Volltextveröffentlichungen (15)

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• lexetius.com

  ZPO § 287 Abs. 2, Abs. 1 Satz 2; BGB §§ 558 Abs. 1, 2, 558 d

• openjur.de

• bundesgerichtshof.de
• Judicialis

  ZPO § 287 Abs. 1 Satz 2; ; ZPO § 287 Abs. 2; ; BGB § 558 Abs. 1; ; BGB § 558 Abs. 2; ; BGB § 558 d

• IWW
• Kanzlei Prof. Schweizer

  Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens

• JLaw (App) | www.prinz.law
• Wolters Kluwer

  Zulässigkeit der Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens; Qualifizierter Mietspiegel; Umfang der revisionsrechtlichen Überpüfung der Ausübung des dem Berufungsgericht eingeräumten tatrichterlichen Schätzermessens; Anforderungen ...

• Berliner Mieterverein (Volltext/Auszüge/Inhaltsangabe)

  Berliner Mietspiegel 2003

• grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

  ZPO § 287 Abs. 2, Abs. 1 Satz 2; BGB §§ 558 Abs. 1, 2, 558 d
  Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unter Heranziehung der Orientierungshilfe des qualifizierten Mietspiegels möglich

• rechtsportal.de(Abodienst, kostenloses Probeabo)

  Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete

• datenbank.nwb.de
• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

  Mieterhöhung: Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Kurzfassungen/Presse (3)

• onlineurteile.de (Kurzmitteilung)

  Gericht darf ortsübliche Vergleichsmiete schätzen - Streit um Mieterhöhung: Richter müssen nicht zwingend Sachverständigen beauftragen

• Berliner Mietergemeinschaft (Kurzmitteilung/Auszüge)

  Qualifizierter Mietspiegel und Anwendung der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung (3)

• mietrechtsinfo.de (Kurzinformation)

  Mietspiegel, Spanneneinordnung, Orientierungshilfe vs. Gutachten

Papierfundstellen

• NJW 2005, 2074
• MDR 2005, 976
• NZM 2005, 498
• ZMR 2005, 771

Wird zitiert von ... (118)Zitiert selbst (11)

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• BVerfG, 03.04.1990 - 1 BvR 268/90

  Verfassungsmäßigkeit der Anwendung eines Mietspiegels

  Auszug aus BGH, 20.04.2005 - VIII ZR 110/04

  Eine Ermittlung der nach § 558 BGB ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb der im einschlägigen Mietspiegel vorgegebenen Spanne durch Sachverständigengutachten gemäß §§ 286 Abs. 1, 144 Abs. 1, 402 ff. ZPO wäre im vorliegenden Fall mit Schwierigkeiten und einem Kostenaufwand verbunden, der zu der Höhe der geltend gemachten Mieterhöhung unter Berücksichtigung der als Schätzgrundlage vorhandenen Orientierungshilfe außer Verhältnis steht (vgl. BVerfG, NJW 1992, 1377;… MünchKommBGB/Artz, 4. Aufl., § 558 b Rdnr. 16;… Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 8. Aufl., § 558 b Rdnr. 121;… Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 743, 747f, 753;… Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 558 b Rdnr. 41;… Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., VIII Rdnr. 83; Börstinghaus NZM 2002, 273, 278; a. A. OLG Hamburg, NJW 1983, 1803, 1804).

  Die Verwendung eines qualifizierten Mietspiegels nebst Schätzung der Spanneneinordnung durch das Gericht gemäß § 287 ZPO garantiert im Interesse beider Parteien eine rasche Entscheidung und vermeidet die Entstehung von Gutachterkosten, die im Falle eines Teilunterliegens den Erhöhungsbetrag leicht erheblich schmälern oder sogar aufzehren können (vgl. zur Rechtslage vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes BVerfG, NJW 1992, 1377; BVerwG, NJW 1996, 2046, 2047).

  Der Vorzug von Mietspiegeln besteht vor allem darin, daß ordnungsgemäß aufgestellte Mietspiegel in der Regel auf einer erheblich breiteren Tatsachenbasis beruhen, als sie ein gerichtlich bestellter Sachverständiger mit einem Kosten- und Zeitaufwand ermitteln könnte, der zum Streitwert des gerichtlichen Verfahrens in einem noch angemessenen Verhältnis stünde (vgl. zur Rechtslage vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes BVerfG, NJW 1992, 1377; BVerfG, WuM 1991, 523; WM 1992, 707, 708; BVerwG, NJW 1996, 2046, 2047).

• BGH, 12.11.2003 - VIII ZR 52/03

  Anforderungen an die Form eines Mieterhöhungsverlangens; Überschreitung des im …

  Auszug aus BGH, 20.04.2005 - VIII ZR 110/04

  In diesem Rahmen hat der Tatrichter den Mietzins zu ermitteln, den der Vermieter berechtigterweise verlangen kann (vgl. Senatsurteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379 unter II 2 c).

  Diese kann schon deshalb nicht in jedem Fall mit dem höchsten Wert der Mietspiegelspanne übereinstimmen, weil die Ausweisung von Mietzinsspannen im Mietspiegel sonst jegliche Funktion verlieren würde (vgl. Senatsurteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379 unter II 2 c;… MünchKommBGB/Artz, 4. Aufl., § 558 b Rdnr. 16;… Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 561, 755;… zu § 2 MHG a.F.: Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz und Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 2 MHG Rdnr. 173; a.A. Blümmel GE 2003, 1005, 1006).

• BVerwG, 26.01.1996 - 8 C 19.94

  Klagen gegen kommunale Mietspiegel sind unzulässig

  Auszug aus BGH, 20.04.2005 - VIII ZR 110/04

  Die Verwendung eines qualifizierten Mietspiegels nebst Schätzung der Spanneneinordnung durch das Gericht gemäß § 287 ZPO garantiert im Interesse beider Parteien eine rasche Entscheidung und vermeidet die Entstehung von Gutachterkosten, die im Falle eines Teilunterliegens den Erhöhungsbetrag leicht erheblich schmälern oder sogar aufzehren können (vgl. zur Rechtslage vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes BVerfG, NJW 1992, 1377; BVerwG, NJW 1996, 2046, 2047).

  Der Vorzug von Mietspiegeln besteht vor allem darin, daß ordnungsgemäß aufgestellte Mietspiegel in der Regel auf einer erheblich breiteren Tatsachenbasis beruhen, als sie ein gerichtlich bestellter Sachverständiger mit einem Kosten- und Zeitaufwand ermitteln könnte, der zum Streitwert des gerichtlichen Verfahrens in einem noch angemessenen Verhältnis stünde (vgl. zur Rechtslage vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes BVerfG, NJW 1992, 1377; BVerfG, WuM 1991, 523; WM 1992, 707, 708; BVerwG, NJW 1996, 2046, 2047).

• BVerfG, 20.03.1991 - 1 BvR 160/91

  Heranziehung eines Mietspiegels und Eigentumsgarantie

  Auszug aus BGH, 20.04.2005 - VIII ZR 110/04

  Das Verfahrensgrundrecht des Art. 103 Abs. 1 GG bietet keinen Schutz davor, daß Beweismittel aus Gründen des formellen oder materiellen Rechts unberücksichtigt bleiben (BVerfG, WuM 1991, 523).

  Der Vorzug von Mietspiegeln besteht vor allem darin, daß ordnungsgemäß aufgestellte Mietspiegel in der Regel auf einer erheblich breiteren Tatsachenbasis beruhen, als sie ein gerichtlich bestellter Sachverständiger mit einem Kosten- und Zeitaufwand ermitteln könnte, der zum Streitwert des gerichtlichen Verfahrens in einem noch angemessenen Verhältnis stünde (vgl. zur Rechtslage vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes BVerfG, NJW 1992, 1377; BVerfG, WuM 1991, 523; WM 1992, 707, 708; BVerwG, NJW 1996, 2046, 2047).

• BVerfG, 23.04.1974 - 1 BvR 6/74

  Vergleichsmiete I

  Auszug aus BGH, 20.04.2005 - VIII ZR 110/04

  Die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete erfordert die Ermittlung der tatsächlich und üblicherweise gezahlten Miete für vergleichbare Wohnungen (BVerfGE 37, 132, 143).
• BGH, 26.03.2003 - XII ZR 167/01

  Rechte des Mieters bei Mängeln der Mietsache

  Auszug aus BGH, 20.04.2005 - VIII ZR 110/04

  Zur Ermöglichung der Überprüfung muß der Tatrichter die tatsächlichen Grundlagen der Schätzung und ihrer Auswertung darlegen (Urteil vom 26. März 2003 - XII ZR 167/01, NJW-RR 2003, 873, 874 unter 4 m.w.Nachw.).
• BVerfG, 12.03.1980 - 1 BvR 759/77

  Vergleichsmiete III

  Auszug aus BGH, 20.04.2005 - VIII ZR 110/04

  Sie ist ein objektiver Maßstab, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte darstellen soll (BVerfGE 53, 352, 358;… Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 560).
• BGH, 18.02.1993 - III ZR 23/92

  Grenzen des Gefälligkeitsverhältnisses

  Auszug aus BGH, 20.04.2005 - VIII ZR 110/04

  Der Tatrichter muß bei der Ausübung seines Ermessens alle wesentlichen Gesichtspunkte, die Erfahrungssätze und Denkgesetze beachtet haben (Urteil vom 18. Februar 1993 - III ZR 23/92, NJW-RR 1993, 795 unter II 2 m.w.Nachw.).
• BGH, 09.06.1999 - VIII ZR 336/98

  Schadensersatzpflicht des Lagerhalters wegen der Herausgabe gepfändeter Sachen

  Auszug aus BGH, 20.04.2005 - VIII ZR 110/04

  aa) Die Ausübung des dem Berufungsgericht eingeräumten tatrichterlichen Schätzermessens kann vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüft werden, ob die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf grundsätzlich falschen oder offenbar unrichtigen Erwägungen beruht und ob wesentliche, die Entscheidung bedingende Tatsachen außer Acht gelassen worden sind (vgl. Senatsurteil vom 9. Juni 1999 - VIII ZR 336/98, NJW 1999, 3487 unter II 4 m.w.Nachw.).
• BVerfG, 30.01.1992 - 1 BvR 40/92

  Verfassungsrechtliche Anforderung an die Entscheidung über ein …

  Auszug aus BGH, 20.04.2005 - VIII ZR 110/04

  Der Vorzug von Mietspiegeln besteht vor allem darin, daß ordnungsgemäß aufgestellte Mietspiegel in der Regel auf einer erheblich breiteren Tatsachenbasis beruhen, als sie ein gerichtlich bestellter Sachverständiger mit einem Kosten- und Zeitaufwand ermitteln könnte, der zum Streitwert des gerichtlichen Verfahrens in einem noch angemessenen Verhältnis stünde (vgl. zur Rechtslage vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes BVerfG, NJW 1992, 1377; BVerfG, WuM 1991, 523; WM 1992, 707, 708; BVerwG, NJW 1996, 2046, 2047).
• OLG Hamburg, 12.11.1982 - 4 U 174/82

  Mieterhöhungsverlangen; Werte eines veralteten Mietenspiegels; Zuschlag; Formelle …

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• BVerfG, 18.07.2019 - 1 BvL 1/18

  Anträge gegen die Mietpreisbremse erfolglos

  Denn die ortsübliche Vergleichsmiete ihrerseits ist eine lediglich am Markt orientierte, durch die gesetzlichen Bestimmungen angepasste Durchschnittsmiete (vgl. BGH, Urteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04 -, WuM 2005, S. 394 ).
• BGH, 29.02.2012 - VIII ZR 346/10

  Wohnraummiete: Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

  Rn. 10 1. Zutreffend ist allerdings die Annahme des Berufungsgerichts, dass es sich bei der ortsüblichen Vergleichsmiete nach der Rechtsprechung des Senats regelmäßig nicht um einen punktgenauen Wert handelt, sondern dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb einer gewissen Spanne bewegt (Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2 b;… vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 30/09, WuM 2009, 746 Rn. 14 mwN).

  Rn. 11 Die Feststellung, ob die verlangte Miete innerhalb dieser Spanne liegt oder die ortsübliche Miete übersteigt, obliegt dem Tatrichter und erfordert im Prozess eine konkrete Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete (Senatsurteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO).

  Diese Einzelvergleichsmiete kann ein Punktwert innerhalb der Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete sein (siehe Senatsurteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04), sie kann sich aber auch innerhalb einer gewissen Bandbreite bewegen, die ihrerseits innerhalb der umfassenderen, etwa durch einen Mietspiegel abgebildeten Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (…Senatsurteile vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 227/10, NJW 2011, 2284 Rn. 16; vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, NJW 2005, 2621 unter II 2 c).

  Maßstab für die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens ist dann die vom Sachverständigen ermittelte Einzelvergleichsmiete (…Senatsurteile vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, aaO; vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO;… vom 21. Oktober 2009 - VIII ZR 30/09, aaO;… vom 4. Mai 2011 - VIII ZR 227/10, aaO Rn. 20).

  Rn. 18 b) Bei einer - wie hier - sehr weit auseinander gehenden Streuung der Vergleichsmieten hat der Tatrichter mit Unterstützung des Sachverständigen auf der Grundlage einer ausreichend großen, repräsentativen Stichprobe vergleichbarer Wohnungen (Senatsurteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO unter II 2 c aa) zunächst das breite Spektrum der am Markt tatsächlich gezahlten Mieten auf den engeren Bereich der Entgelte zu begrenzen, der als Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete anzusehen ist.

• BGH, 18.11.2020 - VIII ZR 123/20

  Zustimmungsprozess zur Erhöhung der Wohnraummiete: Heranziehung des Berliner …

  Die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung bildet jedoch bei Heranziehung des Mietspiegels eine geeignete Schätzungsgrundlage im Sinne des § 287 Abs. 2 ZPO zur Bestimmung der ortsüblichen Einzelvergleichsmiete (im Anschluss an Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2 c aa …und vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, NJW-RR 2019, 458 Rn. 25).

  Vielmehr erstreckt sich eine (mögliche) Qualifizierung allein auf die Spannenwerte (Ziffer 9 des Mietspiegels; vgl. auch Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2 a;… vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, NJW-RR 2019, 458 Rn. 25).

  Die "Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung" kann jedoch gemäß § 287 Abs. 2 ZPO als Schätzungsgrundlage für die Bestimmung der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb der in einem qualifizierten Mietspiegel ausgewiesenen Spannen herangezogen werden (Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO unter II 2 c;… vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, aaO).

  Diese vorwiegend auf Erkenntnissen aus der Vertrags- und Gerichtspraxis beruhende Orientierungshilfe ist auf eine bloße Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO ausgerichtet (vgl. auch Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO;… vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, aaO Rn. 17 ff.).

  Denn eine Ermittlung der nach § 558 BGB ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb der in einem Mietspiegel vorgegebenen Spanne durch ein Sachverständigengutachten gemäß § 286 Abs. 1, §§ 402 ff. ZPO ist in Fällen der vorliegenden Art häufig mit Schwierigkeiten und einem Kostenaufwand verbunden, der zu der Höhe der geltend gemachten Mieterhöhung unter Berücksichtigung der als Schätzgrundlage vorhandenen Orientierungshilfe außer Verhältnis steht (vgl. Senatsurteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO unter II 2 c aa mwN).

  Dabei bietet sich die in einem Mietspiegel gegebene "Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung" in Verbindung mit der - sich auf die Richtigkeit der ausgewiesenen Mietspannen beziehenden -Vermutungs- oder Indizwirkung des Mietspiegels als geeignete Schätzungsgrundlage an (vgl. Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO unter II 2 d bb;… vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17, aaO Rn. 25 f.).

  Rn. 51 (1) Zwar besteht der Vorzug von ordnungsgemäß aufgestellten Mietspiegeln darin, dass sie in der Regel auf einer erheblich breiteren Tatsachenbasis beruhen, als sie ein gerichtlich bestellter Sachverständiger mit einem Kosten- und Zeitaufwand ermitteln könnte, der zum Streitwert des gerichtlichen Verfahrens noch in einem angemessenen Verhältnis stünde (Senatsurteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO unter II 2 c cc mwN).

  Das Berufungsgericht wäre zwar - wie bereits oben unter II 2 b bb (3) (c) ausgeführt - befugt gewesen, auf den Vollbeweis nach § 286 Abs. 1 ZPO zu verzichten und sich stattdessen mit einer Schätzung gemäß § 287 Abs. 2 ZPO unter Heranziehung der "Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung" zu begnügen (vgl. Senatsurteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO unter II 2 c mwN).

• LG Berlin, 29.03.2017 - 65 S 424/16

  Wohnraummiete in Berlin: Verfassungsmäßigkeit der Verordnungsermächtigung zum …

  Die Feststellung der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete - bei der es sich eben nicht um die am Markt erzielbare Miete, sondern (nur) den angemessenen marktorientierten Ertrag aus der Vermietung handelt (vgl. Bericht der Expertenkommission Wohnungspolitik, BT-Ds. 13/159, S 118;… BVerfG, Beschl. v. 04.12.1985 - 1 BvL 23/84, 1 BvL 1/85, 1 BvR 439/84, 1 BvR 652/84, NJW 1986, 1669, nach juris Rn. 41; Kammerbeschl. v. 03.04.1990 -1 BvR 268/90, 1 BvR 269/90, 1 BvR 270/90, WuM 1992, 48, nach juris Rn. 7, dem folgend BGH, Urt. v. 20.04.2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074, nach juris Rn. 14) - bereitete von Anfang an zwar "nicht geringe Schwierigkeiten"; gemeindlichen Mietwerttabellen oder Mietwertspiegeln maß das Bundesverfassungsgericht zu ihrer Feststellung von Anfang an eine große Bedeutung zu (…vgl. BVerfG, Beschl. v. 23.04.1974 - 1 BvR 6/74, 1 BvR 2270/73, NJW 1974, 1499, nach juris Rn. 24ff., 35ff.).
• BGH, 24.04.2019 - VIII ZR 62/18

  Bewertungsmethode zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete in …

  Rn. 28 aa) Ist - wie hier - ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen gegeben, so hat der Tatrichter materiell-rechtlich zu überprüfen, ob die konkret vom Vermieter verlangte Mieterhöhung nach § 558 BGB tatsächlich berechtigt ist, insbesondere ob die neue Miete innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (…Senatsurteile vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 13; vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2).

  Dabei sind verschiedene Ansätze denkbar (…vgl. Senatsurteil vom 29. Februar 2012 - VIII ZR 346/10, aaO Rn. 26), die dem Tatrichter nicht abschließend vorgegeben werden können, sondern in seinem - revisionsrechtlich nur eingeschränkt überprüfbaren (vgl. Senatsurteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 207 unter II 2 d aa) - Ermessen liegen.

• BGH, 21.11.2012 - VIII ZR 46/12

  Zustimmungsprozess zum Mieterhöhungsverlangen bei Wohnraummiete: Tatrichterliche …

  Rn. 13 a) Ist ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen gegeben, so ist vom Tatrichter materiell-rechtlich zu überprüfen, ob die konkret vom Vermieter verlangte Mieterhöhung nach § 558 BGB tatsächlich berechtigt ist, insbesondere ob die neue Miete innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (Senatsurteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2).

  Rn. 20 (1) Die Notwendigkeit, bei Bestreiten des Vorliegens eines qualifizierten Mietspiegels hierüber Beweis zu erheben, birgt allerdings die Gefahr in sich, dass die in § 558d Abs. 3 BGB vorgesehene Vermutung ihre verfahrensvereinfachende Funktion (vgl. hierzu Senatsurteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO unter II 2 c cc) im Ergebnis weitgehend einbüßt.

• BGH, 06.07.2005 - VIII ZR 322/04

  Zulässigkeit eines Mieterhöhungsverlangens bei Ortsüblichkeit der Ausgangsmiete

  Wie der Senat ausgeführt hat, handelt es sich bei der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht um einen punktgenauen Wert, die Vergleichsmiete bewegt sich vielmehr innerhalb einer bestimmten Spanne (Urteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, WuM 2005, 394, unter II 2 b).
• BGH, 04.05.2011 - VIII ZR 227/10

  Wohnraummiete: Revisionsrechtliche Nachprüfung der Auslegung eines Mietspiegels; …

  Rn. 14 Nr. 5 der Erläuterungen regelt in Ergänzung von Nr. 3 der Erläuterungen, dass die Berechnung der durchschnittlichen ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß den Tabellen 1 bis 6 nicht allein maßgebend ist, sondern die für die konkrete Wohnung zu ermittelnde ortsübliche Vergleichsmiete - die sogenannte "Einzelvergleichsmiete" (Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2 b; vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, NJW 2005, 2621 unter II 2 c;… vom 21. Oktober 2010 - (VIII ZR 30/09, WuM 2009, 746 Rn. 15) - um eine gewisse Spanne darüber oder darunter liegen kann, und zwar um "+/- 20 % der zugrunde liegenden Basismiete".

  Rn. 16 a) Der Senat hat entschieden, dass der Tatrichter innerhalb der in einem qualifizierten Mietspiegel ausgewiesenen Spanne die ortsübliche Vergleichsmiete für die konkrete Wohnung - das heißt die Einzelvergleichsmiete - festzustellen und hierfür die Wohnung innerhalb der Spanne des Mietspiegels einzustufen hat (Urteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO;… vom 6. Juli 2005 - VIII ZR 322/04, aaO).

  Er hat darauf hingewiesen, dass die Einzelvergleichsmiete ihrerseits schon deshalb nicht in jedem Fall mit dem höchsten Wert der Mietspiegelspanne übereinstimmen kann, weil sonst die Ausweisung von Mietzinsspannen im Mietspiegel jegliche Funktion verlieren würde (Urteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO).

  Der Senat hat nicht, wie die Revision meint, entgegen seinem Urteil vom 20. April 2005 (VIII ZR 110/04, aaO) entschieden, dass bei der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete etwa "generell" - das heißt unabhängig von den Merkmalen der Wohnung - der obere Wert einer im qualifizierten Mietspiegel ausgewiesenen Spanne angesetzt werden dürfte.

• BGH, 15.03.2017 - VIII ZR 295/15

  Mieterhöhungsverlangen bei Wohnraummiete: Vornahme eines Stichtagszuschlags durch …

  Insoweit hat der Senat aufgrund der wirksam allein auf den Stichtagszuschlag und dessen Bemessung beschränkten Revisionszulassung der Beurteilung, ob die von den Vermietern verlangte Mieterhöhung den dafür bestehenden Anforderungen gerecht wird (vgl. dazu etwa Senatsurteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2;… vom 16. Juni 2010 - VIII ZR 99/09, NJW 2010, 2946 Rn. 9;… vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 13 mwN), ungeprüft zugrunde zu legen, dass sich die zwecks Herstellung einer Vergleichbarkeit um das Garagennutzungsentgelt und die Betriebskostenanteile für die Grundsteuer und die Sachversicherungen zu bereinigende Einzelvergleichsmiete für die im Streit stehende Wohnung nach den dafür maßgeblichen und mit Stand Mai 2013 ermittelten Vergleichsmerkmalen des Mietspiegels 2013 der Stadt Reutlingen in einer Preisspanne 5, 40 EUR bis 7, 15 EUR bewegt, deren Mittelwert sich auf 6, 275 EUR/m2 zuzüglich eines Fassadendämmungszuschlags von zwei Prozent beläuft (…vgl. Musielak/Voit/Ball, ZPO, 13. Aufl., § 543 Rn. 20;… MünchKommZPO/Krüger, 5. Aufl., § 543 Rn. 51 mwN).

  Rn. 29 bb) Die Anforderungen an das dem Tatrichter bei Bemessung der Höhe des Stichtagszuschlags nach § 287 Abs. 2 ZPO zukommende Schätzungsermessen kann der Senat nur darauf überprüfen, ob die der Schätzung zugrunde gelegten Tatsachen und die dabei angewandte Methode auf grundsätzlich falschen oder offenbar unrichtigen Erwägungen beruhen, insbesondere Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind, ob wesentliche, die Entscheidung bedingende Tatsachen außer Acht gelassen worden sind oder ob die Entscheidung auf sonstigen, mit der Revision gerügten Verfahrensfehlern beruht (BGH, Urteile vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, aaO unter II 2 d aa;… vom 13. Juni 2012 - XII ZR 49/10, WuM 2012, 568 Rn. 14; jeweils mwN).

• BGH, 16.06.2010 - VIII ZR 99/09

  Zur Verwendung von Mietspiegeln bei Mieterhöhungen

  Rn. 9 a) Ist ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen gegeben, so ist vom Tatrichter materiell-rechtlich zu überprüfen, ob die konkret von dem Vermieter verlangte Mieterhöhung nach § 558 BGB tatsächlich berechtigt ist, insbesondere ob die neue Miete innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (Senatsurteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter II 2).
• BGH, 13.02.2019 - VIII ZR 245/17

  Mieterhöhungsverlangen bei Wohnraummiete: Indizwirkung eines einfachen …
• BGH, 21.10.2009 - VIII ZR 30/09

  Zulässigkeit der Anhebung der Miete bis zum oberen Wert der Bandbreite der …
• BGH, 28.04.2021 - VIII ZR 22/20

  Zustimmungsprozess zur Erhöhung der Wohnraummiete: Bestimmung der ortsüblichen …
• BGH, 18.12.2024 - VIII ZR 16/23

  Rechtmäßigkeit der Zweiten Berliner Mietenbegrenzungsverordnung
• LG Berlin, 16.11.2016 - 65 S 187/16

  Mieterhöhungsverlangen in Berlin: Abgezogener Dielenfußboden als hochwertiger …
• BGH, 26.05.2021 - VIII ZR 93/20

  Zustimmungsprozess zur Erhöhung der Wohnraummiete: Anforderungen an den Inhalt …
• LG Berlin, 09.12.2011 - 63 S 220/11

  Anspruch eines Vermieters gegen den Mieter auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung …
• BGH, 22.10.2024 - VIII ZR 249/23

  Wohnraummiete: Wirksamkeit der Mieterhöhung für eine Wohnung mit Stellplatz
• AG Brandenburg, 29.03.2007 - 34 C 174/06

  Wohnraummiete: Beweislast des Vermieters bei Mieterhöhungsbegehren über dem …
• AG Berlin-Lichtenberg, 28.09.2016 - 2 C 202/16

  Mietpreisbremse
• LG Dortmund, 19.08.2005 - 17 S 59/05
• AG Berlin-Neukölln, 08.09.2016 - 11 C 414/15

  Weiteres Urteil zur Mietpreisbremse
• LG Berlin II, 30.09.2025 - 65 S 116/25

  Bestreiten der Verbindlichkeit eines qualifizierten Mietspiegels unter Bezug auf …
• LG Berlin, 16.07.2015 - 67 S 120/15

  Mieterhöhung für Wohnraum in Berlin: Berliner Mietspiegel 2013 als geeignete …
• AG Berlin-Lichtenberg, 04.02.2025 - 7 C 5099/24

  Mieterhöhung unter Berücksichtigung des Berliner Mietspiegels 2024
• LG Berlin, 24.05.2022 - 65 S 189/21

  Eignung des Berliner Mietspiegels 2021 für ortsübliche Vergleichsmiete; …
• BGH, 24.04.2019 - VIII ZR 82/18

  Anspruch eines Vermieters auf Durchführung einer Mieterhöhung; Ermittlung der …
• LSG Berlin-Brandenburg, 31.01.2018 - L 32 AS 1223/15

  Kosten der Unterkunft und Heizung - schlüssiges Konzept - Mietspiegel für Berlin …
• LG Berlin, 05.04.2016 - 63 S 273/15

  Wohnraummiete in Berlin: Gerichtliche Schätzung einer angemessenen Mieterhöhung
• BGH, 14.06.2022 - VIII ZR 24/21

  Wirksamkeitsprüfung für ein Mieterhöhungsverlangen: Unbeachtlichkeit eines …
• LG Berlin, 31.08.2016 - 65 S 197/16

  Zustimmungsklage zur Wohnraummieterhöhung: Heranziehung des Berliner Mietspiegel …
• BGH, 19.10.2007 - V ZR 42/07

  Ansprüche aus Gebäudeeigentum gegen eine in Liquidation befindliche LPG
• LG Berlin, 02.12.2015 - 18 S 183/15

  Mieterhöhung bei Wohnraum: Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf …
• AG Hamburg, 18.12.2019 - 49 C 213/18

  Mieterhöhung bei Wohnraummiete: Angaben zur energetischen Beschaffenheit der …
• LG Dortmund, 25.06.2012 - 11 S 90/12

  Recht eines Vermieters auf Mieterhöhung bei Überschreiten des Mittelwerts der …
• LG Berlin, 17.07.2015 - 63 S 220/11

  Mieterhöhungsverlangen bei Wohnraummiete: Begründung mit dem Berliner Mietspiegel …
• LG Berlin, 23.09.2015 - 65 S 175/15

  Mieterhöhung unter Zugrundelegung des Berliner Mietspiegels 2013: …
• LG Berlin, 11.07.2014 - 63 S 48/14

  Anforderungen an das Mieterhöhungsverlangen
• LG Frankfurt/Main, 10.08.2010 - 11 S 339/09

  Verhältnis Sachverständigengutachten - qualifizierter Mietspiegel
• BGH, 25.10.2022 - VIII ZR 223/21

  Zustimmungsklage zur Erhöhung der Wohnraummiete: Bestimmung der ortsüblichen …
• BGH, 07.10.2009 - XII ZR 175/07

  Ermittlung des ortsüblichen Nutzungsentgelts für Garagenflächen; Berücksichtigung …
• AG Dortmund, 12.08.2014 - 425 C 4765/14

  Mieterhöhung: Korrekte Einordnung in Mietspiegel
• AG Berlin-Charlottenburg, 25.01.2013 - 216 C 154/12

  Mieterhöhung bei Wohnraum: Darlegungs- und Beweislast des Vermieters für …
• LG Nürnberg-Fürth, 08.12.2017 - 7 S 2724/17

  Ermittlung der ortsübliche Mietzinsspanne bei Vorliegen eines Mietspiegels
• FG Berlin-Brandenburg, 13.08.2020 - 10 K 10303/19

  Einzelheiten zur Bestimmung der ortsüblichen Marktmiete gemäß § 21 Abs. 2 EStG
• LG Dortmund, 20.10.2015 - 11 S 124/14

  Dortmunder Mietspiegel ist qualifzierter Mietspiegel
• KG, 12.11.2009 - 8 U 106/09

  Wohnraummiete: Berücksichtigungsfähiger Mietspiegel bei Ermittlung der …
• AG Berlin-Schöneberg, 10.12.2009 - 106 C 336/09

  Wohnraummiete in Berlin: Wohnwerterhöhendes Merkmal der bevorzugten Citylage
• LG Dortmund, 20.08.2010 - 17 S 48/10

  Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zum Oberwert der Spanne des …
• LG Berlin, 15.10.2010 - 63 S 110/10

  Mieterhöhung - "keine Kochmöglichkeit" und "keine Spüle"
• AG Ahlen, 07.07.2009 - 9 C 430/05

  Unbegründetheit einer Mieterhöhung bei Überschreitung der ortsüblichen …
• VerfGH Berlin, 19.12.2018 - VerfGH 122/16

  Erfolglose Verfassungsbeschwerde gegen zivilgerichtliche Berufungszurückweisung …
• AG Berlin-Schöneberg, 24.09.2018 - 5 C 53/18

  Zustimmung zur Mieterhöhung: Fahrradabstellplätze in einer Berliner Wohnsiedlung …
• AG München, 21.06.2010 - 413 C 25091/09

  Wohnraummiete: Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen eines …
• OLG Frankfurt, 05.10.2010 - 11 U 31/09

  Netznutzungsvertrag: Rückforderung überhöhten Nutzungsentgelts; Ermittlung des …
• LG Duisburg, 24.07.2007 - 13 S 347/06

  Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung; Ausschöpfung der in einem …
• KG, 16.03.2009 - 8 U 216/08

  Wohnraummiete: Formelle Ordnungsgemäßheit eines Erhöhungsverlangens bei …
• LG Berlin, 21.02.2012 - 63 S 276/11

  Zulässigkeit einer Mieterhöhung von 370,90 EUR um 50,00 EUR auf monatlich 420,90 …
• AG Berlin-Lichtenberg, 23.08.2007 - 10 C 88/07

  Mieterhöhung bei Wohnraummiete in Berlin: Voraussetzungen des Vorliegens der …
• VG Berlin, 02.04.2025 - 19 K 351.23

  Erteilung einer erhaltungsrechtlichen Genehmigung für Maßnahmen der …
• AG Berlin-Schöneberg, 26.02.2025 - 11 C 5194/24

  Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei Mieterhöhungsverlangen unter …
• AG Berlin-Lichtenberg, 11.02.2025 - 2 C 5114/24

  Mal wieder der Berliner Mietspiegel: Bestimmt er die ortsübliche Vergleichsmiete?
• LG Lübeck, 26.04.2018 - 14 S 217/16

  Begründung der Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen aus Nachbargemeinden
• AG Berlin-Mitte, 04.08.2014 - 20 C 50/14

  Wie detailliert müssen die Einwendungen gegen ein Mieterhöhungsverlangen sein?
• VerfGH Berlin, 31.05.2013 - VerfGH 51/11

  Begründete Verfassungsbeschwerde gegen Nichtzulassung der Berufung im …
• LG Berlin, 01.02.2017 - 65 S 292/16

  Sachverständiger beschreibt Wohnung falsch: Gutachten ungeeignet!
• AG Dortmund, 10.01.2012 - 425 C 8870/11

  Geltender Wert eines Mietspiegelfeldes i.R.d. Rechtfertigung einer Höherstufung …
• VerfGH Berlin, 19.12.2018 - VerfGH 141/16

  Erfolglose Verfassungsbeschwerde gegen zivilgerichtliche Berufungszurückweisung …
• AG Berlin-Schöneberg, 12.11.2018 - 5 C 53/18

  Wohnwertmindernde Merkmale erfüllt?
• AG Nürnberg, 14.08.2019 - 16 C 2248/19

  Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete
• VerfGH Berlin, 31.05.2013 - VerfGH 22/12

  Verletzung des rechtlichen Gehörs durch Überraschungsentscheidung
• LG Aachen, 11.10.2012 - 2 S 306/11

  Prüfung der Rechtmäßigkeit eines Mieterhöhungsverlangens
• LG Berlin, 11.05.2012 - 63 S 487/11
• LG Stuttgart, 12.01.2010 - 17 O 387/09

  Urheberrecht - Urheberrechtsschutz für qualifizierten Mietspiegel?
• LG Aachen, 02.08.2007 - 6 S 101/07

  Mieterhöhungsverlangen; ortsübliche Vergleichsmiete; Mietspiegel
• AG Berlin-Neukölln, 05.01.2021 - 13 C 43/21

  Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete gebildet?
• VerfGH Berlin, 19.12.2018 - VerfGH 37/16

  Erfolglose Verfassungsbeschwerde gegen zivilgerichtliche Berufungszurückweisung …
• AG Hamburg, 29.07.2022 - 48 C 277/20

  Rechnerische Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch den …
• LG Aachen, 20.12.2012 - 2 S 203/12

  Heranziehung eines einfachen Mietspiegels zur Ermittlung der ortsüblichen …
• LG Berlin, 15.07.2016 - 65 S 177/16

  Zustimmungsklage nach Mieterhöhungsverlangen: Heranziehung des Berliner …
• LG Berlin, 09.04.2013 - 63 S 286/12

  Qualifizierter Mietspiegel: Voraussetzungen einer Mieterhöhung!
• AG Ahlen, 11.05.2010 - 9 C 540/05

  Unbegründetheit einer Mieterhöhung bei Überschreitung der ortsüblichen …
• AG Berlin-Charlottenburg, 01.02.2016 - 213 C 160/15

  Mieterhöhungsverlangen auf Grundlage des Berliner Mietspiegels 2015: …
• AG Berlin-Schöneberg, 04.06.2014 - 5 C 183/12

  Mietvertrag über Reihenendhaus - Wirksamkeit Mieterhöhungsverlangen
• LG Aachen, 11.10.2012 - 2 S 385/11

  Mieterhöhung; Beweiswert Mietspiegel, Sachverständigengutachten, Zuschläge, …
• KG, 26.03.2009 - 8 U 10/09

  Wohnraummiete: Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Grundlage des …
• LG Aachen, 11.10.2012 - 2 S 552/11

  Mieterhöhung, Beweiswert Mietspiegel, Sachverständigengutachten, Zuschläge, …
• LG Berlin, 20.12.2013 - 63 S 146/13

  Mieterhöhungsverlangen - Begründung mit Nettokaltmietspiegel
• LG Aachen, 11.10.2012 - 2 S 244/11

  Mieterhöhungsverlangen für ein Einfamilienhaus; Eingruppierung eines Mietobjekt …
• LG Aachen, 11.10.2012 - 2 S 339/11

  Mieterhöhung, Beweiswert Mietspiegel, Sachverständigengutachten, Zuschläge, …
• LG Aachen, 02.08.2007 - 6 S 101/97

  Mieterhöhungsverlangen; ortsübliche Vergleichsmiete; Mietspiegel
• LG Nürnberg-Fürth, 11.05.2015 - 7 S 1731/15

  Zustimmung zur Mieterhöhung
• AG Berlin-Schöneberg, 19.04.2013 - 18 C 230/12

  Mietminderung wegen Wasserschäden und schadhafter Holz-Innenfenster
• LG Aachen, 11.10.2012 - 2 S 411/11

  Berücksichtigung eines Mietspiegels für die Ermittlung der ortsüblichen …
• LG Aachen, 11.10.2012 - 2 S 291/11

  Mieterhöhungsverlangen für ein Einfamilienhaus
• AG Berlin-Lichtenberg, 19.03.2008 - 7 C 457/07
• LG Berlin, 29.03.2016 - 63 S 264/15

  Mieterhöhungsverlangen bei Wohnraummiete: Schätzung ortsüblicher Vergleichsmiete …
• AG Berlin-Schöneberg, 19.01.2012 - 106 C 300/11

  Mieterhöhung bei Wohnraum: Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem …
• LG Berlin, 07.04.2008 - 62 S 468/07

  Wohnraummiete: Pflicht zur Angabe von Drittmitteln im Mieterhöhungsverlangen bei …
• LG Berlin, 27.09.2022 - 66 S 144/22

  Berliner Mietspiegel 2021: Berufung auf wohnwertminderndes Merkmal nach …
• AG Aachen, 30.12.2014 - 111 C 141/14

  Heizungseinbau liegt 15 Jahre zurück: Kein Grund für Mieterhöhung!
• LG Aachen, 11.10.2012 - 2 S 523/11
• LG Duisburg, 09.08.2011 - 13 S 104/11

  Bei Unveränderter Miete in den letzten 15 Monaten kann der Vermieter die …
• AG Berlin-Mitte, 01.11.2006 - 5 C 526/05

  Mieterhöhung nach dem Berliner Mietspiegel 2005: Behandlung eines Hängebodens als …
• LG Berlin, 02.11.2016 - 65 S 164/16

  Mieterhöhungsverlangen formell ordnungsgemäß: Mieterhöhung berechtigt?
• AG Berlin-Mitte, 04.06.2014 - 11 C 13/14

  Bedeutung von "Sternchen-Feldern" im Mietspiegel
• LG Nürnberg-Fürth, 19.11.2013 - 7 S 3185/13

  Wie kann die Wirkung eines qualifizierten Mietspiegels widerlegt werden?
• AG Duisburg-Hamborn, 21.04.2011 - 23 C 232/09

  Anforderungen an die Geltendmachung eines höheren Mietzinses bei Streit über die …
• LG München I, 09.09.2010 - 13 T 8628/10

  Gerichtlich bestellter Sachverständiger: Sofortige Beschwerde mit dem Ziel der …
• AG Hamburg-Barmbek, 26.11.2009 - 820 C 53/08

  Wärmedämmung rechtfertigt Mieterhöhung
• LG Kiel, 11.01.2007 - 1 S 252/05

  Wohnraummiete: Berechtigung zur Erhöhung der Miete einer sehr einfach …
• AG Oranienburg, 21.11.2023 - 21 C 213/22

  Was in Berlin gilt, gilt auch in Hennigsdorf!
• LG Görlitz, 06.01.2009 - 2 S 73/07
• AG Berlin-Mitte, 21.11.2007 - 103 C 94/07

  Wohnraummiete: Anwendung eines qualifizierten Mietspiegels bzw. eines …
• LG Berlin, 13.07.2016 - 65 S 199/16

  Mieterhöhung bei Wohnraum: Berliner Mietspiegel 2015 als "einfacher Mietspiegel" …
• AG Berlin-Charlottenburg, 23.02.2015 - 235 C 399/14

  Empfangen von Grundprogrammen ohne vertragliche Bindung ist wohnwerterhöhend!
• AG Hannover, 27.03.2012 - 562 C 14657/11

  Mieterhöhung - mieterseits durchgeführte Wohnwertverbesserung mittels …
• AG Berlin-Neukölln, 06.05.2020 - 13 C 487/19

  MietenWoG Bln greift erst ab dem 23.02.2020