Rechtsprechung
| OLG Köln, 30.04.2014 - 13 U 252/12 |
Volltextveröffentlichungen (6)
- rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)
BGB § 280 Abs. 1; BGB § 244; BGB § 313 Abs. 1
Haftung der Gründungsgesellschafter eines geschlossenen Immobilienfonds - Wolters Kluwer(Abodienst, Leitsatz/Tenor frei)
Voraussetzungen der Haftung von Gründungsgesellschaftern eines geschlossenen Immobilienfonds
- juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)
Kurzfassungen/Presse
- juve.de (Kurzinformation)
Oppenheim-Esch-Fonds: Schadensersatzklage abgewiesen
Verfahrensgang
- LG Bonn, 14.11.2012 - 2 O 462/09
- OLG Köln, 30.04.2014 - 13 U 252/12
Wird zitiert von ... (9) Zitiert selbst (26)
- BGH, 01.03.2004 - II ZR 88/02
Anforderungen an die Risikoaufklärung bei Werbung für einen geschlossenen …
Auszug aus OLG Köln, 30.04.2014 - 13 U 252/12
Beruht der wirtschaftliche Anlageerfolg eines geschlossenen Immobilienfonds allein auf der nachhaltigen Erzielung von Einnahmen aus der Vermietung oder Verpachtung von Anlageobjekten, so ist in dem Anlageprospekt deutlich auf mögliche, der Erreichbarkeit dieser Einnahmen entgegenstehende Umstände und die sich hieraus für den Anleger ergebenden Risiken hinzuweisen (BGH ZIP 2004, 1104; NJW-RR 2012, 937).Die vom Kläger in diesem Zusammenhang angeführten BGH-Entscheidungen (II ZR 88/02 und II ZR 30/10) stützen seine Auffassung nicht, weil ihnen andere Sachverhalte zugrunde liegen:.
Rn. 114 In der Entscheidung II ZR 88/02 konnte die Pächterin zweier im Eigentum der Immobilien-Fondsgesellschaft stehender Seniorenresidenzen die vereinbarten Pachtzahlungen nicht erwirtschaften, weil die prospektierten Mieteinnahmen, mit denen die Pächterin ihre Pachtzahlungen erfüllen sollte, um bis zu 100% über den ortsüblichen Vergleichsmieten der Räumlichkeiten lag.
- BGH, 17.11.2011 - III ZR 103/10
Prospekthaftung im engeren Sinne: Gesamtbetrachtung mehrerer Schriftstücke als …
Auszug aus OLG Köln, 30.04.2014 - 13 U 252/12
Im Übrigen sei das "Exposé mit Investorenordner" entgegen der Auffassung des Landgerichts durchaus als Prospekt im Sinne der einschlägigen Rechtsprechung - insbesondere unter Berücksichtigung der Entscheidung des III. Zivilsenats des BGH vom 17.11.2011 (BGHZ 191, 310) - anzusehen.Es mag sich - was offenbleiben kann - bei dem den Anlegern zugänglich gemachten Exposé und Investorenordner begrifflich insoweit um einen Prospekt handeln, als eine schriftliche Erklärung, die für die Beurteilung der angebotenen Anlage erhebliche Angaben enthält oder den Anschein eines solchen Inhalts erweckt (BGH NJW 2012, 758;… Assmann in: Assmann/Schütze, Handbuch des Kapitalanlagerechts, 3. Aufl., § 6 Rdn. 67;… Siol, in: Schimansky/Bunte/Lwowski, Bankrechtshandbuch, 4. Auflage 2011, § 45 Rdn. 47 - 50) vorliegt.
- BGH, 03.12.2013 - XI ZR 295/12
Kapitalanlage durch Beitritt zum geschlossenen Immobilienfonds: Haftung der die …
Auszug aus OLG Köln, 30.04.2014 - 13 U 252/12
Dazu gehört insbesondere eine Darstellung der wesentlichen kapitalmäßigen und personellen Verflechtungen zwischen den verschiedenen an der Initiierung und Realisierung des Projektes beteiligten Gesellschaften sowie ihren Geschäftsführern und beherrschenden Gesellschaftern, in deren Hand die Beteiligungsgesellschaft die durchzuführenden Vorhaben ganz oder wesentlich gelegt hat (BGH NJW-RR 2003, 1054; NJW-RR 2009, 329) und der den Gründungsgesellschaftern, Initiatoren und Hintermännern - nicht aber Vertragspartnern der Fondsgesellschaft, im vorliegenden Fall also der Mieterin (BGH, Urteil vom 3.12.2013 - IX ZR 295/12 = WM 2014, 71, 73) - gewährten Sonderzuwendungen oder Sondervorteile (BGH WM 1985, 533; WM 1994, 2192; WM 2014, 71;… Palandt, Kommentar zum BGB, 73. Auflage 2014, § 311 BGB Rdn. 67 ff.).Selbst wenn man - entgegen den vorstehenden Ausführungen - die an den L Konzern geleisteten Zahlungen (für die Mieterverschaffung, die Einstandspflicht für die Mieten, die Projektentwicklung und für den "Eintritt" in die Geschäftsbeziehung) als in Anbetracht der (nach Auffassung des Klägers zu vernachlässigenden) konzernseitigen Gegenleistungen als mehr oder minder unentgeltliche Leistungen ansehen würde, wären sie (lediglich) als Gewährung von Sondervorteilen aufzufassen, die nach der bereits erwähnten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 3.12.2013 - XI ZR 295/12; WM 2014, 71) gegenüber den Anlegern nur dann aufklärungspflichtig sind, wenn es sich um Zahlungen an die Gründungsgesellschafter, die Initiatoren oder die Hintermänner, also um Zuflüsse innerhalb des Kreises der Projektverantwortlichen handelt (sofern - wie hier - etwaige Sondervorteile nicht das Vermögen der Fondsgesellschaft betreffen, sondern aus dem eigenen Vermögen der angesprochenen Projektverantwortlichen fließen).
- BGH, 12.12.2013 - III ZR 404/12
Aufklärungspflichten des Treuhänders gegenüber den künftigen Kapitalanlegern: …
Auszug aus OLG Köln, 30.04.2014 - 13 U 252/12
Rn. 104 Die Reichweite der sich daraus für die Beklagte zu 1) sowie die Beklagten zu 2) bis 4) ergebenden Aufklärungspflichten - auf der Grundlage ihrer oben dargestellten, jeweiligen Rolle - ist in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes geklärt: Danach oblag den Beklagten die Pflicht, die künftigen Anleger über alle wesentlichen Punkte aufzuklären, die für die zu übernehmende Beteiligung von Bedeutung sind, insbesondere über die Risiken der Beteiligung und über regelwidrige Auffälligkeiten zu informieren (BGH WM 2008, 2355; WM 2010, 1017; WM 2010, 1537; WM 2014, 118;… Palandt, Kommentar zum BGB, 73. Auflage 2014, § 311 BGB Rdn. 71).Rn. 150 Auch eine nähere Aufschlüsselung der die Projektentwicklung betreffenden Kostenpositionen können die Anleger nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (WM 2014, 118) nicht verlangen.
- OLG Köln, 29.04.2009 - 13 U 137/05
Voraussetzungen eines Prospekthaftungsanspruchs
Auszug aus OLG Köln, 30.04.2014 - 13 U 252/12
Insofern liegt der Streitfall anders als die Fallgestaltung, die der vom Kläger zitierten (S. 2 des Schriftsatzes vom 6.3.2014; GA 1163) Entscheidung des Senats vom 29.4.2009 (13 U 137/05) und weiteren Entscheidungen in einer Reihe von parallel gelagerten Fällen zu Grunde lag.Rn. 115 Aus diesem Grunde bedarf es im Streitfall - anders als in dem der Entscheidung des Senats im Verfahren 13 U 137/05 zugrunde liegenden Fall - auch nicht der Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Ermittlung einer marktüblichen Miete.
- BGH, 10.10.1994 - II ZR 95/93
Offenlegung von Sondervorteilen der Gründungsgesellschafter im Emissionsprospekt …
Auszug aus OLG Köln, 30.04.2014 - 13 U 252/12
Dazu gehört insbesondere eine Darstellung der wesentlichen kapitalmäßigen und personellen Verflechtungen zwischen den verschiedenen an der Initiierung und Realisierung des Projektes beteiligten Gesellschaften sowie ihren Geschäftsführern und beherrschenden Gesellschaftern, in deren Hand die Beteiligungsgesellschaft die durchzuführenden Vorhaben ganz oder wesentlich gelegt hat (BGH NJW-RR 2003, 1054; NJW-RR 2009, 329) und der den Gründungsgesellschaftern, Initiatoren und Hintermännern - nicht aber Vertragspartnern der Fondsgesellschaft, im vorliegenden Fall also der Mieterin (BGH, Urteil vom 3.12.2013 - IX ZR 295/12 = WM 2014, 71, 73) - gewährten Sonderzuwendungen oder Sondervorteile (BGH WM 1985, 533; WM 1994, 2192; WM 2014, 71;… Palandt, Kommentar zum BGB, 73. Auflage 2014, § 311 BGB Rdn. 67 ff.).Daher haften die Beklagten zu 2) bis 4) aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen - und die Beklagte zu 1) im Hinblick auf die Überschreitung ihrer Kreditgeberrolle - wenn und soweit sie in Kenntnis oder schuldhafter Unkenntnis der wahren Verhältnisse dem Anleger Unterlagen, die dieser erkennbar zur Grundlage seiner Beteiligungsentscheidung machen will, zur Verfügung gestellt haben, die in wesentlichen Punkten unrichtig, unvollständig oder irreführend waren oder ihre Erfüllungsgehilfen - bzw. die anderen Gründungsgesellschafter - bei Vertragsverhandlungen etwaige unzutreffende oder unzureichende Angaben in den dem Anleger überlassenen schriftlichen Unterlagen bei den Vertragsverhandlungen schuldhaft nicht richtiggestellt bzw. ergänzt haben (vgl. BGH WM 1985, 533, 534 - juris Tz. 12 ff.; NJW 1995, 130; NJW-RR 2003, 1054;… Schimansky/Bunte/Lwowski, Bankrechtshandbuch, 4. Auflage 2011, § 45 Rdn. 51 ff.).
- BGH, 23.04.2012 - II ZR 211/09
Prospekthaftung: Haftung der Gründungsgesellschafter eines geschlossenen …
Auszug aus OLG Köln, 30.04.2014 - 13 U 252/12
Rn. 99 Bei den Beklagten zu 2) - 4) handelt es sich um Gründungsgesellschafter der Fondsgesellschaften Q und N. Es entspricht ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH ZIP 1987, 912; ZIP 2006, 849; WM 2009, 400; ZIP 2011, 2299; NJW-RR 2012, 937 = WM 2012, 1184;… Palandt, Kommentar zum BGB, 73. Auflage 2014, § 311 BGB Rdn. 71, Nobbe, WM 2013, 193 ff, S. 202 ff), dass bei einem Beitritt zu einer Gesellschaft, der sich durch Vertragsschluss mit den übrigen Gesellschaftern vollzieht, (vor-)vertragliche Beziehungen zwischen Gründungsgesellschaftern und dem unmittelbar Beitretenden sowie mit dem über einen Treuhänder beitretenden Gesellschafter/Kommanditisten bestehen.Beruht der wirtschaftliche Anlageerfolg eines geschlossenen Immobilienfonds allein auf der nachhaltigen Erzielung von Einnahmen aus der Vermietung oder Verpachtung von Anlageobjekten, so ist in dem Anlageprospekt deutlich auf mögliche, der Erreichbarkeit dieser Einnahmen entgegenstehende Umstände und die sich hieraus für den Anleger ergebenden Risiken hinzuweisen (BGH ZIP 2004, 1104; NJW-RR 2012, 937).
- BGH, 07.04.2003 - II ZR 160/02
Hinweispflicht auf dem Gründungsgesellschafter eines geschlossenen …
Auszug aus OLG Köln, 30.04.2014 - 13 U 252/12
Dazu gehört insbesondere eine Darstellung der wesentlichen kapitalmäßigen und personellen Verflechtungen zwischen den verschiedenen an der Initiierung und Realisierung des Projektes beteiligten Gesellschaften sowie ihren Geschäftsführern und beherrschenden Gesellschaftern, in deren Hand die Beteiligungsgesellschaft die durchzuführenden Vorhaben ganz oder wesentlich gelegt hat (BGH NJW-RR 2003, 1054; NJW-RR 2009, 329) und der den Gründungsgesellschaftern, Initiatoren und Hintermännern - nicht aber Vertragspartnern der Fondsgesellschaft, im vorliegenden Fall also der Mieterin (BGH, Urteil vom 3.12.2013 - IX ZR 295/12 = WM 2014, 71, 73) - gewährten Sonderzuwendungen oder Sondervorteile (BGH WM 1985, 533; WM 1994, 2192; WM 2014, 71;… Palandt, Kommentar zum BGB, 73. Auflage 2014, § 311 BGB Rdn. 67 ff.).Daher haften die Beklagten zu 2) bis 4) aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen - und die Beklagte zu 1) im Hinblick auf die Überschreitung ihrer Kreditgeberrolle - wenn und soweit sie in Kenntnis oder schuldhafter Unkenntnis der wahren Verhältnisse dem Anleger Unterlagen, die dieser erkennbar zur Grundlage seiner Beteiligungsentscheidung machen will, zur Verfügung gestellt haben, die in wesentlichen Punkten unrichtig, unvollständig oder irreführend waren oder ihre Erfüllungsgehilfen - bzw. die anderen Gründungsgesellschafter - bei Vertragsverhandlungen etwaige unzutreffende oder unzureichende Angaben in den dem Anleger überlassenen schriftlichen Unterlagen bei den Vertragsverhandlungen schuldhaft nicht richtiggestellt bzw. ergänzt haben (vgl. BGH WM 1985, 533, 534 - juris Tz. 12 ff.; NJW 1995, 130; NJW-RR 2003, 1054;… Schimansky/Bunte/Lwowski, Bankrechtshandbuch, 4. Auflage 2011, § 45 Rdn. 51 ff.).
- BGH, 06.11.2008 - III ZR 231/07
Zurückweisung verspäteten Vorbringens in der Berufungsinstanz; Rückabwicklung des …
Auszug aus OLG Köln, 30.04.2014 - 13 U 252/12
Rn. 104 Die Reichweite der sich daraus für die Beklagte zu 1) sowie die Beklagten zu 2) bis 4) ergebenden Aufklärungspflichten - auf der Grundlage ihrer oben dargestellten, jeweiligen Rolle - ist in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes geklärt: Danach oblag den Beklagten die Pflicht, die künftigen Anleger über alle wesentlichen Punkte aufzuklären, die für die zu übernehmende Beteiligung von Bedeutung sind, insbesondere über die Risiken der Beteiligung und über regelwidrige Auffälligkeiten zu informieren (BGH WM 2008, 2355; WM 2010, 1017; WM 2010, 1537; WM 2014, 118;… Palandt, Kommentar zum BGB, 73. Auflage 2014, § 311 BGB Rdn. 71).Dazu gehört insbesondere eine Darstellung der wesentlichen kapitalmäßigen und personellen Verflechtungen zwischen den verschiedenen an der Initiierung und Realisierung des Projektes beteiligten Gesellschaften sowie ihren Geschäftsführern und beherrschenden Gesellschaftern, in deren Hand die Beteiligungsgesellschaft die durchzuführenden Vorhaben ganz oder wesentlich gelegt hat (BGH NJW-RR 2003, 1054; NJW-RR 2009, 329) und der den Gründungsgesellschaftern, Initiatoren und Hintermännern - nicht aber Vertragspartnern der Fondsgesellschaft, im vorliegenden Fall also der Mieterin (BGH, Urteil vom 3.12.2013 - IX ZR 295/12 = WM 2014, 71, 73) - gewährten Sonderzuwendungen oder Sondervorteile (BGH WM 1985, 533; WM 1994, 2192; WM 2014, 71;… Palandt, Kommentar zum BGB, 73. Auflage 2014, § 311 BGB Rdn. 67 ff.).
- BGH, 14.01.1985 - II ZR 41/84
Verlustbeteiligung an Immobilienfonds infolge unrichtiger Prospektangaben - …
Auszug aus OLG Köln, 30.04.2014 - 13 U 252/12
Dazu gehört insbesondere eine Darstellung der wesentlichen kapitalmäßigen und personellen Verflechtungen zwischen den verschiedenen an der Initiierung und Realisierung des Projektes beteiligten Gesellschaften sowie ihren Geschäftsführern und beherrschenden Gesellschaftern, in deren Hand die Beteiligungsgesellschaft die durchzuführenden Vorhaben ganz oder wesentlich gelegt hat (BGH NJW-RR 2003, 1054; NJW-RR 2009, 329) und der den Gründungsgesellschaftern, Initiatoren und Hintermännern - nicht aber Vertragspartnern der Fondsgesellschaft, im vorliegenden Fall also der Mieterin (BGH, Urteil vom 3.12.2013 - IX ZR 295/12 = WM 2014, 71, 73) - gewährten Sonderzuwendungen oder Sondervorteile (BGH WM 1985, 533; WM 1994, 2192; WM 2014, 71;… Palandt, Kommentar zum BGB, 73. Auflage 2014, § 311 BGB Rdn. 67 ff.).Daher haften die Beklagten zu 2) bis 4) aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen - und die Beklagte zu 1) im Hinblick auf die Überschreitung ihrer Kreditgeberrolle - wenn und soweit sie in Kenntnis oder schuldhafter Unkenntnis der wahren Verhältnisse dem Anleger Unterlagen, die dieser erkennbar zur Grundlage seiner Beteiligungsentscheidung machen will, zur Verfügung gestellt haben, die in wesentlichen Punkten unrichtig, unvollständig oder irreführend waren oder ihre Erfüllungsgehilfen - bzw. die anderen Gründungsgesellschafter - bei Vertragsverhandlungen etwaige unzutreffende oder unzureichende Angaben in den dem Anleger überlassenen schriftlichen Unterlagen bei den Vertragsverhandlungen schuldhaft nicht richtiggestellt bzw. ergänzt haben (vgl. BGH WM 1985, 533, 534 - juris Tz. 12 ff.; NJW 1995, 130; NJW-RR 2003, 1054;… Schimansky/Bunte/Lwowski, Bankrechtshandbuch, 4. Auflage 2011, § 45 Rdn. 51 ff.).
- BGH, 23.04.2012 - II ZR 30/10
Schadensersatz aus Prospekthaftung im weiteren Sinne bei aufgrund des …
- BGH, 08.05.2012 - XI ZR 262/10
Bankenhaftung bei Kapitalanlageberatung: Beweislastumkehr bei …
- BGH, 12.05.2009 - XI ZR 586/07
Darlegungs- und Beweislast für vorsätzliches Verschweigen von Rückvergütungen
- BGH, 19.12.2006 - XI ZR 56/05
Aufklärungspflichten einer Bank hinsichtlich Rückvergütungen aus …
- BGH, 09.03.2011 - XI ZR 191/10
Kapitalanlageberatung: Aufklärungspflichtige Rückvergütungen in Abgrenzung zu …
- BGH, 26.02.2013 - XI ZR 498/11
Bankenhaftung bei Kapitalanlageberatung: Verjährungsfristbeginn für …
- BGH, 10.12.2013 - XI ZR 508/12
Vollfinanzierter Wohnungskaufvertrag: Prozessführungsbefugnis für …
- BGH, 29.06.2010 - XI ZR 104/08
"Schrottimmobilien": BGH bestätigt Urteil zur arglistigen Täuschung mittels …
- BGH, 11.10.2011 - II ZR 242/09
Liquidation eines geschlossenen Immobilienfonds in Form einer OHG: …
- BGH, 18.03.2003 - XI ZR 188/02
Rechtsfolgen der Nichtigkeit eines Treuhändervertrages wegen Verstoßes gegen das …
- BGH, 15.07.2010 - III ZR 321/08
Kapitalanlagebetrug im Zusammenhang mit der Beteiligung an einem Medienfonds: …
- BGH, 22.04.2010 - III ZR 318/08
Aufklärungspflicht der Treuhandkommanditistin eines Filmfonds: Kenntnis von …
- BGH, 29.01.2009 - III ZR 74/08
Voraussetzungen einer Informationspflicht über Unrichtigkeiten des im Vertrieb …
- BGH, 23.04.2013 - XI ZR 405/11
Bankenhaftung beim finanzierten Immobilienerwerb zur Steuerersparnis: …
- BGH, 30.03.1987 - II ZR 163/86
Haftung des Gründergesellschafters einer Publikums-KG gegenüber Kapitalanlegern; …
- LG Bonn, 14.11.2012 - 2 O 462/09
Schadensersatz aus Prospekthaftung im Zusammenhang mit einer Beteiligung an einer …
- OLG Köln, 11.10.2017 - 13 U 96/15
Pflichten des Anlageberaters bei Vermittlung einer Kapitalanlage in einem …
Es komme weder darauf an, ob die Anschlussvermietung zu den "erforderlichen" Konditionen aufgrund des Bonitäts- bzw. Insolvenzrisikos des L-Konzerns gefährdet gewesen sei, noch entfalle die Aufklärungspflicht deshalb, weil eine (allgemeine) Erwartung des Klägers, dass die mit dem L-Konzern für das Fondsobjekt vereinbarte Miete auch nach Ablauf des Mietvertrages (nach 20 Jahren) oder nach einem etwaigen Mieterwechsel Bestand haben werde, nicht geschützt werde (dazu OLG Köln, Urteil vom 30. April 2014 - 13 U 252/12).Rn. 53 Mit der Berufung macht die Beklagte im Wesentlichen geltend: Die tragenden Gründe der angefochtenen Entscheidung stünden im Widerspruch zur Entscheidung des Senats in der gleichgelagerten Sache 13 U 252/12 und träfen nicht zu.
Tatsächlich komme als Anspruchsgrundlage - hier wie in der Sache 13 U 252/12 - nur das Überschreiten der Kreditgeberrolle in Betracht.
Jedenfalls begründete eine entsprechende Vereinbarung oder die Absicht, eine solche zu schließen, aus den vom Senat in seinem Urteil in der Sache 13 U 252/12 (S. 31 bis 34) dargelegten Gründen keine Aufklärungspflicht.
Der Kläger meint, die Erwägungen, die der Senat in der Sache 13 U 252/12 angestellt habe, könnten auf den vorliegenden Fall schon deshalb nicht undifferenziert übertragen werden, weil der Sachverhalt nicht identisch sei.
Im Unterschied zur Entscheidung des Senats in der Sache 13 U 252/12 habe der Kläger dieses Empfehlungsschreiben nicht von irgendwelchen unbeteiligten Dritten, sondern eben von der Beklagten erhalten und habe es sich nicht lediglich um ersichtlich zur "eigenständigen" Prüfung durch den Kläger übersandte Unterlagen gehandelt.
Anders als - nach den Feststellungen des Senats zu schließen - in der Sache 13 U 252/12 beanstande der hiesige Kläger die mit dem L-Konzern abgeschlossenen Verträge nicht wegen ihres Inhalts, sondern deshalb, weil sie gerade mit L geschlossen worden seien.
Auch diesbezüglich könnten die Erwägungen des Senats in der Sache 13 U 252/12 nicht herangezogen werden, die erkennbar auf dem unsubstantiierten und unschlüssigen Vorbringen des dortigen Klägers beruhten.
Anders als offenbar der Kläger in dem Verfahren 13 U 252/12 mache der hiesige Kläger nicht geltend, dass Kostenersparnisse ganz oder teilweise den Gesellschaftern zugestanden hätten.
Im Übrigen habe der Kläger - anders als der Kläger in der Sache 13 U 252/12 - auch nicht vorgetragen, die Beklagte sei an den Absprachen nicht beteiligt gewesen.
Auch diesbezüglich seien die Erwägungen des Senats in der Sache 13 U 252/12 nur mit dem Vorbringen des dortigen Klägers zu erklären, der es versäumt habe darzulegen, dass bei dem streitgegenständlichen Objekt die Ermittlung einer marktüblichen Miete durchaus möglich sei.
Auch soweit der Kläger sich auf eine unzureichende Aufklärung über weiche Kosten und auf eine fehlende Offenlegung der unstreitigen Zahlung der "Eintrittsgebühr" in Höhe von 25 Mio Euro berufe, stünden die Erwägungen des Senats in dem Verfahren 13 U 252/12 nicht entgegen.
Selbst wenn man weder den Abschluss eines Anlageberatungsvertrages noch eines Anlagevermittlungsvertrages feststellen könnte, hafte die Beklagte, wie der Senat auf S. 24 des Urteils in der Sache 13 U 252/12 ausgeführt habe, unter den Gesichtspunkten des konkreten Wissensvorsprungs und - wie sich aus Anlage K 8 ergebe - der Überschreitung der Kreditgeberrolle.
Mit Beratungs- und Aufklärungspflichtverletzungen im Zusammenhang mit einer Beteiligung an der streitgegenständlichen Grundstücksgesellschaft hat der Senat sich bereits in dem - auch vom Landgericht zitierten und von den Parteien diskutierten - Urteil vom 30. April 2014 in der Sache 13 U 252/12 (veröffentlicht in juris) befasst und solche dort umfänglich verneint.
Rn. 129 1. Allerdings ist das Landgericht zu Recht davon ausgegangen, dass im vorliegenden Fall - anders als in der insoweit anders gelagerten Sache 13 U 252/12 - zwischen den Parteien ein Beratungsvertrag zustande gekommen ist.
Insoweit liegt der Fall auch tatsächlich in maßgebender Weise anders als der vom Senat mit Urteil vom 30. April 2014 entschiedene (vgl. dazu S. 22 f. des Urteils vom 30. April 2014 - 13 U 252/12, juris Rdn. 65 ff.): Dort waren der Übersendung der die Beteiligung betreffenden Unterlagen - soweit diese überhaupt durch eine der dortigen Beklagten veranlasst worden war - ein von einer anderen Beklagten übersandtes Beteiligungsangebot u.a. betreffend diese Beteiligung vorausgegangen mit der Folge, dass die Übersendung der Unterlagen lediglich als Übersendung zur näheren - eigenständigen - Prüfung durch den dortigen Kläger und nicht als Angebot zum Abschluss eines Beratungsvertrages verstanden werden konnte.
Rn. 137 Anders als in der Sache 13 U 252/12 beanstandet der hiesige Kläger erklärtermaßen die mit dem L-Konzern abgeschlossenen Verträge nicht wegen ihres Inhalts, sondern deshalb, weil sie gerade mit L geschlossen worden sind (…Bl. 877 d.A., Rdn. 51).
Soweit er allerdings meint, der Kläger in dem Verfahren 13 U 252/12 habe auf diesen Aspekt nicht abgestellt, irrt er.
Im Senatsurteil vom 30. April 2014 - 13 U 252/12 (…dort S. 36 oben, juris Rdn. 95) heißt es vielmehr ausdrücklich: "Schließlich rügt der Kläger, dass von der K F Fonds Projekt GmbH ein - die Planungs- und Projektentwicklungsarbeiten betreffender - Unterauftrag nicht an ein unbeteiligtes Unternehmen, sondern an ein Konzernunternehmen der Mieterin vergeben worden sei, und zwar mit der Kalkulation eines unüblich hohen Gewinnes." Auch diese Rüge hat der Senat als nicht durchgreifend erachtet (…aaO S. 36 unter cc., juris Rdn. 96 ff.), wobei allerdings der vom hiesigen Kläger in den Vordergrund gestellte Aspekt, ob der Kläger als Anleger durch Aufklärung über flankierend abgeschlossene Verträge mit dem und Zahlungen an den L-Konzern in die Lage versetzt werden musste, die Frage der über 30 Jahre zu sichernden Nachhaltigkeit der Miete eigenständig zu beurteilen, nicht explizit angesprochen worden ist, nachdem der Senat sich bereits zuvor (…aaO. S. 27 ff. unter a., juris Rdn. 75 ff.) mit der Rüge mangelnder Aufklärung über die fehlende Marktüblichkeit der Mieten und in diesem Zusammenhang auch der Behauptung des Klägers, die Bereitschaft des L R Konzerns zur Zahlung solch überhöhter Mieten sei durch verdeckte Zuwendungen an den Konzern ohne adäquate Gegenleistung in zweistelliger Millionenhöhe erreicht worden, befasst hat.
Rn. 138 Im Übrigen lässt sich - wie der Senat bereits im Urteil vom 30. April 2014 - 13 U 252/12 (…dort S. 36 ff., juris Rdn. 96 ff.) ausgeführt hat - nicht feststellen, dass Zahlungen ohne eine reale Gegenleistung vereinbart worden sind.
Hinzu kommt, dass der mit der F Wohnbau GmbH geschlossene Generalübernehmervertrag - wie der Senat bereits in seinem Urteil vom 30. April 2014 - 13 U 252/12 (…dort S. 32 ff. bb. bis dd., juris Rdn. 87 bis 90) - ausgeführt hat - als Global-Pauschalvertrag konzipiert ist, bei dem Mehr- oder Minderleistungen sowie Erschwernisse grundsätzlich nicht auszugleichen sind.
Der Generalübernehmervertrag befand sich in dem Investorenordner (vgl. Senatsurteil vom 30. April 2014 - 13 U 252/12 (dort S. 34 oben, juris Rdn. 90) sowie das im vorliegenden Verfahren vorgelegte Inhaltsverzeichnis des Investorenordners (Anlage K 54)).
Rn. 145 aa) Soweit der Kläger beanstandet, die Beklagte habe ihn pflichtwidrig nicht darüber aufgeklärt, dass es sich bei der mit L vereinbarten Miete um eine sog. Investitionsmiete gehandelt habe, die deutlich über der marktüblichen Miete gelegen habe, entspricht sein Vorbringen dem zentralen Vorwurf in der Sache 13 U 252/12, mit dem der Senat sich in seinem Urteil vom 30. April 2014 (…dort S. 27 ff. unter a., juris Rdn. 75 ff.) befasst und den er dort zurückgewiesen hat.
Das sieht auch der Kläger, meint aber, die Erwägungen des Senats in der Sache 13 U 252/12 seien nur mit dem Vorbringen des dortigen Klägers zu erklären, der es versäumt habe darzulegen, dass - wie der Kläger unter Bezugnahme auf die Aussage von F im Strafverfahren sowie vorgelegte Unterlagen behauptet und unter Beweis stellt - bei dem streitgegenständlichen Objekt die Ermittlung einer marktüblichen Miete durchaus möglich sei.
Diese Ausführungen veranlassen indes nicht zu einer von der Entscheidung in der Sache 13 U 252/12 abweichenden Beurteilung.
Rn. 146 Der Senat ist in der Sache 13 U 252/12 davon ausgegangen, dass die in § 7 Abs. 4 a des - hier als Anlage K 6 zur Akte gereichten - Gesellschaftsvertrages enthaltene Vorgabe zum Abschluss von Mietverträgen "zu marktüblichen Konditionen" dahingehend zu verstehen sei, dass unter marktüblicher Miete die Miete verstanden werden müsse, die mit der - in Kenntnis des Anlegers - von Anfang an vorgesehenen Mieterin vereinbart worden sei, von dieser also unter Berücksichtigung ihrer eigenen Einschätzung ihrer Renditemöglichkeiten akzeptiert worden sei.
Wegen des Fehlens eines zu vergleichender Betrachtung heranzuziehenden Marktes hat der Senat auch die Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Ermittlung einer marktüblichen Miete als nicht geboten angesehen (Urteil vom 30.04.2014 - 13 U 252/12, S. 29 unten, juris Rdn. 81).
Rn. 147 Der Senat hat im Übrigen - wie auch der Kläger nicht verkennt - im Urteil vom 30. April 2014 - 13 U 252/12 (…dort S. 30, juris Rdn. 82) darauf hingewiesen, dass die Vereinbarung einer gegenüber einem etwaigen (unterstellten) Marktwert höheren Miete für die Anleger keineswegs nachteilig, sondern im Hinblick auf die bessere Einnahmesituation vorteilhaft (gewesen) und eine insoweit unterlassene Aufklärung deshalb grundsätzlich nicht zur Begründung von Schadensersatzansprüchen geeignet gewesen sei und die - vom hiesigen Kläger in den Vordergrund seiner Argumentation gestellte - Erwartung des Anlegers, die mit L vereinbarte Miete werde auch bei einer Verlängerung des Mietvertrages oder einem erforderlich werdenden Mieterwechsel Bestand haben, - wie oben ausgeführt - nicht geschützt sei.
Dass dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 1. März 2004 - II ZR 88/02 - ein nicht vergleichbarer Sachverhalt zugrunde lag, hat der Senat bereits in seinem Urteil vom 30. April 2014 - 13 U 252/12 (…dort S. 29, juris Rdn. 80) ausgeführt.
Auch mit dieser Sachlage ist der vorliegende Fall, bei dem die vereinbarte Miete tatsächlich über einen Zeitraum von mehr als vier Jahren gezahlt wurde (vgl. auch Senat, Urteil vom 30. April 2014 - 13 U 252/12, S. 28 unten, juris Rdn. 78), nicht zu vergleichen.
Rn. 150 Ohne Erfolg meint der Kläger auch, der Umstand, dass der Senat in der Sache 13 U 252/12 aufgrund des dortigen Vorbringens der Parteien zu dem Ergebnis gelangt sei, dass es sich bei der fraglichen Zahlung um ein im Geschäftsverkehr übliches "Eintrittsgeld" im Zusammenhang mit der Begründung einer längerfristigen Zusammenarbeit handele, sei für die Entscheidung des vorliegenden Falles ohne Bedeutung.
Exakt dieser Betrag ist in dem gemäß Angebot vom 17. September 2001 (Anlage B 17) geschlossenen (vgl. dazu Urteil vom 30.04.2014 - 13 U 252/12, S. 32 unter bb., juris Rdn. 87) Generalübernehmervertrag als Pauschalfestpreis vereinbart.
Wie der Senat im Urteil vom 30. April 2014 - 13 U 252/12 (…dort S. 36 unter (1), juris Rdn. 97) bereits hinsichtlich des Mietverschaffungsvertrages vom 4. Dezember 2001 ausgeführt hat, liegt zudem auch in der Übertragung der Verpflichtung aus diesem Vertrag auf einen Dritten keine den Anleger (potentiell) benachteiligende Regelung, so dass die vom Kläger behauptete Tatsache, dass die Generalübernehmerin ihrerseits die I AG als Generalunternehmerin - ebenfalls zu einem Pauschalfestpreis - mit der Errichtung des Objekts beauftragt hat, für sich genommen keinen aufklärungspflichtigen Umstand darstellt.
Rn. 153 ff) Soweit der Kläger sich auf eine unzureichende Aufklärung über eine Incentivierung des Mieters durch "Drittgeschäfte" beruft, fehlt es - wie der Senat bereits im Urteil vom 30. April 2014 - 13 U 252/12 (…dort S. 41 unter h, juris Rdn. 107) ausgeführt hat - auch hier an Vortrag dazu, inwieweit eine solche Abrede für die Anleger von Relevanz oder gar wirtschaftlich nachteilig wäre.
Auch wenn und soweit die Beklagte über die Beteiligung an diesen Gesellschaften von dem Projekt profitierte, lässt sich darauf die Kick-Back-Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht anwenden, weil es - wie der Senat im Urteil vom 30. April 2014 - 13 U 252/12 (…dort S. 34 f. unter ff., juris Rdn. 92) zu Erträgen aus der behaupteten Absprache der Teilung von Baukostenersparnissen ausgeführt hat - bei den eventuellen Erträgen nicht um umsatzabhängige, d.h. nach der Höhe der Einlage des Klägers bemessene Erträge handelt.
Die Einschätzung des Senats, dass es eine marktübliche Miete im Sinne einer Vergleichbarkeit mit anderen am Markt tatsächlich ausgehandelten Mieten wegen des Charakters der streitgegenständlichen Immobilie als Spezialimmobilie nicht gebe, steht in Einklang mit seinem Urteil vom 30. April 2014 - 13 U 252/12 -.
- LG Köln, 16.09.2014 - 21 O 2/11
Klage eines Anlegers gegen Sal. Oppenheim größtenteils stattgegeben
Etwas anderes gilt nur, wenn sich der Kunde mit gezielten Aufträgen an die Bank wendet und sich die Tätigkeit der Bank auf deren Erledigung beschränkt (LG Heidelberg, vom 14.07.2009, Aktenzeichen 2 O 351/08; juris), beispielsweise, wenn er die Überlassung von Unterlagen zu einem von ihm bereits "identifizierten" Anlageprodukt verlangt und zugleich klarstellt, dass er keinerlei Beratungstätigkeit der Bank wünscht, oder wenn die Bank offensichtlich lückenhafte Unterlagen dem Anleger ersichtlich zur näheren, eigenständigen Prüfung übersendet bzw. der Anleger die nähere Information über das Beteiligungsangebot von einem Dritten erhält, der nicht im Lager der Bank steht (OLG Köln, Urteil vom 30.04.2014, Aktenzeichen 13 U 252/12).Dies gilt erst recht, wenn man sich mit der Beklagten auf den Standpunkt stellt, dass es sich bei der Fondsimmobilie um eine solche handelt, "die sich - im Hinblick auf ihre Lage, ihre Größe, die Vorverwendung, die speziell auf die vorgesehene Verwendung durch die L P AG (bzw. einer Konzerngesellschaft) ausgerichteten, grundlegenden Umbauarbeiten sowie schließlich wegen des vor und nach dem Umbau präsentierten Warenangebots - nicht oder kaum für die Nutzung durch einen anderen als den - von Beginn anvorgesehenen Mieter - eine Tochtergesellschaft der L P AG - eignete" (OLG Köln, Urteil vom 30.04.2014, Aktenzeichen 13 U 252/12); denn aus diesem Grund wäre der Fondsgesellschaft bei den im Jahre 2025 erforderlichen "Nachverhandlungen" nur der Abschluss eines Anschlussmietvertrages mit einer Gesellschaft der L P AG möglich gewesen, es hätte also mangels alternativem (Miet-)Vertragspartner für die Fondsgesellschaft kein Wettbewerb auf der Nachfrageseite erfolgen können, was - wie allgemein bekannt ist - zumindest die Gefahr einer nachteiligen Preisgestaltung zu Lasten der Angebotsseite begründet.
Die Bezugnahme auf die Berufungserwiderung des Zeugen G zum Verfahren OLG Köln 13 U 252/12 (Anlage B 116, dort Seite 10 ff.) hält die Kammer für unerheblich.
- LG Köln, 02.06.2015 - 21 O 295/13
Anforderungen an die Übertragung eines Anteils an einer als GbR ausgestalteten …
Etwas anderes gilt nur, wenn sich der Kunde mit gezielten Aufträgen an die Bank wendet und sich die Tätigkeit der Bank auf deren Erledigung beschränkt, beispielsweise, wenn er die Überlassung von Unterlagen zu einem von ihm bereits "identifizierten" Anlageprodukt verlangt und zugleich klarstellt, dass er keinerlei Beratungstätigkeit der Bank wünscht, oder wenn die Bank offensichtlich lückenhafte Unterlagen dem Anleger ersichtlich zur näheren, eigenständigen Prüfung übersendet bzw. der Anleger die nähere Information über das Beteiligungsangebot von einem Dritten erhält, der nicht im Lager der Bank steht (OLG Köln, Urteil vom 30.04.2014, Aktenzeichen 13 U 252/12).Dies gilt erst recht, wenn man sich mit der Beklagten auf den Standpunkt stellt, dass es sich bei der Fondsimmobilie um eine solche handelt, "die sich - im Hinblick auf ihre Lage, ihre Größe, die Vorverwendung, die speziell auf die vorgesehene Verwendung durch die G1 AG (bzw. einer Konzerngesellschaft) ausgerichteten, grundlegenden Umbauarbeiten sowie schließlich wegen des vor und nach dem Umbau präsentierten Warenangebots - nicht oder kaum für die Nutzung durch einen anderen als den - von Beginn anvorgesehenen Mieter - eine Tochtergesellschaft der G1 AG - eignete" (OLG Köln, Urteil vom 30.04.2014, 13 U 252/12); denn aus diesem Grund wäre der Fondsgesellschaft bei den im Jahre 2025 erforderlichen "Nachverhandlungen" nur der Abschluss eines Anschlussmietvertrages mit einer Gesellschaft der G1 AG möglich gewesen, es hätte also mangels alternativem (Miet-)Vertragspartner für die Fondsgesellschaft kein Wettbewerb auf der Nachfrageseite erfolgen können, was - wie allgemein bekannt ist - zumindest die Gefahr einer nachteiligen Preisgestaltung zu Lasten der Angebotsseite begründet.
Rn. 208 Eine Aufklärungspflicht entfällt auch nicht deshalb, weil eine (allgemeine) Erwartung des Klägers, dass die mit dem GG-Konzern für das Fondsobjekt vereinbarte Miete auch nach Ablauf des Mietvertrages (nach 20 Jahren) oder nach einem etwaigen Mieterwechsel Bestand haben wird, nicht geschützt wird (vgl. hierzu OLG Köln, Urteil vom 30.04.2014, 13 U 252/12).
- LG Dortmund, 17.04.2015 - 3 O 208/14
Schadensersatzbegehren wegen Prospektfehlern und der Verletzung von …
Eine Aufklärungspflicht wäre allein dann zu bejahen, wenn die Zahlungen Auswirkungen auf die Wirtschaftlichkeit des Projekts gehabt hätten (OLG Köln, Urt. v. 30.04.2014 - 13 U 252/12).Unter der Gewährung von Sondervorteilen sind mehr oder minder unentgeltliche Leistungen zu verstehen, die nicht mit der Vergütung von Tätigkeiten eines Geschäftsführers/Verwaltungsrats gleichgesetzt werden können (OLG Köln, Urt. v. 30.04.2014 - 13 U 252/12).
- OLG Frankfurt, 15.03.2017 - 17 U 145/16 Diesen obliegt daher die Pflicht, die künftigen Anleger über alle wesentlichen Punkte aufzuklären, die für die zu übernehmende Beteiligung von Bedeutung sind, insbesondere über die Risiken der Beteiligung und über regelwidrige Auffälligkeiten zu informieren (vgl. BGH, Urteil v. 11.02.2014, II ZR 273/12, WM 2014, 661, Tz. 8; Urteil v. 23.04.2012, II ZR 211/09, NJW-RR 2012, 937, Tz.10; OLG Köln, Urteil v. 30.04.2014, 13 U 252/12, juris-Rn. 70 m.w.N.).
- LG Düsseldorf, 21.08.2015 - 8 O 316/13
Rückgewähr der Darlehensvaluta durch Widerruf eines Verbraucherdarlehensvertrages …
Weiter ist zu berücksichtigen, dass es sich bei der streitgegenständlichen Fondsimmobilie um eine Spezialimmobilie zur Verwendung durch die L H3 handelt, die nicht mit einer von der Klägerin gemieteten Büroimmobilie vergleichbar ist und für die es eine marktübliche Miete nicht gibt, da sie nicht oder kaum für die Nutzung durch einen anderen als den von Beginn an vorgesehenen Mieter eignete und deshalb die Ermittlung einer üblichen Vergleichsmiete nicht möglich war (vgl. dazu OLG Köln, Urteil vom 30. April 2014 - 13 U 252/12 [unter II 4 a aa]). - LG Dortmund, 29.08.2014 - 3 O 14/14
Schadensersatz wegen Prospektfehlern und der Verletzung von Aufklärungspflichten …
Eine Aufklärungspflicht wäre allein dann zu bejahen, wenn die Zahlungen Auswirkungen auf die Wirtschaftlichkeit des Projekts gehabt hätten (OLG Köln, Urt. v. 30.04.2014 - 13 U 252/12).Unter der Gewährung von Sondervorteilen sind mehr oder minder unentgeltliche Leistungen zu verstehen, die nicht mit der Vergütung von Tätigkeiten eines Geschäftsführers/Verwaltungsrats gleichgesetzt werden können (OLG Köln, Urt. v. 30.04.2014 - 13 U 252/12).
- LG Dortmund, 15.05.2015 - 3 O 200/14
Schadensersatz wegen Prospektfehlern und Verletzung von Aufklärungspflichten …
Eine Aufklärungspflicht wäre allein dann zu bejahen, wenn die Zahlungen Auswirkungen auf die Wirtschaftlichkeit des Projekts gehabt hätten (OLG Köln, Urt. v. 30.04.2014 - 13 U 252/12).Unter der Gewährung von Sondervorteilen sind mehr oder minder unentgeltliche Leistungen zu verstehen, die nicht mit der Vergütung von Tätigkeiten eines Geschäftsführers/Verwaltungsrats gleichgesetzt werden können (OLG Köln, Urt. v. 30.04.2014 - 13 U 252/12).
- OLG Frankfurt, 09.09.2015 - 17 U 32/14
Anlageberatung: Prospekthaftung im weiteren Sinn der Gründungsgesellschafter …
(vgl. BGH, Urteil v. 11.02.2014, II ZR 273/12, WM 2014, 661, Tz. 8; Urteil v. 23.04.2012, II ZR 211/09, NJW-RR 2012, 937, Tz. 10; OLG Köln, Urteil v. 30.04.2014, 13 U 252/12, [...]Rn. 70 m.w.N.).
Bitte loggen Sie sich ein, um diese Funktion zu nutzen. Falls Sie noch kein Benutzerkonto haben, können Sie sich in weniger als einer Minute eines kostenlos anlegen "Registrieren".