Rechtsprechung
   BGH, 26.10.1994 - VIII ARZ 3/94   

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Zitiervorschläge

https://dejure.org/1994,404
BGH, 26.10.1994 - VIII ARZ 3/94 (https://dejure.org/1994,404)
BGH, Entscheidung vom 26.10.1994 - VIII ARZ 3/94 (https://dejure.org/1994,404)
BGH, Entscheidung vom 26. Januar 1994 - VIII ARZ 3/94 (https://dejure.org/1994,404)
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Volltextveröffentlichungen (7)

  • grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

    Rechtsentscheid; Mietvorauszahlungsklausel; Aufrechnungsankündigung

  • rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

    AGBG § 9, § 11 Nr. 3; BGB §§ 387, 537, 551, 812
    Formularmäßiger Aufrechnungsausschluß bei Vorleistungspflicht im Rahmen eines Mietvertrages

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)
  • juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (3)

  • mietrecht-saar.de (Leitsatz/Auszüge/Zusammenfassung)

    Fälligkeit des Mietzinses bei Aufrechnungsverbot (BGH); Fälligkeit; Aufrechnung

  • Universität des Saarlandes (Zusammenfassung)

    Vertragsklauseln / Vorauszahlungsklausel

  • datenbank.nwb.de (Kurzinformation)

    Mietrecht; Vorauszahlungs- und Aufrechnungsverbotsklausel in Formularmietverträgen

Besprechungen u.ä.

  • ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

    Mietzahlung erst am Monatsende? (IBR 1995, 135)

Papierfundstellen

  • BGHZ 127, 245
  • NJW 1995, 254
  • ZIP 1994, 1957
  • MDR 1995, 142
  • MDR 1995, 241
  • WM 1995, 162
  • BB 1995, 15
  • DB 1995, 92
 
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Wird zitiert von ... (42)

  • BGH, 04.07.2017 - XI ZR 562/15

    Zur Zulässigkeit formularmäßig vereinbarter Bearbeitungsentgelte bei

    Denn auch im zweiten Fall wären beide Klauseln unwirksam, weil es nicht Sache des Gerichts ist auszusuchen, welche von zwei Klauseln Bestand haben soll (vgl. BGH, Urteile vom 26. Oktober 1994 - VIII ARZ 3/94, BGHZ 127, 245, 254 und vom 5. Dezember 2006 - X ZR 165/03, NJW 2007, 997 Rn. 27).
  • BGH, 17.06.2015 - VIII ZR 19/14

    Außerordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen

    Der aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB folgende Erfüllungsanspruch des Mieters kann dem Vermieter - neben der Minderung - grundsätzlich gemäß § 320 BGB entgegengehalten werden (BGH, Urteile vom 7. Mai 1982 - V ZR 90/81, BGHZ 84, 42, 45 f.; vom 19. Juni 2006 - VIII ZR 284/05, NZM 2006, 696 Rn. 9; Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 26. Oktober 1994 - VIII ARZ 3/94, BGHZ 127, 245, 250; jeweils mwN).

    Deshalb endet das Zurückbehaltungsrecht nicht nur bei Beseitigung des Mangels, sondern auch - unabhängig von einer Mangelbeseitigung - bei Beendigung des Mietverhältnisses (vgl. Senatsurteil vom 3. November 2010 - VIII ZR 330/09, aaO Rn. 13); mit dem Wegfall des Zurückbehaltungsrechts werden die gesamten zunächst zu Recht einbehaltenen Beträge grundsätzlich sofort zur Zahlung fällig (vgl. BGH, Beschlüsse vom 16. September 2014 - VIII ZR 221/14, WuM 2014, 681 Rn. 5; vom 26. Oktober 1994 - VIII ARZ 3/94, BGHZ 127, 245, 253).

  • BGH, 10.10.2012 - VIII ZR 107/12

    Anforderungen an eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters

    Eine Formularklausel, die hiervon abweichend eine Zahlung jeweils bis zum dritten Werktag eines Monats im Voraus verlangt, ist nach der Rechtsprechung des Senats gleichwohl wirksam (Senatsbeschluss vom 26. Oktober 1994 - VIII ARZ 3/94, BGHZ 127, 245, 249 f.).
  • BGH, 09.10.2014 - III ZR 32/14

    Allgemeine Geschäftsbedingungen eines Mobilfunkanbieters: Inhaltskontrolle für

    Ist eine von mehreren Bestimmungen Allgemeiner Geschäftsbedingungen schon für sich gesehen unwirksam und steht sie mit einer anderen, bei isolierter Betrachtung unbedenklichen Klausel in einem inneren Zusammenhang, kann sich die Unwirksamkeit der Gesamtregelung ergeben (BGH, Urteile vom 25. Juni 2003 - VIII ZR 335/02, NJW 2003, 3192 f; vom 14. Mai 2003 - VIII ZR 308/02, NJW 2003, 2234, 2235 und vom 26. Oktober 1994 - VIII ARZ 3/94, BGHZ 127, 245, 253 f; siehe auch Urteil vom 12. September 2007 - VIII ZR 316/06, WM 2007, 2336 Rn. 15).
  • BGH, 11.01.2006 - VIII ZR 364/04

    Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen unpünktlicher Mietzahlung

    Eine formularmäßige Bestimmung in Wohnraummietverträgen, wonach die Miete abweichend von § 551 Abs. 1 BGB a.F. monatlich im Voraus zu zahlen war, begegnet auch keinen Bedenken, solange sie - wie hier - nicht mit einer Klausel zusammentrifft, die die Aufrechnung mit Gegenforderungen des Mieters beschränkt (Rechtsentscheid des Senats, BGHZ 127, 245, 251).
  • BGH, 06.04.2005 - XII ZR 308/02

    Formularmäßige Vereinbarung von Schönheitsreparaturen und Endrenovierung in einem

    Ferner darf das Minderungsrecht nicht zum Nachteil des Mieters beschränkt werden (§ 536 Abs. 4 BGB), worauf das Berufungsgericht unter Hinweis auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 127, 245) verweist.
  • BGH, 14.05.2003 - VIII ZR 308/02

    Begriff der unangemessenen Benachteiligung einer Vertragspartei

    Eine unangemessene Benachteiligung einer Vertragspartei - und damit eine Unwirksamkeit der Gesamtregelung - kann sich aus dem Zusammenwirken zweier Formularklauseln auch dann ergeben, wenn eine dieser Klauseln schon für sich gesehen unwirksam ist (Bestätigung von BGHZ 127, 245, 253 f.).

    Im übrigen kann sich eine unangemessene Benachteiligung einer Vertragspartei - und damit eine Unwirksamkeit der Gesamtregelung - aus dem Zusammenwirken zweier Klauseln auch dann ergeben, wenn eine dieser Klauseln schon für sich gesehen unwirksam ist (BGHZ 127, 245, 253 f.).

  • BGH, 04.05.2011 - VIII ZR 191/10

    Wohnraummiete: Wirksamkeit einer Vorauszahlungsklausel in Kombination mit einer

    a) Nach der Rechtsprechung des Senats begegnet eine Formularklausel, nach der die Miete abweichend von § 551 Abs. 1 BGB aF für den jeweiligen Monat im Voraus zu zahlen ist, für sich genommen grundsätzlich keinen Bedenken (Senatsbeschluss vom 26. Oktober 1994 - VIII ARZ 3/94, BGHZ 127, 245, 249 f.).

    Zwar kann dies anders zu beurteilen sein, wenn die Vorauszahlungsklausel mit einer Aufrechnungsklausel kombiniert und dadurch das Minderungsrecht des Mieters erheblich einschränkt wird, etwa dadurch, dass er wegen seiner Minderungsrechte auf den Klageweg verwiesen wird (Senatsbeschluss vom 26. Oktober 1994 - VIII ARZ 3/94, aaO, 251 ff.).

  • BGH, 25.06.2003 - VIII ZR 335/02

    Formularmäßige Vereinbarung einer Renovierungspflicht des Mieters

    Eine unangemessene Benachteiligung einer Vertragspartei - und damit eine Unwirksamkeit der Gesamtregelung - kann sich aus dem Zusammenwirken zweier für sich gesehen wirksamer Klauseln ergeben, davon abgesehen aber auch dann, wenn eine dieser Klauseln, wie hier, schon für sich betrachtet unwirksam ist (BGHZ 127, 245, 253 f.; Senat, Urteil v. 14. Mai 2003, aaO).
  • LG Oldenburg, 30.06.1995 - 2 S 415/95

    Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Verletzung von vertraglichen

    Gegen die grundsätzliche Wirksamkeit der Klausel, durch die § 551 Abs. 1 BGB geändert wird, werden in Rechtsprechung und Literatur keine Bedenken erhoben (BGH NJW 1995, 254, 255 mit umfassenden Nachw.).

    Daß sich die Verwirklichung des Minderungs- , anspruchs infolge der zu leistenden Vorauszahlung um ein oder zwei Monate verschiebt, führt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes - wenngleich diese Aussage nicht explizit getroffen wird - nicht dazu, daß die Klausel (bereits) wegen eines Verstoßes gegen die zwingende Vorschrift des § 537 Abs. 3 BGB nichtig ist (vgl. BGH NJW 1995, 254, 255).

    Die Vorauszahlungsklausel verstößt bei isolierter Betrachtung nicht gegen § 9 Abs. 2 AGBG (zum Prüfungsmaßstab Beschlußanmerkung Emmerich, LM Heft 3/1995, § 537 Nr. 50, Bl. 4), da der Umstand, daß die Verwirklichung des Minderungsrechtes um ein oder zwei Monate verschoben wird, zu keiner unangemessenen Benachteiligung des Mieters führt (BGH NJW 1995, 254, 255; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 131).

    Aus der Kombination der Vorauszahlungsklausel mit der Aufrechnungsklausel ergibt sich nämlich auf jeden Fall die Unwirksamkeit der Aufrechnungsklausel, weil die gleichzeitige Verwendung beider Klauseln wie in dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall (BGH NJW 1995, 254, 255) zu einer unzulässigen Einschränkung des Minderungsrechts führt.

    Hat der Mieter den Mietzins im voraus gezahlt, so steht ihm in Höhe der überzahlten Miete ein Bereicherungsanspruch gegen den Vermieter zu, mit dem er in den folgenden Monaten von Gesetzes wegen aufrechnen kann (BGH NJW 1995, 254, 255 m.w.Nachw.).

    Soweit der BGH ausgeführt hat, die Verschiebung der Verwirklichung des Minderungsanspruchs um ein oder zwei Monate führe nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters, steht diese Passage ausschließlich in Zusammenhang mit der AGB-rechtlichen Prüfung der Vorauszahlungsklausel (BGH NJW 1995, 254, 255, am Ende von III. 1.).

    Zwar reicht die Klausel nicht soweit, daß der Mieter die Minderung nur im Klagewege durchsetzen kann oder in die aktive Klagerolle gezwungen wird (hierzu BGH NJW 1995, 254, 255).

    Die Aufrechnungsklausel betrifft auch keine nach dem Regelungszweck vereinzelte, entfernt liegende Fallgestaltung, weil der Mieter bei einer entsprechenden Klauselkombination die Minderung zumindest für den ersten Monat, in welchem der Mangel aufgetreten ist, stets nachträglich als Bereicherungsanspruch geltend machen muß (BGH NJW 1995, 254, 255).

    Daß sich die Vertragsklauseln regelmäßig nur auf die Minderung einer oder weniger Monatsmieten auswirken, vermag daran nichts zu ändern (BGH NJW 1995, 254, 255).

    Auch wenn jede der Klauseln für sich allein betrachtet nicht zu beanstanden ist (wäre), verstoßen sie in ihrem Zusammenwirken gegen § 537 Abs. 3 BGB; darum sind beide Klausel unwirksam, weil es nicht Sache des Gerichts ist auszusuchen, welche der beiden Klauseln bestehen bleiben soll (BGH NJW 1995, 254, 255; Palandt, a.a.O., § 9 AGBG Rn. 9).

    Denn der Verwender einer aus zwei Teilen bestehenden Klausel, deren einer Teil (hier die Vorauszahlungsklausel) nur Bestand haben kann, wenn der andere Teil (hier die Aufrechnungsklausel) unwirksam ist, kann sich wegen des Gebotes der Transparenz vorformulierter Vertragsbedingungen nicht auf die Unwirksamkeit des anderen Klauselteils berufen (BGH NJW 1995, 254, 256; 1991, 2631) .

    Die beschriebene Rechtsfolge, wonach beide Klauseln unwirksam sind, tritt auch bei Verwendung äußerlich getrennter Klauseln ein, die sich zumindest in einem bestimmtem Anwendungsbereich wechselseitig ausschließen (BGH NJW 1995, 254, 256).

  • BGH, 09.12.2010 - VII ZR 7/10

    AGB eines Bauvertrages: Übersicherung des Auftraggebers durch Verwendung von zwei

  • BGH, 01.06.2005 - VIII ZR 216/04

    Klage auf rückständige Wohnraummiete im Urkundenprozeß zulässig

  • BGH, 04.02.2009 - VIII ZR 66/08

    Wirksamkeit der außerordentlichen Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Verzugs

  • BGH, 19.06.2006 - VIII ZR 284/05

    Rechtsfolgen der Veräußerung vermieteten Wohnraums nach der Überlassung an den

  • BGH, 05.12.2006 - X ZR 165/03

    Klauseln in Allgemeinen Beförderungsbedingungen eines Luftfahrtunternehmens

  • BGH, 17.10.2017 - XI ZR 157/16

    Darlehensvertrag: Wirksamkeit der formularmäßigen Bestimmung einer

  • BGH, 14.11.2007 - VIII ZR 337/06

    Formularmäßige Vereinbarung einer Vorauszahlungspflicht für Wohnraummiete

  • OLG Köln, 30.10.1997 - 12 U 29/97

    Auslegung der Aufrechnungsverbotsklausel in einem Gewerberaummietvertrag

  • BGH, 08.03.1995 - VIII ZR 313/93

    Abwicklung eines Leasingvertrages nach vom Leasingnehmer veranlaßter fristloser

  • LG München I, 09.12.2011 - 14 S 9823/11

    Wohnraummietvertrag: Einigung der Mietvertragsparteien auf eine Mietminderung

  • OLG Frankfurt, 22.12.2004 - 2 U 34/04

    Gewerberaummiete: Wirksamkeit von Ankündigungs-, Mietvorauszahlungs- und

  • AG Brandenburg, 22.05.2015 - 31 C 256/14

    Geplanter Balkon mitvermietet: Zusicherung im Sinne von § 536 Abs. 2 BGB

  • LG Berlin, 27.01.2017 - 65 S 338/16

    Wohnraummiete: Zulässigkeit der negativen Feststellungsklage des Mieters bei

  • AG Kerpen, 08.11.2005 - 22 C 480/04

    Nachhilfeunterrichtsvertrag, Schlüsselgewalt und unwirksame Erschwerung des

  • LG Mainz, 30.10.2014 - 2 O 71/13

    Zahlungsfrist von drei Monaten ist zu lang!

  • OLG Köln, 27.05.2008 - 15 U 229/07

    Formularmäßige Vereinbarung von vertraglichen Schadensersatzansprüchen und einer

  • OLG Hamburg, 02.04.2003 - 4 U 57/01

    Zur Wirksamkeit einer Mietvertragsklauser, bei der die Miete bei nicht

  • OLG Düsseldorf, 13.07.2006 - 10 U 145/05

    AGB: Zulässigkeit einer 10-jährigen Laufzeitvereinbarung im Mietvertrag von

  • StGH Hessen, 08.10.1997 - P.St. 1269

    Darlegungspflicht; Gesetzlicher Richter; Körperliche Unversehrtheit; Rechtliches

  • OLG Köln, 10.03.1999 - 2 U 99/98
  • AG Horb, 11.04.2002 - 1 C 475/01

    Wohnraummietvertrag: Entzug des Leistungsbestimmungsrechts des Mieters durch

  • LG Berlin, 21.03.1995 - 64 S 290/94

    Mietminderung bei Mängeln des Schlafzimmerfensters; Rechtsfolgen von Mängeln der

  • LG Wuppertal, 20.06.2011 - 9 S 149/08

    Recht zur außerordentlichen Kündigung eines Mietverhältnisses wegen fortlaufend

  • AG Hamburg, 05.03.2008 - 46 C 97/07

    Wohnraummietvertrag: Fälligkeit der Miete bei einem Altmietvertrag mit

  • LG Hamburg, 11.10.2007 - 307 S 31/07

    Wohnraummiete: Begründungserfordernis für eine ordentliche Kündigung wegen

  • LG Hamburg, 14.04.2000 - 311 S 205/99
  • AG Cuxhaven, 22.07.2014 - 5 C 58/14

    Allgemeine Geschäftsbedingungen: Vorleistungspflicht des Bestellers bei einem

  • LG Hamburg, 17.08.2006 - 307 S 46/06

    Wohnraummiete: Fristlose Kündigung wegen Verzugs mit der Zahlung aus einem

  • OLG Düsseldorf, 03.07.2003 - 10 U 122/02
  • AG Kerpen, 28.02.1997 - 22 C 58/96

    Rechtmäßigkeit von Renovierungsklauseln in den allgemeinen Geschäftsbedingungen

  • AG Aachen, 28.08.1998 - 7 C 259/98

    Zulässigkeit eines Aufrechnungsverbotes und einer Vorauszahlungsklausel im

  • OLG Köln, 24.07.1997 - 12 U 66/96

    Erfüllung der Rechenschaftspflicht durch Rechnungslegung durch eine geordnete

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