Volltextveröffentlichungen (6)

• openjur.de
• NRWE (Rechtsprechungsdatenbank NRW)
• iurado.de (Kurzinformation und Volltext)

  Eigentümergemeinschaft kann Kreditaufnahme zur Finanzierung von Instandsetzungsmassnahmen beschliessen; § 21 Abs. 3 WEG

• Wolters Kluwer(Abodienst, Leitsatz/Tenor frei)

  Ordnungsgemäße Verwaltung bei einer Kreditaufnahme zur Deckung eines kurzfristigen Finanzierungsbedarfs einer WEG

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

  Kreditaufnahme zur Fassadensanierung rechtmäßig?

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Verfahrensgang

• AG Wuppertal, 19.11.2012 - 91b C 65/11
• LG Düsseldorf, 12.06.2013 - 25 S 152/12 U

Papierfundstellen

• ZMR 2013, 823
• ZWE 2014, 44

Wird zitiert von ... (5)Zitiert selbst (5)

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• BGH, 28.09.2012 - V ZR 251/11

  Wohnungseigentum: Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer zur Aufnahme eines …

  Auszug aus LG Düsseldorf, 12.06.2013 - 25 S 152/12

  Weder die vom Amtsgericht herangezogene Entscheidung des Landgerichts Karlsruhe (…Urt. v. 19.7. 2011 - 11 S 75/10) noch die nachfolgende Entscheidung des Bundesgerichtshofes (Urt. v. 28.9. 2012, NJW 2012, 3719) hätten die Frage der materiellen Rechtmäßigkeit einer Kreditaufnahme zum Gegenstand der Entscheidung gehabt.

  Rn. 51 Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH, Beschl. v. 28.9. 2012, NJW 2012, 3719) umfasst die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer auch die Kompetenz, über eine Kreditaufnahme durch die Wohnungseigentümergemeinschaft zu beschließen.

  Hierzu gehört auch die Entscheidung darüber, ob der Bedarf durch einen Rückgriff auf eine vorhandene Rücklage, durch die Erhebung von Sonderumlagen oder durch die Aufnahme von Darlehen gedeckt werden soll (BGH, Beschl. v. 28.9. 2012, NJW 2012, 3719;… Merle, in: Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 27 Rn 215 jeweils m. w. N.).

  Zudem bestand das Kernanliegen der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (…vgl. BT-Drucks 16/887, S. 1, 10 f.) darin, die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums durch Stärkung der Beschlusskompetenz zu erleichtern (BGH, Beschl. v. 28.9. 2012, NJW 2012, 3719).

  Rn. 53 Von der Frage der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer in Bezug auf die Deckung des Finanzbedarfs durch eine Kreditaufnahme zu trennen ist die Frage, ob die Aufnahme eines Kredites, bei dem es - wie vorliegend - nicht nur um die Deckung eines kurzfristigen Finanzbedarfes in überschaubarer Höhe geht, den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht (vgl. BGH, Beschl. v. 28.9. 2012, NJW 2012, 3719 mit Anmerkung Elzer).

  Rn. 57 Nach anderer Ansicht kann jedoch nur durch eine Abwägung der beteiligten Güter und Interessen im Einzelfall entschieden werden, ob eine Kreditaufnahme rechtmäßig ist (AG Berlin-Mitte, Beschl. v. 19.4. 2012, ZWE 2012, 291;… Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 16 Rn 10a;… Merle, in: Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 27 Rn 215; Elzer, NZM 2009, 57; ders., Anm. zu BGH, Urt. v. 28.9.2012, NJW 2012, 3719).

  Rn. 60 Bei Beantwortung der Frage, ob die streitgegenständliche Kreditaufnahme ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, ist vielmehr zu berücksichtigt, dass die Wohnungseigentümer aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts in der Regel einen Ermessensspielraum haben, bei dessen Ausgestaltung alle relevanten Umstände abzuwägen sind (BGH, Beschl. v. 28.9. 2012, NJW 2012, 3719).

• AG Berlin-Mitte, 19.04.2012 - 22 C 73/11

  Wohnungseigentümergemeinschaft darf Kredit aufnehmen; §§ 10, 16, 23, 46 WEG

  Auszug aus LG Düsseldorf, 12.06.2013 - 25 S 152/12

  Rn. 57 Nach anderer Ansicht kann jedoch nur durch eine Abwägung der beteiligten Güter und Interessen im Einzelfall entschieden werden, ob eine Kreditaufnahme rechtmäßig ist (AG Berlin-Mitte, Beschl. v. 19.4. 2012, ZWE 2012, 291;… Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 16 Rn 10a;… Merle, in: Bärmann, WEG, 11. Aufl., § 27 Rn 215; Elzer, NZM 2009, 57;… ders., Anm. zu BGH, Urt. v. 28.9.2012, NJW 2012, 3719).

  Auch wegen dieser Unsicherheit, dass im Zeitpunkt der Beschlussfassung nicht absehbar war, wie viele Eigentümer die Sonderumlage hätten pünktlich zahlen können, verstößt es nicht gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung, dass sich die Mehrheit der Eigentümer zu einer Finanzierung eines Teils der Kosten entschlossen hat (AG Berlin-Mitte, Beschl. v. 19.4. 2012, ZWE 2012, 291).

• BayObLG, 17.08.2005 - 2Z BR 229/04

  Voraussetzungen und Gegenstand eines ordnungsmäßigen Eigentümerbeschlusses über …

  Auszug aus LG Düsseldorf, 12.06.2013 - 25 S 152/12

  Rn. 55 Zum Teil wird zwar die Ansicht vertreten, eine Kreditaufnahme, die über die Deckung eines kurzfristigen Finanzierungsbedarfs hinausgeht oder die Summe der Hausgeldzahlungen aller Eigentümer für drei Monate übersteigt, könne grundsätzlich nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen (OLG Hamm, Beschl. v. 14.5. 2012, ZMR 2012, 800; BayObLG, Beschl. v. 17.8. 2005, NJW-RR 2006, 20).

  Rn. 66 Die Tatsache, dass der solvente Eigentümer bei einer Kreditaufnahme durch die Wohnungseigentümergemeinschaft das Haftungsrisiko im Außenverhältnis nach § 10 Abs. 8 WEG nicht nur für den finanzierten Kostenanteil, sondern auch für die hierauf anfallenden Zinsen und Kosten trägt (OLG Hamm, Beschl. v. 14.5. 2012, ZMR 2012, 800; BayObLG, Beschl. v. 17.8. 2005, NJW-RR 2006, 20; Lafontaine, in: juris Praxiskommentar, § 16 WEG Rn 108.2 ff) und ihm ein weiterer Gläubiger, nämlich das finanzierende Kreditinstitut gegenüber steht, stellt vorliegend keine unverhältnismäßige Belastung dar.

• LG Karlsruhe, 19.07.2011 - 11 S 75/10

  Wohnungseigentümerbeschluss über eine Kreditaufnahme zur Durchführung von …

  Auszug aus LG Düsseldorf, 12.06.2013 - 25 S 152/12

  Weder die vom Amtsgericht herangezogene Entscheidung des Landgerichts Karlsruhe (Urt. v. 19.7. 2011 - 11 S 75/10) noch die nachfolgende Entscheidung des Bundesgerichtshofes (…Urt. v. 28.9. 2012, NJW 2012, 3719) hätten die Frage der materiellen Rechtmäßigkeit einer Kreditaufnahme zum Gegenstand der Entscheidung gehabt.
• AG Wuppertal, 19.11.2012 - 91b C 65/11

  Auszug aus LG Düsseldorf, 12.06.2013 - 25 S 152/12

  Die Berufung des Klägers zu 1) gegen das am 19.11.2012 verkündete Urteil des Amtsgerichts E (91b C 65/11) wird zurückgewiesen.

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• BGH, 25.09.2015 - V ZR 244/14

  Auch die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits durch die …

  Bei der in jedem konkreten Fall erforderlichen Interessenabwägung seien insbesondere das gesetzliche Finanzierungssystem, die Art und Dringlichkeit der zu finanzierenden Maßnahme, die Kreditkonditionen, evtl. Fördergelder, Kosten und Nutzen für die Wohnungseigentümer, die evtl. Freistellung einzelner Wohnungseigentümer von der Darlehensaufnahme sowie die individuelle Belastung des einzelnen Wohnungseigentümers zu berücksichtigen (LG Düsseldorf, ZWE 2014, 44; LG Karlsruhe, ZMR 2012, 660; AG Berlin-Mitte, ZWE 2012, 291; AG Ettlingen, ZMR 2010, 808;… Jennißen in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 16 Rn. 10a;… Merle in Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 27 Rn. 242; Elzer, NZM 2009, 57; Abramenko, ZMR 2011, 173 ff.; Dötsch, MDR 2013, 1441 ff.; Schultzky, MietRB 2013, 367 ff.; Drasdo, NJW-Spezial 2014, 417 ff.).

  Rn. 26 (b) Ist angesichts der Höhe der Belastung und bereits bestehender Wohngeldausfälle oder aufgrund anderer Umstände absehbar, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht in der Lage ist, den Kredit sicher zu bedienen, entspricht eine Darlehensaufnahme aufgrund des Risikos für die übrigen Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht ordnungsmäßiger Verwaltung (…Jennißen/Schmidt, Der WEG-Verwalter, 2. Aufl., Rn. 466; Drasdo, NZM 2014, 289, 290; vgl. auch LG Düsseldorf, ZWE 2014, 44, 45).

  Auf diese Weise werde dem Grundsatz Rechnung getragen, dass es Sache des einzelnen Wohnungseigentümers sei zu entscheiden, wie er die Finanzmittel aufbringe (…Jennißen in Jennißen, WEG, 4. Aufl., § 16 Rn. 10a;… Jennißen, Die Verwalterabrechnung, 7. Aufl., 478 f.; Gottschalg, NZM 2007, 860, 863; vgl. auch Bub, ZWE 2010, 246, 248, 251; LG Düsseldorf, ZWE 2014, 44, 45; aA AG Berlin-Mitte, ZWE 2012, 291, 292; offengelassen von Senat…, Urteil vom 28. September 2012 - V ZR 251/11, BGHZ 195, 22 Rn. 16).

  Demgegenüber gewährleistet das von der Wohnungseigentümergemeinschaft gewählte Finanzierungskonzept eine pünktliche, zuverlässige und vollständige Mittelaufbringung (vgl. LG Düsseldorf, ZWE 2014, 44, 45; Elzer, NZM 2009, 57, 62).

• LG Karlsruhe, 07.10.2014 - 11 S 8/14

  Anfechtbarkeit von Wohnungseigentümerbeschlüssen: Kurzfristige Ansetzung einer …

  Die Kreditaufnahme ist dabei nicht bloß zur Überbrückung kurzfristigen Finanzierungsbedarfs zulässig, sondern kann auch längerfristig wie vorliegend zur Finanzierung eines Sanierungsvorhaben erfolgen (Urteil der Kammer vom 19. Juli 2011 - 11 S 75/10 - ZMR 2012, 660; LG Düsseldorf, Urteil vom 12. Juni 2013 - 25 S 152/12 - ZMR 2013, 823;… Bärmann/Merle WEG 12. Auflage 2013 § 27 Rn. 242;… Jennißen WEG 3. Auflage 2012 § 16 Rn. 10a; Dötsch, MDR 2013, 1441, 1444; Elzer NZM 2009, 57; anderer Ansicht OLG Hamm, Beschluss vom 14. Mai 2012 - 15 Wx 251/11 - ZMR 2012, 800; LG Köln, Urteil vom 26. August 2010 - 29 S 177/09 - ZWE 2011, 45;… Spielbauer/Then WEG 2. Auflage 2012 § 21 Rn. 27;… Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten WEG 10. Auflage 2013 § 21 Rn. 36 Fn. 86 und Rn. 73;… Jennißen/Heinemann WEG 3. Auflage 2012 § 21 Rn. 106; Krebs, jurisPR-MietR 16/2012 Anm. 4 mit pointierter Kritik; anderer Ansicht wohl auch LG München I…, Beschluss vom 17. Mai 2010 - 1 T 13364/09 -, juris Rn. 56, obiter dictum, und OLG München, Beschluss vom 28. Oktober 2005 - 34 Wx 50/05 - NZM 2006, 229;… skeptisch auch Lafontaine in: jurisPK-BGB, 6. Auflage 2012, § 16 WEG Rn. 108.5 und MüKoBGB/Engelhardt 6. Auflage 2013 § 27 WEG Rn. 37).

  Eine Eingrenzung des Handlungsspielraums wie in dem der Entscheidung des LG Düsseldorf zugrundeliegenden Rechtsstreit (LG Düsseldorf, Urteil vom 12. Juni 2013 - 25 S 152/12 - ZMR 2013, 823: Abschlussvollmacht nur, wenn Bedingungen sich nicht um 25 Prozent verschlechtern) erfolgte nicht, so dass die Verwaltung den Kreditvertrag auch abschließen könnte, wenn sich die in Aussicht gestellten Bedingungen deutlich verschlechtern würden.

  Rn. 32 b. Schließlich ist für die Beurteilung, ob eine Kreditaufnahme den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht, eine Abwägung der Interessen der Eigentümer, der Bedingungen der Kreditaufnahme und der Umstände des Einzelfalls erforderlich (vgl. LG Düsseldorf, Urteil vom 12. Juni 2013 - 25 S 152/12 - ZMR 2013, 823;… Jennißen WEG 3. Auflage § 16 Rn. 10a).

  Daher muss eine mehrheitlich beschlossene Kreditaufnahme eine Option für einzelne Eigentümer enthalten, die Finanzierung selbst zu übernehmen und den auf sie entfallenden Kreditanteil binnen einer bestimmten Frist als Sonderumlage zur Finanzierung und zur Reduzierung des Darlehensbetrags einzuzahlen (vgl. LG Düsseldorf, Urteil vom 12. Juni 2013 - 25 S 152/12 - ZMR 2013, 823).

  Eine alternative Finanzierung der Sanierung durch eine Sonderumlage (vgl. LG Düsseldorf, Urteil vom 12. Juni 2013 - 25 S 152/12 - ZMR 2013, 823) haben die Wohnungseigentümer nicht beschlossen.

• OLG Frankfurt, 11.03.2019 - 2 W 3/19

  Streitwertfestsetzung bei Anfechtung WEG-Beschluss über Kreditaufnahme

  Diese zunächst abstrakten Risiken erhöhen das für die Bemessung des Streitwerts gemäß § 49 a GKG maßgebliche Interesse der Kläger jedoch nicht (ebenso ohne weitere Begründung LG Düsseldorf, ZMR 2013, 823 ff.).
• LG Frankfurt/Main, 20.11.2018 - 13 T 116/18

  LS1: Das Einzelinteresse zur Ermittlung des Streitwertes eines Beschlusses über …

  Maßgeblich ist vielmehr alleine der auf die Anfechtungskläger entfallende Anteil (LG Düsseldorf ZWE 2014, 44).
• AG Remscheid, 09.08.2018 - 7 C 178/17

  Beantragung der Ungültigerklärung der Beschlüsse der Eigentümerversammlung durch …

  Rn. 88 Die Kreditaufnahme durch den rechtsfähigen Verband der Wohnungseigentümergemeinschaft ist insbesondere zur Finanzierung von Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums grundsätzlich zwar mit einfachem Mehrheitsbeschluss möglich, entspricht aber nur unter besonderen Voraussetzungen den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung (so ständige Rechtsprechung des BGH, Urteil vom 25.09.2015, Aktenzeichen V ZR 244/14, zitiert nach Juris sowie BGH, Urteil vom 28.09.2012, Aktenzeichen v ZR 251/11, zitiert nach Juris und LG Düsseldorf, Urteil vom 12.06.2013, 25 S 152/12, zitiert nach Juris).