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Rechtsprechung
   BGH, 19.07.2006 - VIII ZR 212/05   

Zitiervorschläge
https://dejure.org/2006,671
BGH, 19.07.2006 - VIII ZR 212/05 (https://dejure.org/2006,671)
BGH, Entscheidung vom 19.07.2006 - VIII ZR 212/05 (https://dejure.org/2006,671)
BGH, Entscheidung vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05 (https://dejure.org/2006,671)
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Volltextveröffentlichungen (17)

  • bundesgerichtshof.de PDF
  • Judicialis

    BGB § 556 Abs. 2 Satz 1; ; BGB § 558; ; BGB § 558 b; ; HeizkostenVO § 2

  • IWW
  • Kanzlei Prof. Schweizer

    Heizkostenverordnung geht vertraglichen Vereinbarungen vor -

  • Wolters Kluwer

    Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens; Unvereinbarkeit der mietvertraglichen Vereinbarung einer Bruttowarmmiete mit den Bestimmungen der Heizkostenverordnung (HeizkV); Pauschales Entgelt für Heizung und Warmwasser unabhängig vom tatsächlichen Energieverbrauch des ...

  • Berliner Mieterverein (Volltext/Auszüge/Inhaltsangabe)

    Warmmiete und Mieterhöhung

  • grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

    BGB §§ 556 Abs. 2 Satz 1, 558, 558 a, 558 b, 134; HeizkostenVO §§ 1, 2
    Wirksames Mieterhöhungsverlangen für Warmmiete; Heizkostenverordnung; ortsübliche Vergleichsmiete; Zustimmungsklage; Heizkosten; Warmwasserkosten; Mietvertrag

  • ra.de
  • RA Kotz

    Warmmiete - Anwendbarkeit der Heizkostenverordnung

  • gaius.legal

    Erhöhung heizkostenverordnungswidriger Warmmietenabrede

  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

    Zulässigkeit der Vereinbarung einer Bruttowarmmiete; Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens

  • datenbank.nwb.de
  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

    Vereinbarung einer Bruttowarmmiete unzulässig

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (6)

  • anwaltonline.com (Kurzinformation)

    Bruttowarmmiete kann nicht einfach vereinbart werden

  • onlineurteile.de (Kurzmitteilung)

    Mieterhöhung und Heizkosten - In Mehrfamilienhäusern ist eine Bruttowarmmiete unzulässig

  • mietrechtsinfo.de (Kurzinformation)

    Mieterhöhungsverlangen bei Warmmiete

  • kanzlei-klumpe.de PDF, S. 11 (Kurzinformation)

    Die Vereinbarung einer Brutto-Warmmiete oder Warmmiete im Mietvertrag ist unwirksam

  • gevestor.de (Kurzinformation)

    Mietrecht: Heizkosten müssen nach tatsächlichem Verbrauch berechnet we

  • gevestor.de (Kurzinformation)

    So erhöhen Sie die Betriebskosten bei Ihren Teilinklusivmieten

Besprechungen u.ä.

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

    Mieterhöhung bei Bruttowarmmiete (IMR 2006, 73)

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Verfahrensgang

Papierfundstellen

  • NJW 2006, 3350 (Ls.)
  • NJW-RR 2006, 1305
  • MDR 2007, 138
  • NZM 2006, 652
  • ZMR 2006, 766
  • DB 2006, 1953
 
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Wird zitiert von ... (44)Zitiert selbst (9)

  • BGH, 26.10.2005 - VIII ZR 41/05

    Vergleichsmaßstab bei einem Mieterhöhungsverlangen

    Auszug aus BGH, 19.07.2006 - VIII ZR 212/05
    Davon unabhängig ist die Frage, ob die im Zustimmungsverlangen geforderte Miete gemäß § 558 BGB der Höhe nach (materiell) berechtigt ist (vgl. Begründung des Regierungsentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz, BT-Drucks. 14/4553 S. 54; Senat, Urteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, WuM 2006, 39, unter II 1 a m.w.Nachw.;… MünchKommBGB/Artz, aaO, § 558 a Rdnr. 1).

    Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen und auf diese Weise überflüssige Prozesse zu vermeiden (Senatsurteil vom 26. Oktober 2005, aaO, m.w.Nachw.).

    Dieser Kostenanteil bleibt daher bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB außer Betracht (vgl. zur Erhöhung einer Teilinklusivmiete Senat…, Urteil vom 19. November 2003, aaO und Urteil vom 26. Oktober 2005, aaO).

  • BGH, 19.11.2003 - VIII ZR 160/03

    Erhöhung einer Teilinklusivmiete

    Auszug aus BGH, 19.07.2006 - VIII ZR 212/05
    So liegt es auch bei einer Bruttowarmmiete, weil hierdurch im Regelfall alle umlagefähigen Betriebskosten einschließlich der Heiz- und Warmwasserkosten abgegolten werden (…BayObLG, aaO, 1294 m.w.Nachw.; vgl. auch Senatsurteil vom 19. November 2003 - VIII ZR 160/03, NJW 2004, 1380, unter II 2 hinsichtlich einer Teilinklusivmiete).

    Dieser Kostenanteil bleibt daher bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB außer Betracht (vgl. zur Erhöhung einer Teilinklusivmiete Senat, Urteil vom 19. November 2003, aaO …und Urteil vom 26. Oktober 2005, aaO).

  • BayObLG, 23.06.1988 - REMiet 3/88
    Auszug aus BGH, 19.07.2006 - VIII ZR 212/05
    In zeitlicher Hinsicht ist die Verordnung auch auf Mietverträge anzuwenden, die - wie im vorliegenden Fall - bereits vor ihrem Inkrafttreten am 1. März 1981 abgeschlossen wurden (vgl. die Überleitungsregelung des § 12 HeizkV in der Fassung vom 23. Februar 1981, BGBl. I S. 261, 296; OLG Hamm, WuM 1986, 267, 268 f.; BayObLG, NJW-RR 1988, 1293 f.).

    Vielmehr wird dadurch, dass die Vorschriften der Heizkostenverordnung abweichenden Vereinbarungen gemäß § 2 HeizkV ohne weiteres "vorgehen", die rechtsgeschäftliche Gestaltungsfreiheit der Parteien kraft Gesetzes eingeschränkt (vgl. Senatsurteil vom 20. Januar 1993 - VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061 = WM 1993, 660, unter II 1 b zur Unwirksamkeit einer die Vorschriften der Heizkostenverordnung nicht berücksichtigenden Formularklausel; BayObLG, NJW-RR 1988, 1293, 1294;… OLG Hamm, aaO; OLG Schleswig, WuM 1986, 330 f.;… v. Brunn in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III.A Rdnr. 55;… Brintzinger, aaO, Anm. 2).

  • BGH, 20.01.1993 - VIII ZR 10/92

    Auslegung und Zulässigkeit von Formularklauseln in Wohnungsmietvertrag

    Auszug aus BGH, 19.07.2006 - VIII ZR 212/05
    Vielmehr wird dadurch, dass die Vorschriften der Heizkostenverordnung abweichenden Vereinbarungen gemäß § 2 HeizkV ohne weiteres "vorgehen", die rechtsgeschäftliche Gestaltungsfreiheit der Parteien kraft Gesetzes eingeschränkt (vgl. Senatsurteil vom 20. Januar 1993 - VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061 = WM 1993, 660, unter II 1 b zur Unwirksamkeit einer die Vorschriften der Heizkostenverordnung nicht berücksichtigenden Formularklausel; BayObLG, NJW-RR 1988, 1293, 1294;… OLG Hamm, aaO; OLG Schleswig, WuM 1986, 330 f.;… v. Brunn in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III.A Rdnr. 55;… Brintzinger, aaO, Anm. 2).
  • BGH, 16.11.2005 - VIII ZR 373/04

    Begriff des anderen zwingenden Grundes; Ermittlung des Heizenergieverbrauchs bei …

    Auszug aus BGH, 19.07.2006 - VIII ZR 212/05
    Durch die Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung soll das Nutzerverhalten bei der Raumheizung und beim Warmwasserverbrauch mit dem Ziel einer Energieeinsparung beeinflusst werden (Entwurfsbegründung, BR-Drucks. 632/80 S. 13, 15 f.; vgl. auch Senat, Urteil vom 16. November 2005 - VIII ZR 373/04, WuM 2005, 776, unter II 2 b).
  • BGH, 12.05.2004 - VIII ZR 234/03

    Anforderungen an die Form eines Mieterhöhungsverlangens bei Inanspruchnahme …

    Auszug aus BGH, 19.07.2006 - VIII ZR 212/05
    Zwar wäre die Klage unzulässig, wenn ihr kein wirksames Zustimmungsverlangen zugrunde läge (vgl. Senat, Urteil vom 12. Mai 2004 - VIII ZR 234/03, NJW-RR 2004, 1159, unter II 4, zu § 2 MHG;… MünchKommBGB/Artz, 4. Aufl., § 558 b Rdnr. 11;… Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl., § 558 b Rdnr. 81, jew. m.w.Nachw.).
  • OLG Hamm, 02.07.1986 - 4 REMiet 4/85

    Betriebskostenverteilung für zentrale Heizungsanlage; Vereinbarung einer …

    Auszug aus BGH, 19.07.2006 - VIII ZR 212/05
    In zeitlicher Hinsicht ist die Verordnung auch auf Mietverträge anzuwenden, die - wie im vorliegenden Fall - bereits vor ihrem Inkrafttreten am 1. März 1981 abgeschlossen wurden (vgl. die Überleitungsregelung des § 12 HeizkV in der Fassung vom 23. Februar 1981, BGBl. I S. 261, 296; OLG Hamm, WuM 1986, 267, 268 f.; BayObLG, NJW-RR 1988, 1293 f.).
  • BayObLG, 30.06.2004 - 2Z BR 118/04

    Anforderungen an einen Eigentümerbeschluss über eine verbrauchsunabhängige …

    Auszug aus BGH, 19.07.2006 - VIII ZR 212/05
    aa) Es kann dahinstehen, ob § 2 HeizkV als Verbotsgesetz gemäß § 134 BGB (…Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, § 556 Rdnr. 14; Brintzinger in Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, HeizkostenV § 2 Anm. 3) oder als "Kollisionsnorm" anzusehen ist, die entgegenstehende Vereinbarungen nur für die Zeit ihrer Geltung überlagert (BayObLG, WuM 2004, 737, 738 m.w.Nachw.;… Lammel, aaO, Rdnr. 10).
  • OLG Schleswig, 15.01.1986 - 6 REMiet 1/85

    Heizkostenabrechnung; Mietvertrag; Vereinbarung ; Abbedingung; …

    Auszug aus BGH, 19.07.2006 - VIII ZR 212/05
    Vielmehr wird dadurch, dass die Vorschriften der Heizkostenverordnung abweichenden Vereinbarungen gemäß § 2 HeizkV ohne weiteres "vorgehen", die rechtsgeschäftliche Gestaltungsfreiheit der Parteien kraft Gesetzes eingeschränkt (vgl. Senatsurteil vom 20. Januar 1993 - VIII ZR 10/92, NJW 1993, 1061 = WM 1993, 660, unter II 1 b zur Unwirksamkeit einer die Vorschriften der Heizkostenverordnung nicht berücksichtigenden Formularklausel; BayObLG, NJW-RR 1988, 1293, 1294;… OLG Hamm, aaO; OLG Schleswig, WuM 1986, 330 f.;… v. Brunn in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III.A Rdnr. 55;… Brintzinger, aaO, Anm. 2).
  • KG, 01.04.2021 - 8 U 1099/20

    Geschäftsraummiete: Reduzierung des Mietzinsanspruchs bei staatlich angeordneter …

    Nach der Rechtsprechung des BGH sei jedoch die Vereinbarung einer Bruttowarmmiete unzulässig (vgl. BGH, Urteil vom 19.07.2006 - VIII ZR 212/05), weil sie den Bestimmungen der Heizkostenverordnung widerspreche.

    Nach der Rechtsprechung des für Wohnraummietrecht zuständigen VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs ist die in einem Mietvertrag enthaltene Vereinbarung einer Bruttowarmmiete mit den Bestimmungen der Heizkostenverordnung nicht vereinbar, weil damit eine pauschale Abgeltung der Kosten für Heizung und Warmwasser unabhängig vom tatsächlichen Verbrauch des Nutzers als pauschales Entgelt vorgesehen ist (vgl. BGH, Urteil vom 19.07.2006 - VIII ZR 212/05, Grundeigentum 2006, 1094, Rn 9 ff.).

    Nach der Entscheidung des BGH vom 19.07.2006 (aaO) hat der Vermieter im Falle der Vereinbarung einer Bruttowarmmiete - wie hier - keinen vertraglichen Anspruch auf ein pauschal berechnetes Entgelt für die Heiz- und Warmwasserkosten.

  • BGH, 16.01.2019 - VIII ZR 113/17

    Wohnraummiete: Ausschluss des Anspruchs des Mieters auf Abrechnung der Heizkosten …

    Rn. 16 bb) Die Sichtweise des Berufungsgerichts ist insbesondere mit dem Zweck der Heizkostenverordnung, das Verbrauchsverhalten der Nutzer nachhaltig zu beeinflussen und damit Energieeinspareffekte zu erzielen (Senatsurteile vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, NZM 2006, 652 Rn. 14;… vom 10. Dezember 2014 - VIII ZR 9/14, NZM 2015, 205 Rn. 21;… vom 6. Mai 2015 - VIII ZR 193/14, NZM 2015, 589 Rn. 29;… vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 329/14, aaO Rn. 16 f.), nicht zu vereinbaren.

    Rn. 22 Des Weiteren ist der Kläger entgegen der Auffassung der Beklagten nicht darauf beschränkt, eine Änderung des Verteilungsschlüssels erst mit Beginn des nächsten vertraglich geregelten Abrechnungszeitraums zu verlangen, denn die Vorschriften der Heizkostenverordnung gehen rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor (§ 2 HeizkostenV; siehe dazu BGH, Urteile vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, aaO Rn. 13;… vom 17. Dezember 2008 - VIII ZR 92/08, NJW 2009, 667 Rn. 11;… vom 16. Juli 2010 - V ZR 221/09, aaO Rn. 17; jeweils mwN).

  • BGH, 29.04.2020 - VIII ZR 355/18

    Mieterhöhungsverlangen: Verfahrensförmlichkeiten als Teil der Klagebegründetheit; …

    Rn. 18 aa) Der Senat hält an seiner bisherigen Rechtsprechung, wonach die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung unzulässig ist, wenn ihr ein wirksames Mieterhöhungsverlangen nicht vorausgegangen ist (Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 20. September 1982 - VIII ARZ 1/82, BGHZ 84, 392, 399 [zu § 2 Abs. 2 MHG]; Senatsurteile vom 12. Mai 2004 - VIII ZR 234/03, NZM 2004, 581 unter II 4 [zu § 2 Abs. 2 MHG]; vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305 Rn. 6;… vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06, NJW 2008, 848 Rn. 18;… vom 13. November 2013 - VIII ZR 413/12, NJW 2014, 1173 Rn. 13;… vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 136/17, NJW 2018, 2792 Rn. 12;… vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 190/17, WuM 2018, 509 Rn. 11 jeweils zu § 558a BGB und/oder § 558b Abs. 2 BGB), nicht länger fest.
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