Volltextveröffentlichungen (7)

• openjur.de

  Gewerberaummiete: Wirksamkeit einer Schlussrenovierungsklausel bei gewerblicher Vermietung

• Entscheidungsdatenbank Niedersachsen

  § 535 Abs. 1 S. 2 BGB; § 1 AGBG; § 9 AGBG; § 5 AGBG
  Fiktive Reparaturkosten nach Maßgabe eines Kostenvoranschlages; Formularmäßige Überwälzung auf Mieter; Verpflichtung zur Endrenovierung; Unterscheidung Gewerbemiete zu privater Miete

• Judicialis

  BGB § 535 Abs. 1 S. 2 n. F.; ; BGB § 538; ; AGBG § 9

• rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

  BGB § 535 Abs. 1 S. 2 n. F.; BGB § 538; AGBG § 9
  Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei gewerblicher Miete

• Wolters Kluwer(Abodienst, Leitsatz/Tenor frei) (Leitsatz und Volltext)

  Fiktive Reparaturkosten nach Maßgabe eines Kostenvoranschlages; Formularmäßige Überwälzung auf Mieter; Verpflichtung zur Endrenovierung; Unterscheidung Gewerbemiete zu privater Miete

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

  Gewerberaummietrecht

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse

• Fahrlehrerverband Baden-Württemberg e.V. (Kurzmitteilung)

  Renovierungspflicht eines Gewerberaumes

Papierfundstellen

• NJW-RR 2003, 1165
• NZM 2003, 599
• NZM 2003, 599 (Volltext mit red. LS)
• ZMR 2003, 914

Wird zitiert von ... (3)Zitiert selbst (12)

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• OLG Hamm, 27.02.1981 - 4 REMiet 4/80

  Vorliegen einer Individualabrede zu einem Formularmietvertrag; Abwälzung von …

  Auszug aus OLG Celle, 07.05.2003 - 2 U 200/02

  Neben der formularmäßigen Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist auch eine zusätzliche formularmäßige Schlussrenovierungsklausel in einem Mietvertrag über Gewerberäume wirksam (so auch WolfEckertBall, Handbuch des gewerblichen Miet, Pacht und Leasingrechtes, 8. Aufl., Rn. 398 - anders jedoch - Unwirksamkeit einer solchen Klausel - bei Wohnraummietverträgen, vgl. OLG Hamm NJW 1981, 1049).

  Er verteidigt das angefochtene Urteil und führt aus, dass die Entscheidungen der Landgerichte Berlin und Gießen zu WohnraumMietverträgen ergangen seien; das Urteil des Landgerichts Hamburg sei zwar zu einem GeschäftsraumMietvertrag ergangen, es habe aber lediglich das Urteil des OLG Hamm in NJW 1981, 1049, das (sinngemäß) einen WohnraumMietvertrag betroffen habe, auf GeschäftsraumMietverhältnisse übertragen mit der Begründung, der Mieter könne die Kosten der Endrenovierung nicht abwohnen.

  aa) Zwar ist - bei der Vermietung von Wohnraum - eine Formularklausel, die (wie hier § 12 Ziff. 4 und § 16 Ziff. 1 des Mietvertrages) bestimmt, dass der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des Mietvertrages renoviert zurückzugeben, und zwar unabhängig davon, in welchem zurückliegenden Zeitpunkt die letzte Schönheitsreparatur stattgefunden hat, unwirksam; der (Wohnungs)Mieter wird nämlich durch diese Klausel in einer gegen Treu und Glauben verstoßenden Weise benachteiligt: Denn eine solche Regelung zielt von vornherein darauf ab, eine ohnehin pflichtgemäß renovierte Mietsache auch für die Zeit nach Ablauf der Mietzeit in einen völlig renovierten Zustand zu versetzen, was nur für den Vermieter von Vorteil ist, dem Mieter aber, der die Renovierung nicht "abwohnen" kann, keine Vorteile bringt, zumal auch Anhaltspunkte dafür, dass die Endrenovierungsklausel zugunsten des Mieters Einfluss auf die Mietzinskalkulation des Vermieters gehabt hat, nicht ersichtlich sind (so auch OLG Hamm NJW 1981, 1049; OLG Frankfurt/M. WuM 1981, 272; OLG Hamm NJW 1982, 1403; LG Hamburg WuM 1994, 675 ( für Gewerbemiete insoweit ohne nähere Begründung ), BGH NJW 1998, 3114, 3115; LG Gießen ZMR 2002, 426).

• AG Essen-Steele, 08.10.1992 - 11b C 470/92

  Anbringung einer Parabolantenne durch ausländischen Mitmieter; Inaussichtstellen …

  Auszug aus OLG Celle, 07.05.2003 - 2 U 200/02

  Das Landgericht Hamburg habe in seinem Urteil vom 27. November 1992 ( WuM 1994, 675 f.) entschieden, dass eine Klausel in einem Formular-Mietvertrag über Geschäftsraum, die den Mieter zur Auszugsrenovierung unabhängig vom Zeitpunkt der früheren Schönheitsreparaturen verpflichte, unwirksam sei.

  aa) Zwar ist - bei der Vermietung von Wohnraum - eine Formularklausel, die (wie hier § 12 Ziff. 4 und § 16 Ziff. 1 des Mietvertrages) bestimmt, dass der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des Mietvertrages renoviert zurückzugeben, und zwar unabhängig davon, in welchem zurückliegenden Zeitpunkt die letzte Schönheitsreparatur stattgefunden hat, unwirksam; der (Wohnungs)Mieter wird nämlich durch diese Klausel in einer gegen Treu und Glauben verstoßenden Weise benachteiligt: Denn eine solche Regelung zielt von vornherein darauf ab, eine ohnehin pflichtgemäß renovierte Mietsache auch für die Zeit nach Ablauf der Mietzeit in einen völlig renovierten Zustand zu versetzen, was nur für den Vermieter von Vorteil ist, dem Mieter aber, der die Renovierung nicht "abwohnen" kann, keine Vorteile bringt, zumal auch Anhaltspunkte dafür, dass die Endrenovierungsklausel zugunsten des Mieters Einfluss auf die Mietzinskalkulation des Vermieters gehabt hat, nicht ersichtlich sind (so auch OLG Hamm NJW 1981, 1049; OLG Frankfurt/M. WuM 1981, 272; OLG Hamm NJW 1982, 1403; LG Hamburg WuM 1994, 675 ( für Gewerbemiete insoweit ohne nähere Begründung ), BGH NJW 1998, 3114, 3115; LG Gießen ZMR 2002, 426).

  Es wird nicht verkannt, dass die Wirksamkeit von Schlussrenovierungsklauseln in der Literatur - auch bei Gewerbemietverhältnissen - teilweise verneint wird, da hierin eine schwer wiegende Benachteiligung des Mieters gesehen wird, die "schlechthin" mit der gesetzlichen Risikoverteilung nicht in Einklang stehen soll (…vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. II Rn. 419;… Bub/TreierScheuer, 3. Aufl. V Rn. 207;… Schmidt/FuttererLangenberg, 7. Aufl., § 548 BGB Rn. 60; LG Hamburg WuM 1994, 675).

• BGH, 03.06.1998 - VIII ZR 317/97

  Zur Zulässigkeit der Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter in …

  Auszug aus OLG Celle, 07.05.2003 - 2 U 200/02

  Beide Entscheidungen seien durch das Urteil des BGH vom 3. Juni 1996 (NJW 1998, 3114) überholt, in dem der BGH die formularmäßige Kombination "beider Verpflichtungen" sogar bei WohnraumMietverhältnissen für wirksam erklärt habe, wenn Voraussetzung der Endrenovierungsverpflichtung sei, dass die Renovierungsfristen seit Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen verstrichen seien (Bl. 91 d. A.).

  aa) Zwar ist - bei der Vermietung von Wohnraum - eine Formularklausel, die (wie hier § 12 Ziff. 4 und § 16 Ziff. 1 des Mietvertrages) bestimmt, dass der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des Mietvertrages renoviert zurückzugeben, und zwar unabhängig davon, in welchem zurückliegenden Zeitpunkt die letzte Schönheitsreparatur stattgefunden hat, unwirksam; der (Wohnungs)Mieter wird nämlich durch diese Klausel in einer gegen Treu und Glauben verstoßenden Weise benachteiligt: Denn eine solche Regelung zielt von vornherein darauf ab, eine ohnehin pflichtgemäß renovierte Mietsache auch für die Zeit nach Ablauf der Mietzeit in einen völlig renovierten Zustand zu versetzen, was nur für den Vermieter von Vorteil ist, dem Mieter aber, der die Renovierung nicht "abwohnen" kann, keine Vorteile bringt, zumal auch Anhaltspunkte dafür, dass die Endrenovierungsklausel zugunsten des Mieters Einfluss auf die Mietzinskalkulation des Vermieters gehabt hat, nicht ersichtlich sind (so auch OLG Hamm NJW 1981, 1049; OLG Frankfurt/M. WuM 1981, 272; OLG Hamm NJW 1982, 1403; LG Hamburg WuM 1994, 675 ( für Gewerbemiete insoweit ohne nähere Begründung ), BGH NJW 1998, 3114, 3115; LG Gießen ZMR 2002, 426).

• LG Berlin, 11.07.2000 - 63 S 512/99

  Abwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Wohnungsmieter in …

  Auszug aus OLG Celle, 07.05.2003 - 2 U 200/02

  So hätten auch das Landgericht Berlin am 11. Juli 2000 (ZMR 2001, 31 ff.) und das Landgericht Gießen am 19. Dezember 2001 (ZMR 2002, 426 ff.) entschieden.

  Gleichwohl liegen aber verschiedene Sachverhalte vor, sodass ein (dem Gewerbemieter nicht mehr zumutbarer) Summierungseffekt nicht angenommen werden kann (so auch LG Köln WuM 1999, 720; vgl. auch OLG Hamburg WuM 1991, 523, 525 - a. A. LG Hamburg NJW-RR 2000, 1396 u. LG Berlin ZMR 2001, 31 für Wohnraummietverhältnisse).

• LG Gießen, 19.12.2001 - 1 S 334/01

  Anwendbarkeit der gesetzlichen Regeln über die allgemeinen Geschäftsbedingungen …

  Auszug aus OLG Celle, 07.05.2003 - 2 U 200/02

  So hätten auch das Landgericht Berlin am 11. Juli 2000 (ZMR 2001, 31 ff.) und das Landgericht Gießen am 19. Dezember 2001 (ZMR 2002, 426 ff.) entschieden.

  aa) Zwar ist - bei der Vermietung von Wohnraum - eine Formularklausel, die (wie hier § 12 Ziff. 4 und § 16 Ziff. 1 des Mietvertrages) bestimmt, dass der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des Mietvertrages renoviert zurückzugeben, und zwar unabhängig davon, in welchem zurückliegenden Zeitpunkt die letzte Schönheitsreparatur stattgefunden hat, unwirksam; der (Wohnungs)Mieter wird nämlich durch diese Klausel in einer gegen Treu und Glauben verstoßenden Weise benachteiligt: Denn eine solche Regelung zielt von vornherein darauf ab, eine ohnehin pflichtgemäß renovierte Mietsache auch für die Zeit nach Ablauf der Mietzeit in einen völlig renovierten Zustand zu versetzen, was nur für den Vermieter von Vorteil ist, dem Mieter aber, der die Renovierung nicht "abwohnen" kann, keine Vorteile bringt, zumal auch Anhaltspunkte dafür, dass die Endrenovierungsklausel zugunsten des Mieters Einfluss auf die Mietzinskalkulation des Vermieters gehabt hat, nicht ersichtlich sind (so auch OLG Hamm NJW 1981, 1049; OLG Frankfurt/M. WuM 1981, 272; OLG Hamm NJW 1982, 1403; LG Hamburg WuM 1994, 675 ( für Gewerbemiete insoweit ohne nähere Begründung ), BGH NJW 1998, 3114, 3115; LG Gießen ZMR 2002, 426).

• BVerfG, 20.03.1991 - 1 BvR 160/91

  Heranziehung eines Mietspiegels und Eigentumsgarantie

  Auszug aus OLG Celle, 07.05.2003 - 2 U 200/02

  Gleichwohl liegen aber verschiedene Sachverhalte vor, sodass ein (dem Gewerbemieter nicht mehr zumutbarer) Summierungseffekt nicht angenommen werden kann (so auch LG Köln WuM 1999, 720; vgl. auch OLG Hamburg WuM 1991, 523, 525 - a. A. LG Hamburg NJW-RR 2000, 1396 u. LG Berlin ZMR 2001, 31 für Wohnraummietverhältnisse).
• OLG Düsseldorf, 10.12.1998 - 10 U 57/98

  Mietvertragsrecht: Akzeptierung des beigebrachten Nachmieters durch den Vermieter …

  Auszug aus OLG Celle, 07.05.2003 - 2 U 200/02

  So hätten es auch die Obergerichte bei gewerblichen Mietverhältnissen gesehen (vgl. KG Grundeigentum 1995, 1011; OLG Frankfurt ZMR 1997, 522; OLG Düsseldorf NZM 1999, 970).
• OLG Frankfurt, 22.09.1981 - 20 REMiet 1/81

  Auszug aus OLG Celle, 07.05.2003 - 2 U 200/02

  aa) Zwar ist - bei der Vermietung von Wohnraum - eine Formularklausel, die (wie hier § 12 Ziff. 4 und § 16 Ziff. 1 des Mietvertrages) bestimmt, dass der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des Mietvertrages renoviert zurückzugeben, und zwar unabhängig davon, in welchem zurückliegenden Zeitpunkt die letzte Schönheitsreparatur stattgefunden hat, unwirksam; der (Wohnungs)Mieter wird nämlich durch diese Klausel in einer gegen Treu und Glauben verstoßenden Weise benachteiligt: Denn eine solche Regelung zielt von vornherein darauf ab, eine ohnehin pflichtgemäß renovierte Mietsache auch für die Zeit nach Ablauf der Mietzeit in einen völlig renovierten Zustand zu versetzen, was nur für den Vermieter von Vorteil ist, dem Mieter aber, der die Renovierung nicht "abwohnen" kann, keine Vorteile bringt, zumal auch Anhaltspunkte dafür, dass die Endrenovierungsklausel zugunsten des Mieters Einfluss auf die Mietzinskalkulation des Vermieters gehabt hat, nicht ersichtlich sind (so auch OLG Hamm NJW 1981, 1049; OLG Frankfurt/M. WuM 1981, 272; OLG Hamm NJW 1982, 1403; LG Hamburg WuM 1994, 675 ( für Gewerbemiete insoweit ohne nähere Begründung ), BGH NJW 1998, 3114, 3115; LG Gießen ZMR 2002, 426).
• OLG Frankfurt, 19.09.1996 - 1 U 42/95

  Auszug aus OLG Celle, 07.05.2003 - 2 U 200/02

  So hätten es auch die Obergerichte bei gewerblichen Mietverhältnissen gesehen (vgl. KG Grundeigentum 1995, 1011; OLG Frankfurt ZMR 1997, 522; OLG Düsseldorf NZM 1999, 970).
• LG Hamburg, 14.04.2000 - 311 S 205/99

  Mietrecht; laufende Schönheitsreparaturen bei zusätzlicher Endrenovierung

  Auszug aus OLG Celle, 07.05.2003 - 2 U 200/02

  Gleichwohl liegen aber verschiedene Sachverhalte vor, sodass ein (dem Gewerbemieter nicht mehr zumutbarer) Summierungseffekt nicht angenommen werden kann (so auch LG Köln WuM 1999, 720; vgl. auch OLG Hamburg WuM 1991, 523, 525 - a. A. LG Hamburg NJW-RR 2000, 1396 u. LG Berlin ZMR 2001, 31 für Wohnraummietverhältnisse).
• LG Köln, 27.05.1999 - 30 S 17/99
• KG, 03.07.1995 - 20 U 2209/94

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• BGH, 06.04.2005 - XII ZR 308/02

  Formularmäßige Vereinbarung von Schönheitsreparaturen und Endrenovierung in einem …

  Eine Mindermeinung, der sich das Berufungsgericht angeschlossen hat, ist der Auffassung, daß der Geschäftsraummieter nicht wie ein Wohnraummieter sozial schutzbedürftig sei (OLG Celle NZM 2003, 599;… Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht-, und Leasingrechts 9. Aufl. Rdn. 376 halten die Klausel für wirksam, wollen das Verhalten des Vermieters aber als rechtsmißbräuchlich behandeln, wenn bei Rückgabe des Mietobjektes die letzte Renovierung nur kurze Zeit zurückliegt).
• OLG Jena, 29.12.2010 - 2 U 592/10

  Bewerbung eines Insolvenzwarenverkaufs; Aufhebung einer einstweiligen Verfügung; …

  Im entsprechenden Hauptsacheverfahren (LG Erfurt Az. 1 HKO 97/01/OLG Jena 2 U 200/02) hatte die Aufhebungsbeklagte (seinerzeitige Klägerin) unter dem 02.03.2001 Klage erhoben mit einem Antrag, der dem des Verfügungsverfahrens (Az. 2 HKO 480/00) entsprach, aber zuletzt mit dem (einseitig gebliebenen) Antrag auf Feststellung der Erledigung verhandelt.

  Der Senat hat mit Urteil vom 18.09.2002 (Az. 2 U 200/02) die Klage abgewiesen, weil das erledigende Ereignis bereits vor Rechtshängigkeit eingetreten sei.

  a) Bei der in derselben Sache ergangenen Hauptsacheentscheidung handelt es sich um die Entscheidung des Senats vom 18.09.2002 (Az. 2 U 200/02).

  Das hier also allein maßgebliche Hauptsacheverfahren endete mit einer Entscheidung des Senats vom 18.09.2002 (Az. 2 U 200/02), die im Tenor lautete, dass die Klage abgewiesen werde.

  c) Der Senat hat in den Entscheidungsgründen seiner Hauptsacheentscheidung vom 18.09.2002 (Az. 2 U 200/02) nicht zum Ausdruck gebracht, dass der Verfügungs- bzw. Unterlassungsanspruch von Anfang an unbegründet war.

  Selbst wenn man eine Identität der zu beurteilenden Rechtsfrage in dem Revisionsverfahren I ZR 206/02 einerseits und in der Berufungsentscheidung 2 U 200/02 andererseits annehmen wollte (hierzu unter a), so wurde mit dieser Entscheidung keine Änderung höchstrichterlicher Rechtsprechung vorgenommen (hierzu unter b).

• OLG Hamburg, 19.09.2003 - 4 U 134/03
  Dies stellt auch für den Fall der Gewerberaummiete eine mit dem wesentlichen Grundgedanken des § 536 a. F. BGB nicht zu vereinbarende Regelung dar (OLG Hamm ZMR 2002, 822; Landgericht Hamburg WM 1994, 675;… Scheuer in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., V Rn. 207;… Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl. § 548 Rn. 60; anderer Ansicht OLG Celle NZM 2003, 599;… Wolf/Eckert/ Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl., Rn. 398).