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   OVG Berlin-Brandenburg, 11.10.2018 - 2 B 2.16   

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https://dejure.org/2018,32623
OVG Berlin-Brandenburg, 11.10.2018 - 2 B 2.16 (https://dejure.org/2018,32623)
OVG Berlin-Brandenburg, Entscheidung vom 11.10.2018 - 2 B 2.16 (https://dejure.org/2018,32623)
OVG Berlin-Brandenburg, Entscheidung vom 11. Januar 2018 - 2 B 2.16 (https://dejure.org/2018,32623)
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Volltextveröffentlichungen (5)

  • openjur.de
  • Entscheidungsdatenbank Berlin

    § 154 Abs 2 BauGB, § 154 Abs 1 BauGB
    Festsetzung eines Ausgleichsbeitrags für sanierungsbedingte Erhöhungen des Bodenwerts; Anwendung der Zielbaummethode; Berechnung des Ausgleichsbetrags für das Sanierungsgebiet "Mitte-Spandauer Vorstadt"; Anforderungen an die Begründung für den Wert des maximal ...

  • wertermittlerportal
  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

    Bodenwerterhöhende private Investitionen sind auf Sanierungsausgleichsabgabe anrechenbar!

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse

  • berlin.de (Pressemitteilung)

    OVG hält an Rechtsprechung zur fehlerhaften Berechnung der Ausgleichsbeträge im Sanierungsgebiet "Spandauer Vorstadt" fest

Besprechungen u.ä.

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

    Bodenwerterhöhende private Investitionen sind auf Sanierungsausgleichsabgabe anrechenbar! (IBR 2019, 1132)

Verfahrensgang

 
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Wird zitiert von ... (4)

  • VG Berlin, 24.09.2020 - 19 K 69.16
    Der hiergegen gerichteten Kritik hat sich das hiesige Oberverwaltungsgericht bereits eingehend in seinen Urteilen vom 11. Oktober 2018 gestellt (s. OVG 2 B 2.16, OVG 10 B 10.16, juris).

    Dass die Investitionsbereitschaft oder -fähigkeit für das hier betroffene Gebiet nachhaltig und schwerwiegend bis zum Abschluss der Sanierung beeinträchtigt worden wäre, lässt sich daraus nicht ableiten (s. bereits OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 47).

    Auch das hat das Oberverwaltungsgericht bereits bemängelt (Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 48).

    Soweit der hohe Anteil restitutionsbefangener Grundstücke zugleich ein Investitionshemmnis begründete, vermag das Gericht nicht zu erkennen, dass sich dies, zumal angesichts der durch das Investitionsvorranggesetz erleichterten Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen, so langfristig ausgewirkt hätte, dass hierdurch bis zum Wertermittlungsstichtag Investitionen privater Eigentümer nachhaltig erschwert worden wären (s. dazu gleichfalls bereits OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 49).

    Schließlich bleibt offen, in welchem Umfang die Inanspruchnahme der Förderung sich lediglich als Mitnahmeeffekt darstellt (s. ebenfalls schon OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 50).

    Soweit sich der Beklagte auf den in mehreren Stadterneuerungsberichten mitgeteilten Fortschritt von Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen und den danach hohen Anteil öffentlich geförderter Maßnahmen bezieht (Erneuerung von 2.661 Wohnungen bis Ende 2001, davon 2.273, d.h. 85 % öffentlich gefördert), ist die Aussagekraft dieser Angaben, abgesehen von der darin enthaltenen unbestimmbaren Anzahl von Mitnahmeeffekten (s.o.), dadurch eingeschränkt, dass sie lediglich den Zeitraum bis Ende 2001 abdecken (so ausdrücklich auch schon das OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 51).

    Dies bestätigt ebenfalls das vom Oberverwaltungsgericht festgestellte besondere Potenzial der Spandauer Vorstadt für eine eigenständige Entwicklung (s. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 51), von welchem auch die Kammer überzeugt ist.

    Unergiebig ist ferner die gesonderte Berechnung des Anteils öffentlich geförderter Maßnahmen (fast 75 %) ohne die Berücksichtigung von Neubaumaßnahmen, denn wie sich aus den obigen Ausführungen ergibt, ist der hohe Anteil ohne öffentliche Förderung verwirklichter Neubaumaßnahmen nicht unerheblich für die Beurteilung, ob auch ohne die Sanierung mit privaten Investitionen zu rechnen war (zum Ganzen bereits OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 52).

    Das sah auch das Oberverwaltungsgericht so (Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 53).

    Für nicht durchgreifend hält das Gericht im Anschluss an das Oberverwaltungsgericht (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 54) schließlich das Argument des Beklagten, öffentlich geförderte Maßnahmen hätten in der Anfangsphase der Sanierung dominiert, während im weiteren Fortgang, durch das bereits etwas aufgewertete Umfeld motiviert, private Investitionen zugenommen hätten.

    Auch dem ist das Oberverwaltungsgericht bereits überzeugend entgegengetreten (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 56).

    Auch dies hatte das Oberverwaltungsgericht bemängelt (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 57).

    Allein in diesen Bereichen war deshalb schon nach den Angaben des Beklagten auch ohne die Sanierung mit Investitionen und einer dadurch bedingten Lagewertverbesserung zu rechnen (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 58).

    Es hat dabei aufgezeigt, dass vor allem die für die Entwicklung der Spandauer Vorstadt bedeutsame Förderung aus dem Bund-Länder-Programm "Städtebaulicher Denkmalschutz" nicht ausschließlich als sanierungsbedingt angesehen werden kann (s. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 59).

    Mit dem Erlass der Erhaltungsverordnung wäre, wie bereits ausgeführt, auch ohne die Sanierung zu rechnen gewesen (OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 60).

    Das ist hier aus den oben dargelegten Gründen der Fall (vgl. zum gesamten Vorstehenden: OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 43).

    Das hat das Oberverwaltungsgericht ebenfalls geklärt (Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 45).

    Ob mit dem Eintreten des externen Effekts bereits vor Beginn der Sanierung zu rechnen war, ist unerheblich (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 45).

    Daraus ergibt sich zugleich, dass das mit der Zielbaummethode erzielte Berechnungsergebnis für die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung unmittelbar von der Höhe des zugrunde gelegten LVmax abhängt (zum gesamten Vorstehenden OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 25. Januar 2018 - OVG 2 B 18.16 -, juris Rn. 44 sowie Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 64 f.).

    Allerdings hat das hiesige Oberverwaltungsgericht inzwischen in mehreren Fällen angenommen, dass der Beklagte eine nachvollziehbare Begründung für die Bestimmung dieses maßgeblichen Faktors bislang schuldig geblieben ist (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 25. Januar 2018, a.a.O. sowie Urteile vom 10. Juli 2017, a.a.O., und vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 47 f.).

    Da die insoweit verfügbaren Bodenrichtwerte sich nicht auf unterschiedliche Qualitätszustände jeweils desselben Gebiets zu verschiedenen Zeitpunkten - vor und nach einer tatsächlich durchgeführten Sanierung - bezogen, sondern auf unterschiedliche Gebiete, die nicht Gegenstand derselben Sanierungsmaßnahme waren, liegt es auf der Hand, dass die Wertunterschiede auch durch andere Faktoren bestimmt sein können, als allein den Qualitätsunterschied hinsichtlich des durch die Sanierung veränderbaren Bodenwertanteils (vgl. zum Ganzen OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 67).

    Daher fehlt es für die von dem Sachverständigenausschuss angenommene Vergleichbarkeit der ausgewählten und paarweise einander gegenüber gestellten Gebiete weiterhin an der von dem Ausschuss selbst angeregten nachvollziehbaren Überprüfung anhand objektiver Kriterien (zum Ganzen OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 67).

    Überzeugende Überlegungen fehlen hierzu weiterhin, obwohl das Oberverwaltungsgericht dies bereits kritisiert hatte (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 68).

    Die ihm grundsätzlich obliegende Verpflichtung, die Sache spruchreif zu machen und dabei zu prüfen, ob und inwieweit der Festsetzungsbescheid zumindest hinsichtlich eines Teilbetrags aufrecht erhalten bleiben kann (vgl. § 86 Abs. 1 und § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO "soweit"), findet hier aufgrund des der Gemeinde bei der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung zustehenden Wertermittlungsspielraums eine Grenze (vgl. zuletzt OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. Oktober 2018 - OVG 2 B 2.16 -, juris Rn. 70 ff.).

  • OVG Berlin-Brandenburg, 29.01.2019 - 10 S 44.18

    Festsetzung eines Ausgleichsbeitrags für sanierungsbedingte Erhöhungen des

    Im Hinblick darauf, dass allein die Erhöhung des Bodenwerts abzuschöpfen ist, die kausal auf die Sanierung zurückzuführen ist, leitet der 2. Senat des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg (u.a. Urteil vom 10. Juli 2017 - OVG 2 B 7.16 -, juris Rn. 47- 60, vgl. auch Pressemitteilung des OVG Berlin-Brandenburg v. 12.Oktober 2018 zum Verfahren OVG 2 B 2.16 u.a.) den rechtlichen Ansatz ab, dass der Ausgleichsbetrag um diejenigen Bodenwertsteigerungen zu reduzieren sei, die mit Gewissheit (und nicht nur spekulativ) auch ohne Sanierungsmaßnahmen zu erwarten gewesen wären.
  • VG Schwerin, 17.01.2019 - 2 A 341/16

    Die Bekanntmachung einer Satzung in einem Städtischen Anzeiger ist zulässig; zur

    e) Soweit sich die Klägerin - pauschal - auf die Entscheidung des OVG Berlin-Brandenburg zur Spandauer Vorstadt in Berlin beruft (u. a. Urteil vom 10. Juli 2017 - 2 B 1.16 - LKV 2017, 563, juris Rn. 45 ff.; vgl. auch Urteil vom 11. Oktober 2018 - 2 B 2.16 - juris Rn. 26 ff.), die die Herausrechnung sog. "wendebedingter Effekte" fordert, kann der vorliegende Fall - die Richtigkeit der Entscheidung trotz zurückgewiesener Nichtzulassungsbeschwerde (BVerwG, Beschluss vom 15. März 2018 - 4 B 67.17 - BauR 2018, 1103) einmal unterstellt - jedenfalls in tatsächlicher Hinsicht nicht im Ansatz mit demjenigen in Berlin gleichgesetzt werden.
  • VG Köln, 28.11.2019 - 8 K 5686/16
    vgl. OVG Berlin-Brandenb., Urteil vom 11.10.2018 - 2 B 2.16 -, juris, Rn. 70 ff.; VGH Bad.-Württ., Urteil vom 18.11.2005 - 8 S 498/05 -, juris, Rn. 30 ff.; VG Berlin, Urteil vom 08.12.2015 - 19 K 242.10 -, juris, Rn. 81.
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