Volltextveröffentlichungen (4)

• openjur.de

  Allgemeines Vorkaufsrecht der Gemeinde;Unbebaute Flächen im Außenbereich, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche dargestellt ist;Wohl der Allgemeinheit

• ra.de
• rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

  Vorkaufsrecht einer Gemeinde beim Kauf von Grundstücken im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse

• Wolters Kluwer(Abodienst, Leitsatz/Tenor frei) (Leitsatz)

  Vorkaufsrecht einer Gemeinde beim Kauf von Grundstücken im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans

Verfahrensgang

• VG Augsburg, 11.11.2010 - Au 5 K 10.931
• VGH Bayern, 03.02.2015 - 15 B 13.100

Wird zitiert von ... (8)Zitiert selbst (6)

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• VGH Hessen, 20.06.2003 - 3 UE 371/03

  Gemeindliches Vorkaufsrecht auf Grund eines Flächennutzungsplans

  Auszug aus VGH Bayern, 03.02.2015 - 15 B 13.100

  Rn. 17 Zwar gibt auch das Verwaltungsgericht diese Grundsätze in seiner Entscheidung wieder (UA unter II. 3., S. 13 unten/S. 14 oben), lässt es anschließend jedoch unter Hinweis auf ein älteres Judiz (HessVGH, B.v. 20.6.2003 - 3 UE 371/03 - BRS 66 Nr. 123 = juris Rn. 28 - 30) genügen, wenn die Gemeinde das Grundstück entsprechend "zu verwenden beabsichtigt".

  Der Einwand des Klägers, für das im Flächennutzungsplan hier vorgesehene Bauland bestehe kein Bedarf, durfte vom Verwaltungsgericht deshalb nicht mit dem schlichten Hinweis auf die der Gemeinde obliegende städtebauliche Planung beiseitegeschoben werden (UA S. 16 oben; so allerdings auch noch HessVGH, B.v. 20.6.2003 - 3 UE 371/03 - juris Rn. 30 a.E.).

• BVerwG, 21.03.2002 - 4 CN 14.00

  Bauleitplanung; Vorhaben- und Erschließungsplan; Abwägungsgebot; Eigentumsschutz; …

  Auszug aus VGH Bayern, 03.02.2015 - 15 B 13.100

  Besteht kein Planungserfordernis, fehlt die Planungsbefugnis (BVerwG, U.v. 21.3.2002 - 4 CN 14/00 - BVerwGE 116, 144 = juris Rn. 9 f.).
• BVerwG, 25.01.2010 - 4 B 53.09

  Vorkaufsrecht; Wohl der Allgemeinheit; Flächennutzungsplan; Wohnungsbau.

  Auszug aus VGH Bayern, 03.02.2015 - 15 B 13.100

  Das Wohl der Allgemeinheit rechtfertigt die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB nur dann, wenn damit Flächen für die Errichtung von Wohngebäuden oder für deren infrastrukturelle Ausstattung erworben werden sollen und erkennbar ist, dass die Gemeinde alsbald diejenigen Schritte vornehmen wird, die erforderlich sind, um das städtebauliche Ziel zu verwirklichen (BVerwG, B.v. 25.1.2010 - 4 B 53/09 - ZfBR 2010, 285 = juris LS und Rn. 5 bis 8 unter Hinweis auf die bereits in den Vorinstanzen erörterte Entstehungsgeschichte der Vorschrift).

• BVerwG, 15.02.1990 - 4 B 245.89

  Rechtfertigung der Ausübung des Verkaufsrechts durch eine Gemeinde

  Auszug aus VGH Bayern, 03.02.2015 - 15 B 13.100

  Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist nur dann vom Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt, wenn damit im Einzelfall dem jeweils angegebenen, sich im gesetzlichen Zulässigkeitsrahmen bewegenden Verwendungszweck entsprochen wird; dies unterliegt in vollem Umfang der gerichtlichen Nachprüfung (BVerwG, B.v. 15.2.1990 - 4 B 245/89 - BauR 1991, 191 = juris Rn. 3 a.E.).
• VGH Bayern, 03.02.2011 - 15 ZB 10.1927

  Antrag auf Zulassung der Berufung

  Auszug aus VGH Bayern, 03.02.2015 - 15 B 13.100

  Zwar kann kein für alle entsprechenden Fälle allgemein gültiger Zeitrahmen für die weiteren Planungsschritte der Gemeinde bestimmt werden (vgl. BayVGH, B.v. 3.2.2011 - 15 ZB 10.1927 - juris Rn. 11 und 15 ff.).
• VGH Bayern, 12.09.2002 - 26 ZB 99.768

  Auszug aus VGH Bayern, 03.02.2015 - 15 B 13.100

  Auch wenn die Bewältigung eines dringenden Wohnbedarfs für die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB nicht notwendig ist (so zu einem nach § 3 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BauGB-MaßnahmenG - jetzt: § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 BauGB - zu beurteilenden Fall: BayVGH, B.v. 12.9.2002 - 26 ZB 99.768 - juris Rn. 14), drängt die geschilderte Entwicklung nicht nur die Frage nach der grundsätzlichen städtebaulichen Erforderlichkeit der Neuschaffung von rund einem Dutzend (in einer Planvariante "B WA" vom 18.4.2013 sind 14 zwischen 607 qm und 943 qm große Wohnhausgrundstücke vorgesehen; pro Wohngebäude maximal 2 Wohnungen zulässig) Flächen für freistehende oder als Doppelhäuser auszuführende Ein- bzw. Zweifamilienhäuser inmitten eines bisher unbebauten, insgesamt circa 1, 6 ha.

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• VGH Bayern, 24.04.2020 - 15 ZB 19.1987

  Gemeindliches Vorkaufsrecht für ein im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche …

  Dieses Auslegungsergebnis wird durch die Gesetzgebungsgeschichte - insbesondere mit Blick auf die Einführung durch das Wohnungsbau-Erleichterungsgesetz / BauGB-Maßnahmengesetz 1990 (…jeweils unter Rekurs auf BT-Drs. 11/6508 S. 11 vgl. BVerwG, B.v. 25.1.2010 a.a.O. juris Rn. 6; BayVGH, U.v. 3.2.2015 - 15 B 13.100 - juris Rn. 16) - und durch systematische Überlegungen bestätigt (…mit Blick auf § 26 Nr. 4 BauGB und § 27 BauGB vgl. BVerwG, B.v. 25.1.2010 a.a.O. juris Rn. 7).

  Das öffentliche Wohl rechtfertigt die Inanspruchnahme des Grundstückseigentümers nur dann, wenn die Gemeinde a l s b a l d diejenigen (weiteren) Schritte vornimmt, die erforderlich sind, um das städtebauliche Ziel, Wohnbauland bereit zu stellen, zu verwirklichen (…BVerwG, B.v. 25.1.2010 a.a.O. juris Rn. 8; BayVGH, U.v. 3.2.2015 a.a.O. juris Rn. 16).

  Der Senat ist diesen Grundsätzen bereits in der Vergangenheit gefolgt (BayVGH, U.v. 3.2.2015 a.a.O. juris Rn. 16 ff.) und hält daran auch weiterhin fest.

  Im Zusammenhang mit der Ausübung des Vorkaufsrechts ist in Umsetzung der höchstrichterlichen Rechtsprechung zu fordern, dass die von der Gemeinde geäußerte Planungsabsicht in den tatsächlichen Verhältnissen vor Ort zu diesem Zeitpunkt eine nachvollziehbare Grundlage findet (BayVGH, U.v. 3.2.2015 a.a.O. juris Rn. 16).

  Demgegenüber sind bloße in eine nicht näher eingrenzbare Zukunft gerichtete Absichtserklärungen schwerlich mit der verfassungsrechtlichen Eigentumsgewährleistung (Art. 14 Abs. 1 GG, Art. 103 BV) vereinbar (BayVGH, U.v. 3.2.2015 a.a.O. juris Rn. 17).

  Der Wunsch, in einer noch nicht absehbaren Zukunft entsprechend zu verfahren, genügt daher den Anforderungen des § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB im Fall des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB nicht (BayVGH, U.v. 3.2.2015 a.a.O. juris Rn. 22).

  …/2 der Gemarkung … bei der Beklagten tatsächlich die Absicht bestand, gerade dort a l s b a l d, d.h. in einem überschaubaren Zeitraum, die erforderlichen Schritte zur Verwirklichung entsprechender städtebaulicher Ziele (insbesondere durch ein entsprechendes Verfahren der Bauleitplanung) zu verwirklichen, ist Bestandteil der tatrichterlichen Sachverhalts- und Beweiswürdigung und damit der gem. § 108 Abs. 1 VwGO zu bildenden gerichtlichen Überzeugungsbildung im jeweiligen Einzelfall (vgl. die einzelfallbezogene Wertung bei BayVGH, U.v. 3.2.2015 a.a.O. juris Rn. 16 ff.).

  Ausschlaggebend für die (für die Beklagte negative) Entscheidung im Berufungszulassungsverfahren am Maßstab von § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO ist für den Senat, dass das Verwaltungsgericht ausgehend von den o.g. dogmatischen Grund- und Ausgangspositionen des Bundesverwaltungsgerichts und des Verwaltungsgerichtshofs (…vgl. BVerwG, B.v. 25.1.2010 a.a.O.; BayVGH, U.v. 3.2.2015 a.a.O.) im Rahmen seiner tatrichterlichen Sachverhalts- und Beweiswürdigung - ohne logische Brüche in seinem Gedankengang - gerade nicht zur Überzeugung gelangt ist, dass die Beklagte im Zeitpunkt der Vorkaufsrechtsausübung (27. November 2018) tatsächlich die Absicht gehabt hatte, alsbald diejenigen (weiteren) Schritte vorzunehmen, die zur Bereitstellung und Verwirklichung weiteren Wohnbaulands erforderlich gewesen wären.

  Das Bundesverwaltungsgericht hat mit den auch in der Antragsbegründung zitierten Ausführungen [vgl. BVerwG, B.v. 25.1.2010 - 4 B 53.09 - NVwZ 2010, 593; BayVGH, U.v. 3.2.2015 - 15 B 13.100 - juris Rn. 16 ff.; s.o. 1 b) ] - die grundsätzlichen, fallübergreifenden Fragen zur Rechtfertigung der Vorkaufsrechtsausübung unter dem Gesichtspunkt des Wohls der Allgemeinheit bei § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5, Abs. 3 Satz 1 BauGB bereits herausgearbeitet.

• VGH Hessen, 24.11.2020 - 3 A 828/20

  Rechtfertigung der Ausübung eines Vorkaufsrecht

  Allein die Darstellung der Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet im Flächennutzungsplan soll allerdings nicht genügen, vielmehr müssen die betroffenen Flächen unmittelbar oder mittelbar für die Errichtung von Wohngebäuden oder für deren infrastrukturelle Ausstattung erworben werden (vgl. BVerwG…, Beschluss vom 15.02.1990 - 4 B 245.89 -, juris Rdnr. 9; BVerwG…, Beschluss vom 25.01.2010 - 4 B 53.09 -, juris Rdnr. 8 m.w.N.; Bay. VGH, Urteil vom 03.02.2015 - 15 B 13.100 -, juris Rdnr. 17;… Grziwotz in Spannowsky/Uechtritz, BauGB, Kommentar, 3. Aufl., 2018, § 24 Rdnr. 23;… Koester in Schrödter, BauGB, Kommentar, 9. Aufl., 2019, § 24 Rdnr. 50a;… Stock in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Kommentar, Band 2, 2015, § 24 Rdnr. 77;… Paetow in Berliner Kommentar zum Baugesetzbuch, Band II, 2012, § 24 Rdnr. 27).

  Der Senat ist in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts und des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs (Urteil vom 03.02.2015 - 15 B 13.100 -, juris Rdnr. 16 ff.) nunmehr der Auffassung, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts nur dann durch das Wohl der Allgemeinheit i.S.d. § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB gerechtfertigt ist, wenn damit im Einzelfall dem jeweils angegebenen, sich im gesetzlichen Zulässigkeitsrahmen bewegenden Verwendungszweck entsprochen wird.

• VG Freiburg, 22.05.2025 - 10 K 4334/23

  Bei der Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts in den Fällen des § 24 Abs. 1 …

  Besteht kein Planungserfordernis, fehlt die Planungsbefugnis (vgl. Bayerischer VGH, Urteil vom 03.02.2015 - 15 B 13.100 -, juris Rn. 17).

  Dabei ist nicht zuletzt die statistisch dokumentierte Bevölkerungsentwicklung ein aussagekräftiger Indikator für das Erfordernis, im Wege der Bauleitplanung neuen Wohnraum zu schaffen (vgl. Bayerischer VGH, Urteil vom 03.02.2015 - 15 B 13.100 -, juris Rn. 18).

  Rn. 60 Diese Ausführungen genügen den Anforderungen an die Darlegung eines tatsächlich bestehenden Wohnbedarfs, zumal dieser - wie auch die Beklagte zutreffend ausgeführt hat - nicht notwendig dringend sein muss (vgl. VGH Baden-Württemberg…, Urteil vom 25.06.2009 - 5 S 574/08 -, juris Rn. 32; Bayerischer VGH, Urteil vom 03.02.2015 - 15 B 13.100 -, juris Rn. 18;… Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB § 24 Rn. 77 [Stand: November 2024]).

  Entscheidend ist deshalb, dass eine im Zusammenhang mit der Ausübung des Vorkaufsrechts von der Gemeinde geäußerte Planungsabsicht in den tatsächlichen Verhältnissen vor Ort zu diesem Zeitpunkt eine nachvollziehbare Grundlage findet (vgl. Bayerischer VGH, Urteil vom 03.02.2015 - 15 B 13.100 -, juris Rn. 17).

• VG Ansbach, 10.04.2024 - AN 3 K 22.00435

  Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts zwecks Schaffung von Wohnbauland

  Besteht kein Planungserfordernis, fehlt die Planungsbefugnis (BayVGH, U.v. 3.2.2015 - 15 B 13.100 - juris Rn. 17).

  Rn. 79 Indikatoren für das Erfordernis, im Wege der Bauleitplanung neuen Wohnraum zu schaffen, können insbesondere die Bevölkerungsentwicklung und die Verfügbarkeit anderweitiger Bauplätze im Gemeindegebiet sein (BayVGH, U.v. 3.2.2015 - 15 B 13.100 - juris Rn. 18 u. 20).

  Diese Planungsabsicht findet auch eine "nachvollziehbare Grundlage in den tatsächlichen Verhältnissen vor Ort" (vgl. BayVGH, U.v. 3.2.2015 - 15 B 13.100 - juris Rn. 17).

• VG Würzburg, 19.05.2015 - W 4 K 14.688

  Rechtswidrige Ausübung des Vorkaufsrechts mangels hinreichend konkreter …

  Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof bekräftigt dies unter Bezugnahme auf die Historie der Vorschrift des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB (vgl. § 3 BauGB-MaßnahmenG vom 17.5.1990) und die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (B. v. 25.1.2010 - 4 B 53/09 - juris): "Das Wohl der Allgemeinheit rechtfertigt die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB nur dann, wenn damit Flächen für die Errichtung von Wohngebäuden oder für deren infrastrukturelle Ausstattung erworben werden sollen und erkennbar ist, dass die Gemeinde alsbald diejenigen Schritte vornehmen wird, die erforderlich sind, um das städtebauliche Ziel zu verwirklichen" (BayVGH, U. v. 3.2.2015 - 15 B 13.100 - juris Rn.16).

  Es ist zu fordern, dass eine im Zusammenhang mit der Ausübung des Vorkaufsrechts von der Gemeinde geäußerte Planungsabsicht in den tatsächlichen Verhältnissen vor Ort zu diesem Zeitpunkt eine nachvollziehbare Grundlage findet (BayVGH, U. v. 3.2.2015 - 15 B 13.100 - juris Rn.17).

  Bloße in eine nicht näher eingrenzbare Zukunft gerichtete Absichtserklärungen sind bereits schwerlich mit der verfassungsrechtlichen Eigentumsgewährleistung (Art. 14 Abs. 1 GG, Art. 103 BV) vereinbar (so ausdrücklich BayVGH, U. v. 3.2.2015 - 15 B 13.100 - juris Rn.17).

• VG Freiburg, 14.07.2022 - 4 K 2423/21

  Ausübung des Flächennutzungsplan-Vorkaufsrechts

  Entscheidend ist deshalb, dass eine im Zusammenhang mit der Ausübung des Vorkaufsrechts von der Gemeinde geäußerte Planungsabsicht in den tatsächlichen Verhältnissen vor Ort zu diesem Zeitpunkt eine nachvollziehbare Grundlage findet (vgl. Bayerischer VGH, Urteil vom 03.02.2015 - 15 B 13.100 -, juris Rn. 17).
• VG Freiburg, 14.07.2022 - 4 K 284/22

  Retrospektive Feststellung der gemeindlichen Absicht bei Ausübung des …

  Entscheidend ist deshalb, dass eine im Zusammenhang mit der Ausübung des Vorkaufsrechts von der Gemeinde geäußerte Planungsabsicht in den tatsächlichen Verhältnissen vor Ort zu diesem Zeitpunkt eine nachvollziehbare Grundlage findet (vgl. Bayerischer VGH, Urteil vom 03.02.2015 - 15 B 13.100 -, juris Rn. 17).
• VG Stuttgart, 15.03.2024 - 6 K 151/23

  Baurecht: Zulässigkeit der Ausübung eines Vorkaufsrechts an einem …

  Dabei bedarf es keiner Entscheidung, ob auch solche Flächen vom Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB erfasst werden, die im Flächennutzungsplan als Flächen für die Infrastruktur dargestellt sind (so beispielsweise Bay. VGH, Urt. v. 03.02.2015 - 15 B 13.100 - juris Rn. 14 f.).