aa) Nach der Rechtsprechung des Reichsgerichts genoß der Erwerber grundsätzlich keinen Schutz gegenüber Vorauszahlungen des Mietzinses, die dem Mietvertrag entsprechend geleistet wurden (grundlegend RGZ 94, 279, 281 f.; nachfolgend RGZ 127, 11G, 117; 144, 194, 196 f.; Seuff Arch. 79, 41 ff Nr. 23).

Allerdings übernimmt der Zwangsverwalter das Mietverhältnis grundsätzlich in der Rechtslage, in welcher sich dieses im Zeitpunkt der Beschlagnahme befindet; ähnlich dem Konkursverwalter (vgl. §§ 21, 6 KO) muss auch der Zwangsverwalter in gültige Mietverträge eintreten und sie erfüllen, § 152 II ZVG (vgl. RGZ 142, 83 (89); 144, 194 (195); OLG Hamburg, ZIP 1990, 320 (321);… Zeller, ZVG, 13. Aufl., § 152 Anm. 4, 10; jeweils m. w. Nachw.).

a) Hiernach ist der Zwangsverwalter zwar berechtigt (und verpflichtet), eine vom Mieter noch nicht erbrachte Mietsicherheit anzufordern, (…Bub-Treier, Hdb. d. Geschäfts- und Wohnraummiete, VII Rdnr. 151; vgl. auch RGZ 144, 194 (199)) und diese - nach Erhalt - in einer der Bestimmung des § 550b II BGB Rechnung tragenden Weise anzulegen; letzteres gilt auch, soweit ihm eine vom Mieter bereits erbrachte Mietsicherheit (auf seine Veranlassung bzw. auf Veranlassung des Mieters;… vgl. Bub-Treier, Hdb. d. Geschäfts- und Wohnraummiete, VII Rdnr. 151) vom Eigentümer übergeben wird.

Diese Darlegungen, gegen die auch die Revision Einwendungen nicht erhebt, entsprechen der herrschenden Rechtsprechung (RGZ 94, 279; 127, 116; 136, 407; RG SeuffArch 79, 42; RGZ 144, 194; BGHZ 6, 202 ).

Das Reichsgericht hat eine Wirksamkeit der Vorauszahlung des Mietzinses stets nur "in Gemäßheit des Mietvertrags " anerkannt (RGZ 94, 279 [281]; 144, 194 [196]) und hat in einer Entscheidung (JW 1933, 1688) auch ausgesprochen, durch eine in Abweichung von dem ursprünglichen und maßgebenden Vertrag getroffene Vereinbarung könne eine Mietzinsforderung der Haftung für die Hypothek nicht entzogen werden.

Das Reichsgericht hat die Auffassung vertreten, eine noch den §§ 573, 574 BGB dem Erwerber gegenüber unwirksame Vorausverfügung oder Vorausentrichtung des Mietzinses liege dann nicht vor, wenn der Mietzins nach dem Mietvertrag nicht jeweils nach dem Ablauf periodischer Zeitabschnitte, sondern in voller Höhe zu einem vor der Veräußerung des Grundstücks liegenden Zeitpunkt zu entrichten gewesen und gezahlt worden sei, weil dann der Erwerber bei seinem nach § 571 BGB erfolgten Eintritt in das Mietverhältnis überhaupt keine Mietzinsansprüche erworben habe (RGZ 94, 279, 281, 282; 127, 116, 117, 118; 136, 407, 413 f; 144, 194, 196 f; SeuffArch 79, 41 Nr. 23).

Eine Vorausverfügung wurde in solchen Fällen von der obergerichtlichen Rechtsprechung verneint (RGZ 94, 279; RGZ 144, 194; BGHZ 5, 202; vgl. Münchner Kommentar/Eickmann, Rn 25 zu§ 1124 m.w.N.).