Weitere Entscheidung unten: BGH, 25.09.2018

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   BGH, 12.06.2018 - VIII ZR 121/17   

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https://dejure.org/2018,33527
BGH, 12.06.2018 - VIII ZR 121/17 (https://dejure.org/2018,33527)
BGH, Entscheidung vom 12.06.2018 - VIII ZR 121/17 (https://dejure.org/2018,33527)
BGH, Entscheidung vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17 (https://dejure.org/2018,33527)
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Volltextveröffentlichungen (11)

  • Wolters Kluwer

    Modernisierungsmieterhöhung aufgrund der Durchführung der Wärmedämmung i.R.d. Form

  • rewis.io

    Modernisierungsmieterhöhung bei Wohnraummiete: Wirksame Beschränkung einer Revisionszulassung auf die formellen Wirksamkeitsvoraussetzungen; Nichtangabe eines Abzugs für ersparte Instandhaltungsmaßnahmen und Erläuterung der Energieeinsparung

  • ra.de
  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)
  • rechtsportal.de

    Modernisierungsmieterhöhung aufgrund der Durchführung der Wärmedämmung i.R.d. Form

  • datenbank.nwb.de
  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

    Modernisierung: Formelle Anforderungen an Mieterhöhungserklärung

  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (2)

  • Rechtslupe (Kurzinformation/Zusammenfassung)

    Revisionszulassung - und ihre Beschränkung in den Entscheidungsgründen

  • Rechtslupe (Kurzinformation/Zusammenfassung)

    Modernisierungen - und die Begründung des Mieterhöhungsverlangens

Besprechungen u.ä.

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

    Anforderungen an die Modernisierungsmieterhöhung gemäß den §§ 559, 559b BGB a.F.? (IMR 2018, 500)

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Verfahrensgang

 
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Wird zitiert von ... (30)

  • BGH, 24.10.2018 - VIII ZR 66/17

    Anspruch eines Neuwagenkäufers auf Ersatzlieferung eines mangelfreien Fahrzeugs

    a) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann die Zulassung der Revision zwar auf einen tatsächlich und rechtlich selbständigen und abtrennbaren Teil des Gesamtstreitstoffs begrenzt werden, auf den auch die Partei selbst ihre Revision beschränken könnte, nicht aber auf einzelne Rechtsfragen oder Anspruchselemente (vgl. etwa BGH, Urteile vom 15. Mai 2018 - II ZR 2/16, WM 2018, 1183 Rn. 14; vom 27. Februar 2018 - XI ZR 224/17, NJW 2018, 1683 Rn. 22; vom 10. November 2017 - V ZR 184/16, NJW 2018, 1309 Rn. 6; vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, NJW 2017, 2679 Rn. 13; vom 2. Februar 2017 - III ZR 41/16, NVwZ-RR 2017, 579 Rn. 23; vom 22. September 2016 - VII ZR 298/14, BGHZ 212, 90 Rn. 18; Beschlüsse vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17 unter II 2, zur Veröffentlichung bestimmt; vom 10. April 2018 - VIII ZR 247/17, NJW 2018, 1880 Rn. 20).
  • BGH, 05.12.2018 - VIII ZR 67/18

    "Schimmelpilzgefahr": Keine Mietminderung für Wärmebrücken bei Einhaltung des im

    Das ist regelmäßig dann anzunehmen, wenn sich die vom Berufungsgericht als zulassungsrelevant angesehene Frage nur für einen eindeutig abgrenzbaren selbständigen Teil des Streitstoffs stellt, der Gegenstand eines Teilurteils oder eines eingeschränkt eingelegten Rechtsmittels sein kann (vgl. BGH, Urteile vom 10. Oktober 2017 - VI ZR 520/16, NJW 2018, 402 Rn. 9; vom 24. Oktober 2017 - II ZR 16/16, WM 2017, 2363 Rn. 9; Beschlüsse vom 10. April 2018 - VIII ZR 247/17, NJW 2018, 1880 Rn. 10; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 5; jeweils mwN).

    Denn bei den Ansprüchen, die auf geometrische Wärmebrücken und eine daraus resultierende Gefahr einer Schimmelpilzbildung in der Wohnung gestützt sind, handelt es sich um einen selbständigen Teil des Streitstoffs in dem Sinne, dass dieser in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Streitstoff - namentlich den Ansprüchen, die die Kläger aus den Feuchtigkeitsmängeln des Kellers herleiten - beurteilt werden und (auch) im Falle einer Zurückverweisung kein Widerspruch zum nicht anfechtbaren Teil des Streitstoffs auftreten kann (vgl. Senatsurteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, NJW 2017, 2679 Rn. 13 f.; vom 10. April 2018 - VIII ZR 247/17, aaO Rn. 20 f.; Senatsbeschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO Rn. 6 f.; jeweils mwN).

  • BGH, 17.06.2020 - VIII ZR 81/19

    Stützen einer Mieterhöhungserklärung auf mehrere tatsächlich trennbare

    In Betracht käme vorliegend allenfalls eine Beschränkung der Revisionszulassung auf den Streitstoff, der die in § 559b Abs. 1 BGB geregelten formellen Voraussetzungen einer Modernisierungsmieterhöhung betrifft (vgl. Senatsbeschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 6 f.).

    Soweit die Beklagten, die die durchgeführten Baumaßnahmen als reine Modernisierungsmaßnahmen angesehen haben, zu Unrecht von einem Abzug von Instandhaltungskosten abgesehen haben, betrifft dies nicht die Frage der Erfüllung der formellen Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB, sondern deren materielle Wirksamkeit (vgl. Senatsbeschluss vom 25. September 2018 - VIII ZR 121/17, NZM 2018, 948 Rn. 3 ff.; Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934, Rn. 28 ff., 33).

    Ein anderes Verständnis des § 559 Abs. 2 BGB ergibt sich entgegen der Auffassung der genannten Literaturstimmen auch nicht im Umkehrschluss aus der bisherigen Rechtsprechung des Senats, wonach Kosten, die auf "fällige" Instandsetzungsmaßnahmen entfallen, nicht auf den Mieter umgelegt werden können (Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 29; Senatsbeschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO Rn. 14).

  • BGH, 29.04.2020 - VIII ZR 355/18

    Mieterhöhungsverlangen: Verfahrensförmlichkeiten als Teil der Klagebegründetheit;

    Grundsätzlich unzulässig ist eine Beschränkung der Revision auf einzelne Rechtsfragen oder Anspruchselemente (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteile vom 26. April 2016 - XI ZR 108/15, WM 2016, 1031 Rn. 11; vom 22. September 2016 - VII ZR 298/14, BGHZ 212, 90 Rn. 18; Beschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 6; jeweils mwN).

    Dafür ist es erforderlich, dass der von der Zulassungsbeschränkung betroffene Teil des Streits in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Prozessstoff beurteilt werden und auch im Falle einer Zurückverweisung kein Widerspruch zu dem unanfechtbaren Teil des Streitstoffs auftreten kann (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, NJW 2017, 2679 Rn. 13 f.; vom 10. November 2017 - V ZR 184/16, NJW 2018, 1309 Rn. 6; vom 18. Oktober 2018 - III ZR 497/16, WM 2018, 2179 Rn. 13; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 361/18, aaO Rn. 27; Beschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO Rn. 6 f.).

    Anders als in dem Verfahren VIII ZR 121/17 (Senatsbeschlüsse vom 12. Juni 2018, WuM 2018, 723; vom 25. September 2018, NZM 2018, 948), in dem der Senat eine tatsächliche und rechtliche Unabhängigkeit zwischen dem die formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung nach § 559b BGB betreffenden Streitstoff einerseits und dem die materielle Berechtigung der Mieterhöhung nach § 559 BGB betreffenden Streitstoff andererseits bejaht hat, erfordert der hiesige Gesamtstreitstoff die Beantwortung einer Rechtsfrage, die sich im Zusammenhang sowohl mit den formellen Voraussetzungen des Mieterhöhungsverlangens des Klägers nach § 558a BGB als auch mit der materiellen Berechtigung dieses Verlangens nach § 558 BGB stellt.

  • BGH, 21.08.2018 - VIII ZR 186/17

    Rechtmäßigkeit einer Eigenbedarfskündigung zum Zwecke der Nutzung der Wohnung als

    Hat das Berufungsgericht die Revision wegen einer Rechtsfrage zugelassen, die nur für einen eindeutig abgrenzbaren Teil des Streitstoffs von Bedeutung ist, kann die gebotene Auslegung der Entscheidungsgründe ergeben, dass die Zulassung der Revision auf diesen Teil des Streitstoffs beschränkt ist (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 4. März 2014 - XI ZR 178/12, BKR 2014, 245 Rn. 18; vom 2. Mai 2017 - VI ZR 262/16, NJW-RR 2017, 1516 Rn. 16; vom 24. Oktober 2017 - II ZR 16/16, NJW-RR 2018, 39 Rn. 9; Beschlüsse vom 10. April 2018 - VIII ZR 247/17, WRP 2018, 710 Rn. 10; jeweils mwN; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, unter II 1, zur Veröffentlichung vorgesehen).

    Zwar ist eine Beschränkung der Revision auf einzelne Rechtsfragen oder Anspruchselemente unzulässig (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteile vom 22. September 2016 - VII ZR 298/14, BGHZ 212, 90 Rn. 18; vom 2. Februar 2017 - III ZR 41/16, NVwZ-RR 2017, 579 Rn. 23; vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, NJW 2017, 2679 Rn. 13; jeweils mwN; Beschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO unter II 2).

    Anerkanntermaßen hat das Berufungsgericht jedoch die Möglichkeit, die Revision nur hinsichtlich eines tatsächlich und rechtlich selbständigen und abtrennbaren Teils des Gesamtstreitstoffs zuzulassen, auf den auch die Partei selbst die Revision beschränken könnte (st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 26. April 2016 - XI ZR 108/15, WM 2016, 1031 Rn. 11; vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, aaO; vom 10. November 2017 - V ZR 184/16, NJW 2018, 1309 Rn. 6; Beschlüsse vom 10. April 2018 - VIII ZR 247/17, aaO Rn. 20; jeweils mwN; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO).

    Denn bei der Härteregelung nach § 574 BGB und dem dort geregelten Anspruch des Mieters auf Fortsetzung des Mietverhältnisses, in deren Rahmen - und nicht in dem des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB - die besonderen Belange des Mieters im Einzelfall (individuelle Härte) auf dessen Widerspruch hin berücksichtigt werden (vgl. Senatsurteile vom 26. September 2012 - VIII ZR 330/11, NJW 2013, 225 Rn. 18; vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, NJW 2017, 2018 Rn. 49 mwN), handelt es sich um einen selbständigen Teil des Streitstoffs in dem Sinne, dass dieser in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Streitstoff - hier namentlich dem Vorliegen von Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB - beurteilt werden (so bereits Senatsbeschluss vom 14. September 2010 - VIII ZR 83/10, WuM 2010, 680 Rn. 1 f.) und auch im Falle einer Zurückverweisung kein Widerspruch zum nicht anfechtbaren Teil des Streitstoffs auftreten kann (vgl. Senatsurteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, aaO Rn. 14; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2018 - VIII ZR 247/17, aaO Rn. 21; jeweils mwN; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO).

  • BGH, 20.07.2022 - VIII ZR 337/21

    Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB erfordert keine Aufteilung der

    a) Der Vermieter hat daher in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken (Senatsurteile vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 658 unter II 1 a [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 27; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], BGHZ 150, 277, 281 [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 10).

    Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird (vgl. § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB), soll die Erläuterungspflicht unzumutbare Nachteile für den in der Regel juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung - je nach den Einzelfallumständen unter Zuziehung von sachkundigen Personen - überprüfen kann (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO, mwN; vom 6. April 2022 - VIII ZR 246/20, WuM 2022, 357 Rn. 16 [zu § 10 Abs. 1 WoBindG]; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO; vgl. auch BT-Drucks. 7/2011, S. 12).

    Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (vgl. Senatsurteile vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, aaO; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 28 mwN; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO S. 281 f. [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO).

    Für die plausible Darstellung eines Energieeinspareffekts ist eine gegenständliche Beschreibung der betreffenden Maßnahme oder die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten (k-Wert bzw. u-Wert) der renovierten Bauteile ausreichend (vgl. Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9 mwN; Senatsbeschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 18 f.).

    Im Übrigen lassen sich dem Ankündigungsschreiben sowohl die mit der erstmaligen Anbringung einer Wärmedämmung (vgl. dazu auch Senatsbeschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO Rn. 19) in verschiedenen Bereichen des Gebäudes (Außenwände, Kellerdecken, Dachbereich) einhergehenden Wärmedurchgangskoeffizienten (u-Werte) als auch die u-Werte der ersetzten Bauteile (Fenster und Türen) vor und nach der Modernisierung entnehmen.

    Die Frage, ob die von der Beklagten in Abzug gebrachten Beträge den jeweiligen Instandsetzungsanteil - auch nach Maßgabe der in dem Senatsurteil vom 17. Juni 2020 (VIII ZR 81/19, aaO) entwickelten Grundsätze - zutreffend abbildet, betrifft ebenso wie die Frage, ob die Beklagte einen Teil der durchgeführten Baumaßnahmen zu Recht als reine Modernisierungsmaßnahmen angesehen und folglich von einem Abzug von Instandhaltungskosten abgesehen hat, ausschließlich die materielle Begründetheit der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF, nicht aber die formellen Voraussetzungen für die Wirksamkeit einer solchen Mieterhöhung nach § 559b Abs. 1 BGB (vgl. Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 27; Senatsbeschluss vom 25. September 2018 - VIII ZR 121/17, NZM 2018, 948 Rn. 3; jeweils mwN).

  • BGH, 06.07.2022 - VIII ZR 155/21

    Die nur beschränkte Revisionszulassung

    Hat das Berufungsgericht die Revision wegen einer Rechtsfrage zugelassen, die nur für einen eindeutig abgrenzbaren Teil des Streitstoffs von Bedeutung ist, kann die gebotene Auslegung der Entscheidungsgründe ergeben, dass die Zulassung der Revision auf diesen Teil des Streitstoffs beschränkt ist (st. Rspr.; vgl. nur Senatsurteile vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 361/18, NJW 2020, 1287 Rn. 24; vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, NJW 2020, 1947 Rn. 15 f.; vom 15. September 2021 - VIII ZR 76/20, WM 2021, 2046 Rn. 19; Senatsbeschlüsse vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 5; vom 13. Mai 2020 - VIII ZR 222/18, NJW 2020, 3258 Rn. 9; vom 30. November 2021 - VIII ZR 81/20, juris Rn. 7).
  • BGH, 20.07.2022 - VIII ZR 361/21

    Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB erfordert keine Aufteilung der

    Das gilt nicht nur, wenn es sich bei der betreffenden Maßnahme um eine reine Modernisierungsmaßnahme handelt, sondern auch dann, wenn eine sogenannte modernisierende Instandsetzung durchgeführt wurde und der Vermieter sich deshalb nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB einen - in der Erhöhungserklärung (zumindest durch die Angabe einer Quote oder eines bezifferten Betrags) auszuweisenden - Instandsetzungsanteil anrechnen lassen muss (im Anschluss an Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 29 f. mwN und Senatsbeschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 14).

    a) Der Vermieter hat daher in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken (Senatsurteile vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 658 unter II 1 a [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 27; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], BGHZ 150, 277, 281 [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 10).

    Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird (vgl. § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB), soll die Erläuterungspflicht unzumutbare Nachteile für den in der Regel juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung - je nach den Einzelfallumständen unter Zuziehung von sachkundigen Personen - überprüfen kann (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO mwN; vom 6. April 2022 - VIII ZR 246/20, WuM 2022, 357 Rn. 16 [zu § 10 Abs. 1 WoBindG]; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO; vgl. auch BT-Drucks. 7/2011, S. 12).

    Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (vgl. Senatsurteile vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05 aaO; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 28 mwN; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO S. 281 f. [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO).

    Für die plausible Darstellung eines Energieeinspareffekts ist eine gegenständliche Beschreibung der betreffenden Maßnahme oder die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten (k-Wert bzw. u-Wert) der renovierten Bauteile ausreichend (vgl. Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9 mwN; Senatsbeschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 18 f.).

    Die Frage, ob die von der Beklagten in Abzug gebrachten Beträge den jeweiligen Instandsetzungsanteil - auch nach Maßgabe der in dem Senatsurteil vom 17. Juni 2020 (VIII ZR 81/19, aaO) entwickelten Grundsätze - zutreffend abbildet, betrifft ebenso wie die Frage, ob die Beklagte einen Teil der durchgeführten Baumaßnahmen - namentlich die Erneuerung der Elektrosteigleitungen im Treppenhaus, die Strangsanierung (betreffend Zu- und Abwasser sowie Lüftung) in allen Wohnungen und die Modernisierung des Bads in der Wohnung der Klägerin - zu Recht als reine Modernisierungsmaßnahmen angesehen und folglich von einem Abzug von Instandhaltungskosten abgesehen hat, ausschließlich die materielle Begründetheit der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF, nicht aber die formellen Voraussetzungen für die Wirksamkeit einer solchen Mieterhöhung nach § 559b Abs. 1 BGB (vgl. Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 27; Senatsbeschluss vom 25. September 2018 - VIII ZR 121/17, NZM 2018, 948 Rn. 3; jeweils mwN).

  • BGH, 28.10.2020 - VIII ZR 230/19

    Betriebskostenabrechnung kann Mieter immer anerkennen

    a) Die vom Berufungsgericht formulierte Zulassungsbeschränkung "auf die Frage, ob nach Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses die im Prozess erklärte Aufrechnung des Vermieters mit streitigen, (noch) nicht rechtskräftig festgestellten Forderungen gegen eine Kautionsrückzahlungsforderung des Mieters verboten ist", zielt ihrem Wortlaut nach auf die Klärung (nur) einer bestimmten Rechtsfrage ab, was unzulässig ist (st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteile vom 26. April 2016 - XI ZR 108/15, WM 2016, 1031 Rn. 11; vom 22. September 2016 - VII ZR 298/14, BGHZ 212, 90 Rn. 18; vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, NJW 2020, 1947 Rn. 16; Beschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 6; jeweils mwN).

    Denn der erstgenannte Teil des Streitstoffs könnte in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht nicht unabhängig von dem übrigen Prozessstoff beurteilt werden und es könnten im Falle der Zurückverweisung Widersprüche zu dem dann unanfechtbaren Teil des Streitstoffs, namentlich zu dem mit der Widerklage verfolgten Teil desselben Anspruchs, auftreten (vgl. etwa BGH, Urteile vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, NJW 2017, 2679 Rn. 13 f.; vom 10. November 2017 - V ZR 184/16, NJW 2018, 1309 Rn. 6; vom 18. Oktober 2018 - III ZR 497/16, WM 2018, 2179 Rn. 13; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 361/18, BGHZ 224, 195 Rn. 27; vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, aaO; Beschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO Rn. 6 f.).

  • BGH, 20.07.2022 - VIII ZR 339/21

    Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB erfordert keine Aufteilung der

    a) Der Vermieter hat daher in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken (Senatsurteile vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 658 unter II 1 a [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 27; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], BGHZ 150, 277, 281 [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 10).

    Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird (vgl. § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB), soll die Erläuterungspflicht unzumutbare Nachteile für den in der Regel juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung - je nach den Einzelfallumständen unter Zuziehung von sachkundigen Personen - überprüfen kann (vgl. Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO mwN; vom 6. April 2022 - VIII ZR 246/20, WuM 2022, 357 Rn. 16 [zu § 10 Abs. 1 WoBindG]; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO; vgl. auch BT-Drucks. 7/2011, S. 12).

    Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (vgl. Senatsurteile vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, aaO; vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO Rn. 28 mwN; Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO S. 281 f. [zu § 3 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO).

    Für die plausible Darstellung eines Energieeinspareffekts ist eine gegenständliche Beschreibung der betreffenden Maßnahme oder die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten (k-Wert bzw. u-Wert) der renovierten Bauteile ausreichend (vgl. Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9 mwN; Senatsbeschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 18 f.).

    Im Übrigen lassen sich dem Ankündigungsschreiben sowohl die mit der erstmaligen Anbringung einer Wärmedämmung (vgl. dazu auch Senatsbeschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO Rn. 19) in verschiedenen Bereichen des Gebäudes (Außenwände, Kellerdecken, Dachbereich) einhergehenden Wärmedurchgangskoeffizienten (u-Werte) als auch die u-Werte der ersetzten Bauteile (Fenster und Türen) vor und nach der Modernisierung entnehmen.

    Die Frage, ob die von der Beklagten in Abzug gebrachten Beträge den jeweiligen Instandsetzungsanteil - auch nach Maßgabe der in dem Senatsurteil vom 17. Juni 2020 (VIII ZR 81/19, aaO) entwickelten Grundsätze - zutreffend abbildet, betrifft ebenso wie die Frage, ob die Beklagte einen Teil der durchgeführten Baumaßnahmen zu Recht als reine Modernisierungsmaßnahmen angesehen und folglich von einem Abzug von Instandhaltungskosten abgesehen hat, ausschließlich die materielle Begründetheit der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF, nicht aber die formellen Voraussetzungen für die Wirksamkeit einer solchen Mieterhöhung nach § 559b Abs. 1 BGB (vgl. Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 27; Senatsbeschluss vom 25. September 2018 - VIII ZR 121/17, NZM 2018, 948 Rn. 3; jeweils mwN).

  • BGH, 20.05.2020 - VIII ZR 55/19

    Anforderungen an die Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen (hier: energetische

  • LG Bremen, 21.02.2019 - 2 S 159/18

    Welche Anforderungen sind an die Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme zu

  • BGH, 07.07.2021 - VIII ZR 167/20

    Mieterhöhung: Formelle Anforderungen bei Bezugnahme auf Mietspiegel

  • BGH, 10.05.2022 - VIII ZR 277/20
  • BGH, 30.11.2021 - VIII ZR 81/20

    Härtegründe bei Alter, Erkrankung und Wohnungsnot

  • BGH, 06.04.2022 - VIII ZR 219/20

    Recht zur Ermäßigung des Vermieters innerhalb eines Mieterhöhungsverfahrens

  • BGH, 16.11.2021 - VIII ZR 15/20

    Bemessung des Schadens nach den fiktiven Mangelbeseitigungskosten bei

  • BGH, 18.12.2019 - VIII ZR 332/18

    Beheben einer falschen oder ungenauen Bezeichnung des Rechtsmittelklägers in der

  • BGH, 25.01.2022 - VIII ZR 337/20

    Ersatz von sog. fiktiven Mangelbeseitigungskosten im Zusammenhang mit der

  • AG Münster, 19.04.2021 - 28 C 2287/20

    Bei mehreren Modernisierungsarbeiten sind die Gesamtkosten aufzuteilen

  • LG Berlin, 14.06.2021 - 64 S 230/20

    Wann muss Mieterhöhungserklärung Erläuterungen zu Erhaltungsaufwänden enthalten?

  • LG Bonn, 27.05.2021 - 6 S 154/20

    Formelle Anforderungen an Mieterhöhungsverlangen?

  • BGH, 07.07.2021 - VIII ZR 167/2

    Anforderungen an das Mieterhöhungsverlangen bei qualifiziertem Mietspiegel

  • LG Bremen, 06.10.2021 - 1 S 111/20

    Umfangreiche Modernisierung: Wie hat ein Erhöhungsverlangen auszusehen?

  • LG Bonn, 28.01.2021 - 6 S 78/20

    Gesetzlich erforderliche Modernisierung darf Miete nicht erhöhen!

  • LG Bonn, 07.10.2021 - 6 S 96/20

    Instandhaltung und Modernisierung: Wie muss Mieterhöhungsverlangen aussehen?

  • LG Bremen, 10.02.2020 - 1 S 1/19

    Anforderungen an Mieterhöhungsverlangen wegen Modernisierung

  • BGH, 08.12.2020 - VIII ZR 271/18

    Grund für die Zulassung der Revision: Grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache;

  • LG Berlin, 28.04.2021 - 64 S 230/20

    Formelle Wirksamkeit einer Mieterhöhungserklärung wegen Modernisierung

  • AG Hamburg-Blankenese, 20.02.2019 - 531 C 255/18

    Verspätungen der Bank sind dem Mieter nicht anzulasten

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Rechtsprechung
   BGH, 25.09.2018 - VIII ZR 121/17   

Zitiervorschläge
https://dejure.org/2018,33373
BGH, 25.09.2018 - VIII ZR 121/17 (https://dejure.org/2018,33373)
BGH, Entscheidung vom 25.09.2018 - VIII ZR 121/17 (https://dejure.org/2018,33373)
BGH, Entscheidung vom 25. September 2018 - VIII ZR 121/17 (https://dejure.org/2018,33373)
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Volltextveröffentlichungen (11)

  • Wolters Kluwer

    Gerichtliche Überprüfung der Wirksamkeitsvoraussetzungen einer Mieterhöhungserklärung

  • rewis.io

    Modernisierungsmieterhöhung bei Wohnraummiete: Wirksame Beschränkung einer Revisionszulassung auf die formellen Wirksamkeitsvoraussetzungen; Nichtangabe eines Abzugs für ersparte Instandhaltungsmaßnahmen und Erläuterung der Energieeinsparung

  • ra.de
  • rechtsportal.de
  • rechtsportal.de

    BGB § 559b Abs. 1 S. 2
    Gerichtliche Überprüfung der Wirksamkeitsvoraussetzungen einer Mieterhöhungserklärung

  • datenbank.nwb.de
  • ibr-online
  • juris (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (2)

  • anwaltonline.com(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Kurzinformation)

    Mieterhöhungsverlangen bei Modernisierung und die ersparten Instandhaltungsaufwendungen

  • Wolters Kluwer (Kurzinformation)

    Wirksamkeitsvoraussetzungen einer Mieterhöhungserklärung

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Verfahrensgang

Papierfundstellen

  • NJW-RR 2018, 1357
  • NZM 2018, 948
 
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Wird zitiert von ... (8)

  • BGH, 17.06.2020 - VIII ZR 81/19

    Stützen einer Mieterhöhungserklärung auf mehrere tatsächlich trennbare

    Soweit die Beklagten, die die durchgeführten Baumaßnahmen als reine Modernisierungsmaßnahmen angesehen haben, zu Unrecht von einem Abzug von Instandhaltungskosten abgesehen haben, betrifft dies nicht die Frage der Erfüllung der formellen Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB, sondern deren materielle Wirksamkeit (vgl. Senatsbeschluss vom 25. September 2018 - VIII ZR 121/17, NZM 2018, 948 Rn. 3 ff.; Senatsurteil vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934, Rn. 28 ff., 33).
  • BGH, 29.04.2020 - VIII ZR 355/18

    Mieterhöhungsverlangen: Verfahrensförmlichkeiten als Teil der Klagebegründetheit;

    Anders als in dem Verfahren VIII ZR 121/17 (Senatsbeschlüsse vom 12. Juni 2018, WuM 2018, 723; vom 25. September 2018, NZM 2018, 948), in dem der Senat eine tatsächliche und rechtliche Unabhängigkeit zwischen dem die formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung nach § 559b BGB betreffenden Streitstoff einerseits und dem die materielle Berechtigung der Mieterhöhung nach § 559 BGB betreffenden Streitstoff andererseits bejaht hat, erfordert der hiesige Gesamtstreitstoff die Beantwortung einer Rechtsfrage, die sich im Zusammenhang sowohl mit den formellen Voraussetzungen des Mieterhöhungsverlangens des Klägers nach § 558a BGB als auch mit der materiellen Berechtigung dieses Verlangens nach § 558 BGB stellt.
  • BGH, 20.07.2022 - VIII ZR 337/21

    Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB erfordert keine Aufteilung der

    Die Frage, ob die von der Beklagten in Abzug gebrachten Beträge den jeweiligen Instandsetzungsanteil - auch nach Maßgabe der in dem Senatsurteil vom 17. Juni 2020 (VIII ZR 81/19, aaO) entwickelten Grundsätze - zutreffend abbildet, betrifft ebenso wie die Frage, ob die Beklagte einen Teil der durchgeführten Baumaßnahmen zu Recht als reine Modernisierungsmaßnahmen angesehen und folglich von einem Abzug von Instandhaltungskosten abgesehen hat, ausschließlich die materielle Begründetheit der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF, nicht aber die formellen Voraussetzungen für die Wirksamkeit einer solchen Mieterhöhung nach § 559b Abs. 1 BGB (vgl. Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 27; Senatsbeschluss vom 25. September 2018 - VIII ZR 121/17, NZM 2018, 948 Rn. 3; jeweils mwN).
  • BGH, 07.07.2021 - VIII ZR 167/20

    Mieterhöhung: Formelle Anforderungen bei Bezugnahme auf Mietspiegel

    bb) Eine - je nach den Umständen des Einzelfalls wirksame (vgl. einerseits Senatsbeschluss vom 25. September 2018 - VIII ZR 121/17, NJW-RR 2018, 1357 Rn. 1 unter Bezugnahme auf den in derselben Sache zuvor ergangenen Hinweisbeschluss vom 12. Juni 2018, WuM 2018, 723 Rn. 4 ff. [zu einer Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB] und andererseits Senatsurteil vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, NJW 2020, 1947 Rn. 41 ff.) - Beschränkung der Revisionszulassung auf den die formellen Wirksamkeitsvoraussetzungen des Erhöhungsverlangens betreffenden Streitstoff kommt hier ebenfalls nicht in Betracht.
  • BGH, 20.07.2022 - VIII ZR 361/21

    Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB erfordert keine Aufteilung der

    Die Frage, ob die von der Beklagten in Abzug gebrachten Beträge den jeweiligen Instandsetzungsanteil - auch nach Maßgabe der in dem Senatsurteil vom 17. Juni 2020 (VIII ZR 81/19, aaO) entwickelten Grundsätze - zutreffend abbildet, betrifft ebenso wie die Frage, ob die Beklagte einen Teil der durchgeführten Baumaßnahmen - namentlich die Erneuerung der Elektrosteigleitungen im Treppenhaus, die Strangsanierung (betreffend Zu- und Abwasser sowie Lüftung) in allen Wohnungen und die Modernisierung des Bads in der Wohnung der Klägerin - zu Recht als reine Modernisierungsmaßnahmen angesehen und folglich von einem Abzug von Instandhaltungskosten abgesehen hat, ausschließlich die materielle Begründetheit der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF, nicht aber die formellen Voraussetzungen für die Wirksamkeit einer solchen Mieterhöhung nach § 559b Abs. 1 BGB (vgl. Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 27; Senatsbeschluss vom 25. September 2018 - VIII ZR 121/17, NZM 2018, 948 Rn. 3; jeweils mwN).
  • BGH, 20.07.2022 - VIII ZR 339/21

    Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB erfordert keine Aufteilung der

    Die Frage, ob die von der Beklagten in Abzug gebrachten Beträge den jeweiligen Instandsetzungsanteil - auch nach Maßgabe der in dem Senatsurteil vom 17. Juni 2020 (VIII ZR 81/19, aaO) entwickelten Grundsätze - zutreffend abbildet, betrifft ebenso wie die Frage, ob die Beklagte einen Teil der durchgeführten Baumaßnahmen zu Recht als reine Modernisierungsmaßnahmen angesehen und folglich von einem Abzug von Instandhaltungskosten abgesehen hat, ausschließlich die materielle Begründetheit der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF, nicht aber die formellen Voraussetzungen für die Wirksamkeit einer solchen Mieterhöhung nach § 559b Abs. 1 BGB (vgl. Senatsurteil vom 17. Juni 2020 - VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 27; Senatsbeschluss vom 25. September 2018 - VIII ZR 121/17, NZM 2018, 948 Rn. 3; jeweils mwN).
  • BGH, 06.04.2022 - VIII ZR 219/20

    Recht zur Ermäßigung des Vermieters innerhalb eines Mieterhöhungsverfahrens

    Denn die vom Berufungsgericht für zulassungsrelevant gehaltene Rechtsfrage hinsichtlich der formellen Anforderungen an ein Mieterhöhungsverlangen betrifft einen eindeutig abgrenzbaren selbständigen Teil des vorliegenden Streitstoffs in dem Sinne, dass dieser in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht unabhängig von dem übrigen Streitstoff - namentlich den materiellen Voraussetzungen der mit der Klage geltend gemachten Mieterhöhung (§ 558 BGB), deren Vorliegen hier bereits in der Berufungsinstanz nicht mehr im Streit stand und von der Revision ebenfalls nicht infrage gestellt wird - beurteilt werden und auch im Falle einer Zurückverweisung ein Widerspruch zu dem nicht anfechtbaren Teil des Streitstoffs nicht auftreten kann (vgl. zum Ganzen Senatsbeschluss vom 25. September 2018 - VIII ZR 121/17, NJW-RR 2018, 1357 Rn. 1 unter Bezugnahme auf den in derselben Sache zuvor ergangenen Hinweisbeschluss vom 12. Juni 2018, WuM 2018, 723 Rn. 4 ff. [zu einer Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB]; Senatsurteil vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, aaO Rn. 41 ff.; jeweils mwN).
  • BGH, 07.07.2021 - VIII ZR 167/2

    Anforderungen an das Mieterhöhungsverlangen bei qualifiziertem Mietspiegel

    bb) Eine - je nach den Umständen des Einzelfalls wirksame (vgl. einerseits Senatsbeschluss vom 25. September 2018 - VIII ZR 121/17, NJW-RR 2018, 1357 Rn. 1 unter Bezugnahme auf den in derselben Sache zuvor ergangenen Hinweisbeschluss vom 12. Juni 2018, WuM 2018, 723 Rn. 4 ff. [zu einer Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB] und andererseits Senatsurteil vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18, NJW 2020, 1947 Rn. 41 ff.) - Beschränkung der Revisionszulassung auf den die formellen Wirksamkeitsvoraussetzungen des Erhöhungsverlangens betreffenden Streitstoff kommt hier ebenfalls nicht in Betracht.
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