Rechtsprechung
| VG Schwerin, 20.06.2024 - 2 A 154/20 SN |
Kurzfassungen/Presse
- Justiz Mecklenburg-Vorpommern (Leitsatz)
§ 154 BauGB, § 155 BauGB, § 16 Abs 1 S 2 ImmoWertV 2022, § 16 Abs 5 ImmoWertV 2022
Ermittlung des sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrags - Modell Niedersachsen (Kanngieser/Bodenstein)
Wird zitiert von ... Zitiert selbst (13)
- VG Greifswald, 18.10.2019 - 3 A 1056/17
Heranziehung zu Sanierungsausgleichsbeträgen; Ermittlung von Bodenrichtwerten
Auszug aus VG Schwerin, 20.06.2024 - 2 A 154/20
Nach allgemeiner Auffassung ist der Gemeinde bei der Bewertung von Grundstücken ein Wertermittlungsspielraum anzuerkennen, da die eigentliche Bewertung immer nur eine Schätzung darstellen kann sowie Erfahrung und Sachkunde voraussetzt, über die ein insoweit nicht sachkundiges Gericht weniger verfügt als etwa die Mitglieder der Gutachterausschüsse oder sonstige Sachverständige (…vgl. z. B. BVerwG, Urt. v. 27.11.2014 - 4 C 31.13 - NVwZ 2015, 531;… OVG Greifswald, a.a.O.;… VG Schwerin, Urt. v. 29.04.2021 - 2 A 1971/19 SN - amtl. Umdruck S. 6; Beschl. v. 08.04.2022 - 2 B 206/22 - amtl. Umdruck S. 4; VG Greifswald, Urt. v. 18.10.2019 - 3 A 1056/17 HGW - juris Rn. 22).Das hier angewendete Verfahren nach Kanngieser/Bodenstein (Niedersachsenmodell) ist als indirektes Vergleichswertverfahren eine grundsätzlich zur Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung geeignete Methode (…vgl. z. B. OVG Greifswald, Urt. v. 21.05.2014 - 1 L 7/14 - juris Rn. 59 ;… VG Schwerin, Urt. v. 23.06.2011 - 2 A 1517/09 - amtl. Umdruck S. 8 f.; VG Greifswald, Urt. v. 18.10.2019 - 3 A 1056/17 HGW - juris Rn. 23).
Mittels des so gebildeten Punktepaares wird aus der jeweiligen aus dem Markt abgeleiteten Modell-Matrix die prozentuale Wertsteigerung in Abhängigkeit vom Anfangswertniveau entnommen (vgl. VG Greifswald, Urt. v. 18.10.2019 - 3 A 1056/17 HGW - juris Rn. 25).
Die Erhöhung kann daher nicht mit den Aufwendungen des Eigentümers an Gebäuden gleichgesetzt werden, weshalb auch es auf die Kosten der Maßnahme selbst nicht ankommen kann (vgl. VG Greifswald, Urt. v. 18.10.2019 - 3 A 1056/17 HGW - juris Rn. 36).
- BVerwG, 27.11.2014 - 4 C 31.13
Sanierungsrechtlicher Ausgleichsbetrag; Hagedorn-Verfahren; …
Auszug aus VG Schwerin, 20.06.2024 - 2 A 154/20
Nach allgemeiner Auffassung ist der Gemeinde bei der Bewertung von Grundstücken ein Wertermittlungsspielraum anzuerkennen, da die eigentliche Bewertung immer nur eine Schätzung darstellen kann sowie Erfahrung und Sachkunde voraussetzt, über die ein insoweit nicht sachkundiges Gericht weniger verfügt als etwa die Mitglieder der Gutachterausschüsse oder sonstige Sachverständige (vgl. z. B. BVerwG, Urt. v. 27.11.2014 - 4 C 31.13 - NVwZ 2015, 531;… OVG Greifswald, a.a.O.;… VG Schwerin, Urt. v. 29.04.2021 - 2 A 1971/19 SN - amtl. Umdruck S. 6; Beschl. v. 08.04.2022 - 2 B 206/22 - amtl. Umdruck S. 4;… VG Greifswald, Urt. v. 18.10.2019 - 3 A 1056/17 HGW - juris Rn. 22).Soweit der Wertermittlungsspielraum reicht, findet jedoch nur eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle in Form einer Plausibilitätskontrolle statt (vgl. BVerwG, Urt. v. 27.11.2014, a.a.O.;… OVG Hamburg, Urt. v. 26.01.2017 - 3 Bf 52/15 - NordÖR 2017, 237).
Denn nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist die ImmoWertV hinsichtlich ihrer Methoden nicht abschließend (vgl. BVerwG, Urt. v. 27.11.2014, a.a.O. OVG Greifswald, Urt. v. 18.07.2017, a.a.O.).
- BVerwG, 20.03.2014 - 4 C 11.13
Streitgegenstand; Beschränkung des ~; Klageerweiterung; Berufungsbegründung; …
Auszug aus VG Schwerin, 20.06.2024 - 2 A 154/20
Das gilt selbst dann, wenn die Gemeinde die Aufhebung der Sanierungssatzung rechtswidrig unterlässt, obwohl die Voraussetzungen der Aufhebung vorliegen (vgl. Kleiber/Fieseler, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 146. Lfg. April 2022, § 154 Rn. 156 m. w. N. aus der Rechtsprechung, u. a. BVerwG, Urt. v. 20.03.2014 - 4 C 11/13 - BVerwGE 149, 211 ff., juris Rn. 14 ff.; vgl. dazu Külpmann, jurisPR-BVerwG 17/2014 Anm. 1).Bei der Bewertung des Einzelfalls kann auf die Wertung des § 53 Abs. 2 VwVfG zurückgegriffen werden, der die Durchsetzbarkeit des Anspruchs eines öffentlich-rechtlichen Rechtsträgers auf 30 Jahre beschränkt (vgl. zum Ganzen BVerwG, Urt. v. 20.03.2014 - 4 C 11/13 - BVerwGE 149, 211 ff., juris Rn. 30 ff.).
- OVG Mecklenburg-Vorpommern, 18.07.2017 - 1 L 206/14
Anwendung des Bewertungs- und Berechnungsverfahren nach Hagedorn
Auszug aus VG Schwerin, 20.06.2024 - 2 A 154/20
Für die Wertermittlung gilt auf Grund der Ermächtigung in § 199 Abs. 1 BauGB die am 1. Juli 2010 in Kraft getretene (und am 1. Januar 2022 durch eine neue, hier nicht anwendbare Verordnung abgelöste) Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), die sich an die Gutachterausschüsse (vgl. § 192 BauGB) richtet und der daher zwar keine die Gerichte bindende Wirkung zukommt, die jedoch allgemein anerkannte Grundsätze der Wertermittlung aufstellt, die bei jeder Wertermittlung zu beachten sind (vgl. OVG Greifswald, Urt. v. 18.07.2017 - 1 L 206/14 - NordÖR 2017, 434 mit Hinweis auf BVerwG, Urt. v. 17.05.2002 - 4 C 6.01 - juris).Denn nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist die ImmoWertV hinsichtlich ihrer Methoden nicht abschließend (vgl. BVerwG, Urt. v. 27.11.2014, a.a.O. OVG Greifswald, Urt. v. 18.07.2017, a.a.O.).
- OVG Mecklenburg-Vorpommern, 21.05.2014 - 1 L 7/14
Berechnung des Sanierungsausgleichsbetrages
Auszug aus VG Schwerin, 20.06.2024 - 2 A 154/20
Das hier angewendete Verfahren nach Kanngieser/Bodenstein (Niedersachsenmodell) ist als indirektes Vergleichswertverfahren eine grundsätzlich zur Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung geeignete Methode (vgl. z. B. OVG Greifswald, Urt. v. 21.05.2014 - 1 L 7/14 - juris Rn. 59 ;… VG Schwerin, Urt. v. 23.06.2011 - 2 A 1517/09 - amtl. Umdruck S. 8 f.;… VG Greifswald, Urt. v. 18.10.2019 - 3 A 1056/17 HGW - juris Rn. 23).Mit dem Gutachterausschuss steht der Gemeinde eine hoheitlich tätige Behörde zur Verfügung, deren Rang und Autorität weitgehend anerkannt ist und die auf Grund ihrer Besetzung über besondere Sachkunde verfügt (vgl. OVG Greifswald, Urt. v. 21.05.2014 - 1 L 7/14 - juris Rn. 47 m.w.N.).
- BVerwG, 17.05.2002 - 4 C 6.01
Vorauszahlungsbescheid; Ausgleichsbetrag; Sanierungsgebiet; Entwicklungssatzung; …
Auszug aus VG Schwerin, 20.06.2024 - 2 A 154/20
Für die Wertermittlung gilt auf Grund der Ermächtigung in § 199 Abs. 1 BauGB die am 1. Juli 2010 in Kraft getretene (und am 1. Januar 2022 durch eine neue, hier nicht anwendbare Verordnung abgelöste) Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), die sich an die Gutachterausschüsse (vgl. § 192 BauGB) richtet und der daher zwar keine die Gerichte bindende Wirkung zukommt, die jedoch allgemein anerkannte Grundsätze der Wertermittlung aufstellt, die bei jeder Wertermittlung zu beachten sind (vgl. OVG Greifswald, Urt. v. 18.07.2017 - 1 L 206/14 - NordÖR 2017, 434 mit Hinweis auf BVerwG, Urt. v. 17.05.2002 - 4 C 6.01 - juris). - OVG Berlin-Brandenburg, 10.07.2017 - 2 B 1.16
Erforderlichkeit und Kausalität von Sanierungsmaßnahmen in der Spandauer Vorstadt …
Auszug aus VG Schwerin, 20.06.2024 - 2 A 154/20
Dass solche - wie in dem Fall der Spandauer Vorstadt in Berlin-Mitte angenommen (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 10.07.2017 - 2 B 1.16 - LKV 2017, 563, juris Rn. 45 ff.) -, die Richtigkeit der Entscheidung trotz zurückgewiesener Nichtzulassungsbeschwerde (BVerwG, Beschl. v. 15.03.2018 - 4 B 67.17 - BauR 2018, 1103) einmal unterstellt, in C-Stadt in tatsächlicher Hinsicht Relevanz haben könnten, hat der Kläger in keiner Weise substantiiert vorgetragen. - OVG Berlin-Brandenburg, 28.11.2023 - 10 B 26.23
Erhebung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages, Stadtstaatenklausel, …
Auszug aus VG Schwerin, 20.06.2024 - 2 A 154/20
Solche sind - wie sogar für andere Berliner Sanierungsgebiete entschieden (vgl. z. B. OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 28.11.2023 - 10 B 26.23 - juris Rn. 137 ff.) - ausgehend von dem Bezogensein der Anfangs- und Endwertermittlung auf denselben Wertermittlungsstichtag für das Gericht nicht ersichtlich. - OVG Hamburg, 26.01.2017 - 3 Bf 52/15
Bewertung von Grundstücken zur Bemessung des sanierungsrechtlichen …
Auszug aus VG Schwerin, 20.06.2024 - 2 A 154/20
Soweit der Wertermittlungsspielraum reicht, findet jedoch nur eine eingeschränkte gerichtliche Kontrolle in Form einer Plausibilitätskontrolle statt (…vgl. BVerwG, Urt. v. 27.11.2014, a.a.O.; OVG Hamburg, Urt. v. 26.01.2017 - 3 Bf 52/15 - NordÖR 2017, 237). - OVG Berlin-Brandenburg, 05.11.2009 - 2 B 7.07
Sanierungsrechtlicher Ausgleichsbetrag; sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung; …
Auszug aus VG Schwerin, 20.06.2024 - 2 A 154/20
Auch müssen bei jeder Wertermittlung die allgemein anerkannten Grundsätze der Wertermittlung beachtet werden (OVG Berlin-Brandenburg, Urt. v. 05.11.2009 - OVG 2 B 7.07 - juris). - BVerwG, 15.03.2018 - 4 B 67.17
Zahlung eines Ausgleichsbetrags in Geld durch den Eigentümer eines im förmlich …
- OVG Schleswig-Holstein, 09.07.2001 - 1 M 22/00
Voraussetzungen für die Erhebung von Ausgleichsbeträgen auf Grund einer …
- OVG Bremen, 17.11.2022 - 2 B 206/22
Auswahlentscheidung; Beurteilung; dienstliche Beurteilung; Generalstaatsanwalt; …
- VG Schwerin, 18.08.2025 - 2 B 2164/25
Sanierungsrechtlicher Ausgleichsbetrag nach Hagedorn-Verfahren
Damit wird sichergestellt, dass konjunkturelle Einflüsse bei der Bewertung außen vor bleiben (vgl. VG Schwerin, Urteil vom 20. Juni 2024 - 2 A 154/20 SN - juris Rn. 29).Maßgeblich ist hier insoweit der Zeitpunkt des Inkrafttretens der Satzung über die Teilaufhebung der Sanierungssatzung (vgl. VG Schwerin, Urteil vom 20. Juni 2024 - 2 A 154/20 SN - juris Rn. 29 mit Hinweis auf Reidt in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 15. Aufl. 2022, § 154 Rn. 13).
Rn. 16 Nach allgemeiner Auffassung ist der Gemeinde bei der Bewertung von Grundstücken ein Wertermittlungsspielraum zuzuerkennen, da die eigentliche Bewertung immer nur eine Schätzung darstellen kann sowie Erfahrung und Sachkunde voraussetzt, über die ein insoweit nicht sachkundiges Gericht weniger verfügt als etwa die Mitglieder der Gutachterausschüsse oder sonstige Sachverständige (vgl. z. B. VG Schwerin, Urteil vom 20. Juni 2024 - 2 A 154/20 SN - juris Rn. 24; OVG Greifswald…, Urteil vom 18. Juli 2017 - 1 L 206/14 - juris Rn. 23 ; BVerwG, Urteil vom 27. November 2014 - 4 C 31.13 - NVwZ 2015, 531).
Dieser Spielraum besteht grundsätzlich auch bei der Wahl anderer als in der ImmoWertV normierter Bewertungsverfahren (vgl. auch VG Schwerin, Urteil vom 20. Juni 2024 - 2 A 154/20 SN - juris Rn. 24; VG Schwerin, Beschluss vom 8. April 2022 - 2 B 206/22 SN - amtl. Umdruck S. 4; VG Schwerin, Urteil vom 20. September 2018 - 2 A 3231/15 SN - amtl. Umdruck S. 12; VG Schwerin, Urteil vom 24. Februar 2015 - 2 A 808/12 - amtl. Umdruck S. 8 m. w. N.).
Fehlt es an aussagekräftigem Datenmaterial (vgl. auch § 9 Abs. 2 ImmoWertV), ist eine andere geeignete Methode anzuwenden, § 40 Abs. 3 Satz 1 ImmoWertV (vgl. auch VG Schwerin, Urteil vom 20. Juni 2024 - 2 A 154/20 SN - juris Rn. 25 mit Hinweis auf Kleiber/Fieseler, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, 146. Lfg. April 2022, § 154 Rn. 119).
Das Gericht kann nicht an die Stelle der auf Sachkunde und Erfahrung im Hinblick auf die Ermittlung von Grundstückswerten (vgl. auch § 192 Abs. 3 Satz 1 BauGB) gegründeten, am Maßstab sachverständigen Ermessens und in sachlicher Unabhängigkeit (vgl. § 192 Abs. 1 BauGB) getroffenen Einschätzung des Gutachterausschusses seine eigene - notwendig laienhafte - oder die Einschätzung des Antragstellers zur seiner Auffassung nach der "richtigen" Vergabe der Punkte für die einzelnen Kriterien der Standort- und der Grundstücksqualität setzen (vgl. VG Schwerin, Urteil vom 20 Juni 2024 - 2 A 154/20 SN juris Rn. 32, VG Schwerin, Beschluss vom 8. April 2022 - 2 B 206/22 SN - amtl. Umdruck S. 8; VG Schwerin…, Urteil vom 21. März 2019 - 2 A 402/17 SN - juris Rn. 52-74).
Davon ist die Antragsgegnerin zeitlich weit entfernt (vgl. dazu auch VG Schwerin, Urteil vom 20. Juni 2024 - 2 A 154/20 SN - juris Rn. 37).
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