Volltextveröffentlichungen (4)

• Wolters Kluwer

  Nachbarschutz - Zwei-Wohnungsklausel

• Baurechtssammlung (Wolters Kluwer)(kostenpflichtig, Leitsatz frei)

  § 4 Abs. 4 BauNVO 1962; § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB.

• rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

  Auslegung eines Bebauungsplans; Nachbarschutz infolge der Festsetzung einer Zwei-Wohnungs-Klausel

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse

• datenbank.nwb.de (Leitsatz)

  Baurecht; Zwei-Wohnungs-Klausel im Bebauungsplan

Besprechungen u.ä.

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

  Nachbarschutz durch Beschränkung der Wohnungsanzahl? (IBR 1993, 395)

Papierfundstellen

• NJW 1994, 211 (Ls.)
• NVwZ 1993, 1100
• BauR 1993, 581
• ZfBR 1993, 201

Wird zitiert von ... (51)Zitiert selbst (3)

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• BVerwG, 26.09.1991 - 4 C 5.87

  Baurecht: Rechtsnatur der Hamburger Baupolizeiverordnung, Flächenberechnung nach …

  Auszug aus BVerwG, 09.03.1993 - 4 B 38.93

  Die Beschwerde geht zwar zutreffend davon aus, daß die Wohnungsanzahl kein Kriterium des Maßes der baulichen Nutzung ist (vgl. § 16 Abs. 1 BauNVO), sondern als Ausdruck der Art der baulichen Nutzung bodenrechtliche Relevanz haben kann (BVerwG, Urteil vom 26. September 1991 - BVerwG 4 C 5.87 - BVerwGE 89, 69 = Buchholz 406.19 Nachbarschutz Nr. 103).

  Ob eine Beschränkung der Wohnungsanzahl allein städtebaulichen Gründen dient oder ob sie auch nachbarschützend sein soll, richtet sich nach dem Gesamtinhalt des jeweiligen Bebauungsplans und entzieht sich deshalb einer rechtsgrundsätzlichen Klärung (vgl. BVerwG, Urteil vom 26. September 1991, a.a.O.).

• BVerwG, 09.10.1991 - 4 B 137.91

  Zulässigkeit und Begründetheit einer Beschwerde gegen die Nichtzulassung der …

  Auszug aus BVerwG, 09.03.1993 - 4 B 38.93

  Er darf die Zwei-Wohnungs-Klausel aber auch ausschließlich objektiv-rechtlich ausgestalten (BVerwG, Beschluß vom 9. Oktober 1991 - BVerwG 4 B 137.91 - Buchholz 406.19 Nachbarschutz Nr. 104).
• OVG Berlin, 25.02.1988 - 2 S 1.88

  Festsetzung; Bebauungsplan; Nachbar; Bauliche Nutzung

  Auszug aus BVerwG, 09.03.1993 - 4 B 38.93

  Auf dieser Rechtsauffassung beruht übrigens im Ergebnis auch die von der Beschwerde zitierte Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts Berlin (Beschluß vom 25. Februar 1988 - 2 S 1.88 - BRS 48 Nr. 167).

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• OVG Nordrhein-Westfalen, 22.08.2005 - 10 A 3611/03

  "Beobachtungsplattform" verletzt Rücksichtnahmegebot!

  BVerwG, Beschluss vom 9.3.1993 - 4 B 38.93 -, BRS 55 Nr. 170; OVG NRW, Beschlüsse vom 6.2.1996 - 11 B 3046/95 -, vom 24.5.1996 - 11 B 970/96 -, BRS 58 Nr. 171 und vom 23.9.2004 - 7 B 1908/04 -, jeweils m. w. N.
• VGH Baden-Württemberg, 01.08.2023 - 3 S 2683/22

  Gebietserhaltungsanspruch Festsetzung der Landhausbauweise oder eines …

  Die Plangeberin kann die Festsetzung demgemäß entweder nur objektiv-rechtlich ausgestalten - etwa mit dem Ziel einer aufgelockerten Bebauung aus städtebaulichen Gründen - oder sie um drittschützende Elemente in der Weise anreichern, dass Nachbarn jede - auch nur schrittweise - Veränderung des Gebietscharakters ohne Rücksicht auf deren konkrete Auswirkungen abwehren können (BVerwG, Beschl. v. 9.3.1993 - 4 B 38.93 - juris Rn. 3).

  Eine positive Vermutung zugunsten eines drittschützenden Regelungsgehalts besteht nicht (…vgl. zum Ganzen BVerwG, Urt. v. 16.9.1993 - 4 C 29.91 - juris Rn. 11; Beschl. v. 9.3.1993 - 4 B 38.93 - juris Rn. 3;… Senatsbeschl. v. 22.2.1995 - 3 S 243/95 - juris Rn. 5, VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 9.8.1996 - 8 S 2012/96 - juris Rn. 4, jeweils zur Zwei-Wohnungs-Klausel nach § 4 Abs. 4 / § 3 Abs. 4 BauNVO a.F.).

• VG Karlsruhe, 03.08.2016 - 4 K 4013/15

  Baunachbarklage - tatsächliche Geländeoberfläche - Drei-Wohnungs-Klausel

  Rn. 41 Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. Beschl. v. 09.03.1993 - 4 B 38.93 - BauR 1993, 581 i;… Urt. v. 26.09.1991 - 4 C 5.87 - BVerwGE 89, 69; Beschl. v. 09.10.1991 - 4 B 137.91 - Buchholz 406.19 Nachbarschutz Nr. 104) ist durch Auslegung des jeweiligen Bebauungsplans zu ermitteln, ob eine auf § 4 Abs. 4 BauNVO 1962/1968/1977 (jetzt: § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB) beruhende Beschränkung der Wohnungsanzahl in einem Bebauungsplan Nachbarschutz vermittelt.

• VG Saarlouis, 21.09.2007 - 5 L 1146/07

  Nachbarschützende Wirkung der Festsetzung "zur Bebauung vorwiegend mit …

  Rn. 15 Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG, Beschluss vom 09.03.1993 - 4 B 38.93 -, BRS 55 Nr. 170) ist die Wohnungsanzahl kein Kriterium des Maßes der baulichen Nutzung (vgl. § 16 Abs. 1 BauNVO), kann aber als Ausdruck der Art der baulichen Nutzung bodenrechtliche Relevanz haben.

  Rn. 25 Dabei mag dahinstehen, ob die bisherige, auf einer Vermutung zugunsten eines nachbarschützenden Charakters solcher in ihren Auswirkungen nicht das städtebauliche Kriterium des Maßes sondern das der Art der baulichen Nutzung konkretisierenden Festsetzungen über die Wohnungszahlbegrenzung über so genannte Familienheimklauseln beruhende Rechtsprechung des Senats (vgl. grundlegend OVG des Saarlandes, Urteil vom 3.6.1980 - II R 110/79 -, BRS 36 Nr. 198) mit Blick auf einschlägige Entscheidungen des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. dazu etwa BVerwG, Urteil vom 26.9.1991 - 4 C 5.87 -, BRS 52 Nr. 5, wo die vorinstanzliche Feststellung des Fehlens einer nachbarschützenden Wirkung unter Hinweis auf die Irrevisibilität dieser Auslegung des Satzungsrechts (Baustufenplan/Hamburg) zugrunde gelegt und eine sich aus Bundesrecht - wie bei Baugebietsfestlegungen hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung - ergebende Pflicht des Ortsgesetzgebers zu einer drittschützenden Festsetzung nicht erwogen wurde, Beschlüsse vom 9.10.1991 - 4 B 137.91 -, Buchholz 406.19, Nachbarschutz Nr. 104, wonach die Planbetroffenen an der Erhaltung oder Schaffung eines solchen Gebietscharakters ein berechtigtes Interesse haben können, der Satzungsgeber daher jedenfalls nicht gehindert ist, der Festsetzung drittschützende Wirkung beizulegen, die Zwei-Wohnungs-Klausel aber auch ausschließlich objektiv-rechtlich ausgestalten darf, allerdings zu einem Fall, in dem die Vorinstanz, OVG Münster, Urteil vom 18.4.1991 - 11 A 696/87 -, BRS 52 Nr. 180, der Klausel nachbarschützende Wirkung beigemessen hatte, und insbesondere vom 9.3.1993 - 4 B 38.93 -, BRS 55 Nr. 170) uneingeschränkt aufrechterhalten werden kann.

  Rn. 26 Auch wenn man davon ausgeht, dass nur durch Auslegung des jeweiligen Bebauungsplans ermittelbar ist, ob eine auf § 4 Abs. 4 BauNVO 1962/68/77 oder (später) auf § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB beruhende konkrete Begrenzung der Wohnungszahl Nachbarschutz vermittelt und dass insbesondere das Bundesrecht die Gemeinden nicht im Sinne einer "Interpretationsvorgabe" (Vermutung) nur zu einer (zumindest) "im Regelfall" nachbarschützenden Ausgestaltung der Festsetzung ermächtigt, (vgl. insbesondere BVerwG, Beschluss vom 9.3.1993 - 4 B 38.93 -, BRS 55 Nr. 170, aus der Rechtsprechung anderer Obergerichte entsprechend etwa OVG Lüneburg, Beschluss vom 2.2.2001 - 1 MA 1381/01 -, BRS 64 Nr. 177, unter ausdrücklicher Ablehnung der abweichenden Meinung von Mampel, NJW 1999, 975, 977 und in Abgrenzung zur Rechtsprechung des BVerwG zum so genannten Baugebietsgewährleistungsanspruch, VGH Mannheim, Beschlüsse vom 22.2.1995 - 3 S 243/95 -, VGHBW-Ls 1995, Beilage 6, B 7 (nach juris), unter ausdrücklicher Ablehnung des Bestehens einer Regelvermutung für oder gegen eine nachbarschützende Wirkung, vom 9.8.1996 - 8 S 2012/96 -, NVwZ-RR 1997, 598 (nach juris), OVG Weimar, Beschluss vom 26.7.1996 - 1 EO 662/95 -, BRS 58 Nr. 162) ergeben sich vorliegend gewichtige Anhaltspunkte für eine drittschützende Festsetzung.

• OVG Niedersachsen, 11.03.2022 - 1 LA 95/21

  Befreiung; Grundzüge der Planung; Höchstzulässige Zahl der Wohnungen

  Die Begrenzung der Zahl der Wohneinheiten ist kein Kriterium des Maßes der baulichen Nutzung, sondern Ausdruck der Art der baulichen Nutzung (vgl. BVerwG, Beschl. v. 9.3.1993 - 4 B 38.93 -, BRS 55 Nr. 170 = BauR 1993, 581 = juris Rn. 3).
• VG Stuttgart, 13.10.2020 - 2 K 2945/20
  Sie entfalten allerdings nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts kraft Bundesrechts keine nachbarschützende Wirkung; insoweit besteht kein "Austauschverhältnis" (vgl. dazu nur BVerwG, Beschl. v. 09.03.1993 - 4 B 38.93 - BVerwGE 101, 364; VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 29.09.2010 - 3 S 1752/10 - juris).
• OVG Nordrhein-Westfalen, 29.08.2022 - 2 B 542/22

  Abgrenzung einer zulässigen Wohnnutzung von einer sozialen Einrichtung in einem …

  Rn. 34 Vgl. zur Zwei-Wohnungs-Klausel: BVerwG Urteile vom 16. September 1993 - 4 C 28.91 -, BVerwGE 94, 151-163, juris Rn. 11, und vom 26. September 1991 - 4 C 5.87 -, BVerwGE 89, 69 -, juris Rn. 27; Beschlüsse vom 9. März 1993 - 4 B 38.93 -, juris Rn. 3, und vom 9. Oktober 1991 - 4 B 137.91 -, juris Rn. 5, OVG NRW, Urteil vom 18. April 1991 - 11 A 696/87 -, juris Rn. Rn. 52; vgl. zur Auslegung einer Familienheimklausel auch: Saarl.
• VGH Baden-Württemberg, 28.09.1995 - 8 S 2436/95

  Festsetzungen über die Zahl der Wohnungen im Bebauungsplan

  Die Wohnungsdichte ist kein Element des Maßes der baulichen Nutzung (ebenso BVerwG, Beschluß v. 9.3.1993 - 4 B 38.93 -, NVwZ 1993, 1100 = BRS 55 Nr. 170).

  Dabei ist der Ortsgesetzgeber bodenrechtlich nicht gehindert, der entsprechenden planerischen Festsetzung drittschützende Wirkung beizulegen; er darf die Beschränkung aber auch ausschließlich objektiv-rechtlich ausgestalten (BVerwG, v. 9.3.1993 - 4 B 38.93 - NVwZ 1993, 1100 = BRS 55 Nr. 170).

• VG Karlsruhe, 23.04.2001 - 11 K 569/01

  Einstweiliger Rechtsschutz gegen baurechtlichen Befreiungsbescheid; Nachbarlicher …

  Die Wohnungsdichte ist kein Element des Maßes der baulichen Nutzung (vgl. BVerwG, Beschl. v. 09.03.1993 - 4 B 38.93 -, NVwZ 1993, 1100; VGH Bad.-Württ., Beschl. v. 28.09.1995 - 8 S 2436/95 -, VBlBW 1996, 27).

  Der Ortsgesetzgeber ist dabei bodenrechtlich nicht gehindert, der entsprechenden planerischen Festsetzung drittschützende Wirkung beizulegen; er darf die Beschränkung aber auch ausschließlich objektiv-rechtlich ausgestalten (BVerwG, Beschl. v. 09.03.1993, a.a.O.).

• VGH Baden-Württemberg, 26.08.1993 - 3 S 1779/93

  Terrassenhaus als Hausgruppe iS von BauNVO 1968 § 22 Abs 2 S 1; versetzte …

  Mit einer Unterbringung von fünf Wohnungen auf dem Nachbargrundstück mußte er angesichts der hohen Ausnutzungszahlen des Bebauungsplans (GRZ, GFZ) und wegen des Fehlens einer nach § 4 Abs. 4 BauNVO 1968 möglichen Beschränkung der Wohnungszahl (sog. Zwei-Wohnungs-Klausel, vgl. dazu BVerwG, Beschluß v. 9.3.1993, ZFBR 1993, 201) ohne weiteres rechnen.

  Besonders ungünstige Umstände, die gleichwohl diese Wohnungsdichte als dem Antragsteller gegenüber rücksichtslos erscheinen lassen könnten, liegen nicht vor (vgl. dazu BVerwG, Beschluß v. 9.3.1993 a.a.O. sowie Urteil v. 26.9.1991 BVerwGE 89, 69).

• OVG Bremen, 14.06.2016 - 1 LB 115/15

  Nachbarschutz im Kleingartengebiet - Gebietserhaltungsanspruch; Dauerkleingarten
• VGH Baden-Württemberg, 22.02.1995 - 3 S 243/95

  Die nachbarschützende Wirkung einer Zwei-Wohnungs-Klausel ist im Zusammenhang mit …
• OVG Mecklenburg-Vorpommern, 16.04.2012 - 3 L 156/08

  Nachbarklage - bauaufsichtliches Einschreiten gegen die benachbarte Wohnbebauung …
• VG Würzburg, 22.11.2011 - W 4 K 10.742

  Nachbarklage; Rücksichtnahmegebot; Bestandskraft der Baugenehmigung
• OVG Nordrhein-Westfalen, 16.12.2020 - 10 A 361/20
• OVG Nordrhein-Westfalen, 06.12.2018 - 10 B 1430/18

  Neben die städtebauliche Ordnungsfunktion tretende nachbarschützende Wirkung der …
• OVG Nordrhein-Westfalen, 12.03.2001 - 7 B 290/01

  Begriff des Wohngebäudes; Beschränkung der Bebaubarkeit
• BVerwG, 19.12.1996 - 4 NB 46.96

  Bauplanungsrecht - Begriff der "besonderen städtebaulichen Gründe" in § 9 Abs. 1 …
• OVG Nordrhein-Westfalen, 08.07.2020 - 10 A 3398/19
• OVG Nordrhein-Westfalen, 13.12.2007 - 7 D 142/06

  Streit über die Rechtmäßigkeit eines Bebauungsplans; Anforderungen an einen …
• VG Ansbach, 15.07.2021 - AN 17 S 21.00679

  Erfolgloser Eilantrag eines Nachbarn mangels Verletzung drittschützender …
• VG Stuttgart, 13.10.2020 - 2 K 2945/19
• VG München, 02.12.2021 - M 8 SN 21.5095

  Teilweise erfolgreicher Eilantrag gegen Baugenehmigung zum Neubau von acht …
• VG Ansbach, 23.06.2022 - AN 17 K 21.00698

  Gebot der Rücksichtnahme - Erfolglose Nachbarklage gegen Wohnvorhaben
• VGH Baden-Württemberg, 09.08.1996 - 8 S 2012/96

  Zum Nachbarschutz von Normen einer Ortsbausatzung
• OVG Niedersachsen, 22.06.2001 - 1 MA 1381/01

  Atypik; Baunachbarklage; Bebauungsplan; Bebauungsplanfestsetzung; Befreiung; …
• VG Ansbach, 31.03.2021 - AN 17 S 21.00130

  Erfolgloses Eilverfahren eines Nachbarn wegen Baugenehmigung für 2 Reihenhäuser
• VG Ansbach, 26.03.2012 - AN 10 K 11.01566

  Keine doppelte Rechtshängigkeit; Zeichen 240; Absperrpfosten; kein Verstoß gegen …
• VG Saarlouis, 30.09.2005 - 5 F 24/05

  Beschränkung der Gebäude- und Wohnungszahl durch die Bebauungsplanfestsetzung …
• OVG Mecklenburg-Vorpommern, 18.12.2024 - 3 K 187/22

  Zulässigkeit einer Zwei-Wohnungs-Klausel
• VG München, 24.07.2015 - M 11 SN 15.2479

  Asylbewerberunterkunft; Bebauungsplan; drittschützende Festsetzung; Befreiung
• VG Saarlouis, 03.11.2005 - 5 F 28/05

  Zwei-Wohnungs-Klausel; Gebietscharakter
• OVG Niedersachsen, 24.04.1995 - 6 L 1257/94

  Baugenehmigung; Rechtswirkung; Zweiwohnungsklausel; Nachbarschutz; Bebauungsplan
• OVG Nordrhein-Westfalen, 08.07.2020 - 10 A 3397/19
• VGH Baden-Württemberg, 06.03.2001 - 8 S 425/01

  Nachbarschützende Wirkung der Festsetzung der Wohnungsanzahl im Bebauungsplan
• OVG Niedersachsen, 02.11.1994 - 1 M 6032/94

  Zwei-Wohnungsklausel; Nachbarschützende Wirkung; Drittschutz; Bauliche Großform
• VG Würzburg, 19.01.2023 - W 5 K 22.361

  Keine Befreiung von den Festsetzungen eines einfachen Bebauungsplans mit …
• OVG Nordrhein-Westfalen, 26.10.2007 - 10 A 273/07

  Verletzung nachbarrechtlicher Vorschriften wegen Erteilung einer Baugenehmigung …
• OVG Nordrhein-Westfalen, 25.09.1996 - 10 B 2177/96

  Nachbarklage gegen einen Bebauungsplan bzgl. der Festsetzung der höchstzulässigen …
• VGH Baden-Württemberg, 13.10.1993 - 8 S 1634/93

  Nachbarschützende Wirkung des BauNVO § 4a Abs 4 Nr 2
• VG München, 13.12.2021 - M 8 K 19.5289

  Nachbarschutz gegen Bauvorbescheid
• VG München, 13.12.2021 - M 8 K 19.5290

  Umfang des Gebietserhaltungsanspruchs
• VG München, 03.05.2021 - M 8 K 18.5668

  Erfolglose Nachbarklage gegen Baugenehmigung, bei der von Festsetzungen eines …
• VG Augsburg, 03.05.2017 - Au 4 K 16.1719

  Baugenehmigung zum Einbau von neun Wohneinheiten
• VG Köln, 19.01.2016 - 2 K 4729/15

  Nachbarn können nicht gegen Bau einer Asylbewerberunterkunft auf ausgewiesener …
• VG Ansbach, 08.07.2011 - AN 10 K 10.00637

  Straßenverkehrsrechtliche Anordnung eines Fußgängerbereichs; objektivrechtlicher …
• VG München, 02.03.2026 - M 1 SN 25.9231

  Nachbarrechtsbehelf gegen Baugenehmigung, Antrag auf aufschiebende Wirkung der …
• VG Münster, 13.12.2011 - 2 L 565/11

  Nachbarrecht - Keine Aufhebung der Baugenehmigung zum Zweck des Freiraumschutzes
• OVG Nordrhein-Westfalen, 27.09.1996 - 7 B 2094/96

  Anordnung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs eines Nachbarn gegen eine …
• VG Koblenz, 21.10.2025 - 1 L 909/25

  Erfolgloser Eilantrag gegen die Errichtung von zwei Mehrfamilienhäusern mit …
• VG Münster, 14.06.2011 - 2 K 852/10

  Kein Verstoß gegen öffentliches Baunachbarrecht durch Genehmigung der Belichtung …