Volltextveröffentlichungen (2)

• grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

  BGB §§ 554, 242
  Abmahnung; Kündigung; Zahlungsverzug

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (2)

• anwalt.de (Kurzinformation)

  Abmahnung trotz Zahlungsverzug für Mietvertragskündigung erforderlich?

• rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Leitsatz und Kurzinformation)

  BGB § 242 § 554
  Abmahnung vor fristloser Kündigung wegen Mietrückständen

Papierfundstellen

• ZMR 1998, 493
• BeckRS 1998, 4446

Wird zitiert von ... (11)

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• OLG Karlsruhe, 10.12.2002 - 17 U 97/02

  Gewerberaummietvertrag: Fristlose Kündigung wegen fortlaufend unpünktlicher …

  Nach Lage der Dinge wäre die Klägerin nämlich jedenfalls gemäß § 242 BGB gehalten gewesen, vor der am 09.02.2002 ausgesprochenen Kündigung eine erneute Abmahnung vorzunehmen (vgl. OLG Hamm, ZMR 1998, 493 f.;… Palandt/Weidenkaff, a.a.O., § 543 Rdn. 50).

  Letztlich kann auch diese Frage dahin gestellt bleiben, weil die Klägerin jedenfalls - wie bereits oben unter b) aufgezeigt - gemäß § 242 BGB gehalten war, vor der am 09.02.2002 ausgesprochenen Kündigung eine erneute Abmahnung vorzunehmen (vgl. OLG Hamm, ZMR 1998, 493 f.;… Palandt/Weidenkaff, a.a.O., § 543 Rdn. 50).

• KG, 16.03.2023 - 8 U 178/22

  Gewerberaummietvertrag über längere Zeit als ein Jahr: Rechtsmissbräuchlichkeit …

  [3] Eine Abmahnung ist ausnahmsweise nach Treu und Glauben geboten, wenn sich dem Vermieter die Erkenntnis aufdrängen muss, dass der Zahlungsrückstand nicht auf Zahlungsunfähigkeit oder -unwilligkeit des Mieters beruht, sondern auf einem geringfügigen Versehen oder sonstigen von ihm nicht zu vertretenden Umständen (vgl. OLG Hamm ZMR 1998, 493, zitiert nach juris Rn. 30;… OLG Düsseldorf ZMR 2004, 570 juris Rn. 18;… OLG Stuttgart ZMR 2015, 22 juris Rn. 21; OLG Hamm…, Beschluss vom 24.08.2016 - I-30 U 61/16 - juris Rn. 70;… Alberts in: Guhling/ Günter, Gewerberaummiete, 2. Auflage, § 543 BGB Rn. 71;… Lützenkirchen, Mietrecht, 3. Auflage, § 543 BGB Rn. 282;… Fleindl in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Auflage, Kap. IV Rn. 373) bzw. auf einer bestehenden Unsicherheit bezüglich des Empfängers der Miete oder des Zahlungsweges (…vgl. OLG Dresden ZMR 2020, 497 juris Rn. 42)..

  Das OLG Hamm ZMR 1998, 493 juris Rn. 32 ff., das LG Berlin GE 1999, 44 und das OLG Düsseldorf ZMR 2004, 570 Rn. 18 stellten darauf ab, der Vermieterin bzw. Verpächterin hätte sich aufdrängen müssen, dass der Rückstand nicht auf Zahlungsunfähigkeit oder -unwilligkeit beruht habe.

  [14] Eine Nachzahlung der rückständigen Mieten kann den Rückschluss rechtfertigen, dass sie auf eine Abmahnung oder Nachfrage des Vermieters hin unverzüglich erfolgt wäre (vgl. OLG Hamm ZMR 1998, 493 juris Rn. 34;… OLG Düsseldorf ZMR 2004, 570 juris Rn. 19), spielt aber für ein Gewerberaumverhältnis grundsätzlich keine Rolle, wenn eine vorherige Abmahnung oder Nachfrage - wie im Regelfall (s. o.) und hier - nicht geboten war.

• LG Berlin, 08.02.2022 - 67 S 298/21

  Zur Wirksamkeit von Kündigungen wegen Zahlungsverzuges im Zusammenhang mit nach …

  Ein Vermieter handelt deshalb - unbeschadet der sich ohnehin nur auf das Recht zur außerordentlichen Kündigung beziehenden Regelung des § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB - treuwidrig, wenn er den Mieter vor Ausspruch der ordentlichen Kündigung nicht abmahnt, obwohl sich ihm die Erkenntnis aufdrängen muss, dass der Zahlungsrückstand nicht auf der Zahlungsunfähigkeit oder -unwilligkeit des Mieters beruht, sondern auf einem geringfügigen Versehen oder sonstigen von ihm nicht zu vertretenden Umständen (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil v. 25. März 2004 - 10 U 109/03, DWW 2004, 190, juris Tz. 18; OLG Hamm, Urt. v. 24. April 1998 - 33 U 97/97, WuM 1998, 485, beckonline Tz. 4; Beschl. v. 24. August 2016 - 30 U 61/16, BeckRS 2016, 125773, beckonline Tz. 58; Kammer, Beschl. v. 3. Juli 2017 - 67 S 395/16 , WuM 2017, 213, beckonline Tz. 2;… Alberts, in: Guhling/Günther, Gewerberaummietrecht, 2. Aufl. 2019, § 543 Rz. 21 m.w.N.;… Kähler, a.a.O., Rz. 732.1 m.w.N.).

• OLG Hamm, 24.08.2016 - 30 U 61/16

  Schuldbefreiende Wirkung von Zahlungen eines Mieters an einen erbbauberechtigten …

  Auch bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges gemäß § 543 Abs. 3 Nr. 3 BGB kann ausnahmsweise für die Wirksamkeit der Kündigung eine vorherige Abmahnung erforderlich sein (OLG Hamm, BeckRS 1998, 04446; OLG Düsseldorf, BeckRS 2002, 30250119 und NZM 2004, 786).

  Rn. 81 Es ist sowohl im Schrifttum (…Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 12. Aufl., § 543 Rn. 128 ff.) als auch in der Rechtsprechung (OLG Hamm, BeckRS 1998, 04446; OLG Düsseldorf, BeckRS 2002, 30250119 und NZM 2004, 786) allgemein anerkannt, dass ein Vermieter vor einer fristlosen Kündigung ausnahmsweise gehalten ist, den Mieter unter konkreter Darstellung des Zahlungsrückstandes abzumahnen, nämlich dann,  wenn sich ihm der Schluss aufdrängen muss, dass die Nichtzahlung der Miete nicht auf Zahlungsunfähigkeit oder -unwilligkeit, sondern auf einem bloßen Versehen und auf sonstigen vom Mieter nicht zu vertretenden Umständen beruht.

• OLG Düsseldorf, 25.03.2004 - 10 U 109/03

  Zum Erfordernis der Abmahnung eines gewerblichen Mieters vor fristloser Kündigung …

  Es ist allgemein anerkannt (vgl. z.B. OLG Hamm ZMR 1998, 493 und LG Berlin WuM 1997, 216) und entspricht der ständigen Rechtsprechung des Senats (zuletzt DWW 2002, 260), dass der Vermieter vor einer fristlosen Kündigung ausnahmsweise gehalten ist, den Mieter unter konkreter Darstellung des Zahlungsrückstandes abzumahnen, wenn sich ihm der Schluss aufdrängen muss, dass die Nichtzahlung der Miete nicht auf Zahlungsunfähigkeit oder -unwilligkeit, sondern auf einem bloßen Versehen und auf sonstigen von ihm nicht zu vertretenden Umständen beruht.
• OLG Stuttgart, 13.09.2022 - 6 U 20/22

  Corona-Pandemie: WGG bei Vertragserfüllungsproblemen wegen Vermögenssituation

  Rn. 42 Soweit sich die Beklagte darauf beruft, die Kündigung des Vermieters ohne vorherige Abmahnung sei rechtsmissbräuchlich, wenn die Nichtzahlung des Mietzinses erkennbar nicht auf Zahlungsunfähigkeit oder -unwilligkeit beruhe (…Grüneberg/Grüneberg, BGB, 81. Aufl., § 543 Rn. 45; OLG Hamm, Urteil vom 24. April 1998 - 33 U 97/97 -, juris), greift das hier nicht, denn die Beklagte war zum Zeitpunkt der Kündigung nicht in der Lage, die rückständigen Leasingraten auszugleichen, und ob sich das kurzfristig ändern würde, war nicht gesichert.
• OLG Düsseldorf, 28.03.2002 - 10 U 17/01

  Abmahnungspflicht des Vermieters vor Kündigung

  In Übereinstimmung mit dem Oberlandesgericht Hamm (ZMR 1998, 493 m.w.N.; vgl. auch LG Berlin WuM 1997, 216) wäre die Klägerin daher ausnahmsweise zu einer Abmahnung verpflichtet gewesen, deren es im Falle der Kündigung wegen Zahlungsverzugs normalerweise nicht bedarf.
• KG, 17.12.2012 - 8 U 246/11

  Zwangsvollstreckung: Gewährung einer Räumungsfrist für Räumung eines gewerblichen …

  Rn. 40 Jedoch kann eine Kündigung ohne Abmahnung ausnahmsweise treuwidrig sein, wenn der Mieter auf Grund besonderer Umstände ohne eine solche von einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs überrascht würde (vgl. OLG Hamm ZMR 1998, 493, 494;… OLG Frankfurt, Urt. v. 10.08.2007, 2 U 229/06, bei Juris Tz 36; OLG München ZMR 1998, 632, 633;… Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn XII 135).
• OLG Frankfurt, 10.08.2007 - 2 U 229/06

  Pachtvertrag für Gewerberäume und Freiflächen zum Betrieb eines "Event-Clubs": …

  Wenn es bei einer derartigen Sachlage an einer Abmahnung fehlt, verstößt die Kündigung des Vermieters/Verpächters gegen Treu und Glauben (vgl. ZB OLG Hamm in ZMR 1998, 493; OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.03.2004, Az. 10 O 109/03).
• OLG Dresden, 18.12.2019 - 5 U 2121/19

  Räumung und Herausgabe von Geschäftsräumen

  Wenn nämlich dieser Ausnahmetatbestand in der bisherigen Rechtsprechung angewendet worden ist, beruhte dies auf besonderen Umständen des Falles, in denen eine Unsicherheit bezüglich des Vertragspartners, an den die Miete zu zahlen war, bzw. bezüglich des Zahlungsweges bestand (vgl. OLG Hamm, Urteil vom 24.04.1998, 33 U 97/97, BeckRS 1998, 4446 - versehentliche Einstellung eines Dauerauftrages; Beschluss vom 24.08.2016, 30 U 61/16, BeckRS 2016, 125773 - fehlende Kenntnis der Bankverbindung des neuen Vermieters; OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.03.2004, 10 U 109/03, NZM 2004, 786 - dem Hauptpächter nicht bewusster Zahlungsverzug des direkt an den Verpächter zahlenden Unterpächters).
• AG Frankfurt/Main, 18.09.1998 - 33 C 1780/98

  Beendigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum; Anspruch auf Räumung und …