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Rechtsprechung
   BGH, 08.10.2004 - V ZR 18/04   

Zitiervorschläge
https://dejure.org/2004,41
BGH, 08.10.2004 - V ZR 18/04 (https://dejure.org/2004,41)
BGH, Entscheidung vom 08.10.2004 - V ZR 18/04 (https://dejure.org/2004,41)
BGH, Entscheidung vom 08. Oktober 2004 - V ZR 18/04 (https://dejure.org/2004,41)
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Volltextveröffentlichungen (17)

  • Doctrine(Abodienst, kostenloses Probeabo)

    Mit KI-Zusammenfassung und KI-Dialogfeld, um Fragen zur Entscheidung stellen.
    Doctrine ist die neue umfassende Rechts-KI-Plattform in Kooperation mit dejure.org. Mehr Informationen

  • lexetius.com

    BGB § 134, § 171, § 172, § 675; RBerG Art. 1 § 1

  • openjur.de
  • bundesgerichtshof.de PDF
  • Judicialis

    BGB § 134; ; BGB § 171; ; BGB § 172; ; BGB § 675; ; RBerG Art. 1 § 1

  • IWW
  • Deutsches Notarinstitut

    BGB §§ 134, 171, 172, 675; RBerG Art. 1 § 1
    Steuersparmodell: Informationspflichten und Rechtsscheinhaftung trotz Verstoß gegen Rechtsberatungsgesetz

  • Prof. Dr. Lorenz

    Voraussetzungen eines selbständigen Beratungsvertrags im Vorfeld eines Kaufvertrags; Aufklärungspflicht über die Entgeltberechnung; Nichtigkeit einer Vollmacht wegen Verstoß gegen des RBerG und Verkehrschutz nach §§ 171, 172 BGB

  • Kanzlei Prof. Schweizer

    Unkenntnis des Steuersparmodell-Initiators über unwirksame Vollmacht im Jahr 1992 nicht schuldhaft

  • JLaw (App) | www.prinz.law PDF
  • Wolters Kluwer

    Auswirkung der Dauer einer Beratung auf das Zustandekommen eines Beratungsvertrages; Hinweispflicht des Verkäufers im Rahmen einer mündlichen Verhandlung auf externe Entgelte; Vertretungsbefugnis des Treuhänders eines Steuersparmodells bei Nichtigkeit seiner Vollmacht; ...

  • ra.de
  • FIS Money Advice (Volltext/Auszüge)
  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

    BGB § 134 § 171 § 172 § 675; RBerG Art. 1 § 1
    Anforderungen an die Dauer einer Beratung; Offenbarung sog. externer Entgelte; Vertretungsbefugnis des Treuhänders eines Steuersparmodells

  • datenbank.nwb.de
  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

    Hinweispflicht auf externe Entgelte?

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (5)

  • IWW (Kurzinformation)

    Keine Aufklärung über Entgelte bei Immobilienkauf nöt

  • IWW (Kurzinformation)

    Anlagevermittlung - Keine Aufklärung über Entgelte bei Immobilienkauf nöt

  • zbb-online.com (Leitsatz)

    BGB §§ 134, 171, 172, 675; RBerG Art. 1 § 1
    Keine Pflicht des Immobilienverkäufers im Rahmen eines Steuersparmodells zu ungefragtem Hinweis auf 15 % des Gesamtaufwands übersteigende versteckte Innenprovisionen und externe Entgelte

  • vermieter-ratgeber.de (Kurzinformation/Auszüge)

    Hohe Provision

  • kostenlose-urteile.de (Kurzmitteilung)

    Hausverkäufer muss nicht auf Provision hinweisen

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Verfahrensgang

Papierfundstellen

  • NJW 2005, 820
  • ZIP 2005, 259
  • MDR 2005, 259
  • DNotZ 2005, 201
  • NZM 2005, 232
  • WM 2004, 2349
  • DB 2005, 1163 (Ls.)
  • BauR 2005, 99
 
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Wird zitiert von ... (133)Zitiert selbst (26)

  • BGH, 03.06.2003 - XI ZR 289/02

    Ausweisung der Finanzierungsvermittlungsprovision in einem im Rahmen eines …

    Auszug aus BGH, 08.10.2004 - V ZR 18/04
    Etwas anderes gilt nur dann, wenn dieser den Mangel der Vollmacht weder kennt noch kennen muß und auch nicht selbst gegen das Rechtsberatungsgesetz verstößt (Fortführung von BGH Urt. v. 3. Juni 2003, XI ZR 227/02, NJW-RR 2003, 1203;… Abgrenzung zu BGH Urt. v. 14. Juni 2004, II ZR 393/02 DB 2004, 1655).

    e) Ein Immobilienkaufvertrag, der sich auf den kaufvertragstypischen Leistungsaustausch beschränkt, stellt auch im Rahmen eines Steuersparmodells keine Teilnahme an der unerlaubten Rechtsbesorgung des in diesem Modell vorgesehenen Treuhänders dar (Fortführung von BGH Urt. v. 3. Juni 2003, XI ZR 227/02, NJW-RR 2003, 1203).

    Das ist bei einem Geschäftsbesorger, der - wie hier - ausschließlich oder hauptsächlich die Abwicklung eines Grundstückserwerbs im Rahmen eines Bauträger- oder ähnlichen Modells für den Erwerber zu besorgen hat, der Fall (BGHZ 145, 265, 269 ff.; BGH, Urt. v. 3. Juni 2003, XI ZR 289/02, NJW-RR 2003, 1203, 1204).

    Die §§ 171, 172 BGB schützen das Vertrauen in den durch die vorgelegte Vollmacht begründeten Rechtsschein einer Bevollmächtigung unabhängig davon, aus welchen Gründen die Bevollmächtigung unwirksam ist (…BGH, Urt. v. 25. März 2003, XI ZR 227/02, NJW 2003, 2091, 2092; Urt. v. 3. Juni 2003, XI ZR 289/02, NJW-RR 2003, 1203, 1204).

    Anerkannt hat dies der Bundesgerichtshof für das Kreditinstitut, das dem Investor den Kredit gewährt und auf den Rechtsschein einer Vollmachtsurkunde vertraut (…BGH, Urt. v. 25. März 2003 aaO; Urt. v. 3. Juni 2003, XI ZR 289/02, NJW-RR 2003, 1203, 1204;… offen gelassen für den kreditfinanzierten Beitritt zu einem geschlossenen Immobilienfonds: BGH, Urt. v. 14. Juni 2004, II ZR 393/02, NJW 2004, 2736, 2737 f.).

    Bei Abschluß des Vertrags am 22. Oktober 1992 entsprachen der Geschäftsbesorgungsvertrag und die zu seiner Durchführung erteilte Vollmacht einer weit verbreiteten und seinerzeit nicht angezweifelten Praxis (vgl. dazu BGHZ 145, 265, 276 f.; BGH, Urt. v. 3. Juni 2003, XI ZR 289/02, NJW-RR 2003, 1203;… Urt. v. 14. Juni 2004, II ZR 393/02, NJW 2004, 2736, 2737).

  • BGH, 14.03.2003 - V ZR 308/02

    Aufklärungspflicht des Verkäufers über Provisionsverpflichtung gegenüber dem …

    Auszug aus BGH, 08.10.2004 - V ZR 18/04
    a) Wie lange eine Beratung gedauert hat, kann für ihre Qualität bedeutsam sein; für das Zustandekommen eines Beratungsvertrags im Vorfeld eines Immobilienkaufvertrags ist sie dagegen unerheblich (Fortführung der Senatsurteile v. 14. März 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, und v. 31. Oktober 2003, V ZR 423/02, NJW 2004, 64, 65).

    b) Im Rahmen einer mündlichen Beratung muß der Verkäufer oder sein Repräsentant auch dann nicht ungefragt auf neben dem eigentlichen Kaufpreis in dem angegebenen Gesamtaufwand enthaltene Entgelte und Provisionen für andere Leistungen (externe Entgelte) hinweisen, wenn der Anteil dieser Leistungen am Gesamtaufwand 15% übersteigt (Fortführung des Senatsurt. v. 14. März 2003 aaO;… Abgrenzung zu BGH Urt. v. 12. Februar 2004, III ZR 359/02, NJW 2004, 1732).

    Voraussetzung hierfür ist, daß der Verkäufer und der Käufer nicht nur über die Bedingungen des angestrebten Kaufvertrages verhandeln, sondern dem Käufer unabhängig hiervon ein Rat erteilt werden soll (Senat, Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812).

    Dies hat der Senat etwa in dem Fall angenommen, daß der Verkäufer dem Käufer Berechnungsbeispiele vorlegt, die ihn zum Kauf bewegen sollen (Urt. v. 14. März 2003 aaO; Senatsurt. v. 31. Oktober 2003, V ZR 423/02, NJW 2004, 64, 65).

    (1) Für in dem Kaufpreis für eine (gebrauchte) Immobilie enthaltene sog. Innenprovisionen hat der Senat das bereits entschieden (Urt. v. 14. März 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, 1812;… vgl. auch BGH, Urt. v. 23. März 2004, XI ZR 194/02, NJW 2004, 2378, 2380).

  • BGH, 14.06.2004 - II ZR 393/02

    Rechte des Kreditnehmers gebenüber der Bank beim kreditfinanzierten Erwerb von …

    Auszug aus BGH, 08.10.2004 - V ZR 18/04
    Etwas anderes gilt nur dann, wenn dieser den Mangel der Vollmacht weder kennt noch kennen muß und auch nicht selbst gegen das Rechtsberatungsgesetz verstößt (…Fortführung von BGH Urt. v. 3. Juni 2003, XI ZR 227/02, NJW-RR 2003, 1203; Abgrenzung zu BGH Urt. v. 14. Juni 2004, II ZR 393/02 DB 2004, 1655).

    Anerkannt hat dies der Bundesgerichtshof für das Kreditinstitut, das dem Investor den Kredit gewährt und auf den Rechtsschein einer Vollmachtsurkunde vertraut (…BGH, Urt. v. 25. März 2003 aaO;… Urt. v. 3. Juni 2003, XI ZR 289/02, NJW-RR 2003, 1203, 1204; offen gelassen für den kreditfinanzierten Beitritt zu einem geschlossenen Immobilienfonds: BGH, Urt. v. 14. Juni 2004, II ZR 393/02, NJW 2004, 2736, 2737 f.).

    Organisation und Vertrieb einer Immobilienanlage mögen allerdings dazu führen können, daß der mit der vorgelegten Vollmacht gesetzte Rechtsschein dem Investor gegenüber den Beteiligten des Anlagemodells nicht mehr zugerechnet werden kann (BGH, Urt. v. 14. Juni 2004, aaO).

    Bei Abschluß des Vertrags am 22. Oktober 1992 entsprachen der Geschäftsbesorgungsvertrag und die zu seiner Durchführung erteilte Vollmacht einer weit verbreiteten und seinerzeit nicht angezweifelten Praxis (vgl. dazu BGHZ 145, 265, 276 f.;… BGH, Urt. v. 3. Juni 2003, XI ZR 289/02, NJW-RR 2003, 1203; Urt. v. 14. Juni 2004, II ZR 393/02, NJW 2004, 2736, 2737).

  • BGH, 12.02.2004 - III ZR 359/02

    Pflicht zur Offenlegung einer Provision bei der Vermittlung von Anteilen an einem …

    Auszug aus BGH, 08.10.2004 - V ZR 18/04
    b) Im Rahmen einer mündlichen Beratung muß der Verkäufer oder sein Repräsentant auch dann nicht ungefragt auf neben dem eigentlichen Kaufpreis in dem angegebenen Gesamtaufwand enthaltene Entgelte und Provisionen für andere Leistungen (externe Entgelte) hinweisen, wenn der Anteil dieser Leistungen am Gesamtaufwand 15% übersteigt (…Fortführung des Senatsurt. v. 14. März 2003 aaO; Abgrenzung zu BGH Urt. v. 12. Februar 2004, III ZR 359/02, NJW 2004, 1732).

    Damit beträgt der Anteil aller derartiger Entgelte und Provision am Gesamtaufwand 20%, was nicht mehr als angemessen anzusehen und deshalb auszuweisen ist (vgl. BGH Urt. v. 12. Februar 2004, III ZR 359/02, NJW 2004, 1732, 1734/1735).

    (2) Eine andere Beurteilung ergibt sich auch nicht aus dem Umstand, daß der Anteil der Entgelte und Provisionen am Gesamtaufwand bei einem Anlageobjekt aufgeschlüsselt werden muß, das dem Erwerber mittels eines Prospekts vorgestellt wird, wenn deren Anteil 15 % übersteigt (BGH, Urt. v. 12. Februar 2004, III ZR 359/02, NJW 2004, 1732, 1734 f.).

    Entsprechendes gilt, wenn ein Vermittler den Prospekt zum Vertrieb einsetzt und der Erwerb hierauf beruht (BGH, Urt. v. 12. Februar 2004 aaO).

  • BGH, 25.03.2003 - XI ZR 227/02

    Wirksamkeit der Vollmacht bei unerlaubter Rechtsberatung durch einen …

    Auszug aus BGH, 08.10.2004 - V ZR 18/04
    Etwas anderes gilt nur dann, wenn dieser den Mangel der Vollmacht weder kennt noch kennen muß und auch nicht selbst gegen das Rechtsberatungsgesetz verstößt (Fortführung von BGH Urt. v. 3. Juni 2003, XI ZR 227/02, NJW-RR 2003, 1203;… Abgrenzung zu BGH Urt. v. 14. Juni 2004, II ZR 393/02 DB 2004, 1655).

    e) Ein Immobilienkaufvertrag, der sich auf den kaufvertragstypischen Leistungsaustausch beschränkt, stellt auch im Rahmen eines Steuersparmodells keine Teilnahme an der unerlaubten Rechtsbesorgung des in diesem Modell vorgesehenen Treuhänders dar (Fortführung von BGH Urt. v. 3. Juni 2003, XI ZR 227/02, NJW-RR 2003, 1203).

    Die §§ 171, 172 BGB schützen das Vertrauen in den durch die vorgelegte Vollmacht begründeten Rechtsschein einer Bevollmächtigung unabhängig davon, aus welchen Gründen die Bevollmächtigung unwirksam ist (BGH, Urt. v. 25. März 2003, XI ZR 227/02, NJW 2003, 2091, 2092;… Urt. v. 3. Juni 2003, XI ZR 289/02, NJW-RR 2003, 1203, 1204).

    Anerkannt hat dies der Bundesgerichtshof für das Kreditinstitut, das dem Investor den Kredit gewährt und auf den Rechtsschein einer Vollmachtsurkunde vertraut (BGH, Urt. v. 25. März 2003 aaO;… Urt. v. 3. Juni 2003, XI ZR 289/02, NJW-RR 2003, 1203, 1204;… offen gelassen für den kreditfinanzierten Beitritt zu einem geschlossenen Immobilienfonds: BGH, Urt. v. 14. Juni 2004, II ZR 393/02, NJW 2004, 2736, 2737 f.).

  • BGH, 28.09.2000 - IX ZR 279/99

    Rechtliche Abwicklung eines Grundstückserwerbs im Rahmen eines Bauträgermodells …

    Auszug aus BGH, 08.10.2004 - V ZR 18/04
    d) Im Jahre 1992 konnte auch ein Verkäufer und Initiator eines Steuersparmodells den auf einem Verstoß gegen das Rechtsberatungsgesetz beruhenden Mangel einer notariell beurkundeten und vorgelegten Vollmacht nicht kennen (Fortführung von BGHZ 145, 265).

    Das ist bei einem Geschäftsbesorger, der - wie hier - ausschließlich oder hauptsächlich die Abwicklung eines Grundstückserwerbs im Rahmen eines Bauträger- oder ähnlichen Modells für den Erwerber zu besorgen hat, der Fall (BGHZ 145, 265, 269 ff.;… BGH, Urt. v. 3. Juni 2003, XI ZR 289/02, NJW-RR 2003, 1203, 1204).

    Bei Abschluß des Vertrags am 22. Oktober 1992 entsprachen der Geschäftsbesorgungsvertrag und die zu seiner Durchführung erteilte Vollmacht einer weit verbreiteten und seinerzeit nicht angezweifelten Praxis (vgl. dazu BGHZ 145, 265, 276 f.;… BGH, Urt. v. 3. Juni 2003, XI ZR 289/02, NJW-RR 2003, 1203;… Urt. v. 14. Juni 2004, II ZR 393/02, NJW 2004, 2736, 2737).

  • BGH, 16.12.2002 - II ZR 109/01

    Wirksamkeit von Treuhandverträgen und dem Treuhänder erteilter Vollmachten im …

    Auszug aus BGH, 08.10.2004 - V ZR 18/04
    Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes liegt eine nach Art. 1 § 1 RBerG erlaubnispflichtige Besorgung fremder Rechtsangelegenheiten vor, wenn eine geschäftsmäßige Tätigkeit darauf gerichtet und geeignet ist, konkrete fremde Rechtsangelegenheiten zu verwirklichen oder konkrete fremde Rechtsverhältnisse zu gestalten (BGHZ 153, 214, 218).

    Die Nichtigkeit des Geschäftsbesorgungsvertrags erfaßt auch die dem Treuhänder erteilte Vollmacht (BGHZ 153, 214, 218 f.;… BGH, Urt. v. 11. Oktober 2001, III ZR 182/00, NJW 2002, 66, 67;… Urt. v. 18. März 2003, XI ZR 188/02, NJW 2003, 2088, 2089;… Urt. v. 22. Oktober 2003, IV ZR 398/02, NJW 2004, 59, 60).

  • BayObLG, 17.07.2003 - 2Z BR 45/03

    Folgen der Nichtigkeit eines Treuhandvertrags für die vom Treuhänder …

    Auszug aus BGH, 08.10.2004 - V ZR 18/04
    Für den Verkäufer und Initiator eines solchen Modells gilt jedenfalls bei dem hier gegebenen Fall der Vorlage einer Vollmachtsurkunde entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts und des Bayerischen Obersten Landesgerichts (BayObLGZ 2003, 181, 185) grundsätzlich nichts anderes.

    Dafür reicht es entgegen der Ansicht des Bayerischen Obersten Landesgerichts (BayObLGZ 2003, 181, 185) nicht aus, daß die Beklagte zu 1 das Erwerbsmodell initiiert hat.

  • BGH, 31.10.2003 - V ZR 423/02

    Voraussetzungen eines zu einem Kaufvertrag hinzutretenden Beratungsvertrages; …

    Auszug aus BGH, 08.10.2004 - V ZR 18/04
    a) Wie lange eine Beratung gedauert hat, kann für ihre Qualität bedeutsam sein; für das Zustandekommen eines Beratungsvertrags im Vorfeld eines Immobilienkaufvertrags ist sie dagegen unerheblich (Fortführung der Senatsurteile v. 14. März 2003, V ZR 308/02, NJW 2003, 1811, und v. 31. Oktober 2003, V ZR 423/02, NJW 2004, 64, 65).

    Dies hat der Senat etwa in dem Fall angenommen, daß der Verkäufer dem Käufer Berechnungsbeispiele vorlegt, die ihn zum Kauf bewegen sollen (…Urt. v. 14. März 2003 aaO; Senatsurt. v. 31. Oktober 2003, V ZR 423/02, NJW 2004, 64, 65).

  • BGH, 05.07.1993 - II ZR 194/92

    Prospekthaftung auch bei marktfremden Aktienkäufen

    Auszug aus BGH, 08.10.2004 - V ZR 18/04
    Der Revision ist auch zuzugeben, daß in zwei Punkten Zweifel an der Wahrheitsgemäßheit und Vollständigkeit des Prospekts (dazu: BGHZ 123, 106, 110) bestehen.

    b) Ein Anspruch aus Prospekthaftung setzt nämlich voraus, daß der Erwerb auf dem Prospekt und seinen Fehlern beruht (BGHZ 72, 382, 388; 79, 337, 346; 123, 106, 116/117).

  • BGH, 30.11.1954 - I ZR 147/53

    Unzulässige Rechtsberatung

  • BGH, 11.10.2001 - III ZR 182/00

    Rechtsfolgen der Nichtigkeit eines Geschäftsbesorgungsvertrages zur Abwicklung …

  • BGH, 17.05.1988 - VI ZR 233/87

    Sittenwidrigkeit eines unter Mißbrauchs der Vertretungsmacht zustandegekommenen …

  • BGH, 22.10.2003 - IV ZR 398/02

    Zur Frage der Wirksamkeit von Treuhandverträgen und -vollmachten bei …

  • BGH, 18.03.2003 - XI ZR 188/02

    Rechtsfolgen der Nichtigkeit eines Treuhändervertrages wegen Verstoßes gegen das …

  • BGH, 09.10.1986 - I ZR 138/84

    "Unternehmensberatungsgesellschaft I"; Ausübung der Steuerberatung durch eine zur …

  • BGH, 18.03.2003 - VI ZR 152/02

    Zum Verstoß gegen das Rechtsberatungsgesetz bei der Regulierung von Unfallschäden …

  • BGH, 24.06.1987 - I ZR 74/85

    Schuldenregulierung unter Hinzuziehung eines Rechtsberaters

  • BGH, 22.06.2004 - VI ZR 272/03

    Erlaubnispflicht der Geltendmachung von abgetretenen Schadensersatzansprüchen …

  • BGH, 06.11.1973 - VI ZR 194/71

    Zur geschäftsmäßigen Vorfinanzierung von Ersatzansprüchen aus Verkehrsunfällen …

  • BGH, 09.10.1975 - III ZR 31/73

    Bestehen eines vertraglichen Anspruchs auf Darlehensrückzahlung - Erfordernis der …

  • BGH, 29.06.1978 - III ZR 174/76

    Kreditvertrag - Rechtsberatung - Schadensabwicklung - Bank - Auswahl unter …

  • BGH, 01.03.2004 - II ZR 88/02

    Anforderungen an die Risikoaufklärung bei Werbung für einen geschlossenen …

  • BGH, 23.03.2004 - XI ZR 194/02

    Aufklärungspflicht der finanzierenden Bank über die Höhe einer Innenprovision

  • BGH, 06.10.1980 - II ZR 60/80

    Prospekthaftung bei unrichtigem oder unvollständigem Prospekt für den Beitritt zu …

  • BGH, 16.11.1978 - II ZR 94/77

    "Prospekthaftung" in der Publikums-KG

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