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   BGH, 11.05.2012 - V ZR 196/11   

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https://dejure.org/2012,14223
BGH, 11.05.2012 - V ZR 196/11 (https://dejure.org/2012,14223)
BGH, Entscheidung vom 11.05.2012 - V ZR 196/11 (https://dejure.org/2012,14223)
BGH, Entscheidung vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11 (https://dejure.org/2012,14223)
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Volltextveröffentlichungen (16)

  • bundesgerichtshof.de PDF
  • rechtsprechung-im-internet.de

    § 16 Abs 2 WoEigG
    Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft: Haftung des Erwerbers und des Veräußerers einer Eigentumswohnung für Kosten und Lasten

  • Deutsches Notarinstitut

    WEG § 16 Abs. 2; ZVG § 10 Abs. 1 Nr. 2
    Grundsätze der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft; Beitragshaftung eines werdenden Wohnungseigentümers, der erst nach Invollzugsetzung der Gemeinschaft Besitz erwirbt; keine gesamtschuldnerische Haftung; keine Stimmrechtsverdoppelung

  • JLaw (App) | www.prinz.law PDF
  • Wolters Kluwer

    Bewertung eines Erwerbers von Wohnungseigentum als werdender Wohnungseigentümer bei Erlangen des Besitzes an der Wohnung erst nach dem Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft

  • zfir-online.de(Leitsatz frei, Volltext 3,90 €)

    WEG § 16 Abs. 2
    Voraussetzungen zum zeitlichen Ablauf der werdenden Eigentümerstellung und ihrer Haftung für die Wohnungslasten

  • grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

    Kostentragungspflicht durch werdenden Wohnungseigentümer

  • WM Zeitschrift für Wirtschafts- und Bankrecht(Abodienst; oder: Einzelerwerb Volltext 12,79 €)

    Zur Frage, wann ein Erwerber von Wohnungseigentum, der den Erwerbsvertrag vor Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft abschließt, als werdender Wohnungseigentümer anzusehen ist; zur gesamtschuldnerischen Haftung des im Grundbuch eingetragenen Veräußerers für die ...

  • rewis.io
  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

    WEG § 16 Abs. 2
    Bewertung eines Erwerbers von Wohnungseigentum als werdender Wohnungseigentümer bei Erlangen des Besitzes an der Wohnung erst nach dem Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft

  • datenbank.nwb.de
  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

    Vertragsschluss vor WEG-Entstehung: Werdender Eigentümer?

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (8)

  • Rechtslupe (Kurzinformation/Zusammenfassung)

    Verkauf bereits vor der Bildung von Wohnungseigentum

  • otto-schmidt.de (Kurzinformation)

    Zur Ausdehnung einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft

  • koelner-hug.de (Kurzinformation/Leitsatz)

    Haftung des werdenden Eigentümers

  • blog.de (Kurzinformation)

    WEG: Haftung des Erwerbers für Hausgelder

  • rechtstipps.de (Kurzinformation)

    Kostentragungspflicht bei einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft

  • haufe.de (Kurzinformation)

    Werdender Wohnungseigentümer haftet für Hausgeld allein

  • haufe.de (Kurzinformation)

    Werdender Wohnungseigentümer haftet für Hausgeld allein

  • haufe.de (Kurzinformation)

    WEG § 16 Abs. 2 Mitgliedschaft in einer werdenden Eigentümergemeinschaft

Besprechungen u.ä.

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

    Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft auf immer und ewig? (IMR 2012, 325)

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Verfahrensgang

Papierfundstellen

  • BGHZ 193, 219
  • NJW 2012, 2650
  • MDR 2012, 958
  • NZM 2012, 643
  • ZMR 2012, 711
  • NJ 2012, 468
  • WM 2013, 486
  • Rpfleger 2012, 641
  • JR 2013, 370
 
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Wird zitiert von ... (29)

  • BGH, 13.09.2013 - V ZR 209/12

    Erwerber von Wohnungseigentum haften nicht für Hausgeldrückstände des

    Der Bundesgerichtshof hat den dinglichen Charakter der von dem Vorrecht erfassten Forderungen bislang ausdrücklich offen gelassen (Senat, Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11, BGHZ 193, 219 Rn. 17; vgl. auch Schmidt-Räntsch, ZWE 2011, 429, 439).

    a) Im Ausgangspunkt macht es für die rechtliche Beurteilung keinen Unterschied, ob das Eigentum freihändig von dem Insolvenzverwalter oder außerhalb von Insolvenz und Zwangsversteigerung erworben wird oder ob der eingetragene Eigentümer in Anspruch genommen werden soll, obwohl Hausgeldschuldner der werdende Wohnungseigentümer ist (zu letzterem Senat, Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11, BGHZ 193, 219 Rn. 13 ff.).

    Zudem könnte nur eine dingliche Haftung bei Hausgeldrückständen eines werdenden Wohnungseigentümers die Vollstreckung in das Wohnungseigentum ermöglichen, weil der werdende Wohnungseigentümer zwar Hausgeldschuldner, aber (noch) nicht eingetragener Eigentümer ist (näher Senat, Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11, BGHZ 193, 219 Rn. 13 ff., insbesondere Rn. 17).

  • BGH, 14.11.2014 - V ZR 118/13

    Wohnungseigentum: Verpflichtung des Wohnungserwerbers zur Beseitigung eines

    aa) Soweit planwidrige Baumaßnahmen vor dem Entstehen einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft (dazu und zu den Voraussetzungen vgl. nur Senat, Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11, BGHZ 193, 219 Rn. 5 ff.) durchgeführt worden sein sollten, folgt dies schon daraus, dass es an der von § 1004 Abs. 1 BGB vorausgesetzten Eigentumsbeeinträchtigung fehlt.
  • BGH, 26.02.2021 - V ZR 33/20

    Aufteilung von Eigentum: Erwerber kann werdender Eigentümer sein

    Das Stimmrecht wäre ebenso wie die Anfechtungsbefugnis auf die Erwerber übergegangen und stünde nicht (mehr) der Klägerin zu (vgl. Senat, Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11, BGHZ 193, 219 Rn. 18; Urteil vom 11. Dezember 2015 - V ZR 80/15, ZfIR 2016, 237 Rn. 13).

    Er ist während der Übergangsphase bis zu seiner Eintragung als Eigentümer in vorverlagerter analoger Anwendung des Wohnungseigentumsgesetzes wie ein Wohnungseigentümer zu behandeln und deshalb auch berechtigt, an der Eigentümerversammlung teilzunehmen und abzustimmen (näher Senat, Urteil vom 14. Februar 2020 - V ZR 159/19, ZfIR 2020, 542 Rn. 9; Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11, BGHZ 193, 219 Rn. 5; Beschluss vom 5. Juni 2008 - V ZB 85/07, BGHZ 177, 53 Rn. 12 ff.).

    Da die mitgliedschaftliche Stellung nur insgesamt auf den Erwerber übergehen kann, wird der teilende Eigentümer von den Kosten und Lasten des Wohnungseigentums befreit und verliert zugleich das Stimm- und Anfechtungsrecht (vgl. Senat, Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11, BGHZ 193, 219 Rn. 18; Urteil vom 11. Dezember 2015 - V ZR 80/15, ZfIR 2016, 237 Rn. 13).

  • BGH, 11.12.2015 - V ZR 80/15

    Wohnungseigentümergemeinschaft: Voraussetzungen einer Stellung als werdender

    Andererseits hat nur er gemäß § 16 Abs. 2 WEG die Kosten und Lasten zu tragen; der teilende Eigentümer haftet nicht gesamtschuldnerisch (vgl. Senat, Beschluss vom 5. Juni 2008 - V ZB 85/07, BGHZ 177, 53 Rn. 12 ff.; Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11, BGHZ 193, 219 Rn. 5, 18; Urteil vom 24. Juli 2015 - V ZR 275/14, NJW 2015, 2877 Rn. 5, vorgesehen zum Abdruck in BGHZ).

    a) Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts sind zwar vordergründig die bereits genannten Voraussetzungen erfüllt, unter denen der Senat einen Erwerber als werdenden Wohnungseigentümer angesehen hat (vgl. Senat, Beschluss vom 5. Juni 2008 - V ZB 85/07, BGHZ 177, 53 Rn. 14; Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11, BGHZ 193, 219 Rn. 5, 18; Urteil vom 24. Juli 2015 - V ZR 275/14, NJW 2015, 2877 Rn. 5, vorgesehen zum Abdruck in BGHZ).

    Hiervon ist der Senat aber ausgegangen; denn er hat das Bedürfnis für die Anerkennung der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft maßgeblich daraus abgeleitet, dass die Wohnanlage schon ab Bezugsfertigkeit und Übergabe der verkauften Wohnungen bewirtschaftet und verwaltet werden muss, was sinnvollerweise unter Mitwirkung der Erwerber erfolgen sollte (Beschluss vom 5. Juni 2008 - V ZB 85/07, BGHZ 177, 53 Rn. 12 aE u. Rn. 20; vgl. auch Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11, BGHZ 193, 219 Rn. 6 aE: Besitzeinräumung).

    Wird der Bauträger von den Kosten und Lasten des Wohnungseigentums befreit, verliert er zugleich das Stimm- und Anfechtungsrecht (Senat, Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11, BGHZ 193, 219 Rn. 18).

  • BGH, 24.07.2015 - V ZR 275/14

    Wohnungseigentum: Rechtliche Stellung des Zweiterwerbers bei Veräußerung einer

    Diese Rechtsstellung hat die Streitverkündete spätestens im Jahr 2006 erlangt mit der Folge, dass (nur) sie seither die Kosten und Lasten zu tragen hat (näher hierzu das von der teilenden Bauträgerin erstrittene Urteil des Senats vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11, BGHZ 193, 219 Rn. 4 ff.).

    Andererseits hat nur er gemäß § 16 Abs. 2 WEG die Kosten und Lasten zu tragen (vgl. Senat, Beschluss vom 5. Juni 2008 - V ZB 85/07, BGHZ 177, 53 Rn. 12 ff.; Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11, BGHZ 193, 219 Rn. 5); der teilende Eigentümer haftet nicht gesamtschuldnerisch (Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11, aaO Rn. 18).

    Dies gilt im Grundsatz auch dann, wenn sich die Erwerbsposition erst nach Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft rechtlich verfestigt (Senat, Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11, aaO Rn. 8 ff.).

    Dies liefe nämlich dem mit der Anerkennung des werdenden Wohnungseigentums verfolgten Ziel zuwider, einen möglichst frühzeitigen Übergang der Entscheidungsmacht von dem teilenden Eigentümer auf die Erwerber zu erreichen (hierzu Senat, Beschluss vom 5. Juni 2008 - V ZB 85/07, BGHZ 177, 53 Rn. 19 ff.; Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11, BGHZ 193, 219 Rn. 8 ff.); es fehlte auch an einer inneren Rechtfertigung für den Eintritt des teilenden Eigentümers in den Verband, weil dieser an der Zession in keiner Weise beteiligt ist.

    Seine Rechtsposition unterscheidet sich von derjenigen eines eingetragenen Veräußerers in erster Linie dadurch, dass sich der Erwerb von Wohnungseigentum in der Gründungsphase der Gemeinschaft wegen der Abwicklung von Gewährleistungsrechten über Jahre hinziehen kann (vgl. Senat, Beschluss vom 5. Juni 2008 - V ZB 85/07, BGHZ 177, 53 Rn. 12; Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11, BGHZ 193, 219 Rn. 8 ff.).

  • BGH, 08.12.2017 - V ZR 82/17

    Zwangsversteigerung in das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers: Pflicht des

    Richtig ist zwar, dass im maßgeblichen Jahr 2008 umstritten war, inwieweit der im Grundbuch als Eigentümer eingetragene Bauträger während der Entstehungsphase der Wohnungseigentümergemeinschaft für das Hausgeld haftet (vgl. jeweils mN zum damaligen Streitstand Senat, Beschluss vom 5. Juni 2008 - V ZB 85/07, BGHZ 177, 53 Rn. 8 ff.; Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11, BGHZ 193, 219 Rn. 14).

    Von diesem Zeitpunkt an schuldet nämlich nur der Erwerber das Hausgeld, und der eingetragene Eigentümer haftet daneben nicht gesamtschuldnerisch (Senat, Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11, BGHZ 193, 219 Rn. 15 ff.).

  • BGH, 14.02.2020 - V ZR 159/19

    Werdende Wohnungseigentümergemeinschaft unabhängig von Verpflichtung aus

    Hierbei macht es keinen Unterschied, ob ein solcher Ersterwerb von dem teilenden Eigentümer während der eigentlichen Vermarktungsphase oder erst längere Zeit nach deren Abschluss erfolgt (Fortführung von Senat, Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11, BGHZ 193, 219 Rn. 12).

    Der Senat hat die Grundsätze der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft deshalb, allerdings ohne auf die Frage näher einzugehen, auch auf solche Fälle angewandt (vgl. Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11, BGHZ 193, 219).

    Er hat aber schon in dieser Entscheidung zu erkennen gegeben, dass er eine zeitliche Begrenzung für die Anwendung der Grundsätze der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft auf die Ersterwerber nicht generell, sondern nur für den Fall erwäge, dass der teilende Eigentümer nach einer längeren Vorratshaltung einem Eigenerwerber gleichzustellen sein könnte (Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11, BGHZ 193, 219 Rn. 12).

    Die übrigen Erwerber könnten im Gegensatz zu dem neu eingetragenen Erwerber nach wie vor mangels Eintragung in das Grundbuch und Erlangung der formellen Stellung als Wohnungseigentümer nicht, wie aber geboten, aus eigenem Recht an der Bewirtschaftung und Verwaltung der Wohnanlage mitwirken (Senat, Beschluss vom 5. Juni 2008 - V ZB 85/07, BGHZ 177, 53 Rn. 19 f. und Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11, BGHZ 193, 219 Rn. 10).

    Diese Lücke schließt sich regelmäßig erst mit der Eintragung des letzten werdenden Wohnungseigentümers in das Grundbuch (vgl. Senat, Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11, aaO Rn. 10; AG München, ZMR 2015, 631, 632; Bärmann/Suilmann, WEG, 14. Aufl., § 10 Rn. 18 a.E.).

    Dem lag die Überlegung zugrunde, dass die längere Vorratshaltung durch den teilenden Eigentümer als Ersterwerb durch den teilenden Eigentümer zu bewerten und dementsprechend ein anschließender Erwerb als Zweiterwerb anzusehen sein könnte, auf den die Grundsätze der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft nicht anzuwenden sind (vgl. Senat, Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11, BGHZ 193, 219 Rn. 12).

  • BGH, 20.07.2012 - V ZR 241/11

    Beschlussanfechtungsklage im Wohnungseigentumsverfahren: Klagebefugnis eines

    Denn insbesondere das Stimm- und Anfechtungsrecht muss mit der Verpflichtung korrespondieren, Kosten und Lasten zu tragen (Senat, Urteil vom 11. Mai 2012 - V ZR 196/11, WuM 2012, 392 Rn. 18, zum Abdruck in BGHZ vorgesehen).
  • AG Rosenheim, 26.10.2016 - 8 C 2921/15

    Erweiterung einer bereits in Vollzug gesetzten Wohnungseigentümergemeinschaft um

    Voraussetzung ist demzufolge, dass der Erwerber aufgrund einer rechtlich verfestigten Erwerbsposition ein berechtigtes Interesse daran erlangt hat, die mit dem Wohnungseigentum verbundenen Mitwirkungsrechte an der Verwaltung der Wohnanlage vorzeitig auszuüben (BGH Urteil vom 11.05.2012, Az. V ZR 196/11 Rn. 4).

    Maßgeblich sei nach BGH lediglich, dass vor Entstehung der endgültigen WEG sowohl der Erwerbsvertrag abgeschlossen worden sei als auch die Eintragung der Aufflassungsvormerkung erfolgt sei (BGH Urt. v. 11.5.2012, Az. V ZR 196/11 Rn. 6).

    Die mit § 16 Abs. 2 WEG korrespondieren Mitwirkungsrechte an der WEG waren dabei in der entschiedenen Sache ohne Bedeutung (BGH Urt. v. 11.05.2012, Az. V ZR 196/11 Rn. 5).

    c) Auch zur Dauer einer solchen vorverlagerten Mitwirkung und der Interessenlage der Erwerber stellt der Bundesgerichtshof Erwägungen an (jeweils BGH Urt. v. 11.5.2012 Az. V ZR 196/11 Rn. 8 ff): Erwerber hätten unabhängig von dem Zeitpunkt der Entstehung der WEG ein berechtigtes Interesse an einem zügigen Übergang der Entscheidungsmacht des teilenden Eigentümers.

    Vielmehr bestehe auch im Verhältnis der Ersterwerber untereinander ein berechtigtes Interesse an der Herstellung gleicher Mitwirkungschancen (BGH Urt. v. 11.5.2012 Az. V ZR 196/11 Rn. 10).

    e) Der Bundesgerichtshof benennt weiter den Hintergrund der unterschiedlichen Behandlung von Erst- und Zweiterwerbern: Eine solche sei, nach dem Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft, sachlich begründet, denn der Erwerb von Wohnungseigentum in der Entstehungsphase von einem Bauträger unterscheide sich insbesondere wegen der mit der Abwicklung von Gewährleistungsrechten verbundenen Verzögerungen der Eigentumsumschreibung und wegen der typischen Interessenskonflikte von Erwerbern und Bauträgern grundlegend von dem Eigentumserwerb in einer bestehenden Gemeinschaft (BGH Urt. v. 11.5.2012, Az. V ZR 196/11 Rn. 11).

    Ob sich insoweit geeignete Abgrenzungskriterien finden liessen oder ob einer zeitlichen unbegrenzten Anwendung auf Erstbewerber der Vorzug zu geben sei, bedürfe keiner abschließenden Entscheidung (BGH Urt. v. 11.5.2012, Az. V ZR 196/11 Rn. 12).

    Denn es widerspreche dem durch die Anerkennung der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft verfolgten Zweck, einen frühzeitigen Übergang der Entscheidungsmacht von dem Veräußerer auf die Erwerber zu gewährleisten, wenn der Veräußerer weiterhin an der Willensbildung der Gemeinschaft beteiligt würde (BGH Urt. v. 11.5.2012, Az. V ZR 196/11 Rn. 11).

  • OLG Nürnberg, 24.04.2013 - 12 U 932/12

    Rechtsfolgen der Begründung und anschließenden Veräußerung von Wohnungseigentum

    Dies wird dann angenommen, wenn ein wirksamer, auf die Übereignung von Wohnungseigentum gerichteter Erwerbsvertrag vorliegt, der Übereignungsanspruch durch eine Auflassungsvormerkung gesichert ist und der Besitz an der Wohnung auf den Erwerber übergegangen ist (BGH, Beschluss vom 05.06.2008 - V ZB 85/07, BGHZ 177, 53; Urteil vom 11.05.2012 - V ZR 196/11, BGHZ 193, 219).
  • KG, 11.09.2018 - 1 W 233/18

    Wohnungseigentümergemeinschaft: Nachweis der Verwaltereigenschaft im

  • LG Frankfurt/Main, 14.01.2021 - 13 S 18/20

    Ist Veräußerer oder werdender Eigentümer zur Versammlung zu laden?

  • AG München, 09.06.2017 - 481 C 3768/17

    Klage auf Hausgeldvorauszahlungen

  • LG Stuttgart, 30.10.2014 - 2 S 19/14

    Werdende Gemeinschaft: Zweiterwerber der Vormerkung haftet nicht für Lasten und

  • LG München I, 10.10.2018 - 1 S 2806/18

    Wohnungseigentümergemeinschaft, Eigentümerversammlung, Stimmrechtsverbot,

  • LG München I, 29.05.2018 - 36 S 10312/17

    Geltendmachung der Wohngeldvorauszahlungen

  • LG Berlin, 09.04.2019 - 53 S 44/18

    Nichteigentümer als Verwaltungsbeiratsmitglied: Recht auf Teilnahme an

  • OLG Köln, 20.08.2012 - 2 Wx 195/12

    Anforderungen an den Nachweis der Verwalterbestellung gegenüber dem Grundbuchamt

  • LG München I, 19.04.2018 - 36 S 10312/17

    Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft

  • AG Sinzig, 08.08.2019 - 10a C 8/18

    Gartenterrasse ohne Genehmigung muss beseitigt werden

  • LG Bochum, 29.09.2020 - 17 O 85/19

    Fingierte Zustimmungserklärung zur Betriebskostenabrechnung wirksam?

  • OLG Düsseldorf, 25.08.2020 - 3 Wx 109/20

    Wie wird Verwalterzustimmung im Grundbuchverfahren nachgewiesen?

  • AG München, 12.07.2017 - 481 C 22391/16

    Anspruch auf Herausgabe eines Dachspitzbodens zur Mitbenutzung an die

  • LG München I, 27.04.2018 - 36 S 12013/17

    Einräumung von Mitbesitz in der Wohnungseigentümergemeinschaft

  • LG Düsseldorf, 26.10.2018 - 18a O 7/18

    Streit um anwaltliche Honoraransprüche wegen WEG-Beschlussmängelstreitigkeiten!

  • AG Sinzig, 27.06.2017 - 10a C 13/16

    Kaufvertrag streitig: Werdende Eigentümer dennoch stimmberechtigt?

  • LG Rostock, 16.10.2013 - 1 T 179/13

    Wohnungseigentumsverfahren: Zulässigkeit der Anfechtungsklage des nicht

  • OLG Köln, 20.08.2012 - 2 Wx 212/12

    Kettenauflassung: Kein zustimmungsfreier Ersterwerb!

  • AG München, 29.04.2014 - 483 C 30900/13

    Haftung des Veräußerers und des Erwerbers einer Eigentumswohnung für Kosten und

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