Volltextveröffentlichungen (2)

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Papierfundstellen

• NJW 1967, 555
• MDR 1967, 297
• DB 1967, 158

Wird zitiert von ... (11)Neu Zitiert selbst (3)

• BGH, 25.11.1958 - VIII ZR 151/57

  Auszug aus BGH, 30.11.1966 - VIII ZR 145/65

  Die jährliche Miete sollte 3 490 DM betragene Die Entgegnung der Revision, die Jahresralete sei nur ein Rechnungsfaktor gewesen, dio Miete habe nicht in periodischen Zeitabschnitten bezahlt werden sollen, verkennt, daß es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes gerade nicht auf die Zahlung in periodischen Abschnitten, sondern auf die Bemessung, also die Berechnung der Miete nach solchen Zeitabschnitten ankommt ° 2" Stellt somit die Vorausentrichtung der gesamten Miete eine nach §§ 573, 574 BGB dem Grundstückserwerber gegenüber - abgesehen von einem geringen Zeitraum - grundi t sätzlich unwirksame Entrichtung des Mietzinses dar, so kommt es im vorliegenden Fall darauf an, oh etwa ein Ausnahmefall vorliegt, in dem nach der Rechtsprechung eine Vorausentrichtung Wirksamkeit behält" Mietvorauszahlungen, die zum Aufbau oder Ausbau des Mietgrundstückes bestimmt waren und bestimmungsgemäß, sei es auch nur mittelbar, verwendet worden sind und durch die sich der Sachwert des Grundstückes erhöht hat, muß sich nämlich der Erwerber cntgegenhalten lassen (Urteile des erkennenden Senats vom 25. November 1958 - VIII ZR 151/57 - NJW 1959? 380; BGHZ 37, 34-8" 349)° Es müssen also drei Voraussetzungen vorliegen: Eine Mietvorauszahlung muß vereinbart sein, es muß die Abrede getroffen sein, daß der vorausgezahlte Betrag zum Aufbau oder Ausbau des Mietgrundstücks verwendet werde, und er muß tatsächlich dazu verwendet worden sein".

  Sei einer solchen Fallgestaltung kann die Rechtsprechung über die Wirksamkeit einer Mietvorauszahlung gegenüber dem Grundstückserwerber, wie das 3erafangsgericht im Ergebnis zutreffend annimmt, keine Anwendung finden Andernfalls könnte jemand, der nicht Mioter war und für einen Bau Leistungen erbracht hat, sei es als Darlehensgeber, sei es als Lieferant von'Baumaterial oder als Architekt oder Bauhandwerker, sich für seine Forderung dadurch Sicherheit vorschaffen, daß er mit dem Bauherrn einen Mietvertrag mit der Vereinbarung' schließt, seine Forderung solle durch Verrechnung mit dem künftigen Mietzins getilgt werden? Die genannte Rechtsprechung bringt, wie der erkennende Senat schon im Urteil vom 25. November 1958 (VIII ZR 151/57 - NJW 1959, 380) ausgesprochen hat, einen Einbruch in die Systematik unserer dinglichen Rechtsordnung mit sich? Die Anerkennung von abwohnbaren Baukostenzuschüssen als den Realgläubigern gegenüber wirksame Vorausverfügungen jüber den Mietzins ist nur unter dem Gesichtspunkt gerechtfertigt, daß mit Mitteln des Mieters ein Sachwert geschaffen ist, der dem späteren Eigentümer und den Grundstücksgläubigern zugute kommt« Per Gedanke, den Mieter, der einen abwohnbaren Baukostenzuschuß geleistet hat, vor den Realgläubigern zum Zuge kommen zu.lassen, entspringt letzten Endes dem das ganze Rechtsleben beherrschenden Grundsatz von Treu und Glauben (…BGH aaO)â-. Dieser Grundsatz fordert indessen nicht, den Mieter auch dann zu schützen, wenn er nicht als Mieter, sondern auf Grund eines anderen Vertragsverhältnisses dem Bauherrn Kredit gewährt hat, wenn also die Mittel nicht vom Aufbaugläubiger in seiner Eigenschaft als Mieter aufgebracht worden sind" Diese Auffassung kommt auch in der Vorschrift des § 57 c ZVG über die Beschränkung des Kündigungsrechtes des Erstehers zum Ausdruck" Danach kann der Ersteher nicht kündigen, wenn die Miete oder ein sonstiger Beitrag geleistet ist zur Schaffung oder Instanddetzung des Mietraums" Eine weitere Ausdehnung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist danach im Interesse des Realkredits unangebrachtOb etwa anders zu entscheiden wäre, wenn die früher zur Verfügung gestellten Mittel bei Abschluß des Mietvertrages noch unverbraucht sind und nun mehr vom Vermieter zum Aufbau benutzt werden, bedarf hier keiner Entscheidung" Zu Unrecht beruft sich die Revision auf "den von der Rechtsprechung herausgebildeten Grundsatz, daß die Anrechnung einer Aufbauleistung auch in einer dem Abschluß des Mietvertrages nachfolgenden Abrede vereinbart werden könne (BGHZ 15, 296, 503)« In dem dieser Entscheidung zugrundeliegenden Fall war die Leistung vom Mieter gerade mit Rücksicht auf das Mietverhältnis erbracht worden, wie bereits das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat" Das Berufungsgericht konnte von seinem.

• BGH, 11.07.1962 - VIII ZR 98/61

  Mietvorauszahlung. Rückzahlungspflicht des Grundstückserwerbers

  Auszug aus BGH, 30.11.1966 - VIII ZR 145/65

  Bei einer solchen Bemessung gehört zu den auf den Erwerber übergehenden Rechten auch das Recht auf den Mietzins für die Dauer seines Eigentums (BGHZ 37, 346, 351)« Daran ist festzuhalten o Daß im vorliegenden Fall der Mietzins nach periodischen Zeitabschnitten bemessen worden ist, kann nicht zweifelhaft sein.
• BGH, 26.11.1954 - V ZR 24/54

  Baukostenzuschuß

  Auszug aus BGH, 30.11.1966 - VIII ZR 145/65

  Sei einer solchen Fallgestaltung kann die Rechtsprechung über die Wirksamkeit einer Mietvorauszahlung gegenüber dem Grundstückserwerber, wie das 3erafangsgericht im Ergebnis zutreffend annimmt, keine Anwendung finden Andernfalls könnte jemand, der nicht Mioter war und für einen Bau Leistungen erbracht hat, sei es als Darlehensgeber, sei es als Lieferant von'Baumaterial oder als Architekt oder Bauhandwerker, sich für seine Forderung dadurch Sicherheit vorschaffen, daß er mit dem Bauherrn einen Mietvertrag mit der Vereinbarung' schließt, seine Forderung solle durch Verrechnung mit dem künftigen Mietzins getilgt werden? Die genannte Rechtsprechung bringt, wie der erkennende Senat schon im Urteil vom 25. November 1958 (VIII ZR 151/57 - NJW 1959, 380) ausgesprochen hat, einen Einbruch in die Systematik unserer dinglichen Rechtsordnung mit sich? Die Anerkennung von abwohnbaren Baukostenzuschüssen als den Realgläubigern gegenüber wirksame Vorausverfügungen jüber den Mietzins ist nur unter dem Gesichtspunkt gerechtfertigt, daß mit Mitteln des Mieters ein Sachwert geschaffen ist, der dem späteren Eigentümer und den Grundstücksgläubigern zugute kommt« Per Gedanke, den Mieter, der einen abwohnbaren Baukostenzuschuß geleistet hat, vor den Realgläubigern zum Zuge kommen zu.lassen, entspringt letzten Endes dem das ganze Rechtsleben beherrschenden Grundsatz von Treu und Glauben (…BGH aaO)â-. Dieser Grundsatz fordert indessen nicht, den Mieter auch dann zu schützen, wenn er nicht als Mieter, sondern auf Grund eines anderen Vertragsverhältnisses dem Bauherrn Kredit gewährt hat, wenn also die Mittel nicht vom Aufbaugläubiger in seiner Eigenschaft als Mieter aufgebracht worden sind" Diese Auffassung kommt auch in der Vorschrift des § 57 c ZVG über die Beschränkung des Kündigungsrechtes des Erstehers zum Ausdruck" Danach kann der Ersteher nicht kündigen, wenn die Miete oder ein sonstiger Beitrag geleistet ist zur Schaffung oder Instanddetzung des Mietraums" Eine weitere Ausdehnung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist danach im Interesse des Realkredits unangebrachtOb etwa anders zu entscheiden wäre, wenn die früher zur Verfügung gestellten Mittel bei Abschluß des Mietvertrages noch unverbraucht sind und nun mehr vom Vermieter zum Aufbau benutzt werden, bedarf hier keiner Entscheidung" Zu Unrecht beruft sich die Revision auf "den von der Rechtsprechung herausgebildeten Grundsatz, daß die Anrechnung einer Aufbauleistung auch in einer dem Abschluß des Mietvertrages nachfolgenden Abrede vereinbart werden könne (BGHZ 15, 296, 503)« In dem dieser Entscheidung zugrundeliegenden Fall war die Leistung vom Mieter gerade mit Rücksicht auf das Mietverhältnis erbracht worden, wie bereits das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat" Das Berufungsgericht konnte von seinem.

• BGH, 05.11.1997 - VIII ZR 55/97

  Zur Wirksamkeit von Mietvorauszahlungen gegenüber dem neuen Eigentümer

  Diese Rechtsauffassung hat der Senat beibehalten und bei periodischer Bemessung des Mietzinses nur dann § 574 BGB für unanwendbar gehalten, wenn die Mietvorauszahlung zum Auf- oder Ausbau des Mietgrundstücks bestimmt war und auch bestimmungsgemäß eingesetzt wurde (Senatsurteil vom 30. November 1966 - VIII ZR 145/65 = NJW 1967, 555 unter 2 m.w.Nachw.).
• BGH, 15.02.2012 - VIII ZR 166/10

  Kündigung eines Grundstücksmietvertrages wegen Zahlungsverzugs: …

  Diese Leistungen, die dadurch gekennzeichnet sind, dass sie zum Auf- oder Ausbau des Mietgrundstücks bestimmt sind, bestimmungsgemäß dazu verwendet werden und zu einer Erhöhung des Grundstückswertes führen (Senatsurteil vom 30. November 1966 - VIII ZR 145/65, WM 1967, 74 unter I 2 mwN), muss sich ein Grundpfandgläubiger beziehungsweise ein für ihn tätiger Zwangsverwalter als Mietvorauszahlungen entgegenhalten lassen.

  Denn es ist mit Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht zu vereinbaren, wenn der Grundpfandgläubiger sich gleichwohl auf eine durch § 1124 Abs. 2 BGB begrenzte Berücksichtigungsfähigkeit einer in solchen Leistungen liegenden Mietvorauszahlung berufen kann (Senatsurteil vom 30. November 1966 - VIII ZR 145/65, aaO unter I 2 a; vgl. ferner BGH, Urteile vom 25. November 1958 - VIII ZR 151/57, WM 1959, 120 unter 4 b; vom 30. März 1989 - IX ZR 276/88, NJW-RR 1989, 714 unter I 2 b bb [2];… vom 11. März 2009 - VIII ZR 83/08, WuM 2009, 367 Rn. 20; Beschluss vom 13. Juni 2002 - IX ZR 26/01, WM 2002, 1689 unter [II] 2 a; jeweils zur gleich gelagerten Vorschrift des § 57c ZVG aF).

  Voraussetzung für die Berücksichtigungsfähigkeit eines abwohnbaren Baukostenzuschusses als Mietvorauszahlung ist zum einen, dass er mit der Abrede geleistet wird, dass die als Vorauszahlung zu erbringenden Leistungen vom Mieter in dieser Eigenschaft, nämlich mit Rücksicht auf das Mietverhältnis, aufgebracht und zum Auf- oder Ausbau des Mietgrundstücks verwendet werden sollen (Senatsurteil vom 30. November 1966 - VIII ZR 145/65, aaO).

  Dagegen besteht kein Grund, einem Mieter die mit einem Baukostenzuschuss verbundene Vorzugsstellung gegenüber einem (künftigen) Grundpfandgläubiger einzuräumen, wenn bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise nicht der Mieter, sondern entweder der Eigentümer die Baumaßnahme finanziert oder der Mieter nachträglich die Kosten für eine außerhalb der mietvertraglichen Abreden erbrachte, insbesondere eine bei Mietvertragsschluss bereits abgeschlossene und aus diesem Grunde nicht als Baukostenzuschuss berücksichtigungsfähige Leistung übernommen hat (vgl. BGH, Urteile vom 30. März 1989 - IX ZR 276/88; vom 30. November 1966 - VIII ZR 145/65;… jeweils aaO).

  Soweit die Revisionserwiderung geltend macht, dass die Beklagte nach ihrem Vorbringen schon vor Vertragsschluss gewisse Sanierungsaktivitäten entfaltet habe, die nach dem Senatsurteil vom 30. November 1966 (VIII ZR 145/65, aaO; ebenso BGH…, Beschluss vom 13. Juni 2002 - IX ZR 26/01, aaO) nicht als Baukostenzuschuss berücksichtigungsfähig wären, ändert das nichts daran, dass der ganz überwiegende Teil der Arbeiten nach ihren Behauptungen erst nach Abschluss des Mietvertrages und der darin getroffenen Verrechnungsabrede stattgefunden und die Beklagte ihr Vorbringen auch entsprechend differenziert hat.

  Denn auch in diesem Fall hat nach den zuvor getroffenen mietvertraglichen Vereinbarungen von vornherein die Abrede bestanden, dass die von den Vermietern zu erbringende Gegenleistung in einer Verrechnung der Bauleistungen mit den künftigen monatlichen Mieten bestehen und dass nicht etwa ein Werklohn zur Auszahlung kommen sollte (vgl. Senatsurteil vom 30. November 1966 - VIII ZR 145/65, aaO).

• OLG Hamm, 20.06.2002 - 18 U 261/01

  Anspruch auf Zahlung eines monatlichen Pachtzinses; Beschlagnahme des Grundstücks …

  Nach der von der Rechtsprechung und einem Teil der Literatur vertretenen Auffassung wird mit zum Teil unterschiedlichen dogmatischen Begründungen die Anwendbarkeit von § 1124 Abs. 2 BGB abgelehnt, wenn ein Mieter oder Pächter aufgrund vertraglicher Vereinbarungen mit dem Vermieter oder Pächter die Miete oder sonstige Beiträge oder Leistungen zum Zwecke des Auf- oder Ausbaus der Mietsache im voraus entrichtet und damit mit Mitteln des Mieters oder Pächters ein Sachwert geschaffen wird, der dem Eigentümer und damit auch den Grundstücksgläubigern zugute kommt (BGH MDR 1967, 297; BGHZ 15, 296; 16, 31; 37, 346; 53, 35; 16, 31; OLG Hamm ZMR 1987, 434; MDR 1987, 1034; OLG Frankfurt MDR 1983, 669 = KTR 1983, 489;… Bub-Treier-Belz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., VII Rn. 125;… Erman-Wenzel, § 1124 Rn. 6;… MK-Eickmann, BGB, 3. Aufl., § 1125 Rn. 6;… Soergel-Konzen, § 1124 Rn. 4;… Staudinger-Wolfsteiner, BGB, 12. Aufl., § 1124 Rn. 20 ff.).

  Entscheidend kommt es auch darauf an, daß der Rechtsgrund für die Zuwendung des Mieters oder Pächters der Miet- bzw. Pachtvertrag selbst ist und die Verpflichtung zur Leistung ihren Grund gerade in dem Mietverhältnis selbst haben muß (BGH MDR 1967, 297; BGHZ 16, 31, 36; 37, 346, 347, 352; OLG Hamm, MDR 1987, 1033).

 
• OLG Koblenz, 21.04.2006 - 8 U 1425/05

  Unberechtigte Anmeldung von Instandsetzungsbeiträgen durch den Mieter im …

  Voraussetzung des § 57 c ZVG ist nämlich weiter, dass die (hier streitigen) Aufwendungen auf einer vorherigen Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter beruhen; der Schutz des § 57 c Abs. 1 ZVG - Ziffer 1 und Ziffer 2 - greift nur dann ein, wenn der Beitrag des Mieters auf einer Vereinbarung zwischen Vermieter/Eigentümer und Mieter beruht (BGH v. 30. November 1966 - VIII ZR 145/65, MDR 67, 297 = NJW 67, 555).
• OLG Frankfurt, 05.12.2018 - 4 U 17/18

  Insolvenz: Unwirksamkeit von Vorausverüfungen über Mieten

  Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss sich ein Grundpfandgläubiger bzw. ein für ihn tätiger Zwangsverwalter entsprechende Leistungen, welche dadurch gekennzeichnet sind, dass sie zum Auf- oder Ausbau des Mietgrundstücks bestimmt sind, bestimmungsgemäß dazu verwendet werden und zu einer Erhöhung des Grundstückswertes führen, als Mietvorauszahlungen entgegenhalten lassen (BGH, Urteil vom 15.02.2012, Az.: VIII ZR 166/10; Urteil vom 30.11.1966, Az.: VIII ZR 145/65).
• LG Köln, 11.07.1990 - 10 S 144/90
  Indes findet auch diese Besserstellung des Mieters ihre Rechtfertigung in der von diesem erbrachten, den Gläubigern zukommenden Kompensation, insoweit vorausgesetzt wird, dass der vom Mieter erbrachte Baukostenzuschuss dem Grundstück zugute gekommen und somit zu einer Verbreiterung der den Realgläubigern zustehenden Haftungsmasse geführt hat (vgl. BGH, NJW 1959, 380 (381) = LM § 57b ZVG Nr. 3; NJW 1967, 555 (567);… Bub-Treier, Hdb. d. Geschäfts- und Wohnraummiete, VII Rdnr. 125; Staudinger-Scherübl, BGB, § 1124 Rdnrn. 24 f. je m. w. Nachw.).
• BGH, 30.03.1989 - IX ZR 276/88

  Kündigungsrecht des Erstehers; Aufwendungen des Verpächters

  Der Schutz des Mieters oder Pächters durch § 57 c ZVG beruht letztlich auf dem Grundsatz von Treu und Glauben (BGH, Urt. v. 30. November 1966 - VIII ZR 145/65, NJW 1967, 555, 557).
• OLG Dresden, 28.02.2003 - 14 U 1399/02

  Anspruch auf Rücknahme einer Anmeldung in einem Zwangsversteigerungsverfahren und …

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• OLG Rostock, 03.07.2006 - 3 U 149/05

  Berechtigung des Zwangsverwalters zur Einziehung der Miete bei Vorausverfügungen …

  Ein Baukostenzuschuss ist eine Geld- oder Sachleistung, die der Mieter zugunsten des Vermieters zum Neubau, Wiederaufbau, Ausbau, zur Erweiterung, Wiederherstellung oder Instandsetzung von Räumen erbringt, die auf die Miete angerechnet wird (BGH, Urteil vom 30.11.1966 - VIII ZR 145/65, NJW 1967, 555 = MDR 1967, 297;… Palandt/Weidenkaff, aaO., Vorbem. 109, 111 vor § 535;… ähnlich auch Schmidt/Futterer/Eisenschmid, Miete, 8. Aufl., § 535 Rdn. 578 i.V.m. Rdn. 111;… Staudinger/Rolfs, BGB , Bearb. 2003, § 547 Rdn. 5 ff.;… Bub/Treier/Scheuer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III. A Rdn. 722).
• BGH, 08.01.1971 - V ZR 95/68

  Widerspruchsrecht eines Mieters gegen die Zuweisung eines Überschusses aus der …

  Die Entscheidung des Rechtsstreits hängt davon ab, ob die Klägerin ihr Klagebegehren mit Erfolg auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs stützen kann, nach welcher der Ersteher eines Grundstücks in der Zwangsversteigerung als Baukostenzuschuß geleistete Mietvorauszahlungen dann gegen sich gelten lassen muß, wenn durch die Zuschußleistung des Mieters ein sachlicher Wert geschaffen wird, der eine mindestens später sich auswirkende Besserstellung des späteren Eigentümers und der Gläubiger herbeiführt (BGHZ 15, 296; 37, 346 [BGH 09.07.1962 - VII ZR 98/61]; BGH MDR 1967, 297).
• LG München I, 24.02.1988 - 14 S 23 498/87