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   BGH, 24.02.2010 - XII ZR 69/08, veröffentlicht am 17.3.2010   

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https://dejure.org/2010,957
BGH, 24.02.2010 - XII ZR 69/08, veröffentlicht am 17.3.2010 (https://dejure.org/2010,957)
BGH, Entscheidung vom 24.02.2010 - XII ZR 69/08, veröffentlicht am 17.3.2010 (https://dejure.org/2010,957)
BGH, Entscheidung vom 24. Februar 2010 - XII ZR 69/08, veröffentlicht am 17.3.2010 (https://dejure.org/2010,957)
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Volltextveröffentlichungen (18)

  • rechtsprechung-im-internet.de

    § 307 Abs 1 S 2 BGB
    Gewerberaummiete: Formularmäßige Umlage von Verwaltungskosten auf den Mieter

  • IWW
  • IWW
  • Deutsches Notarinstitut

    BGB § 307 Abs. 1 S. 2
    AGB-Kontrolle bei Erstattung von Verwaltungskosten durch den Mieter

  • JLaw (App) | www.prinz.law PDF
  • Wolters Kluwer

    Verstoß gegen das Transparenzgebot aufgrund einer Formularklausel bzgl. einer allgemeinen Umlage von Verwaltungskosten auf den Mieter i.R.e. gewerblichen Miete

  • zfir-online.de(Leitsatz frei, Volltext 3,90 €)

    Umlage von Verwaltungskosten in AGB eines Geschäftsraum-Mietvertrags

  • grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

    Umlage von Verwaltungskosten bei Geschäftsraummiete

  • rewis.io

    Gewerberaummiete: Formularmäßige Umlage von Verwaltungskosten auf den Mieter

  • RA Kotz

    Verwaltungskosten - Umlage auf Gewerbemieter

  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

    Vereinbarkeit der in einer Formularklausel festgelegten allgemeinen Umlage von Verwaltungskosten auf den Mieter i.R.d. Gewerbemiete mit dem Transparenzgebot

  • rechtsportal.de

    Verstoß gegen das Transparenzgebot aufgrund einer Formularklausel bzgl. einer allgemeinen Umlage von Verwaltungskosten auf den Mieter i.R.e. gewerblichen Miete

  • datenbank.nwb.de
  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

    Umlage von Verwaltungskosten in AGB zulässig!

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (7)

  • Rechtslupe (Kurzinformation/Zusammenfassung)

    Verwaltungskostenumlage per Mietvertragsformular

  • anwaltonline.com (Kurzinformation)

    Formularmäßige Umlage der Verwaltungskosten bei Gewerbemiete

  • mahnerfolg.de (Kurzmitteilung)

    Vermieter darf Verwaltungskosten auf gewerbliche Mieter umlegen

  • haus-und-grund-bonn.de (Kurzinformation)

    "Verwaltungskosten" auf den Gewerbemieter umlegbar

  • haufe.de (Kurzinformation)

    Gewerbemieter muss "Verwaltungskosten" tragen

  • haufe.de (Kurzinformation)

    Gewerbemieter muss "Verwaltungskosten" tragen

  • anwalt.de (Kurzinformation)

    Ein gewerblicher Vermieter darf Verwalterkosten auf den Mieter umlegen

Besprechungen u.ä.

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

    Verwaltungskosten in AGB: Keine nähere Aufschlüsselung erforderlich! (IMR 2010, 181)

Verfahrensgang

Papierfundstellen

  • NJW 2010, 2515 (Ls.)
  • NJW 2010, 8
  • NJW-RR 2010, 739
  • MDR 2010, 687
  • NZM 2010, 279
  • NJ 2011, 135
 
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Wird zitiert von ... (18)

  • BGH, 10.09.2014 - XII ZR 56/11

    Formularmietvertrag über Geschäftsräume in einem Einkaufszentrum:

    Das gilt für die vorliegend vereinbarte Umlage der "Verwaltungskosten" in gleicher Weise (Senatsurteile BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 8 ff.; vom 24. Februar 2010 - XII ZR 69/08 - NJW-RR 2010, 739 Rn. 7 ff.; vom 4. Mai 2011 - XII ZR 112/09 - NZM 2012, 83 Rn. 8 ff.; vom 3. August 2011 - XII ZR 205/09 - NJW 2012, 54 Rn. 11 ff. und vom 26. September 2012 - XII ZR 112/10 - NJW 2013, 41 Rn. 23 f.).

    Verbleibende Unklarheiten gehen überdies nach § 305 c Abs. 2 BGB zulasten des Klauselverwenders (Senatsurteile BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 23 ff.; vom 24. Februar 2010 - XII ZR 69/08 - NJW-RR 2010, 739 Rn. 9; vom 4. Mai 2011 - XII ZR 112/09 - NZM 2012, 83 Rn. 18; vom 3. August 2011 - XII ZR 205/09 - NJW 2012, 54 Rn. 12 ff. und vom 26. September 2012 - XII ZR 112/10 - NJW 2013, 41 Rn. 24).

  • BGH, 26.09.2012 - XII ZR 112/10

    Geschäftsraummiete in einem Einkaufszentrum: Formularklausel über die

    Abzustellen ist dabei auf die Erkenntnismöglichkeit eines durchschnittlichen Mieters zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses (Senatsurteil vom 24. Februar 2010 - XII ZR 69/08 - NZM 2010, 279 Rn. 8 mwN).

    Die Transparenz des Begriffs der Verwaltungskosten wird durch all dies aber nicht grundlegend in Frage gestellt (Senatsurteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 24 f., vgl. auch Senatsurteile vom 24. Februar 2010 - XII ZR 69/08 - NZM 2010, 279 Rn. 9 und vom 4. Mai 2011 - XII ZR 112/09 - NZM 2012, 83 Rn. 8).

  • OLG Düsseldorf, 09.07.2015 - 10 U 126/14

    Anforderungen an die Abrechnung der Betriebskosten in einem

    Setzt sich der Vermieter darüber hinweg und veranlasst er den Anfall überhöhter Kosten, so verletzt er auch in der Geschäftsraummiete eine aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot folgende vertragliche Nebenpflicht und ist deshalb insoweit gemäß §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 249 BGB zur Freihaltung des Mieters verpflichtet (BGH, Urt. v. 9.12.2009, XII ZR 109/08, Rn. 11; v. 24.2.2010, XII ZR 69/08, Rn. 11; v. 13.10.2010, XII ZR 129/09, Rn. 16 ff.; v. 4.5.2011, XII ZR 112/09, Rn. 11 und v. 17.12.1014, aaO., Rn. 10 f.; Günter, WuM 2012, 587, 595; Palandt-Weidenkaff, § 535 BGB, Rn. 88; Staudinger-Emmerich, § 535 BGB, Rn. 77a mwN.).
  • OLG Düsseldorf, 21.05.2015 - 10 U 29/15

    Umfang der Umlage von Betriebskosten bei einem Gewerberaummietvertrag

    In der Geschäftsraummiete können die Kosten der Verwaltung jedoch auch formularmäßig auf dem Mieter auferlegt werden; Klauseln dieser Art sind weder überraschend (§ 305c Abs. 1 BGB) noch intransparent (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB), weil zur Ausfüllung des Begriffs der Verwaltungskosten auf die im Wesentlichen übereinstimmenden Definitionen in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV und § 26 Abs. 1 der II. BerechnungsVO zurückgegriffen werden (BGH, Urteile vom 9.12.2009 - XII ZR 109/08 - Rn. 10 ff., vom 24.2.2010 - XII ZR 69/08 - Rn. 7 ff. und vom 10.9.2014 - XII ZR 56/11 - Rn. 11 ff.; Ludley, NZM 2006, 851 ff.; Günter, WuM 2012, 587, 594; Streyl, NZM 2014, 409, 411 und 414; Wichert, ZMR 2014, 612, 617; Palandt-Weidenkaff, § 535 BGB, Rn. 87).

    Setzt sich der Vermieter darüber hinweg und veranlasst er den Anfall überhöhter Kosten, so verletzt er auch in der Geschäftsraummiete eine aus dem Wirtschaftlichkeitsgebot folgende vertragliche Nebenpflicht und ist deshalb insoweit gemäß §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 249 BGB zur Freihaltung des Mieters verpflichtet (BGH, Urteile vom 9.12.2009 - XII ZR 109/08 - Rn. 11, vom 24.2.2010 - XII ZR 69/08 - Rn. 11, vom 13.10.2010 - XII ZR 129/09 - Rn. 16 ff., vom 4.5.2011 - XII ZR 112/09 - Rn. 11 und vom 17.12.1014 - XII ZR 170/13 - Rn. 10 f.; Günter, WuM 2012, 587, 595; Palandt-Weidenkaff, § 535 BGB, Rn. 88; Staudinger-Emmerich, § 535 BGB, Rn. 77a mwN.).

  • BGH, 03.08.2011 - XII ZR 205/09

    Gewerberaummietvertrag: Inhaltskontrolle der formularmäßig vereinbarten Tragung

    Denn gemäß Art. 229 § 5 EGBGB sind auf Dauerschuldverhältnisse, die vor dem 1. Januar 2002 entstanden sind, nicht mehr das BGB und das AGBG in der bis zu diesem Tag geltenden Fassung, sondern vom 1. Januar 2003 an nur das BGB nebst weiteren Gesetzen in der dann geltenden Fassung anzuwenden (vgl. Senatsurteil vom 24. Februar 2010 - XII ZR 69/08 - NJW-RR 2010, 739 Rn. 7; BGH Urteil vom 12. Oktober 2007 - V ZR 283/06 - NJW-RR 2008, 251 Rn. 12 f.; BAG NJW 2005, 1820).

    Das gilt für die vorliegend vereinbarte Umlage der "Verwaltungskosten" in gleicher Weise (Senatsurteil vom 24. Februar 2010 - XII ZR 69/08 - NJW-RR 2010, 739 Rn. 7).

    Der im Mietvertrag verwendete Begriff der "Verwaltungskosten" ist hinreichend bestimmt im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB (Senatsurteile vom 24. Februar 2010 - XII ZR 69/08 - NJW-RR 2010, 739 Rn. 9 und BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 23 mwN).

    Wenn sie sich im Rahmen des Ortsüblichen halten, können sie von dem gewerblichen Mieter wenigstens im Groben abgeschätzt werden (vgl. Senatsurteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 27 f. mwN; vom 24. Februar 2010 - XII ZR 69/08 - NJW-RR 2010, 739 Rn. 11 und vom 4. Mai 2011 - XII ZR 112/09 - GuT 2011, 48 Rn. 11).

    Weil der Umfang der durch den "Center-Manager" zu ergreifenden Maßnahmen weder vertraglich eingegrenzt ist noch etwa die Begriffe eines allgemein "Ortsüblichen und Notwendigen" eine hinreichend klare Eingrenzung ermöglichen, können die hierunter entstehenden Kosten auch nicht im Groben abgeschätzt werden und sind deshalb intransparent (vgl. Senatsurteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 27 f. mwN, vom 24. Februar 2010 - XII ZR 69/08 - NJW-RR 2010, 739 Rn. 11 und vom 4. Mai 2011 - XII ZR 112/09 - GuT 2011, 48 Rn. 11).

  • BGH, 17.12.2014 - XII ZR 170/13

    Verwaltungskosten in der Nebenkostenabrechnung bei Gewerberaummiete:

    Ein erstes Urteil des Oberlandesgerichts, mit welchem es in Bezug auf die Verwaltungskosten die Berufung zurückgewiesen hatte, hat der Senat durch Urteil vom 24. Februar 2010 (XII ZR 69/08 - NZM 2010, 279) aufgehoben.

    Das Berufungsgericht ist in seiner in Grundeigentum 2014, 1060 veröffentlichten Entscheidung in Übereinstimmung mit dem in dieser Sache ergangenen Senatsurteil vom 24. Februar 2010 (XII ZR 69/08 - NZM 2010, 279) von der grundsätzlichen Umlagefähigkeit der Verwaltungskosten ausgegangen.

  • OLG Düsseldorf, 15.12.2011 - 10 U 96/11

    Umfang der Überwälzung von Betriebskosten auf den Mieter

    Anders als bei der formularmäßigen Umlage von "Verwaltungskosten" (BGH, NJW-RR 2010, 739; NJW 2010, 671) kann zur Ausfüllung der Kostenposition des § 5 Ziffer 5.1.15 nicht auf im Wesentlichen übereinstimmende Definitionen in der BetrKV bzw. der II. BV zurückgegriffen werden.
  • BGH, 04.05.2011 - XII ZR 112/09

    Formularmäßiger Gewerberaummietvertrag: Inhaltskontrolle für eine Klausel über

    Der Senat hat nach Erlass des angefochtenen Urteils entschieden, dass eine in einem gewerblichen Mietverhältnis vereinbarte - mit der hier streitgegenständlichen Klausel inhaltsgleichen - Formularklausel zur Umlage der "Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" nicht überraschend im Sinne von § 305 c Abs. 1 BGB ist und den Mieter auch nicht im Sinne von § 307 BGB unangemessen benachteiligt (Senatsurteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671; siehe auch Senatsurteil vom 24. Februar 2010 - XII ZR 69/08 - NJW-RR 2010, 739).

    a) Der Senat hat bereits entschieden, dass die Klausel nicht wegen Verstoßes gegen das - vom Berufungsgericht nicht erwogene - Transparenzgebot nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam ist (zur Begründung im Einzelnen siehe Senatsurteil BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 21 ff.; s. auch Senatsurteil vom 24. Februar 2010 - XII ZR 69/08 - NJW-RR 2010, 739 Rn. 7 ff.).

    Zudem erlaubt die streitgegenständliche Klausel dem Vermieter nur, die Verwaltungskosten im Rahmen des Ortsüblichen und Notwendigen umzulegen; demgemäß wird der Mieter - wie oben bereits ausgeführt - vor überhöhten Forderungen durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot geschützt (Senatsurteile BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671 Rn. 11 f. und vom 24. Februar 2010 - XII ZR 69/08 - NJW-RR 2010, 739 Rn. 11).

  • BGH, 09.10.2014 - III ZR 33/14

    Allgemeine Geschäftsbedingungen zu einem Prepaid-Mobilfunkvertrag:

    Nach dem aus dieser Bestimmung folgenden Transparenzgebot sind Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen entsprechend den Grundsätzen von Treu und Glauben verpflichtet, Rechte und Pflichten ihrer Vertragspartner möglichst klar und durchschaubar darzustellen (z.B. BGH, Urteile vom 21. Juli 2010 - XII ZR 189/08, NJW 2010, 3152 Rn. 29; vom 24. Februar 2010 - XII ZR 69/08, NJW-RR 2010, 739 Rn. 8 und vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 121/04, BGHZ 164, 11, 16).

    Dazu gehört auch, dass Allgemeine Geschäftsbedingungen wirtschaftliche Nachteile und Belastungen soweit erkennen lassen, wie dies nach den Umständen gefordert werden kann (BGH, Urteile vom 21. Juli 2010 und 24. Februar 2010 aaO).

  • OLG Frankfurt, 10.01.2019 - 2 U 109/17

    Umlegung von Betriebskosten auf Mieter gewerblicher Räume

    Eine Umlegung von 5, 5 % der Bruttomiete hat der BGH für noch zulässig angesehen (BGH, Urteil vom 24.02.2010, Az. XII ZR 69/08, zit. n. juris).

    Ausreichend ist nach der Rechtsprechung des BGH zur Ausfüllung des Begriffs auf die hinreichend geläufige Definition in § 26 Abs. 1 II BerechnungsVO und § 1 Abs. 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung zurückzugreifen (BGH, Urteil vom 24.02.2010, Az. XII ZR 69/08, zit. n. juris; so auch OLG Hamburg NZA 2002, S. 388; zustimmend auch: Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Aufl. 2016, B. Rn. 100).

  • OLG Düsseldorf, 27.03.2012 - 24 U 123/11

    Umfang der Verpflichtung zur Tragung von Mietnebenkosten eines Gewerbeobjekts

  • OLG Rostock, 17.10.2013 - 3 U 158/06

    Nebenkostenabrechnung bei Gewerberaummiete: Inhalt des Wirtschaftlichkeitsgebots;

  • OLG Düsseldorf, 21.07.2011 - 24 U 153/10

    Rückforderung von Betriebskostenzahlungen durch den Mieter

  • OLG Rostock, 27.09.2012 - 3 U 65/11

    Betriebskosten bei Geschäftsraummiete: Darlegungs- und Beweislast bei behaupteter

  • LG Essen, 24.11.2015 - 8 O 82/15

    Umlage für Instandsetzungskosten ist auf 10% der Jahresmiete begrenzt!

  • OLG Stuttgart, 21.06.2012 - 2 U 29/12

    - SDK 1 -, Rückforderbarkeit von Provisionsvorschüssen im Falle der Beendigung

  • AG Hanau, 09.07.2014 - 37 C 106/14

    Betriebskostenkatalog in der "jeweils geltenden Fassung": Klausel unwirksam!

  • LG Köln, 23.08.2010 - 15 O 211/07

    Rückzahlung von Betriebskosten i.R.e. Betriebskostenabrechnung und

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