZMR 2020, 1002 ff., 1005; auch Illies, IMR 2020, 223 ff.; a.M. OLG Dresden, Urteil vom 24.2.2021 - 5 U 1782/20, zit. nach juris, das eine Zuordnung zu dem Verwendungsrisiko des Mieters ablehnt, aber dennoch zugleich einen Mangel verneint, da die Zugangsbeschränkungen auch nicht in den von der Vermieterin zu verantwortenden Bereich fielen; LG München I, Urteil vom 22.9.2020 - 3 O 4495/20, GE 2020, 1493 ff., unter Bezugnahme auf RG, JW 1913, 596 Nr. 10; RG, Urteil vom 9.11.1915 - …

    Diese Regelungen sind nach Überlassung der Mietsache an die Beklagte nicht mehr anwendbar und werden von den speziellen Regelungen des Gewährleistungsrechts (§§ 536 ff. BGB) verdrängt (vgl. OLG Dresden, Urteil vom 24.2.2021 - 5 U 1782/20, zit. nach juris; LG Münster, Urteil vom 19.2.2021 - 23 O 18/20, zit. nach juris; LG München I, Urteil vom 12.2.2021 - 31 O 11516/20, zit. nach juris; LG München I, Urteil vom 25.1.2021 - 31 O 7743/20, NZM 2021, 194 ff.; a.M. Leo/Götz, NZM 2020, 402 ff., 404 f.).

    bis zum 19.4.2020 und die nachfolgenden weiteren Einschränkungen, aber auch durch das pandemiebedingt geänderte Verhalten potentieller Kunden, die in der maßgebenden Zeit von ansonsten getätigten Käufen bei der Beklagten abgesehen haben, schwerwiegend betroffen (ebenso für die jeweils zu entscheidenden Fallgestaltungen insbesondere OLG Karlsruhe, Urteil vom 24.2.2021 - 7 U 109/20, zit. nach juris; OLG Dresden, Urteil vom 24.2.2021 - 5 U 1782/20, zit. nach juris; OLG München, Beschluss vom 17.2.2021 - 32 U 6358/20, zit. nach juris; LG Münster, Urteil vom 19.2.2021 - 23 O 18/20, zit. nach juris; LG München I, Urteil vom 12.2.2021 - 31 O 11516/20, zit. nach juris; LG München I, Urteil vom 25.1.2021 - 31 O 7743/20, NZM 2021, 194 ff.; LG Mönchengladbach, Urteil vom 2.11.2020 - 12 O 154/20, BeckRS 2020, 30731; Jung, BB 2021, 329 ff.; Brinkmann/Thüsing, NZM 2021, 5 ff.; Streyl, NZM 2020, 817 ff., 818 ff. ; Häublein/Müller, NZM 2020, 481 ff., 483 ff. ; Ekkenga/Schirrmacher, NZM 2020, 410 ff.; Zehelein, NZM 2020, 390 ff.; auch Saxinger, ZMR 2020, 1002 ff., 1005 ; Krepold, WM 2020, 726 ff., 733 ff.) .

    Das Pandemierisiko ist nicht deshalb auch nicht der Beklagten als Mieterin und damit keiner der Vertragsparteien zugeordnet (so aber anscheinend OLG Dresden, Urteil vom 24.2.2021 - 5 U 1782/20, Rdnrn. 30 ff., zit. nach juris; vgl. auch OLG München, Beschluss vom 17.2.2021 - 32 U 6358/20, zit. nach juris; LG Kempten, Urteil vom 7.12.2020 - 23 O 753/20, BeckRS 2020, 37736; vgl. auch Hübner, ZfIR 2020, 729 ff.), weil ihr unternehmerisches Risiko voraussetzte, dass sie im Mietobjekt entsprechend dem vertraglich vereinbarten Mietzweck überhaupt unternehmerisch tätig werden könne, was im Falle einer Schließungsanordnung nicht der Fall sei.

    Für eine Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage ist allerdings grundsätzlich insoweit kein Raum, als es um Erwartungen und um Umstände geht, die nach den vertraglichen Vereinbarungen in den Risikobereich einer der Parteien fallen sollen (vgl. BGH. Urteil vom 23.10.2019 - XII ZR 125/18, NJW 2020, 331 ff.; Urteil vom 16.2.2000 - XII ZR 279/97; NJW 2000, 1714 ff., 1716, m.w.N.; so auch OLG Dresden, Urteil vom 24.2.2021 -5 U 1782/20, Rdnr. 40, zit. nach juris).

    Vor diesem Hintergrund ist eine Anpassung des Vertrages durch Herabsetzung der von der Beklagten geschuldeten Miete um 50 % für die Zeit einer behördlichen Schließung des Geschäftsbetriebs der Beklagten nicht schon allein deshalb vorzunehmen, weil keine der Vertragsparteien eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage in Gestalt der COVID-19-Pandemie als Systemkrise mit ihren Folgen, insbesondere den - unstreitigen - weitgehenden staatlichen Eingriffen in das soziale und wirtschaftliche Leben, gesetzt oder sie vorhergesehen hat (so aber OLG Dresden, Urteil vom 24.2.2021 - 5 U 1782/20, Rdnr. 44, zit. nach juris; LG München I, Urteil vom 25.1.2021 - 31 O 7743/20, NZM 2021, 194 ff.; LG Mönchengladbach, Urteil vom 2.11.2020 - 12 O 154/20, BeckRS 2020, 30731; Römermann, NJW 2021, 265 ff., 268; Streyl, NZM 2020, 817 ff., 824; Ekkenga/Schirrmacher, NZM 2020, 410 ff.; Zehelein, NZM 2020, 390 ff.; vgl. auch Säcker/Schubert, BB 2020, 25634 ff., 2569 f.; Häublein/Müller, NZM 2020, 481 ff.; Weller/Thomale, BB 2020, 962 ff., 966).

  • OLG Köln, 14.06.2021 - 1 U 9/21

    Covid19-Pandemie: Bei pandemiebedingter Stornierung von Hotelzimmern hälftige

    Einigkeit besteht, dass auch die "große Geschäftsgrundlage" von § 313 BGB erfasst ist (OLG Dresden, Urteil vom 24. Februar 2021 - 5 U 1782/20, n.v., zitiert juris Rn. 37; OLG München, Beschluss vom 17. Februar 2021 - 32 U 6358/20, NZM 2021, 226, zitiert juris Rn. 11 ff ; MünchKomm-BGB/Finkenauer, aaO; BeckOK-BGB/Lorenz, aaO; Palandt/Grüneberg, BGB, 80. Aufl., § 313 Rn. 5; jeweils mwN; vgl. auch BGH, Urteil vom 23. November 1989 - VII ZR 60/89, BGHZ 109, 224, zitiert juris Rn. 17).

    Zur Geschäftsgrundlage der Parteien als Anbieter und Nachfrager von Beherbergungsleistungen gehörte danach die Vorstellung, dass es nicht zu einer weltweiten Pandemie mit weitgehender Stilllegung des öffentlichen Lebens kommen würde, so dass das Auftreten der Pandemie mit den entsprechenden weitreichenden staatlichen Eingriffen in das wirtschaftliche und soziale Leben eine schwerwiegende Änderung der für die Vertragsabwicklung vorgestellten Umstände bedeutet und damit das tatsächliche Element der Störung der Geschäftsgrundlage verwirklicht (vgl. auch OLG Dresden, Urteil vom 24. Februar 2021 - 5 U 1782/20, n.v., zitiert juris Rn. 37 sowie Beschluss vom 15. Februar 2021 - 5 U 1782/20, NZM 2021, 231, zitiert juris 42; OLG München, Beschluss vom 17. Februar 2021 - 32 U 6358/20, NZM 2021, 226, zitiert juris Rn. 11 ff.; LG Mönchengladbach, Urteil vom 2. November 2020 - 12 O 154/20, n.v., zitiert juris Rn. 48; LG Heidelberg, Urteil vom 30. Juli 2020 - 5 O 66/20, ZMR 2021, 44, zitiert juris Rn. 50 jeweils mwN).

    Es liegt insoweit eine Systemkrise vor, weil durch sie das allgemeine soziale und wirtschaftliche Gefüge nachhaltig erschüttert wird (OLG Dresden, Urteil vom 24. Februar 2021, aaO; Weller/Lieberknecht/Habrich NJW 2020, 1017, 1021; Häublein/Müller NZM 2020, 481, 486 f.; jeweils mwN).

    Dies berücksichtigt aber nicht hinreichend, dass sich im Streitfall mit einer weltweiten Pandemie ein außergewöhnliches Risiko verwirklicht hat, das nicht mehr eindeutig in den Risikobereich einer Partei fällt (so für den Bereich der Gewerberaummiete etwa OLG Frankfurt, Urteil vom 19. März 2021 - 2 U 143/20, zitiert juris Rn. 43ff; OLG Dresden, Urteil vom 24. Februar 2021, 5 U 1782/20, zitiert juris Rn. 35ff; LG Mönchengladbach, Urteil vom 02. November 2020 - 12 O 154/20, zitiert juris; LG München I, Urteil vom 12. Februar 2021 - 31 O 11516/20, zitiert juris; vgl. auch Palandt/Grüneberg, BGB, 80. Aufl., § 313 Rn. 37a; Zehelein, NZM 20, 390ff; Häublein/Müller, NZM 20, 481ff).

    Da keine Partei eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gesetzt hat und auch keine Gründe für eine anderweitige Aufteilung ersichtlich sind, erscheint es angemessen, das von keiner Partei zu tragende Pandemierisiko auf beide Parteien je zur Hälfte zu verteilen (vgl. BGH, Urteil vom 23. November 1989 - VII ZR 60/89, NJW 90, 572, zitiert juris Rn. 17; OLG Dresden, Urteil vom 24. Februar 2021, 5 U 1782/20, zitiert juris Rn. 44; Zehelein, NZM 20, 390, 399).

    Dass diese auch in Fällen anwendbar sind, welche die Literatur der "großen Geschäftsgrundlage" zuordnet (MünchKomm-BGB/Finkenauer, 8. Aufl. § 313 Rn. 17; BeckOK-BGB/Lorenz, Stand: 1. Februar 2021, § 313 Rn. 7; Palandt/Grüneberg, BGB, 80. Aufl., § 313 Rn. 5; jeweils mwN), ist auch in der Rechtsprechung einhellig anerkannt (OLG Dresden, Urteil vom 24. Februar 2021 - 5 U 1782/20, n.v., zitiert juris Rn. 37; OLG München, Beschluss vom 17. Februar 2021 - 32 U 6358/20, NZM 2021, 226, zitiert juris Rn. 11 ff; vgl. auch BGH, Urteil vom 23. November 1989 - VII ZR 60/89, BGHZ 109, 224, zitiert juris Rn. 17).

  • OLG Hamm, 24.09.2021 - 30 U 114/21

    Corona; Covid-19; Miete; Minderung; Pandemie; Unmöglichkeit; Vertragsanpassung;

    Die Annahme einer "pauschalen Mietreduzierung" um 50 % aufgrund der Pandemie ist damit nicht vereinbar (in Abweichung zu OLG Dresden, Urt. v. 24.02.2021 - 5 U 1782/20 -, ZMR 2021, 476 ff., KG Berlin, Urt. v. 01.

    Dem lassen sich eine Aussage über die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf die Höhe der Miete in bestehenden Mietverträgen und ein dahingehender Regelungswille des Gesetzgebers nicht entnehmen (vgl. OLG Frankfurt, Urt. v. 19.03.2021 - 2 U 143/20 -, juris Rn. 29 ff.; OLG Dresden, Urt. v. 24.02.2021 - 5 U 1782/20 -, juris Rn. 27).

    Voraussetzung hierfür ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass die durch die gesetzgeberische Maßnahme bewirkte Gebrauchsbeschränkung unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der Mietsache in Zusammenhang steht (BGH, Urt. v. 13.07.2011 - XII ZR 189/09 -, NZM 2011, 727 Rn. 9 m.w.N. - Pacht; OLG München, Beschl. v. 17.02.2021 - 32 U 6358/20 -, NZM 2021, 948 Rn. 4; OLG Karlsruhe, Urt. v. 24.02.2021 - 7 U 109/20 -, NZM 2021, 224 Rn. 16; wohl dem Grunde nach ebenso: OLG Dresden, Urt. v. 24.02.2021 - 5 U 1782/20 -, juris Rn. 32; ferner: Senat, Urt. v. 08.04.2020 - I-30 U 107/19 -, ZMR 2020, 739 Rn. 53).

    Für eine Berücksichtigung von Störungen der Geschäftsgrundlage ist grundsätzlich insoweit kein Raum, als es um Erwartungen und Umstände geht, die nach den vertraglichen Vereinbarungen in den Risikobereich einer der Parteien fallen sollen (vgl. BGH, Urt. v. 23.10.2019 - XII ZR 125/18 -, NJW 2020, 331 ff.; Urt. v. 16.2.2000 - XII ZR 279/97 -, NJW 2000, 1714, 1716, m.w.N.; so auch OLG Dresden, Urt. v. 24.02.2021 - 5 U 1782/20 -, juris Rn. 40).

    Das OLG Dresden (Urt. v. 24.02.2021 - 5 U 1782/20 -, ZMR 2021, 476 ff.) und.

  • OLG Köln, 24.11.2021 - 22 U 79/21

    Corona-Virus; Covid-19-Pandemie; Schließungsanordnung; Gebrauchsbeschränkung;

    Insoweit nimmt die Beklagte auf die Entscheidungen der Oberlandesgerichte Karlsruhe (Urteil vom 10.02.2021, 7 U 109/20), Dresden (Urteil vom 24.02.2021, 5 U 1782/20) und des Kammergerichts (Urteil vom 01.04.2021, 8 U 1099/20) Bezug.

    Dies entspricht soweit ersichtlich auch der herrschenden Meinung in der obergerichtlichen Rechtsprechung und Literatur (vgl. OLG München, Hinweisbeschluss vom 17.02.2021 - 32 U 6358/20 -, juris Rn. 2 ff.; OLG Karlsruhe, Urteil vom 24.02.2021 - 7 U 109/20 -, NZM 2021, 224 Rn. 13 ff.; OLG Frankfurt, Urteil vom 19.03.2021 - 2 U 143/20 -, juris Rn. 28 ff.; Urteil vom 17.09.2021 - 2 U 18/21 -, juris Rn. 27 ff.; Urteil vom 17.09.2021 - 2 U 147/20 -, juris Rn. 71 zu Pachtvertrag; KG, Urteil vom 01.04.2021 - 8 U 1099/20 -, BeckRS 2021, 8005 Rn. 37; Senat, Hinweisbeschluss vom 31.05.2021 - 22 U 205/20 -, juris Rn. 17 ff.; OLG Schleswig, Urteil vom 16.06.2021 - 12 U 148/20 -, BeckRS 2021, 18921 Rn. 31 ff.; OLG Hamm, Urteil vom 24.09.2021 - 30 U 114/21 -, juris Rn. 45 ff.; i.E. auch OLG Dresden, Urteil vom 24.02.2021 - 5 U 1782/20 -, juris Rn. 24 ff., allerdings eine Zuordnung zum Verwendungsrisiko des Mieters ablehnend; Häublein/Müller NZM 2020, 481, 484 f.; Streyl NZM 2020, 817, 818 ff.; Sittner NJW 2020, 1169, 1171; Heilmann NZM 2020, 497; Leo/Götz NZM 2020, 402, 403; Zehelein NZM 2020, 390, 392 ff.; Rieger, NJOZ 2021, 193, 194 f.; a.A.: LG München I, Urteil vom 22.09.2020 - 4495/20 -, juris Rn. 18 ff.; AG Pinneberg, Urteil vom 17.11.2020 - 81 C 18/20 -, juris Rn. 10 ff.; LG Kempten, Urteil vom 07.12.2020 - 23 O 753/20 - BeckRS 2020, 37736 Rn. 21 ff.; Säcker/Schubert BB 2020, 2563, 2567 f.; Sentek/Ludley NZM 2020, 406, 407 ff.; Selk, NZM 2021, 369 ff.).

    Entgegen der erstinstanzlich vertretenen Ansicht der Beklagten sind die Vorschriften vorliegend nach Überlassung der Mietsache nicht mehr anwendbar und werden von den speziellen Regelungen des Gewährleistungsrechts nach §§ 536 ff. BGB verdrängt (BGH, Urteil vom 04.05.2005 - XII ZR 254/01 -, NJW 2005, 2152, 2154; OLG Dresden, Urteil vom 24.02.2021 - 5 U 1782/20 -, juris Rn. 26; OLG Frankfurt, Urteil vom 19.03.2021 - 2 U 143/20 -, juris Rn. 41; KG, Urteil vom 01.04.2021 - 8 U 1099/20 -, BeckRS 2021, 8005 Rn. 37), da die Beklagte die Gebrauchsuntauglichkeit der Mietsache infolge der behördlichen Verbote rügt.

    bb) Im Falle von zeitlich nicht völlig zu vernachlässigenden Schließungsanordnungen sowie von pandemiebedingten, deutlich spürbaren hoheitlich verordneten Gebrauchsbeschränkungen, ist nach Auffassung des Senats regelmäßig davon auszugehen, dass sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags im Sinne von § 313 BGB geworden sind, nach Vertragsabschluss schwerwiegend verändert haben (Senat, Hinweisbeschluss vom 31.05.2021 - 22 U 205/20 -, juris Rn. 22 ff.; ebenso OLG München, Hinweisbeschluss vom 17.02.2021 - 32 U 6358/20 -, juris Rn. 29 ff.; OLG Dresden, Urteil vom 24.02.2021 - 5 U 1782/20 -, juris Rn. 37; OLG Frankfurt, Urteil vom 19.03.2021 - 2 U 143/20 -, juris Rn. 45 f.; Urteil vom 17.09.2021 - 2 U 18/21 -, juris Rn. 36 ff.; KG, Urteil vom 01.04.2021 - 8 U 1099/20 -, BeckRS 2021, 8005 Rn. 42; OLG Köln, Urteil vom 14.05.2021 - 1 U 9/21 -, juris Rn. 33 f.; OLG Hamm, Urteil vom 24.09.2021 - 30 U 114/21 -, juris Rn. 54 f.).

    Ohnehin gehört die Grundannahme des Ausbleibens einer Pandemie zur sogenannten "großen Geschäftsgrundlage" (vgl. Senat, Hinweisbeschluss vom 31.05.2021 - 22 U 205/20 -, juris Rn. 22 ff.; OLG Dresden, Urteil vom 24.02.2021 - 5 U 1782/20 -, juris Rn. 37; KG Berlin, Urteil vom 01.04.2021 - 8 U 1099/20 -, juris Rn.46; OLG Köln, Urteil vom 14.05.2021 - 1 U 9/21 -, juris Rn. 33).

    Ob dies eine Existenzgefährdung des Mieters erfordert, ist in der Rechtsprechung zur Anpassung von Mieten aufgrund der Covid-19-Pandemie umstritten (bejahend: KG Berlin, Urteil vom 01.04.2021 - 8 U 1099/20 -, juris Rn. 47, welches eine solche angesichts der Dauer der angeordneten Schließung von einem Monat oder länger jedoch als indiziert ansieht; LG Heidelberg, Urteil vom 30.07.2020 - 5 O 66/20 -, COVuR 2020, 541 Rn. 45; LG Zweibrücken, Urteil vom 11.09.2020 - HK O 17/20 -, COVuR 2020, 693, 696 Rn. 69; LG Wiesbaden, Urteil vom 05.11.2020 - 9 O 852/20 -, BeckRS 2020, 32449, Rn. 20 LG Münster, Vorbehaltsurteil vom 19.02.2021 - 023 O 18/20 -, BeckRS 2021, 2999 Rn. 82; verneinend: OLG München, Hinweisbeschluss vom 17.02.2021 - 32 U 6358/20 -, juris Rn. 25; OLG Dresden, Urteil vom 24.02.2021 - 5 U 1782/20 -, juris Rn. 42; OLG Frankfurt a.M., Urteil vom 19.03.2021 - 2 U 143/20 -, juris Rn. 62; OLG Karlsruhe, Urteil vom 24.02.2021 - 7 U 109/20 -, NZM 2021, 224 Rn. 22, das u.U. eine schwere Beeinträchtigung des wirtschaftlichen Fortkommens ausreichen lässt).

    Soweit sie für ihre gegenteilige Ansicht auf die Rechtsprechung des OLG Dresden verweist, wonach sich die Unzumutbarkeit bereits daraus ergeben soll, dass es sich bei einem Mietvertrag um ein Dauerschuldverhältnis handelt, in dem eine Störung der Geschäftsgrundlage zu einer Äquivalenzstörung führt und bereits deswegen die Kaltmiete vor dem Hintergrund, dass keine der Vertragsparteien eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage in Form der Pandemie und der staatlichen Maßnahmen zu ihrer Bekämpfung gesetzt hat, aus Gründen der Billigkeit paritätisch zu teilen ist (vgl. OLG Dresden, Urteil vom 24.02.2021 - 5 U 1782/20 -, juris Rn. 42 ff.), ist dem nicht zu folgen (ebenso OLG Frankfurt a.M., Urteil vom 19.03.2021 - 2 U 143/20 -, juris Rn. 53 f.: Urteil vom 17.09.2021 - 2 U 18/21 -, juris Rn. 44 f.; vgl. auch OLG München, Hinweisbeschluss vom 17.02.2021 - 32 U 6358/20 -, juris Rn. 37; OLG Karlsruhe, Urteil vom 24.02.2021 - 7 U 109/20 -, NZM 20251, 224 Rn. 27).

  • OLG Köln, 31.05.2021 - 22 U 205/20

    Coronapandemie und Betriebsschließungen: Kein Mietmangel, Grundsätze des Wegfalls

    Dies entspricht soweit ersichtlich auch der h.M. in der hierzu ergangenen Rechtsprechung und Lehre (vgl. OLG München, Hinweisbeschluss vom 17.02.2021 - 32 U 6358/20, beckonline; OLG Karlsruhe, Urt. v. 24.02.2021 - 7 U 109/20, beckonline; i.E. auch OLG Dresden Urt. v. 24.02.2021 - 5 U 1782/20; KG Berlin, Urteil vom 01.04.2021 - 8 U 1099/20 -, juris; vgl. ferner Häublein/ Müller, "Wer trägt das Pandemierisiko in der Geschäftsraummiete?" NZM 2020, 481 ff.).

    Wenn und soweit alsdann die Gewinnerzielung unabhängig von der Person des Mieters und des von ihm betriebenen Unternehmens aufgrund der nachträglichen Realisierung eines praktisch kaum kalkulierbaren Risikos nicht mehr möglich ist, weil (hoheitlich) branchenübergreifend Schließungen angeordnet werden und die Bevölkerung zum Daheimbleiben aufgefordert wird, so muss sich dies nach in Rechtsprechung und Lehre vertretener Auffassung (vgl. OLG München, Hinweisbeschluss vom 17.02.2021 - 32 U 6358/20, beckonline; OLG Karlsruhe, Urt. v. 24.02.2021 - 7 U 109/20, beckonline; OLG Frankfurt, Urteil vom 19.03.2021 - 2 U 143/20 -, juris; OLG Dresden Urt. v. 24.02.2021 - 5 U 1782/20; KG Berlin, Urteil vom 01.04.2021 - 8 U 1099/20 -, juris; Häublein/Müller, NZM; 2020, 481 ff. [487 ff.]; Streyl, NZM 2020, 817 [821 ff.]), der auch der Senat zuneigt, auch auf die Miethöhe und damit mittelbar auch auf die Risikozuweisung für Pandemiefolgen auswirken.

    Einstweilen kann daher nach Aktenlage für den Gastronomiebetrieb des Beklagten keine in seinem Sinne günstige Aussage getätigt werden, wobei der Senat nicht entscheiden muss, ob die Grenze der Unzumutbarkeit erst überschritten wird, wenn die Vernichtung der wirtschaftlichen Existenz des Mieters droht (dagegen auch OLG Dresden, Urteil vom 24.02.2021 - 5 U 1782/20 -, juris; KG Berlin, Urteil vom 01.04.2021 - 8 U 1099/20 -, juris).

  • OLG Celle, 02.12.2021 - 2 U 64/21

    Wenn Räume zur Durchführung einer Hochzeitsfeier mit bis zu 120 Personen

    Der Senat teilt insoweit die überzeugende Rechtsprechung der Oberlandesgerichte München (Beschluss vom 17. Februar 2021, Az.: 32 U 6158/20), Dresden (Urteil vom 24. Februar 2021, Az.: 5 U 1782/20), Karlsruhe (Urteil vom 24. Februar 2021, Az.: 7 U 109/20), des Kammergerichts Berlin (Urteil vom 1. April 2021, Az.: 8 U 1099/21, zitiert nach juris Rn. 90ff.) sowie der Oberlandesgerichte Köln (Beschluss vom 31. Mai 2021, Az.: 22 U 205/20, zitiert nach juris Rn. 17ff.), Schleswig (Urteil vom 16. Juni 2021, Az.: 12 U 148/20, zitiert nach juris Rn. 45ff.), Frankfurt (Urteil vom 17. September 2021, Az.: 2 U 18/21, zitiert nach juris Rn. 27ff. sowie Urteil vom 17. September 2021, Az.: 2 U 147/20, zitiert nach juris Rn. 54ff.) und Hamm (Urteil vom 24. September 2021, Az.: 30 U 114/21, zitiert nach juris Rn. 46ff.).
  • LG Augsburg, 15.07.2021 - 91 O 2329/20

    Gewerberaummiete während der Corona-Pandemie

    Dieser Regelung kann keine Sperrwirkung ein genommen werden, da der Gesetzgeber den betroffenen Schuldnern nur einen zusätzlichen Schutz bieten wollte, nicht aber die Rechte der Mieter verkürzen wollte (vgl. LG Mönchengladbach, a.a.O.., Rn 39; LG München I, BeckRS 2021, 453 Rz. 53 ff; Zehelein, NZM 2020, 393, 401; OLG Dresden, BeckRS 2021, 2461 Rz. 24).

    d) Der Tatbestand der Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 Abs. 1 BGB setzt ein tatsächliches Element, ein hypothetisches Element und ein normatives Element voraus (vgl. OLG Dresden, BeckRS 2021, 2461 Rz. 33 ff).

    Im Falle einer Störung der großen Geschäftsgrundlage führt dies aber, wenn die Störung über einen Monat andauert, regelmäßig zur Anpassung des Mietvertrages gemäß § 313 Abs. 1 BGB dahin, dass die vertraglich vereinbarte Kaltmiete für den Zeitraum der Schließungsanordnung auf 50 % reduziert wird (vergleiche OLG Dresden, BeckRS 2021, 2461; LG Mönchengladbach, BeckRS 2020, 30731; Häublein/Müller NZM 2020, 481, 492; Zehelein NZM 2020, 390; Palandt-Weidenkaff, BGB, 80. Auflage, § 313 Rz. 37a).

  • KG, 06.08.2021 - 21 U 19/21

    Coronabedingte Kündigung eines Vertrags über gastronomische Dienstleistungen zur

    Bei der Störung der Geschäftsgrundlage für einen Mietvertrag über Geschäftsräume mag während einer staatlich angeordneten Geschäftsschließung die Herabsetzung der Miete auf die Hälfte dem Ziel der gleichmäßigen Risikoteilung nahekommen (vgl. KG, Urteil vom 1. April 2021, 8 U 1099/20; OLG Dresden, Urteil vom 24. Februar 2021, 5 U 1782/20; abweichend OLG Karlsruhe, Urteil vom 24. Februar 2021, 7 U 109/20; Römermann, NJW 2021, 265 ff), denn auch wenn die Umsätze des Mieters dadurch eingebrochen sein mögen, konnte er die Räumlichkeiten in dieser Zeit immerhin weiter nutzen.
  • OLG Dresden, 10.08.2022 - 5 U 743/22

    § 545 BGB kann auch per AGB ausgeschlossen werden

    Eine Reduzierung der Nutzungsentschädigung unter dem Gesichtspunkt eines Mangels des Mietobjektes nach § 536 Abs. 1 BGB kommt von vornherein nicht in Betracht, weil die pandemiebedingte staatliche Schließungsanordnung nicht zu einem Mangel des Mietobjektes führt (vgl. BGH, Urteil vom 12.01.2022, XII ZR 8/21, NJW 2022, 1370 Rn. 26 ff.; Senatsurteil vom 24.02.2021, 5 U 1782/20, BeckRS 2021, 2461 Rn. 25 ff.; OLG München, Beschluss vom 17.02.2021, 32 U 6358/20, NJW 2021, 948 Rn. 4 f.; OLG Karlsruhe, Urteil vom 24.02.2021, 7 U 109/20, NZM 2021, 224 Rn. 13 ff.).
  • KG, 11.03.2021 - 8 U 1106/20

    Kündigung eines Gewerberaummietvertrags: Formmangel der Kündigungserklärung;

    Die Beklagte kann dem Anspruch auf Mietzahlung einen solchen auf Anpassung der Miete an die grundlegend veränderten Verhältnisse infolge der Pandemie nach § 313 BGB einredeweise entgegen halten, wobei nicht ausgeschlossen erscheint, dass wegen des Verbots touristischer Beherbergung und daraus folgenden Wegfalls der wesentlichen Umsätze eine Mietreduzierung in Höhe von 50 % der vereinbarten Miete angemessen ist (vgl. OLG Dresden, Urt. v. 24.02.21, 5 U 1782/20 -juris Rn 37, 44; LG Mönchengladbach, Urt. v. 02.11.2020 -12 O 154/20), womit ein Zahlungsrückstand i.S. von § 543 Abs. 2 Nr. 3 lit a BGB nicht bestünde.
  • OLG Hamm, 10.09.2021 - 30 U 147/21

    Corona; Covid-19; Miete; Minderung; Pandemie; Risikozuweisung; Störung der

  • KG, 04.11.2021 - 8 U 85/21

    Geschäftsraummiete: Einwand der Mietzinsreduzierung wegen Wegfalls der

  • LG Itzehoe, 30.07.2021 - 9 S 97/20

    Corona-bedingte Schließung rechtfertigt Mietreduzierung um 25%

  • AG Hannover, 28.06.2021 - 540 C 2255/21

    Covid-19: Mieterin von Veranstaltungsräumen anlässlich einer Hochzeitsfeier zur

  • LG Frankfurt/Main, 25.08.2021 - 7 O 369/20

    Kündigungsschaden trägt Mieter

  • LG Frankfurt/Main, 25.08.2021 - 13 O 278/20

    Sind öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse ein Mietmangel?

  • LG Köln, 22.12.2021 - 15 O 201/21

    Keine pauschale Reduzierung für gewerbliche Mietzahlungen im Lockdown

  • LG Aachen, 20.08.2021 - 8 O 100/21

    Zwischenfeststellungsklage setzt Zahlungsklage voraus!

  • LG Berlin, 23.11.2021 - 38 O 124/21

    Coronabedingter Anpassungsanspruch als Einwendung für Vollstreckungsabwehrklage

  • LG Berlin, 01.06.2021 - 2 O 85/21

    Pauschalregelung der Folgen eines Betriebsverbots wegen Corona-Pandemie

  • LG Offenburg, 16.02.2022 - 5 O 32/21

    Corona-bedingte Schließung: Im Urkundsprozess muss Miete (zunächst) voll bezahlt

  • LG Frankenthal, 27.10.2021 - 3 O 52/21

    Keine automatische Vertragsanpassung bei corona-bedingter Schließung

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Rechtsprechung
   OLG Dresden, 15.02.2021 - 5 U 1782/20   

Zitiervorschläge
https://dejure.org/2021,3896
OLG Dresden, 15.02.2021 - 5 U 1782/20 (https://dejure.org/2021,3896)
OLG Dresden, Entscheidung vom 15.02.2021 - 5 U 1782/20 (https://dejure.org/2021,3896)
OLG Dresden, Entscheidung vom 15. Februar 2021 - 5 U 1782/20 (https://dejure.org/2021,3896)
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Volltextveröffentlichungen (3)

  • rechtsportal.de

    Ansprüche aus einem Mietvertrag über ein Objekt zum Betrieb eines Textileinzelhandels

  • ibr-online

    Anpassung der Miete bei corona-bedingter Schließung

  • juris (Volltext/Leitsatz)
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Verfahrensgang

Papierfundstellen

  • NJW 2021, 953
  • NZM 2021, 231

Corona: Rechtsprechungsübersichten

 
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Wird zitiert von ... (9)

  • OLG Köln, 14.06.2021 - 1 U 9/21

    Covid19-Pandemie: Bei pandemiebedingter Stornierung von Hotelzimmern hälftige

    Zur Geschäftsgrundlage der Parteien als Anbieter und Nachfrager von Beherbergungsleistungen gehörte danach die Vorstellung, dass es nicht zu einer weltweiten Pandemie mit weitgehender Stilllegung des öffentlichen Lebens kommen würde, so dass das Auftreten der Pandemie mit den entsprechenden weitreichenden staatlichen Eingriffen in das wirtschaftliche und soziale Leben eine schwerwiegende Änderung der für die Vertragsabwicklung vorgestellten Umstände bedeutet und damit das tatsächliche Element der Störung der Geschäftsgrundlage verwirklicht (vgl. auch OLG Dresden, Urteil vom 24. Februar 2021 - 5 U 1782/20, n.v., zitiert juris Rn. 37 sowie Beschluss vom 15. Februar 2021 - 5 U 1782/20, NZM 2021, 231, zitiert juris 42; OLG München, Beschluss vom 17. Februar 2021 - 32 U 6358/20, NZM 2021, 226, zitiert juris Rn. 11 ff.; LG Mönchengladbach, Urteil vom 2. November 2020 - 12 O 154/20, n.v., zitiert juris Rn. 48; LG Heidelberg, Urteil vom 30. Juli 2020 - 5 O 66/20, ZMR 2021, 44, zitiert juris Rn. 50 jeweils mwN).
  • AG Dortmund, 27.04.2021 - 425 C 7880/20

    Lockdown rechtfertigt Vertragsanpassung

    Deshalb liegt nach herrschender Meinung bei dem hier strittigen Sachverhalt kein Mangel der Mietsache vor (OLG Frankfurt Urt. v. 19.3.2021 - 2 U 143/20; OLG Karlsruhe NZM 2021, 224; OLG München NZM 2021, 226; OLG Dresden NZM 2021, 231; LG Frankfurt/M GE 2020, 1495; LG Heidelberg GE 2020, 1184; LG Mönchengladbach Urt. v. 2.11.2020 - 12 O 154/20; AG Oberhausen, Urt. v. 6.10.2020 - 37 C 863/20; LG Wiesbaden, Urt. v. 5.11.2020 - 9 O 852/20; LG Dortmund Urt. v. 23.2.2021 - 12 O 359/20; Both in Zehelein,COVID-19 - Mieten in Zeiten von Corona, § 3 Rdn. 30; Streyl in COVID-19 - Rechtsfragen zur Corona-Krise, § 3 Rdn. 72; Leo NZM 2021, 249 (257); Walburg GE 2020, 423, 424; offengelassen von OLG Nürnberg GE 2020, 1625).

    Das OLG Dresden (Hinweisbeschluss NZM 2021, 231 und Urteil v. 24.2.2021 - 5 U 1782/20) hat ebenfalls eine Störung der (großen) Geschäftsgrundlage i.S.v. § 313 Abs. 1 BGB des Mietvertrages angenommen, wodurch eine Anpassung des Vertrages dahingehend zu erfolgen habe, dass die Kaltmiete für die Dauer der angeordneten Schließung auf die Hälfte reduziert werde.

  • OLG Schleswig, 16.06.2021 - 12 U 148/20

    Mietzahlungsverpflichtung im Gewerberaummietverhältnis trotz coronabedingter

    (NJW 2021, 953 Rn. 26, 27, beck-online).
  • AG Bremen, 22.07.2021 - 5 C 106/21

    Zahlungsanspruch aus einem Nutzungsvertrag

    Für diese Annahme spricht auch der Inhalt des mit Wirkung vom 31.12.2020 neu geschaffenen Art. 240 § 7 Abs. 1 EGBGB (OLG Dresden, NZM 2021, 231 Rn. 43).
  • LG Düsseldorf, 30.08.2021 - 21 S 14/21

    Mietvertrag in Zeiten der Pandemie nicht nichtig!

    Schon nach dem ausdrücklichen Willen des Gesetzgebers ist danach kein Raum für die teilweise vertretene pauschale Betrachtungsweise, wonach angesichts des Umstands, dass keine der Parteien die Pandemie und die damit verbundenen Geschäftsschließungen und weiteren Folgen habe vorhersehen können, eine hälftige Teilung des Risikos und damit eine hälftige Teilung der Miete anzunehmen sei, weshalb es einer Darlegung der Umsatzausfälle nicht bedürfe (so auch OLG Karlsruhe NZM 2021, 224 Rn. 27; OLG München NZM 2021, 226 Rn. 35; a.A.: OLG Dresden NZM 2021, 231 Rn. 39; jew. beck-online).
  • LG Frankfurt/Main, 25.08.2021 - 13 O 278/20

    Sind öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse ein Mietmangel?

    Unabhängig von der Frage, ob eine Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB im Zusammenhang mit den pandemiebedingten Gebrauchseinschränkungen für Gewerberäumlichkeiten grundsätzlich in Betracht kommt (dafür u.a. OLG München, NZM 2021, 226; OLG Frankfurt, Urteil vom 19. März 2021 - 2 U 143/20 -, juris; OLG Dresden, Hinweisbeschluss NZM 2021, 231 und Urteil v. 24.02.2021 - 5 U 1782/20), konnte hier jedenfalls nicht festgestellt werden, dass der Beklagten unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann, § 313 Abs. 1 BGB.
  • LG Düsseldorf, 24.11.2021 - 21 O 124/21

    Corona-bedingte Schließungen sind kein Mietmangel

    Schon nach dem ausdrücklichen Willen des Gesetzgebers ist danach kein Raum für die teilweise vertretene pauschale Betrachtungsweise, wonach angesichts des Umstands, dass keine der Parteien die Pandemie und die damit verbundenen Geschäftsschließungen und weiteren Folgen habe vorhersehen können, eine hälftige Teilung des Risikos und damit eine hälftige Teilung der Miete anzunehmen sei, weshalb es einer Darlegung der Umsatzausfälle nicht bedürfe (so auch OLG Karlsruhe NZM 2021, 224 Rn. 27; OLG München NZM 2021, 226 Rn. 35; a.A.: OLG Dresden NZM 2021, 231 Rn. 39; jew. beck-online).
  • LG Düsseldorf, 25.10.2021 - 21 O 124/21
    Schon nach dem ausdrücklichen Willen des Gesetzgebers ist danach kein Raum für die teilweise vertretene pauschale Betrachtungsweise, wonach angesichts des Umstands, dass keine der Parteien die Pandemie und die damit verbundenen Geschäftsschließungen und weiteren Folgen habe vorhersehen können, eine hälftige Teilung des Risikos und damit eine hälftige Teilung der Miete anzunehmen sei, weshalb es einer Darlegung der Umsatzausfälle nicht bedürfe (so auch OLG Karlsruhe NZM 2021, 224 Rn. 27; OLG München NZM 2021, 226 Rn. 35; a.A.: OLG Dresden NZM 2021, 231 Rn. 39; jew. beck-online).
  • AG Ludwigshafen, 23.08.2021 - 2i C 51/21

    Corona-bedingte Schließungen erfordern individuelle Vertragsanpassungen!

    Grundsätzlich erscheint es aus den bereits genannten Gründen zunächst angemessen, von einer hälftigen Risikoverteilung auszugehen (vgl. AG Dortmund, ZMR 2021, 589 ff., OLG Dresden ZMR 2021, 476; OLG Dresden NZM 2021, 231).

Redaktioneller Hinweis

  • Hinweisbeschluss mit Vergleichsvorschlag des Senats

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