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  Die nachbarschützende Wirkung einer Zwei-Wohnungs-Klausel ist im Zusammenhang mit der Auslegung des jeweiligen Bebauungsplans zu klären

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

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• VGH Baden-Württemberg, 11.01.1995 - 3 S 3096/94

  Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung sind regelmäßig nicht aus sich heraus …

  Auszug aus VGH Baden-Württemberg, 22.02.1995 - 3 S 243/95

  Andererseits ist, anders als etwa bei Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung mit ihren typischerweise nur städtebaulichen Bezügen (vgl. dazu Senatsbeschluß vom 11.1.1995 - 3 S 3096/94 -), aber auch von keiner (negativen) Regelvermutung gegen eine drittschützende Wirkung auszugehen.

  Entscheidend ist, wie dieser unter Heranziehung seiner Begründung und gegebenenfalls weiterer Auslegungshilfen (Gemeinderatsprotokolle etc.) unter Berücksichtigung der konkreten Situation vor Ort auszulegen ist (vgl. BVerwG, Beschluß vom 9.3.1993, Beschluß des Senats vom 11.1.1995, a.a.O.).

• BVerwG, 09.03.1993 - 4 B 38.93

  Auslegung eines Bebauungsplans; Nachbarschutz infolge der Festsetzung einer …

  Auszug aus VGH Baden-Württemberg, 22.02.1995 - 3 S 243/95

  Ob eine auf §§ 3 Abs. 4, 4 Abs. 4 BauNVO 1962/1968/1977 gestützte Beschränkung der Wohnungszahl (Zwei-Wohnungs-Klausel) zusätzlich zu ihrem objektiv-rechtlichen Kerngehalt auch Nachbarschutz vermittelt, ist durch Auslegung des jeweiligen Bebauungsplans zu klären, ohne daß dabei eine Regelvermutung für oder gegen eine nachbarschützende Ausgestaltung besteht (wie BVerwG, Beschluß vom 09.03.1993, ZfBR 1993, 201 = BauR 1993, 581 - zu § 4 Abs. 4 BauNVO -).

  Rn. 4 In der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist zwischenzeitlich geklärt, ob und unter welchen Umständen eine auf § 4 Abs. 4 BauNVO 1962/1968/1977 (jetzt § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB) beruhende Beschränkung der Wohnungszahl in allgemeinen Wohngebieten (sog. Zwei-Wohnungs-Klausel) Nachbarschutz vermittelt (vgl. Beschluß vom 9.3.1993, ZfBR 1993, 201 = Buchholz 406.19 Nachbarschutz Nr. 116;… Urteil vom 26.9.1991, BVerwGE 89, 69 ff. = Buchholz, a.a.O., Nr. 103;… Beschluß vom 9.10.1991, Buchholz, a.a.O., Nr. 104).

• VGH Baden-Württemberg, 26.09.1991 - 8 S 2258/91

  Doppelhaus iSv BauNVO § 22 Abs 2 S 1; Beschränkung der Wohneinheit gemäß BauNVO § …

  Auszug aus VGH Baden-Württemberg, 22.02.1995 - 3 S 243/95

  Da die Zwei-Wohnungs-Klausel für jede Doppelhaushälfte gesondert gilt (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 1.7.1981 - 3 S 1610/80 - sowie Beschluß vom 26.9.1991 - 8 S 2258/91 -), könnten auf den meisten Grundstücken 4 Wohnungen (1 Doppelhaus), auf einigen Grundstücken im Norden des Plangebiets aber auch 8 Wohneinheiten (2 Doppelhäuser) untergebracht werden.

• VGH Baden-Württemberg, 01.07.1981 - 3 S 1610/80

  Bebauungsplan; Abwägung; Fortbestand reizvoller Aussicht; Doppelhaus; Wohngebäude

  Auszug aus VGH Baden-Württemberg, 22.02.1995 - 3 S 243/95

  Da die Zwei-Wohnungs-Klausel für jede Doppelhaushälfte gesondert gilt (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 1.7.1981 - 3 S 1610/80 - sowie Beschluß vom 26.9.1991 - 8 S 2258/91 -), könnten auf den meisten Grundstücken 4 Wohnungen (1 Doppelhaus), auf einigen Grundstücken im Norden des Plangebiets aber auch 8 Wohneinheiten (2 Doppelhäuser) untergebracht werden.
• BVerwG, 06.10.1989 - 4 C 14.87

  Nachbarrechtlicher Abwehranspruch gegen unter Verstoß gegen nachbarschützende …

  Auszug aus VGH Baden-Württemberg, 22.02.1995 - 3 S 243/95

  Von einer danach erforderlichen unzumutbaren nachteiligen Betroffenheit in städtebaulich relevanten Belangen kann jedoch nicht ausgegangen werden, auch wenn berücksichtigt wird, daß die Schwelle der Rücksichtslosigkeit bei objektiv rechtswidrigen Vorhaben etwas niedriger anzusetzen ist (vgl. dazu BVerwG, Urt. v. 06.10.1989, UPR 1990, 28 sowie VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 16.02.1990 - 3 S 155/90 -).
• BVerwG, 26.09.1991 - 4 C 5.87

  Baurecht: Rechtsnatur der Hamburger Baupolizeiverordnung, Flächenberechnung nach …

  Auszug aus VGH Baden-Württemberg, 22.02.1995 - 3 S 243/95

  Rn. 4 In der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist zwischenzeitlich geklärt, ob und unter welchen Umständen eine auf § 4 Abs. 4 BauNVO 1962/1968/1977 (jetzt § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB) beruhende Beschränkung der Wohnungszahl in allgemeinen Wohngebieten (sog. Zwei-Wohnungs-Klausel) Nachbarschutz vermittelt (vgl. Beschluß vom 9.3.1993, ZfBR 1993, 201 = Buchholz 406.19 Nachbarschutz Nr. 116; Urteil vom 26.9.1991, BVerwGE 89, 69 ff. = Buchholz, a.a.O., Nr. 103;… Beschluß vom 9.10.1991, Buchholz, a.a.O., Nr. 104).
• OVG Berlin, 25.02.1988 - 2 S 1.88

  Festsetzung; Bebauungsplan; Nachbar; Bauliche Nutzung

  Auszug aus VGH Baden-Württemberg, 22.02.1995 - 3 S 243/95

  § 4 Abs. 4 BauNVO 1962-1977 ist nach Auffassung des Bundesverwaltungsgerichts auch nicht im Sinne einer positiven Regelvermutung zugunsten eines drittschützenden Regelungsgehalts auszulegen (BVerwG…, Urteil vom 9.3.1993, a.a.O.; anders jedenfalls in der Tendenz teilweise die frühere Rechtsprechung des erkennenden Gerichtshofs, vgl. etwa Beschluß vom 21.3.1985 - 8 S 395/85 - sowie OVG Berlin, Beschluß vom 25.2.1988, BRS 48, Nr. 167).
• VGH Baden-Württemberg, 01.02.1994 - 3 S 1455/93

  Voraussetzung des Einzelfallerfordernisses bei der Befreiung von Festsetzungen …

  Auszug aus VGH Baden-Württemberg, 22.02.1995 - 3 S 243/95

  Rn. 3 Darauf, daß das Vorhaben die auf der Grundlage von § 3 Abs. 4 BauNVO 1968 festgesetzte Höchstzahl von (2) Wohnungen überschreitet und ob - woran durchaus Zweifel bestehen können - von dieser Überschreitung wegen konkret nachgewiesenen dringenden Wohnbedarfs nach Maßgabe des § 31 Abs. 2 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 4 Abs. 1a S. 1 und 2 BauGB-MaßnahmenG befreit werden durfte (zur Nachweispflicht vgl. VGH Bad.-Württ., Beschluß vom 22.10.1991 - 5 S 2348/91 -, zu den Befreiungsvoraussetzungen vgl. VGH Bad.-Württ., Beschluß vom 1.2.1994 - 3 S 1455/93 -), kommt es nicht entscheidungserheblich an.
• VGH Baden-Württemberg, 16.02.1990 - 3 S 155/90

  Drittschutz des Nachbar aus dem Gebot der Rücksichtnahme bei Befreiungen von …

  Auszug aus VGH Baden-Württemberg, 22.02.1995 - 3 S 243/95

  Von einer danach erforderlichen unzumutbaren nachteiligen Betroffenheit in städtebaulich relevanten Belangen kann jedoch nicht ausgegangen werden, auch wenn berücksichtigt wird, daß die Schwelle der Rücksichtslosigkeit bei objektiv rechtswidrigen Vorhaben etwas niedriger anzusetzen ist (vgl. dazu BVerwG, Urt. v. 06.10.1989, UPR 1990, 28 sowie VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 16.02.1990 - 3 S 155/90 -).
• VGH Baden-Württemberg, 22.10.1991 - 5 S 2348/91

  Aussetzung der Vollziehung einer sofort vollziehbaren Baugenehmigung wegen …

  Auszug aus VGH Baden-Württemberg, 22.02.1995 - 3 S 243/95

  Rn. 3 Darauf, daß das Vorhaben die auf der Grundlage von § 3 Abs. 4 BauNVO 1968 festgesetzte Höchstzahl von (2) Wohnungen überschreitet und ob - woran durchaus Zweifel bestehen können - von dieser Überschreitung wegen konkret nachgewiesenen dringenden Wohnbedarfs nach Maßgabe des § 31 Abs. 2 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 4 Abs. 1a S. 1 und 2 BauGB-MaßnahmenG befreit werden durfte (zur Nachweispflicht vgl. VGH Bad.-Württ., Beschluß vom 22.10.1991 - 5 S 2348/91 -, zu den Befreiungsvoraussetzungen vgl. VGH Bad.-Württ., Beschluß vom 1.2.1994 - 3 S 1455/93 -), kommt es nicht entscheidungserheblich an.
• LG Bonn, 09.01.1986 - 8 S 395/85

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• VGH Baden-Württemberg, 01.08.2023 - 3 S 2683/22

  Gebietserhaltungsanspruch Festsetzung der Landhausbauweise oder eines …

  Eine positive Vermutung zugunsten eines drittschützenden Regelungsgehalts besteht nicht (…vgl. zum Ganzen BVerwG, Urt. v. 16.9.1993 - 4 C 29.91 - juris Rn. 11;… Beschl. v. 9.3.1993 - 4 B 38.93 - juris Rn. 3; Senatsbeschl. v. 22.2.1995 - 3 S 243/95 - juris Rn. 5, VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 9.8.1996 - 8 S 2012/96 - juris Rn. 4, jeweils zur Zwei-Wohnungs-Klausel nach § 4 Abs. 4 / § 3 Abs. 4 BauNVO a.F.).

  Zwar mag einer Zwei-Wohnungs-Klausel in einem reinen Wohngebiet zur Gewährleistung eines gehobenen, besonders ungestörten Wohnens - wie in einem "Villengebiet" - eine drittschützende Wirkung zukommen können (vgl. Senatsbeschl. v. 22.2.1995 - 3 S 243/95 - juris Rn. 5, VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 9.8.1996 - 8 S 2012/96 - juris Rn. 4, VG Karlsruhe, Urt. v. 3.8.2016 - 4 K 4013/15 - juris Rn. 41 ); maßgeblich sind aber stets die Umstände des Einzelfalles.

  Die im Bebauungsplan in Bezug genommene Stadtbauordnung lässt außerdem nicht nur "Villen", d.h. im herkömmlichen Sinne Einzelhäuser (vgl. Senatsbeschl. v. 22.2.1995 - 3 S 243/95 -, juris Rn. 6), sondern auch Doppelhäuser zu (vgl. § 15 Buchst. b StBO 1960).

• VG Karlsruhe, 03.08.2016 - 4 K 4013/15

  Baunachbarklage - tatsächliche Geländeoberfläche - Drei-Wohnungs-Klausel

  Im Rahmen der vorzunehmenden Auslegung war auch zu berücksichtigen, dass bei der Frage, ob dem Bebauungsplan erkennbare Hinweise auf eine drittschützende Zielrichtung der Zwei-Wohnungs-Klausel im reinen Wohngebiet entnommen werden können, ein großzügiger Maßstab anzulegen ist (vgl. etwa VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 22.02.1995 - 3 S 243/95 - juris Rn 5).
• VGH Baden-Württemberg, 29.09.2010 - 3 S 1752/10

  Voraussetzungen für die Berufung auf die Verletzung nachbarschützender …

  Der Verwaltungsgerichtshof hat dort - unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung zur Auslegung der früheren "Zwei-Wohnungs-Klausel" in § 3 Abs. 4 BauNVO 1962/1977 - entschieden, dass derartige Regelungen zur Wohnungszahlbegrenzung trotz ihrer Nähe zur Art der baulichen Nutzung nicht schlechthin nachbarschützend sind, sondern nur dann, wenn sich aus ihrem Inhalt, aus den konkreten örtlichen Verhältnissen oder aus dem erkennbar gewordenen Willen des Satzungsgebers ergibt, dass ein besonderer Gebietscharakter mit begrenzter Siedlungsdichte zugunsten eines gehobenen Wohnens beabsichtigt ist, wobei weder eine Regelvermutung für oder gegen eine nachbarschützende Zielrichtung anzunehmen ist (vgl. auch Beschluss vom 22.02.1995 - 3 S 243/95 -, VGH BW - Ls 1995, Beilage 6, B 7).

• VG Karlsruhe, 29.08.2023 - 2 K 2030/23

  Einstweiliger Rechtschutz des Nachbarn gegen Baugenehmigung

  Zwar mag einer Zwei-Wohnungs-Klausel in einem reinen Wohngebiet zur Gewährleistung eines gehobenen, besonders ungestörten Wohnens - wie in einem "Villengebiet" - eine drittschützende Wirkung zukommen können (vgl. Senatsbeschl. v. 22.2.1995 - 3 S 243/95 - juris Rn. 5, VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 9.8.1996 - 8 S 2012/96 - juris Rn. 4, VG Karlsruhe, Urt. v. 3.8.2016 - 4 K 4013/15 - juris Rn. 41 ); maßgeblich sind aber stets die Umstände des Einzelfalles.

  Die im Bebauungsplan in Bezug genommene Stadtbauordnung lässt außerdem nicht nur "Villen", d.h. im herkömmlichen Sinne Einzelhäuser (vgl. Senatsbeschl. v. 22.2.1995 - 3 S 243/95 -, juris Rn. 6), sondern auch Doppelhäuser zu (vgl. § 15 Buchst. b StBO 1960).

• VGH Baden-Württemberg, 09.03.1995 - 3 S 3321/94

  Keine aufschiebende Wirkung von Widerspruch und Anfechtungsklage gegenüber einem …

  Dabei lassen sich - bei aller Vorsicht - gewisse Gruppen von Festsetzungen bilden, die nach ihrer Rechtsnatur und ihrem objektiven Sinngehalt im Regelfall mit nachbarschützender Wirkung angereichert sind oder andererseits regelmäßig keinen Nachbarschutz entfalten (vgl. dazu etwa VGH Bad.-Württ., Beschluß vom 11.1.1995 - 3 S 3096/94 -: Regelungen zum Maß der baulichen Nutzung, Beschluß vom 22.2.1995 - 3 S 243/95 -: Beschränkungen der Wohnungszahl, Urteil vom 15.5.1991 - 3 S 250/91 -: Festsetzungen zur Gebäudehöhe).
• VG Saarlouis, 21.09.2007 - 5 L 1146/07

  Nachbarschützende Wirkung der Festsetzung "zur Bebauung vorwiegend mit …

  Rn. 26 Auch wenn man davon ausgeht, dass nur durch Auslegung des jeweiligen Bebauungsplans ermittelbar ist, ob eine auf § 4 Abs. 4 BauNVO 1962/68/77 oder (später) auf § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB beruhende konkrete Begrenzung der Wohnungszahl Nachbarschutz vermittelt und dass insbesondere das Bundesrecht die Gemeinden nicht im Sinne einer "Interpretationsvorgabe" (Vermutung) nur zu einer (zumindest) "im Regelfall" nachbarschützenden Ausgestaltung der Festsetzung ermächtigt, (vgl. insbesondere BVerwG, Beschluss vom 9.3.1993 - 4 B 38.93 -, BRS 55 Nr. 170, aus der Rechtsprechung anderer Obergerichte entsprechend etwa OVG Lüneburg, Beschluss vom 2.2.2001 - 1 MA 1381/01 -, BRS 64 Nr. 177, unter ausdrücklicher Ablehnung der abweichenden Meinung von Mampel, NJW 1999, 975, 977 und in Abgrenzung zur Rechtsprechung des BVerwG zum so genannten Baugebietsgewährleistungsanspruch, VGH Mannheim, Beschlüsse vom 22.2.1995 - 3 S 243/95 -, VGHBW-Ls 1995, Beilage 6, B 7 (nach juris), unter ausdrücklicher Ablehnung des Bestehens einer Regelvermutung für oder gegen eine nachbarschützende Wirkung, vom 9.8.1996 - 8 S 2012/96 -, NVwZ-RR 1997, 598 (nach juris), OVG Weimar, Beschluss vom 26.7.1996 - 1 EO 662/95 -, BRS 58 Nr. 162) ergeben sich vorliegend gewichtige Anhaltspunkte für eine drittschützende Festsetzung.